Система генерального подряда в договорных подрядных отношениях. Генеральный подрядчик
В зависимости от личных предпочтений собственника, может быть два способа строительства или ремонта здания:
- хозяйственный;
- подрядный.
В первом случае собственник строения все функции по возведению или реконструкции здания возлагает на себя. Во втором случае привлекается подрядная организация. При масштабных работах всеми процессами руководит генеральный подрядчик.
Генеральные подрядчики в строительстве
Понятие генеральный подрядчик трактуется как юридическое лицо, которое берет на себя все функции по реализации запланированных строительных работ. Обычно строительство, имеющее определенную специфику, не обходится без генерального подрядчика.
Строительная организация, сотрудничающая с заказчиком на условиях генерального подряда, несет полную ответственность за качество, соблюдение требований проектной документации и срок проведения работ на каждом этапе. Основное качество, которым должен обладать генеральный подрядчик, - умение в короткие сроки подобрать профессиональный персонал и организации для проведения отдельных видов работ в строительстве и проектировании. Наладить полное взаимодействие всех субподрядчиков на одном строительном объекте.
Задачи
Строительный подряд предполагает выполнение генподрядчиком множества задач:
- Полное соблюдение всех сроков, оговоренных в договоре с заказчиком.
- Выполнение объективных требований заказчика, которые не противоречат строительным нормам.
- Привлечение субподрядных организаций, согласование работ, к которым они будут привлекаться, и ценовой политики с заказчиком.
- Проведение и учет оплат с субподрядными организациями. При желании заказчика может вестись и бухгалтерский учет.
- Оценивание конструктивных элементов и проверка качества работ, монтажа, совместно с заказчиком.
- Непосредственное участие при проведении проверок контролирующими органами, защита интересов и прав заказчика.
- Участие в приемке работ на промежуточных этапах и оценивание факта готовности объекта строительства.
- Определение дефектов и оценивание затрат на их устранение.
- Непосредственное внедрение самых прогрессивных методик проведения строительных работ.
Функции генподрядчика в строительстве
Помимо стратегических задач, генподрядчик обязан выполнять множество функций на отдельно взятом участке работ.
Планирование и проектные работы
Рекомендуется привлечь генерального подрядчика еще на стадии разработки проекта, чтобы он мог, как практический специалист, оценить установленные сроки проведения работ, внести соответствующие корректировки, чтобы в дальнейшем обеспечить точное выполнение всех этапов строительства.
Организация работ
В обязанности генподрядчика в строительстве входит организация хранения полученной от заказчика проектной документации, выдача таких документов субподрядчикам для выполнения конкретного вида работ.
Генподрядчик обязан подыскать субподрядные организации, своевременно обеспечить их фронтом работ и проконтролировать качество выполнения. Исполнитель по договору обязан согласовать с заказчиком субподрядные организации, предварительно проверив их репутацию и согласовав цены.
Подрядчик обязан обеспечить условия на строительной площадке для выполнения всех этапов строительства, принимать в них непосредственное участие.
Вносить соответствующие правки в проектную документацию, без ухудшения эксплуатационных качеств и нарушения государственных норм.
Обеспечивать все условия, чтобы не нарушалась техника безопасности и правила охраны труда.
Финансирование, отчетность и контроль
Генподрядчики в строительстве обязаны составлять отчетность относительно основных видов своей деятельности. При этом нести полную ответственность за внесенную информацию в такую отчетность.
Строго соблюдать сроки, предусмотренные договоров и рабочей документацией. Следить за исправностью всех агрегатов, техники и механизмов, чтобы не допустить простоя строительного объекта и травмирование персонала.
Участвовать в освидетельствовании объектов, которые подлежат консервации, подготавливать всю необходимую документацию для приостановки работ. Если работы возобновляются, то генподрядчик обязан предоставить всю документацию для новой строительной организации или начинать самостоятельно работы.
В случае выявления некачественных работ или дефектов, несоблюдения сроков поставки и проведения работ, генподрядчик выставляет претензии субподрядчикам, поставщикам материалов. Строительный подряд позволяет ему взимать штрафные санкции с субподрядчиков в рамках составленных соглашений.
Проводит промежуточные и окончательные расчеты со всеми субподрядными организациями, с взиманием штрафов, если такие имели место.
Функции генподрядчика в строительстве подразумевают согласования с заказчиком всех расценок и объемов работ, которые будут проводиться субподрядными организациями. Любые изменения в договорных отношениях между подрядчиками должны согласовываться с заказчиком.
Материально-техническое обеспечение
По предварительной договоренности генподрядчик может самостоятельно обеспечивать объект строительства материальными ценностями. В этом случае он обязан контролировать соблюдение сроков поставки продавцами материалов, согласовывать цены с заказчиком, обеспечить строительный объект всем необходимым оборудованием и механизмами, чтобы процесс возведения или ремонта здания не прерывался.
В случае поставки некачественных материалов обязан вернуть их, предъявив претензию поставщику. Генподрядчик несет полную ответственность за обеспечение субподрядных организаций материалами для проведения работ.
Если приобретенные материалы не использованы в полном объеме, то по предварительной договоренности генеральный подрядчик вправе излишки реализовать.
Освоение площадки и соблюдение нормативных актов
В функции генподрядчика в строительстве входит непосредственное участие в выборе площадки для строительства здания. По договору с заказчиком на него могут быть возложены обязанности по оформлению участка и получению всех разрешительных документов. Также согласование с энергетическими службами, в зоне проведения будущих работ, по поставке электрической энергии, воды, вырубке деревьев.
Генеральный подрядчик может заниматься возмещением убытков лицам, которые пострадали вследствие проведения строительных работ, прокладки подземных коммуникаций.
Несет полную ответственность за соблюдение геодезической разбивки, согласно полученной документации. Если договором с заказчиком предусмотрено, то генеральный подрядчик может самостоятельно подбирать геодезическую организацию на условиях субподряда для проведения работ.
Другие функции
Договор с генподрядчиком на строительство может оговаривать условие, что генеральный подрядчик самостоятельно привлекает государственную комиссию к приемке завершенного объекта и самостоятельно вводит его в эксплуатацию. Возможно, что после ввода в эксплуатацию генподрядчик самостоятельно передает возведенный объект, лицам, которые будут его эксплуатировать. Проводит все расчетные операции с такими лицами.
Функции генподрядчика в строительстве, нормативные документы, которыми он будет руководствоваться на протяжении всего действия договора, должны быть четко прописаны в соглашении с заказчиком.
Виды сотрудничества между генеральным подрядчиком и заказчиком
Заказчик и генподрядчик в строительстве могут сотрудничать по двум схемам.
Консультирование
В этом случае генеральный подрядчик выполняет строго определенные задачи, например:
- оказывает консультации в сфере организации рабочего процесса;
- разрабатывает технические мероприятия;
- проводит экспертизу;
- на основе проекта составляет график проведения строительных работ.
Возможно участие генерального подрядчика лишь на стадии приемки работ.
Управление
Заказчик полностью передает все функции генподрядчику в строительстве, от подготовки проектной документации до ввода объекта в эксплуатацию. Поиск субподрядчиков, организация поставок материалов, получение разрешительных документов - все ложится на плечи генерального подрядчика.
Преимущества сотрудничества с генеральным подрядчиком
Для крупных объектов привлечение специальной организации для проведения строительства или ремонта - это лучший выбор. Генеральный подрядчик полностью берет все заботы и ответственность на себя. У строительной организации больше шансов подобрать квалифицированный персонал и субподрядные организации. Заказчику не нужно нанимать собственных сотрудников для организации проектирования и получения всех разрешений на начало строительства, введение в эксплуатацию объекта и подбор субподрядчиков и поставщиков.
Привлекать или нет генподрядчика для строительства жилых домов, решать каждому собственнику земельного участка индивидуально. Но все преимущества, которые имеют крупные организации, привлекая генподрядчика, будет иметь и заказчик строительства частного домовладения.
Недостатки сотрудничества с генеральным подрядчиком
Основной минус - это цена. Организация, занимающаяся профессионально генеральным подрядом, потребует за свой труд немалую сумму. Но также есть риск, что привлеченный субподрядчик генеральным подрядчиком может допустить ошибки в процессе проведения работ, а это повлечет срок срыва сдачи объекта в эксплуатацию.
Тонкости взаимоотношений
Генподрядчик и субподрядчик в строительстве - это неразрывно связанные звенья всего строительства. Всю ответственность за действия субподрядных организаций принимает на себя генеральный подрядчик. Если возникают спорные вопросы, то их решает только генеральный подрядчик.
В свою очередь заказчик вправе нанять несколько подрядчиков, к примеру, на конкретный участок работ. В этом случае такие договора не расцениваются как генеральный подряд.
Если договором между генеральным подрядчиком и субподрядчиком не оговорено ограничений, то последний вправе самостоятельно привлекать к работам другие подрядные организации, а не проводить все работы самостоятельно.
Услуга по генеральному подряду становится все популярнее за счет своей мобильности и гибкости во взаимоотношениях между сторонами. Для заказчика - это возможность привлечь к работам самых лучших специалистов, возводить объект строительства по самым современным технологиям и использовать самые новейшие разработки.
«В договоре подряда может применяться система генерального подряда, при которой заказчик заключает подрядный договор с одним, главным исполнителем - генеральным подрядчиком. Генподрядчик берет на себя производство основных работ, а для других работ привлекает иных исполнителей - субподрядчиков (ст. 619 ГК)».
Субподрядчики, если иное не предусмотрено законодательством или соглашением сторон, отбираются генеральным подрядчиком самостоятельно и в прямые правоотношения с заказчиком не вступают. Для них заказчиком является генеральный подрядчик, взаимоотношения с которым регулируются, если иное не предусмотрено законодательством или соглашением сторон, общими нормами, установленными для подрядных отношений.
Генеральный подрядчик отвечает перед заказчиком за все нарушения договора субподрядчиками, а перед последними - за все нарушения договора заказчиком. Если иное не предусмотрено договором, субподрядчик и заказчик не вправе предъявлять друг к другу требования, вытекающие из их взаимоотношений с генеральным подрядчиком.
При больших объемах работ, в частности, при значительной протяженности предмета работ, заказчик может привлечь к их исполнению несколько генеральных подрядчиков (по отдельным участкам или комплексам работ).
Заказчик вправе, не создавая системы генерального подряда, привлечь к исполнению работ нескольких подрядчиков, непосредственно вступая в договорные отношения с каждым из них. И каждый из подрядчиков отвечает, если иное не предусмотрено договором, за свою долю работ по правилам долевой ответственности. Если же стороны договорятся об этом либо комплекс подлежащих исполнению работ неделим, подрядчики отвечают перед заказчиком по правилам о солидарной ответственности .
Рассмотренные положения применимы также к случаям выполнения общего комплекса работ несколькими генеральными подрядчиками.
«По соглашению сторон заказчик вправе передавать по договору подряда (генерального подряда) не все работы, входящие в данный комплекс. Оставшиеся (непереданные) работы заказчик может выполнять сам либо передать их выполнение отобранным исполнителям, с которыми он заключает непосредственные, прямые договоры, не входящие в систему генерального подряда. Исполнение подобных работ не связывается с исполнением работ по генподрядному договору и с ответственностью по этому договору».
Права и обязанности сторон по договору подряда
Подрядчик обязан выполнить обусловленную договором работу за свой риск. Это значит, на подрядчике как профессиональном субъекте лежат все неблагоприятные последствия, связанные с невыполнением им работы. Содержание данной обязанности подрядчика может быть скорректировано с учетом возможного неправомерного поведения заказчика, на нее также оказывают влияние те обстоятельства, которые служат освобождению подрядчика от ответственности за невыполнение или ненадлежащие выполнение работы.
Подрядчик обязан выполнить работу своими материалами, силами и средствами. В том случае, когда он представляет материал, то выступает перед заказчиком в качестве продавца материалов и отвечает за то, чтобы они были надлежащего качества. Сама работа также выполняется по заданию подрядчика и должна полностью соответствовать ему, то есть быть выполненной качественно. Поскольку работа, выполняемая по договору подряда, не относится к серийному изготовлению вещей, основным критерием надлежащего ее выполнения являются указания заказчика. Однако сказанное не означает, что подрядчик не обязан соблюдать какие-либо правила, относящиеся к технологии их изготовления, существующие в той или иной области государственные стандарты, требования, содержащиеся в нормативно-технической документации. Такого рода требования распространяются в первую очередь на подрядчиков, действующих в качестве предпринимателей , но и подрядчик, не являющийся предпринимателем, не вправе производить работы с отступлениями от обязательных требований, в противном случае его деятельность должна быть запрещена. Это касается и работ, не связанных с изготовлением новых вещей. Если требования по качеству в договоре отсутствуют или являются неполными, за основу берутся требования, предъявляемые к работе соответствующего рода. Подрядчик может принять на себя по договору обязанность выполнить работу, отвечающую более высоким требованиям по качеству по сравнению с установленными требованиями.
Подрядчик обязан обеспечить исправность оборудования, которым пользуется. Он самостоятельно организует работу, и заказчик не вправе вмешиваться в его оперативно-хозяйственную деятельность. Подрядчик обязан предоставить оборудование и материал, не обремененные правами третьих лиц, если иное не предусмотрено договором.
Подрядчик в некоторых случаях выполняет работу и из материалов заказчика. При этом на него возлагается обязанность законного и расчетливого использования предоставленных заказчиком материалов. Таким образом, подрядчик в целом несет ответственность за правильность их использования. По окончании работ подрядчик обязан предоставить заказчику отчет о расходовании материалов. Если имеется остаток материалов, то он обязан возвратить его заказчику. Подрядчик имеет право с согласия заказчика оставить остаток материала у себя с соответствующим уменьшением цены работы с учетом стоимости остающегося у подрядчика неиспользованного материала.
Подрядчик обязан помимо этого принять материал по качеству, в тех случаях, когда он предоставляется заказчиком. На нем же лежит ответственность по приемке (оценке) предоставленного заказчиком оборудования, технической документации и переданной для обработки самой вещи. Подрядчик с учетом своего профессионального опыта оценивает те указания, которые даются ему заказчиком и любые иные обстоятельства выполнения ему работы.
В связи с этим на подрядчика возлагается обязанность информировать заказчика о качестве предоставленных материалов и некоторых других обстоятельствах. «Подрядчик обязан немедленно предупредить заказчика и до получения от него указаний приостановить работу при обнаружении:
1) непригодности или недоброкачественности предоставленных заказчиком материалов, оборудования и переданной для обработки вещи;
2) возможных неблагоприятных для заказчика последствий выполнения работ при соблюдении его указаний о способе выполнения работы;
3) иных, не зависящих от подрядчика обстоятельствах, которые создают угрозу годности или прочности результатов выполняемой работы, либо создают невозможность ее завершения в срок.
Подрядчик, не предупредивший заказчика о такого рода обстоятельствах, либо, не дожидаясь истечения срока для ответа заказчика и приступивший к работе или проигнорировавший своевременное указание заказчика о приостановлении работ, не вправе при предъявлении к нему претензий ссылаться на них». Из смысла данной нормы вытекает обязанность заказчика дать ответ в связи с предупреждением подрядчика в разумный для этого срок.
Если ввиду несоблюдения подрядчиком указанных требований он выполнит работу из некачественных материалов, предоставленных заказчиком, подрядчик может быть освобожден от ответственности только в том случае, если докажет, что недостатки материала не могли быть обнаружены при надлежащей приемке этих материалов. Таким образом, требуется вина подрядчика в том, что он не оценил должным образом качество материала, предоставленного заказчиком. В этой связи для заказчика имеется больше гарантий в таком договоре подряда, по которому работа выполняется из материала подрядчика, поскольку он не отвечает за их качество независимо от наличия его вины в этом.
Подрядчик обязан обеспечить сохранность вверенного ему заказчиком имущества, и несет ответственность за несохранность предоставленного заказчиком материалов, оборудования, переданной для переработки вещи или иного имущества, оказавшегося во владении подрядчика в связи с исполнением договора подряда. Таким образом, речь идет не только о том имуществе, которое непосредственно предназначено для исполнения договора подряда, но и об ином имуществе, которое поступило во владение подрядчика. Речь может идти о помещениях, которые выделены подрядчику для отдыха его работников, мебели, которую было нецелесообразным вывозить в связи с ремонтом и т.д. Критерием обеспечения сохранности такого имущества будет служить хозяйственная предусмотрительность самого собственника, однако если речь идет о оборудовании, материалах, специально предназначенных для выполнения работ, в этом случае степень предусмотрительности подрядчика как профессионала должна быть выше. В любом случае он признается виновным, если не предпринял всех зависящих от него мер по обеспечению сохранности имущества.
Подрядчик имеет право на «экономию» . Это новая норма, которая отсутствовала в ГК КазССР. Надо отметить, что указанный нормативный акт содержал всего две главы регламентирующие договор подряда: «Подряд», «Подряд на капитальное строительство» . Ее введение будет стимулировать подрядчика вести эффективное хозяйствование, поскольку у него появляется прямой имущественный интерес в экономии. Экономия заключается в снижении стоимости самой выполняемой работы, уменьшении расхода материалов. Она достигается вследствие высокого профессионализма подрядчика, который допускает меньше потерь (брака) материала, чем это было запланировано, вводит новые технологии и т.д. Если фактические расходы подрядчика оказались ниже тех, которые учитывались при определении цены (составления сметы), подрядчик сохраняет право на оплату работ по цене, предусмотренной в договоре, если заказчик не докажет, что полученная подрядчиком экономия отрицательно повлияла на качество выполненной работы.
Договором может быть предусмотрено, что «полученная подрядчиком экономия распределяется между сторонами». В этом случае цена, уплачиваемая по договору заказчиком, уменьшается. Применение данной нормы выглядит нелогичным, если со стороны заказчика не наблюдалось какое-то содействие полученной экономии. С другой стороны, в условиях рыночной экономики, это может быть дополнительным стимулом к тому, чтобы услугами того или иного подрядчика пользовались как можно чаще, сложилась его устойчивая деловая репутация.
Новой является также норма Гражданского кодекса, устанавливающая обязанность подрядчика передать заказчику вместе с результатом работы информацию, касающуюся эксплуатации или иного использования предмета договора. Данная обязанность подрядчика должна непосредственно предусматриваться договором. В некоторых случаях на ее наличие влияет сам характер информации, без которой может «оказаться невозможным использование результатов работы для целей, указанных в договоре». Такого рода информация будет представлять собой определенные технологические схемы, инструкции по применению, пояснения и др. Обязанность подрядчика, как нам представляется, будет обуславливаться не только каким-либо особым содержанием информации, но и особенностями самого результат подряда, который может представлять собой достаточно сложное устройство, изготавливаться из материалов, требующих особого ухода, и т.д.
Гражданским кодексом Республики Казахстан (ст. 638 ГК РК) «на стороны возлагается обязанность обеспечивать интересы противоположной стороны, которые связаны с обладанием информацией как объектом гражданских прав, имеющим имущественный характер». Сторона, получившая благодаря исполнению своего обязательства по договору от другой стороны информацию о новых решениях и технических знаниях (в нее может входить информация о всем спектре объектов промышленной собственности, включая ноу-хау), в том числе не пользующихся по общему правилу правовой защитой, не вправе сообщать их третьим лицам без согласия другой стороны. Также по договору подряда охраняется информация, представляющая коммерческую тайну какой-либо из сторон. Обязанность нераспространения перечисленной информации имеет место у сторон по договору подряда независимо от того закреплено ли в нем на этот счет соответствующее условие или нет, однако «порядок и условия пользования такой информацией определяются соглашением сторон». Таким образом, практическая реализация указанной нормы все равно зависит от наличия конкретизирующего ее условия в договоре.
По выполнении работы подрядчик обязан возвратить переданное ему заказчиком для исполнения договора оборудование. Также когда заказчик отказывается от договора ввиду того, что подрядчик не приступает к выполнению работы, выполняет ее слишком медленно или же ввиду того, что в выполненной работе имеются существенные и неустранимые недостатки, подрядчик обязан возвратить предоставленные заказчиком материалы, оборудование, переданную для переработки вещь или иное имущество. Имущество может быть возвращено указанному заказчиком лицу. Как следует из содержания статьи 639 ГК РК если возвращение имущества невозможно, подрядчик обязан возвратить стоимость материалов, оборудования и иного полученного от заказчика имущества.
На заказчика возлагается обязанность содействия подрядчику. Это не означает, что заказчик обязан выполнять вместе с подрядчиком определенную часть работ, предоставлять материал, когда работа выполняется иждивением подрядчика и т.д. В соответствии со смыслом статьи 629 ГК РК заказчик обязан принимать все организационные меры, способствующие надлежащему выполнению обязанности подрядчиком, в тех случаях, когда их принятие зависит от него. Например, заказчик должен своевременно расчистить подъездные пути к строящемуся объекту, своевременно предоставить оборудование, помещения, когда это предусмотрено договором. Наконец из обязанности содействия подрядчику вытекает, что заказчик должен сотрудничать с ним, а не создавать по формальным поводам препятствия к выполнению работ, требовать пересмотра ранее установленного порядка выполнения работ. При неисполнении заказчиком этой обязанности подрядчик вправе требовать возмещения причиненных убытков, включая дополнительные издержки, вызванные простоем либо перенесением сроков выполнения работы, либо увеличением цены работы. Если исполнение работы по договору подряда стало невозможным вследствие действий или упущений заказчика, подрядчик сохраняет право на получение оплаты по договору, соразмерно выполненной части работы.
Заказчик обязан принять и оплатить выполненную подрядчиком работу. Порядок приемки регламентирован статьей 630 ГК РК и может быть оговорен непосредственно в самом договоре. Приемка производится в сроки, предусмотренные договором подряда, а если они не предусмотрены, в разумные сроки. Приемка включает осмотр результата выполненной работы. Когда создается та или иная новая вещь или произведены ремонт, улучшение уже существовавших вещей, обязанность приемки будет включать и фактические действия по получению предмета подряда во владение. Просрочка в приемке работ влечет за собой то, что «право собственности на изготовленную (переработанную вещь) признается перешедшим к заказчику в момент, когда состоялась передача». В тексте Гражданского кодекса (приведенной нормы), очевидно, содержится неточность, поскольку просрочка передачи результата работы, вызванная уклонением заказчика от приемки, связана не с переходом права собственности к заказчику, а с возложением на него (просрочившего кредитора) всех неблагоприятных последствий (рисков) . Виновное поведение заказчика будет влечь за собой то, что расходы по содержанию имущества за тот период, когда заказчик должен был принять результат работы и фактически принял, также будут возлагаться на него.
Если заказчик обнаруживает отступления от договора, ухудшающие работу или иные недостатки в работе, он обязан немедленно заявить об этом подрядчику.
В дальнейшем заказчик может ссылаться на недостатки, обнаруженные при приемке, заявлять на их счет претензии подрядчику только в том случае, если данные недостатки были оговорены в акте либо в ином документе, удостоверяющем приемку. В акте приемки или ином документе может быть обговорена возможность последующего предъявления требования об их устранении. Таким образом, нормами о подряде установлены более жесткие требования, касающиеся приемки предмета договора подряда, чем, скажем, по договору купли-продажи.
Заказчик, который принял результат работы без проверки, лишается права ссыпаться на недостатки работы, которые могли быть установлены при обычном способе приемки (явные недостатки). Если он обнаруживает после приемки результатов работы отступления от договора или иные недостатки, которые не могли быть установлены при обычном способе приемке (скрытые недостатки), в том числе такие, которые были умышленно скрыты подрядчиком, заказчик обязан известить об этом подрядчика в разумный срок по их обнаружении.
Предельный срок для извещения подрядчика об обнаруженных недостатках составляет один год со дня приемки работ. Предельный срок по извещению подрядчика о недостатках зданий и сооружений, а также о недостатках, которые он умышленно скрыл, составляет три года. Указанные сроки можно оценить как гарантийные. Законодательными актами или договором могут быть установлены гарантийные сроки большей продолжительности. Результат работы должен соответствовать требованиям по качеству в течение всего гарантийного срока.
«Гарантия качества, если иное не предусмотрено договором, распространяется на все элементы, составляющие результат работы» . «Если иное не установлено договором подряда, гарантийный срок начинает течь с момента, когда результаты выполненной работы были приняты или должны были быть приняты заказчиком».
«Если между заказчиком и подрядчиком возникает спор по поводу недостатков выполненной работы или их причин, по требованию любой из сторон должна быть назначена экспертиза» . Расходы по проведению экспертизы несет подрядчик. Подрядчик освобождается от этих расходов, если «экспертизой устанавливается отсутствие нарушений договора или причиной связи между действиями подрядчика и обнаруженными недостатками». В этих случаях расходы по экспертизе несет сторона, потребовавшая ее назначения. Если экспертиза была назначена по соглашению сторон, они несут расходы на ее проведение поровну.
Как следует из смысла пункта 1 статьи 616 ГК РК, обязанность по оплате выполненной работы является основной обязанностью заказчика. Данная обязанность, по общему правилу наступает после сдачи подрядчиком всей работы. Договором может быть предусмотрено, что будет произведена предварительная оплата работы или оплата отдельных этапов выполняемой работы. Для того чтобы была произведена оплата, необходимо, чтобы работы были завершены в установленный срок, досрочное окончание работ дает право на оплату только в том случае, когда оно согласовано с заказчиком или заказчик согласился оплатить их досрочно. Выплата аванса или задатка осуществляется в тех случаях, когда это предусмотрено законодательством или договором. Размер аванса (задатка) также определяется законодательством или договором. В случае нарушения обязанности заказчиком по оплате работы, к нему могут быть применены предусмотренные договором штрафные санкции.
Подрядчику предоставляется право на применение по отношению к заказчику самозащиты прав, предусмотренное п. 3 ст. 9 ГК РК, которое характеризуется как право на удержание. «При неисполнении заказчиком обязанности уплатить установленную цену либо иную сумму, обусловленную договором, причитающуюся подрядчику в связи с выполнением договора, подрядчик имеет право на удержание результата работы, а также принадлежащего заказчику оборудования, переданной для переработки вещи, остатка неиспользованных материалов и другого оказавшегося у него имущества заказчика до уплаты заказчиком соответствующих сумм». Данное право реализуется независимо от того, предусмотрено оно договором или нет.
В том случае, когда это непосредственно предусмотрено договором, заказчику предоставляется аналогичное право, он может удержать часть причитающегося подрядчику вознаграждения для покрытия расходов по устранению своевременно обнаруженных недостатков.
Если заказчик, уклоняясь от приема результатов выполненной работы, не оплачивает ее, подрядчик вправе самостоятельно реализовать их. Это может быть сделано после истечения одного месяца со дня, когда согласно договору работа должна быть передана заказчику и последующего двукратного предупреждения заказчика. Подрядчик продает результат работы, вырученную сумму, за вычетом всех причитающихся подрядчику платежей, вносит в депозит на имя заказчика, если иное не предусмотрено договором.
Виды договора подряда на капитальное строительство.
Взаимоотношения между участниками строительства находят свое правовое оформление и выражение в различных видах упомянутого договора. Последние вытекают из различий: а) в сроках производства работ, б) в системе договорных связей на конкретных стройках и месте договора.в этой системе
и в) в характере выполняемых работ.
Любой из договоров подряда на капитальное строительство должен быть охарактеризован с позиции всех трех указанных признаков. Ввиду этого дать правильную и полную классификацию названных договоров можно лишь в том случае, если классифицировать их по каждому из вышеуказанных признаков в отдельности.
Придерживаясь подобного принципа, можно выделить следующие виды договора подряда на капитальное строительство.
1. По сроку действия договора: а) генеральный договор, б) годовой договор, в) договор в пределах года без генерального.
2. По системе договорных связей на стройке и месту договора в этой системе: а) главный подрядный договор, б) субподрядный договор, в) прямой подрядный договор.
3. По характеру выполняемых работ: а) договор на подготовительные работы к строительству основных объектов, б) договор на строительно-монтажные работы", в) договор на специальные строительные работы, г) договор на монтажные работы (например, на монтаж металлоконструкций и т. п.), д) договор на монтаж оборудования.
Рассмотрение любого договора подряда на капитальное строительство с позиций всех трех упомянутых признаков позволяет дать ему такое наименование, которое характеризует основные черты данного договора (например, генеральный субподрядный договор на специальные строительные работы; годовой прямой договор на монтаж оборудования и т. д.).
Система договорных связей в капитальном строительстве применяется в двух основных вариантах. В современных условиях широко развитой специализации строительных организаций и господства подрядного способа производства работ наиболее распространенной гражданско-правовой формой экономических отношений по капитальному строительству является так называемая система генерального подряда. Данная система договорных связей законодательно закреплена в ст. 68 Основ (ст. 369 ГК). Применение системы генерального подряда является обязательным во всех случаях, когда сооружение объекта ведется подрядным способом и осуществляется несколькими строительными организациями.
В остальных случаях заключаются прямые договоры между заказчиками и подрядчиками.
Система генерального подряда. Главный подрядный и субподрядный договоры. Система генерального подряда характеризуется следующими основными чертами. Заказчик заключает
* Имеется в виду договор, по которому заказчик поручает выполнение всех комплексов работ по объекту одной строительной органиаации - подрядчику или генеральному подрядчику.
договор на сооружение объекта с одной, обусловленной планом строительной организацией - генеральным подрядчиком и передает ему по данному договору производство всех работ по объекту. Этот договор назван нами главным подрядным договором. Генеральный подрядчик собственными силами выполняет основной объем общестроительных работ либо один из их комплексов. Для производства комплексов остальных общестроительных, а также различных специальных работ по объекту генподрядчик привлекает в соответствии с планом надлежащие специализированные строительные и монтажные организации путем заключения с ними договоров, именуемых договорами субподряда (ч. I ст. 68 Основ, ч. I ст. 369 ГК).
Генподрядчик несет перед заказчиком ответственность за качественное и своевременное выполнение всех работ, производимых как им самим, так и его субподрядчиками (ст. 5 Правил). Будучи ответственным за строительство объекта в целом, генподрядчик в связи с этим наделен правами организатора и руководителя всех работ на площадке.
Таким образом, система генерального подряда представляет собой гражданско-правовую форму хозяйственных отношений между заказчиком и генеральным подрядчиком и отношений производственного кооперирования последнего с другими под-" рядчиками при осуществлении планового строительства подрядным способом. Она выражается в совокупности главного подрядного договора между заказчиком и генподрядчиком на весь объем работ по объекту (1-е звено в системе договоров на стройке) и заключаемых на основе этого договора и в его частичное исполнение субподрядных договоров между генподрядчиком и специализированными строительными организациями на производство отдельных комплексов различных работ по тому же объекту (2-е звено договоров) ".
Основными особенностями субподрядного договора являются следующие. Во-первых, он заключается на основе и в частичное исполнение главного подрядного договора и потому составляет второе звено в системе договорных связей на стройке.
Во-вторых, предмет данного договора -- не выстроенный объект, а лишь один или несколько законченных комплексов тех или иных работ по объекту. В-третьих, обе стороны в данном договоре- являются подрядными строительными организациями, а их, договорные отношения - отношениями производственного кооперирования. Имеются и иные, менее существенные особенности.
" В некоторых случаях наряду с обычными.субподрядчиками одна из специализированных организаций выступает в роли главного субподрядчика, привлекающего к строительству объекта другие специализированные организации на правах дубльсубподрядчиков. В подобных случаях на стройке имеет место сочетание двухзвенной и трехзвенной систем договоров,
Таким образом, субподрядный договор-это заключаемый на основе плана и главного подрядного договора договор между двумя социалистическими организациями, в соответствии с которым одна сторона (субподрядчик-подрядная^ специализированная строительная -или монтажная организация) обязуется своими силами и средствами выполнить и сдать в законченном виде в установленный срок один или несколько комплексов строительно-монтажных работ в соответствии с утвержденной проектно-сметной документацией, а другая сторона (генеральный подрядчик - подрядная общестроительная или специализированная организация) обязуется предоставить контрагенту необходимый фронт работ на сооружаемом объекте, передать утвержденную проектно-сметную документацию, принять законченные комплексы работ н оплатить их.
Прямой договор. Наряду с главным подрядным и субподрядным договорами в строительстве довольно широкое применение находит еще одна форма договорных связей: уже упоминавшийся прямой договор подряда -на капитальное строительство.
Прямыми являются все договоры, которые заключаются заказчиками с подрядными организациями непосредственно, а не через генподрядчика. Прямые договоры заключаются цо объектам, создаваемым или реконструируемым хозяйственно-подрядным.,(смешанным) способом. На таких объектах система договорных связей представляет собой совокупность ряда прямых договоров между заказчиком и привлеченными им подрядчиками.
Заключение прямых договоров допускается законом и по тем стройкам, которые возводятся в основном методом гене-рального"подряда (ч.^ II и III ст.68 Основ; ч. II и III ст.369 ГК). Таким образом, закон предусматривает возможность сочетания при строительстве одного объекта системы" генерального подряда с одним или несколькими прямыми договорами заказчика с иными хозорганами.
Генеральный и годовой договоры. На строительство, не выходящее за пределы календарного года, между заказчиком и подрядчиком заключается один договор. Если же производство работ предусматривается на более длительный период, стороны в соответствии с Правилами (ст. 2 и 4) заключают генеральный договор на весь объем работ и весь срок строительства и, кроме того, ежегодно - годовой договор на объем работ данного года. К генеральному и годовым договорам прилагаются в качестве их неотъемлемой части документы, перечисленные в ст. 6 и 38 Правил..
Порядок планирования капитального строительства, введенный в 1958 г.", создал возможности для перехода от генераль-
" См. постановление ЦК КПСС и Совета Министров СССР от 4 мая 1958 г. «О мерах по улучшению планирования народного хозяйства» (СП СССР. 1958, №9, ст. 75).
ных и годовых договоров к заключению единых подрядных, единых главных подрядных и единых субподрядных договоров на весь объем и весь срок производства соответствующих работ.
Форма договора подряда на капитальное строительство. Данный договор заключается в письменной форме и является в целом сложным документом. Годовой договор состоит из соб^-ственно договора, заключаемого по уже упоминавшейся типовой форме, а также из целого ряда документов, прилагаемых к последнему и составляющих его неотъемлемую часть. Перечень данных документов содержится в уже упоминавшихся ст. 6 и 38 Правил, а также в указаниях по заключению подрядных и субподрядных договоров.
Порядок заключения договоров подряда на капитальное строительство в своих главных чертах аналогичен порядку заключения других хозяйственных договоров. Но существенная особенность его состоит в том, что подрядчик получает возможность составить проект договора и направить последний заказчику только после предварительного представления заказчиком необходимых для этого плановых документов (копии титульного списка строек или выписки из него, годового титульного списка, проектно-сметной документации и справки банка об обеспеченности работ финансированием).
Еще по теме ВИДЫ ДОГОВОРА ПОДРЯДА НА КАПИТАЛЬНОЕ СТРОИТЕЛЬСТВО. СИСТЕМА ДОГОВОРНЫХ СВЯЗЕЙ В КАПИТАЛЬНОМ СТРОИТЕЛЬСТВЕ:
- § 2. Плановые предпосылки, структура договорных связей и порядок заключения договоров подряда на капитальное строительство
- § 3. Элементы договора подряда на капитальное строительство
- § 2. ПЛАНОВЫЕ ПРЕДПОСЫЛКИ ДОГОВОРА ПОДРЯДА НА КАПИТАЛЬНОЕ СТРОИТЕЛЬСТВО
- § 5. ОТВЕТСТВЕННОСТЬ ЗА НАРУШЕНИЕ ДОГОВОРА ПОДРЯДА НА КАПИТАЛЬНОЕ СТРОИТЕЛЬСТВО
- Глава 2. ДОГОВОР ПОДРЯДА НА КАПИТАЛЬНОЕ СТРОИТЕЛЬСТВО
- ГЛАВА ТРИДЦАТЬ ПЯТАЯ ДОГОВОР ПОДРЯДА НА КАПИТАЛЬНОЕ СТРОИТЕЛЬСТВО
- § 4. ПРАВА И ОБЯЗАННОСТИ СТОРОН ПО ДОГОЮРУ ПОДРЯДА НА КАПИТАЛЬНОЕ СТРОИТЕЛЬСТВО
- § 6. ОСОБЕННОСТИ ПРАВОВОГО РЕГУЛИРОВАНИЯ ОТНОШЕНИЙ ПО КАПИТАЛЬНОМУ СТРОИТЕЛЬСТВУ В КОЛХОЗАХ
- Условия строительства на основании привлечения денежных средств по договорам долевого участия в строительстве
- § 4. СТРОИТЕЛЬСТВО ГРАЖДАНАМИ ЖИЛЫХ ДОМОВ (ИНДИВИДУАЛЬНОЕ ЖИЛИЩНОЕ СТРОИТЕЛЬСТВО)
- § 3. СУБЪЕКТЫ ДОГОВОРА И СТРУКТУРА ДОГОВОРНЫХ СВЯЗЕЙ ПО ПОСТАВКЕ
- 4.3.2. Капитальные вложения в безвозмездно полученное имущество
- Авторское право - Аграрное право - Адвокатура - Административное право - Административный процесс - Акционерное право - Бюджетная система - Горное право - Гражданский процесс - Гражданское право - Гражданское право зарубежных стран - Договорное право - Европейское право - Жилищное право - Законы и кодексы - Избирательное право - Информационное право - Исполнительное производство - История политических учений - Коммерческое право - Конкурсное право - Конституционное право зарубежных стран -
3. Капитальное строительство и договор строительного подряда
По договору строительного подряда подрядчик обязуется в установленный договором
срок построить по заданию заказчика определенный объект либо выполнить иные
строительные работы, а заказчик обязуется создать подрядчику необходимые условия для
выполнения работ, принять их результат и уплатить обусловленную цену (п. 1 ст. 740 ГК).
Регулированию указанных подрядных отношений посвящен _ 3 гл. 37 ГК
«Строительный подряд». Общие положения о подряде, содержащиеся в _ 1 этой главы,
применяются, если иное не установлено предусмотренными в ГК правилами о строительном
Нормы, регулирующие отношения по строительному подряду, содержатся во многих
других нормативных правовых актах. Таковы, например:
Федерации» (в дальнейшем - Закон об инвестиционной деятельности);
Федерации;
товаров, выполнение работ, оказание услуг для государственных нужд»;
Основные положения порядка заключения и исполнения государственных
контрактов
(договоров
строительство
объектов
федеральных
государственных нужд в Российской Федерации, утвержденные Советом Министров -
подряду, на отношения по бытовому подряду (по общему правилу) не распространяются. Но
договору строительного
выполняются
удовлетворения бытовых или других личных потребностей гражданина, к такому договору
применяются правила _ 2 гл. 37 ГК «Бытовой подряд» (п. 3 ст. 740 ГК).
Принятые в процессе перехода к рыночной экономике законодательные и иные акты
об инвестиционной деятельности коренным образом изменили характер взаимоотношений
сторон договора подряда на капитальное строительство (строительного подряда). Если ранее
этот договор практически был техническим оформлением данных им вышестоящими
органами плановых заданий, то теперь заключение договора строительного подряда, выбор
партнера (контрагента), определение обязательств, любых других условий взаимоотношений
по договору, не противоречащих законодательству, является исключительной компетенцией
сторон договора, причем вмешательство государственных органов и должностных лиц,
выходящее за пределы их компетенции, в осуществлении договорных отношений не
допускается (ст. 7 Закона об инвестиционной деятельности). В результате договор
строительного
основным
правовым
документом,
регулирующим
взаимоотношения сторон (наряду с действующим законодательством). В этих условиях для
качественной
подготовки
договоров
сторонам
нормативных актов,
регулировавших их взаимоотношения, необходимы акты рекомендательного характера.
Руководство по составлению договоров подряда на строительство в Российской Федерации и
Стороны договора строительного подряда называются заказчик и подрядчик.
Законом об инвестиционной деятельности значительно расширен круг возможных
участников данного договора. Если ранее устанавливалось, что его сторонами могут быть
только организации (см. ст. 368 ГК РСФСР 1964 г.), то в настоящее время ими могут быть и
граждане-предприниматели.
качестве
заказчиков
выступать
инвесторы,
вкладывающие средства в капитальное строительство, а также физические и юридические
лица, уполномоченные инвестором осуществлять реализацию инвестиционных программ по
строительству.
Подрядчиками
строительные,
строительно-монтажные,
проектно-
строительные и другие организации, действующие в сфере строительного производства, а
также граждане-предприниматели. Для выполнения соответствующих видов работ они
должны иметь лицензию на право осуществления своей деятельности (п. 2 ст. 6 Закона об
инвестиционной деятельности).
Система генерального подряда
При осуществлении капитального строительства широко применяется система
генерального подряда: заказчик заключает договор с одной строительной организацией -
генеральным подрядчиком, который для выполнения отдельных комплексов работ
привлекает специализированные организации на основе договора субподряда, т.е. в качестве
субподрядчиков. В качестве генеральных подрядчиков и субподрядчиков могут выступать и
граждане,
осуществляющие
предпринимательскую
деятельность
образования
юридического лица.
Заказчик состоит в договорных отношениях только с генеральным подрядчиком,
который отвечает перед ним за выполнение всех работ качественно и в сроки,
предусмотренные
договором,
выполняемых
субподрядными
организациями. За выполнение порученного субподрядчику комплекса работ он отвечает
перед генеральным подрядчиком.
Субподрядный договор по правовой природе является договором строительного
подряда, в котором генеральный подрядчик выступает в качестве заказчика, а субподрядчик -
в качестве подрядчика.
С согласия подрядчика заказчик вправе заключать договор на выполнение
определенных монтажных и иных специальных работ по данному объекту строительства с
другими подрядными монтажными и иными специализированными организациями. Такие
заключаемые заказчиком договоры называются прямыми. Прямыми договорами принято
осуществления капитального строительства.
Предметом договора строительного подряда (субподряда) является конечный
результат
деятельности
подрядчика (субподрядчика).
договору подряда
соответствующий объект строительства (предприятие, здание, сооружение), сдаваемый
подрядчиком заказчику, а по договору субподряда - законченный комплекс определенных
работ (санитарно-технических, монтажных и др.), составляющих часть работ по объекту
строительства в целом и сдаваемых субподрядчиком генеральному подрядчику. Предметом
прямого подрядного договора, заключаемого при смешанном способе осуществления
строительства, является также комплекс определенных работ.
Особенности договора строительного подряда
Договор строительного подряда обладает рядом особенностей, позволяющих
выделить его из числа других договоров по выполнению работ:
Работы по данному договору ведутся непосредственно по месту нахождения объекта
(предмета труда);
Специфичны предмет договора (предприятие, здание, сооружение либо иная
недвижимость как конечная продукция строительного производства или законченный
комплекс определенных работ по объекту строительства) и его субъектный состав (стороны
договора - участники инвестиционной деятельности в области капитального строительства);
длительность
договорных
заказчиком
подрядчиком,
сотрудничество в надлежащем исполнении договорных обязательств;
Широкое применение системы генерального подряда;
Наличие системы специальных нормативных актов, регулирующих отношения по
капитальному строительству.
Различаются следующие разновидности договора строительного подряда:
Договоры на выполнение строительно-монтажных и иных работ по объекту в целом:
на новое строительство, в том числе строительство объектов «под ключ», на расширение,
реконструкцию или технические перевооружение действующих предприятий, зданий и
сооружений. Такие договоры заключаются заказчиком с генеральным подрядчиком, в
качестве которого обычно выступают общестроительные организации, осуществляющие
основные виды массовых общестроительных работ (бетонных, земляных, каменных и т.д.);
Договоры на выполнение отдельных комплексов монтажных и иных специальных
строительных
технологического,
энергетического
оборудования, на монтаж металлических, деревянных или иных строительных конструкций,
на выполнение изоляционных, отделочных или других специальных строительных работ. Как
правило, это субподрядные договоры;
Договоры на выполнение пусконаладочных работ. Это в большинстве случаев
прямые договоры.
Заключаются они обычно заказчиком со специализированными пусконаладочными
организациями
поставщиками
оборудования
специализированными
организациями).
По согласованию сторон по правилам о договоре строительного подряда могут
осуществляться и работы по капитальному ремонту зданий и сооружений (п. 2 ст. 740 ГК).
Форма договора строительного подряда письменная. Какого-либо обязательного для сторон
типового или примерного договора строительного подряда (субподряда) нет. Договор может
быть заключен в произвольной, по усмотрению сторон, письменной форме. При заключении
договора они могут использовать форму (образец) договора, приведенную в качестве
приложения к упомянутому выше Руководству по составлению договора подряда на
строительство в Российской Федерации.
Условия договора строительного подряда
Существенными условиями договора строительного подряда являются условия о
предмете, цене и сроке договора.
Предмет
договора.
предмете
договора
строительного
определяется в договоре его наименованием (договор подряда на строительство такого -то
сооружения, договор подряда на реконструкцию такого-то предприятия и т.п.). Цена
договора. Это согласованная сторонами стоимость работ по договору. При определении цены
договора стороны могут руководствоваться Порядком определения стоимости строительства
и свободных (договорных) цен на строительную продукцию в условиях развития рыночных
отношений.
Срок договора. Срок договора строительного подряда - время, необходимое для
осуществления предусмотренных в договоре работ. Срок этот в силу п. 1 ст. 7 Закона об
инвестиционной деятельности определяется по соглашению сторон и фиксируются путем
указания в договоре начального и конечного сроков выполнения работы. По соглашению
сторон в договоре могут быть предусмотрены также сроки завершения отдельных этапов
работ, если договором предусмотрена сдача результата выполненной работы сначала по
этапам, а затем в целом по объекту строительства.
В договоре строительного подряда, как правило, предусматриваются гарантийные
обязательства подрядчика на построенные здания и сооружения либо выполненные
комплексы работ. Под гарантиями исполнителя (подрядчика) в данном случае понимается его
обязанность за свой счет устранить недоделки и дефекты, выявленные в пределах
установленного гарантийного срока. Кроме того, в договоре обычно предусматриваются
меры имущественной ответственности сторон за неисполнение или ненадлежащее
исполнение договорных обязательств в виде неустойки (штрафа, пени).
Условия договора сохраняют силу в течение всего срока действия договора. В случаях,
когда после заключения договора законодательством устанавливаются условия, ухудшающие
положение хотя бы одной из сторон, договор может быть изменен.
Заключение договора строительного подряда
Предварительная разработка и утверждение в установленном порядке обязательных
для обеих сторон определенных документов, наличие которых необходимо для заключения
договора строительного подряда (так называемых плановых предпосылок или оснований
заключения договора), действующим законодательством не предусматриваются. Как
отмечалось выше, заключение договора, выбор контрагента и определение условий договора
(не противоречащих законодательству) законом отнесены к компетенции сторон договора.
Однако, чтобы заключенный договор был действителен, стороны предварительно
должны получить определенные документы. Для заказчика - разрешение на строительство,
выдаваемое органом местного самоуправления, а для подрядчика - лицензия (разрешение) на
осуществление строительной деятельности.
Работы по договору строительного подряда могут финансироваться за счет
собственных финансовых ресурсов и внутрихозяйственных резервов заказчика (инвестора)
(прибыль, амортизационные отчисления, денежные накопления и сбережения граждан -
предпринимателей и юридических лиц, средства, выплачиваемые страховыми организациями
в виде возмещения потерь от аварий, стихийных бедствий и др.), заемных финансовых
средств заказчиков (инвесторов) (банковские кредиты, облигационные займы и другие
средства), привлеченных финансовых средств заказчика (инвестора) (средства, полученные
от продажи акций, и др.).
Права и обязанности сторон договора строительного подряда и их исполнение
Обязанности подрядчика по договору строительного подряда определяются его
условиями, изложенными выше, а также обязательными для него требованиями нормативно -
технических документов по вопросам проектирования и строительства. Основная его
обязанность - осуществить строительство (расширение, реконструкцию, техническое
перевооружение) предусмотренного договором предприятия, здания, сооружения, иного
объекта. Причем строительно-монтажные и иные работы по объекту должны быть
выполнены в соответствии с технической документацией и сметой (проектно -сметной
документацией),
требованиями
строительных норм и
правил, других нормативно -
технических актов с обеспечением надлежащего качества строительно-монтажных работ и
конечного результата работы подрядчика - объекта строительства. При осуществлении
строительства подрядчик обязан также соблюдать требования закона и иных правовых актов
об охране окружающей среды и о безопасности строительных работ.
Подрядчик обязан обеспечить стройку необходимыми материалами, в том числе
деталями и конструкциями, а также оборудованием, если договором строительного подряда
не предусмотрено, что обеспечение строительства в целом или в определенной части
осуществляет заказчик. Смонтированное оборудование он обязан опробовать и испытать.
Кроме того, подрядчик обязан своевременно устранить недоделки и дефекты, выявленные в
процессе приемки строительно-монтажных работ, сдать заказчику в предусмотренный
договором срок законченный строительством объект и обеспечить достижение указанных в
технической документации показателей объекта строительства, в том числе таких, как
производственная мощность предприятия.
Как и обязанности подрядчика, обязанности заказчика определяются изложенными
выше условиями договора, а также обязательными для него требованиями нормативно -
технических документов по вопросам проектирования и строительства. Заказчик обязан
своевременно предоставить подрядчику земельный участок при новом строительстве или
обеспечить ему фронт работ на объектах, подлежащих реконструкции или техническому
перевооружению,
передать
подрядчику
документы,
подтверждающие
разрешение
соответствующих органов на производство работ в местах прохождения подземных
коммуникаций, в зоне воздушных линий электропередачи и линий связи, оказать подрядчику
услуги, связанные с энерго- и водоснабжением, исполнить другие предусмотренные
договором обязанности.
Характерной особенностью договорных отношений по строительному подряду
является сотрудничество сторон, которое здесь проявляется в значительно большей мере, чем
в других подрядных договорах. Если при выполнении строительства и связанных с ним работ
обнаруживаются препятствия к надлежащему исполнению договора, каждая из сторон
обязана принять все зависящие от нее разумные меры по устранению таких препятствий.
Сторона, не исполнившая этой обязанности, утрачивает право на возмещение убытков,
причиненных тем, что соответствующие препятствия не были устранены. Расходы стороны,
связанные с исполнением таких обязанностей, подлежат возмещению другой стороной, лишь
если это было предусмотрено договором.
Контроль заказчика за выполнением работ
Заказчик вправе осуществлять контроль и надзор за ходом и качеством выполняемых
подрядчиком работ, соблюдением сроков их выполнения, качеством предоставленных
подрядчиком материалов, а также правильностью использования подрядчиком материалов
заказчика, не вмешиваясь при этом в оперативно-хозяйственную деятельность подрядчика.
Если у заказчика нет специалистов, способных осуществлять такой контроль и надзор, он
вправе самостоятельно без согласия подрядчика заключить договор об оказании услуг такого
соответствующим
“инженером”
(строительной
инженерной
организацией),
являющимся профессионалом, специалистом в данной сфере деятельности. В этом случае в
договоре строительного подряда определяются функции такого “инженера” (строительной
инженерной организации), связанные с последствиями его действий для подрядчика.
Сдача и приемка результата работ, выполненных по договору строительного
подряда
Организует и осуществляет приемку результата выполненных работ заказчик, причем
за свой счет, если иное не предусмотрено договором. Заказчик, получивший сообщение
подрядчика о готовности к сдаче результата выполненных по договору работ, обязан
немедленно приступить к его приемке. В предусмотренных законом или иными правовыми
актами случаях в приемке должны участвовать представители государственных органов и
органов местного самоуправления. В случае просрочки передачи или приемки результата
работы сторона, допустившая просрочку, несет риск случайной гибели или случайного
повреждения результата работы (п. 2 ст. 705 ГК).
Сдача результата выполненных работ подрядчиком и приемка его заказчиком
оформляется актом, подписанным обеими сторонами. При отказе одной из сторон от
подписания акта в нем делается отметка об этом и акт подписывается другой стороной.
Односторонний акт сдачи или приемки результата работ может быть признан судом
недействительным лишь в случае, если мотивы отказа от подписания акта признаны им
обоснованными. Заказчик вправе отказаться от приемки результата работ в случае
обнаружения недостатков, которые исключают возможность его использования для
указанной в договоре цели и не могут быть устранены подрядчиком или заказчиком.
Порядок сдачи и приемки результата выполненных работ предусматривается в
договоре с учетом требований, содержащихся в упоминавшемся выше Временном положении
по приемке законченных строительством объектов, действие которого распространяется на
объекты строительства производственного и жилищно-гражданского назначения всех форм
собственности.
Согласно этому Временному положению объект предъявляется подрядчиком к
приемке после завершения всех предусмотренных договором работ по объекту. Приемку
законченных строительством объектов производит заказчик или уполномоченное инвестором
другое лицо. Заказчик может привлекать к приемке пользователя объекта (эксплуатирующую
организацию), разработчиков технической документации, специализированные организации
и других юридических и физических лиц, создавая в необходимых случаях приемную
комиссию.
Приемка в эксплуатацию объектов производственного назначения, строительство
которых производится за счет средств федерального бюджета, осуществляется с учетом
отраслевых особенностей, устанавливаемых министерствами Российской Федерации и
другими органами федеральной исполнительной власти по согласованию с Государственным
комитетом Российской Федерации по строительству и жилищно -коммунальному комплексу,
государственными приемочными комиссиями, назначаемыми этими органами. Органы
исполнительной власти субъектов
Российской Федерации могут
устанавливать по
согласованию с указанным Государственным комитетом особенности порядка приемки
объектов на соответствующих территориях.
Объекты производственного назначения, строительство которых производится за счет
средств федерального бюджета, подлежат приемке только в том случае, когда они
подготовлены к эксплуатации и на установленном оборудовании начат выпуск продукции
(выполнение работ, оказание услуг) в объеме, предусмотренном договором строительного
Приемка законченного строительством объекта оформляется актом, форма которого
(образец) приведена в Приложении 1 к Временному положению по приемке законченных
строительством объектов. Акт приемки является основанием для окончательной оплаты всех
выполненных подрядчиком работ, предусмотренных договором.
Оплата выполненных подрядчиком работ производится заказчиком в размере,
предусмотренном сметой, в сроки и в порядке, которые установлены законом или договором.
При отсутствии соответствующих указаний в законе или договоре оплата работ производится
после окончательной сдачи результата работы.
Данная форма оплаты наиболее прогрессивна и выгодна для заказчика. В этом случае
подрядчик заинтересован в конечном результате своей деятельности, которая снижается или
вовсе утрачивается при постепенной, поэтапной или, например, помесячной оплате
фактически произведенных им работ. Однако значительная стоимость и длительность
капитального строительства требует авансирования деятельности подрядчика, причем он
вправе требовать выплаты аванса либо задатка только в случаях и в размере, указанных в
законе или договоре (п. 2 ст. 711 ГК). Поэтому согласованный сторонами порядок оплаты
работ, учитывающий их взаимные интересы, является важным средством эффективной
организации их взаимоотношений.
Договор генерального подряда (договор генподряда) широко применяется в сфере капитального строительства. Заказчик заключает договор генерального строительного подряда с одной строительной организацией - генеральным подрядчиком (генподрядчиком), который ведет управление объектом строительства, и в свою очередь, для выполнения отдельных комплексов работ может привлекать специализированные организации на основе договора субподряда, т. е. в качестве субподрядчиков. Субподрядчика зачастую привлекают на выполнение работ по договору генерального подряда, на которые нужно специальное разрешение, например лицензия на осуществление проектно-изыскательских работ, которой нет у генподрядчика. Основные функции генерального подрядчика, которые должны быть описаны в любом образце договора генподряда:
выполнение видов работ, предоставленных в лицензии, собственными силами;
заключение договоров субподряда на выполнение отдельных видов работ;
организация строительства;
охрана труда, окружающей среды и обеспечение пожарной безопасности строительно-монтажных работ;
контроль за выполнением работ по договорам подряда и субподряда;
сдача объекта в эксплуатацию "под ключ";
оформление исполнительной документации и др.
По договору генерального подряда, заказчик состоит в договорных отношениях только с генподрядчиком, который отвечает перед ним за выполнение всех работ качественно и в сроки, предусмотренные договором генподряда, в том числе работ, выполняемых субподрядными организациями.
Законодательство не требует того, чтобы в образце договора генподряда было закреплено согласие заказчика на привлечение к работам субподрядчиков. Правда, заключая договор, все же следует выяснить, необходимо ли согласие заказчика на субподряд. Но в любом случае по договору генерального подряда ответственность перед заказчиком за выполненные работы (в том числе и те, которые выполнял субподрядчик) несет генподрядчик. Но бывают ситуации, когда заказчик хочет заключить договор еще с одним подрядчиком. В этом случае заказчик имеет право заключить такой договор только с согласия генподрядчика. С генподрядчика снимается ответственность за те работы, которые заказчик поручил выполнять другому подрядчику.
Договор генерального подряда не рассматривается в ГК РФ, и к нему применяются нормы права договора подряда и договора строительного подряда.
По договору генерального подряда генподрядчик обязуется в определенный договором срок построить по заданию заказчика определенный объект либо выполнить иные строительные работы. При этом заказчик обязуется создать генподрядчику необходимые условия для выполнения работ, принять их результат и оплатить обусловленную цену.
Сторонами по договору генерального строительного подряда являются заказчик и генподрядчик. В роли заказчика могут выступать как юридические, так и физические лица. Генеральным подрядчиком в таких отношениях, как правило, выступают строительные, строительно-монтажные, проектно-строительные и другие организации и предприятия. При этом генподрядчику необходимо иметь соответствующую лицензию.
Выполняя работы, указанные в образце договора генподряда, генподрядчик имеет право привлекать других лиц, поручая им часть работ. В этой ситуации между генподрядчиком и привлекаемым им лицом заключается отдельный договор - договор строительного субподряда.
Заключая договор генподряда, необходимо обращать внимание на сроки выполнения работ. При этом нужно указать сроки начала и окончания работ. Срок является существенным условием договора генподряда, а значит договор генерального подряда считается незаключенным, если в нем отсутствует условие о сроке выполнения работ (п.4 информационного письма Президиума ВАС РФ ОТ 24.01.200 № 51).
Сроки могут быть указаны как в самом договоре, так и в приложениях к договору генподряда (календарный план работ).
Очень важная составляющая договора генподряда - цена.Цена может формироваться в виде конкретной суммы или определяться по принципу исчисления. За основу могут браться тарифы, которые установлены государственными органами. Структура цены по договору генподряда состоит из вознаграждения подрядчика и компенсации его издержек. Чтобы обосновать цену, составляется смета, фиксирующая перечень работ, этапы их выполнения, применяемые материалы и т. д., однако, цену договора генерального подряда можно указать прямо в тексте договора.
В ст.709 ГК РФ предусмотрено, что если возникла необходимость в проведении дополнительных работ и по этой причине существенно превышается определенная приблизительно цена работы, то подрядчик обязан своевременно предупредить об этом заказчика. Заказчик, не согласный на превышение указанной в договоре подряда цены работы, вправе отказаться от договора. В этом случае подрядчик может требовать от заказчика уплаты стоимости выполненной части работы.
В соответствии со ст.743 ГК РФ генеральный подрядчик обязан осуществлять строительство и связанные с ним работы в соответствии с технической документацией, определяющей объем, содержание работ и другие предъявляемые к ним требования. Техническая документация при выполнении строительных работ представляет собой набор подготовленных в соответствии с требованиями нормативных документов схем, чертежей, графиков, расчетов, а также иных документов, необходимых для выполнения подрядных строительных работ. Образцом договора генподряда должны быть определены состав и содержание технической документации, а также должно быть предусмотрено, какая из сторон и в какой срок должна предоставить соответствующую документацию.
Значимым условием договора генерального подряда является не только гарантия качества работ, но и определение гарантийного срока, на протяжении которого генподрядчик гарантирует достижение объектом строительства показателей, указанных в технической документации, Это одни из важнейших вопросов, которые необходимо решить сторонам в договоре генерального подряда. Для этого созданы так называемые строительные нормы и правила - СНиПы. Это тоже правовые нормы, однако они носят технический характер. Данные нормы не просто императивны, обязанность их соблюдения подкреплена мерами административного принуждения