Движимое и недвижимое имущество. Имущество физических лиц
Представьте себе такую ситуацию. Вы захотели сделать подарок своей любимой жене по случаю такой-то годовщины свадьбы (или своей дочери на 18-летие, или сыну, торжественно вручившему вам только полученный вымученный диплом агронома и т. п.) в виде автомобиля. И так как спасительная мысль о подарке пришла в вашу голову в самый последний момент, то машину вам пришлось покупать не в проверенном автосалоне официального дилера, а что называется «с рук». Вы встретились с продавцом, устроили тест-драйв, затем поехали к автоэксперту, чтобы проверить техническое состояние автомобиля, зашли к нотариусу оформить доверенность, заплатили деньги продавцу и, наконец, получили ключи от теперь уже вашей машины. Да, забыл, вы - человек опытный и через друзей не забыли проверить авто по базе ГИБДД на угон и растаможку. Все чисто. Ваша жена (дочь, сын или другие) счастливы и рады. Проходит месяц-другой вашей безоблачной жизни. И вдруг вам звонок в дверь: «Здравствуйте, уважаемый гражданин N. Поскольку приобретенный вами автомобиль находится в залоге у банка N и ввиду того, что кредит не возвращен ее прежним владельцем – должником банка N, ваша машина арестована в соответствии с решением энского суда и будет продана на открытых торгах. Вы тоже можете принять участие в торгах», - говорит вам официальное лицо при исполнении и берет по козырек, мол, ничего личного. Вы бледнеете, хватаетесь за сердце, затем багровеете, пытаясь рукой нащупать что-то тяжелое, но затем бессильно сползаете по стеночке на стул. Осознав неизбежное, с пеленой в глазах подписываете какие-то бумаги, отдаете ключи от «ласточки» чужаку и ставшая родной машина на эвакуаторе уезжает на спецстоянку. Вы остаетесь один, без машины, без денег, с головной и сердечной болью.
После 1 июля этого года у нас всех появится возможность защитить себя от попадания в подобные ситуации. Вступает в действие открытый для всех граждан и организаций реестр уведомлений о залогах движимого имущества. Инициаторами создания такого реестра и ее разработчиками стали российские нотариусы. В основу системы был взять опыт ряда европейских стран, где достаточно давно действует система защиты прав покупателя и кредитора-залогодержателя и других заинтересованных лиц, кто соприкасается с залогом движимых вещей.
Для недвижимости механизм государственной регистрации прав, сделок и обременений придуман с началом приватизации жилья, и кардинально модернизирован в 1998 году как Единый реестр прав на недвижимое имущество и сделок с ним (ЕГРП). Создан один государственный орган -Росреестр, который целенаправленно начал собирать все данные обо всех объектах недвижимости, находящейся на территории РФ, правах на них, кадастровой стоимости, обременениях, арестах, залогах и другие полезные сведения. Информация из этого реестра носит открытый публичный характер, то есть любой человек может запросить некоторые важные данные об объекте недвижимости, ее собственнике и чем обременена эта недвижимость. А это, напомню, очень важно знать потенциальному покупателю и кредитору. Важно это бывает и в других ситуациях (при банкротстве, разделе супругами в случае развода совместно нажитого в браке имущества, если вас залил сосед сверху и т. д.).
О плюсах системы ЕГРП сегодня могут судить все, кто успел побывать в роли покупателей и продавцов квартир, дач, земельных участков, машиномест и другого. Но сегодня многие граждане владеют движимым имуществом, которое по стоимости не уступает недвижимому. Автомобили по цене двухкомнатной квартиры в Москве, частные самолеты, яхты, различное оборудование и техника, акции и доли в предприятиях, за которыми стоят многомиллионные бизнесы, векселя, сберегательные сертификаты и т.д., всего не перечислишь. И при покупке такой недешевой собственности могут возникнуть ситуации, похожие на наш случай с автомобилем.
Поэтому реестр уведомлений о залогах движимого имущества будет играть роль своего рода правового барьера для нечистых на руку граждан и профессиональных мошенников. Вести реестр поручено нотариату России. Готовясь к реализации новых функций, нотариат за счет собственных средств создал технические условия и программное обеспечение, которые обеспечат работу реестра.
Зарегистрировать в реестре объект движимого имущества, находящийся в залоге будет достаточно просто: или лично явившись в нотариальную контору, или в удаленном доступе, направив нотариусу соответствующую форму по электронным средствам связи и подписав ее электронной подписью. Услуга по регистрации уведомления стоит всего 300 рублей. Содержащаяся в реестре информация о залогах будет доступна круглосуточно для любого лица и при этом совершенно бесплатно. Если гражданину потребуется выписка из реестра ее он также может получить у нотариуса. Стоимость выписки 40 рублей за 1 лист.
Учет залогов в реестре не будет носить обязательный характер. То есть, ни банки, ни собственники не обязаны вносить в него информацию об имеющих место залогах и не должны запрашивать для принятия решения о выдаче кредита никакую информацию, все строго добровольно. Вместе с тем, интерес со стороны банков к реестру уведомлений о залогах движимого имущества огромен, поскольку с 10 января следующего года вступят в силу положения закона об очередности прав требования, а именно кредиторы потеряют право первоочередного требования, если залог не будет зарегистрирован в реестре. Другими словами, разумный кредитор внесет информацию о залогах и будет спать спокойно, а те, кто понадеется на авось, скорее всего, останется ни с чем.
В свою очередь для гарантии прав добросовестных покупателей статьей 352 Гражданского кодекса установлено, что в случае возмездного приобретения заложенного имущества лицом, которое не знало и не должно было знать о том, что имущество является предметом залога, залог прекращается. То есть при отсутствии сведений в указанном реестре, который, по сути, будет выполнять роль открытой информационной площадки, банк потеряет предмет залога в случае его продажи. С другой стороны, если человек приобрел залоговый автомобиль, сведения о котором значатся в реестре, он лишится как автомобиля, так, вероятнее всего, и потраченных на его покупку средств.
Многие не знают, какое именно недвижимое имущество можно будет регистрировать по этой схеме. В принципе, любое имущество, перечень открытый. Недвижимое имущество – в ЕГРП, любое другое – в реестре уведомлений о залогах движимого имущества.
Естественно, ценность и польза базы данных о залогах будет расти по мере ее заполнения информацией, то есть от профессионализма и открытости банков, в первую очередь. Как видно, мы с вами стоим на пороге большого, важного и хорошего дела, которое должно снять многие риски с банков, а значит, авто- и потребительское кредитование должны стать доступнее для всех нас.
Нотариус Москвы
Федорченко Александр Вячеславович
Интересна статья?
совершать иные действия, влекущие передачу этой доли отдельно от права собственности на квартиру (п. 2 ст. 290 ГК). Права и обязанности собственников на общее имущество в многоквартирном доме, в том числе в отношении управления и содержания такого имущества, подробно регламентируются гл. 6 Жилищного кодекса .
Собственники квартир в целях управления общим имуществом могут объединяться также в товарищества собственников жилья, являющиеся юридическими лицами и действующими в соответствии
с разделом VI Жилищного кодекса.
§ 3. Право собственности на движимое имущество
1. Особенности права собственности на движимое имущест-
во . В собственности граждан и юридических лиц могут находиться самые разнообразные движимые вещи, не изъятые из гражданского оборота и не ограниченные в нем (письменные принадлежности, одежда, обувь, мебель, компьютеры, бытовая техника, деньги, ценные бумаги, драгоценности, домашние животные, транспортные средства и т.д.). Применяя нормы гражданского законодательства о праве собственности в отношении движимого имущества, необходимо учитывать следующие основные особенности их правового режима.
Во-первых, в современном мире движимые вещи, как правило, производятся и выпускаются серийно, и в обороте всегда находится большое количество одинаковых по внешним признакам вещей одного рода и качества. Поэтому индивидуализация их в качестве объекта права собственности конкретного гражданина или юридического лица крайне затруднена. Для устранения данного неудобства на движимых вещах проставляют различные индивидуальные знаки отличия (индивидуальные номера на бытовой технике, фамилия собственника на книге и т.п.).
Во-вторых, решающую роль в определении собственника движимой вещи играет факт владения ею: при отсутствии доказательств иного собственником движимой вещи предполагается ее владелец.
В-третьих, закон (п. 1 ст. 446ГПК ) выделяет определенные группы движимых вещей, находящихся в собственности граждан, на которые не может быть обращено взыскание по исполнительным документам. К ним относятся:
предметы обычной домашней обстановки и обихода, вещи индивидуального пользования (одежда, обувь и др.), за исключением драгоценностей и других предметов роскоши;
имущество, необходимое для профессиональных занятий граж- данина-должника, за исключением предметов, стоимость которых превышает 100 установленных федеральным законом МРОТ;
племенной, молочный и рабочий скот, олени, кролики, птица, пчелы, используемые для целей, не связанных с осуществлением предпринимательской деятельности, а также хозяйственные строения и сооружения, корма, необходимые для их содержания;
семена, необходимые для очередного посева; продукты питания и деньги на общую сумму не менее 3-кратной
установленной величины прожиточного минимума самого гражда- нина-должника, лиц, находящихся на его иждивении, а в случае их нетрудоспособности - 6-кратной установленной величины прожиточного минимума на каждого из указанных лиц;
топливо, необходимое семье гражданина-должника для приготовления своей ежедневной пищи и отопления в течение отопительного сезона своего жилого помещения;
средства транспорта и другое имущество, необходимое гражда- нину-должнику в связи с его инвалидностью;
призы, государственные награды, почетные и памятные знаки, которыми награжден гражданин-должник.
Особенностью правового режима вещей индивидуального пользования (за исключением драгоценностей и других предметов роскоши) является также то, что они, даже будучи приобретенными в период брака за счет общих средств, не составляют общего имущества супругов, а признаются собственностью того из них, который ими пользовался (п. 2 ст. 36 Семейного кодекса ).
2. Собственность на транспортные средства. Граждане и юри-
дические лица могут иметь в собственности любые транспортные средства, включая автомобили, яхты, морские и речные суда, самолеты, железнодорожный подвижной состав (локомотивы, вагоны). Транспортные средства могут быть как движимым (локомотивы, автотранспортные средства), так и недвижимым имуществом (морские и воздушные суда, суда внутреннего плавания, космические объекты). Далее будут рассмотрены особенности осуществления права собственности на автотранспортные средства - движимое имущество.
В связи с тем, что использование транспортных средств является деятельностью, создающей повышенную опасность для окружающих (п. 1 ст. 1079 ГК), законодательство предусматривает специальные условия использования данного имущества.
В частности, все механические транспортные средства с рабочим объемом двигателя внутреннего сгорания более 50 куб. см и прицепы к ним, предназначенные для передвижения по дорогам, подлежат регистрации в Государственной инспекции безопасности дорожного движения МВД России (в отношении транспортных средств, имеющих максимальную конструктивную скорость более 50 км/час), либо в органах государственного надзора за техническим состоянием самоходных машин и других видов техники (органы гостехнадзора) (в отношении транспортных средств, имеющих максимальную конструктивную скорость 50 км/час и менее), либо в таможенных органах РФ (в отношении транспортных средств, зарегистрированных в других странах и находящихся на территории Российской Федерации до 6 месяцев), либо в военных автомобильных инспекциях (в отношении транспортных средств воинских формирований). Все граждане и юридические лица, являющиеся собственниками транспортных средств, обязаны их зарегистрировать в соответствующих органах в течение действия регистрационного знака «Транзит» или в течение 5 суток после приобретения, таможенного оформления, снятия с учета, замены номерных агрегатов или иных обстоятельств, потребовавших изменения регистрационных данных 1 .
В отличие от государственной регистрации права собственности на недвижимое имущество (которым являются также воздушные
и морские суда, суда внутреннего плавания, космические объекты), государственная регистрация транспортных средств не носит правоустанавливающего характера, а является лишь условием допуска транспортного средства к участию в дорожном движении 2 . Приобретение или прекращение права собственности на транспортные сред-
ства никак не связаны с фактом государственной регистрации. В этой связи Верховный Суд РФ признал недействующими документы, регулирующие регистрацию транспортных средств в части,
1 См.: Основные положения по допуску транспортных средств к эксплуатации
и обязанности должностных лиц по обеспечению безопасности дорожного движения, утвержденные постановлением Совета Министров РФ - Правительства РФ от 23 октября 1993 г. № 1090 // САПП РФ.1993. № 47. Ст. 4531; постановление Правительства РФ от 12 августа 1994 г. № 938 «О государственной регистрации автомототранспортных средств и других видов самоходной техники на территории Российской Федерации» // СЗ РФ. 1994. № 17. Ст.1999; Правила регистрации автотранспортных средств и прицепов к ним в Государственной инспекции безопасности дорожного движения МВД России, утвержденные приказом МВД России от 27 января 2003 г. № 59 // БНА РФ. 2003. № 18.
2 См. п. 3 ст. 15 Федерального закона от 10 декабря 1995 г. «О безопасности дорожного движения» // СЗ РФ.1995. № 50. Ст. 4873.
обязывающей собственников транспортных средств снять их с учета перед заключением договора о прекращении права собственности на транспортные средства1 . Право собственности на транспортное средство, передаваемое по договору купли-продажи, возникает по общему правилу с момента его передачи от продавца к покупателю.
В соответствии с Федеральным законом «О безопасности дорожного движения» запрещается регистрация транспортного средства без документа, удостоверяющего его соответствие установленным требованиям безопасности дорожного движения. На всех владельцах транспортных средств, участвующих в дорожном движении, лежит обязанность поддерживать их в технически исправном состоянии. В целях контроля за соответствием технического состояния транспортного средства требованиям безопасности периодически должен осуществляться государственный технический осмотр транспортных средств, о прохождении которого выдается документ (талон) установленного образца2 .
Эксплуатировать транспортные средства могут лишь лица, получившие право на управление транспортным средством после сдачи соответствующего экзамена. При эксплуатации транспортных средств должны соблюдаться Правила дорожного движения3 . Кроме того, в соответствии со ст. 19 Федерального закона «О безопасности дорожного движения» запрещается эксплуатация транспортного средства, владелец которого не исполнил установленную законом обязанность по страхованию своей гражданской ответственности4 .
3. Собственность на деньги . Граждане и юридические лица могут иметь в собственности наличные деньги, являющиеся движимыми вещами, определяемыми родовыми признаками. В случае, если деньги хранятся в наличной форме, собственник владеет, пользуется и распоряжается ими так же, как и любым другим движимым
1 Решение ВС РФ от 10 октября 2003 г. № ГКПИ 2003-635 // Бюллетень ВС РФ. 2004. № 8.
2 См.: Положение о проведении государственного технического осмотра автомототранспортных средств и прицепов к ним, утвержденное постановлением Правительства РФ от 31 июля 1998 г. № 880 // СЗ РФ.1998. № 32. Ст. 3916; Правила проведения государственного технического осмотра транспортных средств, утвержденные приказом МВД России от 15 марта 1999 г. № 190 // БНА РФ. 1999. № 18-19.
3 См. постановление Совета Министров РФ - Правительства РФ от 23 октября 1993 г. № 1090 «О правилах дорожного движения» // САПП РФ.1993. № 47.
4 См. ст. 4 Федерального закона от 25 апреля 2002 г. «Об обязательном страховании гражданской ответственности владельцев транспортных средств» // СЗ РФ. 2002. № 18. Ст. 1720.
имуществом. Особенностью денег является то, что они служат универсальным платежным средством за товары, работы или услуги и обязательны к приему по нарицательной стоимости на всей территории Российской Федерации. Законным платежным средством в нашей стране является рубль. Полномочие пользования деньгами осуществляется в основном посредством реализации полномочия распоряжения, так как сами по себе деньги не имеют потребительской ценности.
Наличные деньги как движимые вещи могут храниться собственником у себя дома или в кассе юридического лица, а могут передаваться другим лицам по договору хранения (гл. 47 ГК), в том числе по договору хранения ценностей в банке (ст. 921 ГК) или по договору хранения ценностей в индивидуальном банковском сейфе (ст. 922 ГК). При этом право собственности на деньги остается за лицом, передавшим их на хранение. Поэтому в случае ликвидации банка в результате банкротства наличные деньги, хранящиеся у банка по договорам хранения, не поступают в конкурсную массу, а должны возвращаться собственникам, передавшим их на хранение.
Иная ситуация имеет место при внесении наличных денег на банковский счет по договору банковского вклада (ст. 834 ГК) или банковского счета (ст. 845 ГК). В этом случае право собственности на наличные деньги переходит к банку, а лицо, внесшее деньги на счет, приобретает в отношении банка обязательственные права требования в пределах соответствующей суммы, хранящейся на счете
в безналичной форме. Характер требований зависит от режима соответствующего счета.
В этой связи в случае ликвидации банка лицо, внесшее наличные деньги на счет, рискует не получить свои деньги обратно при недостаточности имущества для удовлетворения требований кредиторов, так как в подобных случаях эти требования погашаются (п. 6 ст. 64 ГК). Причем повышенные риски несут юридические лица, поскольку требования граждан к кредитным организациям удовлетворяются
в первую очередь, а требования юридических лиц - в пятую (п. 1
Вклады граждан в любых банках на любых банковских счетах входят в наследственную массу, и гражданин не может сделать завещательное распоряжение этими средствами в обход правил об обязательной доле в наследстве (ст. 1149 ГК).
Следует отметить, что юридические лица, а также граждане, осуществляющие предпринимательскую деятельность без образования
юридического лица (в отношении предпринимательской деятельности), существенно ограничены по сравнению с остальными гражданами в правах по владению, пользованию и распоряжению наличными денежными средствами.
Юридические лица обязаны хранить все свободные денежные средства в банках на соответствующих счетах на договорных условиях, за исключением наличных денег, которые могут находиться в их кассе в пределах лимитов, установленных учреждениями банков по согласованию с руководителями юридических лиц. Юридические лица обязаны сдавать в банк всю денежную наличность сверх установленных лимитов остатка наличных денег в кассе в порядке и сроки, согласованные с учреждениями банка. Сверх установленных лимитов юридические лица могут хранить наличные деньги в кассе только для оплаты труда, выплаты пособий по социальному страхованию, стипендий, пенсий и только на срок не свыше 3 рабочих дней, включая день получения денег в учреждении банка1 . Возможность введения подобных ограничений Банком России вытекает из его функций организации наличного денежного обращения и определения порядка ведения кассовых операций на территории Российской Федерации (ст. 4 и 34Закона о ЦБР) .
Распоряжение денежными средствами посредством наличных расчетов также имеет ограничения для юридических лиц и граждан - индивидуальных предпринимателей. В соответствии с п. 2 ст. 861 ГК расчеты между юридическими лицами, а также расчеты с участием граждан, связанные с осуществлением ими предпринимательской деятельности, производятся в безналичном порядке. При этом расчеты должны строго соответствовать правилам безналичных расчетов2 . Расчеты между этими лицами в наличном порядке допускаются
в ограниченных пределах - не более 60 тыс. руб. по одной сделке 3 .
1 См. п. 1 Указа Президента РФ от 14 июня 1992 г. № 622 «О дополнительных мерах по ограничению налично-денежного обращения» // РГ. 1992. № 135; п. 1 Порядка ведения кассовых операций в Российской Федерации, утвержденного Советом директоров Центрального банка РФ от 22 сентября 1993 г. № 40 // ЭЖ. 1993. № 42-43; п. 2.1 Положения Центрального банка РФ от 5 января 1998 г. № 14-П «О правилах организации наличного денежного обращения на территории Российской Федерации» // Вестник Банка России. 1998 . № 1.
2 См.: гл. 46 ГК «Расчеты», а также Положение Центрального банка РФ от 3 октября 2002 г. № 2-П «О безналичных расчетах в Российской Федерации» // Вестник Банка России. 2002. № 74.
3 См. Указание Центрального банка РФ от 14 ноября 2001 г. № 1050-У «Об установлении предельного размера расчетов наличными деньгами в Российской Федерации между юридическими лицами по одной сделке» // Вестник Банка России. 2001. № 69.
Расчеты с участием граждан, не связанные с осуществлением ими предпринимательской деятельности, могут производиться наличными деньгами без ограничения суммы или в безналичном порядке1 .
Распоряжение денежными средствами имеет также другие особенности, обусловленные особой природой денег. Например, деньги по общему правилу не являются самостоятельным объектом доверительного управления, за исключением случаев, предусмотренных законом. В настоящее время денежные средства могут передаваться в доверительное управление только кредитным организациям2 .
Права владения, пользования и распоряжения иностранной валютой, а также иными валютными ценностями имеют существенные особенности и ограничения, установленные законодательством РФ о валютном регулировании и валютном контроле3 .
4. Собственность на объекты животного мира . В соответствии
с Федеральным законом от 24 апреля 1995 г. «О животном мире» 4 (ст. 1) объектом животного мира признается организм животного происхождения (дикое животное) или их популяция. Объекты животного мира (дикие животные) в естественной среде обитания находятся исключительно в государственной собственности Российской Федерации или ее субъектов. В частной собственности могут
находиться только дикие животные, изъятые из среды обитания в установленном порядке. Так, в соответствии со ст. 221 ГК («Обращение в собственность общедоступных для сбора вещей») в случаях, когда в соответствии с законом, общим разрешением, данным собственником, или в соответствии с местным обычаем в лесах, водоемах или на другой территории допускается сбор ягод, лов рыбы, сбор или добыча других общедоступных вещей и животных, право собственности на соответствующие вещи приобретает лицо, осуществившее их сбор или добычу. В частной собственности также могут находиться домашние животные (кошки, собаки, племенной, молочный и рабочий скот, олени, кролики), птица, пчелы.
В соответствии со ст. 137 ГК к животным применяются общие правила гражданского законодательства об имуществе постольку, поскольку законом или иными правовыми актами не установлено
1 См. Положение Центрального банка РФ от 1 апреля 2003 г. № 222-П «О порядке осуществления безналичных расчетов физическими лицами в Российской Федерации» // Вестник Банка России. 2003. № 24.
2 См. ст. 5 Закона о банках.
3 См. Закон о валютном регулировании.
4 СЗ РФ. 1995. № 17. Ст. 1462.
иное. В частности, при осуществлении права собственности не допускается жестокое обращение с животными, противоречащее принципам гуманности.
В случаях, когда собственник домашних животных обращается
с ними в явном противоречии с правилами и принятыми в обществе нормами гуманного отношения к животным, эти животные могут быть изъяты у собственника путем их выкупа лицом, предъявившим соответствующее требование в суд. Цена выкупа определяется соглашением сторон, а в случае спора - судом (ст. 241 ГК).
Учитывая, что домашние животные, оказавшиеся без надзора, могут погибнуть без пропитания или представлять собой опасность для окружающих, закон (ст. 230-232 ГК) устанавливает специальные правила приобретения права собственности на безнадзорных домашних животных. Лицо, задержавшее безнадзорное животное, обязано возвратить его собственнику, а если собственник неизвестен, в течение 3 дней с момента задержания сообщить об этом в милицию или в орган местного самоуправления, которые принимают меры к розыску собственника. Если в течение 6 месяцев с момента такого заявления собственник не будет обнаружен, то лицо, у которого животное находилось на содержании и в пользовании, приобретает на него право собственности. При отказе этого лица от приобретения животных в собственность они поступают в муниципальную собственность и используются в порядке, определяемом органами местного самоуправления. В случае явки прежнего собственника после перехода животных в собственность другого лица прежний собственник вправе при наличии обстоятельств, свидетельствующих о сохранении к нему привязанности со стороны этих животных или о жестоком либо ином ненадлежащем обращении с ними нового собственника, потребовать их возврата на условиях, определяемых по соглашению с новым собственником, а при недостижении соглашения - судом.
В случае возврата безнадзорных домашних животных собственнику лицо, задержавшее животных, и лицо, у которого они находились на содержании и в пользовании, имеют право требовать у собственника возмещения необходимых расходов, связанных с содержанием животных, с зачетом выгод, извлеченных от пользования ими. Кроме этого, у лица, нашедшего безнадзорное животное, есть право на вознаграждение в размере до 20% его стоимости.
Недостаточно быть богатым, чтобы быть счастливым, надо еще уметь пользоваться богатством.
П. Гольбах
Понятие права собственности на движимое и недвижимое имущество. В гражданском праве вещи традиционно подразделяются на движимые и недвижимые. Причиной существования такой дифференциации служит отнюдь не связь недвижимого имущества с землей или другие подобные признаки. Вещи, относящиеся к категории недвижимости, обычно обладают значительной стоимостью и, следовательно, значимостью для отдельного человека и общества и государства в целом. Другими словами, государство не может оставить без особой опеки процесс владения, пользования и распоряжения самыми важными вещами. Поэтому оно устанавливает для них особый правовой режим, направленный на предотвращение злоупотреблений в сфере их оборота. Именно в этом заключается причина и смысл выделения категории недвижимого имущества, и это объясняет, почему в законодательстве к категории недвижимости относятся воздушные и морские суда, космические корабли и т.п.
В соответствии с Гражданским кодексом РФ к недвижимым вещам (недвижимости) относятся земельные участки, участки недр, обособленные водные объекты и все, что прочно связано с землей (первый признак недвижимости), т.е. объекты, перемещение которых без несоразмерного ущерба их назначению невозможно (второй признак недвижимости), в том числе леса, многолетние насаждения, здания, сооружения. В случае отделения от земли такие объекты теряют обычное назначение и, соответственно, значительно понижаются в цене. Так, при продаже жилого дома "иод снос" фактически речь идет о продаже строительных материалов, из которых дом состоял. Одним словом, перемещение данных объектов невозможно без несоразмерного ущерба их назначению.
К недвижимым вещам относятся также подлежащие государственной регистрации воздушные и морские суда, суда внутреннего плавания, космические объекты.
Вещи, не относящиеся к недвижимости, включая деньги и цепные бумаги, признаются движимым имуществом.
Право собственности на движимое имущество – совокупность правовых норм (правовой подинститут), регулирующих особенности владения, пользования и распоряжения движимым имуществом.
Право собственности на недвижимое имущество – совокупность правовых норм (правовой подинститут), регулирующих особенности владения, пользования и распоряжения недвижимым имуществом.
Право собственности на движимое имущество. Движимое имущество обычно отчуждается и приобретается без особых формальностей. Особенностей владения и пользования движимым имуществом также немного. Существование категории движимого имущества обусловлено выделением и установлением особого правового режима для недвижимости.
Особенности владения и пользования движимым имуществом.
1. В основном для движимых вещей свойственно деление на индивидуально-определенные и родовые вещи. Родовые вещи определяются родовыми признаками (число, вес, мера) и никак не выделяются из себе подобных: зерно, мука, ситец, деньги и т.д.
Индивидуально-определенные вещи – это вещи, которые отличаются от других подобных конкретными, особенными, индивидуальными, т.е. присущими только им, характеристиками: антикварная ваза, выполненная в одном экземпляре, автомобиль под конкретным номером, тоже зерно, но сложенное и опечатанное на складе по вполне определенному адресу.
Вещам разных категорий свойственны разные правила о переходе права собственности в случае их передачи от одного лица к другому. Представьте, что вы одолжили соседке килограмм сахара с условием возврата (вещь, определенная родовыми признаками). Кто стал собственником этого сахара с момента передачи? Если бы им остались вы, соседка должна была бы возвратить вам тот же самый одолженный ей сахар и не могла бы использовать его по назначению и распорядиться им. На самом деле в момент передачи вещей, определенных родовыми признаками, право собственности на них переходит к их фактическому обладателю. Вы же приобретаете право требовать возврата такого же количества таких же вещей (в противном случае их передача потеряла бы всякий смысл).
При передаче правомочия пользования индивидуальноопределенными вещами право собственности остается у их первоначального собственника. С этим связан тот факт, что при гибели индивидуально-определенной вещи право собственности прекращается и бывший собственник может требовать только возмещения убытков, в то время как родовые вещи в случае гибели могут быть заменены другими вещами этого рода.
Кроме того, предметом одних договоров могут быть только родовые вещи (например, договор займа – возвращать мы будем не те же самые купюры, которые взяли), а предметом других – только вещи, определенные индивидуальными признаками (невозможно отдать в аренду колбасу).
- 2. Только для движимого имущества характерны такие способы приобретения права собственности, как находка и клад .
- 3. Особые правила установлены для оборота такой разновидности движимых вещей, как ценные бумаги и деньги .
- 4. Своеобразием отличается правовой режим валютных ценностей (иностранной валюты; ценных бумаг в иностранной валюте; драгоценных металлов – золота, серебра, платины и металлов платиновой группы; природных драгоценных камней – алмазов, рубинов, изумрудов, сапфиров и александритов, а также жемчуга, за исключением ювелирных и других бытовых изделий из этих камней и лома таких изделий). Валютные ценности имеют более сложную оборотоспособность.
Право собственности на недвижимое имущество.
1. С целью предотвращения злоупотреблений с недвижимостью законодательством установлена осложненная оборотоспособность данной категории имущества.
Право собственности и другие вещные нрава на недвижимые вещи, ограничения этих прав (сервитут, ипотека, доверительное управление, аренда), их возникновение, переход и прекращение подлежат государственной регистрации в едином государственном реестре органами по государственной регистрации.
Государственная регистрация прав па недвижимое имущество и сделок с ним – это юридический акт признания и подтверждения государством возникновения, ограничения (обременения), перехода или прекращения прав на недвижимое имущество в соответствии с Гражданским кодексом РФ. Государственная регистрация является единственным доказательством существования зарегистрированного права. Это означает, что любой договор в отношении недвижимого имущества считается заключенным и порождает правовые последствия только после государственной регистрации. Зарегистрированное право на недвижимое имущество может быть оспорено только в судебном порядке.
Государственная регистрация прав проводится на всей территории РФ в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним и осуществляется по месту нахождения недвижимого имущества.
Государственная регистрация сделки с недвижимостью возможна двумя способами. В первом случае стороны договора, не удостоверяя его нотариально, вместе лично подают заявление о регистрации сделки. Во втором – это может также самостоятельно сделать лицо, к которому переходят права по договору, однако для этого нужно иметь на руках нотариально удостоверенный договор.
После приема документов, необходимых для регистрации, осуществляется правовая экспертиза документов, проверка законности сделки и установление отсутствия противоречий между заявляемыми правами и уже зарегистрированными правами на данный объект недвижимого имущества, внесение записей в Единый государственный реестр прав на недвижимое имущество и сделок с ним, совершение надписей на правоустанавливающих документах и выдача удостоверений о произведенной государственной регистрации прав. С этого момента сделку в отношении недвижимого имущества можно считать заключенной, а переход прав – свершившимся.
Сведения, содержащиеся в Едином реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним, являются открытыми и доступными для любого заинтересованного лица. Именно в этом и заключается смысл ведения данного реестра. Теперь любое лицо может получить необходимую информацию об интересующем его объекте недвижимости. Обладать информацией очень важно, например, перед покупкой данного имущества, заключением в его отношении другой сделки. Продавец, например, может умолчать, что какие-либо третьи лица имеют права на данное имущество (например, оно заложено, отдано в аренду, кто-то имеет право проживания в квартире, ставшей объектом купли- продажи), и в таком случае покупатель окажется в затруднительном положении – он приобретет не то, на что он рассчитывал. Теперь положение покупателя стало более устойчивым.
2. Основным видом недвижимого имущества является земля и другие природные ресурсы (недра, водные объекты, леса и др.) . Значимость данных объектов столь велика, что государство установило абсолютно уникальный правовой режим пользования и распоряжения ими.
Суть его заключается в том, что земля, недра, воды и другие являются основой для жизнедеятельности общества. В то же время эти ресурсы ограничены, а главное, при неграмотном использовании могут деградировать или быть уничтожены. Однако зачастую собственник ресурсов не заботится об их сохранении, его интересует сиюминутное получение прибыли, а не экологическая обстановка.
Осознавая это, государство идет на серьезное ограничение свободы в сфере использования и распоряжения землей и природными ресурсами и ставит саму возможность нахождения земли в собственности у определенного лица в зависимость от рациональности ее использования. Что входит в понятие "рациональное" – определяется самим государством.
Нормы, регулирующие правовой режим использования земель и других природных ресурсов, настолько своеобразны, что составляют самостоятельные отрасли права – земельное, природоресурсное, экологическое (последнее регулирует природоохранный аспект использования природных ресурсов).
В чем заключается специфика правового режима пользования и распоряжения землей ?
Прежде всего, следует отметить, что предметом регулирования земельного права являются отношения, складывающиеся по поводу земли (и других природных ресурсов), находящейся в системе экологических связей с окружающей природной средой, т.е. не изъятой из природы. Самосвал земли уже не будет являться ни таким объектом, ни недвижимым имуществом вообще, а его правовой режим определяется общими нормами о праве собственности.
В соответствии с законодательством земля может принадлежать на праве собственности как государству или муниципальному образованию, так и юридическим лицам и гражданам. Однако Гражданский кодекс РФ установил презумпцию (предположение) нахождения земли в государственной собственности: земля, не находящаяся в собственности граждан, юридических лиц либо муниципальных образований, признается государственной собственностью. Данное правило исключает существование не принадлежащей никому земли и, соответственно, произвол третьих лиц в ее отношении.
В отечественном законодательстве закреплен принцип целевого использования земли. Все земли РФ подразделяются на определенные категории:
- 1) сельскохозяйственного назначения;
- 2) населенных пунктов (городов, поселков, сельских населенных пунктов);
- 3) промышленности, транспорта, связи, радиовещания, энергетики, обороны и т.п. (земли промышленного назначения);
- 4) природоохранного, природно-заповедного, оздоровительного, рекреационного и историко-культурного назначения;
- 5) лесного фонда;
- 6) водного фонда;
- 7) запаса.
У земель каждой категории существует свое назначение, что видно из названия категорий. Так, земли сельскохозяйственного назначения должны использоваться для нужд сельского хозяйства, земли лесного фонда – для нужд лесного хозяйства и т.п. В соответствии с законодательством земельные участки должны использоваться только в строгом соответствии с его целевым назначением. Использование земельного участка не в соответствии с его целевым назначением, определенным при оформлении права на участок, строго запрещено и влечет применение ответственности, вплоть до изъятия участка.
В законодательстве о земле закреплен принцип рационального использования земли. С одной стороны, это означает, что собственник земельного участка обязан использовать его но назначению, а его неиспользование может повлечь применение мер ответственности. Существование данного правила вызвано ограниченностью земель, а также тем, что неиспользование земли ведет к ее деградации (зарастанию, заболачиванию, засолению, эрозии и т.п.). С другой стороны, данный принцип ориентирует пользователя земли на такое ее использование, которое обеспечивает сохранение и улучшение ее качеств и нс ведет к деградации.
Остальные нормы земельного права, регулирующие использование и оборот земли каждой категории, подчиняются и вытекают из указанных выше принципов.
3. Особым видом недвижимого имущества являются жилые помещения . Это имущество также обладает существенной значимостью для общества: каждому человеку нужно где-то жить, а жилье – дорогое. Этим обусловлено установление государством особого правового режима использования и оборота жилых помещений, суть которого выражена в правиле: жилье должно использоваться по назначению, т.е. для проживания граждан, предоставление в жилых домах помещений для нужд промышленного производства запрещается .
Жилое помещение может принадлежать на праве собственности как гражданину, так и юридическому лицу, муниципальному образованию, государству. В любом случае собственник должен использовать их для проживания граждан, Так, например, юридическое лицо может поселить в помещении своих работников. Кроме того, права собственника ограничены правами членов его семьи, проживающих в данном помещении: они имеют право пользования жилым помещением, которое само по себе не прекращается при переходе права собственности на помещение к другому лицу. Поэтому при приобретении жилого помещения необходимо удостовериться, что на него не будут претендовать члены семьи бывшего собственника (если они есть, необходим их отказ от права пользования помещением).
При использовании жилого помещения не по назначению, систематическом нарушении прав и интересов соседей, бесхозяйственном обращении с жильем суд после предупреждения, сделанного органом местного самоуправления по его иску, может принять решение о продаже помещения с публичных торгов с выплатой собственнику вырученных от продажи средств.
Жилое помещение – это объект, находящийся в гражданском обороте, т.е. в отношении жилого помещения могут быть заключены сделки купли-продажи, мены, помещение можно отдавать в залог и т.п.
Помимо своих прочих прав, собственник жилого помещения имеет право сдавать свой дом (квартиру) по договору имущественного найма. Поэтому вторым наиболее распространенным правом, на котором жилые помещения могут принадлежать гражданам и юридическим лицам, является право нанимателя но договору имущественною найма .
В настоящее время в Российской Федерации в рамках договора имущественного найма жилых помещений сложились два типа отношений.
- 1. Отношения по коммерческому найму жилых помещений, в основном урегулированные Гражданским кодексом РФ.
- 2. Отношения по социальному найму жилых помещений. Собственником помещений, сдающихся в порядке социального найма, является государственное или муниципальное образование, а нанимателем – только граждане. Таким образом, договором социального найма регулируется использование помещения, которое было предоставлено (или предоставляется) очередникам органами местного самоуправления, а также государственными и муниципальными организациями. Для регулирования данных отношений государством предусмотрены особые нормы права, которые в основном содержатся в Жилищном кодексе РФ и предусматривают дополнительные по сравнению с Гражданским кодексом РФ правила, в целом направленные на создание более выгодного положения нанимателя по договору социального найма по сравнению с коммерческим нанимателем.
Договор коммерческого найма жилого помещения.
Заключению договора коммерческого найма жилого помещения не предшествует сложная административная процедура предоставления жилья, которая включает постановку на учет и получение ордера. Нанимателем по договору коммерческого найма может быть любое, в том числе и нс нуждающееся в улучшении жилищных условий, лицо (физическое или юридическое). Предметом договора коммерческого найма является любое по площади жилое помещение без количественных ограничений (удовлетворяющее, однако, необходимым санитарным и иным нормам). Размер платы по договору коммерческого найма устанавливается соглашением сторон. Поэтому она, как правило, несопоставимо выше платы за социальный найм.
- См.: Федеральный закон от 24 декабря 2004 г. № 188-ФЗ.
Вступление
Ст.32 КЭР устанавливает следующие принципы:
«Собственность каждого неприкосновенна и равно защищена. Собственность может быть отчуждена без согласия собственника только в случаях и в порядке, установленных законом, в общих интересах за справедливую и немедленную компенсацию. Каждый, чье имущество отчуждено без его согласия, имеет право обратиться в суд и опротестовать отчуждение имущества, компенсацию или ее размер.
Каждый имеет право свободно владеть, пользоваться и распоряжаться своей собственностью. Ограничения устанавливаются законом. Собственность не должна использоваться во вред общим интересам. В общих интересах законом могут быть установлены виды имущества, которые в Эстонии могут приобретать в собственность только граждане Эстонии, юридические лица некоторых категорий, местные самоуправления или Эстонское государство.»
Термин «каждый» в данной статье понимается как субъект гражданского права, т.е. любое физическое или юридическое лицо.
Термин «распоряжаться» в этом случае означает создавать, изменять или прекращать собственность.
Термин «собственность» понимается как право собственности на имущество. Имуществом являются принадлежащие лицу вещи и оцениваемые в деньгах права и обязанности (ст.30 ЗВП).
Термин «вещь» объясняется в ст.7 ЗВП: «вещь – это любой материальный предмет.» Положения, действующие в отношении вещей, применяются также к животным и в «предусмотренных законом случаях» к правам .
Вещи согласно ст.7 ЗВП подразделяются на движимые и недвижимые.
В соответствии с подразделением вещей, имущество тоже делится на движимое и недвижимое. В настоящей работе автор проведет сравнение приобретения права собственности на движимое и недвижимое имущество.
1 Общая характеристика приобретения права собственности
Приобретение права собственности подчиняется общей норме, регулирующей возникновение гражданских прав (ст.1 ЗОЧГК). Так, согласно ст.58 ЗОЧГК, «гражданские права и обязанности возникают из установленных законом событий, сделок и иных юридических действий, а также из противоправных деяний. Юридическое действие представляет собой правомерное деяние , имеющее юридическое значение.»
Недвижимая собственность – это право собственности на недвижимые вещи. Недвижимыми вещами признаются земельный участок и его существенные части (растущий лес, несорванные плоды, строения). Кроме того, к недвижимым относятся и вещи, которые не связаны с земельным участком, но внесены в крепостную книгу (например, морские и воздушные суда).
Для возникновения недвижимой собственности достаточно, чтоб в крепостную книгу была произведена запись о праве собственности (ст.118 ЗВП). Недвижимая собственность может возникнуть в результате закрепления, завладения (путем завладения недвижимая вещь может быть приобретена только государством)(ст.122 ЗВП), в силу приобретательной давности в отношении записей в крепостной книге (ст.123 ЗВП), в силу приобретательной давности (ст.124 ЗВП), в силу вещно-правового договора(ст.120 ЗВП), в силу завещания или брачного договора (ст.119 ЗВП).
Движимая собственность – это право собственности на движимое имущество. Согласно п.2 ст.30, ст.8, п.2 ст.31 ЗВП движимой собственностью являются принадлежащие лицу не признанные недвижимыми вещи, а также обязательственные и иные личные имущественные права. Для возникновения права собственности на движимое имущество необходимо получение этого имущества во владение. Основанием возникновения права собственности может быть: передача (пр.1 р.1 гл.2 ч.3 ЗВП), завладение (в т.ч. пчелиным роем) (пр.2 р.1 гл.2 ч.3 ЗВП), находка (пр.3 р.1 гл.2 ч.3 ЗВП), клад (пр.4 р.1 гл.2 ч.3 ЗВП), переработка, смешение, соединение (пр.5 р.1 гл.2 ч.3 ЗВП), приобретательная давность (пр.6 р.1 гл.2 ч.3 ЗВП), приобретение плодов (пр.7 р.1 гл.2 ч.3 ЗВП).
2 Гласность и защита права собственности
Право собственности пользуется абсолютной защитой, т.е. собственник может требовать от любого лица (в т.ч. государства) уважительного отношения к своим правам на имущество. Для того, чтоб окружающие собственника лица не препятствовали осуществлению его прав, они должны знать о том, кому принадлежит та или иная вещь. Из этого и вытекает гласность права собственности.
1Недвижимое имущество
В случае недвижимого имущества гласность осуществляется открытостью крепостной книги, т.е. «каждый имеет право на ознакомление с данными крепостной книги и получение выписок из неё. Никто не может ссылаться в свое оправдание на незнание данных крепостной книги» (ст. 55 ЗВП).
2Движимое имущество
В случае движимого имущества окружающие владельца лица не могут определить, является ли он собственником, поэтому абсолютным правом защищается владение (т.е. реальное обладание вещью), т.е. лицо, реально обладающее движимой вещью, может требовать от любого ненарушения права владения. Владение считается законным до тех пор, пока не будет доказано обратное (ч.2 ст.34 ЗВП). Получается, что никто не может в свое оправдание ссылаться на незнание того, законно или не законно владение.
3 Форма совершения вещно-правовой сделки
Сделки могут быть вербальные и невербальные. Вербальные делятся на устные и письменные. Письменные в свою очередь подразделяются на простые и удостоверенные нотариально. Невербальные делятся на молчаливые и совершаемые путем конклюдентных действий .
1Недвижимое имущество
Согласно ст.119 ЗВП вещно-правовые сделки требуют нотариального удостоверения.
2Движимое имущество
Закон не устанавливает ограничений по форме совершения сделок с движимым имуществом. Согласно ст.92 ЗВП важно наличие соглашения между отчуждателем и приобретателем о переходе права собственности. Согласно ст.63 ЗОЧКГ молчание считается волеизъявлением на совершение сделки только если оно предусмотрено законом или соглашением сторон.
4 Условные сделки
Условными являются сделки, совершенные под отлагательным или отменительным условием (ст.81 ЗОЧГК).
1Недвижимое имущество
«Условный договор о вещном праве в отношении перевода права недвижимой собственности недействителен» (ч.2 ст.120 ЗВП)
Закон не устанавливает ограничений для условных сделок с движимым имуществом. Чаще всего такие сделки заключаются с отлагательным условием (т.н. резервирование собственности до полной уплаты стоимости покупки)
5 Регистрация как условие действительности сделки
Как недвижимое, так и некоторые виды движимого имущества (например, моторно-транспортные средства, огнестрельное оружие, незакрепленные строения, авторское право и т.п.) требуется регистрировать. Сама по себе регистрация не влияет на действительность вещно-правовой сделки.
1Недвижимое имущество
Что касается недвижимого имущества, то согласно п.1 ст.119 ЗВП сделка должна быть нотариально удостоверена. Согласно статье 118 ЗВП недвижимая собственность возникает с момента внесения в крепостную книгу, а в предусмотренных законом случаях и до внесения в книгу, но собственник может распоряжаться недвижимой вещью только после закрепления (внесения в крепостную книгу). Согласно статье 121 ЗВП сделка по приобретению недвижимой вещи дает приобретателю право требовать внесения записи в крепостную книгу, а в случае отказа прежнего собственника - право предъявлять к собственнику иск с ходатайством о внесении записи в крепостную книгу и о признании недвижимой собственности.
2Движимое имущество
Относительно регистрации движимого имущества в законе сказано, что движимая собственность возникает посредством передачи движимой вещи, когда отчуждатель передает владение вещью приобретателю при наличии между ними соглашения о переходе собственности к приобретателю (ч.1 ст.92 ЗВП). Таким образом, регистрация только констатирует факт собственности.
Очевидно, имеется в виду интеллектуальная собственность, сервитут, право преимущественной покупки, право залога и т.п. - Примечание автора.
Подраздел «Завладение» ЗВП состоит всего из двух статей, одна из которых объясняет содержание завладения, а другая посвящена завладению пчелиным роем.
Гражданское право.(Список литературы поз.5). Глава 10 (с.с.230-261), конспект лекций проф. Ю.М.Лифшица по общей части гражданского права.