Безвозмездная передача имущества в муниципальную собственность. Понятие и виды обязательств по передаче имущества в собственность

Вопрос: В мае 2015 г. ООО «Даритель» согласно договора пожертвования безвозмездно передал в адрес КУМИ (в муниципальную собственность города) объект - незавершенный строительством жилой дом и земельный участок под ним.
Жилой дом строился как подрядным способом, так и хоз.способом. Прошу дать разъяснения по поводу начисления НДС при передаче данного имущества.

Ответ:

По вопросу обложения НДС безвозмездной передачи земельных участков отмечаем, что в целях главы 21 Кодекса передача права собственности на товары, результатов выполненных работ, оказание услуг на безвозмездной основе признается реализацией товаров (работ, услуг).

Однако, в соответствии с пп.6 п.2 ст. 146 НК РФ объектом налогообложения не признаются операции по реализации земельных участков (долей в них).

Таким образом, передача земельных участков по рассматриваемому договору не подлежит обложению НДС на основании пп.6 п.2 ст. 146 НК РФ.

По вопросу обложения НДС безвозмездной передачи недостроенного жилого дома отмечаем, что в соответствии с пп.2 п.2 ст. 146 НК РФ н е признается объектом обложения НДС передача на безвозмездной основе жилых домов , детских садов, клубов, санаториев и других объектов социально-культурного и жилищно-коммунального назначения , а также дорог, электрических сетей, подстанций, газовых сетей, водозаборных сооружений и других подобных объектов органам государственной власти и органам местного самоуправления (или по решению указанных органов специализированным организациям, осуществляющим использование или эксплуатацию указанных объектов по их назначению).

Как следует из приведенной нормы, условиями ее применения являются:

1. Безвозмездность передачи;
2. Получатель - органы государственной власти или местного самоуправления;
3. Назначение (вид) передаваемого объекта.

1.НК РФ не раскрывает, что понимается под безвозмездной передачей.
Принципы безвозмездной передачи раскрыты в положениях о договоре дарения. Согласно ст. 572 ГК РФ по договору дарения даритель безвозмездно передает или обязуется передать одаряемому в том числе вещь в собственность. При наличии встречной передачи вещи или права либо встречного обязательства договор не признается дарением.
Из данных положений применительно к рассматриваемой льготе по НДС можно сделать вывод, что пп. 2 п. 2 ст. 146 НК РФ может применяться, если передача организацией объектов, указанных в пп.2 п.2 ст. 146 НК РФ органу государственной власти или местного самоуправления не связана со встречной обязанностью у получателя.
Из положений представленного аудитору договора не следует наличие встречных обязательств со стороны получателя (КУМИ городского округа).
Таким образом, условие о безвозмездной передаче имущества в Вашем случае выполняется.

2. В силу п. 3 ст.34 Федерального закона от 06.10.2003 N 131-ФЗ "Об общих принципах организации местного самоуправления в Российской Федерации" порядок формирования, полномочия, срок полномочий, подотчетность, подконтрольность органов местного самоуправления, а также иные вопросы организации и деятельности указанных органов определяются уставом муниципального образования в соответствии с законом субъекта РФ.
В соответствии с Уставом соответствующего городского округа КУМИ относится к органам местного самоуправления городского округа .
Таким образом, условие о получение имущества органом местного самоуправления, в Вашем случае, выполняется.

3. В отношении назначения (вида) передаваемого объекта - незавершенного строительством жилого дома, следует отметить, что в пп. 2 п. 2 ст. 146 НК РФ не уточнено, понимаются под указанными в нем объектами завершенные строительством и принятые соответствующими службами объекты или нет.
Согласно ст. ст. 15 - 16 Жилищного кодекса РФ жилым домом признается индивидуально-определенное здание, пригодное для постоянного проживания граждан. Следовательно, недостроенный объект не пригодный для проживания не может быть признан жилым домом.
В 21 Главе НК РФ не определен перечень объектов, относимых к объектам социально-культурного и жилищно-коммунального назначения. В силу п.1 ст. 11 НК РФ считаем возможным использовать перечень, поименованный в ст. 275.1 НК РФ для целей исчисления налога на прибыль.
В соответствии со ст. 275.1 НК РФ к объектам жилищно-коммунального хозяйства относятся жилой фонд, гостиницы (за исключением туристических), дома и общежития для приезжих, объекты внешнего благоустройства, искусственные сооружения, бассейны, сооружения и оборудование пляжей, а также объекты газо-, тепло- и электроснабжения населения, участки, цехи, базы, мастерские, гаражи, специальные машины и механизмы, складские помещения, предназначенные для технического обслуживания и ремонта объектов жилищно-коммунального хозяйства социально-культурной сферы, физкультуры и спорта.
Как видно из приведенного перечня, объекты незавершенного строительства в нем не поименованы.
Официальных разъяснений по данному вопросу нет.
Таким образом, из буквального прочтения указанных выше норм следует, что передача незавершенного строительством жилого дома не соответствует перечню объектов, указанных в пп.2 п.2 ст. 146 НК РФ. Следовательно, в Вашем случае, третье условие не выполняется. Передача подлежит обложению в общем порядке. В противном случае следует быть готовыми к решению вопроса в спорном порядке (см. Постановления ФАС Восточно-Сибирского округа от 12.09.2007 N А33-18221/06-Ф02-5491/07, А33-18221/06-Ф02-5891/07 по делу N А33-18221/06, ФАС Московского округа от 30.09.2008 N КА-А40/9153-08 по делу N А40-5452/08-108-22)

В то же время, для понимания ситуации считаем возможным привести имеющие место разъяснения, а так же арбитражную практику по вопросу применения льготы по НДС при реализации жилых домов и помещений (пп. 22 п.3 ст. 149 НК РФ).
В соответствии с разъяснениями контролирующих органов, реализация недостроенных жилых домов подлежит обложению НДС в общеустановленном порядке, так как передаваемые объекты не соответствуют понятию жилого дома, помещения (см. Письма Минфина России от 12.05.2012 N 03-07-10/11, от 30.07.2009 N 03-07-11/186).
По результатам анализа арбитражной практики можно сделать вывод о неоднозначности позиций судов.
Так, в одних случаях судебные органы высказывают мнение, что при решении вопроса о применении льготы по НДС следует исходить из целевого назначения объекта недвижимости, а не из степени его готовности. В связи с чем, передача незавершенных строительством жилых домов как на безвозмездной, так и возмездной основе не подлежит обложению НДС (см. Постановления Арбитражного суда Московского округа от 08.09.2014 N Ф05-7939/14 по делу N А41-54438/13, ФАС Уральского округа от 30.06.2014 N Ф09-3779/14 по делу N А34-5524/2013, ФАС Волго-Вятского округа от 24.01.2011 по делу N А39-909/2010, ФАС Восточно-Сибирского округа от 12.09.2007 N А33-18221/06-Ф02-5491/07, А33-18221/06-Ф02-5891/07 по делу N А33-18221/06, ФАС Московского округа от 30.09.2008 N КА-А40/9153-08 по делу N А40-5452/08-108-22).
В то же время имеют место решения, в которых сделан вывод, что при реализации не завершенных строительством жилых домов освобождение от обложения НДС не применяется, поскольку объекты незавершенного строительства не могут быть отнесены к жилым помещениям, если они не отвечают санитарным, техническим нормам и не пригодны для проживания, в связи с чем, операции по реализации жилых помещений, жилых домов, а также долей в них, не завершенных строительством, подлежат обложению НДС в общеустановленном порядке. Например, Определение Верховного Суда РФ от 27.04.2015 N 304-КГ15-2879 по делу N А27-1435/2014, Постановление ФАС Поволжского округа от 20.03.2013 N А12-9812/2012.
Приведенные выше разъяснения и арбитражная практика в отношении операций по реализации незавершенных строительством жилых домов подтверждает высокую вероятность спора с налоговыми органами в случае не начисления НДС, в том числе при безвозмездной передаче КУМИ городского округа.

С учетом обобщения арбитражной практики отмечаем возможность положительного решения при возникновении спора с налоговым органом. Однако, вероятность такого спора оценивается как высокая. В связи с чем, организации необходимо самостоятельно оценить риски и принять решение по данному вопросу.

Дополнительно отмечаем, что если организацией будет принято решение не начислять НДС на основании приведенных выше аргументов, то сумма «входного» НДС по товарам, работам, услугам, использованным для строительства жилого дома, либо налога предъявленного поставщиком при покупке объекта незавершенного строительства возмещению не подлежит. Следовательно, если ранее «входной» был предъявлен к возмещению, то в момент передачи недостроенного жилого дома возникает обязанность по восстановлению НДС на основании п.3 ст. 170 НК РФ.

У лиц, владеющих имуществом, может возникнуть желание передать его кому-либо без какого-либо возмещения. В таком случае важно знать, какие виды безвозмездной передачи существуют, кто имеет на них право и как составлять договор на данную сделку.

Виды безвозмездно передаваемого имущества и образец договора

Такой договор по сути своей очень близок к договору дарения или пожертвования, если не оговорена какая-либо компенсация за имущество, сразу же после подписания документа или в будущем. Он должен быть составлен в форме, соответствующей требованиям закона, и содержать ясно сформулированное намерение владельца имущества.

Передача без требования компенсации возможна как для физических, так и для юридических лиц, при условии что последние не являются коммерческой организацией и не будут использовать подарок в коммерческих целях. Передавать можно:

денежные средства;
движимое имущество;
недвижимое имущество.

Такой договор составляют согласно следующему образцу:

Место составления документа;
Стороны, участвующие в передаче имущества;
Предмет договора (указать документ, который подтверждает право собственности владельца, упомянуть о его желании передать его определенному лицу; получатель заверяет, что принимает подарок с чувством благодарности и будет использовать его по назначению);
Условия, на которых используются полученные ценности;
Причины, по которым получатель может отказаться от приема имущества, вручаемого ему без оплаты, до того момента, пока имущество не было фактически передано в его распоряжение (если получатель решает отказаться от подарка, это следует оформить в письменном виде; тогда договор считается расторгнутым).

Это основные особенности составления договора данного типа. В договор также следует включить следующие стандартные разделы: форс-мажорные обстоятельства, процедура разрешения спорных вопросов, подписи.

Данный образец подходит в том случае, если владелец решил безвозмездно передать имущество с правом собственности.

Договор о передаче имущества в безвозмездное пользование

Передача в безвозмездное пользование отличается от передачи имущества в качестве подарка. Составление договора на безвозмездное пользование имуществом дает получателю возможность какое-то время пользоваться имуществом на определенных условиях, но не распоряжаться им как своей собственностью.

1. Данные участников договора.

Для физических лиц нужно указать Ф.И.О. и паспортные данные; юридическим лицам следует указать полное название предприятия, личные данные его представителей, должности, информацию о доверенности, которая дает право подписи.

2. Имущество, которое является предметом договора, его детальная опись.

В текст документа вносятся данные документа, на основании которого передается имущество, указываются лица которые могут претендовать на него.

3. Цель, для которой передается имущество.

4. Обязанности сторон.

Собственник обязан передать имущество в том состоянии, которое описывается в договоре, получатель должен позаботиться о поддержании надлежащего технического состояния, предоставлять возможность осмотра имущества в оговоренные сроки и вернуть его в исправном состоянии.

5. Стоимость имущества, подтвержденная документально: справка о балансовой стоимости, заключение оценщика, справка от изготовителя.

6. Оплата затрат по содержанию и использованию имущества. Здесь необходимо детально изложить обязанности, возложенные на временного владельца (например, в связи с расходными материалами).

7. Ответственность сторон.

Указываются сроки передачи, риск и возмещение убытков, ответственность получателя в случае нанесения убытков или вреда третьим лицам, причины и процедура досрочного расторжения договора.

8. Дополнительные условия передачи.

9. Подписи.

Договор следует оформить в письменном виде в обязательном порядке, если имущество стоит дороже десяти тысяч. Закон накладывает ограничение на передачу имущества в безвозмездное пользование, если сторонами сделки выступают какая-либо организация и ее учредитель.

Безвозмездное пользование муниципальным имуществом

Муниципальная собственность может быть передана в безвозмездное пользование юридическим и физическим лицам, если речь не идет о коммерческой деятельности. Чтобы получить такую возможность, заинтересованное лицо должно обратиться с заявлением в муниципальные органы.

Ответ должен быть дан в течение 30 дней со дня подачи заявления. Если ответ положительный, стороны могут заключить договор о передаче муниципального имущества во временное безвозмездное пользование. Передача муниципального имущества подтверждается актом приема-передачи.

Чаще всего такой договор подразумевает аренду какого-либо помещения, принадлежащего муниципальным властям, без предоставления оплаты. В договоре обязательно нужно подробно изложить все правила пользования помещением во избежание возникновения конфликтных ситуаций и указать срок аренды. По истечении данного срока помещение возвращается владельцу.

Правильно составленный договор безвозмездной передачи имущества учитывает все нюансы и позволяет сторонам добросовестно выполнить свои обязательства относительно предмета договора, будь то движимое или недвижимое имущество.

Безвозмездная передача имущества - распространенный вид гражданско-правовых отношений в РФ. Какова его специфика? Какие есть разновидности соглашений по безвозмездной передаче имущества? Какие ограничения, касающиеся подобных сделок, предусмотрены российским законодательством?

Суть безвозмездной передачи имущества

Что такое безвозмездная передача имущества? Согласно распространенному определению, это процедура, в рамках которой некий субъект правоотношений - физлицо или организация - осуществляет уступку прав владения некоторой собственностью в пользу других лиц, не взимая оплаты взамен и не требуя иных преференций.

Субъектами сделок, о которых идет речь, могут быть как коммерческие предприятия, так и те учреждения, что не имеют отношения к бизнесу. При этом в российской правовой практике особенности участия организаций с разным статусом в процедурах безвозмездной передачи имущества могут отличаться. Далее в статье мы изучим соответствующий аспект.

Рассматриваемое явление с точки зрения правовой классификации может выражаться в виде дарения или пожертвования. Это не одно и то же. Многие эксперты считают, что между пожертвованием и дарением есть существенная разница. Чуть позже мы изучим подробнее соответствующий аспект.

Практическая значимость безвозмездной передачи

В каких типах гражданских правоотношений чаще всего используется безвозмездная передача имущества? Можно отметить, что спектр таковых - очень широкий. Однако особую популярность приобрели соответствующего типа правоотношения в бизнесе.

Дело в том, что, согласно 575-й статье ГК РФ, одно коммерческое предприятие не может дарить другому (в рамках официальных сделок) имущество, стоимость которого превышает 3000 руб. Однако они могут получать подарки от физлиц, НКО, а также государственных и муниципальных структур. На практике это может означать, что учредители организаций, находящиеся в статусе физлиц, также могут передавать в пользу принадлежащих им коммерческих предприятий имущество на безвозмездной основе. Что дает такая возможность на практике?

В 251-й статье Налогового Кодекса сказано, что имущество, которое предприятие получило в безвозмездном порядке, может не быть включено в категорию внереализационных доходов. То есть налогооблагаемая база за счет соответствующего типа активов не увеличивается. Но при одном условии - если человеку принадлежит более 50 % в уставном капитале компании.

Нюансы распределения долей

Принципиально важный критерий - даритель должен обладать указанной выше долей во владении фирмой единолично. То есть, например, если один человек владеет 30% от фирмы, другой - 40%, и им на праве совместной собственности принадлежит, к примеру, автокран, то подарить его своей компании без налогообложения, тем не менее, нельзя. Если они оформят соответствующий договор дарения, то им придется заплатить предусмотренный 250-й статьей НК РФ налог на прибыль. По крайней мере, такая позиция, как отмечают юристы, считается общепринятой в структурах ФНС России.

Ограничения на дарение в бизнесе

Выше мы отметили важнейший нюанс, касающийся передачи имущества в безвозмездном порядке для коммерческих организаций - стоимость соответствующих активов не может быть более 3 тыс. руб. Если объект дарения стоит больше, то принимающей стороне необходимо оформлять ее как покупку.

Таким образом, безвозмездная передача недвижимого имущества, например, в большинстве случаев осуществляться не может, так как маловероятно, что рыночная цена зданий и сооружений будет меньше, чем 3 тыс. руб. Однако в практике взаимодействия бизнесов есть иные схемы, в рамках которых, фактически, безвозмездный аспект правоотношений применим, даже если стоимость имущества выше обозначенного ограничения. Чуть позже мы изучим варианты альтернативных сделок, которые часто используются российскими организациями.

Собственно, исключением из рассматриваемого правила может быть описанная выше процедура, при которой в пользу своей фирмы имущество передает ее основной владелец. Также, ограничение, о котором идет речь, не действует, если имущество передается, например, холдингом в пользу одной из его дочерних структур.

Дарение или пожертвование?

Рассмотрим теперь аспект, отражающий различия между двумя основными процедурами, предполагающими безвозмездную передачу имущества - дарением и пожертвованием. Для того чтобы понять разницу между двумя отмеченными правовыми категориями, целесообразно будет обратиться к положениям ГК РФ. Согласно кодексу, договор дарения - понятие несколько более широкое, чем сделка, фиксирующая пожертвование. В чем это выражается?

Согласно договору дарения, одна из сторон правоотношений в безвозмездном порядке передает (или же, как вариант, обязуется передать) другой некоторый тип имущества. Ключевой признак подобной сделки - безвозмездность. То есть каких-либо встречных представлений владелец собственности от одариваемого не получает.

Вместе с тем безвозмездная передача имущества совершенно не исключает сценария, при котором даритель установит некоторые ограничения в пользовании имуществом новым хозяином. В числе таковых, как отмечают некоторые юристы, может быть требование, отражающее использование собственностью исключительно в общеполезных, социально ориентированных целях. Безвозмездная передача имущества в этом случае будет, вероятнее всего, признаваться пожертвованием.

Правоотношения, в рамках которых основанием сделки считается пожертвование, не характерны для бизнеса. В основном, посредством подобных коммуникаций передается государственное или же муниципальное имущество в пользу соответствующих организаций некоммерческого профиля. С чем связан тот факт, что такого рода сделки - прерогатива структур, не вовлеченных в бизнес?

Пожертвование - прерогатива некоммерческой сферы

Прежде всего, можно отметить, что договор безвозмездной передачи имущества в рамках дарения подразумевает, что владелец собственности передает одариваемому непосредственно вещь, связанное с ней имущественное право или же некоторую уступку (например, прощение долга). В свою очередь, при оформлении соглашения, предмет которого - пожертвование, основой соответствующей сделки может быть только вещь или же имущественное право на нее. Предоставление уступок или иных преференций в рамках такой правовой категории как пожертвование, как отмечают юристы, не может быть осуществлено.

То есть в тех случаях, когда передается государственное или муниципальное имущество, кредитный аспект между субъектами правоотношений (который, теоретически, может прослеживаться в формате бюджетных займов), не должен затрагиваться.

Также, отличия прослеживаются в таком нюансе как статус получателя имущества в рамках безвозмездной передачи. Как правило, при заключении договора пожертвования круг лиц, в пользу которых передаются активы значительно более узкий, чем в случае с дарением. Основными субъектами правоотношений в рамках пожертвований в качестве стороны, принимающей имущество, признаются, в соответствии с законодательством, некоммерческие организации. Включая в том числе и госучреждения, в пользу которых может передаваться, как вариант, государственное имущество. Таким образом, в пользу коммерческой структуры пожертвование сделать в общем случае нельзя.

Налогообложение при безвозмездной передаче имущества

Каковы особенности налогообложения, которыми характеризуется безвозмездная передача имущества? Одну из таковых мы уже обозначили. Если владелец хозяйственного общества, которому принадлежит более 50% в активах компании, передает в пользу своей организации имущество на безвозмездной основе, то оно не причисляется к внереализационным доходам.

В свою очередь, активы, получаемые организациями в рамках безвозмездной передачи, в общем случае все же подлежат налогообложению. Исключение - тот случай, когда имущество передается в рамках пожертвования. Однако, как мы уже отметили выше, в общем случае данная процедура актуальна для некоммерческих организаций.

Таким образом, не подлежат включению в состав внереализационных доходов:

безвозмездная передача имущества от учредителя при условии, что ему принадлежит более 50% во владении фирмой;
если предмет договора - пожертвование, которое применимо только в том случае, если сторона, принимающая имущество, - некоммерческая организация.

Если статус организации или специфика правоотношений с другими субъектами бизнеса не отвечает соответствующим критериям, то налог с полученного имущества уплачивать будет необходимо.

Также, вероятно, стоит отметить, что имущество организации, полученное в безвозмездном порядке, не будет учитываться в аспекте налогообложения, если фирма работает по ЕНВД. Собственно, в данном случае в деятельности предприятия не важны никакие доходы - оно платит фиксированные налоговые взносы.

Договоры дарения с участием ИП

В достаточной мере специфичны сделки, предмет которых - передача имущества в безвозмездном порядке в пользу индивидуальных предпринимателей. Особенность соответствующего типа правоотношений в том, что ИП, с одной стороны, не является юридическим лицом. Соответственно, правило, согласно которому имущество организации, полученное в дар, должно включаться в состав внереализационных доходов, для предпринимателей может считаться неактуальным. С другой стороны, ИП, как это ни удивительно, возможно, выгоднее было бы оформить соответствующую сделку именно на правах субъекта коммерческих правоотношений. Почему?

С точки зрения НК РФ, индивидуальные предприниматели должны платить государству, в целом, те же типы налогов, что и юрлица. То есть это может быть налог на прибыль (при общем режиме сборов) или же перечисление средств в рамках «упрощенки». Во многих случаях величина соответствующих сборов ниже, чем размер НДФЛ, который составляет 13%. Именно такова ставка налога, если физлицо получает что-то в дар от лиц, не являющихся родственниками. Очевидно, если ИП принимает имущество в безвозмездном порядке, то ему, вероятно, выгоднее это делать в качестве субъекта коммерческих правоотношений при условии, что он и даритель - не родственники.

Безвозмездная аренда

В российском праве предусмотрено такое явление, как передача в безвозмездное пользование имущества. По-другому такой тип правоотношений называется ссудой. Безвозмездная передача имущества в аренду - распространенный вид сделок в бизнесе. В самом начале статьи мы отметили, что законом предусмотрено ограничение в стоимости передаваемых активов в пользу коммерческих организаций размером в 3 тыс. рублей. В качестве альтернативы бизнесы используют отмеченного типа сделки. Основное преимущество таких правоотношений - ни перед владельцем имущества, ни перед его пользователем в рамках бесплатного приобретения в аренду не возникает никаких обязательств по исчислению налогов.

Собственно, аспект, отражающий то, как начисляются налоги, также интересен. Рассмотрим его.

Исчисление налогов

Исчисления налогов на имущество, которое получено в безвозмездном порядке, зависит, прежде всего, от режима налогообложения в компании. То есть при общей системе ставка - 20%. При УСН - 2 варианта. Самая простая формула применяется, если предприятие работает по схеме, когда уплачивается 6% от любых типов выручки, включая внереализационные доходы.

Если предприниматель использует схему, при которой платится 15% с разницы между выручкой и расходами, то формула несколько сложнее. В этом случае стоимость имущества, полученного в безвозмездном порядке, суммируется с иными видами выручки. Далее из полученной цифры вычитаются официально подтвержденные расходы. Затем высчитывается налог на основании ставки в 15%.

Если организация получает имущество безвозмездно, то оценка соответствующего типа внереализационных доходов производится на основе данных по рыночным ценам для таких активов. Релевантные этой процедуре положения прописаны в НК РФ. В некоторых случаях сведения о ценах должны быть подтверждены налогоплательщиком документально (как вариант при обращении к независимым экспертам с целью проведения оценки).

Структура договора

Как должен выглядеть договор безвозмездной передачи имущества? Образец его структуры может выглядеть так. Предположим, что речь идет о передаче имущества в рамках пожертвования. В этом случае соответствующего типа контракт будет именоваться как «Договор пожертвования».

Преамбула к документу стандартна: место его подписания, дата, а также наименования организаций, участвующих в процедуре безвозмездной передачи имущества.

Предмет договора можно отразить в следующей формулировке: «Организация такая-то принимает от Жертвователя такое-то имущество, принадлежащие ему на таком-то праве». Можно отметить, что одаряемый субъект принимает имущество с благодарностью, а также обязуется использовать его в общеполезных целях.

Далее можно определить условия пользования имуществом. То есть пишем формулировку, отражающую то, что одаряемая сторона принимает на себя обязательство использовать активы по такому-то назначению. Можно прописать условие, по которому получатель имущества должен письменно согласовать с жертвователем новые условия использования полученных ресурсов, если выполнение первоначальных условий осложнено.

В условиях договора также можно прописать положение, согласно которому организация, в пользу которой передается имущество, может в любой момент отказаться от его принятия, пока оно непосредственным образом не поступило в распоряжение, пока не осуществлена передача соответствующих активов. При этом, как правило, указывается, что организация отказывается от пожертвования в письменном виде. Как только Жертвователь получает соответствующий документ, то договор считается расторгнутым.

Следующий пункт, который обычно присутствует в договорах рассматриваемого типа, - обязательство одаряемой стороны вести необходимый обособленный учет операций, отражающих использование полученного имущества.

Такова специфика, которой характеризуется типичный договор безвозмездной передачи имущества, образец структуры которого мы рассмотрели. В остальном соответствующего типа соглашения достаточно схожи с иными видами гражданско-правовых контрактов - прописываются реквизиты сторон, включаются формулировки о форс-мажоре, о разрешении споров, ставятся подписи.

Нюансы бухучета

Рассмотрим то, как осуществляется в аспекте бухучета безвозмездная передача имущества. Проводки и иные процедуры - как они могут выглядеть при заключении организациями соответствующего типа сделок?

Одно из самых распространенных оснований для возникновения правоотношений рассматриваемого типа в бизнесе - передача объекта основных средств. Если это так, то для совершения подобных сделок организация должна подготовить учетные документы по одной из форм, предусмотренных бухгалтерским законодательством. Например, это могут быть документы типа №ОС-1, которые утверждены Госкомстатом.

Акт передачи имущества в рамках безвозмездной сделки необходимо составлять, имея, прежде всего, техническую документацию на объект сделки, а также сведения, имеющие отношение, собственно, к бухучету. Например, это могут быть обороты в соответствии со счетом 02. Акт передачи имущества составляется в двух экземплярах, которые подписываются дарителем и получающей основные средства стороной.

Структура соответствующего документа должна включать следующие сведения:

номер, дату составления;
полное название передаваемого имущества в соответствии с технической документацией;
место передачи основных средств;
инвентарный номер изделия;
срок полезного использования имущества.

Также могут быть указаны иные характеристики объекта основных средств. В некоторых случаях, как отмечают эксперты, акт приема-передачи имущества должен включать заключение комиссии, создаваемой в фирме, которая дарит собственность, с целью контроля за корректным выбытием объекта основных средств. В составе соответствующей структуры должны быть главный бухгалтер организации и иные материально-ответственные лица. Комиссия формируется на основании приказа директора компании. Как только подписан акт приема-передачи имущества, организациям можно переходить к решению вопросов, отражающих, собственно, бухучет. Рассмотрим соответствующий аспект.

С точки зрения непосредственно бухучета, организация, передавшая имущество, может не начислять по соответствующим активам амортизацию со следующего месяца после подписания договора. Для того чтобы отразить факт выбытия активов в бухучете, необходимо на счете 01 открыть, соответственно, субсчет «Выбытие основных средств». По дебету необходимо отразить восстановительную стоимость имущества. По кредиту - величину амортизации, которая начисляется за время эксплуатации имущества. Получается, нужно сделать две проводки.

В свою очередь, принимающая сторона оформляет имущество по дебету счета 08. То есть по вложениям, таким образом, во внеоборотные активы. Как правило, с этим корреспондирует внесение записей по кредиту счета 98, а также по субсчету 98-2, который звучит как «Безвозмездные поступления».

Операции с недвижимостью и иным имуществом в бизнесе, во взаимоотношениях между государственными, муниципальными органами и физлицами могут подразумевать безвозмездную передачу соответствующих объектов и ценностей. Каким образом подобного рода процедуры регулируются в России?

Субъекты передачи имущества

К какой сфере гражданских взаимоотношений правомерно относить такое явление как безвозмездная передача имущества? Здесь уместны две распространенные трактовки. В широком смысле безвозмездная передача имущества может пониматься как дарение некоей материальной ценности субъектом с любым статусом - физлицо, юрлицо - в пользу другого, правовые признаки которого также не имеют значения. Однако, в практике российской юриспруденции словосочетание, о котором идет речь, как правило, подразумевает взаимоотношения на уровне организаций.

Безвозмездная передача имущества в этой связи - это процедура, организуемая в рамках установленных законом норм, регулирующих, главным образом, отношения между юрлицами. Также, некоторые специалисты выделяют в отдельную категорию взаимодействие с участием бюджетных учреждений.

Кто может передавать имущество безвозмездно?

По мнению некоторых юристов, в общем случае передача имущества от одной организации другой попадает под действие, трактуемое как "дарение". Если соответствующее юрлицо - коммерческая фирма, то это значит, что в отношении него действуют ограничения, предусмотренные 575-й статьи ГК РФ. Там сказано, что, если сумма имущества - более 3 тыс. рублей, то передавать в дар его от одной коммерческой организации другой нельзя.

Компания, ведущая бизнес, вместе с тем, может принимать имущество безвозмездно от физлиц, некоммерческих объединений, а также органов власти. Возможна имущества от учредителя в пользу фирмы. В этом случае его соответствующая активность будет осуществляться на правах физлица. При этом безвозмездная передача имущества от учредителя не будет облагаться налогом при условии, что человек владеет не более, чем 50% уставного капитала фирмы.

Передача или аренда?

В числе дискуссионных моментов, касающихся проблематики регулирования имущественных отношений в гражданском праве России - корректность употребления термина, о котором идет речь. Дело в том, что такое явление как безвозмездная передача имущества очень похоже на предоставление ценностей в бесплатную аренду. Но это совершенно не одно и то же.

Если речь идет о бесплатной аренде, то корректнее применять словосочетание "передача имущества в безвозмездное пользование". В этом случае права собственности на передаваемую ценностью остаются у ее исходного владельца. Если речь идет о как таковом дарении, то мы вправе употребить термин именно в том звучании, в котором мы сейчас его рассматриваем - то есть, именовать процедуру безвозмездной передачей имущества.

Аренда де-юре, передача де-факто

Но есть здесь один нюанс. Дело в том, что фактическое содержание взаимоотношений между гражданами или организациями в аспекте передачи имущества в обоих случаях может быть одинаковым. Вполне можно допустить, что один субъект передаст в адрес другого ценность на правах бесплатной аренды с очень долгим сроком, не испрашивая ее обратно впоследствии. Формально исходный владелец имущества не теряет права собственности, но де-факто ее распорядителем становится другое лицо. Этот нюанс позволяет многим компаниям обойти ограничение в 3 тыс. рублей, установленное 575-й статьей, что мы отметили выше. Предприниматели неофициально договариваются о том, что подпишут договор бесплатной аренды, а на деле - один бизнес передает другому имущество в фактическое владение.

Правда, как отмечают юристы, безвозмездная передача в аренду имущества - процедура, требующая должного документального оформления. В договоре между организациями должно быть, в частности, четко изложено: что за ценность передается, каковы ее характеристики и состояние. Если этих данных в документе нет, то сделка, как отмечают юристы, считается недействительной.

Также, отметим, что некоторые ограничения, связанные с процедурой предоставления имущества в аренду при участии коммерческих организаций, все же есть. Например, фирма - АО или ООО, не может предоставлять ценности в бесплатное пользование своим учредителям или лицам, входящим в управляющий орган.

Передача или дарение?

Выше мы отметили, что безвозмездная передача имущества в собственность в общем случае отождествляется с процедурой дарения. В связи с чем некоторые виды субъектов гражданских отношений при определенных условиях могут быть ограничены в правах передавать или получать имущество - как, например, у которых есть лимит в 3 тыс. рублей при проведении таких процедур. Многие фирмы обходят это ограничение, пользуясь возможностью предоставить (получить) ценности в бесплатную аренду, договариваясь с другими организациями. Однако, есть еще один легальный механизм, при котором взаимодействие между бизнесами в аспекте безвозмездной передачи имущества не будет квалифицироваться как дарение.

Его применение возможно, если речь идет о взаимоотношениях компаний и их дочерних структур. Дело в том, что безвозмездная передача имущества в собственность головной структурой в пользу дочерней фирмы, как правило, не квалифицируется как облагодетельствование. Эта процедура признается частью процесса управления материальными активами, связанного с предпринимательской деятельностью. Таким образом, если между головной структурой фирмы и ее дочерним обществом заключается договор безвозмездной передачи имущества, то он не квалифицируется как сделка дарения, несмотря на то, что подобного рода соглашения, как отмечают некоторые юристы, не предусмотрены законом. Но, в то же время, здесь нет никакого противоречия нормам ГК РФ.

Вместе с тем, других легальных вариантов, при котором передачу имущества в безвозмездном порядке можно как-то "замаскировать", юристы не выделяют. Некоторые бизнесы пытаются найти лазейки в законе. Например, встречается такой вариант: предприниматели формулируют условия сделок, намереваясь скрыть основную цель, характерную для дарения - удовлетворение конкретных интересов, которые есть у одариваемой стороны (и отсутствие их, в свою очередь, у прежнего владельца имущества). На практике это чаще всего значит, что договор безвозмездной передачи имущества сопровождается другим таким же источником права, но стороны сделки в нем меняются местами и даритель получает взамен другое имущество. Получается, таким образом, что одариваемый не удовлетворил свои интересы, а выполнил условия договора. Однако, составление подобного рода контрактов, как считают юристы - ошибка бизнесов. В случае, если процесс дарения сопровождается встречными предоставлениями - соответствующая сделка, если следовать нормам, изложенным в 572 статьей ГК РФ, признается недействительной.

Различия между двумя рассмотренными явлениями мы можем пронаблюдать на примере структуры договоров, отражающих соответствующий тип гражданских отношений.

Договор безвозмездного пользования: особенности

Договор безвозмездной передачи имущества (образец структуры которого мы сейчас изучим) в бесплатное пользование регулируется положениями 36-й главы ГК РФ, в частности 689-й статьи Кодекса. Стороны соответствующего соглашения именуются "ссудодателем" и "ссудополучателем". Второй должен по договору обязаться вернуть первому имущество в состоянии, в котором получил с учетом вероятного износа (если в соглашении не указано иное).

Соответствующего типа договор рекомендуется заключать в простом письменном виде. Виды имущества, которые могут быть переданы в рамках подобного соглашения, самые разные: недвижимость, земельные участки, оборудование, транспорт и иные, обладающие натуральными признаками, ценности.

Что должен содержать рассматриваемый договор безвозмездной передачи имущества, образец структуры которого мы изучаем? Важнейший критерий - включенность описания предмета соглашения. Если имущество обладает документами, характеризующими его принадлежность на праве собственности, источниками технического характера, то сведения из них следует также использовать при составлении договора. В тексте соглашения следует также описать фактическое состояние ценностей, степень износа, возможные недостатки во внешнем виде и т.д. То же самое должен содержать и безвозмездного имущества в бесплатное пользование, который юристы также рекомендуют составлять для узаконивания соответствующего типа гражданских отношений.

Отдельно следует поговорить об особенностях передачи в пользование недвижимости.

Недвижимость - в пользование

В бесплатное пользование таковы требования 131-й статьи ГК РФ. При этом, потребуется уплата соответствующей государственной пошлины за регистрационные услуги компетентных ведомств. Вместе с тем, если срок договора - менее года, то указанные процедуры производить необязательно. Поэтому, на практике, данная норма, как отмечают юристы, применяется достаточно редко: организациям проще, время от времени, перезаключать договора.

По договору дарения одна сторона (даритель) безвозмездно передает или обязуется передать другой стороне (одаряемому) вещь в собственность, либо имущественное право (требование) к себе или к третьему лицу, либо освобождает или обязуется освободить ее от имущественной обязанности перед собой или перед третьим лицом (ст. 572 ГК).

Рассмотрим теперь то, каким образом осуществляется бесплатная передача имущества в собственность. Как мы уже отметили выше, с юридической точки зрения данная процедура идентична дарению. Поэтому, и договор будет составлен соответствующего типа.

Договор дарения: особенности

Интересен тот факт, что законодательство РФ допускает "устное" заключение - но только если речь не идет о случаях, которые изложены во 2 и 4 пунктах 574-й статьи ГК РФ. Сделка при этом считается завершенной, когда человек, прежний владелец, вручает ценность, или на нее, другому, новому собственнику. Вместе с тем, если сумма имущества - более 3 тыс. рублей, то заключать договор дарения нужно в письменном виде. При этом, в его структуре могут иметься отлагательные условия. Например, обещание подарка в связи с таким-то праздником.

Договор, о котором идет речь, предполагает быть сделкой, обе стороны которой - обязанные. Даритель должен передать имущество, а одариваемый, в свою очередь - принять ее. Также, договором могут быть предусмотрены иные обязательства для нового владельца. Например, даритель может заключить соглашение при том условии, что передаваемым имуществом будут пользоваться строго по определенному назначению. Или, например, одариваемый возьмет на себя обязательство относиться к полученной вещи бережно.

Муниципальное имущество

Есть такое явление как безвозмездная передача муниципального имущества. Каковы его особенности? Данного рода процедура, как отмечается в ряде правовых источников, может быть осуществлена в целях решения задач социальной или благотворительной направленности. Безвозмездная передача муниципального имущества может осуществляться в пользу физических или юридических лиц на основе распоряжения учреждения, или, по согласованию с органом муниципалитета.

Если речь идет о передаче недвижимости, то допустим только второй вариант. В то же время, возможна передача имущества и в бесплатное пользование. Правда, в этом случае ссудодателем, подписывающим договор безвозмездной передачи муниципального имущества в бесплатное пользование может быть только муниципалитет. Вне зависимости от того, недвижимость ли это, или иные активы.

Федеральное имущество

Рассмотрим также то, как осуществляется безвозмездная передача федерального имущества. Эта процедура может иметь разную направленность. То есть имущество может передаваться из федеральной собственности в пользу субъекта или муниципалитета, как и наоборот.

Если безвозмездная передача федерального имущества осуществляется из собственности субъекта в пользу РФ, то соответствующая процедура, как правило, осуществляется согласно нормам постановлений региональных правительств, отражающих реализацию ФЗ №122 от 22.08.2004 в той части, что касается передачи имущества.

Если предстоит обратная процедура - передача объектов в собственность региона, то, как правило, задействуются правовые акты, принятые на уровне субъекта, которые регулируют порядок принятия федерального имущества. Если регион предполагает передать объекты в пользу муниципалитетов, то основным источником права также становятся акты, принятые на уровне субъекта - но только те, что регулируют взаимоотношения с органами местного самоуправления. Обратная процедура, как правило, осуществляется на базе нормативных актов, рассматривающих аспект разграничения полномочий между региональными органами власти и муниципалитетами.

Вместе с тем, как отмечают юристы, региональные законы, нормами которых регулируется безвозмездная передача государственного имущества, очень схожи между собой. Кроме того, на уровне формулировок соответствующи правовых актов можно пронаблюдать некоторое единообразие норм с теми, что регулируют взаимоотношения на муниципальном уровне.

Взаимоотношения бюджетных учреждений

Возможен вариант, при котором предстоит безвозмездная передача имущества бюджетному учреждению. Какие нормы закона действуют для такого типа правоотношений? Прежде всего отметим, что у учреждения существует две возможности получить имущество безвозмездно: в дар - от физлиц или организаций, не относящихся к государственной финансово-распределительной системе, а также посредством передачи от других бюджетных организаций. Рассмотрим особенности каждого из вариантов.

В бюджет - от физлиц и юрлиц

Если безвозмездная передача имущества бюджетному учреждению осуществляется по договору дарения, то одной из сторон соглашения может быть, таким образом, физическое или юридическое лицо, статус субъекта передачи ценностей не играет роли. Оновной источник права, регулирующим отношения между указанными типами субъектов в рамках соответствующих соглашений - 32-я глава ГК РФ.

Кроме того, процедура, о которой идет речь, регулируется также и бухгалтерским законодательством. Поэтому, важный аспект процесса, когда от лица физлиц или организаций в пользу бюджетного учреждения осуществляется безвозмездная передача имущества - проводки. Они должны быть корректны. Рассмотрим несколько примеров, раскрывающих нюансы этой процедуры.

В бюджет от физлиц и организаций: проводка

Предположим, что бюджетная структура получила в дар некое недвижимое имущество имущество от коммерческой организации. В этом случае она должна зафиксировать эту процедуру следующей двойной записью:

Дебет: 2 101 02 310 (это "Увеличение стоимости нежилых помещений");

Кредит: 2 401 01 180 (это "Прочие доходы").

Также в бухгалтерской документации необходимо отразить рыночную стоимость полученной недвижимости. Для этого эксперты рекомендуют пользоваться публичными сведениями в официальных источниках, данными Росстата, объявлениями о свободной продаже аналогичных типов собственности, услугами независимых оценщиков.

Один бюджет - другому

Второй вариант, при котором возможно безвозмездное получение имущества бюджетным учреждением - передача ценностей от другой организации с аналогичным статусом. Данная процедура может быть осуществлена:

Между учреждениями, которые подведомственны общему распорядителю;

Между организациями, подотчетными разным головным структурам, но в рамках бюджета на одном уровне;

Между учреждениями, функционирующими на разных уровнях бюджета;

Отметим, что и в этом случае обязательно, чтобы после того как осуществлена безвозмездная передача имущества, проводки были зафиксированы корректно.

Если ценности передаются по первому сценарию - между учреждениями, подотчетными одному распорядителю, то необходимо отразить в бухгалтерии следующую (на том же примере с недвижимостью):

Дебет: 0 101 02 310 (то есть, "Увеличение стоимости нежилых помещений");

Кредит: 0 304 04 310 (это "Внутриведомственные расчеты").

При втором сценарии дебит - такой же. Но кредит другой: 0 401 01 180 (то есть "Прочие доходы"). В третьем сценарии дебит - вновь тот же. Кредит опять же отличается: 0 104 10 410 (или "Доходы от поступлений других бюджетов").

М. ШОКОТЬКО,

преподаватель Академии труда и социальных отношений,

адвокат Адвокатской палаты Московской области

МЕХАНИЗМ ПЕРЕДАЧИ ФЕДЕРАЛЬНОЙ СОБСТВЕННОСТИ

В ГОСУДАРСТВЕННУЮ СОБСТВЕННОСТЬ СУБЪЕКТОВ РОССИЙСКОЙ ФЕДЕРАЦИИ И МУНИЦИПАЛЬНУЮ СОБСТВЕННОСТЬ

Российское государство принадлежащую ему публичную собственность может передавать как в государственную собственность субъектов Российской Федерации, так и в муниципальную собственность .

Согласно постановлению Верховного Совета РФ от 01.01.01 г. № 3020-1 «О разграничении государственной собственности в Российской Федерации на федеральную собственность, государственную собственность республик в составе Российской Федерации, краев, областей, автономной области, автономных округов, городов Москвы и Санкт-Петербурга и муниципальную собственность» (в ред. постановлений ВС РФ от 01.01.2001 г. № 000-1, от 01.01.2001 г. № 000-1, от 01.01.2001 г. № 000-1 (ред. 24.12.1993 г.), с изм., внесенными постановлением Конституционного Суда РФ от 01.01.2001 г.) объекты государственной собственности, указанные в Приложении 1 к данному Постановлению, независимо от того, на чьем балансе они находятся, и от ведомственной подчиненности предприятий, относятся исключительно к федеральной собственности.

Объекты государственной собственности, указанные в Приложении 2 к настоящему Постановлению, независимо от того, на чьем балансе они находятся, и от ведомственной подчиненности предприятий, относятся к федеральной собственности. Отдельные объекты из их числа могут передаваться в государственную собственность республик в составе Российской Федерации, краев, областей, автономной области, автономных округов, городов Москвы и Санкт-Петербурга. Независимо от передачи этих объектов в собственность указанных национально-государственных, национально - и административно-территориальных образований, административное управление ими до момента приватизации осуществляется Правительством Российской Федерации.

Виды собственности на землю и ее недра, водные ресурсы, лесной фонд , растительный и животный мир определяются в соответствии с законодательными актами Российской Федерации.

Объекты государственной собственности, указанные в Приложении 3 к настоящему Постановлению, независимо от того, на чьем балансе они находятся, передаются в муниципальную собственность городов (кроме городов районного подчинения) и районов (кроме районов в городах). Объекты государственной собственности, не указанные в Приложениях 1-3 к настоящему Постановлению, независимо от того, на чьем балансе они находятся, и от ведомственной подчиненности предприятий, передаются в государственную собственность республик в составе Российской Федерации, краев, областей, автономной области, автономных округов, городов Москвы и Санкт-Петербурга на основании предложений их Верховных Советов, Советов народных депутатов. До момента определения соответствующего собственника указанных объектов они относятся к федеральной собственности.

Объекты, переданные в государственную собственность республик в составе Российской Федерации, краев, областей, автономной области, автономных округов, городов Москвы и Санкт-Петербурга, муниципальную собственность городов (кроме городов районного подчинения) и районов (кроме районов в городах), могут быть по решению их Верховных Советов, Советов народных депутатов переданы в муниципальную собственность административно-территориальных образований, входящих в их состав.

Процедура передачи объектов собственности разделена на два этапа (регулируется ч. 11 ст. 154 Федерального закона от 01.01.01 г. (с изменениями на 3 июня 2006 г.), а также Указом Президента РФ от 01.01.01 г. № 2265 «О гарантиях местного самоуправления в Российской Федерации», которым органам местного самоуправления было предоставлено право самостоятельного утверждения перечней объектов, составляющих муниципальную собственность, руководствуясь постановлением № 000-1 от 01.01.01 г. При этом их решения могли быть оспорены только в судебном порядке.

Сложно обстоит дело с регулированием межбюджетных отношений. Местные бюджеты муниципальных образований не сбалансированы. По этой причине местное самоуправление лишено возможности использования потенциала собственной территории для социально-экономического развития , а местным органам власти приходится все более ориентироваться на собственные силы, собственные инициативы и собственные ресурсы и все менее рассчитывать на помощь сверху.

Существуют проблемы и другого порядка. Так, объекты, относящиеся к исключительной собственности Российской Федерации (земли, воды, природные объекты, средство внебюджетных государственных фондов, федеральные предприятия, объекты исторического и культурного наследия) передаются в собственность субъектов РФ с существенными нарушениями действующего законодательства (в частности, ст. 71 Конституции РФ, постановления № 000-1). Практически повсеместно не соблюдается порядок передачи объектов федеральной собственности в государственную собственность субъектов РФ и муниципальную собственность; документы на передачу имущества направляются без учета мнения Федерального агентства по управлению федеральным имуществом России; нарушаются сроки направления в Правительство РФ документов для решения вопроса о передаче федеральной собственности в собственность субъекта Федерации.

Приведем пример из судебной практики. 22 февраля 2002 г. мэр города Ростова-на-Дону издал постановление, согласно которому в муниципальную собственность города должен был быть передан жилой дом со встроенными нежилыми помещениями, находившийся на тот момент на балансе созданного путем приватизации открытого акционерного общества - комбината хлебопродуктов.

Основаниями для издания постановления мэра являлись:

1) Указ Президента РФ от 01.01.01 г. № 8 "Об использовании объектов социально-культурного и коммунально-бытового назначения приватизируемых предприятий" (далее - Указ);

2) Положение о порядке передачи объектов социально-культурного и коммунально-бытового назначения федеральной собственности в государственную собственность субъектов РФ и муниципальную собственность, утвержденное постановлением Правительства РФ от 7 марта 1995 г. № 000 (далее - Положение).

1 апреля 2004 г. распоряжением департамента имущественно-земельных отношений Муниципального образования (далее - Департамент) помещение внесено в реестр собственности Муниципального образования. 21 февраля 2006 г. на основании торгов, проведенных Департаментом, ООО "Росток" (далее - Покупатель) заключило в качестве покупателя договор купли-продажи помещения. 27 марта 2006 г. Покупатель фактически получил помещение от Департамента по акту приемки - передачи. 3 мая 2006 г. регистрационной службой был зарегистрирован переход права собственности на помещение к Муниципальному образованию. 13 июня 2006 г. регистрационная служба отказала Покупателю в государственной регистрации перехода права собственности к Покупателю от Муниципального образования, так как за Муниципальным образованием право собственности было зарегистрировано после заключения договора купли-продажи от 01.01.01 г.

Покупатель обратился в суд с иском о признании права собственности на помещение и об обязании регистрационной службы зарегистрировать право собственности на приобретенное им помещение.

Основанием иска являлось следующее. Покупатель является добросовестным приобретателем помещения, поскольку приобрел его на торгах, и ему не было известно о том, что Муниципальное образование своевременно не зарегистрировало право собственности на помещение. Помещение не может быть истребовано у Покупателя на основании статьи 302 ГК РФ, так как выбыло из владения собственника по его воле. Порядок организации и проведения торгов, установленный статьями 447, 448 ГК РФ, был соблюден. Решением суда первой инстанции в иске было отказано, постановлением суда апелляционной инстанции оно оставлено без изменения. В обоснование судебных актов приведен следующий аргумент: договор от 01.01.01 г. является ничтожной сделкой, учитывая, что органы Муниципального образования не имели права распоряжаться помещением и выставлять его на торги, предварительно не зарегистрировав право собственности на него. Суд кассационной инстанции отменил указанные судебные акты и удовлетворил исковые требования Покупателя. Президиум Высшего Арбитражного Суда РФ оставил постановление суда кассационной инстанции без изменения.

Указанные судебные акты мотивированы следующим. Помещение в силу закона признавалось муниципальной собственностью, подлежащей передаче в состав этой собственности, и фактически было передано Комбинатом в состав муниципальной собственности. На торгах было продано имущество муниципальной собственности. Торги в судебном порядке не оспорены. Покупатель обладает признаками добросовестного приобретателя, у которого не может быть истребовано имущество в порядке, предусмотренном статьей 302 ГК РФ.

Итак, проанализируем вышеизложенные факты. Согласно Указу и Положению объекты социально-культурного и коммунально-бытового назначения федеральной собственности подлежали передаче в государственную собственность субъектов Федерации и муниципальную собственность. Ни Указ, ни Положение не позволяют утверждать, что до момента такой передачи помещение "признавалось муниципальной собственностью, подлежащей передаче в состав этой собственности", как полагает Президиум ВАС РФ в рассматриваемом постановлении. Напротив, подлежащие передаче объекты прямо именуются в Указе и Положении объектами федеральной собственности, находящимися в ведении предприятий, в том числе приватизированных.

"Передача объекта в собственность" означает изменение собственника, прекращение собственности одного субъекта гражданских прав и возникновение собственности другого субъекта. Собственник (Муниципальное образование) не мог передать помещение в собственность самому себе, а именно это следует из мотивировки Президиума.

Поскольку процесс передачи помещения в собственность Муниципального образования был начат 22 февраля 2002 г., то к процедуре такой передачи должны были применяться нормы уже действовавшего на тот момент Федерального закона "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним". По состоянию на 22 февраля 2002 г. помещение продолжало находиться в федеральной собственности. Исходя из пункта 1 ст. 6 Закона о регистрации, право федеральной собственности на помещение, как возникшее до вступления в силу Закона о регистрации, признавалось юридически действительным. При этом согласно пункту 2 ст. 6 Закона о регистрации переход права, возникшего до вступления в силу этого Закона, требовал регистрации данного, ранее возникшего права, а также регистрации его перехода. Редакция данной нормы позволяет утверждать, что сделка, влекущая переход ранее возникшего права, может быть совершена до регистрации данного права. Сам же переход ранее возникшего права может быть зарегистрирован только после предварительной регистрации данного права.

Как следует из рассматриваемого постановления Президиума, сделка по передаче права собственности на помещение из федеральной в муниципальную собственность совершена в апреле 2002 г., а переход права собственности к Муниципальному образованию зарегистрирован в мае 2006 г. То есть Муниципальное образование стало собственником помещения только 3 мая 2006 г., что следует из нормы пункта 2 ст. 223 ГК РФ, определяющей момент перехода права собственности к приобретателю моментом государственной регистрации отчуждения имущества. В связи с императивным характером нормы пункта 2 ст. 223 ГК РФ представляется неверной ссылка Президиума в постановлении на то, что помещение "фактически было передано акционерным обществом в состав муниципальной собственности задолго до проведения торгов". Передача "в состав собственности", т. е. переход права собственности, может иметь только юридическое, а не фактическое содержание. Фактическая передача помещения Муниципальному образованию в 2002 г. и внесение информации о помещениях в реестр собственности муниципального образования в 2004 г. не повлекли переход к Муниципальному образованию права собственности на помещение, так как переход не был зарегистрирован в порядке, установленном Законом о регистрации.

Договор купли-продажи помещения между Муниципальным образованием и Покупателем был заключен 21 февраля 2006 г., т. е. на момент заключения договора Муниципальное образование собственником помещения не являлось. Однако договор купли-продажи может заключаться и не собственником, что прямо следует из пункта 2 ст. 455 ГК РФ. Например, отмечает: действующее законодательство "не содержит никаких препятствий для заключения обязательственного договора о продаже чужой вещи лицом, не управомоченным на ее отчуждение, и не предусматривает оснований недействительности такого договора". Продавец принимает на себя обязательство передать вещь в собственность покупателя в оговоренный в договоре срок. В течение указанного срока он, не являясь собственником отчуждаемой им вещи, имеет возможность приобрести право собственности на нее и исполнить свое обязательство перед покупателем по передаче ему права собственности. В случае нарушения своего обязательства продавец отвечает перед покупателем за неисполнение договора купли-продажи. Отвечать продавец может только по действительному договору. Поэтому нельзя считать верной позицию по рассматриваемому делу судов первой и апелляционной инстанций о том, что органы Муниципального образования не могли распоряжаться объектом до регистрации права муниципальной собственности на него, соответственно, является неверным вывод о ничтожности договора купли-продажи от 01.01.01 г.

Договор купли-продажи заключался на торгах, однако торги и совершенная на них сделка в установленном порядке не были оспорены. Согласно пункту 1 ст. 449 ГК РФ торги могут быть признаны недействительными по иску заинтересованного лица, и такое признание влечет недействительность договора, заключенного на торгах.

В соответствии с пунктом 1 ст. 447 ГК РФ обязательное условие проведения торгов - организация их собственником вещи либо обладателем имущественного права , либо специализированной организацией, действующей на основании договора с кем-либо из указанных лиц. Муниципальное образование не являлось собственником помещения по состоянию на 21 февраля 2006 г. Но даже если бы иск о признании торгов недействительными по этому основанию был бы подан, Покупатель мог бы сослаться на наличие у Муниципального образования на момент проведения торгов права законного владения помещением. Согласно пункту 14 постановления Пленума ВАС РФ от 01.01.01 г. N 8 "О некоторых вопросах практики разрешения споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав", "после передачи недвижимого имущества покупателю, но до государственной регистрации перехода права собственности: покупатель является его законным владельцем ". в связи с этим отмечает, что "законное владение в отличие от незаконного является правом". На наш взгляд, вышеуказанная позиция Пленума может быть применена не только к купле-продаже, но и к любой сделке, влекущей переход права собственности от одного лица к другому, в том числе к ситуациям передачи имущества из государственной в муниципальную собственность и обратно. При согласии с такой позицией нет оснований утверждать, что торги были организованы с нарушением пункта 1 ст. 447 ГК РФ, так как они были организованы обладателем имущественного права - законным владельцем помещения.

Так как Президиум в постановлении утверждает о наличии у Муниципального образования права собственности на помещение на момент проведения торгов, представляется нелогичной позиция Президиума о том, что Покупатель "обладает признаками добросовестного приобретателя, у которого не может быть истребовано имущество в порядке, предусмотренном статьей 302 Кодекса".

В судебной практике, к сожалению, имеет место тенденция поддержки судами позиций истцов либо ответчиков, ссылающихся на добросовестное приобретение ими имущества, даже в случаях, когда вообще не может обсуждаться и решаться вопрос о наличии либо отсутствии "доброй совести" на стороне соответствующего лица.

Добросовестным приобретателем может выступать только лицо, не получившее титул на приобретенное им имущество, так как имущество было приобретено им не от собственника. Если же, по мнению Президиума, Покупатель приобрел имущество от собственника, то данный собственник как продавец не может предъявлять покупателю виндикационный иск в порядке статьи 302 ГК РФ. Согласно пункту 23 Постановления Пленума № 8 "иск собственника о возврате имущества лицом, с которым собственник находится в обязательственном правоотношении по поводу спорного имущества, подлежит разрешению в соответствии с законодательством, регулирующим данное правоотношение". Муниципальное образование, являвшееся собственником на момент спора, могло бы предъявить к Покупателю только личный (обязательственный) иск о применении последствий недействительности ничтожной сделки. Однако, как указывалось выше, нет оснований считать ничтожным договор купли-продажи от 01.01.01 г.

Перечень объектов, подлежащих передаче из государственной собственности в муниципальную, содержится в приложении 3 к постановлению Верховного Совета РФ № 000-1. При этом порядок передачи этих объектов закреплен тем же постановлением. Этот порядок в основном касается передачи в муниципальную собственность имущества субъектов РФ. Его несоблюдение может привести к тому, что решение муниципального образования о принятии имущества в муниципальную собственность будет признано недействительным. Передача имущества из собственности РФ в муниципальную собственность проводится по распоряжению Правительства РФ.

Вместе с тем объекты (имущество), относящиеся к муниципальной собственности, в государственную собственность субъектов Российской Федерации или федеральную собственность могут передаваться только с согласия органов местного самоуправления либо по решению суда.

Согласно п. 2 ст. 61 Закона "Об общих принципах организации местного самоуправления в Российской Федерации", споры, возникающие в связи с передачей объектов государственной собственности в муниципальную собственность, разрешаются путем согласительных процедур либо в судебном порядке. В п. 3 постановления Пленума ВАС РФ № 8 установлено, что подтверждающим право муниципальной собственности является реестр муниципальной собственности, который обязан вести комитет по управлению муниципальным имуществом. До момента внесения объектов в соответствующий реестр таким доказательством может служить перечень объектов муниципальной собственности, который в соответствии с Указом Президента РФ "О гарантиях местного самоуправления в Российской Федерации" от 01.01.01 г. № 000 утверждается органами местного самоуправления самостоятельно.

В том случае, если такой объект и не был включен в реестр или перечень объектов муниципальной собственности, но в соответствии с приложением 3 к постановлению Верховного Совета РФ № 000-1 подлежал передаче в муниципальную собственность, судебная практика признаёт его объектом этой собственности в силу прямого указания закона. Аналогичной позиции придерживаются суды и при решении вопроса о передаче из государственной в муниципальную собственность нежилых помещений. В соответствии с приложением 3 к постановлению Верховного Совета РФ № 000-1 к объектам муниципальной собственности относятся нежилые помещения, находящиеся в управлении исполнительных органов местных Советов (местной администрации), в том числе здания и строения, ранее переданные ими в ведение (на баланс) другим юридическим лицам, а также встроенно-пристроенные нежилые помещения, построенные за счет 5- и 7-процентных отчислений на строительство объектов социально-культурного и коммунально-бытового назначения.

В соответствии с разъяснением ВАС РФ принадлежащие государственным предприятиям нежилые помещения переходят в муниципальную собственность лишь в случае, если эти помещения ранее были переданы в ведение указанных предприятий исполнительными органами местных Советов. Но вся последующая судебная практика пошла по пути отнесения нежилых помещений, включая встроенно-пристроенные, к муниципальной собственности вне зависимости от этих обстоятельств.

В постановлении от 5 марта 1996 г. по делу № 000/95 Президиум ВАС РФ указывает, что встроенно-пристроенные нежилые помещения, построенные за счет 5- и 7-процентных отчислений на строительство объектов социально-культурного и коммунально-бытового назначения, отнесены к объектам муниципальной собственности. То обстоятельство, что указанные помещения ранее находились на балансе соответствующих структур Миноборонпрома СССР, не может свидетельствовать о необоснованности отнесения их к объектам муниципальной собственности.

Подобный же подход использован Президиумом ВАС РФ при решении других дел, в том числе в отношении помещений, не являющихся встроенно-пристроенными. Напротив, если спорные нежилые помещения изначально были заняты отделениями федеральной почтовой связи, то в соответствии с приложением 1 к Постановлению Верховного Совета РФ № 000-1 они являются объектами федеральной собственности и к муниципальной отнесены быть не могут.

Согласно ст. 19 Земельного кодекса, в числе прочих к объектам муниципальной собственности относятся следующие земельные участки : признанные таковыми федеральными законами и принятыми в соответствии с ними законами субъектов РФ; право муниципальной собственности на которые возникло при разграничении государственной собственности на землю; которые приобретены муниципальным образованием по основаниям, установленным гражданским законодательством.

Имущественные комплексы предприятий федеральной собственности вносятся в уставной капитал вновь создаваемых коммерческих организаций , а впоследствии незаконно продаются на аукционах. Для оценки высвобождаемого военного имущества привлекаются независимые оценщики, не имеющие необходимых оценочных лицензий и полиса страхования гражданской ответственности , связанной с оценкой рыночной или иной стоимости, в разрез Федерального закона от 01.01.01 г. «О внесении изменений и дополнений в Федеральный закон «Об оценочной деятельности ». В результате начальные цены для продажи указанного имущества на аукционах занижаются в 6-8 раз.

Поэтому существует острая необходимость на федеральном уровне принятия Федерального закона «О разграничении федеральной государственной собственности, государственной собственности субъектов РФ и муниципальной собственности и о порядке передачи объектов федеральной собственности в собственность субъектов РФ и муниципальную собственность». Здесь важно будет урегулировать порядок передачи объектов, находящихся в государственной собственности (федеральной и собственности субъектов РФ), в муниципальную форму собственности и обратно. При этом было бы целесообразно при передаче в муниципальную собственность объектов федеральной собственности, имеющих местное значение, не предусматривать согласование перечней передаваемых объектов с субъектом РФ. Согласование субъекта РФ предусматривается в отношении лишь тех объектов, которые могут быть переданы в целях обеспечения комплексного социально-экономического развития муниципальных образований.

Что касается первой составляющей задачи, то дивиденды по акциям, закрепленным в федеральной государственной собственности, должны полностью направляться на финансирование объектов социально-культурного и бытового назначения, передаваемых на баланс местных органов власти, в случае отсутствия таких объектов - в федеральный бюджет . Федеральный закон «О приватизации государственного и муниципального имущества» от 01.01.01 г. уполномочивает Правительство РФ и органы власти субъектов РФ принимать решения об использовании «золотой акции » в целях обеспечения обороноспособности страны и безопасности государства, защиты нравственности, здоровья, прав и законных интересов граждан России.

По мнению, «трансформированный институт «золотой акции» - специального права РФ (субъектов РФ) на участие в управлении открытыми акционерными обществами » создает широкие возможности по ограничению корпоративного управления , позволяет государству оказывать серьезное давление на бизнес, рождает предпосылки для коррупции и произвольного вмешательства в экономику.

Правительству РФ или органам государственной власти субъектов РФ предоставляется право назначать своих представителей в совет директоров и в ревизионную комиссию акционерных обществ. Перед представителями государства в постановке конкретных задач оставляют желать лучшего порядок получения, систематизации и обобщения информации о состоянии дел в акционерных обществах, в которых участвует Российская Федерация, а также отчетность управляющих, контроль за ними.

Кроме того, акционерное общество, в отношении которого принято решение об использовании специального права (используется с момента отчуждения из государственной собственности 75% акций соответствующего открытого акционерного общества, но при этом, специальное право не может быть использовано при приватизации муниципальных предприятий) на участие Российской Федерации или ее субъектов в управлении обществом, ограничивается в своих правах. Это ограничение установлено Законом о приватизации 2001 г. и вопреки правилу п. 2 ст. 49 ГК РФ не может быть обжаловано обществом в суд, поскольку ограничения его правоспособности устанавливаются органами государственной власти при принятии решения об условиях приватизации имущественного комплекса унитарного предприятия , находящегося в государственной собственности.

Остановимся и на второй составляющей задачи по управлению государственной собственностью, которая была озвучена в Программе социально-экономического развития Российской Федерации на среднесрочную перспективу (г. г.), т. е. важным вопросом на сегодняшний день является повышение эффективности деятельности федеральных государственных унитарных предприятий и обеспечение перечисления в бюджет части их прибыли.

10 апреля 2002 г. под № 000 было принято постановление Правительства «О мерах по повышению эффективности использования федерального имущества, закрепленного в хозяйственное ведение федеральных государственных унитарных предприятий», которое обязывает федеральные государственные унитарные предприятия перечислять часть прибыли в федеральный бюджет.

Однако собственнику (государству, муниципалитету) порой трудно проконтролировать деятельность предприятий и самих директоров, поэтому насущной проблемой остается на сегодня обеспечение контроля за использованием и сохранностью государственного и муниципального имущества. В сложившейся социально-экономической ситуации в Российской Федерации объективно назрела необходимость пересмотра принципов и приоритетов в области управления и распоряжения государственным и муниципальным имуществом. Для этого необходимо решить следующие задачи:

1) провести полную инвентаризацию объектов государственной и муниципальной собственности, разработать и реализовать систему учета этих объектов и оформить права на них;

2) повысить эффективность управления государственным и муниципальным имуществом с использованием всех современных методов и финансовых инструментов, осуществить детальную правовую регламентацию процессов управления;

3) классифицировать объекты собственности по признакам, определяющим специфику управления и распоряжения;

4) обеспечить контроль над использованием и сохранностью государственного и муниципального имущества;

5) обеспечить поступления доходов в бюджеты всех уровней и более эффективно использовать имеющееся имущество.

В Программе социально-экономического развития Российской Федерации на среднесрочную перспективу (г. г.), утвержденной распоряжением Правительства РФ от 01.01.01 г. , особое внимание было уделено управлению государственной собственностью. Одной из задач этого управления являлась выработка эффективной дивидендной политики в отношении акционерных обществ, акции которых находятся в федеральной собственности (специальное право, «золотая акция »), а также повышение эффективности деятельности федеральных государственных унитарных предприятий и обеспечение перечисления в бюджет части их прибыли.

Существенной проблемой в законодательстве остается учет и
регистрация права собственности объектов государственной и муниципальной собственности. Чтобы осуществить учет объектов собственности, необходимо зарегистрировать их в учреждении юстиции.

Однако Пленум Высшего Арбитражного Суда в постановлении от 01.01.01 г. № 8 «О некоторых вопросах практики разъяснения споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав» разъяснил, что документом, подтверждающим право собственности на отдельные объекты, является соответствующий реестр собственности. Как отмечает, внесение имущества в реестр федеральной собственности или реестр собственности субъекта федерации «является юридическим основанием для отнесения имущества к федеральной собственности или собственности субъектов Федерации». До момента внесения объектов в соответствующий реестр таким документом является перечень объектов, составленный в соответствии с Указом Президента РФ от 01.01.2001 г. № 000 «О гарантиях местного самоуправления в Российской Федерации».

В случае возникновения спора о праве собственности на объекты, не включенные в реестры (перечни), либо по поводу необоснованного включения в таковые, судам необходимо с учетом конкретных обстоятельств дела разрешать спор о праве собственности по существу применительно к критериям разграничения государственной собственности по уровням, содержащимся в приложениях № 1, 2, 3 к Постановлению № 000-1.

Так, например, между администрацией Тюменской области и одной из иностранных фирм по результатам конкурса была произведена закупка телевизионного оборудования за счет средств областного бюджета. В этой связи издано Распоряжение Губернатора области, согласно которому данное имущество принято в казну Тюменской области и включено в реестр государственной собственности, однако оно балансодержателю казны ГУТО «Дирекция содержания и эксплуатации объектов государственной собственности» передано не было. Имущество какое-то время использовалось специализированной фирмой, которая не имела права собственности на указанное оборудование.

См.: Алексеева государственной, муниципальной собственности в процессе предпринимательской деятельности : состояние законности // Государственная власть и местное самоуправление. 2001. № 2. - С. 39.

См., например, Определение Верховного Суда РФ от 01.01.01 г. 05-22.

См., например, постановление ФАС Московского округа от 8 сентября 2005 г. № КГ-А41/8550-05.

См.: Тузов при недействительности сделок и защита добросовестного приобретателя в российском гражданском праве. - М.: Статут, 2007. С. 192.

Примечательна в связи с этим норма абз. 1 § 308 Германского Гражданского Уложения: "Невозможность исполнения обязательства не лишает договор действительности, если невозможность может быть устранена, а договор заключен на тот случай, что исполнение станет возможным в дальнейшем" / Цит. по: Тузов. соч. С. 194.

Специальное приложение к Вестнику ВАС РФ. 2005. № 12.

См.: Скловский спор. Практическая цивилистика. 2-е изд., испр. и доп. - М.: Дело, 2003. С. 220.

См.: О практике применения законодательства о правах на недвижимость // Законодательство и экономика. 2008. № 2. С. 7.

См.: , Павлодский исполнения обязательств в современном гражданском праве / В кн.: Проблемы современного гражданского права. М., 2000. С. 223-235.

См.: Вестник ВАС РФ. 1996. N 6.

См.: СЗ РФ. 2002. № 46. Ст. 4537.

См.: «Золотая акция» и публичные интересы // Юрист. 2003. № 9. - С. 6.

См.: Крусс собственности в контексте российской приватизации: теория и практика // Государство и право. 2003. № 9. - С. 30.

См.: Сборник постановлений, распоряжений Губернатора Тюменской области, Правительства Тюменской области. Сентябрь 2005 г. - С. 15.

См.: Сахарнова муниципальной собственностью и муниципальный заказ // Законодательство и экономика. 2001. № 6. - С. 8.

См.: СЗ РФ. 2002. № 15. Ст. 1440.

См.: СЗ РФ. 2003. № 34. Ст. 3396.

См.: Долинская государственными пакетами акций // Закон. 2004. № 3. - С. 80.

См.: Вестник ВАС РФ. 1998. № 10. - С. 15.

См.: Скловский гражданского законодательства о собственности и владении. Практические вопросы. - М.: Стататут, 2004. - С. 107.