Ограниченное право пользования чужим имуществом. Право ограниченного пользования (сервитут)

1. Сервитут устанавливается в соответствии с гражданским законодательством, а в отношении земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, с учетом особенностей, предусмотренных главой V.3 настоящего Кодекса.

2. Сервитут может быть установлен решением исполнительного органа государственной власти или органа местного самоуправления в целях обеспечения государственных или муниципальных нужд, а также нужд местного населения без изъятия земельных участков (публичный сервитут).

3. Публичный сервитут устанавливается в соответствии с настоящим Кодексом. К правоотношениям, возникающим в связи с установлением, осуществлением и прекращением действия публичного сервитута, положения Гражданского кодекса Российской Федерации о сервитуте и положения главы V.3 настоящего Кодекса не применяются.

4. Публичный сервитут может устанавливаться для:

1) прохода или проезда через земельный участок, в том числе в целях обеспечения свободного доступа граждан к водному объекту общего пользования и его береговой полосе;

2) размещения на земельном участке межевых знаков, геодезических пунктов государственных геодезических сетей, гравиметрических пунктов, нивелирных пунктов и подъездов к ним;

3) проведения дренажных работ на земельном участке;

4) забора (изъятия) водных ресурсов из водных объектов и водопоя;

5) прогона сельскохозяйственных животных через земельный участок;

6) сенокошения, выпаса сельскохозяйственных животных в установленном порядке на земельных участках в сроки, продолжительность которых соответствует местным условиям и обычаям;

7) использования земельного участка в целях охоты, рыболовства, аквакультуры (рыбоводства);

5. Публичный сервитут может быть установлен в отношении одного или нескольких земельных участков и (или) земель.

Обременение земельного участка сервитутом, публичным сервитутом не лишает правообладателя такого земельного участка прав владения, пользования и (или) распоряжения таким земельным участком.

6. Переход прав на земельный участок, обремененный публичным сервитутом, предоставление обремененного публичным сервитутом земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, гражданам или юридическим лицам не являются основанием для прекращения публичного сервитута и (или) изменения условий его осуществления.

7. Срок сервитута определяется по соглашению сторон. Срок сервитута в отношении земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, определяется с учетом ограничений, предусмотренных пунктом 4 статьи 39.24 настоящего Кодекса.

Срок публичного сервитута определяется решением о его установлении.

Срок сервитута, срок публичного сервитута в отношении земельного участка, расположенного в границах земель, зарезервированных для государственных или муниципальных нужд, не может превышать срок резервирования таких земель.

8. Сервитут, публичный сервитут должны устанавливаться и осуществляться на условиях, наименее обременительных для использования земельного участка в соответствии с его целевым назначением и разрешенным использованием.

9. Установление сервитута, публичного сервитута применительно к землям и земельным участкам из состава земель сельскохозяйственного назначения осуществляется с учетом требований об обеспечении рационального использования земель.

10. В случае, если размещение объекта, указанного в подпункте 1 статьи 39.37 настоящего Кодекса, на земельном участке приведет к невозможности использовать земельный участок в соответствии с его разрешенным использованием или существенным затруднениям в его использовании в течение срока, превышающего срок, предусмотренный подпунктом 4 пункта 1 статьи 39.44 настоящего Кодекса, размещение указанного сооружения на земельном участке, принадлежащем гражданину или юридическому лицу, на условиях публичного сервитута не осуществляется. В данном случае размещение указанного сооружения может быть осуществлено после изъятия земельного участка для государственных или муниципальных нужд при соблюдении условий, предусмотренных и 56.3 настоящего Кодекса.

11. Деятельность, для обеспечения которой устанавливаются сервитут, публичный сервитут, может осуществляться на земельном участке независимо от его целевого назначения и разрешенного использования, за исключением случаев, если осуществление данной деятельности не допускается в границах определенных зон, земель и территорий в соответствии с их режимом.

12. Правообладатель земельного участка, обремененного сервитутом, вправе требовать соразмерную плату от лиц, в интересах которых установлен сервитут, если иное не предусмотрено настоящим Кодексом или федеральным законом.

14. Лица, права и законные интересы которых затрагиваются установлением публичного сервитута, могут осуществлять защиту своих прав в судебном порядке.

15. Отсутствие в Едином государственном реестре недвижимости сведений о зарегистрированных правах на обременяемые публичным сервитутом земельные участки и (или) о координатах характерных точек границ таких земельных участков, наличие споров о правах на такие земельные участки не являются препятствием для установления публичного сервитута.

16. Наличие на земельном участке обременения не является препятствием для установления публичного сервитута в отношении такого земельного участка, за исключением случаев, если ранее установленные ограничения прав на земельный участок, публичный сервитут не допускают осуществление деятельности, для обеспечения которой устанавливается публичный сервитут.

17. Сервитуты подлежат государственной регистрации в соответствии с Федеральным законом "О государственной регистрации недвижимости", за исключением сервитутов, предусмотренных пунктом 4 статьи 39.25 от 8 ноября 2007 года N 257-ФЗ "Об автомобильных дорогах и о дорожной деятельности в Российской Федерации и о внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации".

1. ЗК закрепляет два вида сервитутов: частные и публичные. Порядок установления частных сервитутов регулируется гражданским законодательством, а публичных - земельным и иным специальным законодательством.

Правила установления частных сервитутов закреплены в ст. 274-277 ГК. Суть их в следующем. Собственник недвижимого имущества (земельного участка, другой недвижимости) вправе требовать от собственника соседнего земельного участка, а в необходимых случаях и от собственника другого (соседнего участка) предоставления права ограниченного пользования соседним участком (сервитута). Сервитут может быть установлен также в интересах и по требованию лица, которому участок предоставлен на праве пожизненного наследуемого владения или праве постоянного (бессрочного) пользования.

Сервитут может устанавливаться для обеспечения прохода и проезда через соседний земельный участок, прокладки и эксплуатации линий электропередачи, связи, трубопроводов, обеспечения водоснабжения и мелиорации, а также других нужд собственника недвижимого имущества, которые не могут быть обеспечены без установления сервитута. Обременение земельного участка сервитутом не лишает собственника участка прав владения, пользования и распоряжения этим участком.

Основанием установления сервитута является соглашение между лицом, требующим установления сервитута, и собственником соседнего участка. Сервитут подлежит регистрации в порядке, установленном для регистрации прав на недвижимое имущество. В случае недостижения соглашения об установлении или условиях сервитута спор разрешается судом по иску лица, требующего установления сервитута.

Собственник участка, обремененного сервитутом, вправе, если иное не предусмотрено законом, требовать от лиц, в интересах которых установлен сервитут, соразмерную плату за пользование участком.

Сервитут сохраняется в случае перехода прав на земельный участок, который обременен этим сервитутом, к другому лицу. Согласно ст. 613 ГК собственник земельного участка при передаче его в аренду обязан предупредить арендатора о правах третьих лиц на передаваемый в аренду участок, в том числе и об обременении этого земельного участка сервитутом. В случае если арендодатель - собственник участка не выполнил этого условия, то арендатор вправе либо потребовать уменьшения арендной платы, либо расторгнуть договор аренды и требовать возмещения причиненных ему убытков.

В случае заключения договора ссуды (ст. 689 ГК) ссудодатель - лицо, передающее свою вещь (земельный участок) в безвозмездное пользование другому лицу, также обязан предупредить ссудополучателя об обременении этого земельного участка сервитутом (ст. 694 ГК). Невыполнение этой обязанности предоставляет право ссудополучателю потребовать расторжения договора ссуды и возмещения понесенного им реального ущерба.

Сервитут не может быть самостоятельным предметом купли-продажи, залога и не может передаваться каким-либо способом лицам, не являющимся собственниками недвижимого имущества, для обеспечения использования которого сервитут установлен.

2. В отличие от частного сервитута публичный сервитут устанавливается не на основе соглашения сторон, а на основе закона или нормативного правового акта, которые предусматривают в соответствующей ситуации возможность установления сервитута. Публичный сервитут устанавливается в государственных, муниципальных и общественных интересах. При установлении публичного сервитута должны учитываться результаты общественных слушаний (порядок проведения общественных слушаний в законодательстве пока не определен).

Правовая природа публичного сервитута приближается к природе ограничений прав на землю, которые также устанавливаются на основе законодательства. Однако отличия публичного сервитута от ограничения прав на землю состоят в том, что при установлении публичного сервитута возможно по требованию лица, в отношении земельного участка которого установлен сервитут, изъятие этого участка, возмещение ему причиненных убытков и иные правовые последствия. Кроме того, ЗК допускает при определенных обстоятельствах, к которым относятся существенные затруднения в использовании земельного участка, обремененного сервитутом, выплату лицу, чей участок обременен, соразмерной платы. При установлении ограничений никакого взимания платы не предусмотрено.

3. В п. 3 комментируемой статьи перечислены виды публичных сервитутов. На некоторых из них следует остановиться подробнее. Так, согласно подп. 7 п. 3 комментируемой статьи могут устанавливаться публичные сервитуты для сенокошения, выпаса сельскохозяйственных животных в установленном порядке на земельных участках в сроки, продолжительность которых соответствует местным условиям и обычаям. Установление такого публичного сервитута особенно актуально в условиях некоторых регионов России, где традиционной отраслью сельского хозяйства является отгонное животноводство. Данный сервитут является правовой основой осуществления указанной деятельности.

Важным является публичный сервитут использования земельного участка для охоты. Установление такого сервитута обусловлено необходимостью более четкого определения правового режима охотничьих угодий. Федеральный закон "О животном мире" (ст. 34) признает охоту видом пользования животным миром, однако до сих пор не принят федеральный закон об охоте и в федеральном законодательстве отсутствует четкое определение охотничьих угодий. Поэтому эти вопросы регулируются главным образом на уровне субъектов РФ. Например, в Московской области действует Закон от 12 июля 2000 г. N 43/2000-ОЗ "Об охоте и охотничьем хозяйстве в Московской области".

4. Возможность установления сервитутов предусмотрена и иными законодательными актами. В некоторых случаях в законодательстве определен характер сервитутов, т.е. указано, к какому виду они относятся: к публичным или частным сервитутам. В других случаях просто говорится о сервитутах, и судить об их характере возможно только путем анализа тех отношений, которые складываются по поводу установления сервитута. Так, например, согласно Федеральному закону от 19 июля 1998 г. N 113-ФЗ "О гидрометеорологической службе" (ст. 13) на земельные участки, через которые осуществляется проход или проезд к стационарным пунктам наблюдений, входящим в государственную наблюдательную сеть, могут быть установлены сервитуты в порядке, определенном законодательством РФ. Этот порядок установлен постановлением Правительства РФ от 27 августа 1999 г. N 972 "Об утверждении Положения о создании охранных зон стационарных пунктов наблюдений за состоянием окружающей среды, ее загрязнением", п. 7 которого закрепляет следующее правило. На земельные участки, через которые осуществляется проход или проезд к стационарным пунктам наблюдений, входящим в государственную наблюдательную сеть, могут быть установлены сервитуты в порядке, определенном законодательством РФ.

Некоторые вопросы, касающиеся публичных сервитутов, отражены в ГсК. Так, согласно ст. 43 ГсК проект межевания территории включает в себя чертежи межевания территории, на которых отображаются границы зон действия публичных сервитутов. В составе градостроительного плана земельного участка указываются границы зон действия публичных сервитутов (ст. 44 ГсК).

В целях строительства, реконструкции, капитального ремонта объекта капитального строительства застройщик направляет в уполномоченные на выдачу разрешений на строительство федеральный орган исполнительной власти, орган исполнительной власти субъекта РФ или орган местного самоуправления заявление о выдаче разрешения на строительство. К заявлению прилагается, в частности, схема планировочной организации земельного участка, выполненная в соответствии с градостроительным планом земельного участка, с обозначением места размещения объекта капитального строительства, подъездов и проходов к нему, границ зон действия публичных сервитутов (ст. 51 ГсК).

Согласно постановлению Правительства РФ от 26 сентября 1997 г. N 1223 "Об утверждении Положения об определении размеров и установлении границ земельных участков в кондоминиумах" территория общего пользования (основные проезды, детские, физкультурные и спортивные площадки и сооружения, массивы зеленых насаждений, иные объекты общего пользования) в границах квартала, микрорайона или другого элемента планировочной структуры подлежит передаче в собственность или аренду домовладельцам или товариществу собственников жилья только при условии установления соответствующих ограничений и сервитутов.

Возможность установления сервитутов для нужд племенного животноводства установлена в ч. 3 ст. 10 Федерального закона от 3 августа 1995 г. N 123-ФЗ "О племенном животноводстве". Граждане и юридические лица, указанные в ч. 1 ст. 10 этого Закона, вправе в установленном порядке осуществлять прогон скота, проводить и отводить воду через земельный участок, принадлежащий другому лицу, производить забор воды и организовывать водопой из водного объекта, принадлежащего другому лицу, а также осуществлять иные сервитуты, установленные в соответствии с законодательством РФ.

Предусматривает сервитуты и Федеральный закон от 7 июля 2003 г. N 126-ФЗ "О связи". К землям связи ст. 10 названного Закона относит земельные участки, предоставленные для нужд связи в постоянное (бессрочное) или безвозмездное срочное пользование, аренду либо передаваемые на праве ограниченного пользования чужим земельным участком (сервитут) для строительства и эксплуатации сооружений связи.

В соответствии с Правилами охраны газораспределительных сетей, утвержденными постановлением Правительства РФ от 20 ноября 2000 г. N 878, для обеспечения доступа в охранную зону газораспределительной сети эксплуатационная организация при необходимости заключает в установленном порядке с собственниками, владельцами или пользователями смежных земельных участков договоры временного пользования земельными участками или договоры установления сервитута.

Необходимость установления сервитутов возникает и при мелиорации земель, например для отвода воды при осушении земельного участка. Поэтому ч. 3 ст. 26 Федерального закона "О мелиорации земель" предусматривает, что земельные участки, которые граничат с участками мелиорируемых (мелиорированных) земель, могут быть использованы для обеспечения мелиорации земель на праве ограниченного пользования чужим земельным участком (сервитута) в соответствии с гражданским и земельным законодательством РФ.

Статья 13 Федерального закона "О территориях традиционного природопользования коренных малочисленных народов Севера, Сибири и Дальнего Востока Российской Федерации" устанавливает правило, согласно которому на земельных участках, находящихся в пределах границ территорий традиционного природопользования, для обеспечения кочевки оленей, водопоя животных, проходов, проездов, водоснабжения, прокладки и эксплуатации линий электропередачи, связи и трубопроводов, а также других нужд могут устанавливаться сервитуты в соответствии с законодательством, если это не нарушает правовой режим территорий традиционного природопользования.

Согласно ст. 19 Федерального закона "О садоводческих, огороднических и дачных некоммерческих объединениях граждан" член садоводческого, огороднического или дачного некоммерческого объединения обязан соблюдать агротехнические требования, установленные режимы, ограничения, обременения и сервитуты.

Статья 9 ЛК рассматривает право ограниченного пользования чужим лесным участком как вид прав на лесной участок.

В соответствии с п. 6 ст. 28 Федерального закона от 21 декабря 2001 г. N 178-ФЗ "О приватизации государственного и муниципального имущества" одновременно с принятием решения об отчуждении земельного участка при необходимости принимается решение об установлении публичных сервитутов. При отчуждении земельных участков право собственности не переходит на объекты инженерной инфраструктуры, находящиеся в государственной или муниципальной собственности и не используемые исключительно для обеспечения объектов недвижимости, расположенных на указанных земельных участках. Исключения из данного правила возможны при установлении на земельный участок публичного сервитута, обеспечивающего возможность использования улучшений и принадлежностей в полном объеме.

Федеральный закон "Об ипотеке (залоге недвижимости)" закрепляет правило о том, что при заключении договора об ипотеке залогодатель обязан в письменной форме предупредить залогодержателя обо всех известных ему к моменту государственной регистрации договора правах третьих лиц на предмет ипотеки (правах залога, пожизненного пользования, аренды, сервитутах и других правах). Неисполнение этой обязанности дает залогодержателю право потребовать досрочного исполнения обеспеченного ипотекой обязательства либо изменения условий договора об ипотеке (ст. 12 Закона).

5. Пункт 9 комментируемой статьи предусматривает, что сервитуты подлежат государственной регистрации прав на недвижимое имущество. Федеральный закон "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним" в ст. 1 относит сервитут к ограничениям (обременениям), под которыми понимается наличие установленных законом или уполномоченными органами в предусмотренном законом порядке условий, запрещений, стесняющих правообладателя при осуществлении права собственности либо иных вещных прав на конкретный объект недвижимого имущества (сервитута, ипотеки, доверительного управления, аренды, ареста имущества и др.). В названном Законе есть определение сервитута. Сервитут - право ограниченного пользования чужим объектом недвижимого имущества, например, для прохода, прокладки и эксплуатации необходимых коммуникаций и иных нужд, которые не могут быть обеспечены без установления сервитута. Сервитут как вещное право на здание, сооружение, помещение может существовать вне связи с пользованием земельным участком. Для собственника недвижимого имущества, в отношении прав которого установлен сервитут, последний выступает в качестве обременения.

Согласно 4 названного Закона наряду с государственной регистрацией вещных прав на недвижимое имущество подлежат государственной регистрации ограничения (обременения) прав на него, в том числе сервитут. Статья 12 Закона предусматривает, что права на недвижимое имущество и сделки с ним подлежат государственной регистрации в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним (далее также - Единый государственный реестр прав). Этот Реестр состоит из отдельных разделов, содержащих записи о каждом объекте недвижимого имущества. В подразд. III вносятся записи об ограничениях (обременениях) права собственности и других прав на недвижимое имущество (сервитуте, ипотеке, доверительном управлении, аренде, аресте имущества, заявлении о праве требования в отношении объекта недвижимого имущества и др.), дата внесения записи, имя государственного регистратора и его подпись. В записях об ограничениях (обременениях) права указываются содержание ограничения (обременения), срок его действия, лица, в пользу которых ограничиваются права, сумма выданного кредита для ипотеки (залога), сумма ренты при отчуждении недвижимого имущества, наименование документа, на основании которого возникает ограничение (обременение) права, время его действия, содержание сделок с отложенным исполнением, стороны по таким сделкам, сроки и условия исполнения обязательств по сделкам, цены сделок.

Государственная регистрация сервитутов проводится в Едином государственном реестре прав на основании заявления собственника недвижимого имущества или лица, в пользу которого установлен сервитут, при наличии у последнего соглашения о сервитуте. Сервитут вступает в силу после его регистрации в Едином государственном реестре прав.

Если сервитут относится к части земельного участка или иного объекта недвижимости, к документам, в которых указываются содержание и сфера действия сервитута, прилагается кадастровый паспорт такого объекта недвижимости, на котором отмечена сфера действия сервитута, или кадастровая выписка о таком объекте недвижимости, содержащая внесенные в государственный кадастр недвижимости сведения о части такого объекта недвижимости, на которую распространяется сфера действия сервитута. Если сервитут относится ко всему земельному участку, то предоставления кадастрового паспорта земельного участка или кадастровой выписки о земельном участке не требуется (ст. 27 названного Закона).

Еще по теме Статья 23. Право ограниченного пользования чужим земельным участком (сервитут):

Субъективные вещные права как разновидность абсолютных имущественных прав
Понятие права ограниченного пользования чужим земельным участком
1.3 Проблемы права ограниченного пользования чужим земельным участком в современной системе вещного права.
§ 2. Правовые конфликты, разрешаемые посредством признания вещного права отсутствующим
§ 3. Право владения и пользования жилым помещением бывших членов семьи собственника приватизированного жилого помещения
§ 2. Ограниченные вещные права на земельные участки по современному российскому законодательству и перспективы их совершенствования

- Авторское право - Адвокатура - Административное право - Административный процесс - Антимонопольно-конкурентное право - Арбитражный (хозяйственный) процесс - Аудит - Банковская система - Банковское право -

Полный текст ст. 274 ГК РФ с комментариями. Новая действующая редакция с дополнениями на 2019 год. Консультации юристов по статье 274 ГК РФ.

1. Собственник недвижимого имущества (земельного участка, другой недвижимости) вправе требовать от собственника соседнего земельного участка, а в необходимых случаях и от собственника другого земельного участка (соседнего участка) предоставления права ограниченного пользования соседним участком (сервитута).

Сервитут может устанавливаться для обеспечения прохода и проезда через соседний земельный участок, строительства, реконструкции и (или) эксплуатации линейных объектов, не препятствующих использованию земельного участка в соответствии с разрешенным использованием, а также других нужд собственника недвижимого имущества, которые не могут быть обеспечены без установления сервитута.

2. Обременение земельного участка сервитутом не лишает собственника участка прав владения, пользования и распоряжения этим участком.
3. Сервитут устанавливается по соглашению между лицом, требующим установления сервитута, и собственником соседнего участка и подлежит регистрации в порядке, установленном для регистрации прав на недвижимое имущество. В случае недостижения соглашения об установлении или условиях сервитута спор разрешается судом по иску лица, требующего установления сервитута.

4. На условиях и в порядке, предусмотренных пунктами 1 и 3 настоящей статьи, сервитут может быть установлен также в интересах и по требованию лица, которому участок предоставлен на праве пожизненного наследуемого владения или праве постоянного (бессрочного) пользования, и иных лиц в случаях, предусмотренных федеральными законами.

5. Собственник участка, обремененного сервитутом, вправе, если иное не предусмотрено законом, требовать от лиц, в интересах которых установлен сервитут, соразмерную плату за пользование участком.

6. В случаях, предусмотренных законом, сервитут устанавливается по соглашению между лицом, требующим установления сервитута, и лицом, которому предоставлен земельный участок, находящийся в государственной или муниципальной собственности, если это допускается земельным законодательством. В этом случае к лицу, которому предоставлен земельный участок, в отношении которого устанавливается сервитут, применяются правила, предусмотренные настоящей статьей и статьями 275 и 276 настоящего Кодекса для собственника такого земельного участка.

Комментарий к статье 274 ГК РФ

1. К вещным правам лиц, не являющихся собственниками ст. 216 ГК РФ относит сервитуты. Сервитуты бывают публичные и частные. Согласно ст. 23 ЗК РФ частный сервитут устанавливается гражданским законодательством.

Частный земельный сервитут представляет собой право пользования чужим земельным участком, установленное договором или решением суда в интересах собственника, которое не может быть обеспечено иначе.

В качестве объекта сервитута выступает соседний земельный участок, а владельцем сервитута (сервитуарием) является собственник, землепользователь или землевладелец земельного участка граничащего с соседним обслуживающим участком.

Выделяют следующие виды сервитутов:
- для обеспечения прохода и проезда через соседний земельный участок;
- для прокладки и эксплуатации линий электропередачи, связи и трубопроводов;
- для обеспечения водоснабжения и мелиорации.

Данный перечень не является исчерпывающим. Так, п.1 ст. 274 ГК РФ предусмотрено установление сервитутов для иных нужд собственника недвижимого имущества, которые не могут быть обеспечены без установления сервитута. Примером, может быть установление сервитута для обеспечения проведения работ по защите территорий от затоплений и подтоплений (п.3 ст. 64 ГрК РФ).

2. Собственник земельного участка, обремененного сервитутом, никоим образом не ограничен в своем праве, то есть он в полной мере продолжает владеть, пользоваться и распоряжаться своим земельным участком. Однако при осуществлении правомочия распоряжения собственник земельного участка не может ограничить либо прекратить сервитут. Так, совершая продажу земельного участка. В договоре купли-продажи не может содержаться условие об отмене сервитута, если оно имеет место, то данный пункт договора будет признан ничтожным.

3. По общему правилу, сервитут устанавливается путем заключения сторонами соглашения, в котором описываются все условия сервитута. Сервитут подлежит государственной регистрации.

Регистрация сервитута осуществляется в Едином государственном реестре прав на основании заявления собственника недвижимого имущества или лица, в пользу которого установлен сервитут, при наличии у последнего соглашения о сервитуте. Сервитут вступает в силу после его регистрации в Едином государственном реестре прав.

В том случае если сервитут относится к части земельного участка или иного объекта недвижимости, к документам, в которых указываются содержание и сфера действия сервитута, прилагается кадастровый паспорт такого объекта недвижимости, на котором отмечена сфера действия сервитута, или кадастровая выписка о таком объекте недвижимости, содержащая внесенные в государственный кадастр недвижимости сведения о части такого объекта недвижимости, на которую распространяется сфера действия сервитута.

Регистрация сервитута осуществляется в соответствии с требованиями ФЗ от 21.07.97 N 122-ФЗ "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним".

Регистрация удостоверяется выдачей владельцу сервитута свидетельства о государственной регистрации права на ограниченное пользование чужим имуществом, в котором указывается правообладатель вид сервитута, дата и номер регистрации. Сервитут вступает в силу с момента государственной регистрации.

В том случае ели не достигнуто соглашение об установлении сервитута в добровольном порядке, спор передается на разрешение суда. Основанием рассмотрения спора в суде является иск лица, требующего установления сервитута.

4. На вышеуказанных условиях и в том же порядке сервитут может быть установлен в пользу лиц владеющих земельным участком на праве пожизненного наследуемого владения или праве постоянного (бессрочного) пользования.

5. Сервитут предполагается платным, то есть собственник участка, обремененного сервитутом, может требовать соразмерную плату за пользование его участком. Плата может быть установлена в соглашении сторон об установлении сервитута. В тех случаях, когда она не установлена сторонами, то предполагается , то есть цена определяется по аналогии с ценой, которая при сравнимых обстоятельствах обычно взимается за аналогичные товары, работы или услуги.

Если стороны не пришли к согласию о стоимости сервитута, то спор передается по инициативе одной из сторон в суд. Суд, определяя плату за сервитут, руководствуется Временными Методическими рекомендациями по оценке соразмерной платы за сервитут, утв. Росземкадастром 17.03.2004.

Соразмерность платы за сервитут означает, что величина платы за сервитут равна размеру убытков, причиненных собственнику обремененного сервитутом земельного участка или иного объекта недвижимости, в связи с ограничением его прав в результате установления сервитута.

Выплата соразмерной платы за сервитут может иметь единовременный характер, когда плата выплачивается однократно в полном объеме, и периодический характер, когда плата выплачивается многократно частями в течение всего срока, на который сервитут установлен. Вид выплаты соразмерной платы за сервитут (единовременный или периодический) может быть установлен соглашением о сервитуте, решением суда или нормативным правовым актом, которым сервитут установлен.

Размер соразмерной платы за сервитут может изменяться в течение срока, на который сервитут установлен, в случаях и в порядке, установленных ГК РФ и ЗК РФ (например, размер соразмерной платы за сервитут может быть изменен по причинам существенного изменения обстоятельств, из которых исходили стороны при заключении соглашения о сервитуте; увеличения или уменьшения ограничений прав собственника земельного участка, обремененного сервитутом, по истечении определенного срока после его установления; увеличения или уменьшения сферы действия сервитута).

6. В соответствии с ФЗ от 23.06.2014 N 171-ФЗ с 01.03.2015 в абз.2 п.1 ст. 274 ГК РФ слова "прокладки и эксплуатации линий электропередачи, связи и трубопроводов, обеспечения водоснабжения и мелиорации" будут заменены словами "строительства, реконструкции и (или) эксплуатации линейных объектов, не препятствующих использованию земельного участка в соответствии с разрешенным использованием".

Таким образом, с одной стороны, законодательно расширены случаи установления сервитута, так как вводится более широкое понятие "линейные объекты", под которыми понимаются трубопроводы, автомобильные и железные дороги, линии электропередачи, а с другой стороны, устанавливается ограничение для установления сервитута. Так, сервитут может быть установлен, если это не препятствует разрешенному использованию земельного участка.

7. В соответствии с ФЗ от 23.06.2014 N 171-ФЗ с 01.03.2015 ст. 274 ГК РФ будет дополнена пунктом 6 следующего содержания: "В случаях, предусмотренных законом, сервитут устанавливается по соглашению между лицом, требующим установления сервитута, и лицом, которому предоставлен земельный участок, находящийся в государственной или муниципальной собственности, если это допускается земельным законодательством. В этом случае к лицу, которому предоставлен земельный участок, в отношении которого устанавливается сервитут, применяются правила, предусмотренные настоящей статьей и статьями 275 и 276 ГК РФ для собственника такого земельного участка".

Таким образом, законодатель расширил перечень лиц, между которыми может быть заключено соглашение об установлении сервитута, в это число вошли и лица, которым предоставлен земельный участок, являющийся государственной или муниципальной собственностью. В случае установления такого сервитута при совершении сделок с земельным участком, возврате его собственнику сервитут будет сохраняться. Причем сам сервитут не может быть самостоятельным объектом сделки.

Основаниями для прекращения сервитута, установленного в отношении земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности является:
- отпадение оснований установления сервитута;
- невозможность использования земельного участка с обременением по целевому назначению.

Инициировать отмену сервитута может либо собственник земельного участка в отношении, которого он установлен, либо землепользователь.

8. Применимое законодательство:
- ЗК РФ;
- ГрК РФ;
- ФЗ от 18.06.2001 N 78-ФЗ "О землеустройстве";
- ФЗ от 24.07.2007 N 221-ФЗ "О государственном кадастре недвижимости";
- Закон РФ от 21.02.92 N 2395-1 "О недрах";
- ФЗ от 21.07.97 N 122-ФЗ "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним";
- ФЗ от 23.06.2014 N 171-ФЗ "О внесении изменений в Земельный кодекс Российской Федерации и отдельные законодательные акты Российской Федерации";
- постановления Правительства РФ от 16.02.2008 N 87;
- приказ Минюста РФ от 26.07.2004 N 132;
- Временные Методические рекомендации по оценке соразмерной платы за сервитут, утв. Росземкадастром 17.03.2004.

9. Судебная практика:
- постановление Президиума ВАС РФ от 04.06.2013 N 16033/12 по делу N А64-3894/2010;
- постановление Президиума ВАС РФ от 28.02.2012 N 11248/11 по делу N А45-12892/2010;
- постановление ФАС Северо-Кавказского округа от 10.12.2013 по делу N А63-9482/2012;
- постановление ФАС Северо-Кавказского округа от 09.04.2008 N Ф08-254/2008 по делу N А63-18585/06-С1;
- постановление ФАС Северо-Кавказского округа от 18.03.2008 N Ф08-1172/08 по делу N А53-12625/2006-С4-32;
- постановление ФАС Восточно-Сибирского округа от 13.06.2013 по делу N А58-6111/2011.

Консультации и комментарии юристов по ст 274 ГК РФ

Если у вас остались вопросы по статье 274 ГК РФ и вы хотите быть уверены в актуальности представленной информации, вы можете проконсультироваться у юристов нашего сайта.

Задать вопрос можно по телефону или на сайте. Первичные консультации проводятся бесплатно с 9:00 до 21:00 ежедневно по Московскому времени. Вопросы, полученные с 21:00 до 9:00, будут обработаны на следующий день.

Судья выстраивает суждение о подписавшемся, что написал собственные мотивы, просматривая документ и его содержание. В действительности документ это описание сущности подписавшегося. Это становится принципиально влиятельнымв ситуациях, когда решение зависит от интеллектуального убеждения. Составить нужный шаблон у адвоката весьма дорого. Потому что это важный труд, не возможный без опыта.

Сервитут – предоставление права другому лицу пользоваться недвижимостью без ограничения, форма обременения для собственника недвижимости в пользу третьего лица. Сервитут представляет собой ограниченное вещное право, поэтому сохраняет свой статус даже при смене собственника недвижимости. По объему правомочий сервитут всегда меньше права собственности, из чего следует, что любые совпадения в одном лице собственника и обладателя сервитут влекут прекращение последнего. Регистрации сервитута реализуются в соответствии со ст. 274 ГК РФ, то есть в порядке, установленном для регистрации прав на недвижимость.

Глава 32. Право пользования чужим имуществом.

Статья 401. Понятие пользования чужим имуществом.

1. Право пользования чужим имуществом (сервитут) может быть установлено относительно земельного участка, других природных ресурсов (земельный сервитут) или иного недвижимого имущества для удовлетворения потребностей других лиц, которые не могут быть удовлетворены иным способом.

2. Сервитут может принадлежать собственнику (владельцу) соседнего земельного участка, а также другому, конкретно определенному лицу (личный сервитут).

Статья 402. Установление сервитута.

1. Сервитут может быть установлен договором, законом, завещанием или решением суда.

2. Земельный сервитут может быть установлен договором между лицом, требующим его установления, и собственником (владельцем) земельного участка.

Договор об установлении земельного сервитута подлежит государственной регистрации в порядке, установленном для государственной регистрации прав на недвижимое имущество.

3. При недостижении договоренности об установлении сервитута и о его условиях спор разрешается судом по иску лица, требующего установления сервитута.

Статья 403. Содержание сервитута.

1. Сервитут определяет объем прав относительно пользования лицом чужим имуществом.

2. Сервитут может быть установлен на определенный срок или без определения срока.

3. Лицо, которое пользуется сервитутом, обязано вносить плату за пользование имуществом, если иное не установлено договором, законом, завещанием или решением суда.

4. Сервитут не подлежит отчуждению.

5. Сервитут не лишает собственника имущества, относительно которого он установлен, права владения, пользования и распоряжения этим имуществом.

6. Сервитут сохраняет действие при переходе к другим лицам права собственности на имущество, относительно которого он установлен.

7. Убытки, причиненные собственнику (владельцу) земельного участка или другого недвижимого имущества, лицом, которое пользуется сервитутом, подлежат возмещению на общих основаниях.

Статья 404. Право пользования чужим земельным участком или другим недвижимым имуществом.

1. Право пользования чужим земельным участком или другим недвижимым имуществом заключается в возможности прохода, проезда через чужой земельный участок, прокладывания и эксплуатации линий электропередачи, связи и трубопроводов, обеспечения водоснабжения, мелиорации и т. п.

2. Лицо имеет право требовать от собственника (владельца) соседнего земельного участка, а при необходимости - от собственника (владельца) другого земельного участка предоставления земельного сервитута.

3. Право пользования чужим имуществом может быть установлено относительно другого недвижимого имущества (здания, сооружения и т. п.).

Статья 405. Право членов семьи собственника жилья на пользование этим жильем.

1. Члены семьи собственника жилья, проживающие совместно с ним, имеют право на пользование этим жильем в соответствии с законом.

Жилое помещение, которое они имеют право занимать, определяется его собственником.

2. Член семьи собственника жилья утрачивает право на пользование этим жильем при отсутствии члена семьи без уважительных причин более одного года, если иное не установлено договоренностью между ним и собственником жилья или законом.

Статья 406. Прекращение сервитута.

1. Сервитут прекращается в случае:

объединения в одном лице лица, в интересах которого установлен сервитут, и собственника имущества, отягощенного сервитутом;
отказа от него лица, в интересах которого установлен сервитут;
истечения срока, на который был установлен сервитут;
прекращения обстоятельства, которое было основанием для установления сервитута;
неиспользования сервитута в течение трех лет подряд;
смерти лица, в пользу которого был установлен личный сервитут.

2. Сервитут может быть прекращен по решению суда по требованию собственника имущества при наличии обстоятельств, имеющих существенное значение.

3. Собственник земельного участка имеет право требовать прекращения сервитута, если он препятствует использованию этого земельного участка по его целевому назначению.

4. Сервитут может быть прекращен в других случаях, установленных законом.

доп.см. Обременение права собственности земельным сервитутом

2.5. Право ограниченного пользования чужим земельным участком (СЕРВИТУТ)

История сервитута теряется в веках. Известно, что его применяли в Вавилонии, в Древнем Риме, Иудее, других государствах. Сервитут и право ограниченного пользования чужим земельным участком – синонимы.

Современное российское гражданское право рассматривает сервитут как право одного лица пользоваться в установленном объеме недвижимым имуществом другого лица. Так, статья 274 ГК РФ гласит: «Собственник недвижимости имущества вправе требовать от собственника соседнего земельного участка, а в необходимых случаях и от собственника другого земельного участка предоставления права ограниченного пользования соседним участком (сервитута).

По смыслу ст. 247 ГК РФ сервитутом может быть обременено право собственности на земельный участок. В то же время закон не предусматривает возможность обременения сервитутом земельного участка, принадлежащего лицу на праве постоянного бессрочного пользования, аренды. Сервитут может устанавливаться для обеспечения прохода и проезда через соседний земельный участок, прокладки и эксплуатации линии электропередачи, связи и трубопроводов, обеспечения водоснабжения и мелиорации, а также других нужд собственника недвижимого имущества, которые не могут быть обеспечены без установления сервитута. « В литературе сервитуты классифицируются на личные и вещные, частные и публичные, земельные, водные, лесные, градостроительные, постоянные и срочные, возмездные и безвозмездные, договорные и установленные в силу закона, судебного решения, постановления органов государственной власти местного самоуправления.

Земельный кодекс ввел понятие публичного сервитута, которое устанавливается в интересах не отдельного собственника земельного участка, а для обеспечения интересов государства, местного самоуправления или местного населения, в случаях, когда не требуется изъятие земельного участка.

В п.2 ст. 247 ГК РФ говорится о том, что обременение земельного участка сервитутом не лишает его собственника прав владения, пользования и распоряжения. Эта общая норма, по мнению И.А. Иконицкой нуждается в уточнении, так как: «Во-первых, принимая во внимание, что сервитуты могут иметь место не только в отношении земель, принадлежащих лицам на праве собственности, но и на иных вещных правах, указанное правило должно распространяться и на них. Второе. Хотя установление сервитута не лишает лица пользования земельным участком вообще, но оно может быть практически прекращено применительно к части земельного участка, например по которой проходят дороги и поезда, либо существенно ограничено, например, в отношении тех земельных участков, под которыми проходят те или иные линии коммуникации.

Собственник земельного участка, обремененного частным сервитутом, вправе требовать соразмерную плату от лиц, в интересах которых установлен сервитут, если иное не предусмотрено Федеральными законами. Требование соразмерной платы возможно и при установлении публичного сервитута, но только в том случае, если оно привело к существенным затруднением в использовании земельного участка.

В случае недостижения соглашения об установлении или условиях частного сервитута спор разрешается судом по иску лица, требующего установления сервитута.

Сервитут сохраняется в случае перехода прав на земельный участок, который им обременен. Сервитут не может быть самостоятельным предметом купли-продажи, залога и не может передаваться каким-либо способом лицам, не являющимися собственниками земельного участка, для обеспечения использования которого сервитут установлен. Как и все другие права на землю, сервитуты подлежат государственной регистрации (п.9 ст.23 ЗК РФ).

Сервитут обременяет земельный участок, поэтому согласно ст.613 ГК собственник земельного участка при передаче его в аренде обязан предупредить арендатора о правах третьих лиц на передаваемый в аренду участок, в том числе и об обременении земельного участка сервитутом.

Согласно ст.48 ЗК частный сервитут может быть прекращен по основаниям, предусмотренным гражданским законодательством, а публичный – в случаях отсутствия общественных нужд, для которых он был установлен, путем принятия акта об отмене сервитута.

От сервитутов, права пользования чужим земельным участком со стороны иных лиц, следует отличать законные ограничения использования земельным участком лицами, имеющими на это законные права. Так, на прилегающей к водной части земельного участка правовыми актами запрещается строительство крупных животноводческих ферм и иных сооружений, отрицательно влияющих на состояние того или иного водоема.

Иконицкая И.А. Право собственности и другие вещные права на защиту. Гражданский кодекс РФ научно-практический комментарий, М. «Бек», с. 450.

Документ. Сервитут в гражданском праве

Сервитут в гражданском праве

В широком смысле сервитут означает “повинность, обязанность” - от латинского “servitus”. Впервые сервитутное право упоминается в начале нашей эры в античных Законах XII таблиц, являясь, таким образом, одним из древнейших правовых институтов.

О сути института права на чужую вещь

Сервитут являлся самым ранним из вещных прав на чужое имущество в Риме. Известно, что земельные сервитуты (предиальные) существовали во множестве вариаций. Самые известные из них следующие четыре (рис.1).

С Рисунком 1 можно ознакомиться: раздел "Справочники", подраздел "Приложения к документам", папка "Консультции".

Право собственности в Риме не было единственным вещным абсолютным правом, то есть правом, имеющим своим предметом непосредственно вещь и защищаемым против любого нарушителя. Кроме права собственности, к вещным и абсолютным правам относились также права на чужие вещи (iura in re aliena).

Уже в самом названии института присутствует алогичность: на вещь, находящуюся в праве собственности у одного лица (собственника, то есть лица, наделенного абсолютным правом относительно вещи), существует еще законное право другого лица.

Данный алогизм - лишь видимость. Наоборот, в этом институте раскрывается вся суть и сила римского права: сущность права состоит в справедливости, в создании наиболее приемлемых условий для всех членов общества, его цель не в усложнении условий жизнедеятельности граждан, а в обратном.

Поэтому в понимании римлян-прагматиков, а их нередко в этом упрекают, нельзя было допустить, чтобы какое-то лицо, в силу целого ряда природных обстоятельств, имело заведомое преимущество в отношении других граждан, ставя их в зависимое положение.

Например, в какой-то местности существует один водоем, который используют все домохозяева. Но этот водоем оказывается в поместье, то есть в собственности только одного лица. Как собственник, наделенный в отношении своей вещи правом пользоваться и злоупотреблять своей вещью (ius utendi et abutendi), он может лишить всех доступа к водоему. И это будет правомерно, но несправедливо.

По этой причине римляне и создали институт права на чужую вещь. Суть института предельно проста: обременение собственника вещи в пользу других лиц, не являющимися собственниками. В результате происходит как бы расщепление правомочий собственника, фактически делегирование части из них другим лицам.

О регулировании права сервитута

в украинском законодательстве

В современном украинском законодательстве право сервитута регулируется в основном двумя кодексами: ГК Украины, ЗК Украины, а также рядом разъяснительных писем и положений.

Право пользования чужим имуществом (сервитут) может быть установлено в отношении земельного участка, других природных ресурсов (земельный сервитут) или другого недвижимого имущества для удовлетворения потребностей других лиц, которые не могут быть удовлетворены другим способом.

Сервитут может принадлежать собственнику (владельцу) соседнего земельного участка, а также иному, конкретно определенному лицу (личный сервитут).

В связи с этим, в гражданском праве принято делить сервитут на два вида:

Земельные (предиальные);

Личные (персональные).

Основанием для такой классификации является способ определения личности сервитуария, при этом следует учитывать, что сервитуты устанавливаются в интересах определенного лица.

Правоотношения по поводу установления сервитута могут возникнуть при наличии двух субъектов, одним из которых является собственник или владелец имущества (вещи), которое может быть обременено сервитутом, другим - будущий субъект сервитутного права на это имущество (вещь) - лицо, которое требует установление сервитута (в случае установления сервитута его принято называть сервитуарием).

Возможно, рядовому гражданину сервитутные правоотношения могут показаться несколько сложными, но практически каждому приходилось так или иначе сталкиваться с явлениями, которые по своей природе являются сервитутами.

Так, соседи по даче часто договариваются между собой о том, чтобы проходить через соседские земельные участки к реке или, например, прокладывать газо- или водопровод.

Отношения личного сервитута можно спутать с отношениями земельного сервитута. Определяющими тут являются следующие обстоятельства: конкретность определения лица сервитуария и невозможность удовлетворения его потребностей способом иным, чем установление сервитута.

Практика выработала много разнообразных земельных сельских сервитутов, которые теперь закреплены законодательно (рис. 2).

С Рисунком 2 можно ознакомиться: раздел "Справочники", подраздел "Приложения к документам", папка "Консультции".

В повседневной жизни могут возникнуть и другие сервитуты. Главное, чтобы они не противоречили действующему законодательству и не нарушали прав третьих лиц.

Анализ части 2 ст. 100 ЗК Украины дает основания утверждать о наличии двух оснований для установления земельного сервитута:

По договоренности между собственниками соседних земельных участков на основании договора;

По решению суда.

В зависимости от срока установления сервитута они делятся на постоянные и срочные.

Постоянным считается сервитут, который установлен без определения срока его действия.

Срочный сервитут - это сервитут, срок действия которого определен установлением конкретной конечной даты или определенным промежутком времени.

Примером срочного земельного сервитута может быть сервитут, согласно которому сервитуарием осуществляются определенные работы на земельном участке, в отношении которого установлен сервитут и после прекращения указанных работ сервитут прекращается.

Также срочный сервитут может быть установлен в отношении арендованного земельного участка.

Установление сервитута

Основные правила установления сервитута законодатель закрепил в ст. 402 ГК Украины.

Так, в соответствии с указанной статьей сервитут может быть установлен договором, законом, завещанием или решением суда.

Земельный сервитут может быть установлен договором между лицом, требующим его установления, и собственником (владельцем) земельного участка. Договор об установлении земельного сервитута подлежит государственной регистрации в порядке, установленном для государственной регистрации прав на недвижимое имущество.

При недостижении договоренности об установлении сервитута и о его условиях спор разрешается судом по иску лица, требующего установления сервитута.

Положение закона является самостоятельным основанием установления сервитута, то есть для установления такого сервитута не требуется наличия ни одного из перечисленных оснований - договора, завещания или решения суда. В частности, для возникновения сервитута, установленного ст. 405 ГК Украины (право членов семьи собственника жилья на пользование этим жильем), необходимым является факт проживания члена семьи собственника жилья вместе с последним и общее пользование этим жильем. В данном случае член семьи выступает в качестве сервитуария в отношении занимаемого им жилого помещения.

Основанием установления сервитутного права является также завещание в случае совершения в нем завещателем завещательного отказа. Завещательный отказ состоит в том, что завещатель обязывает одного или нескольких наследников установить ограниченное вещное право в пользу отказополучателя и предоставить последнему ограниченное пользование определенным имуществом, которое входит в состав наследства.

В завещательном отказе должно быть указано не только то, в пользу кого устанавливается сервитут, но и сведения о служащем имуществе, вид сервитута, срок и прочие сведения, необходимые для реализации этих отношений.

В соответствии с законодательством Украины, наследник принимает наследство не только вместе с правами, но и обязанностями, в частности, с завещательным отказом. Принято считать, что отказополучатель принял отказ, если в течение шести месяцев со времени открытия наследства он не отказался от завещательного отказа.

Самостоятельным основанием установления сервитута является судебное решение. Как показывает анализ судебной практики, при рассмотрении спора об установлении земельного сервитута суд устанавливает следующие вопросы:

Возможно либо нет нормальное хозяйственное использование земельного участка, принадлежащего истцу, без обременения сервитутом. Это имеет существенное значение, так как в случае наличия альтернативных вариантов использования земли без установления сервитута, суд отказывает в удовлетворении иска;

Является ли устанавливаемый сервитут наименее обременительным для

собственника земельного участка, в отношении которого он установлен. При наличии двух вариантов сервитута в каждом случае суд должен избрать наименее обременительный;

Не влечет ли установление сервитута за собой лишение собственника земельного участка, в отношении которого установлен сервитут, права пользования, владения и распоряжения;

Отвечает ли установление земельного сервитута целевому назначению земельного участка, в отношении которого установлен сервитут. В случае, если установление сервитута препятствует использованию земельного участка по целевому назначению, сервитут не устанавливается;

Имеют ли на указанный земельный участок право пользования другие лица. Если сервитут устанавливается в отношении земельного участка, право пользования которым имеют другие лица, суд должен привлечь указанных лиц к участию в деле в качестве третьих лиц.

В результате рассмотрения спора суд может принять может принять следующие решения: о принуждении ответчика заключить договор с истцом или своим решением установить сервитут.

Сервитут определяет объем прав в отношении пользования лицом чужим имуществом. А это означает, что не только в договоре, но и в норме права, завещании или решении суда должен быть четко определен круг прав об ограниченном пользовании чужим имуществом на правах сервитута.

Сервитут может быть установлен на определенный срок или без определения срока. Лицо, которое пользуется сервитутом, обязано вносить плату за пользование имуществом, если иное не установлено договором, законом, завещанием или решением суда.

Сервитут не подлежит отчуждению. Сервитут не лишает собственника имущества, в отношении которого он установлен, права владения, пользования и распоряжения этим имуществом.

Сервитут сохраняет действие при переходе к другим лицам права собственности на имущество, в отношении которого которого он установлен. Убытки, причиненные собственнику (владельцу) земельного участка или другого недвижимого имущества, лицом, которое пользуется сервитутом, подлежат возмещению на общих основаниях.

Право пользования чужим земельным участком

или другим недвижимым имуществом

В соответствии со ст. 404 ГК Украины, право пользования чужим земельным участком или другим недвижимым имуществом заключается в возможности прохода, проезда через чужой земельный участок, прокладывания и эксплуатации линий электропередачи, связи и трубопроводов, обеспечения водоснабжения, мелиорации и т. п.

Лицо имеет право требовать от собственника (владельца) соседнего земельного участка, а при необходимости - от собственника (владельца) другого земельного участка предоставления земельного сервитута.

Необходимым условием для применения этого правила признается то, что удовлетворение потребностей лица, которое требует установления сервитута, является возможным исключительно путем установления права ограниченного пользования определенным чужим имуществом (вещью).

Земельные участки должны располагаться один относительно другого таким образом, что использование полезных свойств одного земельного участка будет служить удовлетворению потребностей другого лица - собственника (владельца) соседнего участка. Следовательно, ст. 404 ГК Украины дано такое толкование соседнего земельного участка, что соседние участки, в понимании законодателя, не должны быть исключительно сопредельными (смежными) участками.

Право пользования чужим имуществом может быть установлено относительно другого недвижимого имущества (здания, сооружения и т. п.).

Прекращение сервитута

В ст. 406 ГК Украины законодатель определил возможность прекращения сервитута в следующих случаях:

Объединения в одном лице лица, в интересах которого установлен сервитут, и собственника имущества, отягощенного сервитутом;

Отказа от него лица, в интересах которого установлен сервитут;

Истечения срока, на который был установлен сервитут;

Прекращения обстоятельства, которое было основанием для установления сервитута;

Неиспользования сервитута в течение трех лет подряд;

Смерти лица, в пользу которого был установлен личный сервитут.

Сервитут может быть прекращен по решению суда по требованию собственника имущества приналичии обстоятельств, имеющих существенное значение. Собственник земельного участка имеет право требовать прекращения сервитута, если он препятствует использованию этого земельного участка по его целевому назначению. Сервитут может быть прекращен в других случаях, установленных законом.

ПРАВО ОГРАНИЧЕННОГО ПОЛЬЗОВАНИЯ ЗЕМЕЛЬНЫМ УЧАСТКОМ (СЕРВИТУТ)

В связи с активным развитием земельных правоотношений вопрос о правовом регулировании сервитутов является достаточно актуальным.

Порядку установления сервитутов в Российской Федерации посвящены статьи 274-277 Гражданского Кодекса РФ и статья 23 Земельного Кодекса РФ. Данные статьи содержат определение сервитута, его виды, порядок установления и прекращения. В целом необходимо отметить, что законодательство о сервитутах в России находится только в стадии становления и на практике реализуется достаточно редко.

Определение сервитута

Сервитут – это ограниченное право пользования чужим земельным участком.

В соответствии с п. 1 стр. 274 ГК РФ собственник земельного участка (или иной недвижимости) вправе требовать от собственника соседнего земельного участка, а в необходимых случаях и от собственника другого земельного участка (соседнего участка) предоставления права ограниченного пользования соседним участком (сервитута).

Обременение земельного участка сервитутом ни в коем случае не лишает собственника участка прав владения, пользования и распоряжения участком. Осуществление сервитута должно быть наименее обременительным для участка, в отношении которого он установлен. Более того, собственник участка, обремененного сервитутом, вправе, если иное не предусмотрено законом, требовать от лиц, в отношении которых установлен сервитут, соразмерную плату за пользование участком (п. 5 ст. 274 ГК РФ).

В случае, если права на земельный участок, обремененный сервитутом, перейдут к другому лицу, то сервитут сохраниться. При этом сам по себе сервитут не может быть предметом сделок (купли-продажи, залога и др.) и не может передаваться каким-либо способом лицам, не являющимся собственниками недвижимости, для обеспечения использования которой сервитут был установлен (п. 5 ст. 274 ГК РФ).

Виды сервитутов

Действующим законодательством предусмотрено два вида сервитутов – частный и публичный. Частный сервитут устанавливается в соответствии с гражданским законодательством, то есть, как правило, по соглашению между собственниками соответствующих земельных участков.

Публичный сервитут устанавливается законом или иным нормативно-правовым актом РФ, субъекта РФ, органа местного самоуправления в случаях, если это необходимо для обеспечения интересов государства, местного самоуправления или местного населения. При этом установление такого сервитута осуществляется с учетом результатов общественных слушаний (п. 2 ст. 23 ЗК РФ) и круг его действия (круг правообладателей) обычно не ограничивается.

Кроме того, сервитуты бывают срочными (устанавливаются на определенный срок) и постоянными (устанавливаются без ограничения во времени).

Основания для сервитутов

В соответствии с п.3 ст. 23 ЗК РФ сервитуты могут устанавливаться для:

1) прохода или проезда через земельный участок;

2) использования земельного участка в целях ремонта коммунальных, инженерных,

электрических и других линий и сетей, а также объектов транспортной инфраструктуры;

3) размещения на земельном участке межевых и геодезических знаков и подъездов

к ним;

4) проведения дренажных работ на земельном участке;

5) забора воды и водопоя;

6) прогона скота через земельный участок;

7) сенокоса или пастьбы скота на земельных участках в сроки, продолжительность

которых соответствует местным условиям, обычаям, за исключением таких земельных участков в пределах земель лесного фонда;

8) использования земельного участка в целях охоты, ловли рыбы в расположенном

на земельном участке, замкнутом водоеме, сбора дикорастущих растений в установленные сроки и в установленном порядке;

9) временного пользования земельным участком в целях проведения изыскатель-

ских, исследовательских и других работ;

10) свободного доступа к прибрежной полосе.

Порядок установления сервитутов

Как уже было сказано выше, публичный сервитут устанавливается законом или иным нормативно-правовым актом РФ, субъекта РФ, органа местного самоуправления в случаях, если это необходимо для обеспечения интересов государства, местного самоуправления или местного населения. Установление такого сервитута осуществляется с учетом результатов общественных слушаний. Следует отметить, что в ГК РФ и ЗК РФ процедура проведения таких слушаний не описана, поэтому, в настоящее время, субъекты РФ принимают по этому поводу свои нормативные акты. Так, например, в Московской области порядок проведения общественных слушаний по поводу установления публичного сервитута регулируется статьей 13 Закона Московской области от 07.06.1996 г. № 23/96-ОЗ «О регулировании земельных отношений в Московской области».

Частный сервитут устанавливается по соглашению между лицом, требующим установления сервитута, и собственником соседнего участка и подлежит государственной регистрации в порядке, установленном законодательством о регистрации прав на недвижимое имущество. В случае не достижения соглашения об установлении или условиях сервитута спор разрешается судом по иску лица, требующего установления сервитута. В этом случае сервитут может быть установлен на основании судебного решения.

Порядок прекращения сервитутов

Согласно положению ст. 276 ГК РФ по требованию собственника земельного участка, обремененного сервитутом, сервитут может быть прекращен ввиду отпадения оснований, по которым он был установлен. В случаях, когда земельный участок, принадлежащий гражданину или юридическому лицу, в результате обременения сервитутом не может использоваться в соответствии с назначением участка, собственник вправе требовать по суду прекращения сервитута.

Механизм государственной регистрации сервитутов

Сервитуты подлежат обязательной государственной регистрации в соответствии с правилами, установленными Федеральным Законом от 21.07.1997 г. № 122-ФЗ «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним» (далее по тексту – Закон о регистрации). Сервитуты вступают в силу только после их регистрации в Едином государственном реестре прав. Также, государственной регистрации подлежат и прекращения сервитутов.

Для регистрации сервитута в орган, осуществляющий государственную регистрацию прав, необходимо представить:

· заявление собственника о государственной регистрации сервитута или

заявлениелица, в пользу которого установлен сервитут (в случае установления публичного сервитута заявление о регистрации подается органом государственной власти или органом местного самоуправления, его установившим);

· документ, подтверждающий оплату государственной пошлины за регистрацию в

установленных законодательством размерах;

· документ, удостоверяющий личность заявителя или его представителя;

· документ, свидетельствующий об установлении сервитута. Таким документом

может быть: соглашение (договор) лиц об установлении частного сервитута, копия распорядительного акта соответствующего государственного органа об установлении публичного сервитута или судебное решение об установлении сервитута;

· учредительные документы правообладателя сервитута (если это юридическое

лицо) и учредительные документы юридического лица, на основании соглашения с которым сервитут установлен (если речь идет о частном сервитуте);

· документы,подтверждающие полномочия руководителей юридических лиц на

подписание соответствующих документов;

· документы, описывающие земельный участок, в отношении которого установлен

сервитут (кадастровый план участка). При этом следует учитывать, что если сервитут относится ко всему земельному участку, предоставление кадастрового плана земельного участка не требуется. Если сервитут относится только к части земельного участка, то предоставление кадастрового плана участка обязательно, причем на нем должна быть отмечена сфера действия сервитута (п. 2 ст. 27 Закона о регистрации);

· иные необходимые для проведения регистрации документы.

При регистрации сервитута на земельный участок необходимо, чтобы в Едином государственном реестре прав было зарегистрировано само право на земельный участок, обременяемый сервитутом.

Сервитут – это право или ограничение прав?

Гражданским Кодексом РФ сервитут отнесен к числу вещных прав на недвижимость (п. 1 ст. 216).Однако в соответствии с Законом о регистрации все сервитуты регистрируются в Едином государственном реестре прав как ограничение (обременение) права собственности, что является некоторым противоречием нормам ГК РФ. Записи о сервитутах вносятся в предназначенный для ограничений (обременений) прав подраздел III Единого государственного реестра прав.

Представляется, что в целом указанное противоречие в законодательстве не влияет на суть сервитута, так как обладателю сервитута, в первую очередь, важно его содержание, а не то, в какой форме он регистрируется.

Антуфьев Илья Владимирович

Юрист-эксперт

Консультационный центр недвижимости