Доп договор к договору купли продажи. Что такое дополнительное соглашение к договору купли-продажи квартиры? Образец и бланк

Эти правила действуют и для сделок с недвижимостью, причём даже в более жёсткой форме, поскольку в некоторых случаях ФЗ «О государственной регистрации недвижимости» требует ещё и нотариального оформления.

В едином документе стороны оговаривают:

взаимные права и обязанности;
предмет договора;
цену сделки и другие существенные и несущественные (но важные сторонам) условия.

Однако случается, что содержание договора в том виде, как он был уже подписан продавцом и покупателем, стороны не устраивает. И именно тогда приходит черёд составления такого документа, как дополнительное соглашение. Оно представляет собой приложение к договору, являющееся его неотъемлемой частью – без основного договора это соглашение не имеет никакой юридической силы.

Алгоритм процедуры

В том случае, если дополнительное соглашение так меняет условия договора, что требуется изменить объём уже зарегистрированных прав, используется следующая процедура:

Стороны подписывают дополнительное соглашение.
Допсоглашение направляется в Росреестр (напрямую или через МФЦ, почту или портал «Госуслуги»). При этом туда направляется как само соглашение, так и заявление на внесение изменений в ЕГРН, а также документы, подтверждающие основания для внесения такого изменения (если по условиям допсоглашения они требуются).
Оплачивается госпошлина за регистрационные действия.
Вносится изменение в ЕГРН, заявитель получает выписку, содержащую актуальные данные.

ВАЖНО! Надо сказать и про изменения в договор, который подлежит нотариальному заверению. К числу таких договоров купли-продажи жилья относятся те, где квартира находится в долевой собственности (ст. 42 ФЗ «О госрегистрации недвижимости»). В этом случае допсоглашение должно тоже быть заверено у нотариуса.

Стоимость и сроки

Для того, чтобы внести изменения в ЕГРН, необходимо оплатить пошлину в размере, предусмотренном ст. 333.33 НК РФ . Она будет составлять:

для внесения изменения, не связанного с ипотекой – 350 рублей для граждан, 1000 – для юридических лиц;
для ипотеки – 350 рублей во всех случаях.

Сроки внесения изменений определяются ст. 16 ФЗ «О госрегистрации недвижимости» . Они составляют:

7 рабочих дней – если документы прямо подавались в Росреестр.
9 рабочих дней – если документы подавались через МФЦ.
3 рабочих дня – если соглашение регистрировалось нотариально и было подано прямо в Росреестр. При подаче через МФЦ срок – уже 5 дней.
1 день – для нотариальных соглашений, поданных в электронной форме.

Заключение

Закон позволяет изменить с помощью дополнительного соглашения. Однако чтобы изменение оказалось юридически значимым, необходимо соблюдать требования, которые предъявляются к оформлению таких документов.

Для правильного составления дополнительного соглашения к договору купли-продажи квартиры лучше использовать его образец. В этом случае придется затратить намного меньше времени на его составление. А также будет больше шансов, что он будет составлен согласно всем требованиям.

Данный документ составляется не во всех случаях, а только тогда, когда появляется необходимость в дополнении, изменении каких-либо пунктов первичного договора.

Данный документ является неотъемлемой частью договора, и с момента его подписания договор теряет свою самостоятельную юридическую силу без подписанного нового дополнения.

Также бывают ситуации, когда появляется необходимость в расторжении контракта, а основные положения регламентируют эту ситуацию не так, как хотелось обеим сторонам. В этом случае они могут составить дополнительный документ, включив туда положения о расторжении. И после его подписания стороны могут расторгнуть сделку согласно указанным пунктам.

Аналогичным образом могут регулироваться, дополняться, исключаться различные пункты первичного контракта.

Причины

Анализируя российскую практику сделок купли-продажи квартир, можно выявить основные причины, по которым зачастую участники сделки вынуждены подписать эти бумаги:

существенное изменение стоимости жилья в определенном регионе либо вследствие экономической ситуации в стране;
в случае, когда продавец имеет существенные аргументы, по которым он вынужден отменить продажу своей недвижимости;
в случае принятия решения покупателем об отмене сделки;
при невыполнении обязательств одной из сторон сделки;
при появлении вновь вскрывшихся обстоятельств, связанных с правами третьих лиц на квартиру;
покупатель не смог получить от третьего лица необходимую сумму денег, которые планировал уплатить по сделке, либо получил значительно меньшую ее часть.

Стороны могут оформить дополнительное соглашение по расторжению контракта, для того чтобы ни одна сторона не несла никаких рисков. Для этого подписывается документ об обоюдном согласии сторон. На основании этого документа никто из сторон впоследствии не имеет права потребовать возмещения каких-либо невыполненных обязательств.

Если стороны не могут договориться об определенном выходе из проблемной ситуации, то решение принимается в суде. Тогда на основании судебного акта составляется дополнительное соглашение, которое подписывают обе стороны.

Пошаговая инструкция

Подписывать данный документ имеют право только те стороны сделки, которые участвовали в подписании первичного контракта. При подписании другой стороной такой контракт будет признан в суде ничтожным.

Порядок подписания будет следующий:

Обязательно написать название документа.
Указать, к какому именно договору купли-продажи составлен данный документ.
Должна стоять дата и населенный пункт, где совершается подписание данных бумаг.
Полные персональные, паспортные и контактные данные участников сделки, а также их доверенных лиц при их присутствии и участии в сделке. Для доверенных лиц важно указать название и номера документов, на основании которых они представляют интересы третьих лиц.
Далее подробно излагаются новые пункты договора. Здесь можно поочередно прописать об отмене каких-либо пунктов, включении новых или изменении прежних.
После этого прописанные пункты скрепляются подписями сторон. Если в сделке участвует юридическое лицо, то должна стоять также его печать.

В таком порядке документ будет составлен необходимым образом.

Сроки действия

Как и в любом другом документе, должен быть установлен определенный срок действия. Определить его срок можно, прописав это непосредственно в самом договоре. Срок может быть:

в виде календарной даты;
в виде привязки к определенному действию или бездействию участника сделки;
в виде привязки к конкретному событию либо перечню событий;
в виде документа, который действует столько же, сколько и основной договор.

Данный документ не имеет самостоятельной юридической силы, и применение его без основного договора не допустимо.

Документы

Для того чтобы обе стороны сделки были уверены в ее чистоте и легитимности, стороны соглашения должны иметь документальные подтверждения необходимости заключения этого соглашения. Такими документами могут являться:

судебное решение;
решение органов власти;
протокол разногласий, подписанный обеими сторонами;
заявления от участников сделки о желании и намерениях подписания соглашения с объяснением объективных причин необходимости составления соглашения;
справки и иные документы, которые содержат в себе фактические объективные причины необходимости подписания соглашения.

При наличии данных бумаг оспорить легитимность подписания данного документа будет практически невозможно.

Виды соглашений

В зависимости от интересов других лиц, могут быть различные виды соглашений. Одним из распространенных видов, кроме классического соглашения, является трехстороннее. Оно заключается в тех случаях, когда данный договор затрагивает интересы третьей стороны.

Например, такое соглашение составляется, когда есть арендатор. Передача прав собственности на квартиру непосредственно затронет его интересы, так как новый собственник может установить другую стоимость аренды и иные условия. Поэтому в этом случае должно быть составлено трехстороннее соглашение, которое должно учитывать интересы третьей стороны.

Также еще одним видом соглашения в нестандартной ситуации может быть продажа доли в квартире. По законодательству приоритетное право в этом случае предоставляется оставшимся дольщикам. Они должны быть извещены в установленном порядке.

Ответ должен быть получен в течение 30 дней. После этого право покупки квартиры переходит к третьим лицам.

Отличия от основного договора

Важно ни в коем случае не путать эти 2 документа. Так как соглашение является только приложением к основному договору и не имеет самостоятельной юридической силы. Кроме этого, здесь есть следующие отличия:

В соглашении нет подробного описания технической стороны объекта сделки, если только этот пункт не является существенным пунктом для составления соглашения.
Договор купли-продажи может быть заключен на более длительный срок, чем соглашение, а соглашение не может действовать дольше основного договора.
Участниками договора купли-продажи могут выступать любые лица, а соглашение могут подписывать только те, кто участвовал в подписании самого договора.
Первично подписывается основной договор, и вторично соглашение.

Таким образом, дополнительное соглашение необходимо для того, чтобы отредактировать определенные условия договора либо его расторгнуть без создания наступления неблагоприятных последствий для сторон.