Особенности договора ренты земельного участка и его отличие его от аренды. Чем отличается рента от аренды

Рента с пожизненным содержанием с иждивением является относительно новой формой правоотношений, закрепленных в законодательстве РФ. Договор ренты имеет большое количество тонких моментов и особенностей, которые следует соблюдать лицам, выступающим сторонам по сделке. Что представляет собой рента? Какие права, обязанности и гарантии она дает ее участникам.

Общие положения

Помимо устоявшихся форм договоров приобретения недвижимого имущества, таких как купля-продажа или дарение, существует иной вариант сделок – договор пожизненного содержания с иждивением. Его суть состоит в том, чтобы обеспечить помощь другому человеку в обмен на получение его надвижимости в свою собственность.

Контекст 1

Как правило, одной из сторон по сделки являются пожилые люди, нуждающиеся в уходе и финансовой поддержке. Пожизненная рента для пенсионеров позволяет им сохранять за собой право пользования и проживания в своем жилье до конца жизни.

Закон защищает интересы наименее защищенной стороны по договору и потому определяются гарантии прав получателей ренты. Это обусловлено тем, что рента, чаще всего, является единственным или необходимым источником существования.

Такие гарантии выражаются в соблюдении к требованию формы договора и обеспечение выплаты.

Лицо, отчуждающее имущество в распоряжение другого, имеет право требовать выполнения встречного обязательства – выплаты ренты. Такие платежи могут быть в виде денег, обеспечения определенных потребностей, питания, одежды и пр. Независимо от формы, такие платежи должны иметь стоимостную оценку.

Рассматриваемый вид договора имеет определенные нюансы, несоблюдение или неточное исполнение которых может повлечь неблагоприятные последствия для сторон.

«Статья 584 ГК РФ. Форма договора ренты
Договор ренты подлежит нотариальному удостоверению, а договор, предусматривающий отчуждение недвижимого имущества под выплату ренты, подлежит также государственной регистрации.»

«Статья 587 ГК РФ. Обеспечение выплаты ренты
1. При передаче под выплату ренты земельного участка или другого недвижимого имущества получатель ренты в обеспечение обязательства плательщика ренты приобретает право залога на это имущество.
2. Существенным условием договора, предусматривающего передачу под выплату ренты денежной суммы или иного движимого имущества, является условие, устанавливающее обязанность плательщика ренты предоставить обеспечение исполнения его обязательств (статья 329) либо застраховать в пользу получателя ренты риск ответственности за неисполнение либо ненадлежащее исполнение этих обязательств.
3. При невыполнении плательщиком ренты обязанностей, предусмотренных пунктом 2 настоящей статьи, а также в случае утраты обеспечения или ухудшения его условий по обстоятельствам, за которые получатель ренты не отвечает, получатель ренты вправе расторгнуть договор ренты и потребовать возмещения убытков, вызванных расторжением договора.»

Понятие ренты

Общее понятие ренты дается в гражданском законодательстве.

«Статья 583 ГК РФ. Договор ренты
1. По договору ренты одна сторона (получатель ренты) передает другой стороне (плательщику ренты) в собственность имущество, а плательщик ренты обязуется в обмен на полученное имущество периодически выплачивать получателю ренту в виде определенной денежной суммы либо предоставления средств на его содержание в иной форме.
2. По договору ренты допускается установление обязанности выплачивать ренту бессрочно (постоянная рента) или на срок жизни получателя ренты (пожизненная рента). Пожизненная рента может быть установлена на условиях пожизненного содержания гражданина с иждивением.»

Что такое пожизненная рента на квартиру, и какие особенности они имеет?

Определение пожизненной ренты может включать две разновидности: пожизненная и с иждивением.

Основным отличием этих двух видов сделок является:

    Пожизненная - подразумевает ежемесячное денежное обеспечение получателя ренты взамен на получение в собственность недвижимости после его смерти. Момент смерти будет являться окончанием внесения платежей по сделке.

    Рента с иждивением подразумевает обязанность не только вносить рентные платежи, но и обеспечивать их получателю достойное существование до конца его жизни. Сюда может входить покупка одежды, продуктов, уборка квартиры и пр.

Любой из видов ренты требует соблюдения особой осторожности, так как такие договора вполне оспоримы в суде. Причем проявление ответственности требуется не только от получателя ренты, но и от ее плательщика. Поэтому важно правильно , прописав оптимальные и законные условия в его содержании.

Существует также понятие постоянной ренты. Такая разновидность имеет определенные характерные черты, отличающие от других видов:

    Постоянная рента всегда выплачивается в денежном эквиваленте, размер которой устанавливается самим оговором. Денежная выплата может заменяться вещами или услугами, соответствующими по стоимости размеру самой ренты. Как и в каком размере выплачивается постоянная рента согласно ГК РФ, говорится в статье 590.


«Статья 590 ГК РФ. Форма и размер постоянной ренты
1. Постоянная рента выплачивается в деньгах в размере, устанавливаемом договором.
Договором постоянной ренты может быть предусмотрена выплата ренты путем предоставления вещей, выполнения работ или оказания услуг, соответствующих по стоимости денежной сумме ренты.
2. Размер выплачиваемой постоянной ренты, установленный договором постоянной ренты, в расчете на месяц должен быть не менее установленной в соответствии с законом величины прожиточного минимума на душу населения в соответствующем субъекте Российской Федерации по месту нахождения имущества, являющегося предметом договора постоянной ренты, а при отсутствии в соответствующем субъекте Российской Федерации указанной величины не менее установленной в соответствии с законом величины прожиточного минимума на душу населения в целом по Российской Федерации.
Размер постоянной ренты, установленный договором постоянной ренты на уровне указанной в абзаце первом настоящего пункта величины прожиточного минимума на душу населения, подлежит увеличению с учетом роста соответствующей величины прожиточного минимума на душу населения.»

    Допускается выкуп ренты. Такое право может заявлять как получатель, так и плательщик. Выкуп возможен по цене, определенной в договоре.

«Статья 592 ГК РФ. Право плательщика на выкуп постоянной ренты
1. Плательщик постоянной ренты вправе отказаться от дальнейшей выплаты ренты путем ее выкупа.
2. Такой отказ действителен при условии, что он заявлен плательщиком ренты в письменной форме не позднее чем за три месяца до прекращения выплаты ренты или за более длительный срок, предусмотренный договором постоянной ренты. При этом обязательство по выплате ренты не прекращается до получения всей суммы выкупа получателем ренты, если иной порядок выкупа не предусмотрен договором.
3. Условие договора постоянной ренты об отказе плательщика постоянной ренты от права на ее выкуп ничтожно.
Договором может быть предусмотрено, что право на выкуп постоянной ренты не может быть осуществлено при жизни получателя ренты либо в течение иного срока, не превышающего тридцати лет с момента заключения договора.»

«Статья 593 ГК РФ. Выкуп постоянной ренты по требованию получателя ренты
Получатель постоянной ренты вправе требовать выкупа ренты плательщиком в случаях, когда:
плательщик ренты просрочил ее выплату более чем на один год, если иное не предусмотрено договором постоянной ренты;
плательщик ренты нарушил свои обязательства по обеспечению выплаты ренты (статья 587);
плательщик ренты признан неплатежеспособным либо возникли иные обстоятельства, очевидно свидетельствующие, что рента не будет выплачиваться им в размере и в сроки, которые установлены договором;
недвижимое имущество, переданное под выплату ренты, поступило в общую собственность или разделено между несколькими лицами;
в других случаях, предусмотренных договором.»

«Статья 594 ГК РФ. Выкупная цена постоянной ренты
1. Выкуп постоянной ренты в случаях, предусмотренных статьями 592 и 593 настоящего Кодекса, производится по цене, определенной договором постоянной ренты.
2. При отсутствии условия о выкупной цене в договоре постоянной ренты, по которому имущество передано за плату под выплату постоянной ренты, выкуп осуществляется по цене, соответствующей годовой сумме подлежащей выплате ренты.
3. При отсутствии условия о выкупной цене в договоре постоянной ренты, по которому имущество передано под выплату ренты бесплатно, в выкупную цену наряду с годовой суммой рентных платежей включается цена переданного имущества, определяемая по правилам, предусмотренным пунктом 3 статьи 424 настоящего Кодекса.»

«Статья 589 ГК РФ. Получатель постоянной ренты
1. Получателями постоянной ренты могут быть только граждане, а также некоммерческие организации, если это не противоречит закону и соответствует целям их деятельности.
2. Права получателя ренты по договору постоянной ренты могут передаваться лицам, указанным в пункте 1 настоящей статьи, путем уступки требования и переходить по наследству либо в порядке правопреемства при реорганизации юридических лиц, если иное не предусмотрено законом или договором.»

Чтобы заключить договор ренты, следует учитывать следующие условия:

    Сторонами по договору будут являться рентополучатель и рентоплательщик.

    Соглашение заключается в свободной форме, так как особой унифицированной формы не предусмотрено.

    Все условия по оплате и дальнейшей передачи имущества должны четко прописываться в договоре.

    Для заключения потребуется определенный пакет документов, в число которого входят правоустанавливающие документы на имущество, справка о его стоимости, лицах, которые зарегистрированы в жилом помещении.

    Полный пакет документов предоставляется нотариусу.

    Заверенный нотариально договор передается на регистрацию в компетентный орган после оплаты госпошлины. В выдаваемом свидетельстве указывается новый собственник и .

    После смерти рентополучателя, рентоплательщик должен подать в регистрирующий орган, подтверждающий документ, на основании которого будет снято обременение.


Принимая решение о заключении рентного договора, необходимо учитывать все нюансы закона, указанные выше.

Отличие от аренды

Так как правовой институт ренты довольно сложный, многие путают его с арендой. Чем отличается вечная рента от арендной платы, какие черты их различают:

    Главное и основное отличие заключается в их правовой природе.

    По договору аренды, арендодатель получает прибыль за счет передачи имущества во временное пользование. Получатель ренты передает имущество на условиях пожизненного содержания.

    Аренда, как правило, не предусматривает последующего выкупа, хотя законом это не запрещено.

    Если расторгается договор аренды, то обе стороны остаются при своем. В случае ренты, право собственности на имущество, в случае если плательщик ренты прекращает исполнять свои обязательства, возвращается к рентополучателю.

    При аренде, право собственности на имущество сохраняется за арендодателем. Плательщик ренты получает собственность сразу, с учетом обременения.

Рента и аренда имеют абсолютно разные правовые последствия для сторон, поэтому данные категории не стоит путать друг с другом.

Прекращение договора

Любая разновидность сделки имеет свои определенные риски, особенно, если предметом выступает недвижимость.

К рискам при заключении договора ренты можно отнести обстоятельство, при котором на стороне рентополучателя и рентоплательщика могут выступать недобросовестные лица.

Например, плательщик ренты не сможет достойно обеспечивать ее получателя, а получатель данного платежа может изъявить желание .

Как правило, главное причиной расторжения договора является не выполнение его условий со стороны плательщика ренты. Получатель ренты имеет право обратиться в суд с требованием о выкупе ренты, расторжении сделки и даже потребовать возмещения морального вреда.

В иных случаях договор прекращает свое действие:

    По соглашению сторон.

    Получатель ренты решает продать жилье и приобрести новое.

    Плательщик ренты оказывал давление на ее получателя. Например, обманывал, угрожал, совершал насильственные действия.

    В суд обратились родственники получателя ренты.

    В иных случаях, предусмотренных законом.

В любом случае, спорное расторжение сделки возможно только в судебном порядке.

Заключая договор ренты, стороны должны усвоить для себя, что именно представляет собой такая сделка - риск или выгоду. Для этого важно подробно изучить понятие, пример и виды ренты.


Налоговые обязательства

После того, пожизненное содержание за квартиру будет передано плательщику ренты, на него возлагается образность по уплате земельного налога, налога на имущество физических лиц, а также внесение необходимого размера коммунальных платежей.

Контекст 2

Если имущество передавалось за плату, то плательщик ренты имеет право рассчитывать на имущественный вычет, предусмотренный налоговым законодательством. Для этого в налоговый орган предоставляется подтверждение переданных рентных платежей за дом или квартиру.

Получатель ренты должен будет заплатить налог на доходы физического лица по ставке, равной 13 %.

«Статья 224 НК Рф. Налоговые ставки
1. Налоговая ставка устанавливается в размере 13 процентов, если иное не предусмотрено настоящей статьей.»

Такие правила означают, что если рента подразумевает оплату, к ней будет применяться правила купли-продажи. В остальных случаях применяются условия дарения.

Рента является сложным правовым институтом, в котором сложно разобраться лицам, не разбирающимся в юриспруденции, особенно, если стороной сделки выступает пожилой человек. Чтобы не запутаться в правовых нормах и проследить за соблюдением прав и интересов, следует прибегнуть к услугам юриста, который окажет достоверную и точную консультацию, ответит на все интересующие вопросы и раскроет возможные риски и последствия для обеих сторон.

Действие договора либо бессрочно, либо охватывает период жизни получателя, в том числе в форме пожизненного содержания с иждивением. к содержанию Разница между арендой и рентой Основное отличие между указанными категориями – в их правовой природе. Арендодатель получает прибыль за передачу своего имущества во временное пользование. Последующий выкуп, как правило, договором не предусмотрен. Получатель ренты передаёт право собственности на имущество другому лицу под пожизненное содержание, с которого он и будет жить. Таким образом, договор аренды всегда заключается на определённый срок. Рента выплачивается пожизненно, пока не окончено физическое существование её получателя. В то же время, если арендатор отказывается от обязательств, договор с ним расторгается, и каждый остаётся «при своих».

Чем рента отличается от аренды?

Возникающие из договора ренты отношения носят длящийся, стабильный характер, а при пожизненном содержании с иждивением — и доверительный характер. Механизм правового регулирования рентных отношений построен с таким расчетом, чтобы поддерживать эти их качества. Одновременно с этим для ренты характерен признак алеаторности.


В отличие, напр., от купли-продажи или мены, которые по общему правилу опосредуют акты эквивалентного товарообмена, договор ренты сопряжен с риском того, что размер рентных платежей окажется больше или, наоборот, меньше стоимости отчужденного под выплату ренты имущества. Считается, что, заключая рентный договор, стороны осознают данное обстоятельство и с ним заранее соглашаются.

Понятие «земельная рента» отличие от арендной платы

При этом различия существуют как между постоянной и пожизненной рентой, с одной стороны, и пожизненным содержанием с иждивением — с другой, так и между пожизненной рентой и пожизненным содержанием с иждивением, с одной стороны, и постоянной рентой — с другой. Особенности, присущие лишь данному виду ренты, характерны в наибольшей степени для пожизненного содержания с иждивением, что связано с доверительным (фидуциарным) характером возникающих при этом отношений.

04. договоры ренты и пожизненного содержания

Корме того, в целях защиты прав нанимателей ГК РФ предусматривает их преимущественное право на заключение договора найма жилого помещения на новый срок. Основания расторжения договоров социального и коммерческого найма во многом совпадают. В частности, договор коммерческого найма может быть расторгнут как по инициативе нанимателя, так и по инициативе наймодателя; так же, как и по договору социального найма, наниматель по договору коммерческого найма вправе с согласия проживающих с ним граждан в любое время расторгнуть заключенный договор, но, в отличие от ЖК РФ, ГК РФ обязывает нанимателя предупредить наймодателя о намерении расторгнуть договор за 3 месяца.
По требованию наймодателя договор коммерческого найма также может быть расторгнут только в судебном порядке и по исчерпывающему перечню оснований.

Отличие договора аренды от договора найма

Срок договора аренды жилого помещения не ограничен (ст. 610 ГК РФ). Договор найма жилого помещения заключается на срок, не превышающий пяти лет. Если в договоре найма не определен срок, договор считается заключенным на пять лет (ст.
683 ГК РФ). 4. Расторжение договора Расторжение договора аренды по инициативе сторон осуществляется через суд, при этом основания для расторжения могут быть установлены непосредственно договором (ст. ст. 619, 620 ГК РФ). Расторжение договора найма жилья имеет свои особенности регулирования в пользу нанимателя как наименее защищенной стороны. По желанию нанимателя договор найма жилого помещения может быть расторгнут в любое время.
Для этого достаточно только согласия других граждан, постоянно проживающих с ним, и письменного предупреждения наймодателя за три месяца (п. 1 ст. 687 ГК РФ).

Договор проката

Важно

Закона от 13.07.2015 N 218-ФЗ). Обратите внимание! За несоблюдение установленного порядка регистрации договора аренды предусмотрена административная ответственность в виде штрафа в размере от 1 500 руб. до 2 000 руб. За несоблюдение срока подачи заявления о государственной регистрации ограничения (обременения) права собственности на жилое помещение, возникающего на основании договора найма жилого помещения, заключенного на срок не менее года, предусмотрена административная ответственность в виде штрафа в размере 5 000 руб. (ч. 1, 2 ст. 19.21 КоАП РФ). 3. Срок договора Договор аренды заключается на срок, определенный договором.


Если срок аренды в договоре не определен, он считается заключенным на неопределенный срок. В этом случае каждая из сторон вправе в любое время отказаться от договора, предупредив об этом другую сторону за три месяца.

Правовые особенности договоров ренты и аренды земельного участка

Внимание

Возмездность договора обусловлена тем, что имущество передается в обмен на предоставление содержания в виде определенной денежной суммы или в иной форме. 3. Договор ренты принадлежит к числу договоров, направленных на отчуждение имущества, и имеет с ними ряд сходных черт. Одновременно ему присущи и такие признаки, которые свидетельствуют о его самостоятельности в ряду этой группы договоров.


Он приводит к установлению между участвующими в нем лицами особых правовых отношений, которые совершенно не свойственны другим договорным гражданско-правовым обязательствам. Их суть заключается в обязанности одного лица периодически предоставлять пожизненное или постоянное содержание другому лицу, для которого оно нередко является единственным или основным источником получения средств к существованию. 4.

Отличие аренды от ренты

Для заключения договора ренты Вам потребуются следующие документы:

  1. правоустанавливающие документы на квартиру (договор приватизации, договор мены, свидетельство о регистрации собственности и т.д.);
  2. справка налоговой инспекции об уплате налогов;
  3. документы об отсутствии задолженности по коммунальным платежам;
  4. экспликация.

Существуют два основных вида договора ренты: договор пожизненного содержания с иждивением и договор продажи с правом пожизненного проживания. При договоре с правом пожизненного проживания осуществляется фактически купля-продажа квартиры за сумму существенно ниже рыночной с правом пожизненного проживания на данной жилплощади. По договору пожизненного содержания (иждивения) бывший хозяин также проживает в проданной квартире, в то время как новый хозяин обязан периодически выплачивать определенную денежную сумму бывшему.

Отличие арендной платы от ренты

Аграрное производство связано с использованием земель, различных по плодородию и местоположению по отношению к рынкам сбыта продукции. Поэтому при одинаковом уровне хозяйствования на лучших по плодородию участках земли или участках, близко расположенных к рынкам сбыта продукции, по сравнению с худшими участками образуется в натуральной или стоимостной форме избыточный чистый доход.

Отличие постоянной ренты от аренды

По общему правилу, и в роли арендодателя, и в роли арендатора могут выступать любые субъекты гражданского права, как физические, так и юридические лица. Арендодатель — это собственник передаваемого в пользование имущества или лицо, уполномоченное законом или собственником сдавать имущество в аренду (ст. 608 ГК). Арендатор — это лицо, заинтересованное в получении имущества в пользование.
Никаких специальных требований к нему закон не предъявляет. Цель договора аренды — обеспечить передачу имущества во временное пользование. Арендатор, как правило, нуждается в имуществе временно или не имеет возможности приобрести его в собственность.
Арендодатель преследует цель извлечения прибыли из передачи имущества во временное пользование другому лицу. Арендатору принадлежит право пользования арендованным имуществом, т. е. извлечение из вещи ее полезных свойств без изменения субстанции вещи, в т. ч.

Понятие ренты и аренды

Земельная рента – это центральная экономическая категория, регулирующая экономические отношения между землевладельцем и предпринимателем, арендующим землю для ведения сельского хозяйства на капиталистической основе.

Аре́нда (отдавать в наём) - форма имущественного договора,при которой собственность передаётся во временное владение и пользование (или только во временное пользование) арендатору за арендную плату. Например, в сельском хозяйстве и добывающих отраслях оплачивается временное пользование землей или недрами. Включает земельную ренту, амортизацию процента за пользование материальными активами. Плоды, продукция и доходы, полученные арендатором в результате использования арендованного имущества в соответствии с договором, являются его собственностью.

Арендная плата равна земельной ренте. Но, как правило, она превышает размер ренты, поскольку в аренду сдается земельный участок, на котором имеются сооружения, постройки, дороги и т. д. В таком случае в арендную плату помимо земельной ренты входят и ссудный процент, уплачиваемый за временное пользование примененным к земле капиталом. И еще одна особенность: арендатор, стремясь получить больше дохода от арендуемой земли, делает добавочные вложения капитала. После окончания срока договора об аренде эти добавочные вложения капитала становятся достоянием собственника земли и на них начисляется процент при заключении нового договора. Поэтому арендатор заинтересован в аренде на длительный срок, а собственник земли - в краткосрочной аренде.

Внешне рента представляет собой плату за пользование землей, которую ее собственник получает от арендатора. Очевидно, что она – часть стоимости продукта, полученного предпринимателем. Но природу ее, источники и обстоятельства возникновения покажет теоретический анализ. Прежде всего он предполагает выяснение двух главных обстоятельств, определяющих ее возникновение: это, во-первых, особенности ценообразования на продукцию туристического бизнеса, в котором природный ресурс имеет определяющее влияние на продвижение тур продукта, во-вторых, специфику получения в этой отрасли сверхприбылей и причин устойчивости их воспроизводства.

Цены на землю как раз и связаны с земельной рентой - ценой услуг земли. Цены на землю представляют дисконтированную стоимость будущей земельной ренты. Чем выше рента от услуг участка земли, тем выше цена земли:

Земля либо выступает как непосредственный фактор производства (в сельском хозяйстве и в добывающей промышленности), либо используется в качестве территории для размещения производственных, административных, жилых и других помещений, транспортных и иных коммуникаций. Но в отличие от большинства иных средств производства земля не является свободно воспроизводимым фактором производства

Виды земельной ренты

Особой формой ренты является земельная рента, связанная с аграрными отношениями. Земельная рента выступает как часть прибавочного продукта, создаваемого производителями, хозяйствующими на земле. Сущность земельной ренты в том, что она является экономической формой реализации прав собственности на землю. Различным ступеням общественной жизни соответствуют различные формы земельной ренты: выплата ренты в виде части продуктов – продуктовая рента, отработочная рента (барщина). Последней и высшей формой земельной ренты является денежная земельная рента - продуктовая рента, обращённая в денежную форму.

Земельная рента образуется не только в связи с арендой земли для сельскохозяйственного производства, рента имеет место и в тех случаях, когда земля арендуется предпринимателями для постройки зданий и сооружений, разработки её недр. Земельная рента выступает в двух основных формах - абсолютной и дифференциальной, что обусловлено существованием двух видов монополий на землю: монополии частной собственности на землю и монополии на землю как объект хозяйствования. Размер земельной ренты определяется в результате борьбы между арендатором и земельным собственником.

Дифференциальная рента

Дифференциальная рента является наиболее распространенной формой земельной ренты. Основой дифференциальной земельной ренты является разница в издержках производства на различных земельных участках.
В зависимости же от тех обстоятельств, в силу которых эта разница возникла, дифференциальная рента делится на различные виды. Разница в издержках производства может быть прежде всего обусловлена неодинаковым плодородием различных земельных участков. Чем плодороднее почва (независимо от того, является ли это плодородие даром природы или плодом усилий человека), тем производительнее труд, затрачиваемый на ней, тем меньше издержки производства. Продуктивность земельных участков предопределяется их местоположением, климатическими особенностями, сферой использования и т.д. Это и является объективной основой для образования дифференциальной ренты. Рассмотрим ее на примере

естественного плодородия.


Рисунок 5. Дифференциальная рента

Предположим, что три участка земли отличаются своим качеством: лучший, средний и худший по плодородию. Допустим, что участки равны по площади и по вложению труда и капитала, тем не менее, поскольку они различаются по плодородию, предельные и средние издержки на единицу продукции будут также различаться (рисунок 5).

На лучшем участке (а) будет получена дифференциальная рента ВРЕК; на среднем участке (б) производственные издержки будут лишь компенсированы, не извлекая дохода; на худшем участке (в) образуется убыток.

Различают дифференциальную ренту I и II. Дифференциальная рента I образуется вследствие различий естественного плодородия земли, а дифференциальная рента II - благодаря более высокой эффективности добавочных вложений в те же земельные участки.

Дифференциальная рента I в свою очередь делится на ренту по плодородию, получаемую с более плодородных земель, и ренту по месту положения земельных участков, получаемую с земель, стратегически выгодно расположенных по отношению к материалам, труду и потребителям.

Дифференциальная рента II предполагает интенсивный метод земледелия, добавочное вложение капитала: повышение плодородия почвы, применение прогрессивных биотехнологий, использование сортов растений с повышенным потенциалом продуктивности и т. д. В результате повышается урожайность, быстрее окупаются затраты, а предприниматель получает дополнительную прибыль.

Таким образом, дифференциальная рента I возникает при экстенсивном ведении хозяйства, а дифференциальная рента II - только при интенсивном земледелии. Дифференциальная рента I образуется на лучших и средних землях, а дифференциальная рента II - и на худших землях.

Хотя дифференциальная рента II создается дополнительным приложением труда и капитала, условием ее возникновения являются те же естественные свойства почвы, но более продуктивные в связи с повышением их экономического плодородия. Этим обусловливаются различия в распределении дифференциальной ренты. В принципе вся дифференциальная рента I принадлежит земельному собственнику (лицу или государству), часть ее присваивается хозяйствующим субъектом, например арендатором, поскольку эта форма ренты создается благодаря более производительному труду и добавочным вложением в землю. Часть дифференциальной ренты, независимо от ее формы, вправе присваивать государство через земельный налог. Такое право вытекает из того, что кто бы ни владел или пользовался землей, она представляет собой общенациональное достояние. Получаемую через земельный налог часть дифференциальной ренты государство использует для общих нужд, в том числе для народнохозяйственных мероприятий по улучшению земли посредством мелиорации, ирригации, окультуривания участков, подверженных стихийным разрушениям, связанных с уничтожением урожая и т. д.

Абсолютная рента

Абсолютная рента является результатом монополии частной собственности на землю. Собственник земли, зная, что земля необходима всем для сельскохозяйственного или промышленного производства, заставит желающего пользоваться землей, платить за неё стабильную арендную плату.

Образование абсолютной ренты связано с тем фактом, что в сельском хозяйстве доля переменного капитала (идущего на заработную плату) пропорционально выше, чем в промышленности. Отсюда следует, что прибавочная стоимость, создаваемая в сельском хозяйстве, выше средней прибыли, и стоимость продуктов выше капиталистической цены производства. Пропорциональному распределению прибавочной стоимости, создаваемой в сельском хозяйстве, препятствует земельная собственность, которая, представляя монополию, сама претендует постоянно на часть этой прибавочной стоимости и присваивает разницу между стоимостью и ценой производства. Земельная собственность, таким образом, завышает цену сельскохозяйственных продуктов на сумму, которую она взимает в качестве абсолютной ренты, и которая представляет, следовательно, род налога.

Объяснение возникновения абсолютной ренты, по К.Марксу, следует из факта более низкого органического состава капитала в сельском хозяйстве по сравнению с промышленностью. В сельском хозяйстве больше задействован труд рабочего, чем средства производства. Именно прибавочный труд наёмных сельскохозяйственных рабочих является источником образования абсолютной ренты. Такой вид ренты получается абсолютно со всех земель: с лучших и средних участков, и без сомнений с худших земельных участков. Однако, хочу заметить, что под воздействием технического прогресса происходит постепенное сближение органического состава капитала в промышленности и в сельском хозяйстве. Ведь в интенсивном сельском хозяйстве развитых стран выполнение того же объёма работ, что и в промышленности, требует большей массы средств производства, более высокой технологической вооружённости труда.

Итак, абсолютная рента – это один из видов земельной ренты, получаемой землевладельцами независимо от плодородия и местоположения земель исключительно как вознаграждение, реализующееся в присвоении прав собственности на землю. В случае, если в участок земли был вложен капитал, то размер арендной платы увеличивается на величину ссудного процента.

Другие виды ренты.

Монопольная рента.

Всеми экономическими школами выделяется категория монопольной ренты. Она основывается на монопольной цене, по которой продается продукт редкого качества. Свойство, каким, например, является качество твердой пшеницы, позволяющей получать муку высших сортов с особыми хлебопекарными качествами или особые сорта винограда для изготовления всемирно известных вин, создает этим сельскохозяйственным продуктам монопольное положение на рынке и позволяет продавать их по монопольно высоким ценам. Монопольно высокая цена редких сельскохозяйственных продуктов не зависит от их общественной цены производства. Она определяется способностью покупателя платить за такой продукт высокую цену. Монопольная рента, таким образом, есть избыток не только над общественной ценой производства, но и над ценой всех сельскохозяйственных продуктов.

В силу ограниченности земельных участков, на которых возникают особо благоприятные условия для производства редких товаров, и наличия большого спроса на эти товары возникает возможность продавать их на рынке по ценам, превышающим их стоимость в течение более или менее длительного времени. Во всех этих случаях те, кто арендует землю у собственников таких земельных участков, вынуждены выплачивать им высокую арендную плату, основой которой является монопольная рента. Она выступает как дополнительный доход земельного собственника. Таким образом, источником монопольной ренты является часть прибавочной стоимости, создаваемая наёмным трудом и присваиваемая собственником земли в результате её перераспределения.

Разновидностью монопольной ренты является рента редкости, против которой конкуренция бессильна. Она составляет значительную часть дохода звезды и топ-модели, выдающегося музыканта и т. д. С теоретической точки зрения выплачивание ренты не является необходимым условием оптимального размещения ресурсов. С одной стороны, музыкант или топ-модель все равно не оставили бы своего дела даже при низком вознаграждении. С другой стороны, сверхвысокий доход все равно не способен стимулировать увеличения производства благ и услуг с такими же уникальными свойствами, поскольку их предложение абсолютно ограничено.

Строительная рента.

Земли, предназначаемые для строительных целей, регулируются этим видом земельной ренты. Строительная рента характеризуется, во-первых, преобладающим влиянием местоположения (оно очень важно, например, для строительных участков в больших городах); во-вторых, очевидной и полнейшей пассивностью собственника, активность которого заключается (в особенности по отношению к рудникам) просто в эксплуатации общественного прогресса, в который собственник ничего не привносит и в котором он ничем не рискует; и, наконец, преобладанием монопольной цены во многих случаях. Строительную ренту необходимо повышает не только рост населения и возрастающая вместе с ним потребность в жилищах, но и рост основного капитала, который или присоединяется к земле или размещен на ней, как все промышленные строения, железные дороги, товарные склады, доки и другие хозяйственные сооружения. Следует принимать во внимание два момента: с одной стороны, эксплуатация земли происходит в целях производства или добывающей промышленности, с другой – земля представляет собой пространство, которое необходимо как условие всякого производства и всякой человеческой деятельности. И в том и в другом случае земельная собственность требует своей дани. Спрос на строительные участки повышает стоимость земли как пространства и основы, в то же время благодаря этому возрастает спрос на элементы земли, которые служат строительным материалом.

Лесная рента.

Земельную ренту в лесопользовании правомерно называть лесной рентой. Рента – остаточная стоимость. Она определяется разницей между товарной стоимостью ресурса, рассчитанной в ценах внутреннего рынка на получаемые из него первичные продукты, и затратами на заготовку и транспортировку этих продуктов, включая предпринимательскую прибыль. Поэтому чем богаче страна, чем развитее ее транспортная сеть, чем короче расстояния транспортировки, чем эффективнее заготовка и переработка древесины, тем выше рента.

Лесная рента сильно зависит от технологической сбалансированности и эффективности лесопромышленных производств, перерабатывающих древесное сырье разной потребительной ценности. Именно эффективность переработки порождает высокую ренту, а не наоборот. Эксплуатация лесных ресурсов дает максимально возможный рентный доход. При этом выход качественных сортиментов при лесозаготовке не должен быть меньше 50%. Это главное условие нормальной рентабельности лесозаготовки и высокой лесной ренты.

Лесная рента принадлежит собственнику леса. Если собственник – государство, то рента полностью или частично изымается в общую казну (бюджет) с помощью лесного налога, который в России издавна назывался попенной платой, а нынче переименован в лесную подать. Любые платежи за лесопользование есть рентный налог. Рентный налог может быть меньше, равен или больше ренты. Рентный налог устанавливается меньше ренты или не берется совсем в случаях: когда на арендатора возлагаются расходы по восстановлению и воспроизводству лесных ресурсов; или помимо воспроизводства лесных ресурсов арендатору доверяется инвестировать рентный доход как общественный ресурс в развитие лесопромышленного производства. Рентный налог устанавливается равным ренте, если: воспроизводство лесных ресурсов осуществляется государственными органами управления лесами за счет бюджетных средств; или часть лесной ренты, превышающая расходы на ведение лесного хозяйства, используется на социальные и иные общегосударственные цели. Лесной налог превышает ренту, когда он устанавливается без обоснований и расчетов. Превышение лесного налога над рентой может иметь только негативные последствия: снижение рентабельности лесозаготовок и заработной платы рабочих.

СРАВНИТЕЛЬНО-ПРАВОВОЙ АНАЛИЗ

ДОГОВОРА РЕНТЫ И ДОГОВОРА АРЕНДЫ

Распространенная классификация гражданско-правовых договоров по направленности результата позволяет нам отнести и ренту, и аренду к группе договоров, направленных на передачу имущества.

Безусловно, что и рентные, и арендные отношения формируются по поводу какого-либо конкретного имущества и помимо этого имеют по крайней мере еще один признак, позволяющий говорить обывателям о близости, вплоть до смешения, двух абсолютно разных договорных институтов. В качестве такого признака называется встречное удовлетворение, характеризующееся периодичностью его представления.

На самом деле договоры аренды и ренты - разные договорные институты. Единственное, что объединяет эти два института, так это сложность их предмета, который включает «в себя как действия обязанных сторон, в том числе по передаче и принятию имущества (объект первого рода), так и само имущество».

Общность предмета, одним из объектов которого выступает имущество, периодичность представления имущественных благ, которые формируют рентные платежи и арендную плату, часто совпадающая форма их предоставления (натуральная или денежная), а также предусмотренный законодателем как в отношении рентного, так и в отношении арендного договора такой инструмент, как «выкуп», требуют, на мой взгляд, пристального изучения данных договоров в сравнительном аспекте.

Субъектный состав участников договорных отношений

Если говорить о субъектном составе участников арендных отношений, то единственное ограничение, установленное законодателем, касается лишь арендодателя и состоит в необходимости наличия правомочия распоряжения имуществом у данного субъекта. Таким образом, арендодателем имущества может выступать либо собственник имущества, либо уполномоченное им в силу закона либо договора лицо.

Требования, предъявляемые законодателем к субъектному составу участников рентных отношений, также касаются лишь одной стороны - получателя ренты. Это связано с тем, что, в отличие от арендных отношений, которые используются как в сфере имущественного оборота, связанной с осуществлением предпринимательской деятельности, так и вне ее, договор ренты является по своей природе «некоммерческим».

Социальный характер рентного договора диктует необходимость того, чтобы получателем ренты выступал субъект, далекий от предпринимательской деятельности. Таковыми являются граждане и некоммерческие организации.

Существенные условия договоров

Прежде всего необходимо отметить, что категорией «существенные условия» необходимо оперировать не только в отношении условий, прямо включенных в текст договора. В п. 1 статьи 432 ГК РФ законодатель дает понятие категории «существенныеусловия договора» как условие о предмете и иные условия, которые названы в законе или иных правовых актах как существенные или необходимые для договоров данного вида, а также все те условия, относительно которых по заявлению одной из сторон должно быть достигнуто соглашение. Таким образом, при отсутствии в тексте договора условия, признаваемого законодателем в качестве существенного для договора данного вида, его содержание может быть определено на основе соответствующей императивной или диспозитивной нормы.

Условие о предмете

Если тот факт, что в арендные отношения стороны вступают по поводу имущества, причем такого, которое не теряет своих натуральных свойств, ни у кого не вызывает сомнений, то при обращении к предмету рентного договора наблюдается отсутствие привычной однозначности в определении его предмета.

Для плательщика ренты элементом предмета договора является, бесспорно, имущество (рентный капитал), и это положение традиционно для договоров о передаче имущества. Для получателя ренты аналогичным элементом предмета договора выступают рентные платежи: их форма, объем, периодичность выплаты и т.п., - что тоже вполне обоснованно. Исполнением обязанности по выплате рентных платежей и достигается тот правовой эффект, на достижение которого была направлена воля сторон в момент заключения такого договора. Рассматривая рентный капитал в качестве предмета договора, рентные платежи следует рассматривать в качестве своеобразного «эквивалента» - категории, близкой к цене. И если рентные платежи рассматриваются в качестве предмета договора, то его «ценой», «эквивалентом» будет имущество - рентный капитал.

«Предмет договора ренты определен законодателем весьма обобщенно: указано, что получатель ренты передает в собственность плательщику ренты имущество… Конкретный состав и виды имущества, которое может служить предметом договоров постоянной и пожизненной ренты, могут быть определены путем доктринального толкования действующих норм гражданского законодательства с учетом правоприменительной практики».

Распространенный прием логического деления сложных договоров, охватывающих большой спектр разнообразных правоотношений, на простые, как в смысле рентного договора на два: на договор на передачу имущества и собственно рентный договор, может быть применен и для определения предмета рентного договора. Таковым является и имущество (рентныйкапитал), и рентные платежи. Учитывая реальный характер рентного договора, тот факт, что договор заключается в момент передачи вещи плательщику ренты, а исполнение договора фактически представляет собой исполнение обязательства по выплате рентных платежей, последние, выступая в качестве предмета договора, являются, на мой взгляд, основной частью предмета договора.

Однако последнее положение порождает вопрос: что же препятствует распространить данный прием и на арендные отношения и говорить о сложности предмета договора аренды, который, по аналогии, будет представлен как имуществом, передаваемым в аренду, так и арендными платежами? Заманчивость данной конструкции нивелируется допущенной законодателем возможностью определения размера арендной платы в порядке, предусмотренном ст. 424 ГК РФ (абз. 2 п. 1 ст. 614 ГК РФ): законодатель рассматривает арендную плату как «цену» договора. Последняя, являясь существенным условием договора, все же не является его предметом. Таким образом, в арендном договоре (в отличие от рентного) предмет един, и им является имущество.

Формы рентных и арендных платежей

Законодательное регулирование данных положений предусматривает многообразие форм представления рентных и арендных платежей.

В отношении рентных платежей законодателем установлено две возможных формы их представления:

Денежная;

Натуральная.

Если в отношении денежной формы рентных платежей все относительно ясно, то с натуральными рентными платежами не все так просто.

На мой взгляд, специфика правового регулирования, определяемая формой рентных платежей, является кажущейся, если принять во внимание тот факт, что одна форма рентных платежей легко может быть заменена другой как в момент заключения договора, так и в ходе его исполнения. Пунктом 1 статьи 590 ГК РФ предусмотрена возможность выплаты ренты путем предоставления вещей, выполнения работ или оказания услуг, соответствующих по стоимости денежной сумме ренты. Статьей 603 ГК РФ предусмотрена возможность замены натуральной формы денежной. Пунктом 2 статьи 602 ГК РФ предусмотрено, что договором пожизненного содержания должна быть определена стоимость всего объема содержания с иждивением. Совершенно очевидно, что при замене натурального содержания периодическими денежными выплатами последние будут производиться в соответствии с указанной в договоре пожизненного содержания с иждивением стоимостью натурального содержания.

В любом случае плательщик ренты берет на себя определенный объем обязанностей, представляющий собой комплекс мер по обеспечению и поддержанию уровня благосостояния получателя ренты, определяемого согласованным сторонами денежным эквивалентом.

Относительно формы внесения арендной платы - законодатель оставляет решение данного вопроса на усмотрение сторон, приводя в п. 2 статьи 614 ГК РФ лишь открытый перечень возможных форм:

Денежной (твердая сумма платежей, доля доходов, возложение на арендатора затрат на улучшение имущества);

Натуральной (доля полученной продукции, плодов, передача арендатором в собственность или аренду определенной вещи, предоставление определенных услуг).

Таким образом, в момент исполнения договора аренды и договора ренты путем периодического предоставления имущественных благ (арендной платы и рентных платежей), с учетом вероятности совпадения их формы, найти их отличие друг от друга простому обывателю достаточно сложно.

Имущество

Как уже отмечалось выше, арендный договор является классическим договором о передаче имущества. Определяя категорию«объект аренды» (терминология в соответствии со статьей 607 ГК РФ), законодатель использует понятие «имущество», сознательно сужая его до категории «вещь», исключив, таким образом, из данной категории имущественные права.

Предметом договора аренды «не может выступать имущественное право, которое по определению не может быть передано кому-либо во владение. Исключена возможность передачи в аренду и денежных средств, поскольку весь смысл пользования ими состоит в их употреблении».

Сомнение вызывает также и возможность передачи в аренду объектов незавершенного строительства, рассматриваемых в правовом смысле в качестве объектов недвижимости (прошедших государственную регистрацию в реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним), поскольку извлечение полезных свойств из незавершенной вещи (использование объекта незавершенного строительства по назначению) не представляется возможным.

Таким образом, в смысле указания на предмет аренды, термин «имущество» используется законодателем в узком его значении - «вещь», причем не любая, а находящаяся в свободном или ограниченном обороте (в случае если арендатор является субъектом, управомоченным законом или иными правовыми актами на его использование), возможность использования которой по назначению арендатором не вызывает сомнений в момент заключения договора.

Рентный капитал представляет собой имущество, передаваемое под выплату ренты. Совершенно очевидно, что по смыслу договора имущество должно представлять особую ценность для плательщика ренты, коль скоро он соглашается на приобретение имущества в собственность на, прямо скажем, не всегда выгодных для него условиях. Как правило, речь идет о недвижимом имуществе или о движимости, которую можно отнести к предметам роскоши, - когда у плательщика ренты нет возможности выплатить капитальную денежную сумму за приобретение в собственность названного имущества. Главная качественная характеристика рентного капитала - то, что он является средством капитализации денежных средств, требующихся для исполнения обязательства по выплате рентных платежей.

Определяя категорию рентного капитала, законодатель также использует понятие «имущество». При этом предусмотренная законодателем формула «передача имущества в собственность» порождает сомнения относительно того, что категория«имущество» употребляется законодателем в широком ее смысле, а не является тождественной категории «вещь».

«Следует учитывать, что, согласно господствующей в науке континентального гражданского права доктрине, объектом права собственности могут быть только индивидуально-определенные вещи. Вследствие сказанного предметом договора ренты, бесспорно, могут быть вещи (как движимые, так и недвижимые), наличные деньги и документарные ценные бумаги».

И если с возможностью передачи ценных бумаг под выплату ренты можно согласиться, причем ценных бумаг как документарных, так и бездокументарных, поскольку форма фиксации прав не меняет их правовой природы, то возможность передачи денежных средств под выплату ренты остается под сомнением. Договор по передаче капитальной суммы взамен на представление рентных платежей будет «перерождаться» либо в договор займа (при денежной форме рентных платежей), либо в договор возмездного оказания услуг или подряда (при натуральной форме их выплаты). Кроме того, учитывая алеаторность первоначального договора ренты, «перерожденные» договоры будут носить черты кабальности, поскольку принцип эквивалентности, присущий указанным видам договоров, будет отсутствовать в «перерожденных».

Срок действия договора

Срок рентного договора является неопределимым в момент заключения, поскольку определяется наступлением события, не зависящего от воли сторон (смерть получателя ренты), либо бессрочным. Поскольку общий объем подлежащих уплате рентных платежей напрямую зависит от срока действия договора, таким образом, и общая сумма рентных платежей является неопределимой в момент заключения договора.

Именно эта особенность рентного договора стала главным аргументом ученых-правоведов для его отнесения к группе договоров о неверном - алеаторных договоров.

«Алеаторными называются договоры, которые, будучи возмездными, конструируются так, что объем встречного удовлетворения, причитающегося одной из сторон, остается неизвестным, пока не наступит обстоятельство, призванное его окончательно определить… Если к алеаторным договорам подходить с чисто коммерческой точки зрения, то на первый план в них выступает определенный элемент риска, принимаемого на себя каждой из сторон, так как вполне вероятно, что либо один, либо другой контрагент фактически получит встречное удовлетворение меньшего объема, чем им самим предоставленное …».

К числу рискованных тот или иной договор относят при наличии какого-либо фактора неопределенности. В рентном договоре (влюбом его виде) фактором неопределенности выступает срок договора. При пожизненной ренте срок действии договора связан со сроком жизни получателя ренты. При постоянной - договор заключается на неопределенный срок. Действительно, как утверждает К. Победоносцев, в договоре постоянной ренты огромное значение имеет усмотрение должника, обладающего правом в любой момент выкупить ренту. Однако выкуп ренты возможен и при пожизненной ренте. Законодательством предусмотрены случаи выкупа постоянной ренты по требованию получателя (ст. 593 ГК РФ). Среди таковых, например, есть право получателя требовать выкуп ренты в связи с признанием плательщика неплатежеспособным. Факт признания должника банкротом, исходя из принципов добросовестности и разумности, нельзя отнести к обстоятельствам, способным быть спрогнозированными плательщиком ренты.

Таким образом, на мой взгляд, именно неопределенность срока действия договора как фактор, препятствующий оценке суммы рентных платежей, подлежащих уплате в течение срока действия договора, является основанием отнесения абсолютно всех разновидностей договора ренты к рисковым.

В отличие от рентного договора, срок которого является категорией неопределяемой, арендный договор является классическим срочным договором. Кроме того, законодатель относит срок договора аренды к существенным условиям договора данного вида.

Законодатель относит срок к существенным условиям договора аренды. В тех случаях, когда договор аренды заключен без указания срока, речь идет не о неверном договоре, а только о том, что срок действия договора будет обусловлен моментом направления одной из сторон уведомления о своем отказе от договора, при этом принцип эквивалентности обмена в рамках такого договора будет соблюдаться в любое время.

Права и обязанности сторон

Передачи имущества (и его возврата - в арендном договоре);

Предоставления встречного удовлетворения взамен предоставленного имущества;

Порожденных заключением договора ограничений и обременений имущества.

Следует отметить, что характер распределения обязанностей между сторонами целиком зависит от природы договора данного вида.

Так, в рентном договоре, который по своей природе является реальным, обязанность рентополучателя по передаче имущества совпадает с моментом заключения договора. Становясь собственником рентного капитала, плательщик ренты несет бремя его содержания в полном объеме. Обязательство же по уплате рентных платежей является единственным действительным обязательством в течение всего срока действия рентного договора. Таким образом, исполнение именно этого обязательства формирует исполнение договора в целом. Из сложной конструкции рентных отношений могут быть вычленены не только договор на передачу имущества и собственно рентный договор, но и безвозмездный договор найма, что имеет место в случае, если рентополучатель, передавая рентный капитал в собственность плательщика ренты, оставляет за собой право владения и пользования имуществом. Данное обстоятельство будет налагать на имущество, составляющее рентный капитал, дополнительные обременения. В любом случае приобретаемое плательщиком ренты в собственность имущество будет обременено обязательством по уплате рентных платежей. Именно последнее обстоятельство трансформирует абсолютное право собственности на вещь в «относительное», накладывая на плательщика соответствующие ограничения в правомочии распоряжения имуществом, составляющим рентный капитал.

При заключении арендного договора не происходит изменения субъекта права собственности, однако выделение одного(пользование) или двух (владение и пользование) правомочий из триады правомочий права собственности приводит к образованию нового титульного владельца (арендатора). Именно этим объясняется, на мой взгляд, использование в обязательственно-правовом правоотношении средств вещно-правовой защиты.

Таким образом, формируется два титула относительно одного и того же имущества. В этом случае увеличивается количество комбинаций по распределению обязанностей между участниками договора.

Арендодатель обязуется предоставить имущество во владение и (или) пользование арендатора. Арендатор обязуется возвратить имущество арендодателю по окончании действия договора.

На арендатора возлагается, кроме того, обязанность по внесению арендной платы.

Формирование двух титулов относительно одного и того же имущества ставит перед собственником имущества вопрос о порядке реализации оставшегося у него правомочия распоряжения имуществом. Отчуждение находящегося в аренде имущества возможно, однако право аренды обладает правом следования за имуществом; таким образом, для сделок по отчуждению третьим лицам имущество, находящееся в аренде, является обремененным и в данном контексте близко к рентному капиталу.

Вопрос о возможности сдачи арендуемого имущества в субаренду остается для арендатора закрытым, поскольку данное правомочие вытекает из правомочия распоряжения имуществом, которое принадлежит арендодателю.

Выкуп имущества

Последнее, на чем хотелось бы остановиться, проводя сравнение между рентным и арендным договором, - это выкуп имущества.

Первое, на что необходимо обратить внимание: что и в отношении рентного, и в отношении арендного договора законодатель использует одно и то же понятие - «выкуп». Попытаемся определить, случайное ли это совпадение или в этом есть определенный смысл.

О выкупе арендованного имущества говорит статья 624 ГК РФ, предусматривая две ситуации, при которой выкуп возможен:

1) по истечении срока аренды;

2) до его истечения при условии внесения арендатором всей выкупной цены.

Таким образом, в момент достижения сторонами соглашения о выкупе находящегося в аренде имущества (в договоре аренды или в дополнительном соглашении к нему - п. п. 1, 2 статьи 624 ГК РФ) стороны должны согласовать размер выкупной цены. Вполне вероятно, что размер выкупной цены имущества будет адекватен его реальной рыночной стоимости.

Однако дальнейшее развитие взаимоотношений сторон возможно в двух направлениях.

1. Все вносимые арендатором платежи в счет арендной платы засчитываются в счет оплаты выкупной цены. Классическая ситуация, предусмотренная статьей 501 ГК РФ, - договор найма-продажи в общем виде (с потребительским элементом или без него).

2. Статья 624 ГК РФ не обязывает арендодателя производить зачет платежей, поступающих от арендатора в качестве арендной платы. Да и порядок определения суммы выкупной цены также оставлен на усмотрение сторон. Таким образом, формирование размера выкупной цены и процедура выкупа находятся в компетенции арендодателя как собственника (уполномоченногоим лица). Нет никакого законодательного запрета для установления в договоре аренды условия о том, что вне зависимости от суммы, внесенной арендатором в счет арендной платы, право собственности на имущество в аренде переходит к арендатору только после внесения полной капитальной суммы выкупной цены. И если такая капитальная сумма вносится арендатором по истечении срока арендного договора, то по своей правовой природе данная сделка будет обычным договором купли-продажи. В случае же когда капитальная сумма выкупной цены вносится арендатором до истечения срока действия арендного договора, то данную ситуацию, на мой взгляд, следует квалифицировать как предусмотренное договором аренды прекращение обязательств по требованию одной из сторон (п. 2 статьи 407 ГК РФ). Основанием прекращения обязательств, вытекающих из арендного договора, будет его новация (статья 414) в договор купли-продажи имущества.

Если пытаться проводить параллель между выкупом арендованного имущества и выкупом ренты, следует обратить внимание на следующее. Выкуп арендованного имущества - правовой инструмент, опосредующий переход права собственности на имущество от арендодателя к арендатору. В то время как выкуп ренты - правовой инструмент, прекращающий обязательство плательщика ренты (собственника имущества, составляющего рентный капитал) по уплате рентных платежей. Кроме того, выкуп ренты - одна из гарантий участников рентного договора, который является «некоммерческим», о чем уже говорилось выше.

Законодателем предусмотрено два способа выкупа ренты: по инициативе плательщика ренты и по требованию ее получателя.

Причем выкуп ренты по инициативе плательщика ренты выступает условием нормального гражданского оборота, формируя тот баланс интересов участников, который является необходимой составляющей длительных договорных связей. По своей природе выкуп, инициированный плательщиком постоянной ренты, представляя собой предоставление отступного (статья409 ГК РФ), является основанием прекращения обязательства по выплате рентных платежей и одновременно рентного договора в целом (пункт 2 статьи 407 ГК РФ).

Выкуп ренты, инициированный рентополучателем, не является составляющей нормального гражданского оборота, а так или иначе связан с ненадлежащим исполнением плательщиком ренты своих обязательств либо неблагоприятным для получателя ренты (слабой стороны) изменением фактических обстоятельств. В этой связи выкуп, инициированный рентополучателем, может рассматриваться как одностороннее изменение договора, как мера оперативного воздействия или как мера ответственности (вдоговоре постоянной ренты), либо в качестве альтернативной неустойки (в договоре пожизненной ренты), либо штрафной неустойки (в договоре пожизненного содержания).

Подводя итог нашему сравнительному анализу, хочется отметить, что, несмотря на кажущуюся похожесть двух договорных институтов как в их названии, так и в их внешнем проявлении, рентный и арендный договоры являются абсолютно разными правовыми конструкциями, учитывающими различные намерения сторон в момент заключения соответствующих договоров.

Разница между рентой и арендной платой

7.153 Различие между рентой и арендной платой, получаемой и выплачиваемой по договорам операционного лизинга, является важным положением СНС, поскольку рента – это форма дохода от собственности, а арендная плата рассматривается как продажа или покупка услуг. Арендная плата представляет собой платежи, осуществляемые по договорам операционного лизинга, с целью использования основных фондов, принадлежащих другой единице, владелец которой осуществляет производственную деятельность, состоящую в техническом обслуживании основных фондов, в замене их в случае необходимости и предоставлении их по запросу арендатора. Рента - это платеж, осуществляемый по договору аренды природных ресурсов за использование природных ресурсов. Различие между рентой и арендной платой связано не только с типом арендуемых активов, но и с самим характером операции. Различия между разными типами аренды рассматриваются в части 5 главы 17.

Рента за использование природных ресурсов

7.154 Рента – это доход, получаемый собственником природного ресурса (арендодателем или собственником земли) за предоставление его в распоряжение другой институциональной единицы (арендополучателя или арендатора) для использования в производстве . Рассматриваются два конкретных примера ренты за использование природных ресурсов – рента за землю и рента за полезные ископаемые. Рента за использование других природных ресурсов рассматривается по аналогии с двумя указанными примерами.

Рента за землю

7.155 Рента за землю отражается в счетах по методу начислений, то есть начисляется собственнику земли непрерывно на протяжении всего срока действия договора аренды. Таким образом, рента, отражаемая в счетах за тот или иной конкретный отчетный период, равна величине накопленной ренты, подлежащей уплате за данный период времени, в отличие от суммы ренты, которая должна быть выплачена в этом периоде, или суммы фактически уплаченной ренты.

7.156 Рента может уплачиваться в денежной или натуральной форме. При испольной системе «дележки урожая» или аналогичной системах величина ренты, подлежащей уплате, не устанавливается заранее в денежном выражении, а определяется стоимостью сельскохозяйственной продукции в основных ценах, которую арендаторы обязаны поставить землевладельцу по условиям заключенного между ними договора. Рента за землю включает также платежи собственникам поверхностных вод и рек за право использовать такие водные ресурсы для рекреационных или других целей, включая рыбную ловлю.

7.157 Сам факт владения землей может обязывать ее собственника платить налоги на землю или производить определенные расходы по содержанию. Такие налоги или расходы условно рассматриваются как подлежащие уплате арендатором, который вычитает их из ренты, которые он в ином случае заплатил бы собственнику земли. Рента за вычетом указанных платежей называется «рентой после уплаты налогов». Если условно принять, что арендатор платит только ренту после уплаты налогов, то указанные налоги и расходы отражаются в счетах производства и образования доходов арендатора. Такой подход не меняет суммы доходов арендатора и позволяет избежать необходимости создания условного предприятия для собственника земли как арендодателя.

7.158 Платежи за аренду зданий и других сооружений рассматриваются как приобретение услуг. На практике, однако, если институциональная единица арендует землю и любые находящиеся на ней здания по одному контракту или договору аренды, то один платеж может включать как ренту, так и плату за аренду произведенных активов, в котором эти два вида платежей не отделены друг от друга. Например, фермер может арендовать фермерскую усадьбу, соответствующие постройки, возделываемую землю и пастбище по договору, согласно которому за эти четыре элемента требуется только одна плата. Если нет объективной основы для разделения такой платы между рентой за землю и платежами за аренду помещений, то рекомендуется, чтобы вся сумма рассматривалась как рента, если считается, что стоимость земли превышает стоимость строений на ней, и как арендная плата в противном случае.

Рента за полезные ископаемые

7 .159 Право собственности на полезные ископаемые в форме месторождений минеральных полезных ископаемых или энергоносителей (угля, нефти или природного газа) зависит от того, как такие права собственности определяются законом, а также международными соглашениями, если такие месторождения находятся под международными водами. В одних случаях эти активы могут находиться в собственности владельца полезных ископаемых, а в других случаях они могут находиться в собственности местного или центрального органа государственного управления.

7.160 Собственники таких активов, будь то частные или государственные единицы, могут сдавать их в аренду, предоставляя другим институциональным единицам возможность разрабатывать соответствующие полезные ископаемые в течение оговоренного периода времени в обмен за уплату ренты. Такие платежи нередко называются лицензионными платежами (роялти), однако по сути - это рента, которая начисляется собственником соответствующих активов в обмен на предоставление их в распоряжение других институциональных единиц на определенный срок; поэтому они и рассматриваются в СНС как рента. Рента может принимать форму периодических выплат фиксированных сумм, независимо от нормы извлечения ресурсов, однако чаще всего она может определяться количеством или объемом извлеченного ресурса. Предприятия, занимающиеся разведкой полезных ископаемых, могут выплачивать собственникам земли определенные суммы в обмен на право производить пробное бурение скважин или иным образом исследовать наличие и местонахождение полезных ископаемых. Такие платежи следует также рассматривать как ренту, даже если извлечение ресурсов не происходит.