Форма сделки и нотариальное удостоверение. Надо ли в обязательном порядке нотариально удостоверять договор между двумя юридическими лицами? Понятие удостоверения сделок

Без участия нотариуса или юриста правильное составление договора отчуждения недвижимости представляется маловероятным.

Адвокат - Хейфец А.С.

Без участия нотариуса или юриста правильное составление договора отчуждения недвижимости представляется маловероятным. В тексте договора по отчуждению недвижимости, как в простой письменной форме, так и в нотариальной, должно быть указано: дата и место заключения договора, полные реквизиты сторон, предмет договора, подробное описание объекта недвижимости, вид права собственности продавца недвижимости, вид правоустанавливающего документа объекта недвижимости, цена недвижимости и порядок расчетов между сторонами (если таковые проводятся), перечень лиц, сохраняющих право пользования отчуждаемой недвижимостью (если таковые имеются), и другие условия, обязательные для конкретного вида сделок. Вроде бы все просто, но указанные данные зависят от вида сделки, конкретных обстоятельств ее совершения, а также многих юридических нюансов.
Действующее Российское законодательство на сегодняшний день позволяет участникам рынка жилой недвижимости сделать самостоятельный выбор: отдать предпочтение письменной форме сделки либо нотариальной - все зависит от желаний участников сделки, от конкретных обстоятельств и условий заключения такой сделки. Исключение для сделок с жильем составляют только договоры ренты, ипотеки (залог недвижимости), договоры пожизненного содержания с иждивением и доверенности - в этих случаях установленный порядок предусматривает обязательный визит к нотариусу. Другое дело, что граждане сами не спешат отказываться от услуг нотариуса. Поэтому сегодня мы поговорим о том, каковы преимущества и недостатки нотариальной формы.
До принятия действующего Гражданского кодекса РФ нотариальная форма гражданско-правовой сделки, включая куплю-продажу недвижимости, была обязательна. Сейчас нотариальное удостоверение сделки по отчуждению недвижимости не является обязательным, и участники сделки вправе по своему усмотрению выбрать любой вариант заключения договора - с нотариусом или без, поскольку они имеют одинаковую юридическую значимость и одни и те же правовые последствия - смену собственника. Нотариус, действуя в рамках предоставленных ему полномочий, может удостоверить любую сделку, в том числе и такую, для которой нотариальное удостоверение обязательным не является. Воспользовавшись услугами нотариуса, можно снять с себя немалую часть проблем: нотариус расскажет, какие документы потребуется предоставить для совершения сделки, где и какую справку получить, составит договор, а при необходимости составит и нотариально удостоверит и другие документы, объяснит, какие шаги необходимо будет произвести, в том числе и после удостоверения сделки.
Если рассмотреть функции нотариуса, то преимущества нотариальной формы договора будут понятны. В соответствии с законодательством о нотариате нотариус, при удостоверении сделки, решает (по крайней мере, должен решать) следующие задачи:

перед тем, как сторонам необходимо будет поставить свои подписи на соответствующем договоре либо другом необходимом документе, нотариус устанавливает личности всех участников сделки и проверяет документы, удостоверяющие личности. Это нужно для того, чтобы не случилась ситуация, при которой, например, квартиру продает либо дарит Иванов, а подписывать договор, по просьбе Иванова, пришел Сидоров.

Если сделка совершается через представителя, то нотариусом проверяются его соответствующие полномочия (ведь нередки ситуации, когда доверенности на представление интересов не содержат полномочия на отчуждение того или иного объекта либо доверенность вовсе уже отозвана доверителем), и т. д.

нотариус подтверждает адекватное психическое состояние лиц, участвующих в сделке, их дееспособность и вменяемость на момент совершения сделки. Напомню, что в соответствии с законодательством, основаниями для признания сделки недействительной могут являться недееспособность или ограниченная дееспособность кого-либо из участников сделки, их неспособность в момент совершения сделки понимать значение своих действий или руководить ими и т. д. Поэтому присутствие нотариуса должно уменьшить вероятность последующего признания сделки недействительной. Если у нотариуса имеются основания полагать, что кто-либо из участников сделки не способен понимать значение своих действий или руководить ими, то совершение нотариальных действий по удостоверению сделки, до принятия соответствующего решения о дееспособности этого участника договора, может быть приостановлено. Правда порой удостоверение сделки нотариусом не является панацеей. Например, продавец страдает психическим расстройством, а нотариус не может этого определить (при некоторых психических заболеваниях симптомы болезни может определить только врач-психиатр, ведь внешне поведение больного человека практически не отличается от здорового).

нотариус разъяснит каждому участнику смысл и значение сделки, а также те правовые последствия, которые наступят после ее совершения. Это нужно для того, чтобы юридическая неграмотность одной из сторон договора не могла быть использована другой стороной ей во вред. Кроме этого нотариус выяснит действительные намерения сторон. Ведь часто происходит и так: например, одна из сторон по договору предполагает, что она передает принадлежащий ей на праве собственности объект недвижимости во временное пользование и вовсе не желает его отчуждать. Также нотариус выясняет, действительно ли покупатель собирается приобрести объект на условиях, указанных в договоре, и т. п. Это должно исключить такие факторы, как обман, угроза или заблуждение, которые также являются основаниями для признания сделки недействительной.

нотариус проверяет весь комплект документов, необходимых для совершения сделки. Если эти документы не соответствуют требованиям законодательства, либо завершился срок действия одного из таких документов, либо подлинность какого-либо документа вызывает сомнение, то нотариус обязан приостановить совершение нотариальных действий, в том числе нотариус вправе и задержать подозрительный документ, направив его на экспертизу. В некоторых случаях нотариус может помочь устранить имеющиеся в собранных документах пробелы. Например, сделка по отчуждению объекта недвижимости, который приобретался одним из супругов после заключения брака, может быть удостоверена лишь при наличии письменного согласия другого супруга. Напомню, что подлинность подписи этого супруга на таком согласии должна быть нотариально удостоверена. Поэтому, если такого документа на момент совершения сделки нет, нотариус поможет его составить и одновременно нотариально удостоверит.

нотариус сам составляет проект договора, гарантируя, таким образом, соответствие договорных условий действующему законодательству. Если совершаемые действия или условия представленного сторонами текста договора противоречат закону, то нотариус обязан отказать в его удостоверении, порекомендовав привести его в надлежащее соответствие

при совершении нотариальных действий все документы сторонами по сделке подписываются в присутствии нотариуса. Таким образом, нотариус проверяет и подтверждает подлинность подписей на всех удостоверяемых документах. Это вовсе не формальная процедура, как может показаться на первый взгляд. После такой проверки лицо, подписавшее договор, уже не сможет отказаться от своей подписи. Ведь в случае судебного разбирательства, нотариус будет являться третьим лицом в судебном процессе, и его показания могут серьезно повлиять на исход дела. Хотя на практике бывали и такие случаи, когда мошенники приводили на сделку лиц, внешне схожих с собственниками отчуждаемых объектов, а нотариусы подтверждали совершение сделки надлежащим лицо, что нельзя было поставить им в вину, учитывая качество фотографий в паспортах многих наших граждан.

Для полного представления достоинств и недостатков нотариальной формы договора добавим, что нотариальное удостоверение - процедура не бесплатная. За ее совершение придется заплатить государственную пошлину в размере 0,5% суммы сделки, совершаемой между близкими родственниками (супругами, детьми и родителями, братьями и сестрами) или 1,5% суммы сделки, совершаемой между другими лицами. Некоторым категориям граждан предоставляются льготы по уплате государственной пошлины. В частности, от уплаты госпошлины освобождаются Герои Советского Союза, Герои Российской Федерации, участники и инвалиды Великой Отечественной войны, "чернобыльцы" и другие категории граждан. При определении размера подлежащей уплате госпошлины принимается во внимание цена отчуждаемого объекта недвижимости, указанная в договоре. При достаточно высоком уровне цен, сформировавшихся в настоящее время на рынке жилья, сумма государственной пошлины достигает внушительных размеров. Например, при указании в договоре цены объекта в 1 000 000 рублей, госпошлина составит 15 000 рублей. Поэтому при указании в договоре рыночной стоимости объекта гораздо выгоднее будет заключение сделки в простой письменной форме. А поможет составить вам текст договора юрист. В случае, если тот же юрист будет осуществлять юридическое сопровождение сделки в простой письменной форме, то он не только поможет вам собрать и подготовить все необходимые для сделки документы и составить грамотный текст договора, но и установит личности сторон, проверит их дееспособность, а также примет участие в разработке безопасной схемы денежных расчетов и их проведении (чего не делают нотариусы), предупредит и обеспечит отсутствие налоговых последствий сделки (налоговое планирование), удостоверится в правильном оформлении документов, подтверждающих проведение расчетов по сделке (расписки, приходно-кассовые ордера, акты приема-передачи векселей и т.п.). Также, в случае судебного разбирательства, юрист, сопровождавший сделку, обязан дать соответствующие свидетельские показания.
Подведя итог настоящей статье, ничуть не умаляя необходимости, важности и актуальности нотариального удостоверения сделок, можно утверждать, что сегодня выбор формы сделки, а, соответственно, комплекса юридических услуг по ней и размера расходов сторон на ее оформление, зависит от воли участников сделки, цены недвижимости, конкретных условий и обстоятельств ее совершения.

Нотариусы и уполномоченные на совершение нотариальных действий должностные лица совершают разнообразные нотариальные действия. Многие из этих нотариальных действий являются юридическими фактами, которые порождают права и обя-занности граждан и юридических лиц.
Одно из самых распространенных нотариальных действий - удостоверение сделок (ст. 53-60 Основ). Нотариус не только удостоверяет факт совершения сделки, но оказывает помощь в составлении проектов сделок, проверяет законность сделок.
Нотариальное удостоверение сделок обязательно:
в случаях, указанных в законе;
в случаях, предусмотренных соглашением сторон, хотя бы по закону для сделок этою вида эта форма не требовалась (ст. 163 ГК РФ).
Нотариус отказывает в удостоверении сделок, не соответствующих требованиям закона, совершаемых с целями, заведомо противным основам правопорядка или нравственности (ст. 168,169 ГК РФ).
Нотариальное удостоверение сделки осуществляется путем совершения на документе удостоверительной надписи нотариуса.
В соответствии со ст. 339 ГК РФ договор о залоге заключается в письменной форме. Договор об ипотеке, а также договор о залоге движимого имущества или прав на имущество в обеспечение обязательств по договору, который должен быть нотариально удостоверен, подлежат нотариальному удостоверению. Несоблюдение правила о нотариальном удостоверении указанных обязательств влечет недействительность договора о залоге.
Необходимо иметь в виду новеллы в семейном законодательстве.
Согласно ст. 34 Семейного кодекса, имущество, нажитое супругами во время брака, является их совместной собственностью. Это законный режим имущества супругов.
Для совершения одним из супругов сделки по распоряжению недвижимостью и сделки, требующей нотариального удостоверения и (или) регистрации в установленном законе порядке, необходимо получить нотариально удостоверенное согласие другого супруга (ст. 35 Семейного кодекса РФ).
Новеллой семейного законодательства является возможность договорного режима имущества супругов. Такой режим устанавливается брачным договором.
Брачным договором признается соглашение лиц, вступающих в брак, или соглашение супругов, определяющее имущественные права и обязанности супругов в браке и (или) в случае его расторжения. Брачный договор заключается в письменной форме и подлежит обязательному нотариальному удостоверению (ст. 40-44 Семейного кодекса РФ).
При приватизации жилья передача его в собственность граждан оформляется договором передачи. Нотариальное удостоверение этого договора не требуется и государственная пошлина не взимается (ст. 7 ФЗ «О приватизации жилищного фонда в Российской Федерации»).
Нотариус в случаях, предусмотренных законодательными актами Российской Федерации, обязан предоставить в налого-вый орган справку о стоимости переходящего в собственность граждан имущества, необходимую для исчисления налога с имущества, переходящего в порядке отчуждения, наследования или дарения (ст. 16, 17 Основ). Такое правило предусмотрено Законом РФ от 12 декабря 1991 г. «О налоге на имущество, переходящее в порядке наследования или дарения»1. Справку о стоимости такого имущества нотариус обязан направить в налоговый орган в течение 15 дней после выдачи свидетельства или удостоверения договора.
" Ведомости Съезда народных депутатов РФ и Верховного Совета РФ. 1992, № 2, ст. 593; 1993, № 4, сг. 118. Налог взимается, если стоимость переходящего в собственность физического лица имущества на день открытия наследства или удостоверения договора дарения превышает соответственно 850-кратный и 80- кратный установленный законом размер минимальной месячной оплаты труда.
Особым видом односторонней сделки является завещание. Нотариус удостоверяет завещания дееспособных граждан в соответствии с требованиями законодательства и лично представленные им нотариусу. При удостоверении завещаний от завещателей не требуется представления доказательств, подтверждающих их права на завещаемое имущество.
Удостоверение завещаний через представителей не допускается. Отмена завещания должна быть также нотариально удостоверена.
Нотариальные конторы ведут алфавитные книги учета удо-стоверяемых ими завещаний.
Важным юридическим документом является доверенность.
Доверенностью признается письменное уполномочие, выдаваемое одним лицом другому лицу для представительства перед третьими лицами.
Доверенности широко применяются в предпринимательской деятельности, доверенностями оформляются коммерческое представительство, полномочия поверенного по договору поручения. Доверенности выдаются как гражданами, так и юридическими лицами.
Доверенность на совершение сделок, требующих нотари-альной формы, должна быть нотариально удостоверена.
Доверенность, в которой не указана дата ее свершения, ни-чтожна. Срок действия доверенности не может превышать трех лет (ст. 185, 186 ГК РФ).
Нотариус удостоверяет доверенности от имени одного или нескольких лиц. Доверенность от имени нескольких лиц может быть удостоверена только в том случае, если действия, преду-смотренные доверенностью, касаются однородных интересов всех лиц, выдающих доверенность.
В доверенности, выдаваемой от имени юридического лица, указывается его полное наименование, место нахождения руководящего органа и должностное положение лица, подписавшего доверенность. Доверенность от имени юридического лица выдается за подписью его руководителя или иного лица, уполномоченного на это учредительными документами, с приложением печати юридического лица.
Доверенность юридического лица, основанного на государственной или муниципальной собственности, на получение или выдачу денег и других имущественных ценностей должна быть подписана также главным бухгалтером предприятия.
Статьей 187 ГК РФ допускается выдача доверенности в порядке передоверия. Такая доверенность подлежит нотариальному удостоверению по представлению основной доверенности, на которой должна быть сделана отметка о передоверии. Доверенность в порядке передоверия не должна содержать в себе больше прав, чем предоставлено по основной доверенности.
«Основы» регулируют количество экземпляров документов, в которых излагается содержание сделки. Количество таких экземпляров определяется лицами, обратившимися за совершением нотариальных действий, но не может превышать количество сторон, участвующих в сделке.
Завещания и договоры о залоге имущества и другого недвижимого имущества предоставляются нотариусу не менее чем в двух экземплярах, один из которых остается в делах нотариальной конторы. По просьбе лица, обратившегося за совершением нотариального действия, нотариус принимает на хранение один экземпляр указанных документов.
В условиях рыночной экономики, отмены ограничений на количество и стоимость имущества, находящегося в собственности граждан и юридических лиц, развития предпринимательской деятельности значительно возросла роль института наследственного права.
Гражданским законодательством установлено, что все дей-ствия, связанные с открытием наследства, принятием наследст-ва или отказе от нею, по охране наследственного имущества, принятии претензий от кредиторов наследодателя, опись на-следственного имущества и передача его на хранение обяза-тельно оформляются в нотариальном порядке и совершаются государственными, частными нотариусами, а также должност-ными лицами, уполномоченными на совершение нотариальных действий (ст. 61-73 Основ). Все эти действия совершаются по месту открытия наследства. По письменному заявлению наследников нотариус по месту открытия наследства выдает свидетельство о праве на наследство. Свидетельство о праве на наследство выдается наследникам, принявшим наследство, в соответствии с нормами гражданского законодательства Российской Федерации. Свидетельство о праве на наследство является не правообразующим, а право- подтверждающим документом. Свидетельство только фиксирует определенные юридические факты. Право наследования по за- кону или по завещанию возникает у определенных граждан в соответствии в нормами Гражданского кодекса.
Нотариальные действия, совершенные нотариусом в связи с открытием, принятием наследства, выдачей свидетельства о праве на наследство, могут быть оспорены заинтересованными лицами только в судебном порядке.
Важной функцией нотариусов, необходимой для предпринимательской деятельности и делового оборота," является сви- детел ьствование верности копий документов и выписок из них, подлинности подписи на документе и верности перевода (ст. 77-81 Основ). Нотариус свидетельствует верность копий документов и выписок из них, выданных юридическими лицами, а также гражданами при условии, что эти документы не противоречат законодательным актам Российской Федерации. Запрещается свидетельствование копий паспорта, заменяющих егр документов, военного билета, служебных и депутатских удостоверений.
Документы, исходящие от юридических лиц и предъявляемые для свидетельствования с них Копий, должны иметь необходимые реквизиты (фирменный бланк, дату выдачи, подпись должностного лица, печать).
При свидетельствовании копий и выписок из документов личная явка владельца документа не требуется.
Верность копии с копии документа свидетельствуется нотариусом, если верность копии засвидетельствована в нотариальном порядке или копия документа выдана юридическим лицом, от которого исходйт подлинный документ. В этом случае копия документа должна быть изготовлена на бланке данного юридического лица, скреплена печатью и иметь отметку о том, что подлинный документ находится у юридического лица.
Нотариус свидетельствует подлинность подписи на документе, содержание которого не противоречит законодательным актам Российской Федерации. Как правило, нотариусы свиде-тельствуют подлинность подписи гражданина на заявлениях, связанных с оформлением наследственных прав, с правом соб-ственности на имущество, с семейными правоотношениями.
" Нотариус, свидетельствуя подлинность подписи, не удосто-веряет фактов, изложенных в документе, а лишь подтверждает, что подпись сделана определенным лицом.
В условиях рыночной экономики и расширения внешнеэкономических связей предпринимателей возросла необходи- мость перевода є одного языка на другой, если нотариус владеет соответствующими языками. Если нотариус не владеет соот-ветствующими языками, перевод может быть сделан перево-дчиком, подлинность подписи которого свидетельствует нота-риус.
В семейных, гражданско-правовых, жилищных отношениях, в предпринимательской деятельности, в деловом обороте возникают такие обстоятельства, когда определенное лицо должно быть извещено об определенных юридических фактах. Должник, кредитор или иное лицо могут уклоняться от совершения необходимых действий и тем самым препятствовать осуществлению прав и обязанностей других лиц. В этих случаях следует прибегнуть к помощи нотариуса. Нотариус передает заявления граждан, юридических лиц другим гражданам, юридическим лицам под расписку или пересылает по почте с обратным уведомлением. По просьбе лица, подавшего заявление, ему выдается свидетельство о передаче заявления.
Гражданским кодексом (ст. 327) предусмотрено право должника внести причитающиеся с него деньги или ценные бумаги в депозит нотариуса, если обязательство не может быть выполнено должником вследствие отсутствия кредитора, недееспособности кредитора и отсутствия у него представителя, уклонения кредитора от принятия исполнения.
Внесение денежной суммы или ценных бумаг в депозит нотариуса считается исполнением обязательства. О поступлении денежных сумм и ценных бумаг нотариус извещает кредитора и по его требованию выдает ему причитающиеся денежные суммы и ценные бумаги. Принятие в депозит денежных сумм и ценных бумаг производится нотариусом по месту исполнения обязательства, которое определяется по правилам ст. 316 ГК.
Возврат денежных сумм и ценных бумаг дебитору допускается лишь с письменного согласия кредитора или по решению суда.
Основами законодательства РФ о нотариате (ст. 89-94) для взыскания сумм или истребования имущества предусмотрено совершение нотариусами исполнительных надписей для взыскания задолженности в бесспорном порядке. Хотя указанная глава Основ и Постановления Правительства РФ о порядке совершения исполнительных надписей не отменены в установленном законом порядке, в нотариальной практике эти нормы не применя- ются, так как они вступили в противоречие со ст. 35 Конституции РФ, которая устанавливает, что никто не может быть лишен своего имущества иначе, как по решению суда. Такое разъяснение дала Федеральная нотариальная палата 24 июля 1996 г.
Нотариусы совершают и другие действия, необходимые Гра- //„іонам и юридическим лицам - производят протесты вексе- лс-и, "iji.o^ к платежу и удостоверение неоплат
чеков (ст. 95-96 Осноь/.
Нотариусы по описи принимают на хранение документы, удостоверяют факт нахождения гражданина в живых, факт на-хождения гражданина в определенном месте, удостоверение тождественности личности гражданина с лицом, изображенным на фотографии.
По просьбе заинтересованного лица нотариус обеспечивает доказательства, необходимые в случае возникновения дела в суде или административном органе, если имеются основания полагать, что предоставление доказательств впоследствии станет невозможным или затруднительным. Все действия по обеспечению доказательств нотариус обязан совершать в полном соответствии с Конституцией Российской Федерации и нормами гражданского процессуального законодательства.
Нотариус не обеспечивает доказательств по делу, которое в момент обращения заинтересованных лиц к нотариусу находится в производстве суда или административного органа.
Исключительная роль предписана законом нотариусам в осуществлении права наследования.
Нотариусы в соответствии с законодательством Российской Федерации, международными договорами применяют нормы иностранного права. Нотариус принимает документы, составленные в соответствии с требованиями международных договоров, а также совершает удостоверительные надписи в форме, предусмотренной законодательством других стран, если это не противоречит международным договорам Российской Федерации. 1. Нотариус совершает действия, связанные с охраной нахо-дящегося на территории Российской Федерации имущества, оставшегося после смерти иностранного гражданина, или иму- щества, причитающегося иностранному гражданину после смерти гражданина Российской Федерации, а также выдает свидетельство о праве на наследство в отношении такого иму-щества в соответствии с законодательством Российской Феде-рации (ст. 104-109 Основ).
Таким образом, нотариусы исполняют важные и необходимые действия в процессе установления, изменения или прекращения правоотношений в сфере гражданского, земельного, жилищного, семейного, международного частного права. Нотариусы необходимы гражданам, предпринимателям и другим участникам делового оборота.
Нотариусы обеспечивают защиту прав и законных интересов граждан, юридических лиц и государства.

Понятие и функции нотариального удостоверения сделки, лица, осуществляющие нотариальные действия

Нотариальное удостоверение сделок - процесс подтверждения законности сделки между физическими или юридическими лицами, лицом, уполномоченным осуществлять такие действия. Для подтверждения сделки обращаются по разным причинам, а процесс проходит в порядке, установленном нормами законодательства.

Сделкой называют акт волеизъявления физических или юридических лиц, который подтверждает желание получить, изменить или прекратить определенные права. Основа для совершения сделки - правоспособность, позволяющая физическим и юридическим лицами осуществлять подобные акты.

Наиболее распространенный повод удостоверения сделок у нотариуса - операции и недвижимым имуществом.

Согласно закону, данное действие не является обязательным, что подтверждает Федеральный Закон «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним».

Особенности нотариального удостоверения регулируются статьей 163 Гражданского кодекса Российской Федерации. Согласно положению закона, удостоверение осуществляется при помощи надписи лица, уполномоченного совершать подобное действие. Нотариальные действия может осуществлять нотариус или уполномоченное должностное лицо. Значение нотариального удостоверения сделки состоит в подтверждении законности соглашения путем подписи нотариуса. Подпись уполномоченного лица говорит о праве лиц на совершение сделки, законности содержания соглашения.

Необходимость удостоверения сделки нотариусом требуется:

При наличии данного требования в положениях законодательства.
В случае наличия соответствующего соглашения сторон договора.

Лица, имеющие право нотариального подтверждения сделок:

Нотариус;
Если в поселении нет нотариуса, сделку может удостоверять должностное лицо местного самоуправления;
Уполномоченные лица консульств, если сделка происходит за пределами Российской Федерации.

Порядок нотариального удостоверения сделки

Порядок подтверждения соглашения уполномоченным лицом требует соответствия сделки нормам законодательства. Гражданское право фиксирует особенности соглашений, сделки, которые требуют нотариального удостоверения и другие правила оформления сделок.

Положения, которые проверяет и удостоверяет нотариус:

Уполномоченное лицо проверяет форму, в которой составлено соглашение.
Нотариус проверяет соответствие сделки воле лиц, которые ее подписывают. Сделка - это действие, которое является результатом свободной воли. Это обязательное требование - наличие фактора свободного волеизъявления проверяется уполномоченным лицом.
Сделка не должна противоречить нормам действующего законодательства.
Должны соблюдаться требования, выдвигаемые, согласно закону к лицам, которые заключают сделку. Главное требование - дееспособность лиц, которые заключают соглашение. Если лицо имеет неполную дееспособность или недееспособно, соглашение от их имени заключают лица, имеющие на это право по закону.

Случаи, при которых сделка должна быть совершена в нотариальной форме

Положения закона фиксируют случаи, когда необходимо нотариальное подтверждение сделки - ее юридической силы и законности. Удостоверение сделки нотариусом требуется в таких случаях:

Данная необходимость указана в законе.
Существует соглашение сторон, которое требует нотариального подтверждения сделки.

Сделки, которые по закону требуют нотариального удостоверения, не могут быть признаны действительными, если данного удостоверения не будет.

Двусторонние и односторонние сделки, подлежащие нотариальной форме

Нормы закона предписывают необходимость нотариального подтверждения таких односторонних сделок:

Доверенность, которая передает полномочия осуществлять сделки, требующие по закону нотариального подтверждения.
Завещание.
Некоторые сделки относительно залога и взыскания заложенного недвижимого имущества.
Доверенность, которая выдается по процедуре передоверия.
Документ, подтверждающий согласие супруга сделки, относительно недвижимости.

Двусторонние сделки, подлежащие обязательному удостоверению нотариусом, согласно нормам закона:

Брачный договор;
Перевод долга;
Договор ренты;
Договор о выплате алиментов;
Залог движимого имущества;
Уступка требования.

Сделка, подлежащая нотариальному удостоверению по нормам закона, не имеющая такого подтверждения, может считаться недействительной.

Требования к документу, содержащему условия нотариально удостоверяемой сделки

Нормы закона предписывают нотариусу проверять правильность формы составления документа.

Соглашение, которое не соответствует форме, нотариус не может удостоверить.

Основные требования, относительно формы составления документа:

Соглашение должно быть составлено в письменной форме;
Необходимо наличие подписей лиц, которые являются сторонами сделки или их законных представителей;
Документ, который подписывается физическими лицами, должен содержать данные об имени, дате рождения, месте проживания. Если сделка заключается между юридическими лицами, необходимо указывать наименование организации;
В обязанности нотариуса входит необходимость разъяснить значение и смысл сделки всем, кто в ней участвует;
Условия сделки должны прочитать стороны соглашения или нотариус зачитывает их вслух;
Если кто-либо из сторон договора по веским причинам не может подписать соглашения самостоятельно, это может сделать нотариус с обязательным указанием причин невозможности поставить подпись лично участником соглашения.

Данные нормы обязательны для выполнения и изложены в нормах гражданского законодательства.

1. Нотариальное удостоверение сделки означает проверку законности сделки, в том числе наличия у каждой из сторон права на ее совершение, и осуществляется нотариусом или должностным лицом, имеющим право совершать такое нотариальное действие, в порядке, установленном законом о нотариате и нотариальной деятельности.

2. Нотариальное удостоверение сделок обязательно:

1) в случаях, указанных в законе;

2) в случаях, предусмотренных соглашением сторон, хотя бы по закону для сделок данного вида эта форма не требовалась.

3. Если нотариальное удостоверение сделки в соответствии с пунктом 2 настоящей статьи является обязательным, несоблюдение нотариальной формы сделки влечет ее ничтожность.

Комментарий к Ст. 163 ГК РФ

1. Нотариальные действия совершаются государственными и частными нотариусами.

В случае отсутствия в поселении нотариуса глава местной администрации поселения и специально уполномоченное должностное лицо местного самоуправления поселения имеют право совершать отдельные нотариальные действия (в частности, удостоверять завещания).

За пределами Российской Федерации удостоверение сделок могут производить должностные лица консульских учреждений Российской Федерации.

Некоторые виды сделок могут удостоверять иные указанные в законе лица. Так, доверенности лиц, находящихся в местах лишения свободы, может удостоверять начальник соответствующего учреждения; завещания граждан, находящихся во время плавания на судах, плавающих под Государственным флагом Российской Федерации, могут удостоверяться капитанами этих судов и т.д. (см. ст. ст. 185, 1127 ГК).

2. Удостоверение сделок нотариусом или другим должностным лицом, имеющим право совершать такое нотариальное действие, — это процесс. И конечно же, он не сводится к совершению удостоверительной надписи.

В первую очередь нотариус проверяет следующие условия действительности сделки:

1) субъекты, совершающие сделку, в необходимой мере правоспособны и дееспособны. Так, малолетние граждане (в возрасте от шести до 14 лет) не могут самостоятельно совершать сделки, подлежащие нотариальному удостоверению. От их имени такие сделки совершают родители, усыновители или опекуны. От имени недееспособного гражданина все сделки совершает опекун. При обращении к нотариусу ограниченно дееспособного гражданина с просьбой удостоверить какую-либо сделку нотариус должен истребовать согласие попечителя и т.д.;

2) сделка должна соответствовать (не противоречить) закону и иным правовым актам. Значит, нотариус до удостоверения сделки должен установить, что совершаемая сделка не нарушает правовых норм (ст. 168 ГК). Кроме того, при установлении факта, что сделка совершается с целью, противной основам правопорядка и нравственности, нотариус должен отказать в удостоверении сделки (см. ст. 169 ГК). В удостоверительной деятельности нотариуса, однако, проявляется не только контрольная, но и созидательная функция нотариата, когда нотариус оказывает содействие в формулировании факультативных условий сделки, предлагая сторонам эффективные правовые средства защиты их интересов и устраняя спорность их отношений в будущем;

3) сделка должна быть совершена в установленной форме;

4) должно быть соответствие воли и волеизъявления. Кроме того, нотариусу при удостоверении сделки надлежит установить, что воля субъекта изъявляется свободно (нет насилия, угрозы). Нотариус должен установить, что сделка совершается не под влиянием обмана, заблуждения и не вследствие стечения тяжелых обстоятельств.

3. Сделка должна быть совершена в нотариальной форме:

1) в случаях, указанных в законе (например, в соответствии со договор ренты подлежит нотариальному удостоверению);

2) в случаях, предусмотренных соглашением сторон, даже если по закону для сделок данного вида эта форма не требовалась. Поэтому если стороны решили облечь в нотариальную форму какую-либо сделку, хотя закон этого не требует, то нотариус не может отказать в нотариальном удостоверении этой сделки (любой сделки), естественно, если сделка соответствует (точнее, не противоречит) закону.

В силу закона нотариальному удостоверению подлежат следующие двусторонние сделки:

2) перевод долга, основанный на сделке, совершенной в нотариальной форме (п. 1 ст. 389, );

3) договор о залоге движимого имущества или прав на имущество в обеспечение обязательств по договору, который должен быть нотариально удостоверен ();

4) договор ренты и договор пожизненного содержания с иждивением ();

7) сделка, направленная на отчуждение доли или части доли в уставном капитале общества с ограниченной ответственностью, если законом не установлено иное (ст. 21 Закона об обществах с ограниченной ответственностью).

В соответствии с законом нотариальному удостоверению подлежат следующие односторонние сделки:

1) доверенность на совершение сделок, требующих нотариальной формы, за исключением случаев, предусмотренных законом ();

2) доверенность, выдаваемая в порядке передоверия (п. 3 ст. 187 ГК), за исключением случаев, предусмотренных п. 4 ст. 185 ГК РФ (доверенность на получение заработной платы и иных платежей, связанных с трудовыми отношениями, на получение вознаграждения авторов и изобретателей, пенсий, пособий и стипендий, вкладов граждан в банках и на получение корреспонденции, в том числе денежной и посылочной);

5) согласие гражданина-залогодателя на внесудебный порядок обращения взыскания на заложенное движимое имущество (п. 4 ст. 349 ГК);

6) согласие залогодателя на внесудебный порядок обращения взыскания на заложенное недвижимое имущество (п. 1 ст. 55 Закона об ипотеке).

4. Документ, содержащий условия нотариально удостоверяемой сделки, должен быть составлен в письменной форме. Этот документ в присутствии нотариуса должен быть подписан лицом (если сделка односторонняя) или лицами (если сделка двусторонняя или многосторонняя), совершающими сделку, либо их представителями. Однако если гражданин вследствие физического недостатка, болезни или неграмотности не может собственноручно подписаться, то по его просьбе сделку может подписать другой гражданин. Подпись последнего должна быть засвидетельствована нотариусом либо другим должностным лицом, имеющим право совершать такое нотариальное действие, с указанием причин, в силу которых совершающий сделку не мог подписать ее собственноручно (п. 3 ст. 160 ГК).

В отношении физических лиц в соответствующем документе должны содержаться сведения об имени. Имя включает в себя фамилию, собственно имя, а также отчество, если иное не вытекает из закона или национального обычая (п. 1 ст. 19 ГК). Имя должно быть указано в договоре полностью (без сокращений). В договоре обычно указываются также дата рождения гражданина и место его жительства, под которым разумеется место, где он постоянно или преимущественно проживает. Местом жительства несовершеннолетних, не достигших 14 лет, или граждан, находящихся под опекой, признается место жительства их законных представителей (ст. 20 ГК).

Если в сделке участвует юридическое лицо, то указывается его полное (без сокращений) наименование и, кроме того, обычно называются дата и место государственной регистрации, реквизиты свидетельства о государственной регистрации, индивидуальный номер налогоплательщика, место нахождения юридического лица.

При совершении сделки через представителя в договоре указываются основания представительства и называются реквизиты соответствующего документа.

Нотариус обязан разъяснить лицам, совершающим сделку, ее смысл и значение.