Возврат арендованного имущества арендодателю судебная практика.

При прекращении договора аренды арендатор обязан вернуть арендодателю имущество в том состоянии, в котором он его получил, с учетом нормального износа или в состоянии, обусловленном договором.

Если арендатор не возвратил арендованное имущество либо возвратил его несвоевременно, арендодатель вправе потребовать внесения арендной платы за все время просрочки. В случае, когда указанная плата не покрывает причиненных арендодателю убытков, он может потребовать их возмещения.

В случае, когда за несвоевременный возврат арендованного имущества договором предусмотрена неустойка, убытки могут быть взысканы в полной сумме сверх неустойки, если иное не предусмотрено договором.

Комментарий к Ст. 622 ГК РФ

1. При прекращении договора аренды арендатор обязан вернуть то же индивидуально-определенное имущество. Если арендатор вместо изначально арендованного имущества предлагает арендодателю аналогичное имущество (например, вместо уничтоженного пожаром зерноуборочного комбайна аналогичный, примерно такого же износа, как уничтоженный), то арендодатель может принять такое имущество, но не по правилам комментируемой статьи, а по нормам об отступном (ст. 409 ГК).

2. Существенные особенности имеют место при возврате арендованных земельных участков. Если арендатор в соответствии с действующим законодательством построил на таком участке объект, зарегистрированный в качестве недвижимого имущества в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним, то арендатор не должен освобождать арендованный земельный участок от этого объекта. Когда арендатор возводит на арендуемом земельном участке временные строения и сооружения, не подлежащие регистрации в качестве недвижимого имущества в ЕГРП, он должен освободить этот земельный участок от них.

———————————
Аналогичен подход к данному вопросу и в судебной практике. См., например: Постановления ФАС Северо-Кавказского округа от 25 сентября 2009 г. по делу N А32-19270/2008, ФАС Дальневосточного округа от 17 декабря 2009 г. по делу N Ф03-7238/2009 // СПС «КонсультантПлюс».

3. Если после прекращения действия договора арендатор отказывается в добровольном порядке возвратить арендованное индивидуально-определенное имущество, арендодатель вправе истребовать такое имущество в судебном порядке. Нормативным основанием такого искового требования будет норма абз. 1 комментируемой статьи. Имеющиеся в судебной практике случаи истребования такого имущества с одновременным указанием в качестве нормативного основания нормы ст. 301 ГК РФ и абз. 1 комментируемой статьи следует квалифицировать как ошибочные. Правила, вытекающие из нормы абз. 1 комментируемой статьи, устанавливают специальное основание истребования индивидуально-определенного имущества у лица, с которым арендодатель находился в обязательственном правоотношении. При этом арендодателю надлежит в суде привести доказательства прекращения договора аренды (соблюдения процедуры его расторжения), а также доказательства того, что он обращался к арендатору с требованием о возврате ему вещи и подписании акта возврата арендованного объекта.

———————————
См., например: Постановления ФАС Московского округа от 8 октября 2009 г. по делу N КГ-А40/10186-09, от 12 октября 2009 г. по делу N КГ-А40/10397-09 // СПС «КонсультантПлюс».

4. По общему правилу только возврат арендатором индивидуально-определенного имущества арендодателю прекращает обязательства между ними. Поэтому, если арендатор не возвратил такое имущество либо возвратил его несвоевременно, арендодатель вправе взыскать с арендатора арендную плату, определенную договором, за весь период просрочки. При этом не столь важно, имело ли место или отсутствовало в период просрочки фактическое использование арендатором своевременно невозвращенного арендованного имущества. Арендодатель не вправе требовать с арендатора внесения арендной платы за период просрочки возврата арендованного имущества, в случае если он сам уклонялся от его приемки.

———————————
См.: п. 38 информационного письма Президиума ВАС РФ от 11 января 2002 г. N 66.

5. Когда в договоре аренды установлена неустойка за просрочку внесения арендных платежей, данная неустойка подлежит взысканию с арендатора по требованию арендодателя и за несвоевременное внесение арендной платы за использование арендованного имущества в период просрочки его передачи арендодателю. Такое положение объясняется тем, что в норме абз. 2 комментируемой статьи говорится об арендной плате.

———————————
В судебной практике имеет место иной подход, согласно которому в подобных случаях такая неустойка не подлежит взысканию. См., например: Постановления ФАС Западно-Сибирского округа от 30 октября 2009 г. по делу N А45-3426/2009, ФАС Поволжского округа от 16 ноября 2009 г. по делу N А12-9412/2009 // СПС «КонсультантПлюс».

6. Если за несвоевременный возврат арендованного имущества стороны установили неустойку, то убытки могут быть взысканы в полной сумме сверх неустойки, если иное не предусмотрено договором, т.е. такая неустойка по общему правилу носит штрафной характер.

7. Осуществление арендодателем права на истребование арендованного имущества от арендатора при законном прекращении договора при определенных обстоятельствах, соответствующих требованиям п. 1 ст. 10 ГК РФ, может быть оценено судом в качестве злоупотребления правом.

Возврату арендованного имущества предшествует проверка его состояния . Обязательное проведение проверки законом не предусмотрено, однако ее проведение целесообразно в целях защиты интересов сторон договора. По итогам проверки, как правило, составляется акт проверки. Далее стороны вправе осуществить сверку взаиморасчетов и, в предусмотренных договорам случаях, возврат задатка. После завершения рекомендованных действий составляется акт приема-передачи , подтверждающий возврат арендованного имущества арендодателю. В акте целесообразно отразить фактически передаваемое имущество, его состояние на момент возврата (исправность, наличие недостатков, повреждений и т.п.). При разработке формы акта можно воспользоваться общими рекомендациями по составлению документа, подтверждающего приемку исполнения.

Иногда при возврате имущества акт приема-передачи или другие подобные документы не подписываются. При отсутствии подтверждающего документа существуют риски:

Для арендодателя - риск признания необоснованным получения арендной платы от арендатора;

Для арендатора - риск выплаты неустойки, арендных платежей.

Поэтому еще при заключении договора целесообразно согласовать условие о том, какой документ будет являться подтверждением передачи арендованного имущества. В случае возникновения спорной ситуации в отсутствие акта приема-передачи доказательством передачи имущества могут быть свидетельские показания, выставленные счета-фактуры, акты сверки расчетов.

Стороны вправе согласовать любое место возврата арендованного имущества . Если в договоре аренды не определено место исполнения обязательства по передаче движимого имущества арендатором арендодателю после прекращения договора аренды, имущество подлежит передаче в том месте, где оно было получено арендатором (ст. 316 ГК РФ, п. 36 Информационного письма от 11.01.2002 N 66).

Срок возврата имущества определяется моментом прекращения действия договора независимо от оснований его прекращения (см. например, постановления Одиннадцатого ААС от 17.03.2011 N 11АП-736/11 , Двенадцатого ААС от 18.09.2013 N 12АП-8075/13 и др.).

Неисполнение обязательства по возврату арендуемого имущества в срок дает право арендодателю потребовать внесения арендной платы за все время просрочки, а также возмещения убытков - в случае, если арендная плата не покрывает причиненных арендодателю убытков. В случае, когда за несвоевременный возврат арендованного имущества договором предусмотрена неустойка, убытки могут быть взысканы в полной сумме сверх неустойки, если иное не предусмотрено договором (часть вторая и третья ст. 622 ГК РФ).

В некоторых случаях требование арендодателя о возврате арендованного имущества может быть признано злоупотреблением правом, в связи с чем суд отказывает в его удовлетворении (ст. 10 ГК РФ). В качестве примера можно привести ситуацию, когда арендатор является государственным или муниципальным учреждением, выполняющим социально значимые функции (например, в сфере здравоохранения), и возврат арендованного имущества (помещений, в которых размещается арендатор) может привести к прекращению его деятельности, в то время как арендодатель в силу своего статуса учредителя такого учреждения ответственен за наделение арендатора имуществом, необходимым для осуществления им своих профессиональных функций (см. постановление АС Поволжского округа от 02.11.2015 N Ф06-701/15).

Актуальная версия заинтересовавшего Вас документа доступна только в коммерческой версии системы ГАРАНТ. Вы можете приобрести документ за 54 рубля или получить полный доступ к системе ГАРАНТ бесплатно на 3 дня.

Если вы являетесь пользователем интернет-версии системы ГАРАНТ, вы можете открыть этот документ прямо сейчас или запросить по Горячей линии в системе.

Официальный текст :

Статья 622. Возврат арендованного имущества арендодателю

При прекращении договора аренды арендатор обязан вернуть арендованное имущество в том состоянии, в котором он его получил, с учетом нормального износа или в состоянии, обусловленном договором.

Комментарий юриста :

Обязанность арендатора возвратить имущество по окончании срока аренды (в том числе в связи с его расторжением) сопровождается рядом требований. Во-первых, это должна быть та же самая вещь, которая была ему передана в аренду (индивидуально определенная), со всеми принадлежностями и документами. Во-вторых, вернуть вещь в том же состоянии, что и при передаче в аренду, но с учетом той степени изменений в ней, которая предполагается нормальной при обычном пользовании данной вещью в течение срока договора, т.е. нормального износа. В то же время стороны могут договориться об ином, т.е. вещь может быть возвращена с улучшениями, либо с заменой отдельных узлов или принадлежностей, либо без каких-то принадлежностей, а также со сверхнормативным износом, повреждениями и т.п.

Если имущество возвращено в состоянии, не соответствующем требованиям данной статьи или договора, арендодатель имеет право применить санкции. Если арендатор произвел неотделимые улучшения без согласия арендодателя, он фактически нарушил его право собственности, поскольку такое изменение вещи представляет собой один из способов реализации правомочия распоряжения, которым обладает собственник. То же самое касается замены узлов, деталей и принадлежностей, если они определяются индивидуальными признаками и их замена не сопряжена с проведением ремонта, возложенного на арендатора. Если имущество возвращено в состоянии сверхнормативного износа или с повреждениями, арендодатель вправе требовать возмещения убытков.

Важно иметь в виду, что если имущество в целом утрачено, погибло или было повреждено случайно, то такой риск по общему правилу несет собственник имущества, если законом или договором не предусмотрено иное. Если-же утрата, гибель или повреждение арендованного имущества произошли по обстоятельствам, за которые отвечает арендатор, к нему можно предъявить санкции, вытекающие из договорного обязательства. Это - право требовать возмещения убытков, уплаты неустойки, если она предусмотрена законом или договором, а также использование прав, основанных на иных обеспечительных мерах, в том числе залоговых и страховых. Требовать возмещения вреда при этом нельзя, поскольку вред причинен в рамках договорных отношений.

Имущество должно быть возвращено в надлежащем месте и в надлежащее время. В отношении места исполнения данного обязательства судебная практика опирается не на общую норму статьи 316 Гражданского кодекса РФ (в месте жительства должника, а если должником является юридическое лицо - в месте его нахождения), а на принцип "зеркального отражения" исполнения обязанности по возврату имущества от исполнения обязанности арендодателем по передаче арендованного имущества арендатору. Если место исполнения обязательства по передаче движимого имущества не определено, то оно подлежит передаче в том месте, где оно было получено арендатором.

Отказ арендатора от исполнения обязанности вернуть имущество дает арендодателю право истребовать его в судебном порядке. Однако при этом арендодатель не вправе подавать виндикационный иск, поскольку спор о возврате имущества, вытекающий из договорных отношений или отношений, связанных с применением последствий недействительности сделки, подлежит разрешению в соответствии с законодательством, регулирующим данные отношения. В этом случае в исковом требовании следует ссылаться на нарушение арендатором обязанности по возврату арендованного имущества в связи с прекращением договора и требовать принуждения его к исполнению данной обязанности.

Неисполнение обязательства по возврату имущества в срок предполагает применение санкций, перечисленных в ст. 622 ГК РФ. Во-первых, арендодатель вправе потребовать внесения арендной платы за все время просрочки, а также возмещения убытков в размере, не покрытом такой арендной платой. Во-вторых, неустойка, если она предусмотрена законом или договором за такую просрочку, носит штрафной характер, т.е. уплачивается сверх суммы подлежащих возмещению убытков. Взыскание арендной платы за фактическое использование арендуемого имущества после истечения срока действия договора производится в размере, определенном этим договором.

Кроме того, арендодатель вправе требовать от арендатора уплаты процентов за пользование чужими денежными средствами в случае просрочки внесения арендной платы и за период с момента прекращения договора аренды до возврата арендодателю имущества. В то же время арендодатель не вправе требовать с арендатора арендной платы за период просрочки возврата имущества в связи с прекращением договора в случае, если он сам уклонялся от приемки арендованного имущества, а также применения иных санкций, включая требование уплаты процентов за время просрочки. Более того, в силу статьи 406 Гражданского кодекса РФ такая просрочка со стороны арендодателя как кредитора дает право арендатору как должнику право на возмещение вызванных этим убытков.

Статья 622. Возврат арендованного имущества арендодателю

Комментарий к Ст. 622 ГК РФ:

1. Абзац 1 коммент. ст. содержит общую характеристику обязанности арендатора по возврату арендованного имущества. Арендатор обязан вернуть арендодателю взятое имущество при прекращении договора в состоянии, в котором арендатор его получил, с учетом нормального износа или в состоянии, обусловленном договором, в установленный срок и в том месте, где арендатор его получил (п. 36 письма ВАС N 66).

2. В абз. 2 - 3 коммент. ст. раскрыты последствия нарушения арендатором обязанности по возврату арендованного имущества. В случае невозврата имущества в установленный срок арендатор обязан вносить арендную плату за все время просрочки. Точнее было бы говорить о том, что арендатор должен вносить сумму, равную арендной плате по уже прекращенному договору; эта сумма по своей природе является неким заранее определенным минимальным размером убытков арендодателя, который не подлежит доказыванию по обычным правилам ст. 15, 393 ГК РФ, и взыскивается благодаря коммент. ст. в упрощенном порядке.

В случае просрочки уплаты указанной суммы на нее подлежат начислению проценты за пользование чужими денежными средствами (п. 39 письма ВАС N 66). Если же полученная сумма не покрывает всех причиненных арендодателю убытков, он может требовать их возмещения в непокрытой части (например, если рыночная стоимость пользования имуществом значительно превышает установленный прекращенным договором аренды размер арендной платы).

Если за своевременный возврат арендованного имущества договором предусмотрена неустойка, то убытки могут взыскиваться в полном объеме сверх неустойки, которая, таким образом, носит штрафной характер. Впрочем, в договоре может быть установлен и иной вид неустойки.

В случае возврата имущества в установленный срок, но сверх нормального износа или в состоянии, не обусловленном договором, арендатор обязан возместить арендодателю убытки. При этом под нормальным понимается износ, которому имущество подвергается при его обычном использовании по назначению в течение срока, обусловленного договором. Отказ арендатора от исполнения обязанности вернуть имущество дает арендодателю право истребовать его в судебном порядке. Однако при этом арендодатель не вправе подавать иск об истребовании имущества из чужого незаконного владения (ст. 301 ГК РФ). Последний применяется в том случае, когда лицо, считающее себя собственником спорного имущества, истребует его из владения лица, обладающего имуществом без надлежащего правового основания. Арендатор же пользовался имуществом на основании договора аренды (до его прекращения), поэтому обязанность вернуть имущество в освобожденном виде арендодателю должна определяться в соответствии с условиями, предусмотренными законодательством об аренде (п. 17 письма ВАС N 13; п. 23 Постановления ВАС N 8). Обязанность арендатора возвратить имущество включена в содержание договора аренды, поэтому требование арендодателя о возврате имущества юридически следует квалифицировать как требование о понуждении к исполнению обязанности в натуре.

Условие о возврате арендованного имущества определяет порядок исполнения обязанности арендатора вернуть арендодателю имущество при прекращении договора аренды (абз. 1 ст. 622 ГК РФ).

Согласование условия о возврате арендованного имущества

В силу специфики арендных правоотношений по договору аренды передается индивидуально определенная вещь. Соответственно, при прекращении договора должна быть возвращена именно та вещь, которая была предоставлена арендатору во временное владение и пользование. Стороны не могут согласовать возврат иной (даже похожей или обладающей теми же родовыми признаками) вещи. В противном случае заключенное соглашение уже не будет являться договором аренды.

Также стороны не могут исключить договором обязанность арендатора вернуть арендованное имущество, поскольку эта обязанность императивна (абз. 1 ст. 622 ГК РФ). Исключением является случай, когда договором предусмотрен выкуп арендованного имущества (ст. 624 ГК РФ). Однако стороны вправе определить порядок возврата имущества.

Важно ! Условия договора о возврате арендованного имущества сохраняют действие и после его расторжения. Такой вывод сделан Пленумом ВАС РФ в п. 3 Постановления от 06.06.2014 N 35 «О последствиях расторжения договора» при толковании положений п. 2 ст. 453 ГК РФ.

Пленум ВАС РФ разъяснил, что по смыслу указанной нормы при расторжении договора прекращается обязанность должника по совершению действий, являющихся предметом договора. При этом сохраняют действие условия договора, которые в силу своей природы имеют целью регулирование отношений сторон в период после его расторжения. К ним относятся, в частности, условия о порядке возврата предмета аренды, определяющие процедуру передачи. Следовательно, при расторжении договора арендодатель может требовать возврата объекта аренды в порядке, предусмотренном договором.

Для согласования порядка возврата арендованного имущества необходимо определить:

— состояние имущества на момент его возврата;

— принадлежности и документы, подлежащие передаче при возврате имущества;

— место возврата имущества;

— срок возврата имущества;

— размер арендной платы за пользование имуществом в период после прекращения договора;

— взыскание убытков и неустойки при несвоевременном возврате имущества.

Важно ! Требований к тому, как должен оформляться возврат арендованного имущества, законом не установлено. Однако, суд не признает доказанным факт возврата имущества, если это не подтверждено документально (Определение ВАС РФ от 21.02.2008 N 1224/08). Обычно документом, подтверждающим факт возврата арендодателю имущества, является акт приема-передачи.