Договор ренты гк рф. Договор ренты гк рф Государственная форма пожизненной ренты

Гражданский кодекс РФ содержит гл. 33 "Рента и пожизненное содержание с иждивением". Договор пожизненного содержания с иждивением - это только разновидность договора ренты.

"Рента" имеет в русском языке по крайней мере три аспекта:

рента представляет собой отдачу того, что передано (соответственно имеется в виду, что получению ренты предшествует передача плательщику определенного имущества);
рента носит в принципе непрерывный характер (в этой связи она по общему правилу не ограничивается каким-либо предельным сроком или во всяком случае никогда не бывает разовой;
рента не связана с предпринимательской деятельностью и соответственно она не представляет собой прибыли (рента вообще не является доходом, полученным от любой другой деятельности, в том числе и не подпадающей под признаки предпринимательской).

Указанные признаки ренты как раз и составляют основу ее особого правового режима.

ГК РФ устанавливает, что п о договору ренты одна сторона (получатель ренты) передает другой стороне (плательщику ренты) в собственность имущество, а плательщик ренты обязуется в обмен на полученное имущество периодически выплачивать получателю ренту в виде определенной денежной суммы либо предоставления средств на его содержание в иной форме.

По договору ренты допускается установление обязанности выплачивать ренту

бессрочно (постоянная рента) или
на срок жизни получателя ренты (пожизненная рента).

Пожизненная рента может быть установлена на условиях пожизненного содержания с иждивением.

Договор ренты : реальный, возмездный, двусторонний (односторонний - др. мнение).

Из всех признаков наибольшее значение имеет несомненно ее цель : предоставление в собственность имущества в обмен на периодически выплачиваемую денежную сумму, предназначенную для обеспечения содержания.

Подробнее

С полным основанием С.А. Хохлов усматривал самостоятельность соответствующего договора в том, что в отличие от купли-продажи он предполагал иное встречное удовлетворение. Развивая эту мысль, В.С. Ем справедливо подчеркивает, что "по договору купли - продажи покупатель выплачивает за товар (в том числе проданный с рассрочкой платежа) определенную цену. Аналогично по договору мены взаимное отчуждение товара сторонами осуществляется за определенное, заранее оцененное возмещение. По договору же ренты объем причитающихся получателю платежей является неопределенным, ибо обязательство по выплате ренты действует либо бессрочно (постоянная рента), либо на срок жизни получателя (пожизненная рента)". Весьма точно выразил особенность этого договора М.И. Бару. Он усматривал различие между договорами купли - продажи и пожизненного содержания с иждивением в том, на что был направлен каждый из указанных договоров. Для одного из них это было получение имущества в собственность, а для другого - материальная помощь стороне ее контрагентом. Именно по указанной причине можно было обратить внимание на то, что завершается переходом права собственности, а договор пожизненного содержания этим только начинается.

Немаловажное значение для признания самостоятельными соответствующих договоров имеет то, что в отличие от купли-продажи, предмет которой вещь или право на вещь, т.е. объекты материальные, в рассматриваемом договоре предметом могут служить материальное и нематериальное блага.

Бесспорным по сути всегда было и остается признание соответствующего договора (теперь - договора ренты, а раньше - договора пожизненного содержания с иждивением) возмездным : он предполагает встречное удовлетворение в том же смысле, как и ст. 423 ГК. Речь идет о том, что сторона, предоставившая имущество, должна получать встречное удовлетворение в виде выплачиваемой ренты. В договоре ренты возмездность выражена в выплате, лишь сходной с процентами. В данном случае сумма, переданная получателем ренты ее плательщику, трансформируется в "проценты", уплата которых осуществляется в указанные в договоре сроки и в установленных им размерах. При этом договором может быть предусмотрена выплата бессрочно (имеется в виду постоянная рента) либо на срок жизни гражданина (пожизненная рента и ее разновидность - пожизненное содержание с иждивением).

Иная ситуация сложилась с отнесением договора ренты к числу реальных или консенсуальных . Известно, что в конечном счете деление договоров на реальные и консенсуальные основано на различии той роли, которую играет связанная с договором передача вещи (имущества):

при реальном договоре передача - необходимый элемент его заключения, а потому: нет передачи - нет и договора;
консенсуальным считается договор, заключенный еще до передачи вещи, вследствие чего собственно передача составляет элемент содержания (исполнения) договора.

Действующий ГК РФ в определении не только договора ренты (п. 1 ст. 583), но также и договора пожизненного содержания с иждивением (п. 1 ст. 601) предусмотрел, что получатель ренты "передает... в собственность имущество ". Тем самым Кодекс сохранил тот же, присущий всем реальным договорам , признак: заключение договора требует передачи вещи (имущества).

В литературе произошло определенное разделение мнений и по вопросу о том, следует ли отнести рассматриваемый договор к числу одно- или двусторонних . При этом те, кто считают договор ренты реальным, как правило, последовательны в его признании односторонним, в то время как сторонники консенсуальности договора столь же единодушно считают его двусторонним. Таким образом, ключевое значение придается включению договоров ренты в число реальных или консенсуальных.

Форма договора ренты

В правовом регулировании ренты ГК последовательно проявляет тенденцию максимально гарантировать интересы ее получателя. Тем более что рента может оказаться для последнего основным или по крайней мере одним из основных источников средств к существованию.

Отмеченное обстоятельство нашло отражение уже в ст. 584 ГК, посвященной форме договора ренты. Независимо от вида и стоимости передаваемого плательщику имущества договор ренты (один из немногих договоров, для которых установлено это обязательное правило) подлежит нотариальному удостоверению . Вместе с тем указанный договор нуждается и в государственной регистрации . Однако, как следует из п. 2 ст. 165 ГК, государственная регистрация обязательна с тем же последствием нарушения - ничтожностью сделки лишь в случаях, если речь идет о передаче под выплату ренты недвижимости (прав на нее).

При осуществлении государственной регистрации договора, на основе которого происходит переход прав на недвижимость, такому акту (регистрации) подлежит и сам факт перехода имущества в собственность соответствующей стороны и лежащее на этом имуществе обременение, связанное с необходимостью выплачивать ренту.

Примечание

Статья 12 Федерального закона "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним" позволяет сделать вывод, что при заключении договора ренты производится запись о переходе права собственности на соответствующую недвижимость к новому правообладателю. В подразд. II и одновременно III Единого государственного реестра прав на недвижимое имущество и сделок с ним учиняется запись об ограничении (обременении) права собственности в связи с существованием договора ренты. Среди прочих данных в подразд. III Единого государственного реестра определяются лица, в пользу которых производится ограничение получателя ренты, а также сумма ренты.

При отсутствии нотариального удостоверения независимо от того, какое именно имущество предоставлялось в оплату ренты, совершенная сделка является ничтожной , т.е. недействительной с самого начала. Соответственно наступает двусторонняя реституция, выражающаяся в обязанности возвратить все полученное по сделке, а в случае невозможности возвратить полученное в натуре - возместить его стоимость в деньгах. Такая санкция может оказаться особенно чувствительной для той из сторон, которая должна получать ренту, и прежде всего в случаях, когда речь идет о пожизненном содержании с иждивением.

Предмет договора

К числу существенных условий в данном договоре, как и в любом другом, относится прежде всего предмет договора :

рента - в денежной и натуральной форме,
имущество, которое должно быть передано под выплату ренты.

Однако конкретизация указанного имущества для ее признания существенным условием договора в данном случае неодинакова.

Подробнее

Так, в силу п. 1 ст. 583 ГК для денежной ренты необходима ее "определенность". В то же время ст. 590 ГК, имея в виду постоянную ренту, устанавливает, что рента (в данном случае она должна быть непременно денежной) выплачивается в размере, установленном договором. Следовательно, цена или соответствующие действия в виде выплаты денежной ренты являются существенным условием такого договора. Что же касается ренты натуральной и имущества, передаваемого под выплату ренты, то их цена к числу существенных условий не относится. При отсутствии цены в возмездном договоре (в том и в другом случае) она исчисляется в порядке, установленном п. 3 ст. 424 ГК (имеется в виду цена, "которая при сравнимых обстоятельствах обычно взимается за аналогичные товары, работы и услуги").

Договором может быть предусмотрена передача имущества под выплату ренты в собственность плательщику не только за плату, но и безвозмездно. В первом случае переданное имущество служит полным, а во втором - соответственно частичным эквивалентом выплачиваемой ренты.

В договоре должны быть предусмотрены указанные в ст. 587 ГК способы обеспечения исполнения плательщиком ренты обязанности по выплате ренты. При этом имеется в виду, что в отношении недвижимого имущества соответствующее обеспечение исполнения обязательства (залог) вытекает непосредственно из императивной нормы закона.

ГК содержит презумпцию в пользу безвозмездной передачи имущества в собственность плательщика под выплату ренты. Следовательно, возмездность должна быть предусмотрена договором. В случаях, когда в договоре закреплена возмездность передачи имущества под выплату ренты, применяется указанная в нем цена этого имущества. Однако, если договор ограничился указанием на необходимость оплаты переданного имущества, но цену не предусматривает, этот пробел и в данном случае может быть устранен в соответствии с тем, что содержится на этот счет в п. 3 ст. 424 ГК. Легальная возможность подобного решения вопроса исключает цену, выплачиваемую за передаваемое под выплату ренты имущество, из числа существенных условий рассматриваемого договора.

В самом ГК названо существенным, а значит таким, без согласования которого договор не считается заключенным, условие, закрепляющее обязанность плательщика в случаях, когда речь идет о передаче под выплату ренты денежной суммы или иного движимого имущества, предоставить определенные получателю ренты (п. 2 ст. 587 ГК).

Правовое регулирование договора ренты

С учетом внутренней классификации разновидностей договора ренты к каждой из них должны применяться нормы о его соответствующем виде (подвиде), а при их недостаточности - "Общие положения о ренте и пожизненном содержании с иждивением" (§ 1 гл. 33 ГК).

Помимо этого, отношения, связанные с передачей имущества под выплату ренты, с учетом прямых указаний, содержащихся в п. 2 ст. 585 ГК, регулируются правилами о купле-продаже - при возмездной передаче имущества в собственность плательщику ренты либо о дарении - если передача такого имущества совершалась безвозмездно. И теми и другими нормами руководствуются, когда иное не установлено правилами о договоре ренты вообще, отдельных ее видов (подвидов) в частности, а равно не противоречит существу самого договора ренты. Так, из норм о купле-продаже могут быть указаны в числе подлежащих применению те, в которых предусмотрены момент перехода риска случайной гибели передаваемого имущества (ст. 459 ГК), обязанность передать вещь свободной от прав третьих лиц (ст. 460 ГК), обязанности сторон при предъявлении третьим лицом иска об изъятии у покупателя переданной ему вещи (ст. 462 ГК).

Среди субсидиарно применяемых норм о дарении могут быть выделены, в частности, ст. 580 ГК (о последствиях причинения вреда, вызванного недостатком подаренной вещи) и п. 2 ст. 576 (о передаче в дар имущества, находящегося в общей совместной собственности). При этом применительно к дарению во всяком случае исключается возможность использования любых статей, относящихся к консенсуальному договору дарения (т.е. такому, который предусматривает обязательство передать другому лицу вещь в виде дара в собственность). Это связано с отмеченным уже выше реальным характером договора ренты.

Стороны в договоре ренты

В определении рассматриваемого договора, равно как и в других статьях § 1 гл. 33 ГК ("Общие положения о ренте и пожизненном содержании с иждивением"), отсутствуют какие-либо указания, ограничивающие участие в данном договоре отдельных субъектов гражданского права. Такие ограничения установлены применительно к отдельным видам (подвидам) договора ренты. При этом все подобные ограничения относятся только к одной стороне - получателю ренты .

Что же касается плательщиков ренты, то таковыми могут стать

любые граждане,
коммерческие или некоммерческие организации,

заинтересованные в приобретении имущества, предлагаемого получателем ренты, и способные выполнить императивные требования, предъявляемые законом к содержанию договора ренты и обеспечению ее выплаты.

Содержание договора ренты и ответственность за его нарушение

В любом рассматриваемом договоре в его содержание входит обязанность плательщика платить ренту, т.е. выплачивать ее в указанном договором порядке и размере. Эта общая норма конкретизируется применительно к особенностям каждого из видов (подвидов) договора ренты.

Общие положения о договоре ренты не включают на этот счет специальных указаний. Предусмотренное в § 1 гл. 33 ГК регулирование относится главным образом к способам обеспечения прав получателя ренты. Первый из таких способов связан с тем, что рента обременяет возникшее у плательщика право собственности на полученное им под выплату ренты имущество. Подобно другим обременениям и это обладает общим для вещного права признаком: следованием за вещью .

При этом установлена дополнительная гарантия для получателя ренты в случаях, когда плательщик ренты отчуждает переданное ему в собственность получателем недвижимое имущество (в качестве примера в ГК выделяются земельные участки, предприятия, здания, сооружения) - перед получателем ренты появляются сразу два должника:

тот, кто приобрел обремененную рентой недвижимость у ее плательщика,
сам плательщик - лицо, заключившее договор с получателем ренты (п. 2 ст. 586 ГК).

Подробнее

В виде общего правила предполагается, что ответственность первоначального плательщика перед получателем ренты по отношению к приобретателю обремененного рентой имущества является субсидиарной в том смысле, как это предусмотрено ст. 399 ГК. Имеется в виду обязательность предварительного заявления требования основному должнику (в данном случае - приобретателю) о возврате переданного под выплату ренты недвижимого имущества с тем, что впоследствии - при отказе удовлетворить это требование либо неполучении ответа на предъявленное требование в разумный срок - получатель ренты приобретает возможность обращения с таким же требованием к субсидиарному должнику (плательщику, заключившему в свое время договор ренты).

Первоначальный плательщик может нести и солидарную ответственность с лицом, которому передана вещь. Такую возможность предусматривает п. 2 ст. 586 ГК со ссылкой на "договор". Пункт 2 ст. 586 ГК не уточняет, правда, о каком договоре идет речь. Но, очевидно, имеется в виду договор ренты. Это объясняется тем, что и при солидарной, и при субсидиарной ответственности у получателя ренты в подобных случаях все равно будут те же два упомянутых выше должника. При этом в зависимости от обстоятельств кто-нибудь из них или оба должника вместе в какой-либо части понесут в полном объеме ответственность перед получателем ренты.

В то же время интересы последнего, как и любого иного кредитора, оказываются гарантированными в большей степени при солидарной ответственности содолжников. Этот свой интерес получатель ренты и обеспечивает, заранее закрепляя в договоре ренты на случай продажи соответствующего имущества солидарную ответственность продавца (плательщика ренты) и покупателя.

Однако при определенных условиях форма ответственности может устанавливаться и без участия должников. Имеется в виду, что солидарная ответственность первого и последнего приобретателя имущества, переданного в виде платы, может возникнуть, в частности, в ситуации, предусмотренной п. 3 ст. 60 ГК для случаев реорганизации юридического лица - плательщика ренты. Мы говорим о ситуации, при которой разделительный баланс не дает возможности определить правопреемника в обязательстве выплачивать ренту.

Особые гарантии предусмотрены для защиты интересов получателя ренты, учитывая при этом, помимо прочего, что им было передано для выплаты ренты определенное имущество.

Прежде всего, речь идет о передаче под выплату ренты недвижимого имущества (земельного участка, здания и т.п.). В силу п. 1 ст. 587 ГК у такого получателя ренты без всякого договора на этот счет, в силу самого закона возникает на указанное имущество залоговое право. Тем самым складывается ситуация, предусмотренная абз. 2 п. 3 ст. 334 ГК.

Во всех случаях, когда под выплату ренты переданы денежная сумма или иное движимое имущество, в договор ренты должно быть внесено условие, которое предусматривает

либо использование определенного способа обеспечения исполнения обязательства (имеются в виду неустойка, залог, удержание имущества должника, поручительство, банковская гарантия, задаток или другой способ, предусмотренный в законе или договоре),
либо страхование в пользу получателя ренты риска ответственности за неисполнение или ненадлежащее исполнение обязательства выплатить ренту.

Придавая особое значение данному договорному условию, ГК (ст. 587) признает его существенным , а это означает, что при отсутствии указанного условия договор не будет считаться заключенным.

Подробнее

Отметим здесь также, что если при залоге недвижимости, принадлежащей получателю ренты, именно залоговое (ипотечное) право возникает непосредственно из закона, то в отношении движимости (например, при передаче какой-либо драгоценности плательщику ренты) получатель вправе использовать любой способ обеспечения исполнения и только в этом числе залог. В отличие от ипотеки в данном случае речь пойдет об обычном залоге, который возникает из договора и соответственно подчиняется требованиям ст. 339 ГК к форме договора о залоге и кругу его существенных условий.

Правила о залоге позволяют и еще в одном смысле обеспечивать интересы получателя ренты. Имеется в виду предусмотренное ст. 604 ГК запрещение плательщику ренты сдавать недвижимое имущество, переданное в обеспечение пожизненного содержания с иждивением, в залог, не имея на то согласия получателя ренты.

Возможен, наконец, вариант, при котором существенное условие, о котором шла речь (т.е. условие об определенном способе обеспечения или о страховании), включается в договор и тем самым только в этом случае, при наличии других существенных условий, он должен считаться заключенным. Однако плательщик ренты признается не исполнившим обязанности, указанные в этом условии (передать задаток, предоставить банковскую гарантию, осуществить страхование указанных рисков и т.п.), тогда, когда имущество, переданное в обеспечение плательщику ренты, окажется утраченным или его состояние ухудшится, притом даже в случае, если все это произойдет вследствие обстоятельств, за которые получатель ренты не отвечает.

При просрочке исполнения обязательства по выплате ренты плательщиком с него взыскиваются проценты в установленном договором размере. В качестве варианта на случай отсутствия в договоре указаний относительно размера процентов взысканию в соответствии со ст. 588 ГК подлежат проценты, предусмотренные в ст. 395 ГК. Имеется в виду учетная ставка банковского процента. И здесь следует говорить не о неустойке, а об оплате пользования чужими средствами плательщиком ренты. По этой причине, несмотря на название ст. 588 ГК - "Ответственность за просрочку выплаты ренты", нормы об ответственности, в частности об основаниях ее наступления, в данном случае не действуют. А значит, обязанность уплатить проценты в указанном в п. 1 ст. 395 ГК размере наступает в силу самого факта несвоевременной уплаты ренты. В таком случае речь идет не об ответственности, а о долге. Приведенный вывод следует и из п. 4 Постановления Пленума Верховного Суда РФ и Пленума Высшего Арбитражного Суда РФ от 8 октября 1998 г. N 13/14 "О практике применения положений Гражданского кодекса Российской Федерации о процентах за пользование чужими денежными средствами". Постановление разграничивает требование об уплате процентов за пользование денежными средствами, предоставленными в качестве займа или коммерческого кредита, и основанное непосредственно на п. 1 ст. 395 ГК требование, существо которого составляет применение ответственности за неисполнение или просрочку исполнения денежного обязательства.

Новая редакция Ст. 583 ГК РФ

1. По договору ренты одна сторона (получатель ренты) передает другой стороне (плательщику ренты) в собственность имущество, а плательщик ренты обязуется в обмен на полученное имущество периодически выплачивать получателю ренту в виде определенной денежной суммы либо предоставления средств на его содержание в иной форме.

2. По договору ренты допускается установление обязанности выплачивать ренту бессрочно (постоянная рента) или на срок жизни получателя ренты (пожизненная рента). Пожизненная рента может быть установлена на условиях пожизненного содержания гражданина с иждивением.

Комментарий к Ст. 583 ГК РФ

1. Значение. Исторически договор ренты являлся конструкцией, позволявшей вплоть до начала XX в. решать средствами гражданского права проблемы еще не существовавшего социального (в первую очередь пенсионного) обеспечения. В настоящее время договор ренты продолжает сохранять свое значение в качестве дополнительного и альтернативного источника получения средств на содержание в первую очередь граждан. Особенности юридической конструкции договора ренты не позволяют говорить об извлечении прибыли из своего имущества, о "стрижке купонов" и т.п., поскольку непременным условием является передача получателем ренты своего имущества в собственность плательщику ренты.

2. Характеристика. Договор ренты:

Возмездный;

Реальный;

Односторонне обязывающий.

3. Особенности договора ренты.

3.1. Отграничение от других договоров. Договор ренты относится к группе договоров, предусматривающих отчуждение имущества (т.е. договоров, направленных на перенесение права собственности на имущество).

От дарения его резко отличает возмездность отчуждения. Основное отличие от купли-продажи и мены заключается в характере встречного удовлетворения, предоставляемого получателю ренты. Общий объем причитающихся получателю ренты платежей является неопределенным, поскольку обязательство выплачивать ренту действует либо бессрочно, либо на срок жизни получателя. С этой точки зрения договоры ренты являются алеаторными (рисковыми).

С.А.Хохлов

Договор ренты сопряжен с риском того, что размер рентных платежей окажется больше или, напротив, меньше стоимости отчужденного под выплату ренты имущества. Поэтому противоречило бы самой сути рассматриваемого договора введение в него условия о том, что общий размер рентных платежей, который может быть выплачен получателю ренты, ограничивается стоимостью переданного имущества.

А.П.Сергеев

3.2. Срок. Отличительной чертой всех разновидностей договора ренты является неопределенность срока, на который заключен договор. Данная неопределенность общего срока обусловила повышенное внимание законодателя к установлению периодичности выплаты ренты (см. ст. ст. 591 и 598 ГК РФ).

Различия общего срока договора обусловливают различия видов ренты: постоянной или пожизненной (п. 2 комментируемой статьи).

3.3. Субъекты. Плательщиком ренты может быть любое лицо. Получателем ренты может быть гражданин (пожизненная рента) или гражданин и определенные некоммерческие организации (постоянная рента).

Не могут быть получателями ренты коммерческие организации. По своей сути они должны участвовать в обороте имущества, а не существовать в качестве рантье, живущего на доход, в создание которого он не вовлечен.

С.А.Хохлов

3.4. Предметом договора является, во-первых, имущество, отчуждаемое плательщику ренты, и, во-вторых, разнообразное иное имущество (благо), передаваемое в виде ренты ее получателю (ст. ст. 590, 597, 602 ГК РФ). Под выплату ренты может быть отчуждено любое оборотоспособное имущество (включая деньги, о чем прямо упомянуто в п. 2 ст. 587 ГК РФ).

Нет препятствий признать возможность отчуждения под выплату ренты денег (из анализа п. 2 ст. 585 ГК следует, что деньги могут отчуждаться только безвозмездно). Ничего противоречащего сущности рентных отношений в этом нет. Возможность установления ренты в обмен на денежную сумму предусмотрена, например, в ст. 1968 французского Гражданского кодекса. Зарубежным правопорядкам известна также конструкция государственных ценных рентных бумаг, приобретаемых, понятно, за деньги.

Особенности предмета обусловили выделение в отдельный вид договора ренты договор пожизненного содержания с иждивением (п. 1 ст. 601 ГК РФ).

3.5. Гарантии стабильности рентных отношений. Длительность и рисковый характер договора обусловили следующие особенности договора, направленные на защиту прав получателя ренты:

а) повышенные требования к форме договора (ст. 584 ГК РФ);

б) требования к обеспечению обязательства плательщика ренты (ст. 587 ГК РФ);

в) своеобразные последствия риска случайной гибели имущества, переданного под выплату ренты (ст. ст. 595 и 600 ГК РФ);

г) придание праву получателя ренты в отдельных случаях характера вещного права (ст. 586 ГК РФ).

3.6. Прекращение договора.

Сущность договора ренты не предусматривает возможности прекратить обязательство плательщика ренты исполнением. Нормальным способом прекращения договора является прекращение лица - получателя ренты: смерть физического лица при пожизненной ренте и переход прав получателя ренты к лицу, которое не может выступать ее получателем.

А.П.Сергеев

Отличительной чертой прекращения рентных отношений является и то, что законодатель с легкостью допускает для плательщика постоянной ренты возможность в одностороннем порядке отказаться от исполнения своих обязательств (ст. 592 ГК РФ), а для получателя всякой ренты - возможность требовать расторжения договора (ст. 593, ст. 599, п. 2 ст. 605 ГК РФ). Эти правомочия сторон являются противовесом принципиальной неопределенности срока договора.

Другой комментарий к Ст. 583 Гражданского кодекса Российской Федерации

1. Понятие договора ренты сформулировано в п. 1 комментируемой статьи. Как следует из этой нормы, договором ренты признается договор, по которому одна сторона, именуемая получателем ренты, передает другой стороне - плательщику ренты в собственность имущество, а плательщик ренты обязуется в обмен на полученное имущество периодически выплачивать получателю ренту в виде определенной денежной суммы либо предоставлять средства на его содержание в иной форме.

Российское гражданское законодательство (п. 2 ст. 583 ГК РФ) предусматривает два вида договора ренты: договор постоянной ренты, т.е. договор, по которому устанавливается обязанность плательщика ренты выплачивать ее бессрочно, и договор пожизненной ренты, предусматривающий обязанность выплаты ренты в течение срока жизни ее получателя. Специальным подвидом договора пожизненной ренты является договор пожизненного содержания с иждивением.

Хотя договор ренты с точки зрения терминологии является новым для российского гражданского законодательства, одна из его разновидностей - договор пожизненного содержания с иждивением - была в основных чертах закреплена в ст. 253, 254 ГК РСФСР 1964 г. в виде договора купли-продажи жилого дома с условием пожизненного содержания продавца.

2. Как следует из определения договора ренты, он реальный, возмездный и односторонне обязывающий. Стороны договора ренты - получатель ренты и плательщик ренты. Плательщиком ренты может быть любое лицо в соответствии с его правоспособностью, а получателем - только гражданин или некоммерческая организация.

3. Договор ренты относится к группе договоров, предусматривающих отчуждение имущества, и в этом его сходство с договорами купли-продажи, мены и дарения. В то же время от договора дарения договор ренты отличается возмездностью отчуждения имущества. Что касается отличия договора ренты от договоров купли-продажи и мены, то здесь основное различие состоит в отсутствии в договоре ренты заранее определенного сторонами или определяемого по правилам п. 3 ст. 424 ГК эквивалента отчуждаемого имущества.

4. Предметом договора ренты может быть любое имущество, как движимое, так и недвижимое, переданное под выплату ренты. Под рентой понимается определенная денежная сумма либо иное имущественное предоставление, предназначенное для содержания получателя ренты.

Существенное условие любого вида договора ренты - условие о денежном размере ренты (п. 1 ст. 590, п. 1 ст. 597, п. 2 ст. 602 ГК РФ). Если под выплату ренты отчуждается движимое имущество, то существенное условие такого договора сводится к обязанности плательщика ренты предоставить обеспечение исполнения его обязательств либо застраховать в пользу получателя ренты риск ответственности за их неисполнение либо ненадлежащее исполнение (п. 2 ст. 587 ГК РФ).

‹ § 1 ГК РФ. Общие положения о ренте и пожизненном содержании с иждивением
Вверх

Комментарии к ст. 583 ГК РФ

1. Комментируемая статья дает определение договора ренты, устанавливая его виды. Согласно п. 1 указанной статьи сторонами ренты выступают плательщик и получатель ренты. Плательщиками могут быть любые лица, физические или юридические, за исключение недееспособных или ограниченно дееспособных. Сторона-получатель ренты определяется в соответствии с видом ренты.

2. Пункт 2 устанавливает следующие виды ренты:

Постоянная рента;

Пожизненная рента.

Постоянная рента по определению является непрерывной, срок платежа по которой не ограничен.

Пожизненная рента заключается на срок жизни получателя ренты. Пожизненная рента может содержать условие пожизненного содержания гражданина с иждивением.

Субъектом-получателем постоянной ренты может быть как физическое, так и юридическое лицо. Но не любое юридическое лицо, а только некоммерческая организация. При этом заключение постоянной ренты не должно противоречить закону и соответствовать целям деятельности организации. Субъектом-получателем пожизненной ренты может быть только физическое лицо - гражданин.

3. Предметом договора ренты может выступать любое имущество.

Рента ГК РФ - договор пожизненного содержания с иждивением, или ренты гражданский кодекс российской федерации описывает в главе 33, ст. 583, п. 1. Одна сторона, получатель, передает жилье, другая - плательщик ренты. ГК РФ содержит общие положения о ренте, сторонах сделки, особенностях договора в 2019 год. Какие подводные камни скрывает рента, как не нарваться на мошенников?

Из всех сделок с недвижимостью рента является самым подходящим вариантом для одиноких пожилых людей. Она позволяет провести остаток своих дней на иждивении рентоплательщика, у которого в свою очередь появляется редкий шанс получить квартиру дешевле, чем на рынке.

(кликните, чтобы открыть)

Что такое рента?

Говоря о ренте по ГК РФ, имеют в виду регулярный дополнительный доход, с коммерческими видами деятельности не связанный. Один собственник отдает свое имущество другому за установленные условиями договора ренты денежные поступления, услуги либо и то и другое вместе. Действует соглашение о ренте, пока не будет выплачена вся стоимость имущества переданного под выплату или до момента смерти его прежнего хозяина. Если предметом соглашения о ренте выступает квартира, то старый владелец вправе оставаться прописанным и жить на бывшей своей жилплощади до последнего дня жизни получателя ренты. Он отдает имущество а плательщик ренты компенсирует эту «щедрость» рассроченными платежами, уходом и заботой, толерантностью к старческим причудам благодетеля.

Рентное соглашение - сделка возмездная. А потому кардинально отличается от дарения. При бесплатной передаче жилого помещения рентоплательщику надо выплачивать ренту регулярными платежами, при передаче имущества в собственность за деньги он сначала вносит от десяти до тридцати процентов стоимости жилья разовым платежом, а потом расплачивается ежемесячно до момента упокоения иждивенца (ст.585 ГК).

Постоянную ренту можно прервать выкупом со стороны плательщика (допустим, когда у него внезапно появились деньги, чтобы рассчитаться полностью) или после случайного уничтожения жилья, за которое рента выплачивалась. Пожизненную ренту прекращает смерть рентополучателя или процедура расторжения договора, инициированная иждивенцем по ряду причин (ст.599 , ГК).

Получается, что заранее спрогнозировать вероятность получения квартиры в ренту по цене, адекватной денежным затратам, нельзя. Рентоплательщик всегда в зоне риска. При этом и рентополучатель не может знать, как будут протекать партнерские отношения с плательщиком ренты и какую выгоду в результате он получит (см. ст. 592 ГК). Это доказывает алеаторность рентного соглашения, то есть рискованность сделки, сильную зависимость от обстоятельств, которые могут сложиться не так, как планировалось изначально.

И в этом кроется главное отличие договора ренты от купчей в рассрочку (ст.489 ГКРФ). Цена при передаче имущества по купчей известна уже до стадии обсуждения условий сделки. У приобретателя имущества есть уверенность: больше того, что прописано в документе, он не заплатит. Он отдает деньги и получает «товар». Обязательства исполнены, сделка завершена. Применительно к ренте такого сделать нельзя. Обязательство при получении имущества в собственность по рентному соглашению будет довлеть над плательщиком постоянно, пока не будет выплачен последний рубль или не произойдут иные обстоятельства.

Стоит сказать, что соглашение о постоянной ренте может содержать предельное значение выкупной цены. Причем оно с учетом уже сделанных платежей не превысит рыночной стоимости жилья (п.1 ст.594 ГК). Такое соглашение теряет признаки алеаторности, т.е. зависимости от того, как в будущем ляжет карта.

Ренту нельзя сравнивать и с завещательными распоряжениями. Излагая последнюю волю на листе бумаги, соотечественник решает дальнейшую судьбу своего добра, накопленного за долгую жизнь. Но до своего последнего дня он остается владельцем своих домов, заводов и пароходов. Может в любой момент, никого не оповещая, изменить условия, переписать на другого наследника, уничтожить завещание, написать новое. Рентополучатель же снимает с себя бремя собственности сразу после регистрации в Росреестре и перекладывает его на плательщика ренты.

Условия для оформления соглашения о ренте

Несмотря на выгодное предложение для обеих сторон сделки, договор ренты по ГК имеет немало подводных камней, которые нужно учитывать при его составлении. Иначе плательщик может остаться без заветного жилья, а рентополучатель отправиться на тот свет с посторонней помощью. Не секрет, что мошенников как среди плательщиков ренты, так и среди получателей ее хватает. Мало того, можно попасть на деньги, обратившись за помощью в агентство недвижимости, которое может обстряпать дельце таким образом, что большую часть денег плательщика будет присваивать себе.

Требования к участникам соглашения

Рентополучателем по новеллам Гражданского кодекса разрешается стать практически любому соотечественнику. Возраст и состояние физического здоровья роли не играют. Понятно, сюда не относятся сограждане, имеющие официально присвоенный экспертной медкомиссией статус недееспособного.

Отдать плательщику ренты жилье недееспособного может его представитель по закону, однако без разрешения опекунского совета сделать это не удастся даже ему (ст.37 ГКРФ).

Рентополучателями могут быть и одновременно несколько лиц, к примеру, пожилые супруги, решившие доверить свое собственное жилье любому, кто гарантирует им комфортную старость до последней минуты жизни получателя. Рента делится на них в равных долях. Поскольку квартира их совместная собственность, в случае смерти одного из них доля покойного выплачивается оставшемуся в живых.

Плательщиками же ренты разрешено стать как простым россиянам, так и коммерсантам, правда, только при условии, что устав организации, которую они представляют, содержит указание на подобную деятельность. Так, в роли приобретателя имущества по ренте может оказаться сосед одинокого старика по лестничной площадке, желающий расширить свой имущественный метраж за счет жилья, расположенного за стенкой. И бегать ухаживать далеко не нужно, идеальные условия. Плательщиком может стать и частная организация, предоставляющая в обмен на квартиры одиноким старикам полный соцпакет, начиная от лекарств, продуктов и сиделки и заканчивая ритуальными услугами на похоронах.

Требования к жилплощади

Имуществом в нашей стране может владеть как один человек (полная собственность), так и несколько совладельцев (совместная или долевая).
Ст.246 ГКРФ обязывает распоряжаться общей квартирой кому-то одному только после получения нотариально удостоверенного согласия от других совладельцев. Причем, если предстоит заключать возмездную сделку, остальные владельцы имеют преимущество перед остальными соотечественниками (ст.250 ГКРФ), если же заключается безвозмездная сделка (дарение) такого преимущества у совладельцев нет. Говоря проще: хотите продать совместное имущество - первым покупателем в очереди всегда стоит совладелец. При дарении такого ограничения нет.

Но рента, по букве закона, может быть возмездной - постоянная, или бессрочная и не подразумевать прямой возмездности для старика - его содержание и иждивение. Заключая соглашение о ренте, надо эти нюансы учитывать.

Бессрочная рента потребует:

сначала предложить стать плательщиками ренты другим совладельцам, не на словах, а письменно, изложив на бумаге условия ренты, в том числе стоимость.
Если они в течение месяца не согласятся оформить соглашение на себя, можно в качестве плательщика ренты привлекать человека со стороны;
лучший вариант - провести процедуру выделения своей доли в совместном имуществе (по согласию с остальными совладельцами или по суду), разумеется, если выдел в натуре вообще применительно к конкретной жилплощади возможен. Чтобы передать по соглашению о ренте долю, ни у кого разрешения спрашивать не надо.

Договор ренты с пожизненным содержанием по ГК РФ предварительного получения согласия остальных хозяев не требует. Выплачивать ренту бессрочно, значит вносить определенные суммы на счет получателя или передавать лично до тех пор, пока не покроется вся сумма, обозначенная в договоре.

Поэтапная процедура заключения сделки

Отчуждение имущества по соглашению о ренте только подписанием бумаги не ограничивается, процесс состоит из нескольких этапов:

Сначала собираются все необходимые документы, в том числе подтверждающие дееспособность участников соглашения.
Составление соглашения, желательно с участием компетентного юриста, специализирующегося именно на проблематике имущественных правоотношений.
Составленную бумагу несут на удостоверение в ближайшую по месту прописки рентополучателя нотариальную контору. Нотариус выверит соглашение по существующим юридическим лекалам и если у него не будет замечаний, заверит документ.
С удостоверенным нотариально соглашением о ренте участники сделки отправляются в департамент Росреестра либо в офис «Моих документов» (второе название МФЦ). Это необходимый, заключительный этап, без которого сделка не сможет считаться завершенной.

Предварительный сбор документов

Бумаги, которые потребуются обязательно (нотариус может применительно к конкретной ситуации попросить принести и другие бумаги):

гражданские паспорта участников рентного соглашения;
выписка из ЕГРН или св-во о праве собственности на передаваемую по соглашению о ренте жилплощадь;
письменное согласие жены (мужа), если речь идет о квартире, приобретенной супругами в официальном браке, то есть совместном имуществе (бумага заверяется у нотариуса);
письменное уведомление совладельцев (если совместная собственность) о желании передать свою часть жилья по соглашению о ренте;
доверенность на осуществление сделки (по необходимости);
судебное решение о признании гражданина недееспособным (если имущественный вопрос в интересах недееспособного решает его опекун);
справка о всех соотечественниках, прописанных на жилплощади, которая передается по соглашению о ренте.

Составление соглашения: существенные и дополнительные условия

В каждом соглашении (рента, дарственная, купчая и пр.) излагаются обязательные (существенные) условия, которые буква закона требует оговаривать, и дополнительные, принятые безоговорочно обоими участниками сделки.
К существенным условиям относятся:

представление участников сделки (паспортные данные);
предмет соглашения (передача в ренту жилого помещения, или, по-научному, отчуждение имущества);
размер ежемесячной ренты и (или) содержания (не менее МРОТа, установленного властями в регионе, либо по стране, если региональный размер не установлен);
вид недвижимого имущества, передаваемого по соглашению, подробное его описание (адрес местонахождения, этаж, общий и полезный метраж, прочие характеристики);
сроки получения определенной денежной компенсации от плательщика (периодичность платежей и дата);
подробный список оказываемых рентополучателю плательщиком услуг (пожизненное содержание);
условия, при которых начнется процедура расторжения соглашения;
стоимость выкупа ренты при возможном расторжении договора;
ответственность за сохранность жилплощади, возлагаемая как на плательщика, так и на рентополучателя.

Примеры дополнительных условий соглашения:

описание, в каком порядке иждивенца будет посещать нанятая плательщиком сиделка или сам плательщик;
как экстренно вызвать плательщика;
когда и как убирать квартиру, проводить текущие ремонтные работы;
перечень дополнительных услуг, если пожилой человек заболеет (визиты к врачу или вызов их на дом, услуги медсестры, посещение в стационаре и пр.);
описание ритуальных услуг, которые возьмет на себя плательщик в случае похорон.

Участники сделки обговаривают все нюансы новых правоотношений. Торопиться не стоит, рента требует скрупулезного подхода к деталям. Даже если плательщиком станет близкий человек, полагаться на доверительные с ним отношения не стоит. Ведь после подписания соглашения все может измениться.

Важно
Бумага составляется в нескольких экземплярах, обычно в четырех: по одному сторонам соглашения, третий останется в архиве у нотариуса, и четвертый возьмут себе сотрудники Росреестра.

Нотариальное заверение соглашения

Составленное соглашение (в 4 экз.) участники сделки относят нотариальному клерку по месту нахождения предмета соглашения, т.е. квартиры. Потребуется заплатить госпошлину - 0,5% от стоимости ренты, минимально 300 руб, максимально — 20 000 (п.5 ч.1 ст.333.24 НКРФ).
Кроме соглашения, обязательны следующие бумаги:

документ, свидетельствующий о праве собственности на передаваемое в ренту жилье;
справку о стоимости жилплощади по кадастру;
справку о количестве прописанных граждан на передаваемой в ренту жилой площади;
копию финансового лицевого счёта;
технический план квартиры;
копию кадастрового паспорта; выписку из ЕГРН, подтверждающую отсутствие обременений на отдаваемую в ренту квартиру.

Любая индивидуальная ситуация, отличная от стандартных случаев, однозначно потребует принести в нотариат дополнительные справки от каждого из участников сделки. К этому следует быть готовым изначально.

Клерк запросто откажется удостоверять соглашение о ренте, когда:

в него внесены пункты, несовместимые с нормами российского законодательства.
стороны пришли к «чужому» нотариусу: дело в том, что каждый клерк обслуживает определенную территорию. Поэтому чтобы заверить соглашение о сделке с недвижимостью, следует идти в «местный» нотариат, работающий с адресом, где расположена отчуждаемая квартира;
засвидетельствовать сделку пришли люди в неадекватном состоянии (пьяные, обкуренные, больные на голову или вставшие не с той ноги) или доверенные лица, не захватившие с собой своих доверенностей;
сделка, которую заключает юрлицо, не соответствует уставу и локальным актам этой компании;
факты, содержащиеся в принесенных документах, сомнительны: стороны набрались наглости явиться с подделанными, просрочившимися, откровенно испорченными бумагами.
отказав в обслуживании, клерк обязан выписать соответствующее постановление в десятидневный срок. Поэтому следует при отказе настоять на получении от него письменного объяснения, где будут указаны причины и разъяснен порядок обжалования отказа.

Регистрация прав собственности в Росреестре

Обязательный этап регистрации соглашения о ренте в Росреестре можно пройти тремя путями:

прибыть в департамент Росреестра обоим участникам лично, отдать все принесенные бумаги и написать заявление о перерегистрации права на плательщика ренты;
зайти в ближайший офис МФЦ (здесь служащие окажут помощь в написании заявления, проверят документы на соответствие букве закона, некоторые справки могут оформить на месте, например, выписку из долмовой книги);
при наличии квалифицированной электронной подписи можно решить вопрос на портале Госуслуг.

Документы для регистрации в Росреестре

Соглашение о пожизненной ренте, нотариально удостоверенное, надо сопроводить следующими бумагами:

заявлением на государственную регистрацию пожизненной ренты;
гражданскими паспортами участников в оригиналах и копиях;
письменными и заверенными нотариусом согласиями жен (мужей) обеих сторон на передачу квартиры в ренту и, соответственно, ее получение;
правоустанавливающими документами;
копиями лицевых банковских счетов и выписки из домовой книги на имя рентополучателя;
справкой о стоимости квартиры;
кадастровым паспортом с экспликацией;
оплаченной квитанцией госпошлины, в 2019 году она составляет 2000 рублей.

П.1 ст.551 ГКРФ позволяет плательщику пожизненной ренты считать себя собственником жилья рентополучателя исключительно после факта перерегистрации на него имущественных прав. Если соглашение подписано, заверено нотариально, но в Росреестре не зафиксировано, оно не будет считаться заключенным и будет аннулировано судом.

Пример необходимости госрегистрации соглашения

Пенсионерка Ш. (собственник квартиры) и гражданка Т. (плательщик ренты) заключили соглашение о пожизненном содержании с иждивением. В нотариальной конторе заверили, но в Росреестре сделка отмечена не была.
Через полгода Ш. Скончалась. Ее племянник, являясь единственным наследником, оспорил сделку в суде.
Плательщик ренты Т. подала встречное заявление, в котором объясняла отсутствие росреестровской регистрации тем, что не успели по уважительной причине - рентополучатель умерла. Райсуд признал правоту плательщика ренты, так как соглашение было удостоверено нотариально. Однако настойчивый племянник подал иск на аппеляцию. Областной суд согласился с решением коллег. Но племянник не сдался и дошел до Верховного суда. Моментом заключения соглашения, которое по закону должно пройти госрегистрацию, считается как раз момент проведения регистрации в Росреестре (п.3 ст.433 ГК), нотариальное заверение не делает сделку заключенной. Так как договор пожизненного содержания с иждивением по ГК подлежит обязательной госрегистрации, то правоотношения у участников сделки могут возникать только с этого момента. ВС РФ отменил решение нижестоящих судов и вернул квартиру племяннику скончавшегося рентополучателя. Комментарии излишни.

Во сколько обойдется оформить ренту?

Траты складываются из нескольких составляющих, и не все из них характеризуются строго фиксированным размером. В разных районах РФ оформление ренты обойдётся в различные суммы:

составление контракта у юриста (от трёх до пяти и более тысяч рублей);
оформление или обновление выписки из Росреестра. Если собственность на квартиру ранее была зарегистрирована, — 400р. В базе Росреестра отсутствуют сведения о квартире и ее собственнике? Придется платить за всю регистрационную процедуру, включая пошлину;
обязательное заверение в нотариате. Каждая контора назначает свою сумму. Услуги оцениваются в 0,5% от кадастровой цены квартиры, однако не больше 20000 р. Её уменьшат вдвое, если сделка происходит между инвалидами I-II групп и представлены документальные подтверждения этому факту;
услуги врача, который подтвердит дееспособность участников прямо во время подписания договора, либо соответствующую справку надо будет тоже оплатить;
госпошлина за регистрацию нового владельца недвижимости с обременением — 2000р.

Как выплачивается рента?

Рента и пожизненное содержание гражданина выплачиваются безналичными или наличными деньгами, как правило, раз в месяц, пока прежний владелец не умрет. Сколько именно, обязательно прописывают в контракте, но не меньше прожиточного минимума в регионе. Если он не установлен, берется значение этой величины по стране. К нему и привязывается сумма выплат. Вырос минимум - вырастет и платеж по ренте. Недвижимость пострадала или уничтожена в силу трагических обстоятельств? Это не избавляет от исполнения обязательств по ренте (ст.600 ГКРФ).

Просрочка платежей включает проценты, к размеру которых применяются правила ст.395 ГКРФ . Ст.588 настоящего кодекса разрешает участникам сделки самим прописывать размер неустойки в соглашении о ренте.

Условия денежных поступлений по ренте излагаются в рентном соглашении. Это может быть:

перевод на банковский счет;
почтовый перевод;
передача наличных под официальную расписку;
перевод через депозит нотариуса, когда «квартирант» не берет денег от «покровителя», пытаясь сшельмовать и расторгнуть сделку по надуманным причинам.

Надо ли платить НДФЛ рентополучателю?

Налоги на полученный доход, составляющие в нашей стране тринадцать процентов от заработанных сумм, придется платить рентополучателю. Однако существует налоговая льгота - имущественный вычет, если не нарушаются условия п. 2 ст.220 НКРФ . Пока налоговый период не закончился, этим вычетом можно воспользоваться. Обращаться нужно в территориальный департамент налоговой. Вычет произведут только с суммы дохода, полученного от продажи, в один миллион рублей. С того, что больше этой суммы, вычета не полагается.

Можно ли продать квартиру, обремененную соглашением о ренте?

Плательщик вправе продать (впрочем как и подарить, обменять, сдать в аренду) квартиру, в которой живет рентополучатель. Но, во-первых, только заручившись его согласием на сделку, во-вторых, предоставив ему аналогичное по характеристикам и удобствам другое жилье.
Второй вариант: квартира продается вместе с пожизненным квартирантом на борту, при этом все обязанности плательщика ренты переходят на покупателя.
В любом случае сделка обязательно регистрируется в Росреестре.

Как расторгнуть соглашение о ренте?

Основанием для прекращения партнерских отношений может стать нарушение условий соглашения любой из сторон. Расторгнуть сделку можно двумя способами:

по мирной договоренности плательщика с рентополучателем, с нотариальным подтверждением и дальнейшей перерегистрацией прав на жилье в Росреестре;
по судебному решению.

Заявление подается в райсуд по месту проживания ответчика. Но по причине преклонного возраста и слабого здоровья истца, бумагу разрешается подать и по месту прописки старика. Кроме заявления, прикладываются доказательства по каждому пункту претензий к ответчику (показания свидетелей, обычно соседей, что плательщик редко навещает иждивенца), выпиской с банковского счета, где понятно, что платежи не поступают уже долгое время совсем либо приходят, но с задержкой и в меньших размерах.

Плательщик может подать встречное заявление, если ему есть чем возразить. Доказательства также прилагаются к иску.

Когда выкупают ренту?

Потребовать выкупа пожизненной ренты может только ее получатель, плательщику разрешено требовать выкуп только если оформлено соглашение о постоянной ренте. При этом он должен письменно уведомить контрагента о своем решении за три месяца до прекращения платежей. После выплаты всей суммы выкупа рентополучателю, плательщик освобождается от обязанности платить ренту.

Плательщик может потребовать выкупа:

если получатель постоянной ренты скончался;
если в соглашении прописано, что выкуп при жизни получателя требовать нельзя, то после его кончины, либо по истечении тридцатилетнего срока.

Рентополучатель вправе требовать выкуп ренты, когда:

плательщик не дает денег больше года;
платит нерегулярно и меньшими суммами;
плательщик обанкротился, стал инвалидом, потерял источники дохода;
у квартиры, предмета ренты, в результате продажи появилось несколько совладельцев;
в прочих случаях, которые вписаны в соглашение.

Сколько составит выкупная цена, определяют условия соглашения о ренте. Забыли вписать такой важный пункт? Выкуп составит размер годовой ренты, если при переходе квартиры к плательщику имел место первоначальный платеж (10-30% от стоимости жилья). Если никаких первоначальных платежей не было, то вместе с годовой суммой ренты в выкупную стоимость войдет и среднерыночная цена квартиры.

Признание соглашения о ренте недействительным

Уход из жизни рентополучателя естественным образом завершает все обязательства по соглашению о пожизненной ренте (п.1 ст.605 ГКРФ). Оспаривают соглашение о ренте те, кто рассчитывал унаследовать квартиру покойного, а тут узнал, что жилплощадь «уплыла» по рентному договору.
Главная причина, которую озвучивают наследники судьям - рентополучатель был невменяем, психически болен на момент подписания сделки.

Основания при оспаривании соглашения о ренте:

получатель ренты действовал неосознанно;
находился в заблуждении, в которое его ввели сознательно;
его обманом, насилием, угрозами вынудили подписать бумагу;
кредитор по ренте подписал соглашение будучи недееспособным;
хотел рентой замаскировать совсем другую сделку и др.

Исковая давность при оспаривании составляет двенадцать месяцев со дня упокоения наследодателя. Иск подают в суд, в ведении которого располагается спорная квартира.
Позицию свою истец обязан подтвердить документально:

медицинскими картами, справками, выписками, прочими бумагами из нарко- и психдиспансера;
документами о незаконченном среднем образовании, они подтвердят малограмотность получателя ренты;
материалы о судебных разбирательствах, ответчиком в которых являлся плательщик ренты;
выписки с банковского счета покойного; прочими документами.

Истцу разрешается ходатайствовать о назначении психологической, психиатрической, почерковедческой и пр. экспертиз (ст.79 ГПКРФ). Не возбраняется привести с собой граждан, которые засвидетельствуют обоснованность его претензий.

Госпошлину, которую платит истец, рассчитывают из стоимости спорной квартиры, не ниже инвентаризационной. Так, если цена квартиры, установленная при инвентаризации, составила 400 000 рублей, госпошлина обойдется в десять тысяч четыреста рублей.

Плюсы и минусы соглашения о ренте

Соглашение о ренте теоретически крайне выгодно обоим контрагентам.
Получателю ренты:

одинокий старик получает приличную прибавку к своему пенсиону от государства;
если речь о соглашении ренты с пожизненным иждивением, пожилой человек получает заботу и уход в рамках договора;
старик не хочет оставлять квартиру опостылевшей родне, которая о нем забыла? Рента позволит отдать жилье более достойному кандидату в лице плательщика ренты.

Плательщику ренты:

плательщик ренты может получить свое жилье практически за бесценок (рентополучатель, допустим, умирает через полгода-год после заключения сделки);
получает квартиру, хоть и обремененную рентой, но в свою собственность сразу после регистрации в Росреестре;
если пожилой человек согласен, плательщик может сразу вселиться в квартиру.

Но никто из контрагентов по соглашению о ренте не застрахован от неприятных сюрпризов.

Риски плательщика:

рентополучатель не собирается умирать в ближайшие полвека и плательщику в результате квартира встанет дороже, чем он взял бы ее в ипотеку;
резкое увеличение денежных вливаний на лечение иждивенца, если он вдруг начнет болеть, не переставая;
риск случайного повреждения или уничтожения квартиры по ст.595 ГКРФ ложится на плечи плательщика. От обязанности продолжения платить по рентному соглашению его это не освобождает.
старик может оказаться крайне не сговорчивым, не разрешит плательщику вселиться в квартиру или продать, подарить, обменять ее;
плательщик рискует нарваться на «профессионального» рентополучателя, по сути, мошенника, который, попользовавшись рентой, подает иск в суд о нарушении своих прав плательщиком и отсуживает у него немалую компенсацию.

Риски одинокого пенсионера:

рентополучатель не получит тот доход, на который рассчитывал, если плательщик вдруг скончается;
плательщик может оказаться недобросовестным, задерживать платежи, не исполнять требований сделки по уходу и содержанию;
велика вероятность связаться с преступником, который превратит жизнь рентополучателя в ад или просто убьет его.

Страхование рисков для плательщика и рентополучателя

Подобные сделки заключаются сегодня чаще с привлечением представителя страховой организации. Потому что рента сама по себе — дело, сопряженное с риском как для одного, так и для другого участника. Страховка минимизирует потери, если сделка будет расторгнута:

обязанность плательщика — не уклоняться от исполнения прописанных в соглашении условий. Вину рентоплательщика в сознательном уклонении выполнять условия соглашения доказали? Страховщику придется возместить нанесенный получателю ренты убыток;
рентополучатель неожиданно ушел в мир иной, а квартира по какой-то непредвиденной причине не перешла во владение второго участника сделки? Страховку получит плательщик ренты.

Государственная форма пожизненной ренты

Уже несколько лет как в Москве и Петербурге договор пожизненной ренты по ГК РФ можно оформить не только с частниками, но и с государством. Связываться с государством менее рискованно, чем с неизвестным человеком. Но есть ограничения. Возраст от 75 лет. Соглашения составляются только с одинокими владельцами жилья.

Государство выкупит только целые квартиры, комнату отдать в ренту нельзя; не интересны ему и аварийные дома, жилье с обременением. Пенсионер получает сразу десять процентов от рыночной цены своего жилья. Рента составит два прожиточных минимума.

В отличие от соглашения с физическим лицом, оплачивать ЖКУ старику, отдавшему жилье в ренту стране, придется самому.

Подпишитесь на свежие новости

Комментарий к статье 583 Гражданского Кодекса РФ

2. Пункт 2 устанавливает следующие виды ренты:

Постоянная рента;

Пожизненная рента.

Постоянная рента по определению является непрерывной, срок платежа по которой не ограничен.

3. Предметом договора ренты может выступать любое имущество.

Другой комментарий к статье 583 ГК РФ

1. В коммент. ст., как и в § 1 гл. 33 ГК в целом, говорится о договоре ренты как обобщающем понятии, поскольку данный договор всегда существует в одной из трех разновидностей, а именно в виде постоянной ренты, пожизненной ренты или пожизненного содержания с иждивением. В отличие от купли-продажи, аренды, подряда и многих других договоров договор ренты в чистом виде заключить невозможно. В настоящем параграфе содержатся общие положения, которые характерны для всех видов ренты. В этом смысле теоретически допустимо говорить о ренте как таковой, подразумевая под нею общую юридическую конструкцию, которая лежит в основе всех трех видов рентных договоров.

2. Из определения, закрепленного п. 1 коммент. ст., следует, что договор ренты носит реальный характер, так как помимо придания договору соответствующей формы для его заключения требуется передача имущества плательщику ренты. После передачи имущества получатель ренты не несет по договору никаких обязанностей, обладая лишь правами. Следовательно, договор ренты является односторонним. Возмездность договора обусловлена тем, что имущество передается в обмен на предоставление содержания в виде определенной денежной суммы или в иной форме.

3. Договор ренты принадлежит к числу договоров, направленных на отчуждение имущества, и имеет с ними ряд сходных черт. Одновременно ему присущи и такие признаки, которые свидетельствуют о его самостоятельности в ряду этой группы договоров. Он приводит к установлению между участвующими в нем лицами особых правовых отношений, которые совершенно не свойственны другим договорным гражданско-правовым обязательствам. Их суть заключается в обязанности одного лица периодически предоставлять пожизненное или постоянное содержание другому лицу, для которого оно нередко является единственным или основным источником получения средств к существованию.

4. Возникающие из договора ренты отношения носят длящийся, стабильный характер, а при пожизненном содержании с иждивением - и доверительный характер. Механизм правового регулирования рентных отношений построен с таким расчетом, чтобы поддерживать эти их качества.

Одновременно с этим для ренты характерен признак алеаторности. В отличие, например, от купли-продажи или мены, которые по общему правилу опосредуют акты эквивалентного товарообмена, договор ренты сопряжен с риском того, что размер рентных платежей окажется больше или, наоборот, меньше стоимости отчужденного под выплату ренты имущества. Считается, что, заключая рентный договор, стороны осознают данное обстоятельство и с ним заранее соглашаются. Поэтому противоречило бы самой сути рассматриваемого договора введение в него условия о том, что общий размер рентных платежей, который может быть выплачен получателю ренты, ограничивается стоимостью переданного имущества.

5. Из п. 2 ст. 583 иногда делается вывод, что ГК содержит не три вида ренты, а лишь два - постоянную ренту и пожизненную ренту, разновидностью которой является пожизненное содержание с иждивением. Действительно, формулировка коммент. п. дает к этому основания, но сама структура гл. 33 ГК свидетельствует в пользу существования трех видов ренты. Впрочем, данный вопрос не имеет никакого практического значения. Все виды ренты, совпадая в своих главных чертах, различаются по ряду более частных моментов, связанных, в частности, с формой предоставления содержания, его минимальным размером, сроками предоставления и т.д. При этом различия существуют как между постоянной и пожизненной рентой, с одной стороны, и пожизненным содержанием с иждивением - с другой, так и между пожизненной рентой и пожизненным содержанием с иждивением, с одной стороны, и постоянной рентой - с другой. Особенности, присущие лишь данному виду ренты, характерны в наибольшей степени для пожизненного содержания с иждивением, что связано с доверительным (фидуциарным) характером возникающих при этом отношений.