Договор управления мкд с приложениями. Примерный (рекомендуемый) договор управления многоквартирным домом (с приложениями)

Каждый, кто владеет квартирой, производит платы за получаемые коммунальные услуги. Эти деньги взимаются на основании договора.

С одной стороны участником данного соглашения является гражданин-квартиросъемщик. Вторым участником может быть либо служба коммунального хозяйства, либо управленческая организация.

Оформлению таких соглашений часто не уделяют должного внимания. И напрасно. Дело в том, что требовать своевременного и добросовестного исполнения обязанностей можно только на основании этого документа. Именно о такой бумаге и пойдет речь далее.

Основные условия типового договора с управляющей компанией ЖКХ

Кроме даты в документе должны присутствовать:

    название документа;

    город, в котором происходило подписание (местонахождения квартиры);

    реквизиты управляющей компании;

    регистрационные данные квартиросъемщика;

    подпись квартиросъемщика;

    подпись полномочного лица компании-управленца;

    оригинальная печать управляющей компании.

Помимо вышеуказанных атрибутов, документ должен содержать перечень взаимных обязательств участников, оформленный в виде разделов.

Среди обязательных разделов Законодательство регламентирует такие:

    предмет соглашения;

    стоимость услуг, сроки и порядок оплаты;

    обязанности квартиросъемщика;

    обязанности управленца;

    ответственность сторон-участников;

    сроки действительности соглашения.

Кроме вышеперечисленных необходимых атрибутов, текст должен содержать вводную часть. Она определяет заказчика (квартиросъемщика) и управленца (предприятие ЖКХ).

Если какого бы то ни было условия или атрибута в документе не будет, его можно будет признать недействительным (незаключенным). В этом случае сделка о предоставлении коммунальных услуг будет незаконной.

Значение оформленного типового договора с управляющей компанией ЖКХ

Для ознакомления со структурой и компоновкой документа можно будет скачать типовые примеры и образцы. Для этого на данной странице есть соответствующие ссылки.

Следует заметить, что в тексте соглашения должен быть приведен перечень всех услуг и обязательств, которые должны исполнять организации-управленцы.

В свою очередь, жильцы квартир, в лице квартиросъемщиков, берут на себя обязательства производить платежи своевременно и в полном объеме. Кроме этого, они должны будут обеспечить целевое использование жилплощади.

Если каким-либо из участников условия соглашения не были исполнены, на него накладывается административная ответственность. Востребовать ее исполнение можно через суд.

От компании-управленца можно потребовать выполнить обещанное или устранить последствия их действий (бездействий). Ответственность квартирантов заключается в погашении образовавшихся задолженностей по платежам (включая принудительное).

Ниже расположен бланк и образец типового договора с управляющей компанией ЖКХ, вариант которого можно скачать бесплатно.

В этой статье мы расскажем о, пожалуй, самом важном документе, который заключается между собственниками помещений и управляющей организацией. На что обратить внимание, какие пункты нужны убрать, а какие добавить, что требуется для изменения текущего договора управления и как расторгнуть договор управления досрочно.

Сразу отметим, что эта статья написана простым доступным языком для широкого круга лиц, писать ее с использованием сложной профессиональной терминологии – значит сделать ее неинтересной и трудной для понимания собственниками помещений, обычных жителей. Профессиональные юристы, возможно, отметят некоторую простоту изложения материала без отдельного глубокого погружения в сторону гражданского законодательства. Скачать образец «народного» договора Вы сможете внизу страницы в конце статьи.

В ходе своей работы в проведении общих собраний и консультированию инициативных собственников в половине случаев мы приходим к тому, что требуются изменения в договоре управления многоквартирным домом или же жители дают образец договора управления для помощи в его изучении и внесении изменений. Давайте более подробно рассмотрим, из чего состоит договор, какие в нем есть важные части и на что нужно обращать внимание в первую очередь!

Главная проблема – жителям всегда предлагают свою редакцию договора управления, в которой они имеют меньше прав, а управляющая компания максимально снимает с себя ответственность и формы контроля. Давайте кратко рассмотрим состав договора.

Состав (структура) договора описана в ст. 162 Жилищного Кодекса РФ и включает в себя 4 раздела:

1) состав общего имущества многоквартирного дома, в отношении которого будет осуществляться управление, и адрес такого дома;

3) порядок определения цены договора , размера платы за содержание и ремонт жилого помещения и размера платы за коммунальные услуги, а также порядок внесения такой платы;

4) порядок осуществления контроля за выполнением управляющей организацией ее обязательств по договору управления.

Если перевести на русский язык – что отдаем в управление УК, что она будет делать, сколько это стоит, как ее контролировать

1. Состав общего имущества многоквартирного дома

Что входит в состав общего имущества многоквартирного дома? Состав и границы общего имущества определяются п. 1-9 Правил содержания общего имущества в многоквартирном доме, утвержденных постановлением Правительства РФ от 13 августа 2006 г. № 491 «Об утверждении Правил содержания общего имущества в многоквартирном доме и Правил изменения размера платы за содержание и ремонт жилого помещения в случае оказания услуг и выполнения работ по управлению, содержанию и ремонту общего имущества в многоквартирном доме ненадлежащего качества и (или) с перерывами, превышающими установленную продолжительность».

К такому имуществу относятся:
- фундамент, крыша, ограждающие несущие и ненесущие конструкции многоквартирного дома;
- помещения, не являющиеся частями жилых помещений (квартир) и нежилых помещений, предназначенные для обслуживания более одного помещения в данном доме;
- инженерные коммуникации и оборудование (электрическое, санитарно-техническое и т.п.) за пределами и внутри здания, обслуживающие более одного помещения;
- земельный участок с элементами озеленения и благоустройства;- иные предназначенные для обслуживания, эксплуатации и благоустройства данного дома объекты, расположенные на данном земельном участке.

Почему важно прописать состав общего имущества? Потому что по договору управления Вы фактически передаете управляющей компании права и обязанности следить за этим имуществом. Если что-то не описано, то и следить за этим она будет не обязана, никакой ответственности нести не будет. Типичная ситуация, когда управляющая организация не убирает придомовую территорию, на газонах мусор, а оказывается, что эта территория не включена в состав общего имущества, а существует лишь де-факто, но не де-юро. Вроде как вокруг дома газоны, а по документам земля не разграничена и жителям не принадлежит.

2. Перечень работ и (или) услуг по управлению многоквартирным домом, услуг и работ по содержанию и ремонту общего имущества в многоквартирном доме, порядок изменения такого перечня, а также перечень коммунальных услуг, которые предоставляет управляющая организация.

Смотрите какой длинный и сложный заголовок, Вы его поняли? Давайте разберем его по частям:
- управление МКД (это то, что непосредственно делает управляющая компания, а именно – выставление ежемесячных платежек, взыскание платы с задолжников, выставление счетов и сбор денег за использование общего имущества, фактически осуществляет сбор доходов дома, иные функции УК)
- содержание и ремонт общего имущества (сюда входят работы по уборке подъездов, подметанию двора, аварийная служба, обслуживание лифтов, промывка и опрессовка системы отопления, дератизация и дезифекция итд, а также ремонт общего имущества – Вы же хотите ремонт в подъезде по мере необходимости?)
- перечень коммунальных услуг (поставка горячей и холодной воды, водоотведение, отопление, электроэнергия, газ).

3. Порядок определения цены договора, размера платы за содержание и ремонт жилого помещения и размера платы за коммунальные услуги, а также порядок внесения такой платы;

Давайте абстрагируемся и представим, что мы живем в своем частном доме (коттедже), вокруг коттеджа есть земельный участок. Зимой нам лень убирать снег и мы попросили своего соседа Сергея за вознаграждение убирать снег:
- Сергей, мог бы ты убирать снег у нас на участке вокруг дома по отмостке, а также по дорожкам, а я буду платить тебе 1000 рублей в месяц?
- Как часто нужно убирать снег? Своей лопатой или подметать?
- Ежедневно, подметать, снега у нас мало.
- Нет, я не согласен на 1000 рублей. Давай 3000, но я буду только подметать дорожки метлой на газоны и не буду вывозить снег с участка и по рукам!

В этом диалоге вы увидели, что стороны договариваются по цене, а также по объемам работ и их периодичности. В многоквартирном доме – все точно также! Управляющая компания предлагает жителям свои расценки на те или иные виды работ по управлению (выставление платежей, сбор доходов дома итд) и содержанию (уборка подъездов, подметание двора, осмотры и ревизии подвала, обслуживание лифтов итд), а жители могут или принять их или договориться о другой стоимости или выбрать другую УК.

ВАЖНО! НИКАКИХ ОБЯЗАТЕЛЬНЫХ ТАРИФОВ НА УПРАВЛЕНИЕ И СОДЕРЖАНИЕ НЕТ! Тарифы утверждаются только на коммунальные услуги (горячая и холодная вода, отопление, электроэнергия, водоотведение, газ). Тарифы на содержание и ремонт – договорная величина. В некоторых городах, для простоты расчетов применяют РЕКОМЕНДОВАННЫЙ для муниципального жилья тариф. Домов, где более 50% принадлежит муниципалитету единицы. Поэтому не давайте ввести себя в заблуждение и торгуйтесь за каждую копейку тарифа. Это Ваши деньги!

Плюс смотрите структуру тарифа, есть ли там деньги на текущий ремонт, в каком объеме.

4. Порядок осуществления контроля за выполнением управляющей организацией ее обязательств по договору управления.

Самый классный пункт, который, на практике, отсутствует в подавляющем большинстве договоров. Если вы не будете платить за квартиру – что будет? Пеня! Если УК один раз не уберет двор, что будет? А если УК не сделает ежегодный весенне-осенний осмотр дома? (чтобы узнать ответ - посмотрите свой договор управления!)

У Вас есть договор управления или Вам предложили его заключить. На что нужно обратить внимание?

  1. Срок договора. Обычно УК ставят его по умолчанию на 5 лет. Требуйте 1 год с возможностью пролонгации.
  2. Порядок расторжения договора. Никаких штрафных санкций для собственников, никаких «если доказали нарушение договора» и тому подобного. Общим собранием приняли решение – расторгли.
  3. Порядок заключения договоров на использование общего имущества – только по решению Совета МКД. Чтобы без Вас не сдавали Ваше имущество в аренду третьим лицам.
  4. Порядок распределения средств от использования общего имущества (доходы дома) – обычно ставят 70/30, где 70% - собственникам, а 30% - в доход УК. Мы рекомендуем 90/10.
  5. Порядок определения подрядчиков по текущему ремонту – опять же через Совет дома. Очень часто УК завышают сметы и приводят «своих» подрядчиков, которые делают некачественную работы за огромные деньги.
  6. Порядок осуществления контроля – ежемесячные (ежеквартальные) акты выполненных работ, на основании которых УК имеет право списывать средств. Если акт не подписан – работа считается не принятой (услуга не оказанной).
  7. Ежемесячный отчет о доходах и расходах многоквартирного дома. Вы должны понимать сколько у вас есть денег, на что их можно потратить. Кстати, прямо сейчас ответьте на вопрос, сколько денег на счете Вашего дома на 1 число этого месяца?
  8. Порядок отнесения расходов потерь ОДН сверх нормативов – только на УК. Очень часто стали попадаться договоры, где относят на собственников.
  9. Порядок контроля должен включать в себя штрафы, в том числе, в сторону УК за неисполнение или ненадлежащее исполнение своих обязанностей.
  10. Договор может быть дополнен любыми предложениями собственников.

Следите за этой статьей, ее ждет дополнение!

Договор управления МКД предложенный общественной организацией "Народный контроль в ЖКХ" (нкжкх.рф) - скачать (скачан 1052 раза)

В обязанность владельцев квартир и иных помещений в многоэтажном жилом строении входит узаконивание отношений с компанией, руководящей его хозяйством и отвечающей за организацию комфортного и безопасного проживания в здании. Официальный статус отношения приобретают только после того, как будет заключен договор управления многоквартирным домом. Если жильцы уходят от обязанности подписания документа, упорядочивающего данные вопросы, руководитель обслуживающей организации вправе требовать этого в принудительном порядке через суд.

Обязательно ли заключение договора управления многоквартирным домом

Договор управления многоквартирным домом может подписываться только в том случае, если избранное для этого юридическое лицо отвечает всем требованиям и имеет официальные разрешения на оказание ЖК-услуг.

Соглашение с УК может иметь или бумажную форму, или электронную, созданную в системе составления документов. Оно обязательно подписывается двумя сторонами.

Заключение договора управления многоквартирным домом – обязанность владельцев жилых помещений и других объектов этого здания, установленная действующим законодательством. И в случае неисполнения этого долга хозяйствующая компания может обратиться в суд с исковым заявлением и потребовать принудительного подписания соглашения (4-я часть 445-й статьи ГК РФ). При этом сторона, которая безосновательно уклоняется от данной процедуры, должна компенсировать истцу ущерб, связанный с незаключением договора управления (4-я часть 445-й статьи ГК РФ).

Оформление отношений посредством подобного соглашения есть обязательство, а значит, не подчиняется правилу о свободе договора, действующему в иных предусмотренных законом случаях. Данное условие установлено Жилищным кодексом Российской Федерации. В частности, согласно 5-й части 161-й статьи ЖК РФ не позднее 10 дней после проведения выборов УК на открыто-конкурсной основе (4-я часть 161-й статьи ЖК РФ) представительство местной власти оповещает владельцев помещений многоэтажки о результатах состоявшегося голосования и о том, какие условия приняты в отношении руководства зданием. В свою очередь, собственники обязаны заключить договор управления многоквартирным домом с выбранной в законном порядке (регламентирован 445-й статьей ГК РФ) управляющей компанией.

Правило в отношении оформления такого соглашения распространяется на владельцев как жилых, так и коммерческих и вспомогательных объектов данного строения. Например, собственники мест автостоянки, относящейся к жилому многоквартирному дому, также обязаны подписать договор с УК.

Обязательные условия договора управления многоквартирным домом

Договор управления многоквартирным домом в 2017 году должен содержать ряд обязательных пунктов.

  1. Адрес обслуживаемого здания с полным перечнем общедомового имущества (лестничные площадки, чердачные и подвальные помещения, подъемники, придомовая территория и конструкции, расположенные на ней и т. д.), в котором уточняется количество и состояние предметов, входящих в хозяйство.
  2. Список планируемых к проведению мероприятий по содержанию движимых и недвижимых объектов, а также услуг, входящих в компетенцию управляющей компании.
  3. Метод определения стоимости ЖК-услуг: начисление платы за необходимые работы и ремонт жилья, тарификация поставки ресурсов, а также требования по срокам внесения средств по указанным видам сервиса.
  4. Регламент по контролю исполнения условий, утвержденных договором управления многоквартирным домом и реализованных УК.

Соглашение на обслуживание и руководство, приложения которого содержат список домового имущества и перечень всех оказываемых ЖК-услуг, а также являются обязательным его элементом, должно содержать все вышеперечисленные пункты. Отсутствие хотя бы одного из этих четырех описаний лишает документ юридической силы.

Регламент по контролю обязательств, выполненных управдомом, также не должен быть пропущен в договоре управления. Порядок осуществления отчетности по проведенным мероприятиям утверждается на общем собрании собственников жилья и закрепляется соответствующим приложением к документу.

Каким должно быть содержание договора управления многоквартирным домом

Договор управления многоквартирным домом, образец которого можно взять за основу для составления правового документа, должен начинаться с названия и введения. Далее следует пояснение используемых в тексте терминов, например, слов «общее собрание», «коммунальные услуги», «доля в праве общей собственности» и прочих.

  • Пункт 1. Предмет договора

Данный пункт разъясняет то, что по условиям настоящего договора заказчик получает, а управляющая компания обязуется выполнить. Также в этой части документа перечисляется все, что называется общедомовым имуществом по отношению к конкретному зданию. Необходимо указать, что содержание активов не подразумевает прав владения ими.

  • Пункт 2. Обязанности сторон

Подпункт первый (пункт 2.1) определяет обязанности владельца недвижимости, относящейся к жилому многоэтажному зданию. В них входят: своевременная оплата оказанных ЖК-услуг, предоставление допуска в помещение сотрудникам домоуправления днем для контроля работы инженерных систем и в любое время суток – при авариях, участие в общедомовом собрании с целью выбора членов совета многоквартирного дома, самостоятельно и вовремя осуществлять ремонтные работы в квартире/помещении, а также сообщать свои контактные данные в офис хозяйствующей компании при долговременном оставлении жилища без присмотра.

Типовой договор управления многоквартирным домом отражает обязанности собственника помещения в том, что он непременно согласовывает с УК изменение местоположения коммунальных систем, установку счетчиков расхода воды, использование электроприборов с общей мощностью 7кВт, осуществление перепланировок и прочую деятельность.

В соглашении также оговариваются условия, что в ходе осуществления ремонтных работ своей жилплощади уборка строительных отходов производится средствами владельца квартиры.

Далее в документе пишется о том, что собственник обязан предоставить хозяйствующей компании копии правовой документации на помещение, сообщить некоторые сведения о себе, передавать показания коммунальных счетчиков. Отдельно оговаривается то, что самовольное снятие жильцом пломб с приборов учета запрещено, а при их нарушении он обязан в три ближайших дня известить об этом правление.

Пункт 2.2 отражает обязанности арендаторов помещений.

Пункт 2.3 договора управления содержит разъяснение всего того, что входит в круг деятельности управляющей компании. Первоочередное место отводится обязанностям по обеспечению жильцов основными коммунальными ресурсами, к которым относятся отопление, снабжение горячей, холодной водой и электричеством, работы по отведению стоков. Все это должно быть качественно, надежно и безопасно, т. е. согласно Правилам предоставления коммунальных услуг. Помимо этого направления в обязанности управляющей компании входит уведомление жильцов о запланированных инженерно-ремонтных работах, сверка соответствия платы и оказания ЖК-услуг по заявлению собственника квартиры, а также осуществление своей деятельности в соответствии с общими нормативно-правовыми требованиями.

  • Пункт 3. Права сторон

Договор управления многоквартирным домом с управляющей компанией отражает, что собственник помещения вправе потребовать от второй стороны изменения тарифов на услуги в меньшую сторону, если имеющийся их уровень не соответствуют заявленному качеству или они оказываются не полностью, а также настаивать на компенсации причиненного ущерба.

С другой стороны, хозяйствующая организация имеет полномочия на выбор привлеченных третьих лиц-подрядчиков, законно может прекратить доступ к коммунальным сетям в случае неоплаты оказанных услуг, а также требовать погасить долги через суд или иными законными мерами. УК вправе распоряжаться общедомовым имуществом по договору со сторонними фирмами, например, в целях размещения рекламных вывесок. Деньги, полученные путем такого сотрудничества, должны быть направлены на поддержание комфортного и безопасного проживания граждан в многоквартирном доме.

  • Пункт 4. Цена договора

Этот пункт – также неотъемлемая часть договора управления с УК. Он содержит разъяснение того, как начисляется оплата ЖК-услуг, с какой периодичностью и в какие сроки она должна вноситься на счет управляющей компании (часто определено равномерное поступление денег от жильцов на протяжении календарного года). Тарифы на деятельность хозяйствующей организации утверждаются на общедомовом собрании собственников и не изменяются на протяжении следующих 12 месяцев. На практике часто то, что предлагается УК, просто принимается жильцами многоквартирного здания. Домоуправление вправе увеличивать плату на величину затрат по осуществленным необходимым аварийным работам.

Тарифы оплаты отопления устанавливаются в соответствии со стоимостью услуг поставщика тепла. В случае когда в здании имеется общедомовой счетчик, нормы отчислений один раз в год корректируются.

Договор управления многоквартирным домом в обязательном порядке должен разъяснять принцип ценообразования на услуги по снабжению водой и электричеством: их стоимость складывается из потребления ресурсов жильцами квартиры (расчет производится на основании показаний приборов или по законно установленным нормам) и общих домовых обязательных затрат.

На практике расходы на содержание объектов коллективного пользования чаще всего являются предметом споров между квартиросъемщиками и хозяйствующей организацией. Как регламентирует договор управления многоквартирным домом, такие затраты исчисляются как разница показателей потребления всего здания (по общему счетчику) и личного расходования ресурсов жильцами, распределенная на всех собственников с учетом доли каждого в общедомовом имуществе. В договоре также есть указание на то, что если квартира пустует более пяти суток подряд, управляющая компания вправе пересчитать стоимость оплаты за холодное и горячее водоснабжение и водоотведение после подачи владельцем соответствующего заявления.

  • Пункт 5. Ответственность сторон

В качестве ответственности за коммунальные долги собственнику могут быть начислены неустойки. Иные подпункты 5-го пункта разъясняют, что при наступлении непредвиденных ситуаций обе стороны договора управления многоквартирным домом не отвечают за исполнение его условий.

  • Пункт 6. Срок договора и правила по его прекращению

По правилам, установленным законом для соглашения с УК, время актуальности документа может составлять от 1 до 5 лет. Прекращение его действия вправе инициировать одна из сторон, которая извещает о своих намерениях вторую за 30 календарных дней. Порядок расторжения соглашения должен отражать то, что если полученные за услуги доходы не перекрывают расходы при работе управляющей компании, то она вправе разорвать договорные отношения в одностороннем порядке.

  • Пункт 7. Контроль за выполнением управляющей организацией обязательств по договору

Как устанавливает седьмой пункт типового договора с управляющей компанией, контролирует соблюдение ею обязательств выбранное представительное лицо со стороны жильцов дома и надзорные госструктуры.

  • Пункт 8. Особые условия

Типовой договор управления многоквартирным домом отражает условия о том, что хозяйствующая организация имеет право использовать факсимильную подпись директора для утверждения документации.

  • Приложения

Частью договора управления являются дополняющие его приложения.

  • Приложение № 1 – «Список обязательных работ/услуг по содержанию общедомового имущества многоквартирного дома в должном состоянии». В этом документе перечисляются все мероприятия, входящие в обязанность управляющей компании.
  • Приложение № 2 – «Список работ/услуг, осуществляемых для текущего ремонта общедомового имущества многоквартирного дома». В этом дополнении присутствуют только мероприятия, касающиеся текущих работ по содержанию хозяйства коллективного пользования.
  • Приложение № 3 – «Обозначение границ общедомового имущества многоквартирного дома по внутридомовым инженерным сетям и строительным объектам». В этом документе имеются схематичные изображения границ территории, находящейся в компетенции управдома, а также того, за что ответственны жильцы здания.

Количество и содержание пунктов и подпунктов документа в разных хозяйствующих организациях могут разниться, но примерный договор управления многоквартирным домом должен отражать все вышеупомянутые моменты.

Порядок утверждения договора управления многоквартирным домом

В оформлении договорных отношений между жильцами-собственниками помещений многоквартирного дома и управляющей компанией выделяют следующие этапы :

  • разработка документа;
  • рассмотрение ключевых моментов соглашения его сторонами;
  • знакомство с договором жильцов многоквартирного дома;
  • выпуск заключительной версии документа о руководстве зданием;
  • утверждение условий договора управления многоквартирным домом на общем собрании и его подписание.

По итогам встречи жильцов-собственников определяются ключевые моменты договорных отношений: срок, на который составляется соглашение, обязанности и права сторон, правила оплаты оказанных ЖК-услуг, принцип оформления актов проведенных мероприятий по благоустройству здания и входящих в его состав объектов, порядок контроля над действиями УК.

На общедомовом собрании протоколируется решение собственников об утверждении управляющей организации, а также ключевые моменты взаимоотношений с ней. Копия протокола предоставляется хозяйствующей компании.

Договор управления многоквартирным домом заключается в виде единственного письменного документа в бумажном варианте и подписывается каждой из двух сторон отношений. Если речь идет о вновь избранной УК, то составленное с ней соглашение размножается для утверждения каждым собственником помещения в здании. Условия договора должны соответствовать тем, которые были приняты на общедомовом собрании.

Если собственникам принадлежит 1/2 и более от общего числа голосов жильцов строения, то они представляют одну сторону в составленном соглашении на управление. Ключевые моменты данного документа всегда одинаковые для всех владельцев квартир.

В стандартном варианте через один месяц или раньше после того, как подписан договор управления, хозяйствующая компания обязана приступить к выполнению своих обязательств, установленных этим документом. Иные сроки должны быть оговорены в пунктах соглашения.

В случае когда на момент прекращения актуальности договора управления ни одна сторона не подала заявление о его расторжении, документ автоматически пролонгируется на такой же срок без изменения условий.

Каков срок договора управления многоквартирным домом

Документ о ведении хозяйства многоквартирного дома, заключенный между управляющей компанией и жильцами-собственниками здания, составляется на принципе срочности. Так, согласно постановлению, оговоренному 5-й частью 162-й статьи Жилищного кодекса РФ, период действия данного документа не может быть менее года и не должен превышать пятилетие. Ориентируясь на это законное правило, общедомовым собранием собственников выбирается срок договора.

Нормативные требования по установлению конечной даты отношений имеют исключение, связанное с итогами избрания хозяйствующей организации в условиях конкуренции и гласности, реализуемых силами районной администрации. Как регламентирует 6-я часть 161-й статьи ЖК РФ и 41-й пункт и его 15-й подпункт Правил проведения выборов управляющей компании на открыто-конкурсной основе органами местных властей, договорные отношения с победившей в тендере организацией составляются на 12 месяцев и могут пролонгироваться на 90 ней, когда:

  • большая часть собственников не вступили в договорные отношения, описанные в статье 164 Жилищного кодекса РФ, и не поставили свою роспись в договоре управления многоквартирным домом;
  • созданный жильцами специализированный кооператив (ТСЖ, ЖК и т. д.) не учтен в протоколе общего собрания по установлению способа руководства зданием;
  • иная УК, избранная по итогам общедомового собрания по определению метода хозяйствования в многоквартирном доме, проведенного в течение 12 месяцев после заключения последнего договора управления, в течение ближайших 30 дней не приступила к обязательствам, установленным соглашением;
  • иная управляющая компания, назначенная органами местной власти для выполнения обязательств по руководству зданием, не начала работу по условиям договора.

Стоит помнить о том, что при заключении соглашения на 12 месяцев после окончания его срока действия следует провести новые открыто-конкурсные выборы хозяйствующей компании, если и на этот момент жильцы-собственники не определятся в методе управления своим многоквартирным домом.

На практике все-таки чаще документ о руководстве зданием с соответствующей организацией составляется на пятилетие.

Кроме даты актуальности договора управления, в нем могут быть обозначены сроки исполнения обязательств подрядчиками отдельных услуг/работ, к которым относят периодические мероприятия по благоустройству и поддержанию в надлежащем состоянии придомовой территории, чердачных и подвальных помещений и лестничных клеток. Относительно продолжительности этих действий законом нормы не установлены.

К срокам, регламентированным договором управления многоквартирным домом, также можно отнести указание времени внесения периодической оплаты ЖК-услуг.

В каком случае возможно расторжение договора управления многоквартирным домом

Изменение договора управления многоквартирным домом и прекращение его действия осуществляется по правилам, установленным действующими нормативно-правовыми актами, что регламентируется 8-й частью 162-й статьи Жилищного кодекса РФ. По Гражданскому кодексу РФ, а именно его 29-й главе, определение условий изменений и расторжения относительно этого соглашения возможно в законном порядке. Соответственно, прекращение договорных отношений по оказанию услуг управляющей компанией на платной основе может осуществляться также в случае возникновения субсидиарной ответственности.

Изменяться или заканчивать свое существование соглашение об условиях хозяйствования в многоквартирном доме может по особым основаниям, т. е. по причине отсутствия выполнения установленных договором обязательств какой-либо стороной. Если документ об управлении корректируется, то полномочия сторон также подлежат доработке при сохранении ответственности, возникающей при официальном оформлении отношений. Их разрыв посредством расторжения соглашения влечет за собой и ликвидацию предусмотренных им обязательств.

Изменение или прекращение договора управления многоквартирным домом имеет различные законно установленные основания:

  • по соглашению сторон (согласно пункту 1 статьи 450 ГК РФ);
  • по требованию одной из сторон (согласно пункту 2 статьи 450 и пункту 2 статьи 451 ГК РФ).

Как показывает практика заключения договоров управления с соответствующими компаниями, наилучшим вариантом их изменения/расторжения выступает соглашение сторон. При этом каждый субъект может выдвинуть к обсуждению подходящие ему требования по корректировке документа или его окончании. В ходе рассмотрения условий оппонента другая сторона должна знать, что предложения в этом случае носят правовой характер только в установленных законом ситуациях, в иных же случаях юридической силы не имеют.

Чаще всего корректировка условий договора управления многоквартирным домом касается изменения тарифов на ЖК-услуги, в которые входят и коммунальное обслуживание, и содержание/ремонт общедомовых объектов. Так как стоимость снабжения ресурсами рассчитывается на основании ставок, установленных местными властями, то их увеличение или снижение не становится основанием для внесения поправок в договор управления. При повышении или уменьшении тарифов на коммунальные услуги управдом обязан за 30 дней или раньше до передачи новых квитанций на оплату оповестить об этом жильцов-собственников письменным извещением (часть 13 статьи 155 ЖК РФ). Иные временные сроки могут быть оговорены в договоре о руководстве зданием.

Другой вариант прекращения или корректировки документа об управлении осуществляется по решению судьи по требованию одной из сторон . В ходе данного мероприятия ключевое значение придается тому, законны ли или предусмотрены ли действующим договором хозяйствования основания изменения/расторжения. Так, если брать во внимание причины прекращения действия или внесения правок в документ об управлении, регламентированные нормативно-правовыми актами, а именно пунктом 2 статьи 450 ГК РФ, то ими являются нижеследующие обстоятельства.

  1. Значительные нарушения договора одной из сторон.

Степень несоблюдения в этом случае прямо пропорциональна финансовым потерям другой стороны, которые стали следствием неисполнения обязательств нарушителем. Финансовый урон рассчитывается по тому, на что по своему праву надеялась сторона-жертва в момент утверждения условий документа об управлении. Сторона-истец, заявляющая о своем требовании изменить/прекратить договор, должна предъявить суду доказательства того, что при дальнейшем действии отношений ею будут понесены определенные денежные потери.

К значительным нарушениям договора управления многоквартирного дома могут быть отнесены:

  • невнесение платы за оказанные домоуправлением ЖК-услуги;
  • периодические нарушения сроков предоставления ЖК-услуг при ведении имущества общего пользования, относящиеся к некачественному исполнению управляющей организацией установленных договором обязательств;
  • отсутствие предоставления УК отчетности о том, как реализуются условия ранее заключенного соглашения;
  • нанесение ущерба общедомовому имуществу в ходе действия/бездействия домоуправления.

Итоговое заключение о значимости нарушений выносит судья.

  1. Другие случаи, перечисленные в гражданско-правовых актах или иных законных документах, в том числе в договоре управления многоквартирным домом.

К таким основаниям корректировки/расторжения соглашения относятся те, которые связаны с серьезным изменением факторов, на основании которых были определены условия исходного документа (согласно 451-й статье ГК РФ). Правовое поле устанавливает среди таких обстоятельств неконтролируемые экономические причины, появление других вариантов действующего законодательства, введение военного режима и прочее. Суд такими случаями (т. е. ситуациями, предусмотренными статьей 451 ГК РФ) считает непредвиденные происшествия, о которых стороны не могли знать на момент подписания договора управления многоквартирным домом.

Мнение эксперта

Расторжение договора управления МКД при существенном изменении обстоятельств

Олеся Лещенко ,

исполнительный директор Ассоциации управляющих организаций «Комфортный дом»

Смена обстоятельств считается значимой, если при знании их сторонами договор управления многоквартирным домом с управляющей компанией или не заключался бы, или был бы составлен на совершенно иных условиях.

Одним из ярких примеров подобных случаев является присвоение зданию статуса аварийного жилья. Но при этом истцу нужно предъявить доказательства следующего:

  • заключение экспертиз о признании многоквартирного дома аварийным жильем, требующим капитального ремонта/реконструкции/сноса;
  • неимение связи между объявления строения аварийным и действиями/бездействиями управдома.

Правила присвоения многоквартирному дому статуса «аварийное жилье» определены постановлением Правительства РФ от 28 января 2006 года № 47 «Об утверждении положения о признании помещения жилым помещением, жилого помещения непригодным для проживания и многоквартирного дома аварийным и подлежащим сносу или реконструкции».

Часто судьи встают на сторону жильцов-собственников, при этом обязывая их принять список работ с их стоимостью на общедомовом собрании. Данное заключение судьи можно брать за основу для перехода к обсуждению новых условий документа об управлении.

3 примера, когда договор на управление многоквартирным домом с управляющей организацией стал камнем преткновения

Пример 1. Как оформлять отношения с теми, кто по каким-то причинам не подписал договор об управлении с УК?

Если управляющая компания исполняет в полном объеме и надлежащем качестве свои обязанности, т. е. работает в интересах жильцов, то юристы называют такие действия конклюдентными. Соответственно, договор исполняется независимо от того, подписан он или нет с отдельными гражданами-собственниками.

На практике еще встречаются случаи, когда по итогам общедомового собрания жильцами избирается управляющая компания, но саму организацию об этом не оповещают и не предлагают ей озвучить свои интересы для составления соглашения. Еще одна похожая ситуация, когда есть отмененное решение об избрании способа хозяйствования над имуществом многоквартирного дома, а созданный на основании этого решения договор признан неправомерным, т. е. не имеет юридической силы

Пример 2. Собственники предлагают подписать договор управления многоквартирным домом, учитывая только свои интересы

Бывает, что жильцы-собственники готовы заключить договор об управлении исключительно на своих условиях, предлагая компании к подписанию документ, утвержденный на общедомовом собрании. Очевидно, что это противоречит правилам, установленным законами.

Аналогично, хозяйствующая компания, избранная на общедомовом собрании жильцов-собственников, не может понуждать граждан к подписанию договора с ней, составленного с учетом исключительно интересов домоуправления.

Юридическая практика по этим вопросам имеет свои рекомендации.

  • В соответствии с 3-й частью 161-й статьи ЖК РФ способ хозяйствования над имуществом многоквартирного дома является итогом общедомового собрания и может быть перевыбран на любом сроке действия решения жильцов. Волеизъявление об избрании метода управления есть законное обязательство каждого из собственников МКД.
  • В соответствии с 1-й частью 162-й статьи ЖК РФ после того как по итогам проведения общедомового собрания появился протокол о решении жильцов-собственников об избрании управляющего юридического лица, каждый владелец помещений многоквартирного дома обязан подписать документ, передающий полномочия указанной компании, составленный на условиях, имеющихся в решении собрания.

Пример 3. Жилищный кодекс и обязанность собственника заключить договор управления многоквартирным домом

Согласно 5-й части 161-й статьи кодекса о жилищных отношениях владелец помещений многоквартирного дома обязан подписать договор с управляющей компанией только тогда, когда она избрана местными властями на открыто-конкурсной основе. В иных случаях перед собственниками такая необходимость не стоит.

Это право соответствует нормам, разъясненным Федеральным арбитражным судом Северо-Западного округа в постановлении от 13 июня 2007 года по делу N А56-36199/2006, а также Федеральным арбитражным судом Восточно-Сибирского округа от 05 июля 2007 года по делу N А10-5470/06-04АП-1096/07-Ф02-4044/07.

Одним из самых главных документов при управлении многоквартирного дома управляющей организации является договор управления. Именно он определяет взаимоотношения собственника и управляющей организации, права и обязанности каждой из сторон. Конечно договор управления многоквартирным домом не должен расходится с действующим законодательством, но для того, чтобы не получилось ситуаций, когда управляющая организация не выполняет своих прямых обязанностей необходимо с ним ознакомиться до его подписания.

Образец договора управления многоквартирным домом

Образец договора управления многоквартирным домом будет нужен как собственникам, которые хотят сравнить наш образец с договором, на основании которого управляет многоквартирным жилым домом компания в настоящий момент, членам совета многоквартирного дома, которые собираются заключать договор управления с управляющей организацией, и новым управляющим организациям, которые только начинают свою деятельность.

по адресу: город, улица __________________________________, дом № ____

г. “___» _______________ 20___ г.

ООО У К , ОГРН, ИНН, именуемое в дальнейшем “Управляющая компания”, в лице директора . , действующего на основании Устава, и гражданин ________________________________________________________, паспорт серии _____________ № ___________________________________ выдан «___» ___________________ г. ____________________________________________ код подразделения ______________, собственник жилого помещения - квартиры № ______________________________ в многоквартирном доме по адресу: г. , ул. ___________________, д. _____, действующий на основании свидетельства о регистрации права собственности № __________________________ от «___»______________г., выданном ____________________________________________________, заключили настоящий Договор об управлении многоквартирным жилым домом.

  1. Общие положения

1.1. Настоящий Договор заключен на основании ст. 162 Жилищного кодекса РФ, решения Общего собрания собственников жилого дома от «____» _______________ 20___г.

1.2. Условия настоящего Договора определены собранием собственников жилого дома и являются одинаковыми для всех собственников помещения.

2. Термины, используемые в Договоре

Собственник - субъект гражданского права, владеющий на праве собственности ______-комнатной квартирой № _____, общей площадью _____ кв.м., в том числе жилой площадью ______ кв.м., по адресу: город, улица ___________________, дом № ___.

Состав имущества - общее имущество многоквартирного дома, предназначенное для обслуживания более одного помещения в данном доме, в том числе помещения в данном доме, не являющиеся частями квартир и нежилых помещений именно: межквартирные лестничные площадки и клетки, лестницы, лифты, лифтовые и иные шахты, коридоры, технические этажи, чердаки, подвалы, в которых имеются инженерные коммуникации и иное обслуживающее более одного помещения в данном доме оборудование (технические подвалы), а также крыши, ограждающие несущие и ненесущие конструкции данного дома, механическое, электрическое, санитарно-техническое и иное оборудование, находящееся в данном доме за пределами или внутри помещений и обслуживающее более одного помещения, земельный участок, на котором расположен данный дом с элементами озеленения и благоустройства и иные предназначенные для обслуживания, эксплуатации и благоустройства данного дома объекты, расположенные на указанном земельном участке.

Доля в праве общей собственности на общее имущество в многоквартирном доме (доля Собственника помещения в данном доме) - доля, определяемая отношением общей площади указанного помещения к сумме общих площадей всех помещений в данном доме.

Общая площадь жилого помещения состоит из суммы площади всех частей такого помещения, включая площади помещений вспомогательного использования, предназначенных для удовлетворения гражданами бытовых и иных нужд, связанных с их проживанием в жилом помещении, за исключением балконов, лоджий, веранд и террас.

Доля в праве нa общее имущество в коммунальной квартире собственника комнаты в данной квартире - доля, определяемая отношением общей площади указанной комнаты к сумме общих площадей всех помещений в данной квартире.

Доля в праве общей собственности на общее имущество в многоквартирном доме собственника комнаты в коммунальной квартире, находящейся в данном доме - доля, определяемая отношением суммы общей площади указанной комнаты и площади доли в праве общей собственности на общее имущество в коммунальной квартире к сумме общих площадей всех помещений в данном доме.

Коммунальные услуги - холодное и горячее водоснабжение, отопление, водоотведение, электроснабжение, газоснабжение, вывоз и размещение ТБО на городской свалке.

  • уборку общего имущества многоквартирного дома, в том числе подвала, чердака, подъезда, лестничных площадок и маршей, крыши, лифта (ов) при их наличии;
  • содержание придомовой территории (уборка, озеленение, благоустройство земельного участка);
  • техническое обслуживание коммуникаций и оборудования, относящихся к общему имуществу многоквартирного дома;
  • содержание конструктивных элементов многоквартирного дома;
  • обслуживание технических устройств, в том числе лифтов и общедомовых приборов учета, а также технических помещений многоквартирного дома.

Текущий ремонт общего имущества многоквартирного дома - комплекс ремонтных и организационно-технических мероприятий в период нормативного срока эксплуатации с целью устранения неисправностей (восстановления работоспособности) элементов, оборудования, инженерных систем многоквартирного дома для поддержания эксплуатационных показателей коммуникаций, оборудования, конструкций. Включает:

  • текущий ремонт общего санитарно-технического оборудования;
  • текущий ремонт электротехнического оборудования;
  • текущий ремонт конструктивных элементов многоквартирного дома и придомовой территории;
  • текущий ремонт технических устройств (лифтов, пожарной сигнализации и т.д.).

3. Предмет Договора

3.1. Собственник поручает, а Управляющая компания обязуется оказывать услуги и выполнять работы по надлежащему содержанию и ремонту общего имущества в многоквартирном доме по адресу: г. Саратов, ул. _________________, д. ___ _, предоставлять коммунальные услуги, необходимые для обеспечения нормальной эксплуатации квартиры (помещения), принадлежащей Собственнику и расположенной в указанном многоквартирном доме, осуществлять иную, направленную на достижение целей управления многоквартирным домом деятельность.

3.2. Состав общего имущества многоквартирного дома и околодомовой территории, в отношении которого будет осуществляться управление, указан в Техническом паспорте на строение от «____» _________________ 20__г.

3.3. Собственник обязуется оплачивать услуги Управляющей компании в порядке, установленном настоящим Договором.

4.Права и обязанности Сторон

4.1. Управляющая компания обязуется:

4.1.1. Управлять многоквартирным жилым домом в соответствии с условиями настоящего Договора и действующим законодательством.

4.1.2. Самостоятельно или с привлечением иных юридических лиц и специалистов, имеющих необходимые навыки, оборудование, сертификаты, лицензии и иные разрешительные документы, организовать предоставление коммунальных услуг, проведение работ по содержанию и текущему ремонту общего имущества многоквартирного дома в соответствии с действующим законодательством.

4.1.3. Представлять интересы Собственника по предмету Договора, в том числе по заключению от своего имени но в интересах Собственников Договоров, направленных на достижение целей настоящего Договора, во всех организациях, предприятиях и учреждениях любых организационно-правовых форм и уровней.

4.1.4. Вести и хранить техническую документацию (базы данных) на многоквартирный дом, внутридомовое инженерное оборудование и объекты придомового благоустройства, а также бухгалтерскую, статистическую, хозяйственно-финансовую документацию и расчеты, связанные с исполнением Договора. По требованию Собственника знакомить его с условиями совершенных Управляющей компанией сделок в рамках исполнения Договора.

4.1.5. Систематически проводить технические осмотры многоквартирного дома и корректировать базы данных, отражающих состояние дома, в соответствии с результатами осмотра.

4.1.6. Разрабатывать планы работ и услуг по содержанию, текущему ремонту общего имущества многоквартирного дома. Перечень выполнения работ и услуг по содержанию и ремонту общего имущества многоквартирного дома определяются к настоящему Договору. Периодичность проведения работ определяется законодательством РФ. Иные решения по проведению данных работ и услуг могут быть приняты на общем собрании Собственников и по согласованию с Управляющей компанией, закреплены дополнительным соглашением к настоящему Договору за подписью обеих Сторон.

4.1.7. Обеспечивать потребителей коммунальными услугами установленного уровня, качества, в объеме, соответствующем установленным нормативам потребления.

4.1.8. Обеспечивать аварийно-диспетчерское обслуживание принятого в управление многоквартирного дома.

4.1.9. Осуществлять рассмотрение предложений, заявлений и жалоб Собственников многоквартирного дома и принимать соответствующие меры в установленные для этого сроки с учетом и Договора.

4.1.10. Уведомлять Собственника об изменении порядка и условий содержания и текущего ремонта многоквартирного дома в рамках Договора путем размещения соответствующей информации на информационных стендах дома в срок не позднее, чем за неделю до наступления перечисленных выше событий.

4.1.11. Информировать в письменной форме Собственника об изменении размеров установленных платежей, стоимости коммунальных услуг:

— физических лиц - не позднее, чем за тридцать дней до даты представления платежных документов, на основании которых будут вноситься платежи в ином размере;

— юридических лиц - в течение 10 рабочих дней со дня принятия новых тарифов.

4.1.12. Производить начисление платежей, установленных в Договора, обеспечивая выставление счета в срок до 10 числа месяца следующего за истёкшим.

4.1.13. Производить сбор установленных в Договора платежей.

4.1.14. Рассматривать все претензии Собственника, связанные с исполнением заключенных Управляющей компанией Договоров с третьими лицами и разрешать возникшие конфликтные ситуации.

4.1.15. Обеспечить Собственников и владельцев помещений информацией о телефонах аварийных служб.

4.1.16. Организовать работы по ликвидации аварий в данном многоквартирном доме.

4.1.17. Приступить к выполнению своих обязательств по Договору с момента вступления его в силу.

4.1.18. Предоставлять отчет о выполнении Договора управления за год в течение второго квартала следующего года.

4.2. Управляющая компания вправе:

4.2.1. Самостоятельно определять порядок и способ выполнения работ по управлению многоквартирным домом, привлекать сторонние организации, имеющие необходимые навыки, оборудование, сертификаты, лицензии и иные разрешительные документы к выполнению работ по содержанию и текущему ремонту общего имущества многоквартирного дома.

4.2.2. Организовывать и проводить проверку технического состояния коммунальных систем в помещениях Собственника.

4.2.3. В случае непредоставления Собственником до конца текущего месяца данных о показаниях приборов учета в помещениях, принадлежащих Собственнику, производить расчет размера оплаты услуг с использованием утвержденных на территории г. Саратова нормативов с последующим перерасчетом стоимости услуг после предоставления собственником сведений о показаниях приборов учета.

4.2.4. Организовывать проверку правильности учета потребления ресурсов согласно показаниям приборов учета. В случае несоответствия данных, предоставленных Собственником, проводить перерасчет размера оплаты предоставленных услуг на основании фактических показаний приборов учета.

4.2.5. Проводить проверку работы установленных приборов учета и сохранности пломб.

4.2.6. Прекращать предоставление услуг по Договору в случае просрочки Собственником оплаты оказанных услуг более трех месяцев или нарушения иных требований Договора.

4.2.7. Проверять соблюдение Собственником требований, установленных Договора.

4.2.8. Осуществлять иные права, предусмотренные действующим законодательством, отнесенные к полномочиям Управляющей компании.

4.2.9. Взыскивать с Собственника в установленном порядке задолженность по оплате услуг в рамках Договора.

4.3. Собственник обязуется:

4.3.1. Своевременно в установленные сроки и порядке оплачивать предоставленные по Договору услуги. Возмещать Управляющей компании расходы, связанные с исполнением Договора. Данные расходы включаются в выставляемый Управляющей компанией счет на оплату услуг. При внесении соответствующих платежей руководствоваться утвержденным Управляющей компанией порядком и условиями Договора.

4.3.2. Оплачивать вывоз крупногабаритных и строительных отходов сверх установленных платежей.

4.3.3. Предоставить право Управляющей компании представлять интересы Собственника по предмету Договора (в том числе по заключению Договоров, направленных на достижение целей Договора и не нарушающих имущественные интересы Собственников) во всех организациях.

4.3.4. Выполнять предусмотренные законодательством санитарно-гигиенические, экологические, архитектурно-градостроительные, противопожарные и эксплуатационные требования.

4.3.5. Своевременно предоставлять Управляющей компании сведения:

— о количестве граждан, проживающих в помещении(ях) совместно с Собственником, и наличии у лиц, зарегистрированных по месту жительства в помещении, льгот для расчетов платежей за услуги по Договору. При отсутствии этих данных все расчеты производятся исходя из нормативной численности проживающих.

— о смене Собственника. Сообщить Управляющей компании Ф.И.О. нового Собственника и дату вступления нового Собственника в свои права. Представить Управляющей компании Договор купли-продажи жилого помещения, аренды, найма и другие документы, подтверждающие смену собственника или владельца.

4.3.6. Обеспечить доступ в принадлежащее ему помещение представителям Управляющей компании, а также организаций, осуществляющих жилищно-коммунальное обслуживание многоквартирного дома для осмотра приборов учета и контроля, а также для выполнения необходимого ремонта общего имущества многоквартирного дома и работ по ликвидации аварий.

4.3.7. Не устанавливать, не подключать и не использовать электробытовые приборы и машины мощностью, превышающей технические возможности внутридомовой электрической сети, дополнительные секции приборов отопления, регулирующую и запорную арматуру без согласования с Управляющей компанией. А также не подключать и не использовать бытовые приборы и оборудование, включая индивидуальные приборы очистки воды, не имеющие технических паспортов (свидетельств), не отвечающие требованиям безопасности эксплуатации и санитарно-гигиеническим нормативам без согласования с Управляющей компанией. Не производить без согласования с Управляющей компанией установку на фасаде многоквартирного дома выносных блоков систем кондиционирования.

4.3.8. Своевременно сообщать Управляющей компании о выявленных неисправностях, препятствующих оказанию Собственнику услуг в рамках Договора.

4.3.9. Не осуществлять переоборудование внутренних инженерных сетей без согласования с Управляющей компанией.

4.3.10. Не нарушать имеющиеся схемы учета услуг, в том числе не совершать действий, связанных с нарушением пломбировки счетчиков, изменением их местоположения в составе инженерных сетей и демонтажем без согласования с Управляющей компанией.

4.3.11. Своевременно осуществлять поверку приборов учета. К расчету оплаты коммунальных услуг предоставляются данные только поверенных приборов учета. Если прибор учета не поверен, объем потребления коммунальных услуг принимается равным нормативам потребления, установленным на территории г. Саратова в порядке, определяемом Правительством Российской Федерации.

4.3.12. Не производить слив воды из системы и приборов отопления.

4.3.13. Ознакомить всех совместно проживающих в жилом помещении либо использующих помещение, принадлежащее Собственнику, дееспособных граждан с условиями Договора.

4.3.14. Не совершать действий, связанных с отключением многоквартирного дома от подачи электроэнергии, воды, газа и тепла.

4.3.15. Предоставлять Управляющей компании в установленные сроки показания приборов учета.

4.3.16. Исполнять иные обязанности, предусмотренные действующими законодательными и нормативно-правовыми актами Российской Федерации, региональных и местных органов власти применительно к данному Договору.

4.3.17. При проведении общестроительных, монтажных и отделочных работ при перепланировке и переустройстве принадлежащего Собственнику помещения строго руководствоваться Жилищным кодексом РФ и действующими нормативными актами.

4.3.18. В случае возникновения необходимости проведения Управляющей компанией не установленных Договором работ и услуг, в том числе связанных с ликвидацией последствий аварий, наступивших по вине Собственника, либо в связи с нарушением Собственником , , , , , , , настоящего Договора, указанные работы проводятся за счет Собственника.

4.4. Собственник имеет право:

4.4.1. В случае неотложной необходимости обращаться к Управляющей компании с заявлением о временной приостановке подачи в многоквартирный дом воды, электроэнергии, отопления.

4.4.2. Требовать в соответствии с действующими на территории г. Саратова нормативными актами перерасчета размера оплаты за отдельные виды услуг, рассчитываемые исходя из нормативов потребления, в случае временного отсутствия (но не менее месяца) одного, нескольких или всех пользователей жилого помещения, принадлежащего Собственнику, при условии представления подтверждающих документов установленного образца.

4.4.3. Требовать в установленном порядке от Управляющей компании перерасчета платежей за услуги по Договору, за исключением услуг по управлению, в связи с несоответствием услуг перечню, составу и периодичности работ (услуг).

4.4.4. Осуществлять другие права, предусмотренные действующими нормативно-правовыми актами РФ, применительно к настоящему Договору.

5. Цена и порядок расчетов

5.1. Собственник производит оплату в рамках Договора за следующие услуги:

  • коммунальные услуги (тепло, горячее водоснабжение, холодное водоснабжение, водоотведение, электроснабжение, газоснабжение, вывоз и размещение ТБО на городской свалке);
  • содержание общего имущества многоквартирного дома;
  • текущий ремонт общего имущества многоквартирного дома;
  • управление многоквартирным домом.

5.2. Плата за услуги по содержанию и текущему ремонту в рамках Договора устанавливается в размере, обеспечивающем содержание общего имущества в многоквартирном доме, в соответствии с действующим перечнем, составом и периодичностью работ (услуг), указанным в

5.3. Размер платы услуг по содержанию и текущему ремонту общего имущества многоквартирного дома определяется на общем собрании Собственников дома с учетом предложений Управляющей компании. Если Собственники помещений на своем общем собрании не приняли решение об установлении размера платы за содержание и ремонт помещения, такой размер устанавливается органом местного самоуправления г. Саратова.

5.4. Размер платы за коммунальные услуги рассчитывается Управляющей компанией как произведение установленных администрацией на объем потребленных ресурсов по показаниям приборов учета. При отсутствии приборов учета или использовании неповеренных приборов учета, объем потребления коммунальных услуг принимается равным нормативам потребления, определяемом Правительством Российской Федерации.

5.5. Оплата Собственником оказанных услуг по Договору осуществляется на основании выставляемых Управляющей компанией счетов-извещений. В выставляемом Управляющей компанией счете-извещении указываются: размер оплаты оказанных услуг, сумма задолженности Собственника по оплате оказанных услуг за предыдущие периоды, а также сумма пени, определенная в соответствии с условиями Договора.

5.6. Льготы по оплате услуг, являющихся предметом Договора, предоставляются в соответствии с действующим законодательством.

5.7. В случае изменения стоимости услуг по Договору Управляющая компания производит перерасчет стоимости услуг со дня вступления изменений в силу.

5.8. Срок внесения платежей:

  • до 10 числа месяца, следующего за истекшим - для физических лиц,
  • до 15 числа текущего месяца на основании счета на предоплату - для юридических лиц.

5.9. Иные сроки выставления счетов и сроки их оплаты, порядок расчета платежей и иные условия, необходимые для правильного определения размера оплаты определенных услуг устанавливаются Управляющей компанией и доводятся до сведения Собственника в соответствии с порядком, устанавливаемым Управляющей компанией.

5.10. В случае возникновения необходимости проведения не установленных Договором работ и услуг Собственники на общем собрании определяют необходимый объем работ (услуг), сроки начала проведения работ, стоимость работ (услуг) и оплачивают их дополнительно. Размер платежа каждого Собственника рассчитывается исходя из определённых процентных отчислений от покупной стоимости принадлежащих ему объектов недвижимости, расположенных в многоквартирном доме. Оплата в установленном случае производится Собственником в соответствии с выставленным Управляющей компанией счетом на предоплату, а также дополнительно заключенным договором на проведение указанного объёма работ, в котором должны быть отражены: наименование дополнительных работ, их стоимость, расчетный счет, на который должны быть перечислены денежные средства. Платеж должен быть внесен Собственником не позднее 10 рабочих дней со дня выставления счета.

5.11. Капитальный ремонт общего имущества в многоквартирном доме проводится за счет Собственников многоквартирного дома. Решение общего собрания Собственников помещений в многоквартирном доме об оплате расходов на капитальный ремонт многоквартирного дома принимается с учетом предложений Управляющей компании о сроке начала капитального ремонта, необходимом объеме работ, стоимости материалов, порядке финансирования ремонта, сроках возмещения расходов и других предложений, связанных с условиями проведения капитального ремонта. Обязанность по оплате расходов на капитальный ремонт многоквартирного дома распространяется на всех Собственников помещений в этом доме с момента возникновения права собственности на помещения в этом доме. При переходе права собственности на помещение в многоквартирном доме к новому Собственнику переходит обязательство предыдущего Собственника по оплате расходов на капитальный ремонт многоквартирного дома.

5.12. Неиспользование помещений не является основанием невнесения платы за услуги по Договору. При временном отсутствии Собственника внесение платы за отдельные виды коммунальных услуг, рассчитываемой исходя из нормативов потребления, осуществляется с учетом перерасчета платежей за период временного отсутствия Собственника в порядке, утверждаемом Правительством Российской Федерации. Перерасчет платы за отопление, а также по услугам: «управление», «содержание общего имущества многоквартирного дома», «текущий ремонт общего имущества многоквартирного дома» не производится.

6. Ответственности сторон

6.1. Управляющая компания несет ответственность за ущерб, причиненный многоквартирному дому в результате ее действий или бездействия, в размере действительного причиненного ущерба.

6.2. Управляющая компания не несет ответственности за все виды ущерба, возникшие не по ее вине или не по вине ее работников.

6.3. Ответственность по сделкам, совершенным Управляющей компанией со сторонними организациями, самостоятельно несет Управляющая компания.

6.4. В случае нарушения Собственником сроков внесения платежей, установленных разделом 5 Договора, Управляющая компания вправе взыскать с него пени в размере 1/300 (одной трехсотой) учетной ставки рефинансирования Центрального банка Российской Федерации за каждый день просрочки платежа со следующего дня после наступления установленного срока оплаты по день фактической выплаты включительно. Размер пени указывается в счете, ежемесячно выставляемом Управляющей компанией, и

подлежит уплате Собственником одновременно с оплатой услуг в соответствии с Договора.

6.5. При нарушении Собственником обязательств, предусмотренных Договором, последний несет ответственность перед Управляющей компанией и третьими лицами за все последствия, возникшие в результате каких-либо аварийных и иных ситуаций.

6.6. При выявлении Управляющей компанией факта проживания в квартире Собственника лиц, не зарегистрированных в установленном порядке, и невнесения за них платы по Договору, Управляющая компания после соответствующей проверки, составления акта и предупреждения Собственника, вправе в судебном порядке взыскать с него понесенные убытки.

6.7. В случае, если Собственник своевременно не уведомил Управляющую компанию о смене Собственника и не представил подтверждающие документы, то обязательства по Договору сохраняются за Собственником, с которым заключен Договор, до дня предоставления вышеперечисленных сведений.

6.8. Собственник несет ответственность за нарушение требований пожарной безопасности в соответствии с действующим законодательством.

6.9. Управляющая компания несет ответственность за организацию и соответствие предоставляемых услуг нормативным актам действующего законодательства.

6.10. В случае причинения убытков Собственнику по вине Управляющей компании последняя несет ответственность в соответствии с действующим законодательством.

6.11. В случае истечения нормативного срока эксплуатации общего имущества многоквартирного дома Управляющая компания не несет ответственности за качество коммунальных услуг по параметрам, зависящим от технического состояния эксплуатируемого оборудования, и качество услуг по содержанию и текущему ремонту общего имущества многоквартирного дома.

6.12. Во всех остальных случаях нарушения своих обязательств по Договору Стороны несут ответственность за неисполнение или ненадлежащее исполнение своих обязательств по Договору в соответствии с действующим законодательством Российской Федерации.

7. Особые условия

7.1. Все споры, возникшие из Договора или в связи с ним, разрешаются сторонами путем переговоров. В случае, если стороны не могут достичь взаимного соглашения, споры и разногласия разрешаются в судебном порядке по заявлению одной из сторон.

7.2. Претензии (жалобы) на несоблюдение условий Договора предъявляются Собственником в письменном виде и подлежат обязательной регистрации в Управляющей компании.

7.3. Претензии (жалобы) могут быть предъявлены Собственником в течение 2-х недель от даты, когда он узнал или должен был узнать о нарушении его прав. Претензии (жалобы), предъявленные по истечении данного срока, Управляющая компания не рассматривает.

7.4. Место исполнения настоящего договора: город, улица __________________, д. ___.

8. Форс-мажор

8.1. При возникновении обстоятельств, которые делают полностью или частично невозможным выполнение Договора одной из сторон, а именно пожар, стихийное бедствие, военные действия всех видов, изменение действующего законодательства и другие возможные обстоятельства непреодолимой силы, не зависящие от сторон, сроки выполнения обязательств продлеваются на то время, в течение которого действуют эти обстоятельства.

8.2. Если обстоятельства непреодолимой силы действуют в течение более двух месяцев, любая из сторон вправе отказаться от дальнейшего выполнения обязательств по Договору, причем ни одна из сторон не может требовать от другой возмещения возможных убытков.

8.3. Сторона, оказавшаяся не в состоянии выполнить свои обязательства по Договору, обязана незамедлительно известить другую сторону о наступлении или прекращении действия обстоятельств, препятствующих выполнению этих обязательств.

9. Срок действия Договора

9.1. Договор заключен сроком на три года.

9.2. Договор вступает в силу с момента его подписания сторонами.

9.3. Договор может быть расторгнут:

— в одностороннем порядке по инициативе Общего собрания Собственников помещений многоквартирного дома в случае несоблюдения Управляющей компанией своих обязанностей при условии письменного извещения Собственниками многоквартирного дома Управляющей компании за 12 месяцев до даты расторжения.договора;

— в одностороннем порядке по инциативе Управляющей компании с обязательным уведомлением Собственников многоквартирного дома не позднее 12 месяцев до даты расторжения договора либо если многоквартирный дом в силу обстоятельств за которые Управляющая компания не отвечает, окажется в состоянии непригодном для использования по назначению;

— по соглашению сторон.

9.4. Изменение и расторжение настоящего Договора осуществляется в порядке, предусмотренном законодательством.

9.5. При отсутствии заявлений одной из сторон о прекращении Договора по окончании срока его действия, настоящий Договор считается продленным на тот же срок и на тех же условиях.

10. Реквизиты сторон

Директор ООО УК

__________________/_________________/ _________________________/ /

Приложение № 1

к Договору от “__” _____________ 20__ г.

Перечень работ, услуг по содержанию и текущему ремонту общего имущества многоквартирного жилого дома по адресу: г. , ул. _______________, д. ___

1. Перечень работ по содержанию жилья:

  1. Работы, выполняемые при проведении технических осмотров и обходов отдельных элементов и помещений дома:
  • Устранение незначительных неисправностей в общедомовых системах центрального отопления и горячего водоснабжения (регулировка трехходовых кранов, набивка сальников, мелкий ремонт теплоизоляции, устранение течи в трубопроводах, приборах и арматуре, разборка, осмотр и очистка грязевиков воздухосборников, вантозов, компенсаторов, регулирующих кранов вентилей, задвижек, очистка от накипи запорной арматуры и др.).
  • Устранение незначительных неисправностей электротехнических устройств в местах общего пользования (смена перегоревших электроламп, мелкий ремонт электропроводки и др.).
  • Прочистка канализационного лежака в подвальных помещениях и технических этажах.
  • Проверка исправности канализационных вытяжек.
  • Проверка наличия тяги в дымовентиляционных каналах.
  • Проверка заземления оболочки электрокабеля, замеры сопротивления изоляции проводов, относящихся к общему имуществу собственников помещений многокввартирного дома, в соответствии с ПТЭЭП.
  • Осмотр пожарной сигнализации и средств тушения в домах.
  1. Работы, выполняемые при подготовке дома к эксплуатации в весенне-летний период:
  • Укрепление водосточных труб, колен и воронок.
  • Расконсервирование и ремонт поливочной системы.
  • Консервация системы центрального отопления.
  • Ремонт оборудования детских и спортивных площадок.
  1. Работы, выполняемые при подготовке дома к эксплуатации в осенне-зимний период:
  • Замена разбитых стекол окон и дверей в местах общего пользования и вспомогательных помещениях.
  • Утепление чердачных перекрытий.
  • Утепление трубопроводов в чердачных и подвальных помещениях.
  • Укрепление и ремонт парапетных ограждений.
  • Ремонт, регулировка и испытание систем центрального отопления.
  • Утепление и прочистка дымовентиляционных каналов.
  • Консервация поливочных систем.
  • Ремонт и укрепление входных дверей в подъездах.
  1. Работы, выполняемые при проведении частичных осмотров:
  • Проверка наличия тяги в дымовых и вентиляционных каналах.
  • Уплотнение сгонов в общедомовых инженерных сетях.
  • Прочистка общедомовой канализации.
  • Набивка сальников в вентилях, задвижках на общедомовых инженерных сетях.
  • Укрепление трубопроводов на общедомовых инженерных сетях в местах общего пользования.
  • Проверка канализационных вытяжек.
  • Мелкий ремонт изоляции.
  • Устранение мелких неисправностей электропроводки в местах общего пользования.
  1. Прочие работы:
  • Регулировка и наладка систем центрального отопления.
  • Регулировка и наладка вентиляции.
  • Промывка и опрессовка систем центрального отопления.
  • Озеленение территории, уход за зелеными насаждениями.
  • Удаление с крыш снега и наледей для кровель скатного типа.
  • Очистка кровли от мусора, грязи, листьев.
  • Уборка и очистка придомовой территории.
  • Уборка вспомогательных помещений.
  • Удаление крупногабаритного мусора из здания и его вывоз.
  • Очистка и промывка стволов мусоропровода и их загрузочных клапанов.
  • Дератизация, дезинфекция подвалов, мусоропроводов.
  • Посыпка территорий песком в зимнее время.
  • Прочистка дымоходов и вентиляционных каналов.
  • Управление многоквартирным домом, организация работ по содержанию и ремонту дома.

2. Перечень работ по текущему ремонту общего имущества дома

  1. Устранение местных деформаций, усиление, восстановление поврежденных участков фундаментов, вентиляционных продухов, отмосток и входов в подвалы.
  2. Герметизация стыков (межпанельных швов, трещин в кирпичной кладке стен), заделка и восстановление архитектурных элементов, смена небольших участков обшивки деревянных наружных стен, восстановление кирпичной кладки несущих стен.
  3. Частичная смена отдельных элементов перекрытий, заделка швов и трещин в местах общего пользования, их укрепление и окраска.
  4. Усиление элементов деревянной стропильной системы, антисептирование и антиперирование, устранение неисправностей стальных, асбестоцементных и других кровель, замена водосточных труб, ремонт гидроизоляции, утепления и вентиляции.
  5. Смена и восстановление отдельных элементов (приборов), оконных и дверных заполнений в местах общего пользования .
  6. Восстановление или замена отдельных участков и элементов лестниц, балконов, крылец (зонты, козырьки над входами в подъезды, подвалы, над балконами верхних этажей).
  7. Замена, восстановление отдельных участков полов в местах общего пользования.
  8. Восстановление отделки стен, потолков, полов отдельными участками в подъездах, технических помещениях, в других общедомовых вспомогательных помещениях в связи с аварийными ситуациями (пожар, затопление и др.).
  9. Установка, замена и восстановление работоспособности отдельных элементов и частей элементов внутренних общедомовых систем центрального отопления.
  10. Установка, замена и восстановление работоспособности отдельных элементов и частей элементов внутренних общедомовых систем водоснабжения, канализации.
  11. Восстановление работоспособности общедомовой системы электроснабжения и электротехнических устройств (за исключением внутриквартирных устройств и приборов, а также приборов учета электрической энергии, расположенных в местах общего пользования).
  12. Восстановление работоспособности общедомовой системы вентиляции.
  13. Восстановление работоспособности вентиляционных и промывочных устройств мусоропроводов, крышек клапанов и шиберных устройств.
  14. Ремонт и восстановление разрушенных участков тротуаров, проездов, дорожек ограждений и оборудования спортивных, хозяйственных площадок для отдыха, площадок и навесов для контейнеров-мусоросборников в границах территорий, закрепленных за домом.

Примечание:

К общедомовым системам относятся:

— стояки отопления, ответвления от стояков до приборов отопления;

— стояки холодного и горячего водоснабжения и отключающие устройства, расположенные в местах общего пользования (подвал, тех. этаж и т.д.)

Собственник: Директор ООО УК:

________________/________________/ _____________________________/ /

В большинстве случаев собственники помещений, находящихся в многоквартирном доме, доверяют управление общим имуществом Управляющей компанией. С этой организацией в обязательном порядке подписывается договор управления многоквартирным домом: образе этого документа, его существенные условия, а также особенности заключения и расторжения подробно описаны в материале.

Все владельцы квартир в городском доме обязаны выбрать конкретный способ управления общим имуществом – лично, через ТСЖ или через Управляющую компанию. В последнем случае обязательно прописывается договор, содержание которого регулируется жилищным законодательством на федеральном уровне.

В соответствии с ним в тексте должны быть отражены такие существенные условия:

  1. Состав общего имущества – т.е. какие именно имущественные объекты являются общими и нуждаются в содержании, текущем и капитальном ремонте.
  2. Подробный перечень работ (виды деятельности, требования к качеству работ, а также периодичность их выполнения). Этот список не может быть меньше того минимума, который разработан в специальном Постановлении Правительства РФ.
  3. Способ формирования цены на работы, определение размера оплаты за конкретные виды деятельности по содержанию и ремонту общего имущества. Порядок совершения оплаты (в какой период, каким способом и т.п.).
  4. Порядок, согласно которому жильцы и ответственные лица смогут контролировать качество выполненных работ, подавать претензии.

Договор подписывается между двумя сторонами:

  1. Одной из них выступает Управляющая компания УК (как правило, в лице своего генерального директора). Организация должна иметь соответствующую лицензию, с оригиналом которой можно ознакомиться в офисе и на сайте компании.
  2. Второй выступают сами собственники, которые должны быть представлены не менее половиной голосов «За». Также второй стороной может выступать ТСЖ или другой потребительский кооператив, который ранее был создан от имени владельцев квартир. В этом случае Управляющая компания берет на себя не все функции, а только часть обязанностей (остальными видами деятельности продолжает заниматься ТСЖ).

Образец договора управления

В каждом конкретном случае текст договора может значительно отличаться. Однако в соглашении обязательно отражают такие пункты:

  1. Наименование сторон – название компании, ФИО собственника, ссылка на протокол собрания, на котором было принято решение о передаче управления общим имуществом в адрес УК.
  2. Предмет – сюда входит краткое описание видов работ, которые должна выполнять компания по договору, даются ссылки на соответствующие приложения, в которых приведен полный перечень услуг и их периодичность. В этот список не входит капитальный ремонт, потому что решение о его проведение принимается на отдельном собрании собственников.
  3. Права и обязанности каждой стороны.
  4. Ответственность каждой стороны.
  5. Цена договора. Здесь подробно описывается порядок начисления платы за коммунальные услуги, содержание и ремонт общего имущества. Устанавливается дата платежей (обычно не позднее 10 числа месяца, следующего за расчетным).
  6. Порядок контроля качества работ, проводимых УК.
  7. Срок действия договора, прочие положения.
  8. Дата, подписи представителей сторон, расшифровки подписей, оригинальная печать организации.



























Приложения к договору

К этому договору всегда составляются приложения, которые являются неотъемлемой частью соглашения. В приложениях прописываются такие сведения:






Порядок заключения соглашения

Для принятия решения необходимо организовать общее , на котором будет утверждена конкретная Управляющая компания, ранее победившая конкурентов на открытом конкурсе, организованном городской Администрацией. Для принятия решения должны одновременно соблюдаться 2 требования:

  1. Присутствует более половины всех владельцев квартир.
  2. Решение «За» принято благодаря большинству голосов: 50% + 1 голос.

«Вес» голоса определяется по сложной пропорции – в соответствии с площадью помещения, находящегося в собственности (а не по количеству «рук»). Решение общего собрания является обязательным для всех собственников, вне зависимости от того, присутствовали они на нем или нет (а также вне зависимости от того, как они голосовали). Все владельцы квартир подписывают договор с УК, а затем вправе требовать от нее (как лично, так и коллективно) выполнения взятых обязательств, проведения работ в соответствии с принятыми стандартами качества.

Также на собрании назначаются ответственные лица, которые проводят дальнейшие организационные работы по составлению договора, коррекции его текста, согласованию условий с самой компанией. Эти лица могут назначаться из числа собственников или приглашенных на собрание представителей Управляющей компании.