Ук как посредник между ресурсоснабжающей организацией и. Споры между управляющими и ресурсоснабжающими организациями
Важность заявленной темы сложно переоценить. Предоставление коммунальных услуг гражданам имеет для последних очень большое значение. Право человека на жилище, куда, на наш взгляд, входит и право на предоставление коммунальных услуг, — одно из важнейших прав, с реализацией которого связано развитие человека. Вот почему в международных документах и Конституции РФ этому праву придается первостепенное значение.
В России реализация права на предоставление коммунальных услуг связана с отношениями между управляющими организациями (далее — УО) и ресурсоснабжающими организациями (далее — РСО). Нестабильность и противоречивость правового регулирования приводит к тому, что между указанными организациями не удается выстроить гармоничные и прочные правовые отношения. В результате страдают, как правило, граждане. Власть была вынуждена признать наличие проблем в данном вопросе, поэтому в течение 2011 и 2012 гг. был принят целый ряд нормативных правовых актов, которые должны по задумке законодателя устранить имеющиеся проблемы.
Именно поэтому мы в настоящей статье постараемся на основании судебной практики осветить одну из ключевых проблем в отношениях между УО и РСО. Речь идет о проблеме определения правовой сущности правоотношений, возникающих между указанными организациями. Мы увидим, в чем заключалась сложность в определении правоотношений, в которые вступают между собой управляющая организация и ресурсоснабжающая организация, как решали этот вопрос суды и что изменилось вслед за изменением правового регулирования. Сразу оговоримся, что, на наш взгляд, и до внесения изменений в законодательство отношения между УО и РСО были достаточно ясно урегулированы. Однако стороны, руководствуясь своими экономическими соображениями, не принимали схему отношений, предложенную законодателем, и находили различные предлоги для того, чтобы от нее уйти.
Законодательное регулирование . Согласно ч. 2 ст. 162 ЖК РФ управляющая организация по договору управления многоквартирным домом обязана предоставлять собственникам коммунальные услуги. Аналогичная формулировка содержится в п. 2 ч. 3 той же статьи — «перечень коммунальных услуг, которые предоставляет управляющая организация».
В Правилах предоставления коммунальных услуг гражданам, утвержденным Постановлением Правительства РФ от 23 мая 2006 г. № 307, было установлено следующее. Исполнитель — юридическое лицо независимо от организационно-правовой формы, а также индивидуальный предприниматель, предоставляющие коммунальные услуги, производящие или приобретающие коммунальные ресурсы и отвечающие за обслуживание внутридомовых инженерных систем, с использованием которых потребителю предоставляются коммунальные услуги.
Исполнителем может быть управляющая организация (абз. 3 п. 3). Ресурсоснабжающая организация — юридическое лицо независимо от организационно-правовой формы, а также индивидуальный предприниматель, осуществляющие продажу коммунальных ресурсов (абз. 3 п. 3).
Судебная практика
. По вопросу о сущности договора, заключаемого между УО и РСО, в судебной практике в последние годы сложилось единство мнений.
Еще в 2008 г. в постановлении Федерального арбитражного суда Северо-Кавказского округа от 29 декабря № Ф08-7416/2008 был сделан вывод, что управляющая организация является исполнителем, ресурсоснабжающая организация исполнителем быть не может, и их отношения регулируются договором энергоснабжения.
Однако в судебные органы не прекращали поступать сотни исков, в которых УО и РСО выясняли правовую сущность своих отношений. Поэтому в определении ВАС РФ от 29 сентября 2010 г. № ВАС-10841/10 было признано, что в вопросе о сущности договора, заключаемого между УО и РСО, в судебной практике нет единства мнений. Ряд судов полагает, что данный договор не может считаться агентским, ссылаясь на чч. 1 и 2 ст. 162 ЖК РФ. Другие суды полагают, что данный договор является агентским. Президиум ВАС РФ в Постановлении от 16 ноября 2010 г. № 10841/10 пришел к выводу, что соответствующим действующему законодательству является подход, согласно которому договор не является агентским. Это решение стало своего рода решающим, и судебные органы ориентировались на него при принятии решений.
В определении ВАС РФ от 3 октября 2012 г. № ВАС-12554/12 указано, что Правила предоставления коммунальных услуг гражданам, утвержденные Постановлением № 307, устанавливают порядок, в соответствии с которым исполнитель (УО) обязан приобретать коммунальные ресурсы у РСО.
В определении ВАС РФ от 2 ноября 2012 г. № ВАС-14586/12 суд согласился с позицией нижестоящих судебных органов, признавших, что между УО и РСО сложились фактические отношения по поставке коммунальных ресурсов.
Постановление Второго арбитражного апелляционного суда от 16 апреля 2012 г. № 02АП-1464/12 содержит правовую позицию, согласно которой отношения УО и РСО должны регулироваться договором энергоснабжения. При этом суд указал, что УО не может выступать платежным агентом РСО по договору энергоснабжения, за исключением случая, когда между сторонами будет заключен отдельный договор по данному предмету.
Таким образом, в судебной практике сложилась относительно устойчивая правовая позиция, согласно которой между УО и РСО должны заключаться договоры энергоснабжения. В своих решениях судебные органы часто ссылались на соответствующие разъяснения Минрегионразвития.
Позиция Минрегионразвития . В своих письмах от 20 марта 2007 г. № 4989-СК/07 и № 4967-СК/07 Минрегионразвития РФ разъяснило, что в случаях, когда управление многоквартирным домом осуществляется управляющей организацией, ресурсоснабжающая организация не может быть исполнителем коммунальных услуг. Кроме этого, согласно императивным нормам законодательства обязательным признаком статуса исполнителя коммунальных услуг является ответственность одного лица и за подачу в жилое помещение коммунальных ресурсов, и одновременно за обслуживание внутридомовых инженерных систем, с использованием которых потребителю предоставляются коммунальные услуги.
В письме от 3 мая 2007 г. № 8326-РМ/07 Министерство пришло к выводу, что именно управляющая организация является исполнителем и обязана заключить соответствующие договоры с ресурсоснабжающими организациями.
В письме от 5 августа 2008 г. № 19197/14 Минрегионразвития признало, что отказ управляющей организации от предоставления коммунальных услуг в качестве исполнителя является незаконным.
Позиция ученых-юристов . В статье «Предоставление услуг или снабжение ресурсами — вот в чем вопрос» автор В. К. Михайлов справедливо указывает, что в соответствии с действующим законодательством «субъект, осуществляющий управление многоквартирным домом, обязан среди прочего обеспечивать также предоставление коммунальных услуг гражданам, проживающим в таком доме». Однако далее в статье необоснованно подвергается критике легальная конструкция предоставления коммунальных услуг. Основанием для такой критики служит то, что такая конструкция приводит к тому, что исполнитель «вынужден отстаивать в первую очередь свои интересы, во вторую — ресурсоснабжающей организации. (Исполнитель требует у потребителя внесения платы за потребленные коммунальные услуги, уплату неустоек, приостанавливает или ограничивает подачу потребителю горячей воды, электрической энергии и газа и т. п.).
В то время как, исходя из существа отношений по управлению многоквартирным домом, исполнитель... при осуществлении своей деятельности по управлению домом обязан обеспечивать соблюдение прав и законных интересов собственников помещений, а также представлять их законные интересы, в том числе в отношениях с третьими лицами».
Далее делается вывод, что поскольку «в случае приобретения коммунальных ресурсов на стороне продавца выступает ресурсоснабжающая организация, а в связи с тем, что принимает, использует и оплачивает коммунальный ресурс потребитель (а не исполнитель), то и второй стороной данного договора (покупателем), разумеется, является сам потребитель, и ни в коем случае не исполнитель...». Обосновывается это нормами ГК РФ, «следовать им или хотя бы учитывать которые при разработке ЖК РФ и Правил законодатель посчитал необязательным». При этом автор находит косвенное подтверждение своей позиции в ч. 2 ст. 164 ЖК РФ и п. 7 Постановления Правительства РФ от 23 мая 2006 г. № 307 «О порядке предоставления коммунальных услуг гражданам», в которых говорится о непосредственном управлении.
В статье Д. Логинова «Договорные отношения в сфере ресурсоснабжения и оказания коммунальных услуг» правильно отмечается, что «в силу новизны положения действующего законодательства реализуются с определенными трудностями, связанными с тем, что многие участники отношений в сфере ЖКХ оказались не готовы к произошедшим переменам, отсутствует единое понимание норм изменившегося законодательства. В первую очередь это касается норм, регулирующих вопросы организации договорных отношений в сфере оказания коммунальных услуг. При этом невозможно переоценить значимость вопросов организации договорных отношений в сфере ЖКХ, так как неопределенность в договорных отношениях автоматически влечет за собой неопределенность в расчетах, что для такой отрасли, как ЖКХ, с ее извечным дефицитом средств является совершенно недопустимым». Автор определяет, что «ЖК РФ и Правила императивно устанавливают следующую схему договорных отношений в сфере оказания коммунальных услуг: договор оказания коммунальных услуг заключается между потребителем и исполнителем...; договор купли-продажи коммунальных ресурсов (энергоснабжения) заключается между исполнителем и РСО, то есть организацией, производящей коммунальные ресурсы, такие как тепловая энергия, горячая вода, холодная вода и т. д.». Свое мнение Д. Логинов подтверждает ссылкой на указанные выше письма Минрегионразвития, а также на Федеральный закон от 30 декабря 2004 г. «Об основах регулирования тарифов организаций коммунального комплекса». Однако, как правильно подчеркивается автором статьи, «распространены случаи, когда РСО имеют непосредственные отношения с потребителями», что обусловливается «нежеланием возникновения лишнего посредника между ними и населением, так как в таком случае РСО фактически полностью теряют контроль над собираемостью платежей...».
В статье «Договор управления многоквартирным домом: квалификация, понятие и содержание» Д. П. Гордеев приходит к выводу, что «в отношениях по предоставлению коммунальных услуг [управляющая организация] — не поверенный, не комиссионер и не агент», потому как «управляющая организация управляет многоквартирным домом, а не «обеспечивает управление».
Таким образом, мы можем констатировать, что и в доктрине между учеными нет значительных разногласий. Практически все юристы признают, что легальная схема отношений между УО и РСО предполагает заключение между ними договора энергоснабжения.
Постановление Правительства от 14 февраля 2012 г. № 124. В новых Правилах предоставления коммунальных услуг собственникам и пользователям помещений в многоквартирных домах и жилых домах (далее — Правила предоставления коммунальных услуг), утвержденных Постановлением Правительства РФ от 06 мая 2011 г. № 354, определено следующее. Исполнитель — юридическое лицо независимо от организационно-правовой формы или индивидуальный предприниматель, предоставляющие потребителю коммунальные услуги (абз. 7 п. 2). Ресурсоснабжающая организация — юридическое лицо независимо от организационно-правовой формы, а также индивидуальный предприниматель, осуществляющие продажу коммунальных ресурсов (отведение сточных бытовых вод) (абз. 17 п. 2).
В пункте 6 Правил указано, что предоставление коммунальных услуг потребителям оказывается по возмездному договору, содержащему положения о предоставлении коммунальных услуг, из числа предусмотренных Правилами. В пункте 9 Правил установлено, что договором в смысле п. 6 считается договор управления многоквартирным домом. Пунктом 13 Правил установлено, что для цели исполнения договора, указанного в пп. 6 и 9, управляющая организация заключает договор о приобретении коммунальных ресурсов с ресурсоснабжающей организацией.
Заметим попутно, что Правила содержат противоречие с ЖК РФ. Согласно статье 162 ЖК РФ договор управления многоквартирным домом заключается в письменной форме. Согласно же Правилам такой договор может быть заключен как в письменной форме, так и путем совершения конклюдентных действий.
Итак, новые Правила решают рассматриваемый нами вопрос вполне определенно. Договор управления, заключаемый между потребителями и управляющей организацией, должен содержать положения о предоставлении коммунальных услуг. В этом случае договор, который заключает управляющая организация с ресурсоснабжающей организацией, является договором ресурсоснабжения. Это подтверждается и тем, что Правительство РФ своим постановлением от 14 февраля 2012 г. № 124 утвердило Правила, обязательные при заключении управляющей организацией или товариществом собственников жилья либо жилищным кооперативом или иным специализированным потребительским кооперативом договоров с ресурсоснабжающими организациями (далее — Правила заключения договора). Данными Правилами о договоре предусмотрено, что управляющая организация обращается в адрес ресурсоснабжающей организации с предложением заключить договор ресурсоснабжения (п. 4).
Здесь также необходимо отметить известное противоречие. В пункте 4 Правил о договоре установлено, что управляющая организация обращается в ресурсоснабжающую, если договором управления многоквартирным домом установлена обязанность управляющей организации по предоставлению коммунальных услуг потребителю. Однако согласно ст. 162 ЖК РФ условие об обязанности управляющей организации предоставлять коммунальные услуги является существенным. Это означает, что в соответствии с ГК РФ договор не может считаться заключенным, если в нем не определены существенные условия договора, предусмотренные законом. Поэтому, если в договоре управления многоквартирным домом не будет условия о предоставлении коммунальных услуг, такой договор будет ничтожным.
Выводы . Задолго до принятия новых Правил предоставления коммунальных услуг и Правил заключения договора судебная практика, официальные разъяснения Минрегионразвития, доктрина пришли к определенной позиции:
- исполнителем коммунальных услуг является управляющая организация, которая
- обязана заключить с ресурсоснабжающей организацией договор энергоснабжения.
В. К. Михайлов. Предоставление услуг или снабжение ресурсами — вот в чем вопрос // Жилищное право, № 4, апрель 2009 г.
Д. Логинов. Договорные отношения в сфере ресурсоснабжения и оказания коммунальных услуг // Корпоративный юрист, № 12, декабрь 2008 г.
Д. П. Гордеев. Договор управления многоквартирным домом: квалификация, понятие и содержание // Законы России: опыт, анализ, практика, № 2, 3, февраль, март 2009 г.
Лицензиаты, осуществляющие предпринимательскую деятельность по управлению МКД, должны иметь в наличии заключённые договоры с ресурсоснабжающими организациями на предоставление коммунальных услуг населению. При отсутствии таких договоров управляющие компании будут штрафовать как за нарушение лицензионных требований по и 14.1.3 .
Разъяснения Минстроя
По этому вопросу Минстрой РФ дал разъяснения в своём письме №35750-ОЛ/04 от 5 ноября 2015 года , в котором чётко обозначил, что у управляющей компании обязательно должен быть заключён договор ресурсоснабжения с РСО, поскольку это является обязательным лицензионным требованием и подлежит лицензионному контролю (ч.1 ст.193 ЖК РФ).
Согласно Постановлению Правительства РФ №416 от 15.05.2013 года "О порядке осуществления деятельности по управлению МКД" управление домами обеспечивается также и посредством заключения договоров энергоснабжения, теплоснабжения, горячего и холодного водоснабжения, водоотведения, газоснабжения с РСО для предоставления собственникам помещений в МКД коммунальных услуг. Соответственно, заключение договоров ресурсоснабжения является лицензионным требованием, подлежащим лицензионному контролю .
Минстрой также обращает внимание на то, что договоры между собственниками помещений в МКД и РСО, заключённые до вступления в силу ФЗ №176 от 29.06.2015 года , действуют до окончания срока их действия или отказа одной из сторон от исполнения. Только в этом единственном случае отсутствие договора ресурсоснабжения между УК и РСО не может квалифицироваться как нарушение лицензионных требований.
В Письме Минстроя №35750-ОЛ/04 заместитель директора Департамента ЖКХ О.А.Лещенко делает упор на пункт 7 ч.1 ст.193 Жилищного Кодекса , в котором сказано, что управляющие компании должны соблюдать “иные требования, установленные Правительством РФ”. Кроме того, в соответствии с п.3 Положения о лицензировании предпринимательской деятельности по управлению МКД, утверждённого Постановлением Правительства РФ №1110 от 28 октября 2014 года , к лицензионным требованиям относятся:
- ч.2.3 ст.161 ЖК РФ ;
- исполнение обязательств по договору управления, предусмотренных ч.2 ст.162 ЖК РФ ;
- соблюдение требований, предусмотренных ч.1 ст.193 ЖК РФ .
В соответствии с ч.2 ст.162 ЖК РФ по договору управления управляющая компания по заданию собственников помещений в МКД в течение согласованного срока за оплату обязуется выполнять работы и оказывать услуги по управлению МКД, надлежащему содержанию и ремонту общего имущества в доме, предоставлять коммунальные услуги, осуществлять другую направленную на достижение целей управления домом деятельность.
Для применения ст.162 ЖК РФ Постановлением Правительства РФ №416 от 15 мая 2013 года утверждены Правила осуществления деятельности по управлению МКД, в которых говорится, что согласно пп "д" п.4 управление домом обеспечивается, в том числе, за счёт предоставления коммунальных услуг населению на основании заключённых договоров ресурсоснабжения на поставку ресурсов. Суммируя всё вышесказанное, заключение договоров ресурсоснабжения между УК и РСО является лицензионным требованием и попадает под лицензионный контроль.
Разница между прямыми договорами и прямыми платежами
Как показала практика, большинство представителей сферы ЖКХ, включая управляющие компании , не до конца понимают разницы между прямыми договорами, которые теперь будут заключаться между собственниками жилья и РСО, и прямыми платежами по схеме потребитель КУ - поставщик КУ.
Термин «исполнитель коммунальных услуг », закреплённый в жилищном законодательстве, никем пока не отменялся, поэтому ответственность за качество предоставленных КУ и сбор платежей по-прежнему несут управляющие компании. При наличии управляющей компании в качестве выбранной организации для управления МКД именно УК выступает исполнителем КУ. Следовательно, управляющая компания должна предоставлять потребителям коммунальные услуги и приобретать для этого коммунальные ресурсы на основании заключённых договоров ресурсоснабжения с РСО.
Как ни странно, но до сих пор многие управляющие компании пользуются серыми договорными и расчётными схемами. Например, управляющая компания договаривается с РСО о прямом выставлении счетов за КУ потребителям, а сама занимается расчётами, доставкой квитанций, претензионной работой, взысканием задолженностей. При этом, УК вообще не имеет права по закону заниматься такой деятельностью, так как не имеет к коммунальным услугам никакого отношения.
Более того, зачастую управляющие компании вообще не имеют в наличии заключённых договоров ресурсоснабжения с РСО. Тогда на каком основании осуществляется поставка коммунальных ресурсов в жилые дома и взимается плата? Чтобы такого в дальнейшем не было, теперь будут тщательно проверять управляющие компании на наличие договоров ресурсоснабжения с РСО в рамках лицензионного контроля.
Нужно понимать, что максимальный риск в данном случае несёт управляющая компания, которая помимо угрозы проверки лицензионного контроля может попасть в ситуацию, когда РСО абсолютно на законных основаниях может в любой момент потребовать с УК долги, не оплаченные потребителями за поставленные им ресурсы. В свою очередь, потребители КУ также на законных основаниях могут потребовать со своей управляющей компании перерасчёты за не предоставленные КУ или ненадлежащее качество коммунальных услуг . Но есть и более серьёзная ответственность за отсутствие заключённых договоров между УК и РСО.
Ответственность
За несоблюдение и нарушение лицензионных требований для управляющих компаний наступает административная ответственность в виде штрафа или дисквалификации руководителя управляющей компании .
В соответствии с ч.1 ст.7.23.3. за нарушение организациями и ИП правил осуществления предпринимательской деятельности по управлению МКД на основании договоров управления грозит наложение административного штрафа:
- на юридических лиц - от 150-250 тысяч рублей
В соответствии с ч.2.ст.7.23.3. за невыполнение обязанностей, предусмотренных правилами осуществления предпринимательской деятельности по управлению МКД, в период прекращения действия лицензии или её аннулирования, грозит наложение административного штрафа:
- на должностных лиц - от 100-200 тысяч рублей или дисквалификацию на срок до 3 лет
- на ИП - от 150-500 тысяч рублей или дисквалификацию на срок до 3 лет
- на юридических лиц - от 150-500 тысяч рублей
В соответствии с ч.2 ст.14.1.3. за осуществление предпринимательской деятельности по управлению МКД с нарушением лицензионных требований грозит наложение административного штрафа:
- на должностных лиц - от 50-100 тысяч рублей или дисквалификацию на срок до трех лет
- на ИП - от 250-300 тысяч рублей или дисквалификацию на срок до 3 лет
- на юридических лиц - от 250-300 тысяч рублей
В соответствии с ч.24.ст.19.5. за невыполнение или ненадлежащее выполнение в установленный законодательством срок предписания ГЖН об устранении нарушений лицензионных требований грозит наложение административного штрафа:
- на должностных лиц - от 50-100 тысяч рублей или дисквалификацию на срок до 3 лет
- на юридических лиц - от 200-300 тысяч рублей
За административные правонарушения по ст. 7.23.3. и 14.1.3. КоАП РФ предприниматели, осуществляющие свою деятельность без образования юридического лица, несут административную ответственность как юридические лица.
Следовательно, переход на прямые договорные отношения между собственниками помещений в МКД и ресурсоснабжающими организациями не исключает обязанности УК по заключению договоров ресурсонабжения с РСО.
Если у вас остались вопросы, вы всегда можете обратиться к нам за консультацией. Также мы помогаем управляющим компаниям заполнять сайты Реформа ЖКХ и ГИС ЖКХ . Мы всегда рады вам помочь!
Если у вас остались вопросы, вы всегда можете обратиться к нам за консультацией. Мы помогаем УО и ТСЖ соответствовать ПП РФ №731 о Стандарте раскрытия информации () и ФЗ №209 о ГИС ЖКХ (). в 6.7 раз. А также помогаем . Будем рады помочь и вам!
Все жильцы многоквартирных домов живут в комфорте, так как обеспечены водой, светом, отоплением. Многие принимают такое обеспечение как данность, ведь это не бесплатно.
Тем не менее, не лишним будет знать, как именно эти блага цивилизации позволяют современным горожанам не испытывать бытовые неудобства.
Дорогие читатели! Наши статьи рассказывают о типовых способах решения юридических вопросов, но каждый случай носит уникальный характер.
Если вы хотите узнать, как решить именно Вашу проблему - обращайтесь в форму онлайн-консультанта справа! Это быстро и бесплатно !
Вконтакте
Если многоквартирный дом обслуживает управляющая компания, то считается, что именно она занимается ресурсоснабжением.
На самом деле УК обычно является лишь посредником между жильцами и производителем ресурсов, который является одновременно и поставщиком.
Например, воду поставляет городской водоканал, имеющий на это полномочия, необходимое оборудование и т. д.
Или тепло, которое появляется в домах благодаря сразу нескольким организациям. Его могут поставлять как с помощью теплосетей, так и с помощью индивидуальных котельных станций.
Это касается и остальных ресурсов, которые необходимы для проживания в городской квартире. Тяжело представить, чтобы этим занималась управляющая организация.
Справка: все тарифы за поставку ресурсов устанавливают не ресурсоснабжающие организации, а государство.
Отношения с УК
Естественно, если управляющая компания занимается содержанием многоквартирного дома, то она не может не сотрудничать с поставщиками ресурсов. Главная обязанность УК в этой ситуации – заключение договоров с такими организациями от лица собственников квартир. Если бы не УК, жильцам пришлось бы самостоятельно оформлять все контракты.
Процедура заключения такого соглашения осуществляется поэтапно:
- выбор ресурсоснабжающей организации. УК обязана проверить надежность компании, ознакомится с официальным сайтом РСО.
- Подготовка документов.
- Осуществление переговоров с ресурсоснабжающей организацией. Управляющая компания может направить свою заявку по почте или обратится лично через представителя. Выбор процедуры отправления заявки остается за УК.
- Ожидание ответа. По закону у поставщика есть всего месяц, чтобы рассмотреть заявку и приложенные документы, а затем дать ответ. Если каких-либо бумаг не хватает, РСО должна прислать уведомление в течение 5 дней после обращения УК. Если после этого управляющая компания в течение 30 дней не предоставить необходимую документацию, процедура рассмотрения заявки будет прекращена.
УК не имеет права отказаться от заключения соглашений о поставках необходимых ресурсов, оставив многоквартирный дом без света, отопления или воды. Кроме того, управляющая компания берет на себя ответственность за оплату поставляемых ресурсов, несмотря на то, что фактически их оплачивают жильцы.
Но даже если дело доходит до суда, именно УК выступает ответчиком, так как ресурсоснабжающая организация (РСО) не имеет право подавать в суд на собственников квартир.
Управляющая компания как представитель собственников жилья обязана заключать с ресурсоснабжающими организациями большое количество соглашений.
Обычно это три вида договоров – поставки, подряда и договор на оказание услуг. Порядок их заключения, выполнения и расторжения регулируется гражданским законодательством.
Чаще всего стороны заключают именно договор поставки, например, электроэнергии или тепла. Соглашение составляется по всей форме, с описанием прав и обязанностей УК и поставщика. Также указываются сроки, размер и способ оплаты, ответственность участников за невыполнение условий контракта.
В договоре обязательно учитывается количество поставляемых ресурсов. При этом специалисты управляющей компании имеют право проверять, сколько на самом деле электричества или воды поставляет ресурсоснабжающая организация.
Если цифры, указанные в договоре, не сходятся с теми, что получены при проверке, значит, поставщик не выполняет условия соглашения.
Следующий документ – договор на оказание услуг. Обычно управляющая компания заключает его с организациями, занимающимися вывозом мусора с территории многоквартирного дома. Этот документа также содержит все необходимые существенные условия, которые позволяют сторонам сотрудничать друг с другом.
Для того чтобы жилое здание и придомовая территория содержались в порядке, УК нередко пользуется услугами наемных работников. И сотрудничество между ними осуществляется на основании договора подряда. Это так называемый гражданско-правовой договор, который заключается между работодателем и работником для выполнения конкретных задач.
В нем указываются права сторон, их обязанности и сведения об оплате за выполненную работу. Обязательно описывается ответственность участников соглашения и сроки, в течение которых работник обязуется выполнить установленный объем работы.
Жилищным кодексом РФ установлено, что все услуги поставщиков оплачивает именно управляющая компания. Это удобно жильцам, так как им не нужно самостоятельно сотрудничать с каждой организацией.
УК это также выгодно, так как она занимается всеми финансовыми вопросами от лица жильцов МКД. Кроме того, это условие прописано и в соглашениях.
Поэтому большинство спорных ситуаций между управляющей компанией и ресурсоснабжающей организацией возникает из-за задолженностей за предоставленные услуги. Несмотря на то, что вины УК в этом нет, отвечать приходится руководству компании.
Поэтому управляющая компания таки настойчиво просит собственников квартир не затягивать с оплатой за коммунальные услуги. На практике всегда находятся жильцы, которые влезают в долги, провоцируя тем самым конфликт между поставщиком и УК.
Тогда поставщики подают на компанию в суд. И взыскание задолженностей осуществляется именно с управляющей компании.
Важно: нередко именно халатное отношение жильцов к оплате коммунальных услуг ведет к банкротству УК. Хотя к жильцам применяются определенные санкции в виде отключения электричества или воды.
Все собственники квартиры обязаны выбрать способ управления свои домом. Если это управляющая компания, то следует знать все необходимое о том, как именно она выполняет свои обязанности перед жильцами.
И каким образом УК сотрудничает с большим количеством организаций для того, чтобы жильцы многоквартирного дома не испытывали никаких неудобств.