Ремонт подъезда управляющей компанией что входит. Ремонт в подъезде, разбитые окна и плитка: куда обращаться и что делать
В подъезде нашего многоквартирного дома уже много лет не делался ремонт. Управляющая компания ссылается на то, что денег на его проведение у них сейчас нет, и что наш подъезд поставлен на очередь. Но такой ответ мы уже слышим не первый год, а-то и не первый десяток… Как нам заставить управляющую организацию сделать ремонт в нашем подъезде?
Понимаем вашу проблему. Действительно нередки случаи когда управляющие компании обслуживающие многоквартирный дом уклоняются от надлежащего исполнения своих прямых обязанностей в т.ч. проведение текущего ремонта общего имущества (т.е. подъезда, крыши дома, крыльца, козырька подъезда, балконов и т.п.). Особенно данная проблема широко распространена в маленьких городах и поселках, где организации в меньшей степени чувствуют контроль соответствующих органов.
ПОЧЕМУ УПРАВЛЯЮЩАЯ КОМПАНИЯ БЕЗДЕЙСТВУЕТ?
Следует отметить, что наиболее распространённой ошибкой жителей (собственников) квартир, является то, что они жалуются или негодуют по этому поводу устно, т.е. без письменного обращения (претензии) в организацию.
Второе, что можно отметить, это то, что жители слишком долго ждут ответа (2-3 месяца) от обслуживающей организации, не предпринимают мер, способствующих ускорить процесс: написание жалобы в органы прокуратуры, Государственную жилищную инспекцию, Роспотребнадзор.
ОБРАЗЦЫ ЖАЛОБ И ПРЕТЕЗИИ
Образцы такой претензии и жалоб можно скачать ниже:
- Претензия управляющей компании о проведении ремонта в подъезде;
- в Прокуратуру РФ ;
- Жалоба на действия управляющей организации в жилищную инспекцию ;
- Жалоба на действия управляющей организации в Роспотребнадзор .
- Скачать одним файлом (архив zip)
ВАЖНО!
Также, для решения данного вопроса, вам могут быть полезными следующие ресурсы:
- РосЖКХ сама рассылает ваши заявления чиновникам
- За что могут штрафовать Управляющие компании, ТСЖ или ЖСК
- ПОСТАНОВЛЕНИЕ Правительства РФ от 13 августа 2006 г. N 491
Чтобы узнать название организации, на которой лежит обязанность проведения текущего ремонта, также достаточно посмотреть квитанцию по оплате данных услуг (которая приходит в ваш почтовый ящик ежемесячно).
Также, в случае если вышеописанные способы не привели к должному результату, существуют еще один из способов защиты нарушенных прав – обращение в суд с требование о понуждении проведения ремонта в подъезде. На наш взгляд, в суд следует обращаться, если спустя два месяца после направления претензии и жалоб никаких действий произведено со стороны обслуживающей организации не было. В данном случае, также целесообразно вообще поставить вопрос о смене управляющей организации на общем собрании, но это уже другой вопрос.
ВАЖНО!
Помните, что:
- Согласно Правилам и нормам тех.эксплуатации жилищного фонда не допускается любое отклонение от стандартов качества. Все должно быть идеально.
- За это мы ежемесячно платим примерно половину от всей суммы коммунальных платежей по строке «Плата за содержание и ремонт».
- Контролирует все это Госжилинспекция и другие госорганы. Именно они и заставляют ЖЭК все привести в порядок.
- В КоАП есть даже статья 7.22 «Нарушение правил содержания и ремонта жилых домов». Штраф до 50.000 рублей.
- Чтобы инициировать проверку, надо использовать право на обращение в госорганы, которое гарантировано 33-й статьей Конституции.
- Закон об обращениях граждан обязывает чиновника направить ответ не позднее 30 дней + пересылка. Иначе он получит штраф по статье 5.59 КоАП.
- Сроки устранения нарушений содержания домов разные. Но в среднем у коммунальщиков есть 45 дней после вашего обращения.
- Для ускорения процесса предложите родственникам и друзьям тоже отправить заявление. Чем больше однотипных обращений, тем быстрее начинают работать коммунальщики.
Ремонт подъездов многоквартирных домов относится к текущему и выполняется за счет средств и сил управляющей компании, если в договоре с собственниками имущества данное условие прописано. О том, как ремонтируются подъезды и что входит в капитальный ремонт многоквартирного дома, расскажем в нашей статье.
Состав общего имущества многоквартирного дома
Общее имущество дома включает в себя:
- Помещения, предназначенные для общего пользования. К таковым могут относиться лифты, лестничные клетки, чердаки и т. д.
- Крыша.
- Фундамент, несущие стены, плиты и всё, что относится к ограждающим несущим конструкциям дома.
- Электрическое и иное оборудование, цель которого — обслуживание более одной квартиры.
- Земля, на которой стоит дом.
- Другие объекты, основное предназначение которых — обслуживание и эксплуатация, а также благоустройство дома. Например, автостоянки, детские площадки.
- Внутридомовая система газо-, электро- и водоснабжения, отопления.
Определение состава общего имущества дома необходимо в следующих случаях:
- собственникам жилья для содержания имущества;
- органам власти — для контроля за имуществом.
Как производится оплата капитального ремонта многоквартирного дома
Изменения в Жилищном кодексе, внесенные в 2012 и 2013 годах, определили механизм реализации положения кодекса о проведении работ по капремонту дома за счет собственников расположенных в нём квартир.
Делается это следующим образом.
В каждом регионе формируется программа капремонта многоквартирных домов, в которую включаются все жилые дома, за исключением тех:
- которые признаны аварийными;
- где меньше 3 квартир.
Спустя 6 месяцев после принятия и опубликования данной программы собственники жилых домов на общем собрании жильцов должны выбрать способ накопления средств, за счет которых и будет осуществлен ремонт. Законодатель предусмотрел 2 варианта хранения средств:
- на счете в кредитной организации;
- на счете регионального оператора.
Как быть в ситуации, когда время капитального ремонта пришло, а на счете денежных средств недостаточно (в том случае, если собственники выбрали первый вариант хранения средств — на специально созданном в кредитной организации счете)?
- Взять кредит в банке. Поручителем в данном случае может выступить региональный фонд.
- Перевести денежные средства в региональный фонд, взяв у него в займы деньги и в последующем выплачивая их.
Граждане, которые проживают в муниципальных квартирах и домах, признанных аварийными и подлежащими сносу, а также на земельных участках, которые будут изъяты в пользу государства, освобождаются от уплаты взноса на капремонт.
Обращаем внимание на то, что плата за капремонт является обязательной. И если собственники квартир на общем собрании примут решение о том, что они платить не будут, то их решение будет незаконным; а к неплательщику применят штрафные санкции.
Несмотря на многочисленные споры и разностороннюю судебную практику, граждане, чьи квартиры находятся в собственности у банка (в ипотеке), и те, кто приобрел квартиры в новостройках, также обязаны платить взносы на капремонт.
Что входит в капитальный ремонт многоквартирного дома
Несмотря на то, что капитальный ремонт дома — это общее понятие, нормативы предусматривают, что замена отдельных элементов общего домового имущества производится по истечении определенного промежутка времени. Например, лифт меняется (или производится его ремонт) через 25 лет; капитальный ремонт крыши в кирпичном доме производится через 10 лет и т. д.
То есть капитальный ремонт может включать в себя замену одного или нескольких элементов многоквартирного дома. Именно поэтому один жилой дом может быть отремонтирован несколько раз.
Жилищный кодекс устанавливает обязательный перечень ремонтных работ, которые выполняются при проведении капитального ремонта дома. В него входит ремонт:
- внутридомовых инженерных сетей;
- крыши;
- фасада и его утепление;
- лифта;
- подвала;
- фундамента;
- установка общедомовых приборов учета или их замена.
На общем собрании жильцов или законом субъекта могут быть установлены дополнительные элементы, которые включаются в капитальный ремонт дома. Они меняются/ремонтируются в случае наличия денежных средств на счету дома.
Ремонт в подъездах многоквартирных домов
| Скачать форму договора |
Ремонт в подъездах многоквартирных домов относится к текущему и должен проводиться 1 раз в 3-5 лет, в зависимости от степени износа подъезда.
К текущему ремонту подъездов относятся следующие работы:
- покраска/побелка стен и потолков;
- окрашивание перил и панелей;
- окрашивание оконных рам, дверей и откосов лифта;
- заделывание отверстий, щелей;
- остекление оконных рам;
- замена дверей.
В договоре с управляющей организацией имеется пункт о том, что текущий ремонт проводится за ее счет. Именно поэтому собственники жилых помещений вправе требовать проведения ремонта подъездов многоквартирных домов.
Если управляющая организация всеми способами старается уйти от ответа и затягивает сроки проведения ремонта, рекомендуем вам написать письмо на имя руководителя организации. Документ может быть составлен как от имени одного собственника, так и носить коллективный характер. Так как содержание письма законодательно не утверждено, то граждане вправе написать по своему усмотрению любую информацию относительно проведения ремонта.
Однако обращаем ваше внимание на то, что в письме необходимо указать дату проведения последнего ремонта, сослаться на пункт договора об обязанностях управляющей компании и описать состояние подъезда в деталях (можно приложить фотографии). Письмо отправляется почтой или передается с нарочным.
Если на письмо не последовало ответа, то собственники вправе обратиться в суд, жилищную инспекцию или в администрацию района.
Таким образом, текущий ремонт подъездов осуществляется силами домоуправляющей компании, а вот капитальный ремонт — за счет средств собственников квартир, расположенных в доме, которые аккумулируются на конкретном счете или у регионального оператора.
Подъезд – это лицо любой многоэтажки и, прежде всего, жильцов этого дома. Выходя из своей квартиры, каждому хочется очутиться в убранном, аккуратном коридоре с покрашенными стенами, побеленным потолком и чистым полом. Однако на сегодняшний день большинство подъездов имеют не слишком презентабельный вид, особенно в старых советских домах.
Запущенные стены и оконные рамы, ржавые почтовые ящики и жуткий запах из мусоропровода, это все хорошо знакомо многим жильцам многоэтажек. Для того чтобы сделать ремонт в подъезде, необходимо обратиться к председателю многоквартирного жилого дома или в ЖЭК. Но зачастую этим вопросом домовладелец не слишком обеспокоен, поэтому реконструкция подъезда до сих пор остается одним из наиболее проблемных вопросов.
Какие работы следует сделать
По поводу того, кто должен выполнять ремонт подъездов многоквартирного жилого дома, сказано в постановлении Госкомитета РФ жилищно-коммунального хозяйства. Постановление №170 от 27. 09. 2003 гласит о том, что управляющая организация несет ответственность за соблюдение санитарных норм и отвечает за проведение ремонтных работ в подъездах многоквартирных домов. Также в данном постановлении указана периодичность, с которой должна делаться реконструкция подъезда. Раз в пять или три года ремонтные работы должны проводиться в зависимости от того, насколько изношено здание.
Домовладелец обязан выполнять такие работы, вне зависимости от того, внесены они в договор управления или нет. Кстати, если ремонт не капитальный, то жильцы имеют право не оплачивать эти услуги дополнительно. Это входит в квартплату.
Очень важно иметь представление о капитальном ремонте, которые предусматривает дополнительную плату, что взимается с жильцов дома. В статье №166 приведен список работ, которые относятся к капитальному ремонту и требуют дополнительного финансирования.
К таким работам относятся:
- Ремонт или замена всех средств коммуникации.
- Замена лифтовой кабины или ремонт шахты лифта.
- Реконструкция крыши.
- Реконструкция стен.
- Ремонт подвала.
- Реконструкция фундамента дома.
Делая вывод из вышеперечисленного списка работ, можно отметить, что к подъезду здесь ничего не относится. Однако методичка по правилам эксплуатации и ремонта жилья говорит о том, что текущие ремонтные работы, это работы, что выполняются согласно плану. В этот список входят отделочные и стекольные работы.
Однако не всегда в подъездах необходимо белить потолки или красить перила, поэтому список необходимых отделок составляют сами жильцы на всеобщем собрании, на котором пишется протокол. С данным документом, в который внесен перечень необходимых работ, следует обращаться в ЖЭК или к председателю управляющей организации. Можно принести заявление или письмо, составленное жильцам с перечнем желаемых работ.
Типовой список включает в себя:
- покраску стен;
- побелку потолка;
- замена оконных стекол, рам;
- реконструкция напольных покрытий;
- замена почтовых ящиков;
- покраска батарей, труб, перил;
- ремонт, замена плафонов;
- реконструкция, замена дверей;
- восстановление, реконструкция электрических щитков;
- реконструкция подъездных козырьков;
- восстановление мусоропровода.
Этот список может быть дополнен и расширен в зависимости от нужд жильцов. К примеру, если в подъезде провис электрический провод, то его нужно спрятать в короб и так далее.
Если домовладелец отказывается от ремонта подъезда
Отдавая письмо в ЖЭК, следует снять с него ксерокопию, а оригинал зарегистрировать у секретаря. Если документу будет присвоен номер, то на него организация обязана ответить. Ксерокопию такого обращения можно дополнительно отнести в городскую администрацию. Это обращение будет рассмотрено в течение 15 рабочих дней.
Домовладельцы реагируют на подобные обращения по-разному. Некоторые соглашаются с требованиями жильцов, а бывают случаи, когда управляющие компании отказывают в данной просьбе, ссылаясь на различные причины. Одним из примеров может быть отказ, основанный на том, что в данном подъезде проживают должники по коммунальным платежам. Следует знать, что это не является аргументом для отказа, так как ЖЭК или управдом имеет право взыскивать задолженность через суд.
Все же если последовал отказ на обращение или поданное заявление было вовсе проигнорировано, то далее стоит обращаться с жалобой в вышестоящую инстанцию – Госжилинспекцию. В случае безрезультатного обращения, можно смело обращаться в суд, а в иске потребовать возместить моральный ущерб. Такие иски зачастую суд удовлетворяет, поэтому домовладельцы пытаются улаживать такие вопросы без судебных разбирательств.
Капитальный и плановый ремонт подъезда
Когда домовладелец дает свое согласие на проведение ремонтных работ, то следует составить их перечень на всеобщем домовом собрании. Этот список должен подписать старший по дому и представитель ЖЭКа. Этот перечень является очень важным, поэтому к его составлению следует отнестись очень ответственно. Домовладелец будет выполнять только те работы, что указаны в данном списке. Никаких дополнительных работ от управляющей компании сделано не будет, поэтому в него стоит вписать все, начиная от штукатурки стен, до замены светильников. После этого необходимо подписать Акт начала работ.
Однако на протяжении косметического ремонта может возникнуть необходимость генерального ремонта тех или иных коммуникаций или трубопровода. Как отмечалось ранее, понятия текущего и капитального ремонта четко распределены. Поэтому если возникла ситуация, где требуются работы, не подпадающие под понятие текущего ремонта, то данные вопросы нужно улаживать дополнительно.
Косметический ремонт в подъездах домов, становится необходим, после долгого отсутствия в помещении должного ухода. Внешний вид перестаёт радовать своих хозяев. Облезлые стены, пол, потолок, мусор и соответствующий запах могут появиться после 50 лет эксплуатации жилища.
За чей счёт ведётся косметический ремонт подъезда.
Весь контроль над ремонтом многоквартирного подъезда, должен выполняться на основании договора между жильцами дома и местным ЖКХ. Такой вид ремонта относится к плановому, а значит, компания обязана проводить проверку на износ подъезда, раз в пять лет. Но иногда бывает и внеплановый ремонт. Необходимость проведения стандартной проверки, может потребоваться гораздо раньше предполагаемого срока. В таком случае, жильцам дома важно провести общеквартирное собрание и написать коллективное заявление в ЖЭК. Образец заполнения документа, можно взять в Управляющей компании или ЖЭК.
Пишется произвольная форма заявления, на имя руководителя отделами ЖКХ. Важно написать о сроках последнего планового ремонта и приложить копии всех взносов на капитальный счёт УК. Также, необходимо тщательно написать обо всех местах повреждений помещения, и приложить для наглядности фото.
Согласно ЖК РФ, начальник отдела должен направить комиссию к жильцам, чей подъезд нужно осмотреть. Если во время ревизии, сотрудниками Управляющей компании было выявлено удовлетворительное состояние подъезда жилого дома, то обязан быть косметический ремонт. Все затраты, должны проводиться Управляющей компанией из средств, которые ранее были собраны с жильцов дома. В квитанциях на оплату коммунальных услуг, чётко прописан пункт «Ремонт и содержания жилья» который должен отражать текущие взносы. Эта сумма, накапливается на счету УК, и должна использоваться на текущие нужды жильцов дома.
Во время работ должны быть проведены:
- Штукатурка, побелка и окраска потолка и стен подъезда
- Заделка трещин и щелей
- Покраска перил
- Замена устаревших конструкций (двери, рамы)
- Замена окон.
- Ремонт крыльца
Но в зависимости от повреждений, косметический ремонт, может перейти к капитальному. Например, замена деталей крыльца или изношенных элементов ограждающих конструкций. Тогда понадобится использовать средства жильцов, которые они вносили на счёт ЖЭК, для капитальных нужд. Если ЖЭУ, добросовестно следит за состоянием подотчётных ему домов, то все работы проводятся планово, и заявления в УК не требуется.
Встречаются компании, которые затягивают сроки проведения реставрации парадных, ссылаясь на отсутствие средств. В таком случае необходимо всем жильцам, написать коллективное заявление руководителю УК. Форма заявления может быть произвольной и включать в себя требования жильцов дома. Также можно включить в заявление, фото текущего состояния помещения, и указать сроки проведения последнего капремонта бригадами ЖЭК.
Если после подачи заявления, продолжается полное бездействие, то к Управляющей компании необходимо применить более жёсткое воздействие. Жильцам следует подать коллективную жалобу на управляющую инстанцию, в местную жил инспекцию или администрацию округа. Если и это не помогло, то следует составить иск в суд. В юридической конторе помогут правильно его написать, или дадут образец документа.
Но судебные слушанья, отнимают много времени сил и средств, а подъезд как был разрушен, так и остаётся. В итоге, жильцы дома остаются с теми же проблемами. В таком случае можно действовать другим способом. Многие собственники, чей дом не попал в плановый график УК, решают провести все ремонтные работы за свой счёт. Было бы желание, а провести косметический капремонт, не сложнее обычного. Если представители ЖКХ, идут навстречу жильцам, то дело можно решить быстро и мирно. Тогда, сотрудники ЖЭК, предоставят необходимые сметы и расчёты и обеспечат услуги ремонтников.
Материальная часть ложится на плечи самих жильцов. Всю закупку стройматериалов, придётся делать самим. ЖКХ определяет эту стоимость как 6-7% от общей стоимости.
Если в ЖЭК не настроены, рассматривать просьбу жильцов, то следует, закупить материалы, нанять рабочих и выполнить облагораживание своего дома самим. Но, в этот период, важно делать копии всех чеков, и отмечать все затраты. Получив акт приёмки работ, следует повторно обратиться в УК, с требованием возмещения затрат на капремонт.
В случае повторного отказа ЖКХ, и убедившись, что УК не собирается ничего с этим делать, обратиться в суд. Для оформления иска, можно использовать тот же образец, как в первом случае.
В большинстве ЖКХ, благоприятно оценивают желание жильцов преобразить их парадную. К тому же собственники могут творчески подойти к этому процессу. После ремонтов, сотрудники ЖКХ, не раз удивлялись, как преображались помещения. На этажах подъездов появлялись живые цветы, а на стенах — настоящие произведения искусства.
Как раз наступил период составления планов и смет на грядущий год, и поэтому данную статью мы хотим посвятить одному из самых больших ремонтов – ремонту в подъезде. Если вы являетесь участником ТСЖ (товарищества собственников жилья), то вам наверняка данная статья будет очень полезной, в ней мы постараемся коснуться всех нюансов с которыми предстоит столкнуться при решении данного вопроса.
Виды ремонта в подъезде
Итак, начнём с того, что ремонт в подъезде бывает косметическим и капитальным. Они в свою очередь подразделяются на два вида: текущий и внеплановый. Давайте остановимся на этом более детально.Текущий ремонт подъезда
Текущий ремонт – это ремонт, который производится в соответствии с установленной периодичностью, которая указана в законодательных, либо в локальных нормативно-правовых актах. Таким образом, текущий ремонт производится по установленным срокам и плану, именно поэтому текущий ремонт ещё называют плановым. Как правило ЖЭКи часто игнорируют данные сроки и производят плановый ремонт только когда жилицы подъезда начинают писать жалобы, в ТСЖ этот вопрос контролируется строго.
Косметический ремонт подъезда
Текущий косметический ремонт подъезда производится раз в 3-5 лет. Периодичность ремонта подъездов чётко прописывается в уставных документах ТСЖ.
Косметический ремонт предполагает:
- Восстановление слоя штукатурки в местах где она потрескалась, либо осыпалась;
- Заделку щелей и отверстий;
- Побелку стен (в редких случаях поклейку обоев);
- Покраску панелей и перил;
- Вставку стёкол в подъездные окна;
- Покраску окон;
- Покраску лифтовых откосов;
- Отделку и покраску входных и чердачных дверей.
Капитальный ремонт подъезда
По нормативам, капитальный ремонт подъездов производится каждые 25 лет. В капитальный ремонт входит:
- Гидроизоляция крыши и входного тамбура;
- Ремонт межпанельных стыков;
- Замена окон;
- Замена внутридомовых коммуникаций: труб отопления, водоснабжения и канализации, электрической проводки, стоковых труб;
- Ремонт технического этажа;
- Ремонт вытяжной системы;
- Косметический ремонт;
- Внешний ремонт дома;
- Утепление дома;
- Ремонт парапета и установка ограждений на крыше;
- Ремонт подвала.
Внеплановый ремонт подъезда
Косметический и капитальный ремонт подъезда может быть и внеплановым, когда по каким-либо причинам он необходим. Если плановые ремонты производятся в целом, то внеплановые могут быть и локальными, направленными на устранение и восстановление тех или иных дефектов и разрушений.
Как сделать ремонт в подъезде
Ремонт в подъезде начинается с визуального осмотра подъезда. Затем составляется перечень и план работ, производится расчёт необходимого количества материалов. После этого проводится подъездное или домовое собрание, на котором обсуждается план и смета на ремонт подъезда. Также на собрании жильцов ТСЖ жильцы могут внести коррективы как в план ремонта так и в смету. Когда все организационные вопросы урегулированы, происходит заключение договора на оказание услуг с ремонтной бригадой и производится закупка всех необходимых материалов для ремонта.Перед тем как приступать к отделочным работам, вы должны убедиться в надёжной гидроизоляции крыши подъезда, иначе все произведённые работы пойдут насмарку.
Первым делом производится замена коммуникаций. Затем, при необходимости, также производится замена оконных блоков, либо же замена стёкол в старых окнах.
Начало косметического ремонта начинается с размывки стен, для смывания побелки, либо же с счистки со стен старого красочного покрытия. Замазываются все щели, отверстия и восстанавливается слой осыпанной штукатурки.
После этого производится побелка потолка, а если предусмотрено планом, то и стен. Кроме побелки стен вы можете использовать покраску, а если позволяют финансы, то и произвести поклейку обоев. Финальной стадией ремонта в подъезде будет покраска перил, плинтусов и деревянных окон.
