Аренда постоянная и переменная часть. Идеальный образец договора аренды помещения

Если же все обязательства исполняются строго в соответствии с условиями соглашения, по окончании срока действия соглашения арендатор получает право выкупить помещение. Еще одно принципиальное различие в арендной ставке за жилое и нежилое помещение заключается в том, что в случае с нежилой недвижимостью, тариф будет состоять из двух частей – расходной и доходной. В размере платежа, собственник будет учитывать все затраты, которые определены за содержание здания и оплату коммунальных услуг (иногда в договорах указывается, что коммуналка оплачивается арендатором отдельно). А вот доходная часть тарифа заключается в том, что собственник помещения, переданного во временное пользование, намеревается получить прямую прибыль. Что же касается деятельности, которую будет вести арендатор в помещении, зданий нежилого формата, то она никоим образом не будет влиять на ставку тарифа.

Переменная часть арендной платы — что это?

Внимание

Рассмотрим, от чего зависит размер переменной части и как правильно оформить документы по ней. Переменная арендная плата - когда это оправданно Как арендную плату с переменной частью отразить в условиях договора Обоснование переменной части арендной платы - это что за документы Итоги Переменная арендная плата - когда это оправданно Установление переменной части арендной платы — это вопрос, возникающий не всегда. Обычно он встает, когда в аренду сдается недвижимость, при эксплуатации которой у арендатора будут иметь место значительные и меняющиеся от месяца к месяцу расходы по таким ресурсам, как:

• электроэнергия,
• вода,
• тепловая энергия,
• услуги телефонной связи.

Как правило, договоры на подобные расходы с ресурсоснабжающими организациями есть у арендодателя.

Переменная часть арендной платы

При этом, результат хозяйственной деятельности на сумму платежа не влияет, и даже если нежилое помещение не приносит арендатору никаких доходов, он все равно будет обязан совершать платежи. Стоит отметить, что при сдаче нежилых зданий и помещений в найм необходим соответствующий договор, на основании которого будут зафиксированы права и обязанности сторон сделки. В случае его отсутствия сдавать его будет нельзя, и отстоять свои интересы в случае нарушений будет непросто.
Что же касается арендной ставки, то на ее формирование будут оказывать влияние сразу несколько факторов, среди которых:

• Расположение нежилого здания или помещения, в частности, близость от транспортных магистралей.

Расчет арендной платы за нежилое помещение: пример и правила расчета

Важно

Формально периодическое изменение величины арендной платы в процессе расчета ее переменной составляющей не может восприниматься как коррекция условий договора аренды. Требования статьи 171 и статьи 172 НК РФ устанавливают возможность вычета по НДС тех сумм, которые были уплачены в качестве арендного взноса. Если в состав арендного взноса вписана сумма коммунальных платежей, то в соответствии со ст.

614 ГК РФ описывается фиксированная ее часть, как плата за использование арендуемого помещения. Расчет переменной части арендной платы производится как сумма коммунальных платежей, отнесенных на долю арендатора в соответствии с договорными условиями.
Пример расчета арендной платы за нежилое помещение Расчет арендной ставки за год в отношении нежилого помещения является весьма трудоемким процессом, и потому следует привлекать к данной задаче профессионалов, имеющих опыт в произведении необходимых действий. В качестве примера рассмотрим расчет годовой аренды за помещение муниципальной собственности в Ступинском районе Москвы. Муниципальный орган утвердил здесь базовую ставку за 1 кв.

м. недвижимости в 350 руб., а коэффициент территориальной зоны (то есть, где именно должно находиться помещение) – 1,25. Со всеми остальными показателями, учитываемыми при совершении расчетных операций, необходимо будет ознакомиться в соответствии с приложениями к Приказу Минстроя. Так, методика расчета предусматривает следующие значения:

1. Для коэффициента качества материала стоит уделить внимание, из чего сделаны стены помещения.

Приложение N к договору аренды нежилого помещения N от » » 20 г. (арендодатель — физическое лицо) АКТ РАСЧЕТА переменной части арендной платы г. » » 20 г. Гражданин (Ф.И.О.), далее именуемый «Арендодатель», с одной стороны, и общество » «, далее именуемое «Арендатор», в лице генерального директора, действующего на основании и в соответствии с Уставом, с другой стороны, совместно в дальнейшем именуемые «Стороны», составили настоящий акт (далее — Акт) о нижеследующем. 1. Арендодатель обеспечил оказание, а Арендатор потребил за период с » » 20 г.
по » » 20 г. следующие коммунальные услуги. Вид коммунальных услуг Количество Тариф Начислено по тарифу, руб. Холодное водоснабжение (ХВС) куб. м руб/куб. м Горячее водоснабжение (ГВС) куб. м руб/куб. м Отопление кв. м руб/кв. м Электроснабжение кВт. ч руб/кВт. ч Водоотведение куб. м руб/куб. м ИТОГО 2.
Величина арендной платы определяется договорными условиями, однако, п. 3 ст. 614 ГК РФ устанавливается непозволительность изменения суммы арендных выплат чаще 1 раза в год. Существует качественное отличие между понятиями: твердый размер и твердая сумма. Изучая информационные письма Президиума ВАС РФ, можно столкнуться с прецедентом.

11.01.2002 г. № 66 «

Инфо

Обзор практики решения споров, связанных с арендой»: применяя п. 3 ст. 614 ГК РФ понимают так, что условия договора стационарны, они предусматривают твердый размер арендной платы или метода ее начисления. К примеру, арендодатель меняет арендную плату ежеквартально с учетом процента инфляции. Это не является корректировкой условий договора размера арендной платы, а принимается как исполнение этих условий.

Если договором предусмотрена арендная плата в эквиваленте иной валюты, то применяется индексация, связанная с вариацией курса.

Переменная часть арендной платы образец акта

• конкретный алгоритм расчета величины переменной части;
• перечень документов, подтверждающих обоснованность данных, принимаемых в расчет.

О том, как у сторон договора аренды ведется учет операций по ней, читайте в материале «Бухгалтерский учет при аренде основных средств (нюансы)». Обоснование переменной части арендной платы — это что за документы Очевидно, что в качестве подтверждения величины переменной части платы за аренду потребуются такие документы, как:

• непосредственно сам расчет, основанный на данных ресурсоснабжающих организаций и выполненный в соответствии с содержащейся в соглашении об аренде формулой, в оригинальном экземпляре за подписью ответственного лица арендодателя;
• акты, счета-фактуры, расчеты, выставленные ресурсоснабжающими организациями, в копиях.

Готовить такой комплект документов придется ежемесячно.
ГК РФ). Таким образом, установление переменной части арендной платы — это действие правомерное и оправданное, когда:

• договор с ресурсоснабжающей организацией заключен арендодателем;
• арендатор использует значительные объемы этих ресурсов и регулярность расхода непредсказуема.

Вместе с тем, введение переменной части арендной платы — это возможность установить изменение ее размера без изменения величины платы за аренду. Она в этом случае изначально складывается из 2 частей:

• фиксированной, представляющей собой плату за собственно аренду;
• переменной, зависящей от объема услуг ресурсоснабжающих организаций, приходящихся на долю арендатора.

О различиях между договорами аренды и лизинга, в т. ч. в части возможности изменения арендной платы, читайте в статье «Чем отличается аренда от лизинга?».

Методика расчета стоимости арендной платы нежилого помещения Чаще всего арендная плата для нежилых помещений рассчитывается сразу за год. При этом, Постановление Минстроя от 14.09.1992 года №209 «Об утверждении Методики по определению уровня арендной платы», указывает, что для получения итогового результата будет использована следующая формула: ПД = Аим + Азем, где ПД – плата, вносимая арендатором за пользование объектом согласно условиям договоренностей; Аим – оплата за аренду имущества, куда также может быть включена калькуляция аренды помещения; Азем – плата за аренду земельного надела, на котором расположен объект недвижимости. Данный показатель зависит от конкретного региона, и уточняется в муниципальных органах.

Приложение№ 2

к Договору № ___М/А14

аренды нежилых помещений

1. Переменная часть арендной платы по Договору аренды включает в себя компенсацию следующих дополнительных затрат и оказание Арендодателем следующих услуг, связанных с предоставлением Арендатору в аренду:

1.1. производственных Помещений :

1.1.1. электроснабжение, рассчитанное по приборам учета электроэнергии, установленным в соответствии с п. 3 настоящего Приложения,

1.1.2. водоснабжение и водоотведение, рассчитанное по приборам учета воды, установленным в соответствии с п. 3 настоящего Приложения,

1.1.3. административно-хозяйственные услуги (включая уборку мест общего пользования, территории, уборка и вывоз снега, иное),

1.1.4. услуги Арендодателя по размещениютранспортных средств Арендатора (посетителей Арендатора) на территории Арендодателя сверх количества, указанного в Приложении № 1 к настоящему Договору,

1.1.5. услуги Арендодателя по возмездному пользованию грузоподъемным оборудованием Арендодателя,

1.1.6. услуги по вывозу бытового мусора,

1.1.7. другие услуги Арендодателя, согласованные Сторонами и оказанные Арендодателем.

1.2. офисных и складских Помещений :

1.2.1. электроснабжение, рассчитанное по приборам учёта электроэнергии, установленным в Помещении,

1.2.2. административно-хозяйственные услуги (включая уборку общих мест пользования, территории, по уборке и вывозу снега, иное),

1.2.3. услуги Арендодателя по размещению транспортных средств Арендатора (посетителей Арендатора) на территории Арендодателя сверх количества, указанного в Приложении № 1 к настоящему Договору,

1.2.4. услуги по вывозу бытового мусора,

1.2.5. уборка Помещений Арендатора (по выбору Арендатора в составе Переменной части арендной платы или осуществляется самостоятельно за свой счет),

1.2.6. другие услуги Арендодателя, согласованные Сторонами и оказанные Арендодателем

2. Услуги, предусмотренные п. 1 настоящего Приложения (за исключением тех, которые оплачиваются по показаниям приборов учета), оказываются Арендодателем на основании заявки (оферты) Арендатора (далее – «Заявка »), поданной Арендодателю не позднее, чем за 3 (Три) рабочих дня до даты начала оказания услуги (если более поздний срок не будет указан в Заявке). Арендодатель обязан либо исполнить Заявку в указанный в ней срок, либо уведомить Арендатора до истечения указанного в Заявке срока о невозможности оказания услуги и уведомить Арендатора о возможном сроке исполнения Заявки. Стороны устанавливают, что совершение Арендодателем, получившим Заявку (оферту) Арендатора, действий по выполнению указанных в ней условий в срок, установленный в Заявке (оферте) или согласованный в переписке иной срок, считается акцептом заявки (оферты) Арендатора (п. 3 ст. 438 ГК РФ).

3. В случае аренды производственных Помещений, Арендатор обязан за свой счет установить в Помещении расчетные приборы учета электроэнергии, потребления горячей и холодной воды в соответствии с техническими условиями Арендодателя и представить Арендодателю в течение 15 (Пятнадцати) дней с даты подписания акта приема-передачи Помещения паспорт прибора(-ов) учёта и Акт фиксации показаний и опломбирования прибора(-ов) учёта.

4. Арендодатель устанавливает Арендатору лимит потребления электроэнергии подключаемого Арендатором оборудования в размере 300 кВт/час..

5. Арендодатель имеет право беспрепятственно в любое время осуществлять контроль соблюдения Арендатором установленного лимита мощности потребляемой электроэнергии.

6. Ответственность за сохранность печатей (пломб) на приборах учета несет Арендатор

7. Переменная часть Арендной платы оформляется отдельным счетом, который направляется Арендодателем до 5 числа месяца, следующего за месяцем, в котором такие расходы возникли и/или услуги были оказаны. Арендатор обязуется оплатить Арендодателю Переменную часть арендной платы ежемесячно в течение 5 (Пяти) рабочих дней с момента получения счета Арендодателя.

8. За просрочку уплаты Переменной части арендной платы более, чем на 5 (пять) календарных дней, Арендатор уплачивает Арендодателю неустойку в размере 0,5% (Пять десятых процента) от суммы просроченного платежа за каждый день просрочки, при полной или частичной просрочке уплаты Переменной части арендной платы более, чем на 15 (Пятнадцать) календарных дней с момента получения соответствующего счета, Арендодатель имеет право отключить Арендатора от систем электроснабжения и/или водоснабжения соответственно.

9. За повреждение или срыв печати (пломбы) с прибора(-ов) учета электроэнергии и (или) приборов учета потребления горячей и холодной воды, установленных в соответствии с п. 12 настоящего Приложения, Арендатор уплачивает Арендодателю штраф в размере месячной Постоянной части арендной платы, указанной в п. 3.1.1. Договора, а также обязуется оплатить (возместить) Арендодателю все расходы, связанные с восстановлением печатей (пломб) на приборе(-ах) учета, включая штрафные санкции, в том числе выставленные Арендодателю органами, которым такое право предоставлено действующим законодательством и принятыми в соответствии с ними нормативными актами , в течение 5 (Пяти) рабочих дней с даты получения Арендатором письменного требования Арендодателя

10. При обнаружении Арендодателем пропажи (хищения), повреждений, вмешательства в работу приборов учета, приведения приборов и систем учета электроэнергии, и (или) приборов и систем учета потребления горячей и холодной воды, установленных в соответствии с п. 12 настоящего Приложения, в неработоспособное состояние, Арендатор, обязуется оплатить (возместить) Арендодателю все расходы, связанные с восстановлением (заменой) приборов учета, включая штрафные санкции, в том числе выставленные Арендодателю органами, которым такое право предоставлено действующим законодательством и принятыми в соответствии с ними нормативными актами, в течение 5 (Пяти) рабочих дней с даты получения Арендатором письменного требования Арендодателя.

11. В случае нарушения п. п.9, 10настоящего Приложения, а также в случае обнаружения Арендодателем несанкционированного подключения Арендатором энергопринимающих устройств к электрической сети Арендодателя расчет размера платы за электроэнергию осуществляется как произведение (1) паспортной мощности (кВт) всего, установленного в Помещении электрооборудования, на дату обнаружения и (2) его круглосуточной работы за период с момента последней проверки приборов учета Арендодателем до момента устранения им нарушения (без учета выходных дней), но не более 6 (Шесть) месяцев, предшествующих месяцу выявления нарушения;

12. Отдельно на каждое Помещение (согласно внутренней нумерации), указанное в Приложении № 1 к настоящему Договору составляется Перечень технических параметров. В случае предполагаемого изменения состава или характерных значений в Перечне технических параметров, Арендатор обязан согласовать с Арендодателем и подписать новый Перечень технических параметров.

13. По всем вопросам, не урегулированным настоящим Приложением, стороны руководствуются Договором.

14. Все термины, использованные в настоящем Приложении с заглавной буквы, понимаются в значении, данном им в Договоре аренды, если в настоящем Приложении не предусмотрено иное.

15. Настоящее Приложение вступает в силу с даты его подписания и действует до истечения срока действия Договора аренды, если Сторонами не будет установлено иное.

16. Настоящее Приложение подписано Сторонами в 2-х (Двух) экземплярах, имеющих одинаковую юридическую силу, по одному для каждой из Сторон, и является неотъемлемой частью Договора № ____М/А14 аренды нежилых помещений от «_____» _____ 2014 г.

Договор аренды недвижимости является одним из самых распространенных видов договоров в предпринимательской деятельности. Однако договор аренды имеет множество особенностей. Рассмотрим их в статье.

По договору аренды (имущественного найма) арендодатель (наймодатель) обязуется предоставить арендатору (нанимателю) имущество за плату во временное владение и пользование или во временное пользование*(1).
Государственной регистрации подлежит договор аренды, заключенный на срок не менее года*(2).

Законодательно предусмотрено, что условие о размере арендной платы для договора аренды здания (помещения) или сооружения является существенным*(3).

Арендная плата устанавливается за все арендуемое имущество в целом или отдельно по каждой из его составных частей в виде:

— определенных в твердой сумме платежей, вносимых периодически или единовременно;
— установленной доли полученных в результате использования арендованного имущества продукции, плодов или доходов;
— предоставления арендатором определенных услуг;
— передачи арендатором арендодателю обусловленной договором вещи в собственность или в аренду;
— возложения на арендатора обусловленных договором затрат на улучшение арендованного имущества.
Однако на практике чаще всего встречаются следующие виды арендной платы:
— в виде твердой суммы платежей;
— в виде твердой суммы и переменной части.

Вместе с тем очень важно установить порядок определения арендной платы в договоре. Дело в том, что, если в нем содержится ссылка на приложение, в котором указан размер арендной платы, а само приложение не подписано, договор может быть признан незаключенным*(4).

Твердая сумма арендных платежей

Арендную плату в форме твердых фиксированных платежей вносят наличным или безналичным путем в рублях*(5). Напомним, что расчеты наличными в России между компаниями, а также между компанией и ИП в рамках одного договора могут производиться в размере, не превышающем 100 000 рублей*(6).
Фиксированная сумма является наиболее удобным и для арендодателя, и для арендатора, поскольку плата учитывается ежемесячно, равными частями.

Такие платежи для целей налогообложения прибыли признают прочими расходами, связанными с производством и реализацией*(7).

Сумму НДС, предъявленную арендодателем, фирма имеет право принять к вычету при наличии счета-фактуры *(8).

Также расходы в виде арендных платежей может признать фирма-"упрощенец" в день перечисления денежных средств на счета в банках или внесения в кассу. По мере перечисления арендной платы на расходы относится также «входной» НДС, предъявленный арендодателем*(9).

Амортизацию по полученному в аренду основному средству арендатор не начисляет*(10).
В бухгалтерском учете недвижимость у арендатора будет учитываться на забалансовом счете 001. У арендодателя недвижимость так и будет находиться на 01 счете. Приведем пример учета помещения и арендной платы у арендатора, применяющего УСН.

Пример
Компания арендует помещение за 236 000 руб. в месяц. Оплата производится ежемесячно. Стоимость помещения составляет 12 000 000 руб.
Дебет 001
— 12 000 000 руб. — отражена стоимость помещения, переданного по договору аренды на основании договора, инвентарной карточки и акта;
Дебет 20 Кредит 76
— 236 000 руб. — отражены расходы на аренду помещения в виде арендной платы на основании договора аренды, счета арендодателя;
Дебет 76 Кредит 51
— 236 000 руб. — произведена оплата по договору аренды, документальным основанием будет являться выписка банка;
Кредит 001
— 12 000 000 руб. — по окончании срока аренды помещение возвращено владельцу по акту приемки-передачи.
У арендодателя доходы будут также учитываться на 76 счете. Приведем пример учета арендной платы у арендодателя.

Пример
Компания учитывает доходы по аренде в составе прочих доходов и расходов, поскольку сдача имущества в аренду не является предметом деятельности фирмы. Такие доходы учитывают на счете 91-1 «Прочие доходы и расходы».

Дебет 76 Кредит 91-1
— 236 000 руб. — отражен доход в виде арендной платы за текущий месяц на основании договора, бухгалтерской справки;
Дебет 91-2 Кредит 68-1
— 36 000 руб. — отражена сумма НДС, предъявленная арендатору на основании счета-фактуры;
Дебет 51 Кредит 76
— 236 000 руб. — получена арендная плата.

Арендная плата в виде твердой и переменной части

Часто встречается вариант, когда договором предусматривается арендная плата, состоящая из двух частей: основной и переменной. Переменную часть определяют как долю арендатора в расходах на ремонт, уборку, отопление, электроснабжение, охрану, связь, озеленение и др. При этом все подтверждающие документы предоставляются арендодателем.

Переменная часть платы будет являться для арендодателя расходом, поскольку коммунальные платежи он уплачивает за арендатора. Для этого у него на руках должны быть первичные документы, которые подтверждают оплату коммунальных услуг и сумму затрат*(11). При этом следует учитывать, что переменную часть арендодателю не нужно учитывать в составе доходов, поскольку экономической выгоды у него не возникает, так как арендатор возмещает ему стоимость расходов исключительно в своих интересах*(12).
Приведем пример отражения переменной части в виде стоимости коммунальных услуг у арендодателя.

Пример
Арендатор уплачивает кроме арендной платы коммунальные платежи в сумме 52 000 руб.
Дебет 76 Кредит 60
— 52 000 руб. — отражена переменная часть, стоимость коммунальных услуг, предъявленных к возмещению арендатору на основании договора аренды, счетов коммунальных служб, бухгалтерской справки;
Дебет 60 Кредит 51
— 52 000 руб. — перечислена оплата поставщикам коммунальных услуг на основании выписки банка по расчетному счету;
Дебет 51 Кредит 76
— 52 000 руб. — получены денежные средства от арендатора на основании договора аренды, выписки по расчетному счету.

Для арендатора на УСН вся сумма арендной платы, включая твердую и переменную часть, относится на расходы на дату перечисления оплаты арендодателю*(13).

В отношении НДС следует отметить, что налог начисляют на всю сумму арендной платы. В данном случае налоговая база в целях исчисления суммы НДС арендодателем определяется исходя из суммы арендной платы, состоящей из основной (постоянной) и дополнительной (переменной) частей*(14).

При этом арендатор может принять всю сумму НДС к вычету. Основанием для этого является:

— наличие надлежащим образом оформленного арендодателем счета-фактуры;
— приобретение услуги для осуществления операций, признаваемых объектами налогообложения;
— принятие приобретенной услуги на учет;
— наличие первичных учетных документов на приобретенную услугу.

Если арендатор применяет упрощенную систему налогообложения, то данную сумму НДС он может учесть в расходах*(15).

Риски применения такого варианта заключаются в следующем. Компенсация арендатором стоимости коммунальных услуг приводит к образованию экономической выгоды у арендодателя*(16).

Риски возникают и в части возмещения НДС. При применении переменной части арендодатель не вправе перевыставлять арендатору счет-фактуру. Часто в отношении коммунальных платежей не соблюдается одно из основных условий принятия сумм налога к вычету — необходимость наличия счета-фактуры*(17). В некоторых письмах Минфин России настаивает на невозможности принять к вычету НДС и в случае перевыставления счета-фактуры*(18). Аналогичные выводы не в пользу компании делают и судьи*(19).

Кроме того, возможны споры с энергоснабжающими фирмами, которые стоят на той позиции, что, кроме них, выставлять счета потребителям другие потребители не вправе.

Если же коммунальные расходы не входят в состав арендной платы, наличие у арендатора копий счетов фирмы, поставляющей коммунальные услуги, выставленные арендодателю, снижает налоговые риски предъявления претензий налоговыми органами и энергоснабжающими организациями.

Зачет арендной платы и затрат на содержание имущества

Часто бывает так, что арендатора устраивает помещение, его расположение, но помещение требует ремонта. Арендодатель же, в свою очередь, не может самостоятельно за свой счет произвести капитальный или текущий ремонт. В этой связи стороны прописывают в договоре условие о зачете арендной платы и затрат на ремонт помещения. Согласно Гражданскому кодексу *(20) обязательство может быть полностью или частично прекращено зачетом встречного требования.

Вместе с тем затраты на ремонт в счет арендной платы возможно признать только в том случае, если это прямо предусмотрено договором аренды. Дело в том, что согласно Гражданскому кодексу затраты на капитальный и текущий ремонт несет арендодатель*(21).
Рассмотрим пример у арендодателя.

Пример
В договоре аренды прописано, что в случае проведения ремонта арендатором арендная плата может быть зачтена в уменьшение стоимости ремонта до полного ее погашения. Арендатор произвел ремонт на сумму 177 000 руб. (в т.ч. НДС 27 000 руб.), размер арендной платы в месяц — 38 940 руб. (в т.ч. НДС 5940 руб.). Предоставление имущества в аренду не является предметом деятельности компании. Арендодатель делает записи в учете:
Дебет 91-2 Кредит 76 (ремонт)
— 150 000 руб. (177 000 — 27 000) — отражена стоимость ремонта помещения, произведенного арендатором на основании акта о приеме-сдаче, договора;
Дебет 19 Кредит 76
— 27 000 руб. — отражен «входной» НДС по ремонту;
Дебет 68 Кредит 19
— 27 000 руб. — принят к вычету НДС по ремонту;
Дебет 76 (аренда) Кредит 91-1
— 38 940 руб. — начислена арендная плата;
Дебет 91/2 Кредит 68
— 5940 руб. — начислен НДС на стоимость арендной платы;
Дебет 76 (ремонт) Кредит 76 (аренда)
— 38 940 руб. — частично погашена задолженность перед арендатором за проведенный ремонт.
Ежемесячно фирма будет списывать начисленную арендную плату в уменьшение задолженности по ремонту до полного погашения.

У арендатора учет также будет осуществляться на 76 счете.
В отношении НДС следует отметить, что и на стоимость арендной платы будет начисляться НДС, и на стоимость ремонта. Стоимость выполненных работ по капитальному или текущему ремонту арендованного офисного помещения включается в налоговую базу по НДС*(22).

Внесение арендной платы в натуральной форме

Стороны могут договориться о том, что арендатор вносит арендную плату в натуральной форме. Например, фирма арендует часть склада и взамен этого предоставляет арендодателю логистические услуги, включающие в себя перевозку, погрузо-разгрузочные работы, а также таможенное оформление груза.
По общему правилу, арендная плата подлежит внесению в натуральной форме, если договором установлен один из следующих ее видов:

— передача имущества в собственность;
— передача имущества в аренду;
— оказание услуг;
— выполнение работ.
Расходы по арендной плате признаются не ранее исполнения встречного обязательства по передаче товара, услуг, имущества в собственность своему контрагенту.

В части уплаты и начисления НДС сложилась неоднозначная ситуация. Дело в том, что существует различное мнение в отношении возникновения обязанности налогового агента в случае уплаты арендных платежей в неденежной форме. В одном из своих писем Минфин указал, что при уплате арендной платы в неденежной форме обязанности налогового агента не возникает*(23). Вместе с тем суд более осторожно указал, что при уплате НДС в неденежной форме обязанность налогового агента возникает, если согласно договору налог не входит в сумму арендной платы*(24). Однако ранее суды указывали, что при уплате арендной платы в неденежной форме возникает обязанность налогового агента*(25).

Условия последующего выкупа помещений

В договоре аренды также может быть установлено условие о последующем выкупе арендованного имущества. Оно переходит в собственность арендатора по истечении срока аренды или до его истечения при условии внесения арендатором всей обусловленной договором выкупной цены.

Расходы по арендной плате с последующим выкупом учитываются в расходах для целей налогообложения. У арендодателя в этом случае также появляются доходы, отражаемые в налоговом и бухгалтерском учете.
Особое условие выкупа не влияет на налогообложение НДС. По общему правилу, предоставление имущества в аренду с последующим выкупом в целях исчисления НДС рассматривается как возмездное оказание услуг. Операции по реализации на территории РФ признаются объектом обложения НДС*(26).

*(1) ст. 606 ГК РФ
*(2) п. 2 ст. 651 ГК
*(3) п. 1 ст. 654 ГК
*(4) п. 1 ст. 432 ГК РФ, пост. ФАС МО от 02.09.2008 N КГ-А40/7717-08
*(5) гл. 46 ГК РФ, п. 1 ст. 317 ГК РФ
*(6) указание ЦБ РФ от 20.06.2007 N 1843-У
*(7) подп. 10 п. 1 ст. 264 НК РФ
*(8) подп. 1 п. 2 ст. 171, п. 1 ст. 172 НК РФ
*(9) подп. 4 и 8 п. 1 ст. 346.16, п. 2 ст. 346.17 НК РФ
*(10) п. 50 Методических указаний по бухгалтерскому учету основных средств, утв. приказом Минфина России от 13.10.2003 N 91н
*(11) п. 1 ст. 252 НК РФ, п. 2 ст. 346.16 НК РФ
*(12) ст. 41 НК РФ
*(13) п. 2 ст. 346.17 НК РФ
*(14) письмо ФНС России от 04.02.2010 N ШС-22-3/86@
*(15) подп. 8 п. 1 ст. 346.16 НК РФ
*(16) пост. Президиума ВАС РФ от 12.07.2011 N 9149/10
*(17) письма ФНС России от 04.02.2010 N ШС-22-3/86@, Минфина России от 14.05.2008 N 03-03-06/2/51
*(18) письмо Минфина России от 14.05.2008 N 03-03-06/2/51
*(19) пост. ФАС ЗСО от 28.01.2009 N Ф04-7965/2008 (10782-А46-40), от 01.09.2008 N Ф04-5318/2008 (20062-А46-25), ФАС ВСО от 19.01.2009 N А10-1581/08-Ф02-6877/08
*(20) ст. 410 ГК РФ
*(21) п. 1 ст. 616, п. 2 ст. 616 ГК РФ
*(22) подп. 1 п. 1 ст. 146, п. 1 ст. 154 НК РФ
*(23) письмо Минфина России от 18.03.2011 N 03-07-11/60
*(24) пост. ФАС УО от 02.09.2010 N Ф09-7182/10-С2 по делу N А60-61419/2009-С8
*(25) пост. ФАС ПО от 15.08.2006 N А55-29380/05-43
*(26) подп. 1 п. 1 ст. 146 НК РФ

Большинство организаций осуществляют свою деятельность в арендованных помещениях. Для того чтобы нормально эксплуатировать помещения, арендаторы пользуются электроэнергией, холодной и горячей водой, теплом, газом, т.е. коммунальными услугами (п. 4 ст. 154 ЖК РФ). Перечень предоставляемых коммунальных услуг устанавливается в каждом конкретном случае в договоре аренды.

Таким образом, при получении имущества в аренду у арендатора возникает обязанность не только своевременно и в полном объеме вносить арендную плату, но и оплачивать коммунальные услуги, если иное не установлено законом или договором (п. 2 ст. 616 ГК РФ).

Как правило, арендаторы производят уплату коммунальных услуг не поставщикам этих услуг, а своим арендодателям, компенсируя тем самым их расходы на "коммуналку". Это связано с тем, что в большинстве случаев договоры с поставщиками коммунальных услуг (энергоснабжающими и газоснабжающими организациями, организациями водопроводно-канализационного хозяйства и другими, далее - коммунальные службы) заключают арендодатели, являющиеся собственниками передаваемых в аренду помещений. Таким образом, арендодатель "передает" арендатору расходы по оплате коммунальных услуг (в части арендуемых помещений), не являясь поставщиком этих услуг.

Важно учесть, что возложение на арендатора расходов по оплате коммунальных услуг не может рассматриваться как форма арендной платы (п. 12 Информационного письма Президиума ВАС РФ от 11.01.2002 N 66 "Обзор практики разрешения споров, связанных с арендой"). Поэтому договор, в котором в качестве арендной платы предусмотрена только оплата коммунальных услуг, может быть признан незаключенным (п. 1 ст. 654 ГК РФ).

Что касается расчетов за коммунальные услуги, то арендатор по согласованию с арендодателем может оплачивать "коммуналку" либо в составе арендной платы, либо отдельно от нее.

Возможность включения коммунальных платежей в состав арендной платы установлена гражданским законодательством (ст.614 ГК РФ).

Рассмотрим несколько способов такого включения:

1. Арендная плата с учетом " коммуналки" - фиксированная.

При таком способе сумма арендной платы с учетом коммунальных расходов определяется в фиксированном виде. Стоимость коммунальных услуг в договоре отдельно не выделяется.

Например, организации "Альфа" (арендодатель) и "Омега" (арендатор) заключили договор аренды нежилых помещений общей площадью 200 кв. м. В договоре предусмотрено, что ежемесячная арендная плата составляет 42 952 руб. (в том числе НДС 6552 руб.) и включает стоимость коммунальных услуг (горячего и холодного водоснабжения, отопления, энергоснабжения).

Отметим, что данный способ в некоторых случаях может быть не выгоден, и вот почему. Фактическая стоимость коммунальных услуг, как правило, меняется. Такие изменения могут происходить несколько раз в течение года. Однако учесть их в договоре и, соответственно, скорректировать размер арендной платы стороны могут только раз в году (п. 3 ст. 614 ГК РФ). Кроме того, величина оплаты некоторых услуг напрямую зависит от размера их потребления, а предугадать заранее, сколько, например, электроэнергии потребит арендатор, получается не всегда. Таким образом, может возникнуть ситуация, когда фактически потребленные арендатором коммунальные услуги не покрываются размером коммунальных платежей, учтенных в составе арендной платы.

Поэтому на практике организации предпочитают использовать второй способ.

2. Арендная плата фиксированная, " коммуналка" - переменная.

При таком способе размер арендной платы в договоре складывается из двух частей:

Фиксированный (основной) платеж;

Переменный (дополнительный) платеж.

Фиксированный (основной) платеж - это собственно плата за площадь арендуемых помещений (здания), т.е. плата за аренду. Переменная (дополнительная) часть арендной платы представляет собой расходы на коммунальные услуги, потребленные арендатором в расчетном периоде.

Например, между организациями "Альфа" (арендодатель) и "Омега" (арендатор) заключен договор аренды нежилых помещений общей площадью 200 кв. м. Условиями договора предусмотрено, что арендатор ежемесячно уплачивает арендную плату в размере 33 400 руб. (фиксированный платеж) и сумму, эквивалентную стоимости коммунальных услуг (горячего и холодного водоснабжения, отопления, энергоснабжения), потребленных арендатором (переменный платеж). Указанная сумма определяется на основании счета, выставляемого арендодателем с приложением копий счетов коммунальных служб.

При использовании второго способа переменная часть, т.е. стоимость коммунальных услуг, может изменяться каждый месяц в зависимости от изменения тарифов или величины потребляемых услуг, что исключает экономические потери как у арендодателя, так и у арендатора. При этом положения <п. 3 ст. 614 ГК РФ о недопустимости пересмотра арендной платы чаще одного раза в год не нарушаются (дополнительно об этом см. п. 11 Информационного письма Президиума ВАС РФ от 11.01.2002 N 66).

3. Коммунальные платежи оплачиваются отдельно от арендной платы.

Отдельно от арендной платы "коммуналка" оплачивается путем компенсации (возмещения) расходов, понесенных арендодателем, либо путем оформления посреднических отношений, когда арендодатель выступает в роли посредника между коммунальными службами и арендатором по расчетам за коммунальные услуги.

4. Компенсация коммунальных расходов.

В данном случае коммунальные платежи уплачиваются отдельно от арендных платежей. Следовательно, арендодатель выставляет арендатору два счета: один на оплату аренды, второй на возмещение коммунальных платежей.

Как правило, условие о компенсации коммунальных платежей устанавливается непосредственно в договоре аренды.

Например, между организациями "Альфа" (арендодатель) и "Омега" (арендатор) заключен договор аренды нежилых помещений общей площадью 200 кв. м. Договором предусмотрено, что арендатор ежемесячно уплачивает арендную плату в размере 167 руб. за 1 кв. м. Кроме того, арендатор обязуется ежемесячно оплачивать стоимость коммунальных услуг (горячее и холодное водоснабжение, отопление, энергоснабжение, газоснабжение) пропорционально площади арендуемых помещений на основании счетов, выставленных арендодателем. Арендодатель обязан подтвердить стоимость коммунальных услуг, оплачиваемых арендатором, путем предоставления счетов коммунальных служб.

Кроме того, арендодатели и арендаторы могут заключать самостоятельные договоры о возмещении коммунальных расходов. Например, договор о возмещении затрат по оплате коммунальных платежей, или договор об оплате коммунальных услуг, или соглашение об участии в расходах по оплате коммунальных платежей и т.п. При этом следует учитывать, что такие договоры нельзя квалифицировать как договоры поставки электроэнергии (тепловой энергии, воды, газа), поскольку арендодатель не является энергоснабжающей организацией. К такому выводу пришел Президиум ВАС РФ в п. 22 Информационного письма от 11.01.2002 N 66 <1>.

<1> Несмотря на то что в Информационном письме ВАС РФ рассмотрел соглашение об участии арендатора в расходах на потребленную электроэнергию, его вывод распространяется и на другие коммунальные услуги, так как правила об энергоснабжении применяются и к отношениям, связанным со снабжением тепловой энергией, газом, водой (ст. 548 ГК РФ).

Итак, в указанных случаях коммунальные платежи уже не являются частью арендной платы, а носят характер самостоятельных платежей. При этом уплачиваются они в рамках арендных отношений независимо от того, заключается отдельный договор на их уплату либо такое условие содержится в договоре аренды.

Итак, из изучения вышеизложенного стало понятно, что заработная плата формируется на основании постоянной и переменной части.В частном случае заработная плата может включать только постоянные выплаты или только переменные, однако в классическом варианте должны присутствовать оба типа выплат, так как каждый из них несет свою собственную мотивационную нагрузку.
К постоянной части относятся выплаты, периодичность получения и размеры которых не зависят от результатов труда работника. Это, своего рода, гарантированная часть заработной платы: оклады, бонусы за стаж, за квалификацию. Также к постоянной части заработной платы можно отнести компенсационные выплаты, обусловленные условиями труда, например, доплаты за вредность, а также связанные с затратами персонала - проезд, сотовая связь и др. Переменная же часть заработной платы, наоборот, завязана на количественные и качественные показатели труда. Она может представлять собой и премии, и всю зарплату целиком - в зависимости от того, какие функциональные обязанности выполняет работник и каковы критерии оценки его деятельности.

Переменная часть заработной платы устанавливает соответствие между уровнем оплаты и вкладом работников и рабочих команд в общий успех организации. Достоинства использования переменной части оплаты труда состоят, прежде всего, в установлении непосредс­твенной связи между результатами работы и размером вознагражде­ния. Это стимулирует работника на достижение более высоких ре­зультатов. Для организации использование переменных систем оз­начает, что одна из важнейших составляющих ее издержек – затраты на рабочую силу – изменяется в зависимости от объемов производс­тва, что, естественно, снижает степень финансового риска.

Переменная часть может составлять от 20 до 80% от общей сум­мы зарплаты, получаемой работником. У тех категорий персонала, чью индивидуальную результативность установить трудно и чья задача преимущественно состоит в обеспечении бесперебойного функционирования тех или иных бизнес-процессов (секретари, сотрудники службы безопасности, бухгалтеры, специалисты от­дела человеческих ресурсов и т.п.), должны быть больше оклады. Те категории персонала, чья результативность легко может быть установлена и чьи рабочие результаты поддаются количественной оценке и измерению (станочники, продавцы, водители и т.п.), мо­гут иметь высокую переменную часть.

Увеличение переменной части можно использовать и как инс­трумент достижения тактических целей. Например, если компа­нии важны быстрые результаты, то стимулировать их достижение можно как раз увеличением доли премиальных выплат, то есть пе­ременной части.

Вследствие большой роли, играемой переменной частью заработной платы в процессе мотивации персонала, остановимся несколько подробней на некоторых из возможных вариантов переменной части заработной платы и особенностей ее формирования.

Комиссионные - это, пожалуй, самая простая схема, состоящая в том, что работ­ник получает определенный процент от суммы заключенной сдел­ки или от выручки за проданный товар или оказанные услуг. Таким образом, работник стимулируется к достижению более высоких ре­зультатов в работе. Комиссионные могут использоваться в соче­тании с базовым окладом, а могут полностью составлять заработ­ную плату сотрудника. Хотя комиссионные и являются наиболее «прямой» схемой оплаты по результату, пик популярности этой схемы, пришедшийся в нашей стране на конец 90-х, прошел.

Премии или бонусы - перемен­ная часть компенсационных выплат сотрудникам. Принципы начисления премий могут различаться, но конечная цель – увязать личный вклад сотруд­ника в работу компании с величиной получаемой премии.

Бонусы для работников, особенно когда они связаны с объективными индикаторами, отражающими успех в работе подразделения или организации в целом, обеспечивают справедливый способ рас­пределения поощрений. Премия обычно выплачивается при до­стижении определенных показателей (производительность труда, продажи, качество, привлеченные клиенты и т.п.). В основе бо­нусных планов могут лежать показатели чистой прибыли, нор­мы рентабельности, выручки, объема выпуска, затрат на единицу продукции.

Премия может выплачиваться по итогам работы отдельного ра­ботника, подразделения или всей организации за определенный период времени (месяц, квартал, год), по итогам аттестации или после завершения определенной работы (проекта). Все чаще в качестве основы для принятия решений о премировании сотруд­ников выступает повышение уровня профессиональных знаний и профессиональных навыков.

В больших корпорациях годовой бонус обычно привязывают к трем показателям: успехам компании, успехам подразделения и результатам сотрудника. Каждому из показателей могут при­сваиваться весовые коэффициенты. Философия бонуса может быть пересмотрена, когда компания переходит из одной фазы развития в другую либо когда меняется стратегия компании.

Премирование по итогам периодической оценки результатов работы сотрудника . Система периодической оценки работы персонала, главная за­дача которой - анализ соответствия проделанной работы целям, поставленным перед каждым сотрудником, – обеспечивает объек­тивные критерии для премирования работников.

Развитием этого принципа может стать система KPI (key performance indicators – ключевые индикаторы исполнения) – оп­ределение ключевых показателей, по которым измеряется эффек­тивность работы сотрудников. Например, для директора по про­дажам это может быть размер клиентской базы, маржинальный доход, объем продаж. Планы работы для сотрудников устанавли­ваются по каждому из KPI.

Основные показатели деятельности группируются по четырем направлениям: финансовые показатели (например уровень доход­ности), маркетинговые показатели (например доля рынка), внут­ренние бизнес-процессы (например создание новых продуктов), обучение и рост (например совершенствование навыков). Бонус­ный план должен устанавливать зависимость вознаграждения не только от достижения целевого значения, но также и от улучшения результатов по сравнению с предыдущим периодом.

Основными элементами бонусного пла­на являются пороговое, целевое и предельное значение результа­тивности сотрудника, в соответствии с которой будет выплачи­ваться минимальный, целевой или предельный бонус. Сначала устанавливается целевое (плановое) значение результативности – те показатели, которые должны быть достигнуты сотрудником в соответствии со стратегией, планом или бюджетом компании. За достижение целевого значения показателя сотруднику выплачи­вается целевое значение бонуса. Целевое значение показателя де­ятельности и целевое значение бонуса являются базой, на основе которой рассчитываются, соответственно, пороговое и предельное значение показателя деятельности, минимальная и предельная ве­личина бонуса.

При этом для каждой цели может быть установлен определен­ный коэффициент, отражающий ее значимость по отношению к другим целям. Например, объем продаж – 40%, удовлетворенность покупателя – 30% и т.п. Чем больше вес целевого показателя, тем больший вклад данный показатель вносит в расчет бонуса.

В большинстве бонусных планов пороговое значение показате­ля деятельности, как правило, устанавливается на уровне 80% от целевого значения, а предельное значение - на уровне 120% от це­левого значения. Достижение порогового значения показателя деятельности обычно предусматривает выплату 50% целевого бону­са и 150% целевого бонуса – за достижение предельного значения показателя деятельности.