Утверждение схемы земельный кодекс. Схема расположения земельного участка на кадастровом плане территории

На кадастровом плане когда-нибудь, но отразится каждый земельный надел на данной территории. Ведь без этого ЗУ не будет являться полноценным, и с ним невозможно будет проводить любые действия юридического характера.

Итак, что необходимо знать хозяину участка о схеме расположения земельного участка на кадастровом плане территории и кто может составить и заверить сею бумагу?

Данная схема относится к особому виду документации. В ней отражается законность расположения надела на означенной территории.

Считается, что расположение самого надела можно считать стабильным (ну куда он может деться). А изменение его границ может происходить только в зависимости от различных процессов, имеющих юридический или природный характер, и об этом можно говорить, если только эти изменения имели место. Это позволяет говорить об означенной схеме как о постоянном документе.

Но, как и любой другой документ юридического характера, схема имеет ограниченный срок действия – а именно 6 месяцев с момента его заверения.

Подготовка

Инициировать создание данной схемы может собственник надела или его официальный представитель. Изготавливается она кадастровым инженером на основании заявления владельца и приложенной документации.

Готовая бумага должна отображать в себе следующее:

Межевые границы. Они на схеме должны выделяться толстой чертой.
Номерное обозначение всех изображенных на схеме наделов.
Их площади.
Адрес (месторасположение) вашей земли.
Категория ЗУ на схеме.

Рисунок должен сопровождаться текстом, который будет помогать в разборке всех деталей. Также записи должны содержать информацию о номере документа, дате создания и название административной территории.

Для чего она необходима?

Для официального оформления любому наделу необходима правильно составленная документация. В их число входит и план, который схематически определяет расположение надела. Основываясь на данной информации, владелец может указать его границы с максимальной точностью. И в случае необходимости отстоять свою землю в суде.

Также схема необходима для:

Проведения любых юридических сделок с участком.
Выдачи копий, если оригиналы кадастровых и разрешительных бумаг были утеряны.
Исправления выявленных кадастровых ошибок.
Разрешения спорных ситуаций между владельцами смежных участков.
Для возможного объединения означенного ЗУ с дополнительной территорией.
Раздела ЗУ.

Стоимость документа

Подготовка схемы является сложным процессом, поэтому проходит в несколько этапов. У каждого из них своя цена. Вот какие расценки действуют в РФ:

Физ. лицам необходимо уплатить 7.5-10 тыс. рублей за сам факт составления рисунка. Дополнительно нужно оплатить выездную работу кадастрового инженера – она в зависимости от условий работы будет от 5 000.
Юр. лицам необходимо уплатить от 20 тысяч за схему. Выезд работника кадастровой оплачивается по договоренности.

Кроме этого, на итоговую стоимость влияют расценки, принятые в регионе и в конкретной организации.

Все работы по схеме должны выполняться в месячный срок.

Кто готовит схему проектных границ территории

Вопросами подготовки занимаются уполномоченные на то специалисты исполнительных и местных муниципальных органов. Одновременно присутствует перечень юр. лиц, наделенных полномочиями при решении данных вопросов.

Общий вид и форма схемы утверждается нормативной документацией и законодательными актами. Отступление от представленных в законе образцов в дальнейшем может привести к серьезным проблемам.

Заказать схему можно:

В отделах кадастра и картографии.
В многофункциональном центре.
В частной геодезической организации.

В последнем случае важно обратить внимание на наличие у компании лицензии на проведение данных работ.

Основные этапы подготовки

Так, схема расположения земельного участка на кадастровом плане территории разрабатывается в несколько этапов:

Основанием для разработки документа является наличие постановления территориальной администрации о выделении земли – соответственно, его необходимо получить.
Подача заявления на работы по разработке схемы в один из вышеперечисленных органов. Оно пишется по установленной форме, соблюдение которой обязательно.
К нему прилагаются документы, устанавливающие право владения, выписки из госреестра, справки из БТИ, кадастровые выписки.
Оплата госпошлины или стоимости услуг по договору.
Инженер приступает к работе над схемой.
Завершающие этапы – это утверждение схемы и получение документа.

Последний этап требует пояснения — постановление об утверждении схемы расположения земельного участка выдается местным муниципалитетом, если нарушений в подготовленных бумагах не усмотрено.

Документы

Кроме заявления на составление схемы, необходимо приложить следующий пакет документации:

Идентификатор личности (паспорт).
Право собственности на надел, если оно отсутствует, достаточно предоставить свидетельство о предоставлении ЗУ.
Если на территории имеются строения, то справка из БТИ. Если же их нет, то кадастровая выписка.

Отказ в утверждении схемы

Он может случиться по следующим причинам:

Схема не соответствует фактической форме ЗУ.
Если выполненная схема частично или полностью совпадает с недавно выданной схемой при условии, что срок действия последней еще не вышел.
Схема не соответствует утвержденному проекту планирования в этом субъекте.
Участок после составления схемы подвергся новому межеванию.

Требования
к подготовке схемы расположения земельного участка или земельных участков на кадастровом плане территории и формату схемы расположения земельного участка или земельных участков на кадастровом плане территории при подготовке схемы расположения земельного участка или земельных участков на кадастровом плане территории в форме электронного документа

I. Общие положения

1. Требования к подготовке схемы расположения земельного участка или земельных участков на кадастровом плане территории и формату схемы расположения земельного участка или земельных участков на кадастровом плане территории при подготовке схемы расположения земельного участка или земельных участков на кадастровом плане территории в форме электронного документа (далее - Требования) устанавливают правила оформления схемы расположения земельного участка или земельных участков на кадастровом плане территории (далее - схема расположения земельного участка).

2. Схема расположения земельного участка подготавливается в отношении земельного участка или земельных участков, образуемых в соответствии с требованиями Земельного кодекса Российской Федерации (далее - Земельный кодекс).

3. Схемой расположения земельного участка определяются проектируемые местоположение границ и площадь земельного участка или земельных участков, которые предполагается образовать и (или) изменить.

4. Схема расположения земельного участка подготавливается на основе сведений государственного кадастра недвижимости об определенной территории (кадастрового плана территории). При подготовке схемы расположения земельного участка учитываются материалы и сведения:

утвержденных документов территориального планирования;

правил землепользования и застройки;

проектов планировки территории;

землеустроительной документации;

положения об особо охраняемой природной территории;

о зонах с особыми условиями использования территории;

о земельных участках общего пользования и территориях общего пользования, красных линиях;

о местоположении границ земельных участков,

о местоположении зданий, сооружений (в том числе размещение которых предусмотрено государственными программами Российской Федерации, государственными программами субъекта Российской Федерации, адресными инвестиционными программами), объектов незавершенного строительства.

5. Подготовка схемы расположения земельного участка в форме электронного документа может осуществляться с использованием официального сайта федерального органа исполнительной власти, уполномоченного в области государственного кадастрового учета недвижимого имущества и ведения государственного кадастра недвижимости, в информационно-телекоммуникационной сети "Интернет" (далее - официальный сайт) или с использованием иных технологических и программных средств.

В случае если подготовку схемы расположения земельного участка обеспечивает гражданин в целях образования земельного участка для его предоставления такому гражданину без проведения торгов, подготовка данной схемы может осуществляться по выбору указанного гражданина в форме электронного документа или в форме документа на бумажном носителе.

В целях направления решения (соглашения) об утверждении схемы расположения земельного участка и схемы расположения земельного участка в федеральный орган исполнительной власти, уполномоченный в области государственного кадастрового учета недвижимого имущества и ведения государственного кадастра недвижимости (далее - Росреестр), в соответствии с пунктом 20 статьи 11.10 Земельного кодекса для отображения сведений на кадастровых картах, предназначенных для использования неограниченным кругом лиц, схема расположения земельного участка изготавливается в форме электронного документа, в котором местоположение границ земельного участка или земельных участков, которые предполагается образовать и (или) изменить, должно соответствовать местоположению границ земельного участка или земельных участков, указанному в схеме расположения земельного участка, подготовленной в форме документа на бумажном носителе, за исключением случаев, установленных Земельным кодексом.

6. В схеме расположения земельного участка приводятся:

условный номер каждого земельного участка, образуемого в соответствии со схемой расположения земельного участка (в случае, если предусматривается образование двух и более земельных участков);

проектная площадь каждого земельного участка, образуемого в соответствии со схемой расположения земельного участка;

список координат характерных точек границы каждого образуемого в соответствии со схемой расположения земельного участка в системе координат, применяемой при ведении государственного кадастра недвижимости;

изображение границ образуемого земельного участка или образуемых земельных участков, изображение границ учтенных земельных участков, в том числе исходных земельных участков, надписи (включая кадастровые номера земельных участков, условные номера образуемых участков, кадастровый номер кадастрового квартала, систему координат), условные обозначения, примененные при подготовке изображения (далее - графическая информация);

сведения об утверждении схемы расположения земельного участка: в случае утверждения схемы расположения земельного участка решением уполномоченного органа указываются наименование вида документа об утверждении схемы расположения земельного участка (приказ, постановление, решение и тому подобное), наименование уполномоченного органа, дата, номер документа об утверждении схемы расположения земельного участка; в случае утверждения схемы соглашением между уполномоченными органами указываются наименование вида документа об утверждении схемы расположения земельного участка (соглашение), наименования уполномоченных органов, дата (даты), номер (номера) соглашения о перераспределении земельных участков.

7. В случае подготовки схемы расположения земельного участка с использованием официального сайта графическая информация приводится на картографической основе государственного кадастра недвижимости. В случае отсутствия картографической основы в содержании раздела КПТ.2.1 "План (чертеж, схема) земельных участков, зданий, сооружений, объектов незавершенного строительства, расположенных в кадастровом квартале" кадастрового плана территории (далее - раздел КПТ.2.1) при подготовке схемы расположения земельного участка с использованием иных технологических и программных средств для отображения графической информации дополнительно в качестве картографической основы могут применяться не содержащие сведения ограниченного доступа картографические материалы, в том числе включенные в картографо-геодезические фонды, в масштабе, обеспечивающем читаемость графической информации, и в системе координат, применяемой при ведении государственного кадастра недвижимости, с учетом указанных в пункте 4 Требований материалов и сведений. При подготовке схемы расположения земельного участка на бумажном носителе при отсутствии картографической основы в разделе КПТ.2.1 графическая информация дополняется схематичным отображением границ территорий общего пользования, красных линий, а также местоположения объектов естественного или искусственного происхождения, облегчающих ориентирование на местности (реки, овраги, автомобильные и железные дороги, линии электропередачи, иные сооружения, здания, объекты незавершенного строительства).

8. Если схемой расположения земельного участка предусматривается образование из земельного участка двух и более земельных участков условный номер образуемого участка включает в себя кадастровый номер земельного участка, из которого предусматривается образование земельных участков, обозначение образуемого участка в виде заглавных букв "ЗУ" и порядкового номера образуемого участка в пределах определенной схемы расположения земельного участка, записанного арабскими цифрами. В случае образования двух и более земельных участков из земель, находящихся в государственной или муниципальной собственности, или путем перераспределения земельных участков условный номер включает в себя кадастровый номер кадастрового квартала, в котором образуемый земельный участок расположен целиком, обозначение образуемого участка в виде заглавных букв "ЗУ" и порядкового номера образуемого участка в пределах определенной схемы расположения земельного участка, записанного арабскими цифрами. Разделитель составных частей условного номера - двоеточие (знак ":").

9. Проектная площадь образуемого земельного участка вычисляется с использованием технологических и программных средств, в том числе размещенных на официальном сайте, полученная при проведении кадастровых работ площадь образуемого земельного участка может превышать проектную площадь не более чем на десять процентов.

10. Список координат характерных точек границы каждого образуемого земельного участка приводится в схеме расположения земельного участка в случае ее подготовки с использованием технологических и программных средств, в том числе размещенных на официальном сайте.

11. Если схемой расположения земельного участка предусматривается образование двух и более земельных участков сведения о каждом образуемом земельном участке, за исключением графической информации, приводятся в схеме расположения последовательно. Графическая информация приводится в отношении всех образуемых земельных участков.

12. Схема расположения земельного участка в форме электронного документа формируется в виде файлов в формате XML, созданных с использованием XML-схем, размещаемых на официальном сайте, а также в формате HTML. Графическая информация формируется в виде файла в формате PDF в полноцветном режиме с разрешением не менее 300 dpi, качество которого должно позволять в полном объеме прочитать (распознать) графическую информацию.

13. Создание XML-схем осуществляется в соответствии с техническими требованиями к взаимодействию информационных систем в единой системе межведомственного электронного взаимодействия, утверждаемыми в соответствии с пунктом 3 постановления Правительства Российской Федерации от 8 сентября 2010 г. N 697 "О единой системе межведомственного электронного взаимодействия"*** .

XML-схемы, используемые для формирования файлов схемы расположения земельного участка в форме электронного документа в формате XML, признаются введенными в действие со дня их размещения на официальном сайте.

14. При изменении нормативных правовых актов, устанавливающих требования к подготовке или форму схемы расположения земельного участка, Росреестр изменяет XML-схему, обеспечивая при этом возможность публичного доступа к текущей актуальной версии и предыдущим (утратившим актуальность) версиям.

15. Схема расположения земельного участка в форме электронного документа заверяется усиленной квалифицированной электронной подписью (подписями) уполномоченного должностного лица исполнительного органа государственной власти или органа местного самоуправления, утвердившего такую схему (подписавшего соглашение, издавшего приказ, постановление, решение).

Существенные изменения в законодательстве во многом изменили порядок выделения участков, их регистрацию, кадастровую оценку земли.

Трудно ли оформить новый земельный участок?

Если раньше использовался акт выбора земли, то сейчас нужно вместе с заявлением о предоставлении подавать схему расположения земельного участка в виде электронного файла. Не у всех есть дома компьютеры, не все владеют компьютерной грамотной, достаточной для обработки схемы в графическом редакторе, для внесения новых границ, точного подсчета площади, поэтому для большинства вопрос о самостоятельном изготовлении схемы в электронном виде автоматически отпадает.

С того момента, как администрация примет утвердительное решение, у заявителя есть в запасе два года, чтобы оформить ЗУ в собственность.

Наглядная информация, поступающая на сайт Росреестра со всех уголков страны, способствует наведению порядка в земельном учете, а постоянно обновляющиеся данные на общей кадастровой карте позволяют получить точную картину статуса интересующих земель.

В свободном режиме можно получать ценные сведения на сайте, не проводя часы в очередях в административных учреждениях, рассмотреть сразу несколько вариантов, выбрать наиболее подходящий по размеру, расположению, кадастровой стоимости земель в данном районе.

Какую информацию надо предоставить для выделения земли?

Схема расположения - это документ, который содержит его графическое изображение и текстовое описание, она наглядно представляет его границы так, как они выглядят на кадастровом плане, на ней указана точная площадь. Для определения его местонахождения на плане отмечаются координаты. Если раньше погрешность допускалась до 1 метра, то теперь они должны быть указаны с точностью до 10 см.

Схема расположения составляется на основании данных кадастра, документов по землеустройству с учетом действующих норм. Если администрация примет положительное решение о выделении земли, на основе проекта будет составляться межевой план, который теперь является обязательным документом при регистрации собственности в Росреестре.

Кто занимается подготовкой схем?

В зависимости от целей применения схемы расположения земельного участка на КПТ, в законе обозначены лица, имеющие право заниматься их изготовлением, так как в основном раньше этим занималась администрация. Схему ЗУ можно заказать на госсайте, но некоторым кажется, что надежнее и выгоднее выполнить такую работу самим.

Гражданские лица и организации могут сами составлять схемы расположения определенных участков, если те, к примеру, находятся за жилой чертой, сдаются в аренду, выдаются без торгов. Изготовить ее сам может и участник аукциона, если он является единственным желающим приобрести конкретную землю. Такую возможность имеют и преемники участков после их изъятия.

В остальных ситуациях документами занимается администрация, в ведении которой находится рассматриваемая территория.

В каких случаях используется схема ЗУ?

Схема участка требуется при образовании новых наделов или для изменения уже существующих. Она привязана к местности, дает понимание того, в каком районе земля находится, какую имеет форму, площадь, показывает, нет ли пересечения или полного совпадения с другими участками или территориями.

На фото со спутника отлично видно рельеф участка - расположен ли он на равнине, холмах, оврагах. Поэтому при выделении, продаже и изъятии земли нужно оформление схемы расположения земельного участка.

Это такие случаи, как:

Изменение границ существующих наделов, которые на этот момент уже находятся в частной собственности, для образования новых. Это могут быть участки, предназначенные под индивидуальное жилищное строительство, садоводство или огородничество, а также и те, которые находятся в государственной собственности.
При разделе муниципальной земли для выделения ее юридическому лицу, а также частному лицу на праве аренды или постоянного пользования.
При изъятии ее администрацией.
При возможности получить участок без торгов. Это единственный случай, когда схему расположения земельного участка на кадастровом плане территории можно подать в обычном виде, на бумаге.
При проведении аукционов. Для участия в них на рассмотрение подается заявление и схема участка, публикуется объявление, собираются все заявки желающих в течение 30 дней. Если поступает единственная заявка, то заявитель получает участок и проводит межевание и схему ЭКТ за свой счет, а если заявок несколько, то аукцион и оформление проводит муниципалитет.
Для оформления прирезок, которые находятся в собственности граждан.

Что важно учесть при подаче документов в администрацию?

После сдачи схемы расположения земельного участка и заявления на утверждение администрация рассматривает документы, принимает положительное решение или отказывает в выделении земли.

При утверждении схемы рассматривается, отвечает ли выделение ЗУ законным требованиям. Например, находятся ли рядом заповедники, поля, стратегические объекты, зоны с особыми условиями использования, не планируется ли застройка земли жилыми кварталами, какие сооружения есть рядом.

Причины для отказа могут быть различные:

Оформление документов не соответствует требованиям, в них имеются ошибки, неправильно оформлена схема, так как не всегда удается сразу учесть все требования администрации. В таком случае нужно внести исправления и снова сдать на рассмотрение.
На участке находится недвижимое имущество третьих лиц или государства.
Администрация не может утвердить схему земли, которая уже находится в собственности дольщиков.
Территория является частью утвержденного межевого плана или имеет пересекающиеся границы, наложение всей или частичной площади.
Участок может располагаться на месте, которое планируется использовать для внедрения проектов по развитию местности.
Площадь по схеме превышает реальную больше чем на 10 процентов.
Если в схеме расположения земельного участка на КПТ обнаруживается ошибка, то нужно провести межевание границ с целью их уточнения на основании сделанного ранее плана, в который будут внесены уточнения.

Но это возможно уже только после утвердительного решения администрации, так как перед регистрацией в Росреестре кадастровым инженером будет проводиться составление межевого плана с согласованием границ соседей, лесхозов и других участников.

Бывают случаи отказа в выделении участков, когда их целевое назначение администрация меняет уже после подачи заявления. Например, отводит земли под застройку многоэтажными зданиями.

Когда делят зарегистрированный участок, то новый проект границ не утверждают, а изготавливают межевой план, так как форма схемы расположения земельного участка на кадастровом плане территории не меняется, он остается в прежних существующих границах. Так же поступают и в противоположном случае - при объединении частных участков.

Особенности оформления муниципальных зон

После принятия решения о выделении земли органы местного самоуправления должны направить его вместе со схемой ЗУ в адрес Росреестра для внесения изменений на Публичной кадастровой карте, на которой они будут отражены. На выполнение отводится пять дней. Утвержденная схема расположения земельного участка заверяется с помощью особой электронной подписи должностного лица администрации, которое приняло положительное решение.

Документы для образования ЗУ из земли, которая находится в муниципальной собственности, принимаются администрацией в соответствии со ст.11.3 ЗК РФ. Для информации используется схема расположения земельных участков на кадастровом плане местности.

Электронная схема: заказать или сделать самостоятельно?

Чтобы сведениями о расположении участков могли пользоваться все желающие, схема ЗУ записывается на электронном носителе. Границы на нем и бумажной схеме должны точно совпадать.

Электронный вариант схемы расположения земельного участка можно заказать на сайте Росреестра.

Его легко найти в ПКТ визуально или по учетному номеру. Из раздела « Электронные сервисы для физических лиц» нужно перейти в «Личный кабинет».

Образец схемы расположения земельного участка на КПТ показывает данные, заполненные по утвержденной форме, графическое расположение участка, описание, изображение территории, сделанное со спутника, с указанием адреса, координат, кадастровых данных, размеров.

Несмотря на то что граждане в большинстве случаев могут самостоятельно изготовить схему, не все имеют навыки составления карт с нужной точностью и работы в графическом редакторе.

Довольно сложно привязать схему к кадастровому плану, если рядом не находятся объекты, обозначенные координатами, выполнить все требования Госреестра и администрации. Поэтому сразу рекомендуется заказать изготовление схемы на сайте или обратиться за помощью к кадастровому инженеру.

Он может выполнить заказ с выездом на участок и без него, если в кадастре имеется достаточно сведений для определения границ участка. После утверждения схемы работа, проведенная кадастровым инженером, будет использована для составления межевого плана. Его наличие является обязательным условием при дальнейшей регистрации земельного участка в Росреестре.

Если схему можно составить на основании ПКТ, может предоставить ее данные без предварительного выезда на участок.

Назначение использования участка и функциональные зоны

Расположение земельного участка план и зон не должны иметь противоречий.

Согласно градостроительному плану, все участки имеют определенные назначения для использования. При выборе ЗУ важно выяснить, в какую функциональную зону он входит, чем можно заниматься на данной территории.

Например, если земли предназначены для сельского хозяйства, то на них нельзя строить жилые дома и производственные здания. Деятельность на участке, которая не предусмотрена в градостроительном плане, не разрешается или ограничивается.

На участке под ИЖС нельзя построить магазин или ремонтную мастерскую. С информацией о целевом назначении участка можно ознакомиться в Генеральном плане поселения, где функциональные зоны окрашены различными цветами.

Если ЗУ находится в границах функциональной зоны, то, в отличие от нахождения в территориальных зонах, это не всегда влияет на правовой режим и служит причиной отказа. Все зависит от того, что именно проходит через участок или вдоль его границ.

Разрешенное использование участка

Поэтому при выборе земельного участка, прежде чем составлять его схему, нужно выяснить, подходит ли он для реализации ваших планов. Различают жилые зоны, производственные, рекреационные, сельскохозяйственного использования, военных объектов и другие.

Коллективные садоводства, участки под индивидуальную застройку находятся в жилых зонах. Они могут включать объекты социальной и инженерной инфраструктуры, деловой застройки. Особенно много вопросов возникает, когда участок граничит с лесхозом.

Для того чтобы изменить вид разрешенного использования ЗУ, нужно подать заявление в Кадастровую палату или администрацию, которые рассмотрят возможность такого решения.

Обязательно имеют границы, которые отображаются в карте, и специальное назначение, указывающее на основную направленность использования земель.

Какая информация есть на схеме ЗУ?

Схема расположения земельного участка на кадастровом плане, образец которой приведен на фото, должна иметь:

Проектную площадь каждого земельного участка, если их несколько.
Условные номера, если их создается два и более. Для этого берется кадастровый номер участка, если соединяются или разделяются учтенные земли, или номер кадастрового квартала, на котором образующийся участок расположен полностью, буквы ЗУ и порядковый номер в новой схеме.
Участок должен быть вписан в систему координат, применяемую в государственном кадастре.
Условные обозначения, которые используются при подготовке схемы в электронном виде.
Кадастровый номер участка или квартала.
В текстовой части указывается адрес или описание месторасположения, указываются расположенные рядом зоны особого использования, приводится схема расположения земельного участка на фото.

Красными линиями на схеме обозначены новые границы при прирезке, новая межа разделения при образовании нескольких наделов, места прохождения межевых границ, те места, где изменения не допускаются.

На примере схемы расположения земельного участка, который образуется, видны его границы, кадастровый квартал, функциональные зоны, расположенные рядом. Участок граничит с уже зарегистрированной в ЕГНР землей, поэтому его координаты указать проще.

Схему расположения земельного участка с фото территории в электронном виде можно заказать на сайте Росреестра.

Дмитрий Рудых

Опытные получатели земли знают, что утверждение схемы земельного участка это способ получить участок без аукциона.

Власти часто отказывают в утверждении схем земельных участков и переводят предварительное согласование в режим торгов.

Но справедливости ради надо признать, что в отказах зачастую виноваты сами заявители.

Допуская ошибки, они лишают себя возможности получить участок без торгов через утверждение схемы земельного участка.

Давайте разберем основания, по которым чиновники могут отказать в утверждении схемы.

Попутно рассмотрим способы, как избегать отказов.

5 оснований отказа в утверждении схемы расположения земельного участка.

Все основания отказа в утверждении схемы земельного участка изложены в пункте 16 статьи 11.10 Земельного кодекса РФ.

Обратите внимание.

Помимо оснований отказа в утверждении схемы существуют еще основания отказа в предварительном согласовании и в предоставлении земельного участка.

В этой статье будут рассмотрены только основания отказа в утверждении схемы.

Основания отказа в предварительном согласовании и предоставлении участков будут описаны в других материалах (если конечно данная статья будет востребована и наберет достаточно отзывов).

1. Схема расположения участка не соответствует установленным требованиям.

Для начала уточним один нюанс.

Схема земельного участка может быть подготовлена в одном из 2-х видов:

в форме электронного документа,
на бумажном носителе.

В форме электронного документа схему можно сделать платно на сайте Росреестра.

На бумажном носителе схема готовится за 40 минут с помощью ознакомительной версии программы АРГО, которая предоставляется бесплатно.

Требования к электронной и бумажной версии схемы практически идентичны.

В этой статье рассмотрим требования к бумажному варианту схемы, потому что он хоть и незначительно, но дает определенное преимущество перед электронной версией.

В чем состоит преимущество?

Преимущество бумажной схемы над электронной формой заключается в следующем.

После получения вашей схемы, администрация должна опубликовать извещение о возможности предоставления участка.

К извещению должна прилагаться схема.

Если вы подаете схему в виде файла, то администрация точно ее опубликует, потому что это проще простого.

Из этого следует, что неограниченный круг лиц не только может прочитать извещение, но и по схеме определить местонахождение участка. А многие подыскивают себе участок исходя исключительно из территориального предпочтения.

Иными словами, любой желающий может ознакомиться с вашей схемой и узнать место расположения участка, даже не поднимая свой зад с дивана.

Если вы подаете бумажный вариант схемы, то с ее публикацией у чиновников возникают небольшие сложности, потому что схему нужно перевести в электронный вид.

Частенько местные администрации не заморачиваются с переводом схемы из бумаги в файл для публикации, а просто указывают в извещении, что со схемой можно ознакомиться в таком кабинете, по такому-то адресу в определенное время.

При такой ситуации не каждый поднимет свою любимую пятую точку, чтобы сходить в администрацию и ознакомиться с бумажным вариантом вашей схемы.

Данное обстоятельство, хоть и косвенно, но сужает круг потенциальных желающих подать заявку по вашей схеме.

А это повышает шансы проскочить 30-дневный период без встречных заявок и в результате получить участок без торгов.

Все требования, которым должна соответствовать любая схема, содержаться в Приказе Минэкономразвития России от 27 ноября 2014 г. N 762.

Данный приказ подписал небезызвестный г-н Улюкаев А.В.

Полное название приказа приводить не стану, потому что оно очень длинное и трудно понимаемое даже с 3-ей попытки.

Какие материалы и сведения должны учитываться при подготовке схемы расположения участка?

При подготовке схемы размещения земельного участка необходимо учитывать:

утвержденные документы территориального планирования;
правила землепользования и застройки;
проекты планировки территории;
землеустроительную документацию;
положения об особо охраняемой природной территории;
зоны с особыми условиями использования территории;
земельные участки общего пользования и территории общего пользования, красных линиях;
местоположение границ земельных участков,
местоположение зданий, сооружений (в том числе размещение которых предусмотрено государственными программами Российской Федерации, государственными программами субъекта Российской Федерации, адресными инвестиционными программами), объектов незавершенного строительства.

Перечень достаточно внушительный, но не такой страшный, как может показаться.

Если ваша цель получить земельный участок под ИЖС, ЛПХ в границах населенного пункта, садоводство или КФХ, то начать надо с Правил землепользования и застройки вашего населенного пункта.

В каждом населенном пункте должны действовать свои Правила землепользования и застройки.

На сайтах местных администраций должны публиковаться данные Правила.

Если по каким-то причинам Правил на сайте нет, то надо стучаться в кабинеты чиновников и вежливо намекать на нарушение закона, которое неминуемо приведет к мерам прокурорского реагирования.

В качестве приложений к Правилам вы найдете карты территориального и/или функционального зонирования.

На картах увидите зоны с особыми условиями, особо охраняемые зоны, территории общего пользования и другие территории планировки.

На этих зонах и территориях формировать участок для Схемы не нужно, потому что в противном случае отказ в утверждении схемы будет обеспечен.

Разобраться с этими зонами не сложно, потому что они выделяются разными цветами и поэтому хорошо различимы.

Зная географическую структуру населенного пункта, достаточно просто понять, где запретные зоны расположены.

Затем изучите Правила землепользования и застройки с целью выяснить, как на картах обозначаются зоны, на которых допускается, допустим, ИЖС если цель получить участок под строительство дома.

Обычно зоны для индивидуальной жилищной застройки обозначают символами: Ж-1, Ж-2, или Ж-3. Но могут быть и другие обозначения, поэтому не пренебрегайте чтением Правил землепользования и застройки.

На этих зонах можно формировать Схему расположения земельного участка, если нет других оснований для отказа, которые рассмотрим далее.

Что должно быть указано в схеме расположения земельного участка:

условный номер земельного участка, образуемого в соответствии со схемой расположения земельного участка;
проектная площадь земельного участка, образуемого в соответствии со схемой расположения земельного участка;
список координат характерных точек границы образуемого земельного участка в системе координат, применяемой при ведении государственного кадастра недвижимости;
изображение границ образуемого земельного участка или образуемых земельных участков, изображение границ учтенных земельных участков, в том числе исходных земельных участков, надписи (включая кадастровые номера земельных участков, условные номера образуемых участков, кадастровый номер кадастрового квартала, систему координат), условные обозначения, примененные при подготовке изображения (далее — графическая информация);
сведения об утверждении схемы расположения земельного участка: в случае утверждения схемы расположения земельного участка решением уполномоченного органа указываются наименование вида документа об утверждении схемы расположения земельного участка (приказ, постановление, решение и тому подобное), наименование уполномоченного органа, дата, номер документа об утверждении схемы расположения земельного участка;
в случае утверждения схемы соглашением между уполномоченными органами указываются наименование вида документа об утверждении схемы расположения земельного участка (соглашение), наименования уполномоченных органов, дата (даты), номер (номера) соглашения о перераспределении земельных участков.

Когда я готовил данный материал, то осознал простую вещь.

Если текстом детально описывать каждый пункт из перечня, то вы просто уснете при чтении.

Понять, что должно быть в схеме, и как ее сделать за несколько минут, можно не читая скучный текст, а просматривая видео.

Обратите внимание.

Если хотите быстро сделать Схему для получения участка без торгов, то используйте готовую видео инструкцию по составлению схемы, потому что:

не придется ломать мозг и бояться, что сделали что-то неправильно;
получите готовый шаблон , который содержит все, что должно быть в Схеме;
сможете обратиться ко мне за бесплатными подсказками , если что-то останется непонятным;
получите готовый образец заявления о предварительном согласовании, к которому прикладывается Схема;
за 40 минут сделаете Схему для получения участка без торгов под ИЖС, ЛПХ, садоводство или КФХ.

3570 рублей 1770 рублей

Используйте момент, пока тикает таймер, потому что это разовое предложение.

Время акции истекло!

Вкратце изложу некоторые моменты, которые должны быть указаны в Схеме земельного участка.

Условный номер образуемого земельного участка.

Номер участка, который вы нарисуете на Схеме, состоит из двух частей:

номера кадастрового квартала, в котором участок будет расположен,
двух заглавных букв – ЗУ, которые являются аббревиатурой словосочетания – земельный участок.

Между номером кадастрового квартала и буквами ЗУ поставьте двоеточие.

Пример — 50:23:0030106:ЗУ.

Проектная площадь земельного участка.

Площадь земельного участка будет высчитана автоматически программой.

Как использовать бесплатную версию программы для составления Схемы, показано в .

Площадь участка указывается в кв.м.. а не в сотках.

Список координат характерных точек и границы земельного участка.

Для определения координат точек и границ участка достаточно сделать несколько кликов в программе.

На выбранной территории кликаете несколько раз по периметру выбранного вами участка земли и программа выдаст координаты каждой точки и нарисует границы участка.

Затем перенесите значения координат в шаблон вашей схемы.

В инструкции показано, как перенести значения координат точек на схему, чтобы она соответствовала всем требованиям.

Значения координат точек округлять до целых чисел не нужно.

Значения указываются с точностью до сотых долей, которые вам выдаст программа.

Подведем промежуточный итог.

Чтобы не получить отказ по причине несоответствия Схемы установленным требованиям целесообразно:

либо скрупулезно изучить Приказ Минэкономразвития России от 27 ноября 2014 г. N 762,
либо использовать проверенную инструкцию по составлению схемы расположения земельного участка.

Есть еще третий вариант: заказать изготовление схемы кадастровому инженеру.

Важно только, чтобы он знал, какие требования предъявляются к схеме участка для предварительного согласования и не загнул высокую цену.

2. Полное или частичное совпадения местоположения участка на схеме с ранее согласованным участком.

Почему так привлекательно получение участка путем утверждения схемы?

Если вашу схему утвердили, и вы получили постановление о предварительном согласовании предоставления земельного участка, то у вас возникает право в течение 2 лет получить данный участок без торгов (пункт 15 статьи 11.10 ЗК РФ).

Иными словами , утвержденная схема резервирует за вами участок с правом его получения без торгов после проведения межевания.

Указанное право на участок по ранее утвержденной схеме, является основанием отказа, которое мы сейчас рассматриваем.

Если отбросить занудные юридические формулировки, то смысл сводиться к следующему:

Если составленная схема полностью или частично совпадает с местоположением участка, по которому ранее была утверждена чужая схема, и 2-х летний срок еще не истек, то в утверждении новой схемы будет отказано.

Проще говоря: кто-то встал раньше и обул «общие» тапки.

Как избежать отказа в утверждении схемы по причине совпадения границ участка?

Как частенько бывает в нашей стране, параллельно существуют две реальности:

первая реальность изложена в законах (как должно быть);
вторая реальность объективно существующая (как есть на самом деле).

Начнем с первой реальности.

Согласно пункту 20 статьи 11.10 Земельного кодекса, после утверждения схемы расположения земельного участка администрация должна в течение 5 рабочих дней направить схему и постановление в орган регистрации прав, то есть в Росреестр.

Сведения о земельном участке, содержащиеся в схеме, должны быть отображены на кадастровых картах, предназначенных для использования неограниченным кругом лиц.

Иными словами, Росреестр должен отображать на публичной кадастровой карте границы всех участков, по которым были утверждены схемы.

При таком раскладе, избежать отказа по причине совпадения границ было бы проще простого, потому что при составлении схемы вы видите границы всех занятых участков, в том числе, тех, которые еще не сформированы, но по которым утверждены схемы.

Как все обстоит на самом деле?

Вторая реальность.

На публичной кадастровой карте не отображаются участки, по которым утверждены схемы расположения земельных участков. По крайней мере, я не находил ни одного.

Причина такого безобразия, на мой взгляд, в большей степени состоит не в том, что администрации не направляют в Росреестр утвержденные схемы, а в том, что Росреестр имеет по этому вопросу свою особую позицию.

Приготовьтесь узнать очередную чиновничью уловку по неисполнению требований Земельного кодекса.

Кто даже немного разбирается в юриспруденции или понимает иерархию нормативных актов, оценит изящество «отмазки», которую придумали в Федеральной кадастровой палате, чтобы не исполнять закон (Земельный кодекс).

Подведомственное Министерству экономического развития Федеральное бюджетное учреждение «Федеральная кадастровая палата Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии» выпустило письмо от 07 апреля 2015 года N 10-0946-КЛ.

В данном письме говорится: условный номер земельного участка, образованного в соответствии со схемой расположения земельного участка, и реквизиты решения, которым утверждена схема, вносятся в государственный кадастр недвижимости в качестве дополнительных сведений об объекте недвижимости.

Развивая эту мысль, чиновники указывают, что сведения об участках, в отношении которых утверждены схемы, не могут быть внесены в государственный кадастр недвижимости до внесения в кадастр сведений об объекте недвижимости и присвоении ему кадастрового номера.

Иными словами , сведения об утвержденных схемах не попадут в кадастр и соответственно не отобразятся на публичной кадастровой карте, пока участок не будет поставлен на учет.

Но даже ежику понятно, что когда участок поставлен на кадастровый учет, нет никакой практической необходимости вносить сведения из схемы, потому что участок и так отображается на карте, как объект недвижимости с красными границами.

Знатоки и профессионалы могут возразить, так как государственный кадастр недвижимости, как отдельный федеральный информационный ресурс, уже не существует.

Да, с 2016 года, кадастр недвижимости объединен с реестром прав в ЕГРН (Единый государственный реестр недвижимости).

Но от этого объединения картина не поменялась.

На публичной кадастровой карте как не было сведений из утвержденных схем, так и нет.

Примечание.

На публичной кадастровой карте в разделе Дополнительные сведения есть опция Схемы расположения земельный участков.

Если я правильно понимаю замысел разработчиков ПКК, то при выборе данной опции на карте должны отображаться синим цветом границы участков, в отношении которых утверждены схемы.

Однако, многочисленные проверки, в том числе, в отношении участков, по которым я сам получал утвержденные схемы, показали, что ни синим, ни другим цветом границы участков по утвержденным схемам не отображаются.

Если в ваших ситуациях удавалось находить на ПКК контуры участков по утвержденным схемам, то поделитесь находкой в комментариях.

Буду очень признателен, как и сотни читателей сайта.

В видео я показал, что отображается на территориях, по которым утверждены схемы.

Таким образом, существующая система отображения сведений на ПКК, с высокой степенью вероятности, не позволит определить: занята ли выбранная вами территория по ранее утвержденной схеме или нет.

В этом вопросе, скорее всего, придется действовать практически вслепую.

Однако, не все так плохо.

В видео я показал

3 способа проверить — занят участок чужой схемой или свободен.

Часть 1-ая.

Часть 2-ая.

Способы, показанные в видео, не могут гарантировать 100 процентное выявление всех занятых чужими схемами участков, потому что всегда найдется чиновник, который не направит схему или так опубликует извещение, что его никогда не найдешь.

Тем не менее, некоторые утвержденные схемы можно вычислить, и не тратить время на участки, по которым будет отказано.

3. Нарушение требований к образуемым земельным участкам.

Требования к образуемым и изменяемым земельным участкам изложены в статье 11.9 Земельного кодекса.

Статья небольшая и содержит всего 7 пунктов.

Некоторые из этих пунктов относятся к изменяемым земельным участкам, поэтому для составления схемы на свободной земле с целью первичного получения участка не применяются.

Рассмотрим данное основание отказа на примерах составления схемы под ИЖС.

Первое требование.

Соблюдение предельных размеров земельных участков.

Предельные размеры земельных участков бывают 2-х видов:

максимальный размер, выше которого площадь земельного участка не допускается;
минимальный размер, меньше которого участок сформировать нельзя.

Где узнать предельные размеры земельных участков?

Предельные размеры участков устанавливаются в градостроительных регламентах.

Звучит пугающее, но на самом деле все достаточно просто.

Градостроительные регламенты являются частью Правил землепользования и застройки.

В кадастровых кварталах, для которых утверждены проекты межевания, администрация нарезает одинаковые по размеру участки, как правило, для предоставления на аукционах.

На публичной кадастровой карте можно увидеть кварталы, в которых участки сформированы блоками, состоящими из участков одинаковой формы и размера.

Если вы видите на ПКК такие блоки, то с некоторой степенью вероятности можно предположить, что в кадастровом квартале действует проект межевания.

Как проверить наличие утвержденного проекта межевания?

Один из способов состоит в следующем.

Необходимо в любой поисковой системе забить номер кадастрового квартала, на территории которого вы хотите составить схему участка.

В результатах поиска нужно проверить наличие упоминания об утвержденном проекте межевания.

Такой же поиск желательно провести на сайте администрации.

Если никаких упоминаний об утвержденном проекте межевания территории не встречается, то с высокой долей вероятности следует, что проекта межевания нет.

Однако нужно понимать, что интернет не дает 100-процентной гарантии.

В любом случае, если вы не нашли упоминаний о проекте межевания в интернете и на сайте администрации, и на ПКК ваш кадастровый квартал не содержит блоки красиво нарезанных участков, то можете делать схему участка.

Мы рассмотрели 5 оснований для отказа в утверждении схемы расположения земельного участка.

Если остались вопросы: задавайте в комментариях.

Используйте готовые видео для составления схемы участка, потому что предварительное согласование дает шанс получить земельный участок без торгов.

Желаю достойной жизни и успешного получения земли.

Метки: