Акт приема-передачи как финальная точка сделки. Теория всего

1. Передача недвижимости продавцом и принятие ее покупателем осуществляются по подписываемому сторонами передаточному акту или иному документу о передаче.

Если иное не предусмотрено законом или договором, обязательство продавца передать недвижимость покупателю считается исполненным после вручения этого имущества покупателю и подписания сторонами соответствующего документа о передаче.

Уклонение одной из сторон от подписания документа о передаче недвижимости на условиях, предусмотренных договором, считается отказом соответственно продавца от исполнения обязанности передать имущество, а покупателя - обязанности принять имущество.

2. Принятие покупателем недвижимости, не соответствующей условиям договора продажи недвижимости, в том числе в случае, когда такое несоответствие оговорено в документе о передаче недвижимости, не является основанием для освобождения продавца от ответственности за не надлежащее исполнение договора.

Комментарии к ст. 556 ГК РФ

1. Пункт 1 комментируемой статьи определяет порядок и момент исполнения продавцом договора продажи недвижимости. Исполнение договора состоит из двух юридически значимых действий: а) подписание сторонами передаточного акта или иного документа (акта приема-передачи и т.п.); б) вручение имущества покупателю.

В соответствии со ст. 224 ГК вещь считается врученной с момента фактического поступления во владение покупателя или указанного им лица. Норма является диспозитивной: в законе или договоре может быть предусмотрен иной порядок передачи.

Момент исполнения настоящего договора следует отличать от момента его заключения и от момента перехода права собственности на недвижимость (см. ст. 551 и коммент. к ней).

2. Уклонение сторон от подписания передаточного акта (иного документа о передаче), а также уклонение продавца от вручения, а покупателя от принятия недвижимости признается отказом от исполнения договора. Подобный отказ влечет для сторон разные последствия.

В соответствии с п. 2 ст. 463 покупатель вправе потребовать от продавца передачи ему недвижимости (индивидуально-определенной вещи) (ст. 398 ГК). В том случае, когда от исполнения отказался покупатель, продавец в соответствии со ст. 484 ГК вправе потребовать от покупателя принять товар либо отказаться от исполнения договора.

3. Если продавец передает покупателю недвижимость, не соответствующую условиям договора, о чем имеется оговорка в передаточном акте (ином документе), а покупатель все же ее принимает, то продавец считается ненадлежаще исполнившим договор. В этом случае покупатель в соответствии со ст. 393 ГК вправе требовать от продавца возмещения ему убытков.

О последствиях ненадлежащего исполнения договора в виде передачи недвижимости ненадлежащего качества см. ст. 557 и коммент. к ней.

Если у Вас остались вопросы, то обратитесь за консультацией к нашим юристам.

Для того что бы понять, как действовать в вашем случае, пожалуйста заполните форму обратной. Кратко опишите Вашу ситуацию укажите Ваше Имя город и номер телефона отправьте заявку и получите консультацию в течении 10 минут.

2. Принятие покупателем недвижимости, не соответствующей условиям договора продажи недвижимости, в том числе в случае, когда такое несоответствие оговорено в документе о передаче недвижимости, не является основанием для освобождения продавца от ответственности за ненадлежащее исполнение договора.

Комментарии к статье 556 ГК РФ

1. Пункт 1 комментируемой статьи определяет порядок и момент исполнения продавцом и покупателем договора продажи недвижимости в части передачи ее покупателю.

В соответствии с абз. 2 п. 1 комментируемой статьи обязательство продавца считается исполненным при выполнении двух юридически значимых действий:

1) подписания сторонами передаточного акта или иного документа (акта приема-передачи и т.п.);

2) вручения имущества покупателю.

При этом в соответствии со ст. 224 ГК РФ вещь считается врученной с момента, когда она фактически поступила во владение покупателя или указанного им лица.

Норма является диспозитивной: в законе или договоре может быть предусмотрен иной, в т.ч. упрощенный порядок передачи.

На практике стороны предусматривают в договоре выполнение обоих действий, но нередко разрывают их между собой. Например, акт приема-передачи недвижимости подписывается вместе с договором продажи, а вручение (фактическое поступление во владение покупателя) производится позже - после проведения государственной регистрации перехода права собственности.

Подобная практика не противоречит комментируемой статье, однако если стороны предусмотрели в договоре выполнение обоих действий, то договор будет считаться исполненным только в момент вручения имущества покупателю.

2. Момент исполнения настоящего договора следует отличать от момента перехода права собственности на недвижимость. Согласно п. 2 ст. 223 и ст. 551 ГК РФ последний наступает в момент государственной регистрации перехода права собственности в органе, осуществляющем государственную регистрацию прав на недвижимость и сделок с ней (см. коммент. к ст. 551).

Согласно ст. 211 ГК РФ риск случайной гибели или случайного повреждения имущества несет его собственник, если иное не предусмотрено законом или договором. Поскольку комментируемая статья не связывает переход риска случайной гибели или случайного повреждения недвижимого имущества с фактом передачи его покупателю, риск по общему правилу переходит в момент регистрации права собственности.

Стороны вправе внести в договор условие о том, что риск переходит в момент передачи имущества - до или после государственной регистрации.

3. Уклонение сторон от подписания передаточного акта (иного документа о передаче), а также продавца - от вручения, а покупателя - от принятия недвижимости признается отказом от исполнения договора. Подобный отказ влечет для сторон разные последствия.

В соответствии с п. 2 ст. 463 и ст. 398 ГК РФ покупатель вправе потребовать от продавца передачи ему недвижимости (индивидуально-определенной вещи).

В том случае, когда от исполнения своей обязанности принять имущество отказывается покупатель, продавец в соответствии со ст. 484 ГК РФ вправе потребовать от него принять имущество либо сам отказаться от исполнения договора.

4. Если покупатель недвижимости зарегистрировал переход права собственности, но не оплатил имущество, то продавец на основании п. 3 ст. 486 ГК РФ вправе потребовать оплаты недвижимости и уплаты процентов в соответствии со ст. 395 ГК РФ (п. 15 Постановления Пленума ВАС РФ N 8).

Другой возможностью продавца следует считать иск о расторжении договора по основаниям, предусмотренным ст. 450 ГК РФ в связи с неоплатой покупателем имущества. В частности, когда законом или договором продажи недвижимости будет предусмотрена возможность возвратить полученное по договору при его расторжении (ст. 453 ГК РФ), то государственная регистрация перехода права собственности к покупателю не является препятствием к расторжению договора на основании ст. 450 ГК РФ. В этом случае продавец вправе потребовать и возвращения самой недвижимости, и возмещения покупателем убытков, причиненных как расторжением договора, так и неисполнением или ненадлежащим исполнением обязательства (п. 15 Постановления Пленума ВАС РФ N 8).

5. Письменное оформление передачи недвижимости призвано подтвердить ее факт, но не освобождает продавца от ответственности за передачу имущества, не отвечающего условиям договора. Если он это делает, а покупатель недвижимости тем не менее имущество примет и даже отметит в акте приема-передачи факт несоответствия недвижимости условиям договора, это не освобождает продавца от ответственности за ненадлежащее исполнение договора. Покупатель согласно ст. 393 ГК РФ вправе потребовать от продавца возмещения ему убытков.

6. О последствиях передачи недвижимости ненадлежащего качества см. ст. 557 и коммент. к ней.

Уклонение одной из сторон от подписания документа о передаче недвижимости на условиях, предусмотренных договором, считается отказом соответственно продавца от исполнения обязанности передать имущество, а покупателя — обязанности принять имущество.

2. Принятие покупателем недвижимости, не соответствующей условиям договора продажи недвижимости, в том числе в случае, когда такое несоответствие оговорено в документе о передаче недвижимости, не является основанием для освобождения продавца от ответственности за ненадлежащее исполнение договора.

Комментарий к Ст. 556 ГК РФ

1. Комментируемая статья определяет правила исполнения договора купли-продажи недвижимого имущества, связанные с обязательным соблюдением особого порядка передачи проданного объекта недвижимости. В п. 1 данной статьи речь идет о том, что передача недвижимости от продавца к покупателю в обязательном порядке оформляется специальным документом — подписываемым сторонами передаточным актом либо иным документом о передаче.

Абзац 2 п. 1 комментируемой статьи содержит диспозитивное правило, согласно которому обязательство продавца передать недвижимость покупателю считается исполненным после вручения этого имущества покупателю и подписания сторонами соответствующего документа о передаче. При этом согласно положению абз. 2 п. 1 ст. 224 ГК РФ вещь считается врученной приобретателю с момента ее фактического поступления во владение приобретателя или указанного им лица. Однако законом или договором может быть предусмотрено иное. В частности, если к моменту заключения договора об отчуждении вещи она уже находится во владении приобретателя, то вещь признается переданной ему с этого момента (п. 2 ст. 224 ГК).

Указанное положение находит свое подтверждение и в судебно-арбитражной практике. В частности, в соответствии с Определением ВАС РФ от 17 апреля 2008 г. N 4823/08 было отказано в передаче дела по иску о регистрации перехода права собственности на нежилые помещения для пересмотра в порядке надзора, так как, если к моменту заключения договора об отчуждении вещи она уже находится во владении приобретателя, вещь признается переданной ему с этого момента. В соответствии с Федеральным законом от 22 июля 2008 г. N 159-ФЗ «Об особенностях отчуждения недвижимого имущества, находящегося в государственной собственности субъектов Российской Федерации или в муниципальной собственности и арендуемого субъектами малого и среднего предпринимательства, и о внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации» не требуется подписание сторонами отдельного документа о передаче отчуждаемого из государственной собственности субъектов Российской Федерации или из муниципальной собственности недвижимого имущества, арендуемого субъектами малого и среднего предпринимательства.

———————————
Собрание законодательства РФ. 2008. N 30 (ч. I). Ст. 3615.

Стороны своим соглашением могут установить и какой-либо иной порядок передачи недвижимой вещи. Так, например, арбитражными судами было подтверждено надлежащее исполнение продавцом обязательства по передаче недвижимости покупателю в ситуации, когда фактически недвижимость была передана ранее в рамках существовавших между сторонами арендных отношений, а в договоре купли-продажи было указано, что данный договор имеет силу передаточного акта.

———————————
Постановление ФАС Восточно-Сибирского округа от 15 июня 2006 г. N А33-16897/05-Ф02-2778/06-С2.

Рассматриваемая норма является специальной по отношению к общему правилу п. 1 ст. 224 ГК РФ, которое не предусматривает необходимость подтверждения вручения вещи специальным документом о передаче (передаточным актом).

В отличие от общего правила ст. 224 ГК РФ, в соответствии с комментируемой статьей обязательство считается исполненным только при наличии двух юридических фактов: 1) вручения имущества покупателю; 2) подписания сторонами документа о передаче.

Введение указанного требования в отношении недвижимости вполне оправданно, учитывая особый правовой режим данных объектов права в системе объектов гражданского оборота. Согласно п. 1 ст. 131 ГК РФ право собственности и другие вещные права на недвижимые вещи, ограничения этих прав, их возникновение, переход и прекращение подлежат государственной регистрации. Кроме того, в соответствии с общим правилом п. 2 ст. 223 ГК РФ в случаях, когда отчуждение имущества подлежит государственной регистрации, право собственности у приобретателя возникает с момента такой регистрации. Государственная регистрация прав на недвижимое имущество и сделок с ним — юридический акт признания и подтверждения государством возникновения, ограничения, перехода или прекращения прав на недвижимое имущество в соответствии с ГК РФ.

Учитывая действующий в отношении недвижимого имущества правовой режим, представляется, что именно документ о передаче подтверждает состоявшееся вручение покупателю недвижимого имущества его продавцом. К примеру, нельзя считать обязательство исполненным в результате передачи продавцом покупателю ключей от помещения. В силу необходимости подтверждения государством существующего права только передаточный акт свидетельствует, что состоялось вручение недвижимого имущества покупателю именно с теми индивидуально-определенными характеристиками, которые стороны определили в договоре.

2. Уклонение одной из сторон договора от подписания передаточного акта рассматривается как отказ от исполнения договора продажи недвижимости и может повлечь за собой различные неблагоприятные последствия. В частности, покупатель вправе потребовать передачи ему вещи (п. 2 ст. 463, а также ст. 398 ГК) либо возмещения причиненных убытков, продавец же может требовать от покупателя принять товар или сам отказаться от исполнения договора. Также стороны могут использовать санкции за неисполнение или ненадлежащее исполнение обязательства (гл. 25 ГК), например взыскать предусмотренную договором неустойку.

3. Подписание продавцом и покупателем передаточного акта лишь удостоверяет факт исполнения ими договора купли-продажи недвижимости в части передачи имущества и не влияет на переход права собственности на недвижимую вещь, поскольку возникновение права собственности у приобретателя недвижимой вещи законом связывается с моментом государственной регистрации данного права (п. 2 ст. 223 и п. 1 ст. 551 ГК), а не с передачей вещи.

Передача недвижимого имущества сама по себе не является основанием государственной регистрации права собственности и соответственно может осуществляться как до, так и после таковой, поскольку, как следует из содержания ст. 17 Закона о регистрации, основаниями для государственной регистрации прав являются договоры и другие сделки в отношении недвижимого имущества, совершенные в соответствии с законодательством, действовавшим в месте расположения объектов недвижимого имущества на момент совершения сделки. Данная позиция подтверждается материалами судебной практики. Так, например, по одному из дел арбитражный суд кассационной инстанции указал, что условие договора купли-продажи здания, предусматривающее подписание акта передачи после государственной регистрации прав покупателя на здание, не противоречит положениям абз. 2 п. 1 комментируемой статьи.

4. Подписание акта о передаче недвижимости по общему правилу не имеет значения и для определения момента перехода риска случайной гибели имущества к покупателю. В соответствии со ст. 211 ГК РФ риск случайной гибели или случайного повреждения имущества несет его собственник, если иное не предусмотрено законом или договором. Следовательно, указанные риски переходят к покупателю только в момент регистрации права собственности. Однако стороны могут согласовать условие о том, что риск переходит в момент передачи имущества, которая в свою очередь может осуществляться до или после государственной регистрации.

5. Поскольку, как уже было отмечено, передаточный акт лишь подтверждает исполнение обязательств сторон по передаче имущества, он не может рассматриваться как документ, которым стороны вносят изменения или дополнения в договор продажи недвижимости, в том числе в части, касающейся требований к качеству объекта недвижимости. В этой связи, если при подписании акта в нем будет оговорено несоответствие принимаемой покупателем недвижимости условиям договора, данное обстоятельство не будет являться основанием для освобождения продавца от ответственности за ненадлежащее исполнение договора.

1. Право собственности и другие вещные права на недвижимые вещи, ограничения этих прав, их возникновение, переход и прекращение подлежат государственной регистрации в едином государственном реестре органами, осуществляющими государственную регистрацию прав на недвижимость и сделок с ней. Регистрации подлежат: право собственности, право хозяйственного ведения, право оперативного управления, право пожизненного наследуемого владения, право постоянного пользования, ипотека, сервитуты, а также иные права в случаях, предусмотренных настоящим Кодексом и иными законами.
2. В случаях, предусмотренных законом, наряду с государственной регистрацией могут осуществляться специальная регистрация или учет отдельных видов недвижимого имущества.
3. Орган, осуществляющий государственную регистрацию прав на недвижимость и сделок с ней, обязан по ходатайству правообладателя удостоверить произведенную регистрацию путем выдачи документа о зарегистрированном праве или сделке либо совершением надписи на документе, представленном для регистрации.
4. Орган, осуществляющий государственную регистрацию прав на недвижимость и сделок с ней, обязан предоставлять информацию о произведенной регистрации и зарегистрированных правах любому лицу.
Информация предоставляется в любом органе, осуществляющем регистрацию недвижимости, независимо от места совершения регистрации.
5. Отказ в государственной регистрации права на недвижимость или сделки с ней либо уклонение соответствующего органа от регистрации могут быть оспорены в суде.
6. Порядок государственной регистрации и основания отказа в регистрации устанавливаются в соответствии с настоящим Кодексом законом о регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним.

В действующей редакции ст. 556 ГК РФ определены правила реализации условий договора приобретения/продажи недвижимых объектов. В норме установлена обязанность сторон соблюдать порядок передачи имущества. Рассмотрим содержание ст. 556 ГК РФ и комментарии к ней.

Общие правила исполнения условий

Согласно 1 пункту 556 статьи ГК, передача недвижимости осуществляется по документу, подписываемому сторонами. После вручения имущества и оформления указанной бумаги обязательство по передаче объекта признается исполненным. В качестве такого документа, как правило, используется передаточный акт.

В ст. 556 ГК РФ закреплено, что при уклонении любого участника сделки от подписания документа, будет считаться, что он отказался исполнить свое обязательство.

Пояснения

В абзаце 1 первого пункта ст. 556 ГК РФ присутствует диспозитивное положение, по которому обязанность по предоставлению объекта признается выполненной после передачи его покупателю и оформления участниками сделки соответствующей бумаги. При этом, исходя из правил абз. 2 п. 1 224 статьи Кодекса, вещь признается врученной в момент ее поступления в фактическое обладание приобретателя или лица, указанного им.

Между тем, в законодательстве или договоре может предусматриваться иное условие. К примеру, если на момент заключения соглашения об отчуждения имущество уже находится в законном владении приобретателя, то оно признается переданным до подписания документа. Данный подход используют и судебные инстанции при рассмотрении споров.

Исключения

На основании положений ФЗ № 159, регламентирующего особенности отчуждения объектов, являющихся государственной или муниципальной собственностью и арендуемых представителями среднего и малого бизнеса, подписание сторонами специального документа об их передаче в порядке ст. 556 ГК РФ не требуется.

Участники сделки могут самостоятельно установить иной порядок предоставления недвижимости. К примеру, в арбитражной практике имеют место ситуации, когда суды подтверждают надлежащее исполнение обязательств по передаче объекта, когда фактически он ранее был передан приобретателю по арендному соглашению, а договор о купле-продаже содержал указание на то, что он обладает силой передаточного акта.

Специфика применения нормы

Статья 556 ГК считается специальной нормой по отношению к правилу, закрепленному 1 пунктом ст. 224. Исходя из него, обязательное подтверждение факта вручения объекта приобретателю не требуется.

В отличие от правила, установленного ст. 224, обязательство по статье 556 ГК РФ считается исполненным при наличии двух фактов. Первым является фактическое вручение имущества стороне сделки, вторым - оформление участниками специального документа, подтверждающего передачу.

По мнению юристов, закрепление этих требований в статье 556 ГК РФ вполне логично и оправдано, принимая во внимание особенности нормативного регулирования оборота недвижимости в системе гражданско-правовых отношений.

Госрегистрация

На основании положений 1 пункта ГК, право собственности, впрочем, как и иное имущественное право на недвижимость, его ограничение, возникновение, прекращение и переход должны быть зарегистрированы. Более того, в сделках с такими объектами применяются правила п. 2 223 нормы. Согласно ему, если факт отчуждения имущества подлежит госрегистрации, право собственности приобретатель получит только после осуществления этой процедуры. Подтверждением этому является специальный документ, выданный уполномоченным органом.

Госрегистрация выступает в качестве юридического акта признания и подтверждения возникновения, перехода, ограничения либо прекращения прав на недвижимость. Принимая во внимание специфику правового режима таких объектов, представляется, что именно документ, выданный уполномоченным органом, будет являться подтверждением факта вручения объекта приобретателю.

Из этого следует, что доказательством передачи имущества и, соответственно, исполнения обязательства по сделке не может служить предоставление покупателю ключей от квартиры.

Ответственность сторон

Как установлено в статье 556 ГК РФ, в случае уклонения одним из участников от оформления передаточного документа, его действия будут расцениваться как отказ от выполнения условий сделки. Соответственно, вероятно наступление неблагоприятных последствий для него. Так, приобретатель может потребовать передачи объекта или компенсации убытков, понесенных в связи с ненадлежащими действиями продавца. Если уклоняющейся стороной является покупатель, то собственник вправе обязать его принять недвижимость либо в одностороннем порядке выйти из сделки.

Кроме этого, участники договора могут применить в отношении друг друга санкции за неисполнение либо ненадлежащее выполнение обязательств. В частности, одной из них является неустойка.

Важные моменты

Необходимо учитывать, то оформление передаточного документа является подтверждением факта исполнения обязательств в части предоставления объекта приобретателю. На переход прав от прежнего собственника к новому эта процедура не влияет. Связано это с тем, что, как выше уже говорилось, приобретение права на недвижимость связано с госрегистрацией сделки.

Передача объекта не является основанием для внесения сведений в реестр. Следовательно, она может быть произведена до или после госрегистрации. Основанием же для включения сведений в реестр выступает договор или иной документ, оформленный в порядке, закрепленном в законодательстве.

Такой подход применяют и судебные инстанции. К примеру, в решении по одному из дел было указано, что условие соглашения об отчуждении здания, предусматривающее оформление передаточного документа после госрегистрации прав, не противоречит абз. 2 1 пункта статьи 556 ГК РФ.

Гибель имущества

Оформление акта о передачи объекта, по общим правилам, не является существенным фактом для определения момента перехода рисков от продавца к покупателю.

Согласно положениям 211 статьи ГК, вероятность случайной гибели (повреждения) объекта несет собственник, если другое не предусматривается в договоре. Соответственно, риски переходят к приобретателю в момент госрегистрации его прав.

Между тем, участники сделки вправе предусмотреть иное положение. К примеру, стороны могут договориться, что риски переходят к приобретателю в момент передачи имущества. А она, как выше уже говорилось, может осуществляться независимо от госрегистрации (до нее или после).

В заключение

Передаточный акт рассматривается как документ, удостоверяющий факт исполнения обязательств в части предоставления имущества продавцом покупателю. Его нельзя расценивать как основание для внесения изменений или дополнений в основной договор купли-продажи. Речь, в частности, о пунктах, касающихся состояния имущества.

Если покупатель принял недвижимость, не соответствующую условиям сделки, в том числе в случае, когда несоответствие было оговорено в соглашении, этот факт не освобождает собственника от ответственности за ненадлежащее выполнение обязательств. Это правило закреплено во 2 пункте 556 статьи ГК.