Земли сельхозназначения. Строительство на землях сельскохозяйственного назначения - кфх, полевых участках лпх, для сельхозпроизводства Для сельскохозяйственного использования что можно делать

Если земельный участок находится в собственности, это далеко не всегда означает, что его владелец может использовать его для любых видов деятельности. Например, существует целая категория земель сельхозназначения , которые имеют конкретное, целевое назначение. О том, на что следует обратить внимание при покупке, как можно их использовать такие земли в 2019 году и другие юридические нюансы – в этой статье.

В случае с земельными участками существует общепринятая классификация на несколько категорий:

Под поселения (крупные, средние малые голода, деревни, районные центры, села и все остальные).
Для сельскохозяйственной деятельности – это и есть .
Из лесного фонда.
Из водного фонда.
Для создания предприятий промышленности, производственных комплексов, инфраструктурные объекты, водопроводы, электрические сети и прочие инженерные объекты.
Территории, подлежащие охране (заповедники, природные парки, заказники и другие).
Земли резерва.

Таким образом, землями сельхозназначения по законодательству признаются те, которые отвечают одновременно двум критериям:

Они предназначены только для ведения сельского хозяйства (любого из направлений, обозначенных выше или сразу нескольких направлений).
Они располагаются за пределами населенных пунктов (например, дача нередко может находиться на территории городской земли, а сельскохозяйственные угодья – всегда за ее границами).

Чем можно заниматься на земле сельхозназначения

Приведенная выше классификация отражает и реальное разделение земельного фонда на составные категории (в зависимости от целей использования), и юридические особенности, а именно – виды разрешенной деятельности.

В отношении земель сельхозназначения применяются положения федерального законодательства, прежде всего – Земельного кодекса (глава 14). В соответствии с нею предусматривается несколько видов деятельности, которыми собственник (или арендатор) могут заниматься на нем:

Личное хозяйство, садово-дачное хозяйство, огородничество – все эти понятия объединяет то, что семья занимается выращиванием продукции только под свои личные нужды, без реализации предприятиям или гражданам на коммерческой основе.
Использование под пашню и/или пастбище, под многолетние растения (например, садовые, виноградники), под сенокосы.
Разведение домашних животных и птицы (крупный рогатый скот, другие сельскохозяйственные животные, птица домашняя).
Организация пасеки для производства продуктов пчеловодства.
Организация рыбного хозяйства для разведения распространенных и редких пород рыб.
Выращивание ягодных, садовых культур и бахчевых.
Выращивание корнеплодов, картофеля.
Возведение жилого помещения, в котором можно отдыхать (однако право регистрации – т.е. получения прописки – не предусматривается).
Земля под КФХ – крестьянское хозяйство (создается изначально для организации фермерской деятельности с целью производства сельскохозяйственного сырья и/или продуктов).
Возведение сооружений, временных построек, постоянных капитальных домов, инженерных сетей, коммуникаций, инфраструктурных объектов, непосредственно связанных с сельскохозяйственным производством (например, овощехранилище, завод по производству овощных консервов и т.п.).
Возведение тех видов сооружений, которые не связаны с осуществлением сельхоздеятельности: автострады, ЛЭП, трубопроводы и т.п.
Организация защитных насаждений (лесополоса, живая изгородь).
Прочие цели, связанные с сельским хозяйством – например, исследование флоры и фауны местности.

Где уточнить категорию и вид использования земли

Подобная информация является существенно важной характеристикой. Именно на эти данные нужно обращать внимание при совершении любой операции с землями сельхозназначения. Информация всегда находится в открытом доступе, и получить эти сведения может любое заинтересованное лицо:

кадастровый номер;
регион расположения;
населенный пункт;
район.

Один и тот же земельный участок может включать разные зоны, с разными видами использования и даже разными категориями. Поэтому в кадастровом паспорте и другой документации нужно уточнить и эту информацию.

Строительство дома на землях сельхозназначения

Это один из самых распространенных вопросов можно ли построить дом на земле сельскохозназначения, на которые очень важно обратить внимание перед совершением покупки. Необходимо учесть сразу несколько обстоятельств:

Какая именно сельхоздеятельность разрешена на земле.
Можно ли возводить капитальное строение.
Есть ли возможность зарегистрироваться и получить прописку в построенном доме.

Само по себе строительство на земле сельхозназначения разрешается, но не всякое . Прежде всего, каждый владелец может возводить капитальные и временные (некапитальные) сооружения, которые непосредственно нужны для осуществления сельскохозяйственной деятельности, в соответствии с видами разрешенного использования:

Теплицы.
Сараи.
Помещения для содержания животных.
Заборы и ограждения.
Помещения для охраны.
Помещения для хранения сырья (ангары, склады и т.п.).

При этом если владелец земли сельхозназначения намерен строить на ней временное сооружение, никаких дополнительных разрешений получать для этого не нужно. Если же на земле предполагается строительство капитального объекта, необходимо получить разрешение в местной Администрации .

Наряду с этими возникает вопрос и о таком виде использования земли сельхозназначения, как строительство индивидуального дома, с возможностью круглогодичного проживания в нем. В этом случае есть только один вариант получения разрешения. Собственнику предстоит доказать представителям Администрации, что такой дом обязательно нужен для совершения сельскохозяйственной деятельности. При этом получение разрешения будет содержать формулировку «для ведения КФХ», то есть имеется в виду, что собственник должен зарегистрировать и крестьянско-фермерское хозяйство.

Например, в случае разведения свиней, пчел, рыб, кроликов практически всегда требуется непрерывное нахождение владельца. Таким образом, если сам дом связан с деятельностью, и без него обойтись не получится, то у собственника появляется шанс получить разрешение на строительства дома на земле сельхозназначения.

Следует иметь в виду, что прямого законодательного запрета на капитальное строительство на земле, предназначенной для сельхоздеятельности, не существует. Поэтому применяются общие нормы права, и решение во многом зависит от конкретной Администрации района.

О том, на каких территориях в принципе разрешается возведение капитального жилого дома, можно увидеть на видео.

Порядок получения разрешения

Порядок получения документа для строительства на земле сельхозназначения довольно простой – собственник всегда обращается в орган местного самоуправления (Администрацию) и подает такой пакет документов:

свой паспорт;
свидетельство о собственности;
договор, в соответствии с которым был приобретен участок (купля-продажа, мена и другие);
кадастровый паспорт;
градостроительный план;
положительное экспертное заключение о строительстве (если такая экспертиза обязательна в данном случае).

Госпошлина за получения документа не оплачивается, т.е. процедура полностью бесплатна для собственника. Администрация составляет расписку о факте приема документов и заявки в работу, после чего в течение 1 месяца (срок отсчитывается со следующего рабочего дня) должна принять решение о выдаче разрешения или об отказе. При этом гражданин может обжаловать подобное решение, для чего ему необходимо обратиться в суд.

Важно понимать, что документ на строительство на земле сельхозназначения действует в течение 10 лет – т.е. повторного обращения за получением разрешения в течение всего этого срока не понадобится. После этого производится строительство, а здание оформляется в собственность в местном отделении Росреестра.

В случае отсутствия разрешения на строительство на земле сельхозназначения предусматривается ответственность в виде штрафов: для частных граждан от 2 до 5 тысяч рублей, для юридических лиц – от 500 тысяч рублей до 1 млн рублей.

Особенности продажи земли сельхозназначения

Если земля, на котором располагается дача или загородный жилой дом, где собственник и его семья официально зарегистрированы (постоянная прописка), можно продать по обычной схеме, то с землями сельхозназначения процедура усложняется. Основное отличие сводится к тому, что представители муниципального органа власти имеют так называемое преимущественное право покупки. Поэтому у продавца появляется обязанность получить согласие на продажу от них (или же продать им), после чего совершить соответствующую операцию.

Порядок действий регулируется на федеральном уровне, поэтому вне зависимости от расположения процедура выглядит так:

Сначала собственник извещает муниципальный орган власти (или Администрацию субъекта РФ). Для этого подается письменное обращение, в котором содержатся такие сведения:

собственно намерение продать участок;
цена, по которой он продается;
размер;
кадастровый номер;
точный адрес;
предельный срок, до которого должен быть осуществлен взаиморасчет (не более 90 календарных дней).

Органу власти дается 30 календарных дней на рассмотрение этого уведомления. По истечении срока представитель власти должен принять решение, будет ли Администрация покупать землю сельхозназначения или же она откажется от своего права преимущественной покупки.
Если в пределах 30 дней Администрация отреагирует и откажется от покупки или же после срока не придет никакого ответа, собственник вправе продать землю частному или юридическому лицу, при этом у него есть ровно год, а цена продажи должна быть не ниже той, что была указана в уведомлении.

При этом важно понимать, что в любом случае исключается возможность продажи земли сельхозназначения таким лицам:

Любому иностранному лицу – как частному гражданину, так и компании, в том числе юридическому лицу, занимающемуся некоммерческой деятельностью (например, благотворительность, религиозное объединение, общественная организация и т.п.).
Любым лицам, при условии, что после продажи будет сразу изменена категория земли с сельхозназначения на другую.
Наконец, в каждом субъекте федерации действуют собственные ограничения на владения количеством земли в процентах от общего количества фонда – как правило, в пределах от 10% и вплоть до 100% (т.е. без ограничений). Соответственно, продажа землевладельцу с нарушением (максимальным превышением) его доли не допускается. Конкретные нормативы по предельно допустимому размеру владений следует уточнять в местной Администрации.

Важно получить уведомление о доставке письма в Администрацию. Если орган власти никак не отреагирует, именно этот документ станет основным доказательством того, что собственник поступил правомерно и учел все требования земельного законодательства.

Как изменить категорию земли

Следует понимать, что вопрос изменения категории земли сельхозназначения находится в компетенции местных (а иногда и федеральных) органов власти. То есть сам владелец или арендатор не вправе изменять категорию, даже путем обращения в судебный орган. Дело в том, что подобная процедура возможна только в случаях, предусмотренных законодательством:

Консервация – т.е. временное исключение земельного участка из оборота в связи с тем, что дальнейшее использование может привести к серьезному ухудшению качества почвы, ее разрушению (эрозии), росту загрязнений и т.п.
Исключение из оборота в связи с созданием природоохранных территорий для экологических, культурных, научно-исследовательских, рекреационных (отдых) и иных целей.
Расширение населенного пункта или перераспределение части его территории – это один из наиболее распространенных случаев. В таких ситуациях особую выгоду получают владельцы угодий, потому что на их территории после изменений категории можно будет и построить капитальный дом, и прописаться в нем.
Освоение земли сельхозназначения под промышленные предприятия, объекты инженерной инфраструктуры.
Перевод земель в категорию водного и/или лесного фонда.

Вне зависимости от конкретной причины порядок действия в данном случае предполагает такие действия.

Особенности

Земли сельхозназначения могут использоваться для производства и переработки продукции, фермерства и так далее. Соответственно, на них могут располагаться сопутствующие объекты, инженерные коммуникации, обслуживающие их, склады и др. Возможность строительства сооружений либо полный запрет на это, а также конкретное направление деятельности субъектов определяют виды разрешенного использования земель сельскохозяйственного назначения. Рассмотрим их подробнее

Классификатор видов разрешенного использования земель сельскохозяйственного назначения

В нормативных актах определены категории территорий, предназначенные для:

Ведения ЛПХ.
Осуществления производственной деятельности. К ним относят сенокосы, пашни, участки под многолетними насаждениями, пастбища, виноградники, сады и пр.
Ведения фермерского (крестьянского) хозяйства.
Дачного строительства. К ним относят участки, которые предоставлены гражданам либо приобретены ими для отдыха с правом сооружения жилого дома и регистрации в нем, а также подсобных строений с возможностью выращивать ягодные, плодовые, овощные, бахчевые и прочие культуры, картофель.
Ведения садоводства. Сюда относят участки, которые предоставлены гражданам либо куплены ими для выращивания культурных растений, картофеля, а также для отдыха с возможностью возвести жилое сооружение, но без права регистрации в нем.
Ведения животноводства.
Выпаса скота и сенокошения.
Ведения огородничества.
Создания защитных зеленых насаждений.
Ведения пчеловодства.
Научно-исследовательских, учебных и прочих мероприятий, связанных с с/х производством.
Ведения рыбного промысла.

Это далеко не полный перечень направлений, в которых могут эксплуатироваться земли сельхозназначения. Виды разрешенного использования устанавливаются и для особо охраняемых территорий.

Угодья

Разрешенное использование земель сельскохозяйственного назначения устанавливается для особо ценных территорий. К ним относят угодья, стоимость которых по кадастровой оценке выше средней, сложившейся на конкретной местности, на 10%. В эту же категорию включены участки опытно-производственных и научно-исследовательских подразделений и организаций среднего и высшего спецобразования, а также государственные сортоиспытательные территории.

Разрешенное использование земель сх назначения предусматривается и для искусственно орошаемых и осушаемых угодий со стационарными и открытыми системами.

Строительство

Как выше было указано, для сооружения жилых построек, кроме других территорий, могут выделяться земли сельскохозяйственного назначения. Виды разрешенного использования, установленные в ЗК, предусматривают строительство при соблюдении положений градостроительных регламентов. Кроме этого, при возведении сооружений должны выполняться санитарные, экологические, противопожарные и прочие правила и нормы.

Земли сельхозназначения: виды разрешенного использования СНТ/ДНП

Между указанными категориями есть определенные различия. В первую очередь следует отметить разную стоимость земли сельскохозяйственного назначения. Виды разрешенного использования имеют существенное значение при ее определении. Участки дачного некоммерческого партнерства имеют меньшую кадастровую стоимость. Это обуславливается тем, что они отличаются меньшей плодородностью, чем предназначенные для садоводства земли сельхозназначения. Виды разрешенного использования имеют значение для осуществления регистрации проживания. Участки дачного некоммерческого партнерства приобретаются обычно для возведения небольшого по площади домика и создания на прилегающей территории сада. В соответствии с новым законодательством допускается их размещение в пределах поселений. Это почти приравняло земли сельхозназначения (виды разрешенного использования ДНП и ИЖС). Участки садового некоммерческого товарищества располагаются, как правило, в экологически чистых и красивых районах. К ним организуются удобные подъезды.

Достоинства дачных участков

Как выше было сказано, виды разрешенного использования земель сельскохозяйственного назначения оказывают влияние на кадастровую стоимость. Зачастую дачное партнерство является самым оптимальным вариантом приобретения участка. При его покупке у гражданина появляется гарантированное членство. Соответственно, он имеет право принимать участие в собраниях, принимать решения по текущим вопросам.

Разрешенное использование земель сельхозназначения предполагает возможность регистрации проживания. Если дачное партнерство располагается в пределах поселения, то прописаться в доме, сооруженном на таком участке, будет проще, чем в садовом товариществе. Несомненным плюсом является отсутствие необходимости проводить обязательную техэкспертизу здания и признавать его жилым.

Недостатки и ограничения

Такие виды разрешенного использования земель сельскохозяйственного назначения, как садовое товарищество и дачное партнерство, предназначены для разных целей. Последнее, в частности, предполагает, в первую очередь, выращивание культур, организацию сада. На участках, имеющих указанные виды разрешенного использования земель сельскохозяйственного назначения, можно строить жилые сооружения. Однако в случае дачного партнерства возвести дом для постоянного в нем проживания будет проблематично. К участкам ДНП не предусмотрено подведение дорог и инженерных коммуникаций. Прокладкой водо-, газопровода, а также электросетей занимаются специализированные организации. Однако их услуги стоят достаточно дорого. Несмотря на то что Конституционный суд признал право собственников участков осуществлять регистрацию проживания, на практике этот процесс достаточно сложен и занимает много времени. Не предусматривается на таких землях строительство поликлиник, детских садов и прочих общественных учреждений.

Плюсы и минусы садовых товариществ

Земли СНТ стоят дешевле, чем участки под ИЖС. При этом на них не обязательно возводить жилой дом. Участки располагаются, как правило, за городом. Их можно использовать исключительно для выращивания культурных растений.

Среди недостатков следует отметить сложность регистрации проживания, несмотря на признание такой возможности Конституционным судом. Независимо от того, какой дом будет возведен на участке, он будет считаться и проходить по всем документам как дачный.

Важная информация о наделах

Необходимо сказать, что разницу между СНТ и ДНП не всегда могут установить даже юристы. Дело в том, что эти категории имеют много общего, ряд аналогичных достоинств и недостатков. Следует также отметить, что при желании владельца провести электричество в дом необходимо получить согласие всех членов партнерства или товарищества. Если гражданину, подавшему документы на прописку в доме, будет отказано, ему необходимо проводить экспертизу для получения акта о признании здания жилым и соответствующим установленным нормам. После этого придется обратиться в суд. Если сравнивать все достоинства и минусы СНТ и ДНП, то выгоднее приобретать участок в дачном партнерстве. Здесь основным недостатком является сложность с регистрацией по месту проживания. Однако эта проблема решается при определенной настойчивости.

Специфика применения норм

В настоящее время все чаще возникает необходимость изменить существующий вид использования наделов. Это обуславливается, в первую очередь, тем, что эксплуатация участков для коттеджного (дачного) строительства более привлекательна в экономическом плане. Порядок, в соответствии с которым будет проводиться изменение вида разрешенного использования земель сельскохозяйственного назначения, во многом будет зависеть от того, утверждены ли на территории округа, в границах которого расположен надел, правила застройки.

Если этого не произошло, то применяются общие положения. В соответствии с ними не может изменяться вид использования надела, который относится к категории особо ценных. Критерии определения должны устанавливаться регионами самостоятельно. После принятия правил для соответствующих территорий устанавливается 2 зоны. Одна из них предназначается для угодий. К ним относят пашни, пастбища, сенокосы, виноградники и пр. В пределах второй зоны располагаются объекты сельхозназначения, предназначенные для ведения хозяйства, садового и дачного в том числе, а также ЛПХ.

Выводы

Правовая регламентация использования угодий, включающая вопросы по изменению их вида, будет осуществляться отдельными нормативными актами. С момента утверждения правил и до принятия указанных документов, перевести участок в иную категорию будет невозможно. Это означает, что в рамках этого временного промежутка будет действовать жесткий правовой режим. Что касается участков, отнесенных во вторую зону, то для изменения вида использования следует применять общие правила. В свою очередь, это означает, что процедура может быть проведена правообладателем без дополнительных согласований. Необходимо при этом учесть, что изменение вида возможно только в случае, если участком будет владеть надлежащий субъект. Им может быть или гражданин, или некоммерческое объединение. Коммерческое предприятие не сможет сменить вид использования надела "для дачного строительства" и в том случае, если он будет отнесен к одной из основных категорий.

Для владельцев участков для сельскохозяйственного производства, желающих поменять вид использования, сегодня существует дилемма. Она связана с выбором подходящего периода для проведения этой процедуры. Если надел по правилам должен относиться к угодьям, то изменение нужно провести до их утверждения. Если участок не включен в эту категорию, то владельцам целесообразнее дождаться принятия соответствующего нормативного акта.

Однако при этом владельцы должны понимать, что может возникнуть такая ситуация, при которой в соответствии с правилами участок будет отнесен к угодьям со всеми вытекающими из этого последствиями. В связи с тем, что реальных гарантий предотвращения этого нет, правообладателям следует проявлять активность и участвовать в разработке нормативного акта, а также генпланов поселений и округов, в границах которых находятся участки.

Заключение

Как показывает практика, в целом с пользованием землями сельхозназначения не возникает сложностей. Проблемы появляются только в определенных случаях. В частности, затруднения возникают с регистрацией проживания в домах, сооруженных в СНТ или ДНП. При проведении данной процедуры есть вероятность, что придется обращаться в суд. Проблемы могут возникнуть и при необходимости поменять вид использования участка. В таких случаях целесообразно проконсультироваться с квалифицированным юристом.

Земля относится к одним из самых значимых вопросов в жизни людей, особенно людей, посещающих наш портал. Начнём разговор от простых понятий к сложным, коснёмся вопроса категорий и видов разрешённого законодательством нашей страны использования земель.

По целевому назначению земли можно разделить на нижеследующие категории:

земли с/х назначения;
земли промышленности;
земли населённых пунктов;
земли особо охраняемых территорий и объектов;
земли водного фонда;
земли лесного фонда;
земли запаса.

Подобная дифференциация сделана для их охраны и применения только лишь по назначению, для того, чтобы сберечь начальные свойства участка. Из этого списка нас интересует только лишь земли сельхозназначения .

Всякая из приведённых выше семи категорий обладает свои подразделами - видами разрешённого применения. Всего их приблизительно 3000 подразделов, однако мы в этой статье рассмотрим только лишь самые известные, и касающиеся категорий земель поселений и сельхозназначения.

Земельные участки населённых пунктов имеют нижеследующие виды разрешённого использования:

Индивидуальное жилищное строительство (ИЖС)
Дачное строительство (ДНП)
Земли сельскохозяйственного назначения обладают следующими видами разрешённого использования:
Ведение личного подсобного хозяйства (ЛПХ)
Дачное строительство (ДНП)
Садоводство (СНТ, СНП)

Как видно из ст. 78, 81 Земельного Кодекса, земли сельскохозяйственного назначения разрешено использовать:

под ведение личного (подсобного) хозяйства;
под ведение крестьянского (фермерского) хозяйства;
под дачное строительство;
под садоводство;
под огородничество;
под животноводство;
под производство сельскохозяйственной продукции;
под прочие разновидности деятельности, которые связаны с сельским хозяйством.

Вид разрешённого применения земли обозначается в графе свидетельства о праве собственности, пункте контракта аренды и прочих документах, которые удостоверяют право на земельные участки, а также могут быть прописаны в правоустанавливающих актах на землю.

Земли такой категории прежде всего предопределены для выращивания ягодных, плодовых, овощных, бахчевых либо иных сельхоз. культур и картофеля. Помимо возделывания сельскохозяйственной продукции, все виды использования земель сельхозназначения предполагают право владельца земельного участка на его застройку, что зафиксировано ст. 263 Градостроительного Кодекса, ст. 40 Земельного Кодекса.

Закон позволяет сооружать на землях сельхозназначения , определённых для сельхозпроизводства и ведения крестьянского (фермерского) хозяйства, здания и сооружения, которые применяются для производства, хранения и первичной переработки сельхозпродукции.

Земля под садоводческие, огороднические и дачные цели даётся с правом строительства жилого строения, хозпостроек и сооружений .

На личном подсобном земельном участке позволяется возведение жилого дома, бытовых, производственных и иных строений, зданий, сооружений.

Все-таки не следует забывать то, что конструирование любого объекта должно происходить в соответствии с планом зонирования территории и выполнением действующих норм и правил.

Строительство запрещено на землях сельхозназначения в случаях, предусмотренных п. 3 ст. 4 ФЗ от 07.07.2003 № 112-ФЗ «О личном подсобном хозяйстве», в соответствии с которым полевые земельные участки употребляются только для производства сельхозпродукции.

При ограничениях и запретах в способах применения земельных участков в документы, которые удостоверяют право на земельный участок, вносится соответствующая запись, в качестве примера можно привести: «без права строительства строений и сооружений».

В соответствии со статьёй 6 ФЗ от 24.07.2002 № 101-ФЗ «Об обороте земель сельскохозяйственного назначения», собственникам, землепользователям, землевладельцам, арендаторам земель сельскохозяйственного назначения, вменяется в обязанность использовать землю в строгом соответствии с целевым назначением данной категории земель и видом разрешённого использования. Хозяйственная деятельность людей не должна причинять ущерб земле как природному объекту: служить преамбулой к деградации, загрязнению, захламлению земель, отравлению, повреждению, разрушению плодородного слоя почвы и прочим неблагоприятным (наносящим вред) воздействиям.

В случае ненадлежащего использования земли либо неиспользования в соответствии с целевым назначением в продолжение 3-х лет, земельный участок сельхозназначения принудительно может быть отобран у его собственника в судебном порядке.

Участки, которые находятся за пределами поселений и городов и используются для нужд сельского хозяйства, называют землями сельскохозяйственного назначения.

К ним относятся в первую очередь:

лесополосы, прогоны и дороги, искусственные насаждения;
дворцы, постройки на территории сельскохозяйственных земель;
сенокосы;
пастбища для крупного рогатого скота;
пашни;

Земли лесохозяйственного назначения не относится к сельскохозяйственным.

Законодательная база

Территории сельхозназначения подкреплены законодательной базой и регламентируются действующими кодексом, законами, инструкциями.

Согласно Ст. 81, 82 Земельного Кодекса РФ земли с/х предоставляются:

частным лицам;
товариществам;
хозяйственным обществам;
кооперативам;
муниципальным и госпредприятиям;

Сельскохозяйственная деятельность может производиться как одним лицом, так и объединенной группой лиц. К последним относятся даже научные и исследовательские сообщества, учебные заведения, предприятия, религиозные организации и прочие.

Участки сельхозназначения, на которых проживают народы, находятся под защитой государства согласно статьям 12, 13 . Также законодательство обязывает производить деятельность таким образом, чтобы обеспечить сохранность экологических систем, предотвратить загрязнения, нарушения и другие негативные воздействия.

Контроль земель сельхозназначения возложен на следующие федеральные организации:

Службу госрегистрации, кадастра и картографии.
Службу по ветеринарному и фитосанитарному надзору.
Службу по надзору использования природных ресурсов и экологии (природнадзор).

Виды использования земель сельхозназначения

Использование земель сельскохозяйственного назначения зависит от градостроительного регламента.

Согласно ему, вы можете вести различную деятельность на данной территории, в частности:

растениеводство;
строительство дач и коттеджей;
крестьянское (фермерское) хозяйство;
личное подсобное хозяйство с возможность застройки или без;

Первые три вида предполагает возможность застройки участка, однако каждый из них имеет свои ограничения.

Многие приобретают сельскохозяйственные угодья в целях инвестиций, так как цена на них ежегодно возрастает в среднем на 20 - 25%.

Такое вложение средств позволяет не только изымать прибыль из сдачи участка в аренду, но и позволяет застраивать до 30% от всей территории.

Использование земли слельхозназначения обязательно должно быть целевым. Однако и здесь существует ряд нюансов. Например, имеющийся участок можно перевести в другую категорию, которая расширит ваши права на застройку или наоборот.

Аренда земли сельхозназначения

Аренда земель сельскохозяйственного назначения производится согласно нормам законодательства. Действия обязательно согласовываются с органами местного самоуправления, которые и занимаются сдачей и приемом участков в аренду. Чтобы обе стороны выполняли свои обязательства, между ними заключается договор.

Все пункты в нем регламентируются законом. Угодья распределяются между физическими и юридическими лицами в целях получения прибыли и посезонного урожая. Стоимость пая будет зависеть от его размеров. Оплата налогов и государственной пошлины согласовывается в договоре.

Договор аренды

Составлять договор аренды следует с учетом всех обязательных норм.

Документ должен содержать следующую информацию:

месторасположение объекта аренды и его размеры;
размер арендной платы с учетом инфляции, формы платежа и сроков внесения;
данные о качестве земли;
условия возврата участка согласно договору и досрочно;
ограничения по использованию и прочие обременения (залог, кредит и пр.);
срок договора (в среднем составляет от 1 до 5 лет);
ответственность за случайные повреждения или уничтожение объекта;
целевое назначение пая и условия использования;
обязательства и ответственность сторон;

Также обе стороны по своему усмотрению могут определить порядок страхования объекта и другие условия сотрудничества.

Договор об аренде обязательно заключается в письменном виде и подлежит государственной регистрации. Без этого любые договоренности считаются недействительными.

Стоимость земли сельхозназначения

Ежегодно стоимость земельных участков сельхозназначения возрастает. Конечная сумма зависит от места, где расположен пай, наличия коммуникаций и построек, рыночной стоимости и ряда других причин.

Среди них:

приватизация;
категория земли;
назначение;
передача в ИЖС.

По России стоимость сотки варьируется от 1 до 100 тысяч рублей. Такая условная цена также во многом определяется налогообложением, изменениями в законодательстве и Земельном кодексе.

В перспективе стоимость на землю может вырасти. Именно поэтому многие бизнесмены считают удачным вложением покупку пая. Выгоду можно получить за счет дальнейшей сдачи в аренду, перепродажи или организации сельскохозяйственной деятельности на выкупленном участке.

Перевод земель сельхозназначения

Загородное строительство становится популярнее, нежели садоводство и огородничество. Это стало причиной перевода огромных площадей в категорию земель поселений. Процедура позволяет решить ряд проблем:

расширить территорию для ИЖС;
снять запреты и ограничения на использование земель;
расширить границы существующих населенных пунктов.

Важно помнить, что перевести землю с/х назначения могут только граждане этой же страны. Граждане других государств, лица без гражданства и прочие категории не могут перевести участок из одной категории в другую.

Первым шагом к переводу земли является написание ходатайства в органы исполнительной власти.

Из документов понадобятся:

нотариальное согласие всех собственников земли;
оригинал и копия документа, подтверждающего личность;
выписка из единого госреестра;
заключение экологов;
выписка из государственного кадастра.

Заявка рассматривается около 3-х месяцев. Длительность оформления обусловлена согласованием на Федеральном уровне. После чего вы получите письменный акт об одобрении или отказе в переводе земли. В первом случае потребуется оплатить все необходимые сборы и внести изменения в единый реестр и государственный кадастр. По завершении процедуры обязательно предъявите акт и постановление о переводе земли сельхозназначения.

Теперь земля сельхозназначения полностью в вашем распоряжении. В зависимости от категории участка перед вами открываются новые перспективы и возможности.

На землях разрешается:

возведение индивидуальных жилых домов;
размещение дачных домов, коттеджей;
ведение КФХ, садоводства и прочего.

Используйте имеющуюся площадь по максимуму, но не забывайте о согласовании своей деятельности с управляющими органами.

Возможности использования земель зависят от присвоенной им категории. Не везде можно строить дом или выращивать с/х культуры.

Дорогие читатели! Статья рассказывает о типовых способах решения юридических вопросов, но каждый случай индивидуален. Если вы хотите узнать, как решить именно Вашу проблему - обращайтесь к консультанту:

ЗАЯВКИ И ЗВОНКИ ПРИНИМАЮТСЯ КРУГЛОСУТОЧНО и БЕЗ ВЫХОДНЫХ ДНЕЙ .

Это быстро и БЕСПЛАТНО !

Часто вопросы касаются земель для сельского хозяйства. Что такое в 2019 земли сельхозназначения?

Земельный Кодекс РФ разделяет все земельные ресурсы по целевому назначению на разные категории. Первой упоминается земельная категория сельскохозяйственного назначения.

Общие аспекты

В России земли сельхозназначения по своему объему уступают только территориям лесного фонда, которые занимают больше половины земельных ресурсов страны.

И хотя Россия по площади пашни один из мировых лидеров, распахано только около 8% общей территории. При этом сельхозугодия не всегда расположены внутри категории земель сельхозназначения.

Такие угодья могут входить в земли промышленности, лесного фонда и т.д. Да и земли сельхозназначения использоваться могут не только при ведении с/х производства.

По этой причине часто и возникают вопросы о том, что следует относить к землям сельхозназначения и как можно их использовать?

Необходимые термины

Землями сельскохозяйственного назначения именуются территории, расположенные вне населенных пунктов.

Они определены для потребностей сельского хозяйства. В частности допускается использование:

для ведения сельхозпроизводства;
для иных схожих целей.

Общий правовой режим данной категории земель сводится к передаче их именно под сельскохозяйственные цели. Но нужно отличать земли сельхозназначения от земель с/х использования.

Здесь сказано, что землями сельхозназначения признаются территории за границами населенных пунктов и предназначенные для нужд сельского хозяйства.

Причем уточняется, что под нуждами понимается не только размещение сельскохозяйственных угодий, но и размещение сопутствующих с/х производству объектов.

Детальное регулирование оборота с/х земель регламентирует .

Норматив регламентирует отношения, касающиеся распоряжения и пользования с/х землями.

Этим же законом устанавливаются ограничения и правила по обороту с/х земель, порядок предоставления земель из госфонда или изъятия в государственную собственность.

Но ФЗ № 101 не распространяется на земли, предоставленные гражданам под ИЖС или гаражное строительство, для , огородничества, садоводства, животноводства.

Оборот таких земель основан на нормах ЗК РФ и федерального законодательства.

Возникающие нюансы

Кто может пользоваться землями сельхозназначения и в дальнейшем и в последующем претендовать на их выкуп?

С собственником участка достаточно просто заключить договор. При аренде земель у государства ситуация усложняется.

Предусматривается такой порядок:

Подается заявление в местную администрацию.
На основании обращения в прессе публикуется объявление о предполагаемой сдаче участка в аренду.
Если в течение месяца претендентов на аренду больше не появится, то заключается договор аренды. При наличии нескольких кандидатов проводится конкурс.

В сущности, государство предусматривает три варианта аренды земли – бесплатно, по итогам торгов, без торгов. Безвозмездно получить участок в использование могут лица, относящиеся к льготным категориям.

В основном это специалисты, привлекаемые для работы в село. Земля передается им в аренду на 5-6 лет без взимания арендной платы.

Построив дом, можно обратиться за предоставлением земли в перед завершением аренды.

Схема торгов применяется в основном, когда планируется нецелевое использование. Например, получить земли сельхозназначения и оформить их под ИЖС.

В аукционе выигрывает тот, кто предложит большую арендную плату. С победителем в течение двадцати дней заключается договор аренды.

Важно, инициатор торгов должен за свой счет провести межевание участка и постановку его на кадастровый учет.

Если победил иной претендент, то он обязан возместить инициатору расходы. Согласно арендатор земли может передавать участок в субаренду.

Если земля арендована у государства на срок более пяти лет, то допускается оформление субаренды в пределах длительности аренды без согласия собственника (если иное не предусмотрено ФЗ), но с его уведомлением.

Для получения земли без торгов нужно чтобы отсутствовали иные кандидаты, а цели арендатора соответствовали планам государства. Например:

Что касается стоимости аренды земли сельхозназначения, то назвать точную сумму за невозможно.

Связано это с тем, что такая земля в разных регионах стоит по-разному и разброс может быть довольно значимым. Точная стоимость уточняется в местной администрации.

Вместе с тем государством регламентировано определение величины арендной платы. Она определяется такими критериями, как:

кадастровая оценка;
размер аренды на аналогичный участок по итогам торгов;
сумма ;
рыночная стоимость.

При получении аренды через торги начальная стоимость равна определенному участку от кадастровой оценки (около 1,5%). При определении стоимости аренды учитывается целевое предназначение.

Получение участка под строительство дома обойдется дороже, чем использование земли для ведения сельского хозяйства.

Арендовать землю у муниципалитета можно на льготных условиях. Порядок льготного предоставления устанавливают местные власти.

Как взять кредит под залог пая

Земля сельхозназначения может использоваться сельхозпредприятием, но принадлежать гражданам, которые работали в сфере с/х хозяйства конкретного населенного пункта в начале девяностых годов.

За счет передела земли были распределены. Кто-то из граждан начал использовать участок самостоятельно, другие стали дольщиками в определенном землевладении, состоящем из