Владение, пользование и распоряжение общей собственностью. Права собственника различны в общей долевой и совместной собственности

Все участники общей долевой собственности имеют равные права, независимые от размера принадлежащей каждому участнику доли в праве собственности на общее имущество. Владение и пользование общим имуществом осуществляется по взаимному согласию всех участников. Если же участники долевой собственности не пришли к соглашению о порядке владения и пользования общим имуществом, то участник, оставшийся в меньшинстве, вправе обратиться в суд с просьбой установить порядок, который устраивал бы его и всех остальных участников, не ущемлял ничьих прав и соответствовал бы интересам всех и каждого участника. Порядок владения и пользования общим имуществом, установленный самими участниками или решением суда, должен устраивать всех и полностью исключать навязывание своей воли одним (одними) участником (участниками) другому (другим) участнику (участникам).

Участники общей долевой собственности по соглашению между собой вправе распорядиться общим имуществом, например, сдать его внаем, в аренду, в безвозмездное пользование. Правоотношение долевой собственности в этих случаях не прекращается. Однако по соглашению всех участников правоотношение долевой собственности может быть прекращено путем отчуждения общего имущества постороннему лицу либо его дарения. При возмездном отчуждении доли в праве собственности должно соблюдаться правило о праве преимущественной покупки доли остальными участниками (ст. 253 ГК).

Право преимущественной покупки доли в праве общей собственности заключается в том, что участник, желающий продать свою долю постороннему лицу, должен обязательно письменно известить остальных участников о том, что продается доля, о цене, которую он хочет получить за нее и других условиях продажи. Если согласие или отказ в отношении продажи доли недвижимости от остальных участников не будет получен в месячный срок, а в отношении прочего имущества – в течение десяти дней, тогда участник вправе продать долю постороннему лицу.

Если произошла продажа доли без соблюдения правил преимущественной покупки, в таком случае любой другой участник долевой собственности имеет право в течение трех месяцев требовать в судебном порядке перевода на него прав и обязанностей покупателя. Правила преимущественной покупки применяются и при отчуждении доли по договору мены. Однако не допускается уступка права преимущественной покупки доли.

В том случае, когда доля участника продается с публичных торгов, остальные участники не имеют права преимущественной покупки.

В ныне действующем ГК (ст.254) четко определен этот момент перехода доли в праве общей собственности. Приобретатель доли становится участником общей собственности с момента заключения договора, если соглашением сторон не предусмотрено иное. Здесь закреплен принцип договора, так как объектом отчуждения является не вещь, а право, поэтому законодатель специально определил этот момент. Но в тех случаях, когда отчуждается недвижимость, договор об отчуждении доли в праве собственности подлежит регистрации, и право собственности возникает с момента государственной регистрации договора.

В п.1 ст.256 ГК установлено, что участники совместной собственности сообща владеют, пользуются общим имуществом, если соглашением между ними не предусмотрено, что определенными объектами общего имущества будет пользоваться один или несколько участников.

Распоряжение имуществом, находящимся в совместной собственности, осуществляется также по согласию всех участников, которое предполагается независимо от того, кем из участников совершена сделка по распоряжению общим имуществом. Однако, для сделок, требующих нотариальной формы или государственной регистрации, необходимо письменное согласие остальных участников. При этом совершение сделки участников, который в соответствии с общей договоренностью не вправе был ее совершать, не делает сделку оспоримой, за исключением случая, когда другая сторона сделки заведомо знала или должна была знать о таком соглашении, т.е. действовала недобросовестно (п.3 ст.256 ГК).

Отдельным видом общей собственности является общая собственность супругов . Общая совместная собственность супругов установлена в качестве законного режима их имущества (ст.259 ГК), т.е. если брачным договором не предусмотрен иной режим (ст.13 КоБС).

Помимо субъектного состава (участниками могут быть только супруги, состоящие в зарегистрированном браке), ряд особенностей имеется по объектам. КоБС и ГК (п.2 ст.259) проводит принцип разграничения раздельного и общего имущества супругов. К общей совместной собственности супругов относится имущество, нажитое супругами в период брака. Пункт 2 ст.259 ГК относит часть имущества супругов к их раздельной собственности. К нему относится: имущество, принадлежавшее каждому из супругов до вступления в брак, а также полученное одним из них во время брака в дар или в порядке наследования, а также вещи индивидуального пользования, предназначенные для удовлетворения личных потребностей каждого из супругов, за исключением драгоценностей и других предметов роскоши.

В определенной ситуации раздельное имущество может быть признано судом общей совместной собственностью, если будет установлено, что в период брака за счет общего имущества супругов или личного имущества другого супруга были произведены в него вложения, значительно увеличившие стоимость этого имущества. Например, в период брака дом, принадлежащий одному из супругов, был капитально отремонтирован или переоборудован путем надстройки, пристройки и т.д. за счет общих средств супругов. Однако следует иметь в виду, что супруги в брачном договоре могли установить и иные правила.

В объективном смысле право общей совместной собственности - это совокупность правовых норм, регулирующих отношения по принадлежности одновременно нескольким лицам составляющего единое целое имущества, в котором их доли заранее не определены. А в субъективном смысле - это право нескольких лиц по своему усмотрению владеть, пользоваться и распоряжаться принадлежащим им составляющим единое целое имуществом, в котором их доли заранее не определены.

Владение, пользование и распоряжение имуществом, находящимся в совместной собственности, осуществляется по согласию всех ее участников, которое предполагается. При этом п. 2 ст. 253 ГК устанавливает презумпцию такого согласия независимо от того, кто из участников совместной собственности совершает сделку по распоряжению общим имуществом, что важно для их контрагентов. Участниками данных отношений могут выступать только граждане-супруги или члены крестьянского (фермерского) хозяйства, находящиеся в тесных семейных, лично-доверительных отношениях друг с другом. Поэтому третьи лица, участвующие в сделке по поводу их общего имущества, не обязаны проверять наличие согласия других сособственников. Такое согласие должно быть прямо выражено лишь в сделках, требующих нотариального оформления и (или) государственной регистрации.

Они сообща владеют и пользуются общим имуществом, если иное не предусмотрено соглашением между ними. Согласие сособственников предполагается и при сделке по распоряжению общим имуществом, кто бы из них ее не совершал.

Сделки по распоряжению общим имуществом, находящимся в совместной собственности, вправе совершать любой из сособственников. По их соглашению совершение таких сделок может быть возложено на одного из участников, для чего другие выдают ему доверенность. Однако и в этом случае совершение сделки тем из сособственников, кто согласно их общей договоренности не имел на это полномочий, не делает сделку оспоримой (недействительной), если только другая сторона сделки заведомо знала или должна была знать о наличии такого соглашения, то есть действовала недобросовестно. Ведь контрагенты не обязаны вникать во внутренние взаимоотношения сособственников, если только последние сами не объявят об их особом характере. В этом проявляется специфика отношений совместной собственности по сравнению с долевой собственностью.

Если один из участников общей совместной собственности является недееспособным, частично или ограниченно дееспособным, то при совершении сделок с его участием в целях защиты его прав и интересов должны соблюдаться установленные законом специальные требования. Так, для сделок в отношении приватизированного жилья, в котором проживают несовершеннолетние (независимо от того, являются ли они собственниками, сособственниками или членами семьи собственников, в том числе бывшими), имеющие право пользования данным жилым помещением, требуется предварительное разрешение органов опеки и попечительства.

Если один из участников совместной собственности совершил сделку по распоряжению общим имуществом при отсутствии необходимых полномочий, то она по требованию остальных участников может быть признана недействительной только в случае, когда доказано, что другая сторона в сделке знала или заведомо должна была об этом знать.

Такая сделка относится к числу оспоримых, бремя доказывания возлагается на сторону, которая требует признания сделки недействительной; другая сторона в сделке должна действовать умышленно или, во всяком случае, проявить при совершении сделки грубую неосторожность. В случае признания сделки недействительной применению подлежат правила п.2 ст.167 ГК, то есть обе стороны возвращаются в первоначальное положение. Сделка по распоряжению общим имуществом, заключенная участниками совместной собственности при отсутствии необходимых полномочий, может квалифицироваться как недействительная независимо от субъективного отношения другой стороны к совершению данной сделки. Но если умысла или грубой неосторожности в поведении другой стороны не было, то все полученное ею по сделке возврату не подлежит, а отвечать перед участниками совместной собственности будет тот из них, кто совершил сделку, не имея на то полномочий.

Общая долевая и совместная собственность. Права и обязанности собственников

Общая собственность - это право собственности двух или нескольких лиц (участников общей собственности) на одно и то же имущество. По ст. 244 имущество может находиться в общей собственности с определением доли каждого из собственников в праве собственности (долевая собственность) или без определения таких долей (совместная собственность). Общая собственность на имущество является долевой, за исключением случаев, когда законом предусмотрено образование совместной собственности на это имущество. Общая собственность возникает при поступлении в собственность двух или нескольких лиц имущества, которое не может быть разделено без изменения его назначения (неделимые вещи) либо не подлежит разделу в силу закона. Общая собственность на делимое имущество возникает в случаях, предусмотренных законом или договором. По соглашению участников совместной собственности, а при недостижении согласия - по решению суда на общее имущество может быть установлена долевая собственность этих лиц.

Права сособственников в общей долевой и в общей совместной собственности различны.

При долевой собственности владение, пользование и распоряжение всем имуществом, находящимся в долевой собственности, осуществляются по соглашению всех участников. Решение по большинству голосов к этим отношениям неприменимо. Независимо от величины долей правомочия собственников, как правило, равны и осуществляются по общему согласию. При недостижении согласия каждый собственник вправе обратиться в суд. В случае неразрешимых разногласий общая собственность может быть прекращена на основе выдела или раздела.

Каждый участник общей собственности вправе владеть и пользоваться причитающейся ему частью общего имущества, соразмерной его доле в праве собственности. Если это неосуществимо, собственник, который пользуется меньшей долей, имеет право получить от других участников, владеющих и пользующихся этим имуществом, денежную или иную компенсацию. При разрешении таких споров в суде учитывается фактически сложившийся порядок пользования имуществом, который может и не соответствовать долям в праве общей собственности. Если при общей собственности на жилой дом в пользование одного участника передается помещение большее по размеру, чем причитающееся на его долю, с него по требованию других сособственников может быть взыскана плата за пользование частью помещения, превышающей его долю. При общей собственности на жилой дом помещения, как правило, распределяются в натуре между участниками в постоянное пользование. Каждый владелец самостоятельно содержит и по своему усмотрению пользуется выделенной ему частью. Участники общей собственности могут пересмотреть доли и распределение имущества в зависимости от вклада каждого из них в увеличение общего имущества или по другим основаниям. Если согласие между ними не достигнуто, суд вправе по просьбе истца определить порядок пользования жилым помещением.

Распоряжение имуществом, находящимся в общей долевой собственности, тоже осуществляется по соглашению всех ее участников. Однако каждый участник общей долевой собственности может самостоятельно, по своему усмотрению распорядиться причитающейся ему долей: продать ее, подарить, заложить, завещать и т.п. При этом закон защищает интересы других участников общей собственности предоставлением им при продаже доли преимущественного права ее покупки по цене, за которую она продается, и на прочих равных условиях, например с отсрочкой или рассрочкой платежа. Порядок обеспечения преимущественного права приобретения доли участниками общей собственности подробно урегулирован в ст. 250 ГК. Продавец доли обязан известить в письменной форме остальных участников о намерении продать свою долю постороннему лицу с указанием цены и других условий продажи. Если остальные участники долевой собственности откажутся от покупки или не приобретут продаваемую долю в праве собственности на недвижимое имущество в течение месяца, а в отношении движимого имущества - в течение десяти дней со дня извещения, продавец вправе продать свою долю любому лицу. При этом все участники общей собственности имеют одинаковое право на преимущественное приобретение доли, и в случае спора преимущества имеет тот, кто заключит договор первым. Право преимущественной покупки доли в общей собственности является личным правом, основанным на праве общей собственности, и потому уступка данного права другим лицам не допускается. Преимущественное право покупки не применяется при продаже доли с публичных торгов, так как в этом случае продажная цена доли определяется на аукционе и заранее неизвестна.

В случае продажи доли с нарушением преимущественного права покупки любой другой участник общей долевой собственности может требовать через суд признания договора с третьим лицом недействительным и перевода на него прав и обязанностей покупателя. Это право ограничено сроком в три месяца.

Нужно признать, что, поскольку преимущественное право покупки предполагает приобретение доли участником общей собственности на прочих равных условиях (ст. 250 ГК) с другим лицом, которому продавец первоначально предполагал ее уступить, на практике осуществление данного права часто вызывает трудности, тем более что стороны могут договориться об оформлении вместо договора купли-продажи договора дарения и о других условиях. В ГК содержится положение о том, что правила о преимущественном праве покупки доли применяются также при отчуждении доли по договору мены (п. 5 ст. 250). В этом случае участнику общей собственности нужно будет взять на себя все обязательства по предоставлению равноценного имущества, предусмотренного по договору мены с третьим лицом. Это, естественно, еще более затруднит, если не сделает неосуществимым, преимущественное право приобретения доли в общей собственности. При заключении других договоров, например договоров дарения, ренты, аренды, преимущественное право собственников на приобретение доли в общей долевой собственности не предусмотрено.

В ст. 251 ГК определен момент перехода доли в праве общей собственности к приобретателю по договору. Во изменение общего правила (ст. 223 ГК) о переходе права собственности по договору с момента передачи вещи, ст. 251 ГК устанавливает, что доля в праве общей собственности переходит к приобретателю с момента заключения договора. Стороны вправе предусмотреть и иное, например, с момента передачи имущества или уплаты денег. При отчуждении доли в праве собственности на недвижимость действует общее правило о необходимости государственной регистрации сделки *(451).

2. По общему правилу владение и пользование совместной собственностью осуществляются сособственниками сообща. Однако супруги могут предусмотреть особенности имущественных отношений между ними в брачном договоре. Если же они сами не определили свои имущественные отношения, то действуют положения, установленные ст. 256 ГК и ст. 34-37 СК, которые традиционно исходят из того, что имущество, нажитое супругами во время брака, является их совместной собственностью. К общей совместной собственности относятся: доходы каждого из супругов от трудовой, предпринимательской или результатов интеллектуальной деятельности, приобретенные вещи, ценные бумаги, полученные пенсии, пособия и другие выплаты, подарки обоим супругам и т.п. Право на общую совместную собственность имеет и супруг, который во время совместной жизни не имел заработка, а занимался домашним хозяйством, уходом за детьми или по другим уважительным причинам не имел самостоятельного дохода.

Остальное имущество, если иное не предусмотрено договором между супругами, является раздельной собственностью каждого из них. Это предметы, принадлежащие супругам до вступления в брак, полученные каждым из них во время брака в дар или по наследству, а также вещи индивидуального пользования (обувь, одежда и др.), за исключением драгоценностей и предметов роскоши.

Судебная практика давно уже исходит из того, что имущество каждого из супругов может быть признано их совместной собственностью, если будет установлено, что в течение брака за счет их общего имущества были произведены вложения, значительно увеличившие стоимость этого имущества (например, капитальный ремонт, реконструкция и др.). Теперь это положение закреплено в ст. 256 ГК и ст. 37 СК. Суд может признать имущество, нажитое каждым из супругов во время раздельного их проживания при фактическом прекращении брака, раздельной собственностью каждого из них.

Супруги имеют равные права владения, пользования и распоряжения общей совместной собственностью. Осуществление этих прав одним супругом не требует специального согласия или доверенности другого, так как согласие предполагается независимо от того, кем из супругов совершена сделка по распоряжению имуществом. Исключения составляют сделки по распоряжению недвижимостью, требующие государственной регистрации, а также другие сделки, требующие нотариального удостоверения. Для заключения таких сделок необходимо получить предварительное согласие другого супруга.

В городской семье право общей совместной собственности возникает только между супругами. Дети не имеют права на имущество родителей. Однако дети могут иметь общую собственность с родителями, если она возникла на основании приватизации жилья или на основании общих вложений средств и труда, либо на других предусмотренных законом основаниях.

3. Правовые особенности имеет общая совместная собственность крестьянского (фермерского) хозяйства. Если в других случаях возникновение общей собственности зависит от оснований приобретения права собственности на имущество, то в крестьянском (фермерском) хозяйстве общая собственность ее членов определяется особенностями объектов, необходимых для ведения хозяйства и приобретенных для хозяйства на общие средства его членов, а также собственностью на плоды, продукцию и доходы хозяйства (ст. 257 ГК). Имущество хозяйства принадлежит всем его членам на праве совместной собственности, если законом или договором между ними не установлено иное. Членами хозяйства могут быть члены семьи, другие родственники, а также неродственники. К предметам права совместной собственности относятся средства производства: земельный участок, насаждения, хозяйственные и иные постройки, мелиоративные и другие сооружения, продуктивный и рабочий скот, птица, сельскохозяйственная и иная техника и оборудование, транспортные средства, инвентарь и другое имущество, приобретенное для хозяйства на общие средства его членов. К общему имуществу членов крестьянского (фермерского) хозяйства относятся также плоды, продукция и доходы, полученные в результате производственной деятельности хозяйства. Владение, пользование и распоряжение этим имуществом осуществляется по соглашению между всеми членами хозяйства. Однако в отличие от совместной собственности супругов, в крестьянском (фермерском) хозяйстве избирается глава хозяйства, который признается предпринимателем и действует во внешних отношениях по доверенности от имени других членов.

Помимо общей совместной собственности у членов крестьянского хозяйства может быть и совместная собственность супругов, и раздельная собственность любого из членов хозяйства, каждый вид собственности имеет свой правовой режим.

4. Общая собственность на приватизированные квартиры регулируется жилищным законодательством, в частности Законом о приватизации жилищного фонда 1991 г. (с последующими изменениями и дополнениями). Согласно Закону, по желанию граждан, проживающих в жилых помещениях государственного и муниципального жилого фонда, эти жилые помещения безвозмездно передаются им в порядке приватизации в общую собственность. Право собственности на приобретенное жилье возникает с момента государственной регистрации права в Едином государственном реестре учреждений юстиции. Несовершеннолетние лица, проживающие совместно с нанимателем в жилом помещении и являющиеся членами его семьи либо бывшими членами семьи, наравне с совершеннолетними пользователями являются участниками общей собственности на это помещение. Граждане, ставшие собственниками жилых помещений, владеют, пользуются и распоряжаются этими помещениями по общему согласию в соответствии с избранным ими видом общей собственности. В случае разногласий порядок владения, пользования и распоряжения определяется судом по иску любого ее участника. В частности, каждый участник общей собственности обязан соразмерно своей доле участвовать в уплате налогов, сборов и иных платежей по общему имуществу, а также в расходах по его содержанию и сохранению. Вопросы, возникающие в процессе эксплуатации и ремонта жилых домов, а также в связи с появлением в жилищном фонде множества субъектов собственности, были частично урегулированы в Законе об основах федеральной жилищной политики (с последующими изменениями и дополнениями).

Члены семьи при приватизации жилья обычно выбирают общую долевую собственность. Они могут составить договор о пользовании конкретными жилыми помещениями квартиры. По Жилищному кодексу допускается в зависимости от сложившегося порядка пользования жилыми помещениями в квартире неравное пользование жилыми помещениями: одни члены семьи могут занимать большую площадь, другие - меньшую (ст. 54).

Закон особо охраняет жилищные права несовершеннолетних. Так, Федеральным законом от 11 августа 1994 г. «О внесении изменений и дополнений в Закон Российской Федерации - 174 о приватизации жилищного фонда в Российской Федерации» установлено, что при приватизации жилья помещения передаются в общую собственность всех совместно проживающих лиц, в том числе и несовершеннолетних. В постановлении Пленума ВС. РФ от 17 августа 1998 г. по конкретному делу разъяснено, что в договор о приватизации жилья должны быть включены несовершеннолетние дети, даже если они проживали отдельно от лиц, которым это жилое помещение передается в собственность. Выписка из данного помещения детей является лишь актом регистрации и не влечет автоматического расторжения договора найма жилого помещения с этим лицом. Учитывая, что после выписки детей они не приобрели другого постоянного жилья, следует признать, что местом жительства детей продолжает оставаться место жительства их отца - двухкомнатная квартира.

Сделки по распоряжению жилым помещением, в которых проживают несовершеннолетние, требуют согласия органов опеки и попечительства. По конкретному делу Верховный Суд РФ отменил решение суда и признал недействительной продажу квартиры, так как в договор о приватизации квартиры несовершеннолетний не был включен и не имелось предварительного согласия органа опеки и попечительства на совершение сделки с квартирой.

5. В жилищно-строительных кооперативах также встречается общая собственность на квартиру, если в ее строительство были вложены общие средства супругов или других членов семьи. Однако если члены семьи, например взрослый сын, лишь помогали своими средствами родителям выкупить квартиру, они не вправе претендовать на квартиру в доме жилищного кооператива как на общую собственность, а могут требовать соответствующего возврата средств. Данное правило применяется и при строительстве индивидуального жилого дома. Собственником признается тот, кому принадлежит земельный участок.

По конкретному делу о праве собственности на жилой дом Президиум ВС. РФ удовлетворил протест Генерального прокурора и разъяснил: то обстоятельство, что ответчик помогал в строительстве садового домика и других строений, посадке насаждений, не может являться основанием для признания за ним права собственности на них. Им может быть заявлено требование о компенсации затрат.

Только в исключительных случаях, когда стороны с самого начала договорились об общей собственности на дом и оформили это соглашение соответствующим образом, дом признается общей собственностью. Что же касается супругов, то строительство или приобретение ими жилого дома во время брака является законным основанием для возникновения на него общей совместной собственности.

В многоквартирном доме неизбежны доли собственников квартир на объекты, обслуживающие все строение. Эксплуатация такого дома может осуществляться как непосредственно жильцами - собственниками квартир, так и по договору с государственными (муниципальными) органами управления или посредством создания ими для этих целей специальной некоммерческой организации - товарищества собственников жилья. При решении общих вопросов учет голосов производится соответственно размерам жилой площади, принадлежащей на праве собственности жильцам квартиры. Вопросы общей собственности имеют особенности и регламентируются Законом о товариществах собственников жилья.

6. Правовые особенности имеет общая собственность, возникающая в результате предпринимательской деятельности, которая может осуществляться несколькими гражданами, юридическими лицами на основании договора простого товарищества (гл. 55 ГК) без образования юридического лица. По договору участники обязуются путем объединения имущества и усилий совместно действовать для достижения цели извлечения прибыли или иной не противоречащей закону цели (ст. 1041 ГК). Денежные и имущественные вклады участников договора, которыми они обладали на праве собственности, а также продукция, плоды и доходы, созданные или приобретенные в результате совместной деятельности, признаются их общей долевой собственностью, если иное не установлено законом или договором либо не вытекает из существа обязательства. Управление такой деятельностью чаще всего поручается одному из участников, который действует на основании доверенности, выданной остальными участниками. Имущество, объединенное для совместной деятельности, учитывается на отдельном (обособленном) балансе у участника, который в соответствии с договором ведет общие дела. Отдельно учитываются и операции, связанные с выполнением договора о совместной деятельности, а также расчет и учет финансовых результатов. Участник, ведущий общие дела, составляет и представляет другим участникам договора информацию, необходимую для формирования отчетной, налоговой и иной документации в порядке и сроки, обусловленные договором. Распределение прибыли, убытков и других результатов совместной деятельности между участниками договора осуществляется пропорционально стоимости вкладов товарищей, если иное не предусмотрено договором.

В случаях когда договор простого товарищества заключается между несколькими гражданами или членами семьи, управление общим имуществом может осуществляться ими совместно по общему согласию.

На практике договор простого товарищества применяется часто для долевого участия в строительстве или иной совместной хозяйственной деятельности с внесением вкладов в общее дело. Каждый товарищ несет расходы и убытки, связанные с совместной деятельностью, пропорционально стоимости вклада. Участники договора приобретают право на долю в общей собственности на то, что ими вложено в совместную деятельность, и на имущество, созданное в результате общих усилий. Трудности возникают при досрочном расторжении договора. Выход участника из простого товарищества является основанием для определения его доли в общем имуществе с учетом стоимости имущества на момент выбытия участника, а не возврата внесенного вклада. Однако судебная практика по этому вопросу неединообразна. Применительно к строительству жилой площади суды удовлетворяют требования дольщика о выделении ему квартир в выстроенном без его участия доме в пределах ранее переданных средств или же обязывают возвратить ему внесенные средства с учетом или без учета последующих расходов и доходов. По-видимому, вопрос о том, должны ли вклады товарищей соответствовать их долям в общей собственности, определенным договором, или, напротив, доли определяться внесенным вкладом, должен решаться в пользу согласованных сторонами долей. Иное решение принижает значение договора и не соответствует ст. 1042 ГК. Это не лишает стороны права изменить соглашение о доле в зависимости от их вкладов в создание общего имущества. Однако суд не вправе изменять или самостоятельно определять доли товарищей в общей собственности.

СТ 253 ГК РФ

1. Участники совместной собственности, если иное не предусмотрено соглашением между ними, сообща владеют и пользуются общим имуществом.

2. Распоряжение имуществом, находящимся в совместной собственности, осуществляется по согласию всех участников, которое предполагается независимо от того, кем из участников совершается сделка по распоряжению имуществом.

3. Каждый из участников совместной собственности вправе совершать сделки по распоряжению общим имуществом, если иное не вытекает из соглашения всех участников. Совершенная одним из участников совместной собственности сделка, связанная с распоряжением общим имуществом, может быть признана недействительной по требованию остальных участников по мотивам отсутствия у участника, совершившего сделку, необходимых полномочий только в случае, если доказано, что другая сторона в сделке знала или заведомо должна была знать об этом.

4. Правила настоящей статьи применяются постольку, поскольку для отдельных видов совместной собственности настоящим Кодексом или другими законами не установлено иное.

Комментарий к Ст. 253 Гражданского кодекса РФ

1. Совместная собственность не предусматривает определения долей каждого из участников, в связи с чем правомочия собственника в данной форме собственности реализуются совместно по соглашению сособственников. В ряде случае согласие сособственников презюмируется при совершении сделки одним из собственников. В отдельных случаях согласие собственников должно быть выражено в соответствующей форме нотариальной при продаже недвижимости.

Режим совместной собственности установлен для собственности:

Супругов (см. ст. 35 и др. СК РФ);

Членов крестьянского (фермерского) хозяйства (см. ст. 257 ГК РФ), что указывает на одновременное применение норм ГК РФ и иных законодательных актов. Применение норм ГК РФ допускается лишь в случаях, если иное не предусмотрено другими законами.

2. Участник совместной собственности вправе совершать сделки от имени иных участников в соответствии с их волей и соглашением сторон. В противном случае сделка может быть признана недействительной, если доказано, что другой участник сделки знал или заведомо должен был знать о нарушении требований законодательства и интересов иных участников общей собственности.

3. Судебная практика:

Обзор судебной практики Верховного Суда Российской Федерации N 1 (2016) (утв. Президиумом ВС РФ 13.04.2016) (см. п. 5);

Постановление Пленума ВС РФ от 24.08.1993 N 8 "О некоторых вопросах применения судами Закона Российской Федерации "О приватизации жилищного фонда в Российской Федерации" (см. п. 11);

Определение ВС РФ от 12.07.2016 N 85-КГ16-6 (о разделе долговых обязательств супругов);

Определение ВС РФ от 28.06.2016 N 39-КГ16-4 (о разделе совместно нажитого имущества супругов, взыскании уплаченной по кредитному договору суммы, признании оставшейся задолженности общим долгом).

По ст. 253 ГК РФ, владение, пользование и распоряжение имуществом, находящимся в совместной собственности , осуществляется лицами сообща, если другое не устанавливается в законодательстве. Все действия с материальными ценностями совершаются по согласованию между лицами. Данное положение устанавливает п. 2 ст. 253 ГК РФ . Согласие необходимо вне зависимости от того, кто именно из субъектов совершает ту или иную сделку. Рассмотрим далее основные положения, которые содержит статья 253 ГК РФ (с комментариями ).

Специфика совершения сделок

Она описана в ч. 3 ст. 253 ГК РФ. В соответствии с положениями нормы, каждый участник может заключать сделки, если другое не установлено по соглашению между ними. Совершенные действия по распоряжению имуществом могут быть оспорены. по требованию остальных лиц в связи с отсутствием у субъекта полномочий, если другая сторона знала или ей должно было быть известно об этом. Правила ст. 253 ГК РФ подлежат применению постольку, поскольку для определенных Кодексом или другим законом не предусматривается иное для конкретных случаев, связанных с общими материальными ценностями.

Пояснения

Ключевым понятием в ст. 253 ГК РФ является термин "сообща". Оно вытекает из сути отношений, которые складываются между субъектами. При этом законодательство допускает заключение лицами соглашения об условиях и порядке владения и использования имущества. Они достигаются как во время существования соответствующих отношений, так и до их возникновения. К примеру, супруги могут прийти к согласию, что автомобиль ВАЗ будет эксплуатироваться мужем, а Тойота - женой. Каких-то специальных требований к форме соглашения законодательство не предъявляет. Соответственно, будут действовать общие правила норм 158-165 Кодекса.

Нюансы

На практике соглашения обычно существуют в устном виде. Например, субъект может выразить молчаливое согласие, порядок может сложиться с течением времени и пр. Однако отношения касаются все же Участники при этом вступают в специфические связи. При появлении разногласий они будут разрешаться в любом случае в судебном порядке вне зависимости от того, есть соглашение или нет. Если же оно было, то будет устанавливаться форма, в которой оно заключалось. Из этого следует, что соглашения, предусмотренные в части первой ст. 253 ГК РФ , будут действовать до момента, пока отношения лиц протекают нормально. При возникновении конфликта условия и порядок эксплуатации материальными ценностями определяются в рамках

Правила ст. 253 ГК РФ с комментариями

Положения рассматриваемой нормы воспроизведены в ст. 35 СК. Отличие, однако, состоит, во-первых, в иной словесной форме. В частности, в рассматриваемой норме говорится о том, что пользование и владение осуществляются сообща, а распоряжение - по согласию участников. В норме 35 СК сказано следующее. Пользование, распоряжение, владение имуществом супругов осуществляется по обоюдному их согласию. Кроме этого, в СК выполнена привязка гражданских норм и семейно-правовой категории. В ст. 253 ГК РФ и 35 СК говорится о разных вещественных материях. В последнем случае речь об общих ценностях супругов. В комментируемой статье говорится об имуществе, которое является совместной собственностью. Между тем, ст. 35 должна рассматриваться в рамках системной связи с комментируемой нормой. На это указывает и Верховный суд.

Ст. 253 ГК РФ: презумпция согласия

Она не ставится в зависимость от категории имущества, и так далее. До вступления в действия СК супруг, руководствуясь рассматриваемой нормой, мог продать самостоятельно любые ценности, в том числе недвижимые объекты. Сегодня, в соответствии с пунктом третьим ст. 35, необходимо согласие мужа/жены, заверенное нотариусом, на сделки:

Примеры

Правила, установленные п. 1 и 3 указанного выше перечня, на первый взгляд, аналогичны. Однако в действительности сделки по распоряжению недвижимостью и требующие госрегистрации на практике отличаются. Допустим, супруг решает продать жилой дом. Он принадлежит ему и супруге по праву совместной собственности. Соответственно, для совершения сделки ему потребуется согласие жены, удостоверенное у нотариуса и потому, что действия связаны с недвижимостью, и потому, что они требуют регистрации. Если на продажу выставлен гараж, ситуация несколько иная. Согласие в этом случае необходимо, поскольку имеет место распоряжение недвижимостью без регистрации. В случае приобретения жилого помещения требуется бумага от нотариуса, в соответствии с п. 3 из перечня. Связано это с тем, что данная сделка должна быть зарегистрирована. Если договор о купле-продаже заверяется у нотариуса, согласие супруга также должно быть удостоверено. В этом случае действует все три пункта приведенного перечня. Если имеет место продажа автомобиля, находящегося в совместной собственности жены и мужа, или транспортное средство приобретается и, в соответствии с соглашением, сделка должна быть удостоверена нотариусом, согласие от супруга должно быть предоставлено в такой же форме.

Нарушение правил

Законодательство предусматривает, что супруг, нотариальное согласие которого получено не было, может потребовать признать недействительность сделки. Для этого ему отводится год с даты, когда он узнал или мог узнать о ее совершении. Данное положение служит защитой интересов семьи от неправомерных действий жены/мужа. При этом, как отмечают эксперты, оно не противоречит гражданским нормам. Это, в частности, подтверждается тем, что по п. 4 ст. 253 ГК, допускается установление иного режима распоряжения, пользования и владения совместным имуществом.

Обеспечение прав

Распорядиться совместной собственностью может один из участников. Для этого остальные лица ему выдают доверенность. Если один из участников собственности (к примеру, на приватизированное жилье) полностью или частично недееспособен, при совершении сделок должны выполняться предусмотренные для таких случаев требования закона. Они направлены на предупреждение ущемления интересов и прав таких лиц. Для сделок, связанных с приватизированными объектами, где проживают несовершеннолетние, обладающие правом пользования, необходимо предварительно получить согласие от органа попечительства и опеки. При этом не имеет значения, являются ли указанные субъекты законными обладателями части помещения. Данное правило распространяется и на случаи, когда сделки совершаются с приватизированным объектом, в котором несовершеннолетний не проживает. В данном случае последний должен иметь с собственником равные права на помещение. Это положение закреплено в части второй 3 статьи ФЗ, регламентирующего порядок приватизации жилфонда.

Оспоримые сделки

Если субъект совершил действия по распоряжению совместными материальными ценностями, не имея на это соответствующих полномочий, то они могут быть обжалованы в судебном порядке. Заявителями в данном случае будут выступать остальные участники, чьи интересы и права были затронуты сделкой. Вместе с тем, ст. 253 ГК РФ устанавливает требование о необходимости наличия доказательств того, что второй стороне договора должно было быть или было известно об отсутствии у участника соответствующих полномочий. По общему правилу, такая сделка относится к категории оспоримых. Доказывать неправомерность действий участника будет тот субъект, который требует признать договор недействительным. У второй стороны сделки должен присутствовать умысел на совершение противоправных действий или должна иметь место грубая неосторожность. При к сделке применяются положения ст. 167 (п. 2) ГК. Правилами этой нормы установлена обязанность совершить обоюдный возврат полученного по договору.

Важный момент

Ряд экспертов отмечает определенные пробелы в изложении ст. 253. По мнению авторов, сделка, связанная с отчуждением материальных ценностей, осуществленная одним из участников при отсутствии надлежащих полномочий, может признаваться недействительной независимо от субъективного отношения ее второй стороны к процессу ее заключения. Между тем, если грубой неосторожности или умысла в действиях не было, то полученное по договору не подлежит возврату. Ответственность будет нести перед остальными участниками собственности тот, кто заключил сделку без надлежащих полномочий.