Проблемы правового регулирования недвижимости. Недвижимость как особый объект правового регулирования (проблемы и пути решения в понимании недвижимости)

Глава 1. Недвижимость как объект правового регулирования.

§ 1. Понятие недвижимого имущесАза и особенности его правового режима.

§ 2. Государственная регистрация как особенность правового режима недвижимости и основные направления ее развития.

Глава 2. Договор долевого участия в строительстве и особенности правового регулирования сделок с объектами незавершенного строительства.

§ 1. Правовая природа договора о долевом участии в строительстве и его учетная регистрация

§ 2. Отнесение объектов незавершенного строительства к объектам недвижимости и особенности совершения сделок с ними.

Глава 3. Предприятие как объект недвижимости и проблемы правового регулирования сделок купли-продажи предприятий.

§ 1. Предприятие как объект права и его отнесение к недвижимому имуществу.

§ 2. Купля-продажа предприятий: проблемы правового регулирования.

Глава 4. Проблемы правового регулирования арендных отношений.

§ 1. Правовое регулирование арендных отношений и аренда как договорное обязательство.

§ 2. Особенности и проблемы правового регулирования отдельных видов аренды.

Введение диссертации (часть автореферата) на тему «Проблемы правового регулирования сделок с недвижимостью»

Актуальность темы исследования обусловлена необходимостью совершенствования нормативной правовой базы в области правового регулирования сделок с недвижимостью и сложившейся практики применения соответствующих нормативных правовых актов с учетом возникновения в современных условиях новых факторов правового, социального, экономического характера, вызывающих постоянное развитие гражданско-правовых отношений, объектом которых выступает недвижимое имущество.

Как известно, в качестве полноценного объекта гражданских прав недвижимое имущество стало возвращаться в гражданский оборот с начала 90-х годов, когда коренные преобразования в экономике страны потребовали обновления всей системы правового регулирования гражданских правоотношений. Гражданским кодексом РФ 1994 г. были обоснованы и закреплены особенности правового режима недвижимости, которые получили свое развитие в последующих нормативных правовых актах, в частности, в федеральных законах «Об акционерных обществах», «Об обществах с ограниченной ответственностью», «О несостоятельности (банкротстве)», «О товариществах собственников жилья», «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним» и других.

Однако практика применения Кодекса и других нормативных правовых актов показала взаимные несоответствия их отдельных положений, очертила круг вопросов, требующих более четкого законодательного регулирования, выявила «пробелы» в законодательстве, то есть отсутствие должного правового регулирования отдельных групп гражданских правоотношений. Последнее, в частности, проявилось в сфере правового регулирования сделок с недвижимостью.

В соответствии с ГК РФ и последующими актами особенности правового режима недвижимости разделены на две категории - в зависимости от объекта недвижимости и по виду гражданско-правовой сделки, предметом которой этот объект выступает. В связи с этим изучение проблем регулирования правового режима недвижимости целесообразно проводить, рассматривая комплекс наиболее острых, принципиальных вопросов правового регулирования отдельных видов сделок с определенными объектами недвижимого имущества.

Узловой проблемой, объединяющей в себе оба аспекта, от решения которой зависит подход ко всему комплексу проблем в данной области, является государственная регистрация прав на недвижимое имущество и сделок с ним, в связи с чем особенно остро стоят проблемы совершенствования законодательства, регулирующего государственную регистрацию.

Это обусловлено широкой практикой применения закона о регистрации прав на недвижимое имущество и главным образом тем, что государственная регистрация прав на недвижимость и сделок с ней, стабилизируя отношения в таких значимых сферах, как купля-продажа недвижимости, ее аренда, возведение новых объектов недвижимости и других, исключительно важна для защиты прав и законных интересов граждан и юридических лиц. Она также играет большую роль в системе налогообложения и наполнения бюджета государства. Вопросы, связанные с ней, затрагивают практически всех участников гражданского оборота и все аспекты их деятельности.

Не случайно практика применения ФЗ от 21.07.1997 г. № 122-ФЗ «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним» (в редакции ФЗ от 09.06.2003 г. № 69-ФЗ) не только обнаружила определенные его недостатки (вплоть до противоречия с основными нормативными правовыми актами Российской Федерации), но и очертила круг наиболее «проблемных» сделок с недвижимым имуществом, в правовом регулировании которых существуют значительные изъяны.

По мнению автора, наряду с общей проблемой совершенствования государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним, на первый план выходят следующие проблемы, связанные с «ключевыми» этапами правового «жизненного цикла» объекта недвижимости.

Законодательство не охватывает весь круг заключаемых сделок с недвижимостью или сопутствующих им сделок, например, совершенно не отражает правовую природу и вопросы правового регулирования правоотношений, возникающих между сторонами при заключении так называемого «договора долевого участия в строительстве жилых домов», получившего на практике в настоящее время очень широкое распространение.

При регистрации гражданско-правовых договоров в отношении объектов незавершенного строительства не решаются общие принципиальные вопросы, в каких случаях эти объекты могут быть отнесены к разряду недвижимого имущества и сделки с ними подлежат государственной регистрации. Четкого и ясного ответа на этот основной вопрос законодательство не дает.

Много вопросов возникает в процессе заключения, исполнения и государственной регистрации договоров аренды недвижимого имущества в силу возникших правовых коллизий между нормативными актами субъектов Российской Федерации и федеральным законодательством, в частности, в сфере правового регулирования краткосрочной аренды и аренды нежилых помещений, входящих в состав зданий и сооружений.

Проблемы возникают и в связи с заключением, исполнением и государственной регистрации договоров купли-продажи предприятий в силу «сложности» предмета договора и возможности разночтения термина «предприятие» в гражданском законодательстве.

Все указанные проблемы можно решить только путем внесения соответствующих изменений в нормативные правовые акты федерального значения и приведения в соответствие с ними актов субъектов Российской Федерации.

Данная тема актуальна не только для всех участников рассматриваемых видов гражданско-правовых сделок, органов государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним, но и для органов судебной власти. Последнее подтверждается возрастающим потоком судебных дел по вопросам регистрации сделок с недвижимым имуществом, а также дел по вопросам привлечения финансовых средств граждан в жилищное строительство, урегулированию споров по договорам долевого участия в строительстве, рассматриваемыми как арбитражными судами, так и судами общей юрисдикции Российской Федерации.

Степень научной разработанности темы и круг источников.

Теоретическая основа исследования сформировалась в ходе изучения и использования работ классиков российской цивилистики: Д.И. Мейера, И.А. Покровского, Г.Ф. Шершеневича, современных ученых-цивилистов: М.И. Брагинского, В.В. Витрянского, В.А. Дозорцева, О.М. Козырь, Е.А. Суханова, О.Н. Садикова, К.И. Скловского, Н.А. Сыроедова, В.В. Чубарова.

В основополагающих трудах российских ученых-цивилистов рассматриваются фундаментальные вопросы определения понятия «недвижимость»; обосновываются необходимость и основное содержание специальных правил, регулирующих гражданский оборот объектов недвижимости; определяются общие принципы государственной регистрации прав на недвижимое имущество; рассматриваются проблемы, связанные с осуществлением права собственности на недвижимость и так далее. Однако круг актуальных проблем сегодняшнего дня в данных исследованиях очерчивается лишь в самом общем плане.

В ходе исследования изучены современные диссертационные работы и статьи Ю. В. Баринова, И.А. Бланка, М. Володарского, Н. В. Диаковской, В.А. Дозорцева, Е.А. Дорожинской, И.В. Ершовой, Е.А. Киндеевой, Н.И. Клейн, JI.H. Майковой, М.Г. Пискуновой, А.А. Рябова, Л.Г. Сайфуловой, К.И. Скловского, С.А. Хохлова, Г.В. Цепова и многих других авторов.

В них обсуждаются перспективные в теоретическом и практическом отношении вопросы правового регулирования сделок с недвижимостью, однако обращение к интересующему нас кругу проблем носит фрагментарный, часто попутный характер.

Вопросы отдельных правовых коллизий в отношении сделок с недвижимостью и их государственной регистрации в изученных работах, рассматривались главным образом с точки зрения их комментирования, а не исследования. Серьезно не исследовались также и вопросы правовой природы и правового регулирования правоотношений, возникающих в процессе заключения, исполнения договоров долевого участия в строительстве. Систематизация и изучение практики применения закона о государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним только начинается.

Данные обстоятельства и предопределили выбор темы исследования, его цели и задачи.

Цель и задачи исследования. Основная цель диссертационного исследования: формирование собственной концепции правового статуса недвижимости и правового регулирования сделок с недвижимостью на основе: систематизации и обобщения теоретической и нормативной правовой базы в данной области; анализа практики реализации нормативной базы применительно к наиболее проблемным сделкам с недвижимым имуществом; а также разработка на основании полученных выводов рекомендаций по совершенствованию гражданского законодательства в области определения правового статуса недвижимости и правового регулирования сделок с ней, способствующих установлению единой практики государственной регистрации рассматриваемых видов сделок.

Достижение этой цели обеспечивается в процессе решения следующих задач:

Рассмотрение понятия «недвижимость» в его историческом развитии, раскрытие особенностей его правового режима; исследование сущности и механизма государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним как важнейшей особенности правового режима недвижимого имущества; раскрытие актуальных задач и основных направлений развития государственной регистрации прав и сделок; разработка перечня документов, единого для всех учреждений юстиции Российской Федерации, подлежащих истребованию при государственной регистрации отдельных видов сделок с недвижимостью;

Исследование правовой природы договоров о долевом участии в жилищном строительстве путем проведения сравнительного анализа данного вида договора и других гражданско-правовых договоров; разработка предложений по внесению дополнений в нормативные правовые акты с целью законодательного урегулирования данных правоотношений;

Исследование проблемы отнесения объектов незавершенного строительства к недвижимому имуществу; изучение специфики заключения гражданско-правовых договоров с этими объектами;

Обоснование правового статуса предприятия как объекта права применительно к сделке купли-продажи предприятия; определение предприятия как сложного предмета договора купли-продажи, разработка предложений по внесению изменений в нормативные правовые акты с целью упорядочения употребления термина «предприятие»;

Исследование механизма аренды объектов недвижимого имущества и разработка предложений по внесению изменений в нормативные правовые акты с целью устранения правовых коллизий; проведение правового анализа норм федерального законодательства и актов субъектов Российской Федерации в области государственной регистрации краткосрочного договора аренды и разработка рекомендаций по устранению возникших правовых коллизий; рассмотрение необходимости распространения режима совершения сделок со зданиями и сооружениями на сделки с нежилыми помещениями.

Объект исследования составляют действующие нормативно закрепленные особенности правового режима недвижимого имущества; соответствующие правоотношения, складывающиеся между субъектами гражданско-правовых отношений при заключении, исполнении и прекращении ими отдельных видов сделок с недвижимым имуществом, государственной регистрации соответствующих прав и сделок.

Предметом исследования является система основных теоретических, нормативно-правовых и практических аспектов понятия недвижимого имущества и его правового режима, прежде всего государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним, а также типичных правоотношений, в которые вступают граждане и юридические лица при осуществлении операций с недвижимостью.

В частности, при создании объектов недвижимого имущества - это проблема привлечения финансовых средств граждан в жилищное строительство, определения места так называемого «договора долевого участия в строительстве» в общепризнанной классификации гражданско-правовых договоров и особенности правового регулирования данных правоотношений.

Предметом исследования являются также и проблемы правового регулирования таких сделок с недвижимостью, как аренда, купля-продажа предприятия, сделки с объектами незавершенного строительства и практические аспекты осуществления процесса государственной регистрации соответствующих сделок и прав.

На первый план исследования вынесены актуальные теоретические и практические аспекты проблем преодоления противоречий в нормах федерального гражданского законодательства и актах субъектов Российской Федерации; сложности предметов сделок; отсутствия обобщения практики осуществления государственной регистрации указанных сделок.

Нормативную базу исследования составили нормативные правовые акты Российской Федерации, акты субъектов Российской Федерации, подзаконные акты, ведомственные акты, разъяснения и рекомендации Высшего Арбитражного Суда РФ, Верховного Суда РФ, решения судов различных инстанций по конкретным делам.

Методами исследования явились: системный анализ норм федерального гражданского законодательства, подзаконных актов, нормативных актов субъектов Российской Федерации, ведомственных актов; конкретно-социологического исследования судебной практики их применения; сравнительный анализ теоретических работ; приемы диалектической и формальной логики при формулировании основных положений концепции, предлагаемой автором.

Научная новизна. В работе впервые в концептуальной форме представлена система основных теоретических положений и нормативных правовых установок, образующих механизм правового регулирования сделок с недвижимостью в Российской Федерации.

На этой основе делаются выводы, разрабатываются предложения по внесению изменений и дополнений в законодательство Российской Федерации, рекомендации по применению законодательства учреждениями юстиции по регистрации прав при регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним.

Можно сформулировать следующие конкретные результаты исследования, обладающие научной новизной.

Автором проанализирован смысл и логика эволюции понятия «недвижимость» в российском законодательстве дореволюционного, советского, постсоветского периодов. Автором впервые показана тенденция расширения критериев отнесения объектов к недвижимости, увеличение объема понятия «недвижимость» по мере демократизации социально-экономических отношений. В то же время, наблюдается неравномерность в развитии системы правового обеспечения сделок с недвижимостью, порождаемая расхождениями динамики теории, практики и законодательной базы в данной области.

В результате проведенного исследования автором высказывается предложения о внесении в определение недвижимости, данное законодателем, характеристики связи (физической, правовой) объекта недвижимости с землей и возможности урегулирования этой связи.

Автором работы впервые в результате комплексного подхода к гражданско-правовым аспектам привлечения финансовых средств граждан в жилищное строительство сделана попытка определения правовой природы договора долевого участия в строительстве и, соответственно, норм, регулирующих соответствующие отношения. и

Автор видит новизну полученных результатов в том, что впервые осуществляется не только постановка проблемы, но и разработан проект самостоятельной главы ГК РФ, посвященной договору долевого участия в строительстве, и предложений по внесению дополнений в вводную часть Закона РФ «О защите прав потребителей».

В работе проводится теоретический анализ правового регулирования сделок с объектами незавершенного строительства, рассмотрена практика осуществления данных сделок и определены коллизии норм законодательства На основе проведенного анализа впервые делается вывод о том, что до момента возникновения возможности использования объекта по назначению с ним не могут заключаться гражданско-правовые сделки, предусматривающие его использование.

Автором проведен теоретический анализ проблем правового регулирования купли-продажи предприятий. Сделан вывод о том, что многочисленные правовые коллизии порождены неоднозначностью термина «предприятие» в гражданском законодательстве.

С целью упорядочения употребления данного термина впервые разработаны предложения по внесению изменений и дополнений в ст. 132 ГК РФ и ст. 1 ФЗ «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним».

В работе осуществлен анализ проблем правового регулирования аренды недвижимого имущества.

Сделаны выводы о том, что по своей сущности аренда не может рассматриваться как вещное право, являясь исключительно договорным обязательством.

Законодательно не урегулирован вопрос государственной регистрации дополнительных соглашений и изменений к договорам аренды, что порождает множество несоответствий между актами федерального значения и актами субъектов Российской Федерации.

В работе обоснована точка зрения автора о том, что гражданское законодательство рассматривает нежилые помещения, входящие в состав зданий и сооружений, в качестве самостоятельных объектов государственной регистрации заключенных в отношении них договоров аренды.

Новизной характеризуется вывод о том, что в целях разрешения существующих правовых коллизий следует распространить действие п. 2 ст. 651 ГК РФ на договоры аренды нежилых помещений, распространять на них действие всего § 4 гл. 34 ГК РФ нецелесообразно.

Новизна работы заключается также в том, что автором разработаны конкретные предложения по внесению изменений и дополнений в ст. ст. 164, 433, 651 ГК РФ и ст. 4 ФЗ «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним».

Практическое значение диссертации состоит в том, что полученные выводы могут быть положены в основу последующей научной разработки мер по совершенствованию механизма гражданско-правового регулирования отношений, возникающих при заключении, исполнении и государственной регистрации отдельных сделок с недвижимым имуществом, разработки предложений по внесению изменений и дополнений в гражданское законодательство Российской Федерации.

Так, во-первых, проведенный анализ показал, что существуют несоответствия друг другу нормативных актов федерального значения и множество несоответствий актов субъектов Российской Федерации актам федеральным, причем исследования выявили лишь небольшую их часть. Необходима дальнейшая серьезная работа по приведению в соответствие федеральному законодательству актов субъектов Российской Федерации и актов одного правового поля друг другу.

Во-вторых, как было выявлено, несоответствующие федеральному законодательству акты субъектов Российской Федерации положены в основу многих ведомственных актов этих субъектов. Соответственно, также необходимо их более детальное исследование и разработка изменений, которые должны быть в них внесены. Особое внимание должно быть уделено разрешению вопросов и актам, влияющим на налогообложение юридических лиц, так как неправомерными требованиями налоговых органов многим из них наносится материальный ущерб.

Кроме того, в ряде случаев возможны разночтения одного и того же термина, что также влияет в значительной степени на толкование законов и подзаконных актов гражданами и юридическими лицами, что соответственно приводит к различному их применению.

И, наконец, как показало исследование внутренних актов регистрирующих органов лишь нескольких субъектов Российской Федерации, в регионах нет единообразия в проведении правовой экспертизы документов, поступивших на государственную регистрацию тех или иных прав и сделок с недвижимым имуществом, нет единого для всех субъектов перечня документов, которые бы в конкретном случае подлежали бы истребованию у лица, обратившегося за такой регистрацией. Перечни, выделенные в приложения к настоящей работе, могут явиться отправной точкой для проведения более детального анализа именно этой проблемы и разработки соответствующих единых методических рекомендаций.

Выводы, полученные в результате проведения настоящего исследования, могут быть использованы также в работе государственных регистраторов, судей по гражданским делам судов общей юрисдикции, в работе риэлторов.

Основные теоретические положения и выводы диссертационного исследования получили отражение в публикациях автора.

Апробация результатов исследования. По теме диссертационного исследования автором опубликованы работы, общим объемом 11,8 п.л.

Основные теоретические положения и выводы диссертационного исследования получили свое отражение в преподавательской деятельности на юридическом факультете Российской правовой академии Министерства юстиции Российской Федерации.

По теме работы подготовлены доклады «Проблемы правового регулирования сделок с недвижимым имуществом» на Всероссийской научно-практической конференции «Актуальные проблемы совершенствования законодательства на современном этапе» (Москва, 2003 г.); «Договор долевого участия в строительстве и его учетная регистрация, как способ обеспечения обязательств» на Международной научно-практической конференции «Обеспечение исполнения обязательств» (Москва, 2002 г.); «Проблемы правового регулирования и государственной регистрации сделок с недвижимостью» на секции «Государственная регистрация прав на недвижимое имущество и сделок с ним» научно-практической конференции «Роль органов юстиции в правовом государстве» (Москва, 2001 г.).

По материалам диссертационного исследования прочтена лекция «Правовое регулирование договоров долевого участия в строительстве с привлечением денежных средств физических лиц» в Школе бизнеса «Статут» в ходе работы образовательного семинара «Договоры, применяемые в строительстве» (Москва, 2002 г.).

Выводы и результаты исследования применены в практической работе при правовом обеспечении реализации программы Правительства Москвы «По оказанию помощи и обеспечению жильем пострадавших вкладчиков ЗАО «РСЦ «Юнисстрой»; при правовом обеспечении деятельности внешнего управления ЗАО «РСЦ Юнисстрой»; при правовом обеспечении деятельности Региональной общественной организации содействия защите прав инвесторов.

На основании полученных в ходе исследования выводов по запросам региональных учреждений юстиции по государственной регистрации прав на недвижимое имущество были даны правовые заключения: по порядку государственной регистрации права первоначального собственника; по применению ст. 24 ФЗ «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним»; по порядку оформления прав на недвижимость при нарушении порядка приватизации (при отсутствии перечня приватизируемых объектов недвижимости); по порядку государственной регистрации перехода права собственности на недвижимое имущество при осуществлении сделки купли-продажи на публичных торгах; по вопросам налогообложения учреждений юстиции по регистрации прав на недвижимость.

Выводы и результаты исследования применены в экспертной деятельности при проведении: правовой экспертизы документов Республиканского центра репродукции человек и планирования семьи по вопросу арендных отношений; правовой экспертизы различных моделей договоров долевого участия строительстве НПФ «Сибирь» (г. Новосибирск) на предмет распространения на них законодательства о защите прав потребителей; правовой экспертизы документов по вопросу правомерности передачи объектов недвижимости в собственность юридических лиц в ходе выполнения инвестиционного контракта, заключенного Правительством Москвы и АО «Народный капитал»; гражданско-правовой экспертизы по уголовному делу, возбужденному Генеральной прокуратурой РФ по факту необоснованной передачи объектов недвижимого имущества в собственность юридических лиц в ходе исполнения инвестиционного контракта.

Структура диссертации. Структуру работы определили основные ее цели и задачи. Диссертация состоит из введения, четырех глав, заключения, списка нормативных источников и использованной литературы, приложений.

Заключение диссертации по теме «Гражданское право; предпринимательское право; семейное право; международное частное право», Козлова, Елена Борисовна

В настоящее время в связи с постоянным расширением рынка недвижимого имущества вопросы правового регулирования сделок с недвижимостью приобрели особую значимость. В соответствии с положениями гражданского законодательства в зависимость от соблюдения всех требований, установленных законом для отдельных видов сделок с недвижимостью во многих случаях ставится и действительность совершенной сделки.В настоящее время ПС РФ активно «работает», судебной практике удалось обеспечить его более или менее адекватное применение. Однако уже требуется более глубокое осмысление (а иногда и переосмысление) сущности многих изменившихся гражданско-правовых институтов.Правоприменительная практика повседневно сталкивается с проблемами, которые уже нельзя решить, заглянув в очередной комментарий. Требуются серьезные теоретические познания, касающиеся места определенного института права среди других гражданско-правовых категорий, опыта их применения, понимания значения соответствующих правовых норм и возможных последствий их применения к регулируемым отношениям. Иными словами, сегодня необходим более серьезный анализ гражданского законодательства, чем простой комментарий.ФЗ «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним» призван существенно стабилизировать положение в сфере купли продажи недвижимости, ее аренды и других видов сделок с нею, а также стимулировать всех участников гражданского оборота к реализации этих видов сделок, однако, не смотря на но, что этот закон начал на всей территории Российской Федерации в полной мере действовать сравнительно недавно, практика его применения уже обнаружила некоторые его недостатки.По результатам исследования выделены специфические черты правового регулирования гражданско-правовых отношений, возникающих в результате заключения договоров о долевом участии в строительстве (договоров привлечения финансовых средств граждан в жилищное строительство и сделана попытка определения их места в общепризнанной классификации обязательств.В представленной работе осуществлен анализ теоретических основ правового регулирования и особенностей государственной регистрации таких подвидов договорных обязательств, как купля-продажа предприятия и аренда недвижимого имущества, изучены теоретические проблемы совершения гражданско-правовых сделок с объектами незавершенного строительства и их регистрации, регистрации права на вновь созданные объекты недвижимого имущества.Основные положения, выносимые автором на защиту: I. Автором проанализирован смысл и логика эволюции понятия «недвижимость» в российском законодательстве дореволюционного, советского, постсоветского периодов. Показана тенденция расширения критериев отнесения объектов к недвижимости, увеличение объема понятия «недвижимость» по мере демократизации социально-экономических отношений. В то же время, наблюдается неравномерность в развитии системы правового обеспечения сделок с недвижимостью, порождаемая расхождениями динамики теории, практики и законодательной базы в данной области. В основе своего исследования автор придерживается фундаментального определения недвижимости, как «часть земной поверхности, и все то, что с нею связано настолько прочно, что связь не может быть порвана без нарушения вида и назначения вещи», данного Г.Ф. Шершеневичем, с учетом современных проблем, связанных с достижениями технологий по перемещению даже монументальных зданий без ущерба их назначению.Автор предлагает внести в правовое определение недвижимости характеристики связи (физической, правовой) объекта недвижимости с землей и возможности регулирования этой связи.Под правовым режимом недвижимости автором понимаются особенности оборота недвижимого имущества, определяемые его свойствами и назначением, установленные совокупностью правовьсс норм.Особое внимание уделено государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним не только как одной из важнейших особенностей правового режима недвижимости, но и как основе механизма реализации особенностей правового режима недвижимости с практической точки зрения, так как государственная регистрация является не самоцелью, а средством введения оборота недвижимости в определенные рамки, установленные на законодательном уровне, сохраняя, кроме всего прочего и определенные фискальные цели.П. Фактические правоотношения, возникающие между субъектами при заключении и исполнении договоров по привлечению финансовых средств граждан в жилищное строительство (так называемых «договоров долевого участия в строительстве») нельзя в полной мере урегулировать правовыми нормами, регулирующими известные виды обязательств. Указанные договоры хотя и имеют отдельные черты договоров, входящих в общераспространенную классификацию обязательств, имеют самостоятельную правовую природу.Договор долевого участия в строительстве целесообразно законодательно выделить в качестве самостоятельного вида договора со своей спецификой правового регулирования, для чего необходимо:

1. Дополнить ГК РФ главой о договоре долевого участия в строительстве в разделе IV «Отдельные виды обязательств» следующего содержания: « Глава. . . . ДОЛЕВОЕ УЧАСТИЕ В СТРОИТЕЛЬСТВЕ. Статья. . . . Договор долевого участия в строительстве.1. По договору долевого участия в строительстве (договору привлечения финансовых средств граждан и юридических лиц в жилищное строительство) застройщик обязуется в установленный договором срок осуществить строительство жилого дома по определенному строительному адресу и передать в собственность дольщику после сдачи дома в эксплуатацию в установленном законом порядке установленную договором жилую площадь, а дольщик обязуется принять эту жилую площадь и уплатить обусловленную договором сумму денежных средств.2. Застройщик вправе заключать договоры долевого участия в строительстве с гражданами и юридическими лицами с момента вступления в силу соответствующего договора о проведении строительства жилого дома и до подписания акта государственной комиссии о приемке объекта в эксплуатацию.Статья.. . . Форма договора долевого участия в строительстве и его учетная регистрация.1. Договор долевого участия в строительстве заключается в письменной форме путем составления единого документа, подписанного сторонами (пункт 2 статьи 434 настоящего Кодекса).2. Несоблюдение формы договора долевого участия в строительстве влечет его недействительность.3. Договор долевого участия подлежит обязательной учетной регистрации.Договор долевого участия в строительстве, прошедщий учетную регистрацию, является одним из обязательных оснований последующей регистрации права собственности дольщика на соответствующую жилую площадь.4. Учетная регистрация договора долевого участия в строительстве производится учреждением юстиции по государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним.Обязательной учетной регистрации подлежат также все изменения и дополнения в договоры долевого участия в строительство, договоры уступки прав или перевода долга по договору долевого участия в строительстве, заключенные в соответствии с нормами настоящего Кодекса, Статья. . . . Обязательные условия договора долевого участия в строительстве.1. Договор долевого участия в строительстве должен содержать: данные, позволяющие определенно установить недвижимое имущество, которое после реализации инвестиционного контракта подлежит передаче в собственность дольщику по договору долевого участия в строительстве; общую сумму денежных средств, передаваемых дольщиком застройщику в качестве оплаты по договору, график платежей, возможность, порядок и условия их изменения в процессе строительства; сроки завершения строительства, приемки дома Государственной комиссией и передачи жилой площади в собственность дольщика; порядок возмещения затрат на содержание объекта строительства в период с даты приемки дома в эксплуатацию до момента оформления права собственности дольщика на жилое помещение; обязанность застройщика осуществить все необходимые мероприятия по вводу жилого дома в эксплуатацию; ответственность застройщика за качество жилого помещения, передаваемого в собственность дольщику по договору.Статья. . . . Государственная регистрация права собственности дольщика на жилое помещение

1. Застройщик по договору долевого участия в строительстве обязан содействовать дольщику в осуществлении действий по государственной регистрации права собственности дольщика на жилое помещение.2. Дольщик обязан оплатить все расходы, связанные с государственной регистрацией его права собственности на жилое помещение, если иное не установлено договором.3. В случае отказа дольщика от осуществления застройщиком действий по государственной регистрации его права собственности на жилое помещение, застройщик обязан предоставить дольщику всю необходимую информацию и документацию для осуществления дольщиком государственной регистрации его права собственности самостоятельно.Статья. . . . Распределение риска между сторонами

1. Если по не зависящим от сторон причинам работы по договору долевого участия в строительстве приостановлены и объект строительства законсервирован, риск убытков стороны несут следующим образом: поровну с одной стороны все дольщики по данному объекту строительства в процентах от суммы, вложенной в строительство и с другой стороны - застройщик, если иное не установлено договором.2. Если по вине застройщика произошла консервация строительства, были нарушены сроки приемки дома Государственной комиссией, сдачи дома в эксплуатацию, ответственность за неисполнение и ненадлежащее исполнение договора возлагается на застройщика, если иное не оговорено в договоре.3. Риск случайной гибели вещи или случайного повреждения объекта строительства до приемки дома в эксплуатацию несет застройщик, если иное не установлено договором.4. Риск удорожания объекта в процессе строительства несет застройщик, если иное не оговорено в договоре».2. Внести дополнения в вводную часть Закона РФ «О защите прав потребителей» дополнив определение понятия «потребитель» словами «дольщик по договору долевого участия в строительстве», а определение понятия «исполнитель» - словами «застройщик по договору долевого участия в строительстве».III. Объект незавершенного строительства может признаваться недвижимым имуществом только при условии прекращения действия договора строительного подряда на его создание. В противном случае о данном объекте нельзя говорить не только как об объекте недвижимости, но и как об объекте вепщых прав: он является объектом обязательства, вытекающего из договора строительного подряда.Но и в случае отнесения объекта незавершенного строительства к объектам недвижимости, его участие в гражданском обороте должно быть ограничено: данный объект должен быть допущен в гражданский оборот исключительно с целью его доработки и введения в эксплуатацию. До момента возникновения возможности использования объекта по назначению с ним не могут заключаться гражданско-правовые сделки, предусматривающие его использование, в связи с чем целесообразно:

1. Внести изменения в ст. 219 ГК РФ, изложив ее в следующей редакции: «Возникновение права собственности на вновь созданное недвижимое имущество и объекты незавершенного строительства

1. Право собственности на здания, сооружения и другое вновь созданное недвижимое имущество, подлежащее государственной регистрации, возникает с момента такой регистрации.2. Право собственности на незавершенный строительством объект недвижимого имущества, отвечающий требованиям п. 1 ст. 130 настоящего Кодекса и не являющийся предметом действующего договора строительного подряда, подлежащее государственной регистрации, возникает с момента такой регистрации.»

2. Внести изменения в п. 2 ст. 25 ФЗ «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним», заменив слова «в случае необходимости совершения сделки с объектом незавершенного строительства» на слова «при совершении сделки, связанной с отчуждением объекта незавершенного строительства».3. Дополнить п. 2 ст. 25 ФЗ «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним» ч. 2 следующего содержания: «Государственная регистрация перехода прав на объект незавершенного строительства по сделкам, предусматривающим использование этого объекта до его сдачи в эксплуатацию, не допускается».IV. В гражданском праве термин «предприятие» используется применительно как к субъектам, так и к объектам права, что порождает определенные правовые коллизии. Необходимо упорядочить употребление данного термина. Применительно к сделкам купли-продажи предприятий, предприятие выступает как объект права, предмет соответствующего гражданско-правового договора, который в силу своей сложности имеет определенные особенности правового регулирования. В связи с этим предлагается:

1. Внести дополнения в ст. 1 ФЗ «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним», определив в ней в ч. 5 следующее определение предприятия для целей данного закона: «предприятие - имущественный комплекс, в состав которого входит недвижимое имущество».2. Изложить ч. 1 п. I ст. 132 ПС РФ в следующей редакции: «Предприятием как объектом прав признается имущественный комплекс, используемый для осуществления хозяйственной и финансовой деятельности на базе этого имущества.» V. По своей правовой сущности аренда не может рассматриваться как вещное право, являясь исключительно договорным обязательством.Законодательно не урегулирован вопрос государственной регистрации дополнительных соглашений и изменений к договорам аренды, что порождает множество несоответствий между актами федерального значения, актами субъектов Российской Федерации, значительно осложняет деятельность органов государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним. Необходимость государственной регистрации изменений к договорам аренды недвижимости целесообразно поставить в зависимость от содержания соответствующего соглашения. Целесообразно также законодательно установить срок, в течение которого договор краткосрочной аренды, продленный по соглашению сторон, при совокупном сроке аренды свыше года, подлежит обязательной государственной регистрации.Обосновано, что гражданское законодательство рассматривает нежилые помещения, входящие в состав зданий и сооружений, в качестве самостоятельных объектов государственной регистрации заключенных в отношении них договоров аренды. С целью разрешения правовых коллизий, возникших по данному вопросу, следует распространить действие п. 2 ст. 651 ГК РФ на договоры аренды нежилых помещений. Распространять на них действие всего § 4 гл. 34 ГК РФ нецелесообразно.На основании данных теоретических выводов предлагается:

1. Дополнить п. 1 ст. 164 ГК РФ и п. 1 ст. 4 ФЗ «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним» частью второй следующего содержания: «Соглашение, изменяющее условия заключенных сделок с недвижимым имуществом, подлежит государственной регистрации, если его заключение влечет за собой изменение соответствующей записи в едином государственном реестре».2. Дополнить п. 3 ст. 433 ГК РФ частью второй следующего содержания: «Соглашение к договору, подлежащее государственной регистрации, считается заключенным с момента его регистрации, если иное не установлено законом».3. Дополнить ст. 651 ГК РФ п. 3 следующего содержания: «В случае продления договора аренды, заключенного на срок менее года, по соглашению сторон либо в порядке п. 2 ст. 621 настоящего Кодекса, если срок аренды в совокупности с первоначальным превышает один год, этот договор аренды подлежит государственной регистрации в течение... месяцев со дня его продления».4. Дополнить ст. 651 ГК РФ п. 4 следующего содержания: «Действие настоящей статьи распространяется на договоры аренды нежилых помещений, входящих в состав зданий и сооружений».

Список литературы диссертационного исследования кандидат юридических наук Козлова, Елена Борисовна, 2004 год

1. Конституция Российской Федерации (принята всенародным голосованием 12.12.1993 г.) Кодексы, основы законодательства

2. Градостроительный кодекс РФ от 07.05.1998 г. № 73-ФЗ (в ред. ФЗ от 10.01.2003 г. №15-ФЗ)

3. Гражданский кодекс РСФСР, утв. Постановлением ВС РФ от 11.06.1964 г. (вред. ФЗ от26.01.1996 г. № 15-ФЗ)

4. Гражданский кодекс РФ (часть вторая) от 26.01.1996 № 14-ФЗ (в ред. ФЗ от 26.03.2003 г. № 37-ФЗ)

5. Гражданский кодекс РФ (часть первая) от 30.11.1994 г. № 51-ФЗ (в ред. ФЗ от 10.01.2003 г. № 15-ФЗ)

6. Жилищный кодекс РСФСР от 24.06.1983 г. (в ред. ФЗ от 31.12.2002 г. № 187-ФЗ)

7. Земельный кодекс РФ от 25.10.2001 г. № 136-ФЗ (в ред. ФЗ от 30.06.2003 г. № 86-ФЗ)

8. Кодекс РФ об административных правонарушениях от 30.12.2001 г. № 195-ФЗ (в ред. ФЗ от 04.07.2003 г. № 103-ФЗ)

9. Налоговый кодекс РФ (часть вторая) от 05.08.2000 г. № 117-ФЗ (в ред. ФЗ от 07.07.2003 г. № 117-ФЗ)

10. Налоговый кодекс РФ (часть первая) от 31.07.1998 г. № 146-ФЗ (в ред. ФЗ от 07.07.2003 г. № 104-ФЗ)

11. Основы гражданского законодательства Союза ССР и республик, утв. Постановлением ВС РФ от 31.05.1991 г. № 2211-1

12. Закон РФ от 07.02.1992 г, № 2300-1 «О защите прав потребителей» (в ред. ФЗ от 30.12.2001 г. № 196-ФЗ) 19.3акон РФ от 07.12.1991 г. № 1998-1 «О подоходном налоге с физических лиц» (в ред. ФЗ от 02.01.2000 г. № 19-ФЗ)

13. Закон РФ от 10.07.1992 г. № 3266-1 «Об образовании» (в ред. ФЗ от 07.07.2003 г. № 123-ФЗ)

14. Закон РФ от 29.05.1992 г. № 2872-1 «О залоге» (в ред. ФЗ от 16.07.1998 г. №102-ФЗ)

15. ФЗ от 08.01.1998 г. № 6-ФЗ «О несостоятельности (банкротстве)»

16. ФЗ от 08.02.1998 г. № 14-ФЗ «Об обществах с ограниченной ответственностью» (в редакции ФЗ от 21.03.2002 г. № 31-ФЗ)

17. ФЗ от 14.11.2002 г. № 161-ФЗ «О государственных и муниципальных унитарных предприятиях»

18. ФЗ от 15.06.96 г. № 72-ФЗ «О товариществах собственников жилья» (в ред. ФЗ от 21.03.2002 г. № 31-ФЗ)

19. ФЗ от 16.07.1998 г. № 102-ФЗ «Об ипотеке (залоге недвижимости)» (в ред. ФЗ от 24.12.2002 г. № 179-ФЗ)

20. ФЗ от 21.07.1997 г. № 122-ФЗ «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним» (в ред. ФЗ от 09.06.2003 г. № 69-ФЗ)

21. ФЗ от 21.07.1997 г. № 123-ФЗ «О приватизации государственного имущества и об основах приватизации муниципального имущества в РФ» (в ред. ФЗ от 05.08.2000 г. № 109-ФЗ)

22. ФЗ от 21.12.2001 г. № 178-ФЗ «О приватизации государственного и муниципального имущества» (в ред. ФЗ от 27.02.2003 г. № 29-ФЗ)

23. ФЗ от 22.08.1996 г. № 125-ФЗ «О высшем и послевузовском профессиональном образовании» (в ред. ФЗ от 07.07.2003 г. № 119-ФЗ)

24. ФЗ от 25.02.1999 г. № 39-ФЗ «Об инвестиционной деятельности в РФ, осуществляемой в форме капитальных вложений» (в ред. ФЗ от 02.01.2000 г. № 22-ФЗ)

25. ФЗ от 26.01.1996 г. № 15-ФЗ «О введении в действие части второй Гражданского кодекса РФ» (в ред. ФЗ от 26.11.2001 г. № 147-ФЗ)

26. ФЗ от 26.10.2002 г. № 127-ФЗ «О несостоятельности (банкротстве)»

27. ФЗ от 26.12.1995 г. № 208-ФЗ «Об акционерных обществах» (в ред. ФЗ от 27.02.2003 г. № 29-ФЗ)

28. ФЗ от 27.02.2003 г. № 29-ФЗ «Об особенностях управления и распоряжения имуществом железнодорожного транспорта»

29. ФЗ от 30.11.1994 г. № 52-ФЗ «О введении в действие части первой Гражданского кодекса РФ» (в ред. ФЗ от 26.11.2001 г. № 147-ФЗ) ПОДЗАКОННЫЕ АКТЫ Общие подзаконные акты

30. Постановление Правительства РФ от 01.11.1997 г. № 1378 «О мерах по реализации Федерального Закона «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним» (в редакции Распоряжения Правительства РФ от 23.01.1999 г. № 138-р)

31. Постановлением Правительства РФ от 03.06.2002 г. № 377 «Об утверждении Положения о Министерстве имущественных отнощений РФ»

32. Постановление Правительства РФ от 09.04.2001 г. № 273 «Об утверждении Федеральной программы поэтапного развития системы государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним»

33. Постановление Правительства РФ от 10.12.1992 г. № 959 «О поставках продукции и отходов производства, свободная реализация которых запрещена» (в ред. Постановления Правительства РФ от 16.12.1995 г. № 1238)

34. Постановление Правительства РФ от 11.01.2000 г. № 28 «О мерах по развитию системы ипотечного жилищного кредитования в РФ» (в ред. Постановления Правительства РФ от 08.05.2002 г. № 302) (с «Концепцией развития системы ипотечного кредитования в РФ»)

35. Постановление Правительства РФ от 13.10.1997 г. № 1301 «О государственном учете жилищного фонда в РФ»

36. Постановление Правительства РФ от 18.02.1998 г. № 219 «Об утверждении правил ведения Единого государственного реестра прав на недвижимое имущество и сделок с ним» (в ред. Постановления Правительства РФ от 03.09.2003 г. № 546)

37. Постановление Правительства РФ от 25.09.2002 г. № 707 «О порядке реализации договоров аренды федерального имущества с правом выкупа, заключенных до вступления в силу ФЗ «О приватизации государственного и муниципального имущества»

38. Постановление Правительства РФ от 25.12.2002 г. № 925 «О Российском федеральном фонде имущества»

39. Постановление Совмина РСФСР от 14,06.1990 г. № 197 «О видах предприятий (объединений) и имущества, не подлежащих сдаче в аренду, а также об ограничении выкупа арендованного имущества в системе Министерства автомобильных дорог РСФСР»

40. Постановление Совмина РСФСР от 30.09.1990 г. № 387 «О видах предприятий (объединений), не подлежащих сдаче в аренду, в системе Министерства сельского хозяйства и продовольствия РСФСР»

41. Постановление Совмина СССР от 23.01.1981 г. № 105 «О приемке в эксплуатацию законченных строительством объектов» (в ред. Постановления Совмина СССР от 30.12.1988 г. № 1485)

42. Указ Президента РФ от 02.06.1994 г. № 1114 «О продаже государственных предприятий-должников» (в ред. Указа Президента РФ от 21.10.2002 г. № 1209) (с «Положением о порядке продажи государственных предприятий-должников»)

43. Указ Президента РФ от 06.12.2002 г. № 1382 «О специализированном государственном учреждении по продаже приватизируемого федерального имущества»

44. Указ Президента РФ от 16.05.1997 г. № 485 «О гарантиях собственникам объектов недвижимости в приобретении в собственность земельных участков под этими объектами» (в ред. Указа Президента от 26.03.2003 г. №370)

45. Указ Президента РФ от 22.02.1992 г. № 179 «О видах продукции (работ, услуг) и отходов производства, свободная реализация которых запрещена» (в ред. Указа Президента РФ от 30.12.2000 г. № 2111)

46. Постановлением Правительства Москвы от 16.07.2002 г, №559-1111 «Об утверждении Положения о Департаменте имущества города Москвы» (в ред. Постановления Правительства Москвы от 03.06.2003 г. № 419-ПП)

47. Распоряжение мэра Москвы от 04.07.2001 г. № 553-РМ «О порядке согласования дополнительных соглашений к инвестиционным контрактам»

48. Распоряжение мэра Москвы от 02.10.1997 г. № 780-РМ «Об учетной регистрации договоров инвестирования строительства»

49. Распоряжение мэра Москвы от 07.09.1998 г. № 911-РМ «Об обязательной государственной регистрации договоров аренды недвижимого имущества»

50. Распоряжение мэра Москвы от 07.09.1998 г. № 911-РМ «Об обязательной государственной регистрации договоров аренды недвижимого имущества» (в ред. Распоряжения мэра Москвы от 27.12.1999 г. № 1504-РМ)

51. Распоряжение мэра Москвы от 07.09.1998 г. № 911-РМ «Об обязательной государственной регистрации договоров аренды недвижимого имущества» (в ред. Распоряжения мэра Москвы от 26.10.2000 г. № 1123-РМ)

52. Распоряжение мэра Москвы от 19.01.1998 г. № 38-РМ «О порядке реализации ФЗ «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним» (в ред. Распоряжения мэра Москвы от 05.03.1998 г. № 206-РМ)

53. Распоряжение мэра Москвы от 31.05.2002 г, № 316-РМ «Об отмене Распоряжений мэра Москвы по вопросам государственной регистрации договоров аренды недвижимого имущества» Ведомственные правовые акты

54. Инструкция Московской областной регистрационной палаты «О порядке регистрации договоров купли-продажи и перехода права собственности на предприятие как имущественный комплекс»

55. Инструкция Московской областной регистрационной палаты от 22.07.1997 г. «О порядке оформления прав на недвижимое имущество, возникшее в результате исполнения инвестиционных договоров»

56. Инструкция Тюменской областной Палаты государственной регистрации прав на недвижимое имущество «О порядке регистрации договоров купли-продажи и перехода права собственности на предприятие как имущественный комплекс»

57. Информационное письмо Московской областной регистрационной палаты от 06.08.1997 г. «О требованиях к документам по приемке в эксплуатацию законченных строительством объектов, представляемым для регистрации прав на вновь возведенный объект»

58. Письмо Госстроя РФ от 09.07.1993 г. № БЕ-19-11/13 «О Временном положении по приемке законченных строительством объектов» (с «Временным положением по приемке законченных строительством объектов»)

59. Письмо ГТК РФ от 27.05.1994 г. № 09-07/5866 «О временном положении о порядке реализации объектов незавершенного строительства»

60. Письмо МНС РФ от 10.07.2000 г. № 02-5-11/243 «Об аренде нежилых помещений и имущества у физических лиц»

61. Письмо МНС РФ от 19.04.2000 г. № 02-3-09/88 «О включении в себестоимость арендных платежей»

62. Письмо Управления МНС РФ по г. Москве от 16.02.2000 г. № 14-14/5751 «О регистрации договора аренды нежилых помещений»

63. Письмо Управления МНС РФ по г. Москве от 20.03.2000 г. № 03-12/9634 «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество»

64. Письмо Управления МНС РФ по г. Санкт-Петербургу от 09.03.1999 г. № 02-06/3248 по конкретному вопросу

65. Постановление Комитета РФ по стандартизации, метрологии и сертификации от 26.12,1994 г. № 359 «О принятии общероссийского классификатора основных фондов ОК 013-94»

66. Приказ городского Бюро регистрации прав на недвижимость Администрации г. Санкт-Петербурга от 09.10.1998 г. № 111 (с «Инструктивным письмом «О порядке государственной регистрации прав на предприятие как имущественный комплекс и сделок с ним»)

67. Приказ Министерства строительства РФ от 30.10.95 г. № 17-115 «Об утверждении Временной методики оценки жилых помещений»

68. Приказ Министерства юстиции РФ от 01.07.2002 г. № 183 «Об утверждении инструкции о порядке государственной регистрации договора мены и (или) перехода прав на объекты недвижимого имущества, находящееся на территориях различных регистрационных округов»

69. Приказ Министерства юстиции РФ от 25.03.2003 г. № 70 «Об утверждении методических рекомендаций о порядке государственной регистрации права общей собственности на недвижимое имущество»

70. Распоряжение Министерства строительства администрации Московской области от 09.12.97 г. № 45 АКТЫ СУДЕБНОЙ ВЛАСТИ Определения Конституционного Суда РФ

71. Постановление Пленума Верховного Суда РФ от 29.09.1994 г. № 7 «О практике рассмотрения судами дел о защите прав потребителей» (в ред. Постановление Пленума Верховного Суда РФ от 10.10.2001 г. № 11)

72. Решение Верховного Суда РФ от 17.03.1999 г. по конкретному делу Постановления Высшего Арбитражного Суда РФ

73. Постановление Пленума ВАС РФ от 25.02.1998 г. № 8 «О некоторых вопросах практики разрешения споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав»

74. Постановление Президиума ВАС РФ от 28.05.1996 г. № 4/96 по конкретному делу Информационные письма Высшего Арбитражного Суда РФ

75. Информационное письмо Президиума ВАС РФ от 01.06,2000 г. № 53 «О государственной регистрации договоров аренды нежилых помещений»

76. Информационное письмо Президиума ВАС РФ от 11.01.2002 г. № 66 «Обзор практики разрешения споров, связанных с арендой»

77. Информационное письмо Президиума ВАС РФ от 13.11.1997 г. № 21 «Обзор практики разрешения споров, возникающих по договорам купли-продажи недвижимости»

78. Информационное письмо Президиума ВАС РФ от 16.02.2001 № 59 «Обзор практики разрешения споров, связанных с применением ФЗ «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним»

79. Информационное письмо Президиума ВАС РФ от 24.01.2000 г. № 51 «Обзор практики разрешения споров по договору строительного подряда»

80. Информационное письмо Президиума ВАС РФ от 25.07.2000 г. № 56 «Обзор практики разрешения арбитражными судами споров, связанных с договорами на участие в строительстве»

81. Письмо ВАС РФ от 20.05.1993 г. № С-13/ОП-167 «Об отдельных рекомендациях, принятых на совещаниях по судебно-арбитражной практике» КНИГИ, МОНОГРАФИИ, ТЕМАТИЧЕСКИЕ СБОРНИКИ, УЧЕБНЫЕ И СПРАВОЧНЫЕ ИЗДАНИЯ

82. Бланк И.А. Основы финансового менеджмента. - Киев, 1999.

83. Большой юридический словарь /ред. А.Я. Сухарева. - М,: ИНФРА- М, 1998.

84. Брагинский М.И., Витрянский В.В. Договорное право. Книга вторая: Договоры о передаче имущества. - М.: Статут, 2000.

85. Витрянский В.В. Договор аренды и его виды.- М., «Статут», 1999.

86. Витрянский В.В. Договор купли-продажи и его отдельные виды. - М., Статут, 1999.

87. Горемыкин В.А., Бугалов Э.Р. Недвижимость: регистрация прав и сделок, ипотечное кредитование. В схемах. - М.: Информационно-издательский дом «Филинъ», 1998.

88. Гражданский кодекс РСФСР: С постатейными материалами. - М.: Юридическая литература, 1990.

89. Гражданское право: Учебник. /Отв. ред. проф. Е.А.Суханов. - Т.1

90. Жариков Ю.Г., Масевич М.Г. Недвижимое имущество: правовое регулирование. Научно-практическое пособие. - М.: БЕК, 1997.

91. Комментарий части второй Гражданского кодекса РФ для предпринимателей. - М.: Фонд правовая культура, 1996.

92. Мейер Д.И. Русское гражданское право (в 2-х ч. Часть 1). По исправленному и дополненному 8-му изд., 1902. - М: Статут (в серии «Ютассика российской цивилистики»), 1997.

93. Научно-практический комментарий к части первой Гражданского кодекса РФ для предпринимателей. 2-е изд., доп. и перераб.- М.: Спарк, 1999.

94. Новицкая Т.Е. Гражданский кодекс РСФСР 1922 года. - М.: ИКД «Зерцало-М» (в серии «Памятники советского законодательства»), 2002.

95. Покровский И.А. Основные проблемы гражданского права. М.: Статут (в серии «Классика российской цивилистики»), 1998.

96. Постатейный комментарий к ФЗ «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним» // Под общ, ред. П.В. Крашенинникова. - М.: Спарк, 1999.

97. Регистрация прав на недвижимость (ответы на вопросы государственных регистраторов). Информационный сборник. - М., Российская правовая Академия МЮ РФ, 2000. - вып. 1.

98. Регистрация прав на недвижимость. Сборник, - М., Российская правовая Академия МЮ РФ, 2002. - вып. 7.

99. Скловский К.И. Собственность в гражданском праве. Учебно- практическое пособие. - М.: Дело, 1999.

100. Современный экономический словарь. - М.: ИНФРА-М, 1997.

101. Степанов С,А. Предприятие как имущественный комплекс по Гражданскому кодексу Российской Федерации/Автореф. Дис. , к.ю.н., М., 2000.

102. Шершеневич Г.Ф. Учебник русского фажданского права: в 2-х т. - М., 1912.-Т. 1. СТАТЬИ

103. Артабаева Л.С. К вопросу о понятии купли-продажи предприятия/ЛОрист. - 2001. - № 1.

104. Баринов Ю. Правовая природа договора о долевом участии в строительстве с участием физического лица // ЭЖ-Юрист, 1998. - № 12.

105. Бегичев А.В. Предприятие как имущественный комплекс/ЛОридический мир. - 2001.

106. Белых B.C. Приватизация государственных и муниципальных предприятий в Российской Федерации: экономико-правовые вопросы. // Государство и право. - 1996.- № 10.

107. Болтанова Е.С. Понятие и правовой режим недвижимости/ТЖурнал российского права. - 1999. - № 5/6.

108. Брагинский М.И. К вопросу о соотношении вещных и обязательственных правоотношений // Гражданский кодекс России: Проблемы, Теория. Практика: Сб. памяти А. Хохлова / Отв. ред. Маковский А.Л, - М., 1998.

109. Володарский М. Закон рождает споры // ЭЖ-Юрист. - 1999. - № 7.

110. Воронин М. Регистрация прав на недвижимость и сделок с ней // Экономика и жизнь. - 1997. - № 2

111. Грибанов А. Правовая природа предприятия - имущественного комплекса в России//Хозяйство и право. - 2003. - № 7

112. Грибанов А. Предприятие: проблемы доктрины и законодательства//Хозяйство и право. - 2000. - № 5

113. Дозорцев В.А. Принципиальные черты права собственности в Гражданском кодексе // Юридический мир. - 1997. - № 9.

114. Дудко А.Н. Государственная регистрация договоров аренды недвижимого имущества/ЛОридический мир. - 2001. - № 1

115. Жилье от предприятия? Возможны варианты...// Экономика и жизнь.-1999.-№21

116. Карлин А.Б. Актуальные задачи государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним//Правовое регулирование рынка недвижимости. - 2001. - № 2-3.

117. Киндеева Е.А. Государственная регистрация прав на вновь возведенные объекты недвижимости/ЯТравовое регулирование рынка недвижимости. - 2000. - № 4

118. Козлов Договор аренды недвижимости. Неоднозначность правовых норм // ЭЖ-Юрист. - 1999. - №7

119. Козырь О.М, Недвижимость в новом Гражданском кодексе России // Гражданский кодекс России: Проблемы. Теория. Практика: Сб. памяти А. Хохлова / Отв. ред. Маковский А.Л.- М., 1998.

120. Козырь О.М. Понятие недвижимого имущества в российском гражданском праве. Сделки с недвижимостью//Закон. - 1999. - № 4.

121. Колчин Аренда недвижимости. Еще одна грань старой проблемы //ЭЖ-Юрист, 1999. - № 35

122. Кулешова Ю. Аренда - проблемы регистрации //Бизнес-Адвокат. - 1999.-№15.

123. Лаптев В.В. Законодательство о предприятиях (критический анализу/Государство и право. - 2000. - № 7.

124. Лозебо А. Правовые проблемы юридического оформления долевого строительства объектов недвижимости (квартир) // ЭЖ-Юрист. - 1999. - № 1.

125. Майкова Л.Н. Особенности приватизации недвижимости (земли и нежилого фонда). Арбитражно-судебная практика. //Правовые нормы о предпринимательстве. - 1995.- Вып. 6.

126. Пегов П.В. Регистрация договора аренды и права аренды //Главбух. -2000.-№15.

127. Пискунова М.Г. Государственная регистрация аренды недвижимости//Правовое регулирование рынка недвижимости. - 2000. - № 4

128. Пятков Д. Государственное предприятие как предмет договора купли-продажи. // Хозяйство и право. - 1998.- № 1

129. Романец Ю.В. Договор простого товарищества и подобные ему договоры (вопросы теории и судебной практики) // Вестник ВАС РФ. - 1999. -№ 12.

130. Романов О. Государственная регистрация прав на недвижимость и сделок с недвижимым имуществом: некоторые проблемы правоприменения // Хозяйство и право, - 1998. - № 8.

131. Сазонова М. Нотариат обеспечивает стабильность оборота недвижимости // Российская юстиция. - 2000. - № 4.

132. Сенчищев В.И. Государственное регулирование прав на недвижимость и сделок с ней//Журнал российского права, - 1999. - № 12.

133. Скловский К. К вопросу о долевом участии в строительстве // ЭЖ-Юрист.-1998.-№21.

134. Сыроедов Н.А. Регистрация прав на землю и другое недвижимое имущество // Государство и право. - 1998. - № 8.

135. Хохлов А. Право собственности и другие вещные права. //Вестник ВАС РФ, - 1995.

136. Цепов Г.В. Инвестиции в строительство: проблемы гражданско- правового регулирования // Юридический мир, 2001. - № 2.

137. Чубаров В,В. Вопросы государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним//Проблемы современного гражданского права: Сборник статей. М.: Городец, 2000.

138. Чубаров В.В. Государственная регистрация прав на недвижимое имущество и сделок с ним// Закон. - 1999. - № 5.

Обратите внимание, представленные выше научные тексты размещены для ознакомления и получены посредством распознавания оригинальных текстов диссертаций (OCR). В связи с чем, в них могут содержаться ошибки, связанные с несовершенством алгоритмов распознавания. В PDF файлах диссертаций и авторефератов, которые мы доставляем, подобных ошибок нет.

2. Основные проблемы правового регулирования с сфере формирования рынка земли. Коллизии законодательства РФ

Вступление в силу Земельного кодекса РФ с 30.10.2001 породило многочисленные вопросы о порядке применения некоторых его положений (в особенности в соотношении с действующим гражданским законодательством РФ).

Как отмечает, Плотникова И., еще не установилась единая практика применения норм гл. 17 Гражданского кодекса Российской Федерации, как законодатель ввел новые правила на рынке недвижимости. Земельный кодекс Российской Федерации установил приоритет норм земельного права перед нормами гражданского законодательства при регулировании отношений по пользованию, владению и распоряжению земельными участками п. 3 ст. 3 Земельного кодекса.

И действительно, в случае коллизии этих законов правоприменители подчас оказываются в непростой ситуации.

Обратим внимание на ряд коллизий, а также на возможность их разрешения.

Первая коллизия - это вопрос следования земли за недвижимостью.

Согласно ст. 552 ГК РФ по договору продажи здания, сооружения или другой недвижимости одновременно с передачей права собственности на такую недвижимость передаются права на ту часть земельного участка, которая занята этой недвижимостью и необходима для ее использования. Введенная Федеральным законом от 16.04.2001 №45-ФЗ "О внесении изменений в ГК РФ и ФЗ "О введении в действие части первой ГК РФ" гл. 17 ГК РФ установила это правило не только для договоров купли-продажи, но и для иных случаев отчуждения здания или сооружения ст. 273 ГК РФ. Указанные нормы носили диспозитивный характер: договором отчуждения недвижимости можно было определить право на занимаемый ею земельный участок, если это право не было определено, к приобретателю должно переходить право собственности.

В настоящее время согласно п. 4 ст. 35 Земельного кодекса отчуждение здания, строения, сооружения, находящихся на земельном участке и принадлежащих одному лицу, проводится только вместе с земельным участком. С учетом приоритета норм земельного законодательства перед гражданским при регулировании имущественных отношений по поводу земельных участков, а также принципа единства судьбы земельного участка и прочно связанной с ним недвижимостью п. 5 ст. 1 Земельного кодекса, можно сказать, что Земельный кодекс установил императивную норму об обязательности передачи права собственности на земельный участок при любом отчуждении недвижимости.

Разделение судьбы недвижимости и занятого ею земельного участка допускается п. 4 ст. 35 Земельного кодекса только в случаях изъятия участка из оборота либо при невозможности выдела в натуре отчуждаемой части здания вместе с частью земельного участка (например, жилых и нежилых помещений в многоквартирных домах и административных зданиях). Однако такие самостоятельные объекты недвижимости, как пристроенное нежилое помещение, часть индивидуального жилого дома, имеют прочную связь с землей. Поэтому при их отчуждении также действует правило об обязательности отчуждения земли.

Вторая коллизии - это определение размера участка земли. Вопрос о размере земельного участка, переходящего к приобретателю недвижимости, является немаловажным. Должен ли вместе с недвижимостью отчуждаться весь земельный участок или только его часть?

Статьи 273 и 552 ГК РФ говорят о переходе права при отчуждении недвижимости не на весь земельный участок продавца (иного отчуждателя), а только о части участка, занятой зданием (сооружением) и необходимой для его использования. Пункт 4 ст. 35 Земельного кодекса говорит о целом земельном участке, принадлежащем собственнику недвижимости. Представляется, что речь идет лишь об одной из неточностей текста Земельного кодекса, а не об обязательности отчуждения всего земельного участка. В первых пунктах ст. 35 Земельного кодекса, так же как и в ГК РФ, говорится о части участка, занятой недвижимостью. Кроме того, толкование п.4 ст. 35 Земельного кодекса как обязательности отчуждения всего участка приводит к противоречию с другими его нормами, например, когда на принадлежащем продавцу участке находятся несколько объектов недвижимости, а он отчуждает только один из них.

Кем и как определяется часть земельного участка, подлежащая передаче покупателю при отчуждении недвижимости? В первую очередь она может быть определена продавцом (иным правоотчуждателем), который как собственник вправе передать приобретателю не только занятый недвижимостью, но и прилегающий к ней участок любой площади, разумеется, незанятый другими строениями Габбасов Р.Г., Голубева Н.В. О Земельном кодексе Российской Федерации // Налоговый вестник. - № 3, 4, 5. - март, апрель, май 2002г..

Согласно п. 2 ст. 35 и п. 3 ст.33 Земельного кодекса площадь части земельного участка, занятой недвижимостью и необходимой для ее использования, определяется в соответствии с утвержденными в установленном порядке нормами отвода земель для конкретных видов деятельности или в соответствии с правилами землепользования и застройки, землеустроительной, градостроительной и проектной документацией. Правительство РФ постановлением от 02.02.96 N 105 (в ред. от 21.08.2000) утвердило "Положение о порядке установления границ землепользований в застройке городов и других поселений". Кроме того, занятый недвижимостью участок не должен быть меньше минимального размера, установленного в соответствии с нормативными правовыми актами субъектов РФ или органов местного самоуправления п. 3 ст.20 Закона о земельном кадастре.

В соответствии с п. 2 ст. 6 Земельного кодекса земельным участком как объектом земельных отношений является часть поверхности земли, границы которой описаны и удостоверены в установленном порядке. Пунктом 1 ст. 37 Земельного кодекса установлено, что объектом купли-продажи могут быть только земельные участки, прошедшие государственный кадастровый учет.

Первоначально земельный участок можно только выделить на местности, сформировать из государственных или муниципальных земель и предоставить на определенном праве ст. 30 Земельного кодекса. В дальнейшем земельные участки могут формироваться в результате разделения собственником одного участка на несколько участков, выделения из участка другого или слияния граничащих друг с другом участков. Согласно ст. 1 Федерального закона от 02.01.2000 N 28-ФЗ "О государственном земельном кадастре" государственный кадастровый учет заключается в описании и индивидуализации в Едином государственном реестре земель земельных участков, в результате чего каждый из них получает такие характеристики, которые позволяют однозначно выделить его из других земельных участков и осуществить его качественную и экономическую оценки.

Поэтому совершение сделок, приобретение прав и их государственная регистрация возможны только после кадастрового учета участка независимо от способа его формирования - предоставления, разделения, выделения, слияния и пр.

В случае отчуждения вместе со зданием только части земельного участка землеустроительные и кадастровые работы по формированию новых участков должны быть выполнены до совершения сделки, поскольку сделка должна заключаться по поводу четко обозначенных объектов - недвижимости и занятого ею участка. Речь идет либо о разделении участка на два новых участка и возникновении двух новых объектов права, либо о выделении нового участка и возникновении нового объекта права и изменении площади и границ существующего участка.

Третья коллизия - это особенности права бессрочного пользования. Согласно п. 2 ст. 3 Закона о введении в действие Земельного кодекса в право постоянного (бессрочного) пользования подлежит переоформлению на право аренды или участок должен быть приобретен в собственность в соответствии с положениями Земельного кодекса по выбору покупателя здания, строения или сооружения. Толкование и применение данной нормы вызывают существенные затруднения. Возникают следующие вопросы:

Когда должно быть переоформлено право - до или после приобретения недвижимости (регистрации перехода права)? Формулировка "при продаже", очевидно, указывает на параллельное оформление права на недвижимость и на землю.

Должно ли учреждение юстиции при регистрации перехода права на проданную недвижимость проверять соблюдение указанной нормы?

Как уполномоченные органы государственной власти или местного самоуправления могут переоформлять права на землю до регистрации перехода права на недвижимость, в которой учреждением юстиции может быть и отказано?

Подобная нечеткость обязывающей нормы не может быть отнесена к достоинствам Земельного кодекса как правового акта. Представляется, что исходя из принципа единства юридической судьбы земельного участка и прочно связанной с ним недвижимости, платности землепользования, тенденции устранения ограниченных вещных прав на землю процедура "параллельного" оформления прав на землю при продаже недвижимости юридическим лицом, имеющим право постоянного (бессрочного) пользования земельным участком, может быть следующей:

Стороны заключают договор купли-продажи недвижимости. Если это недвижимость нежилого назначения, то сделка не подлежит государственной регистрации, соответственно считается заключенной с момента подписания договора в виде одного документа. Возможно исполнение договора - передача продавцом недвижимости по передаточному акту и уплата денег покупателем. Договор может быть заключен под отлагательным условием (ст. 157 ГК РФ) - переход права собственности на недвижимость может быть обусловлен переоформлением прав на землю. До регистрации перехода права покупатель является законным владельцем недвижимости, соответственно законным землепользователем п. 1 ст. 35 Земельного кодекса - приобретение права на использование участка при переходе права на здание.

Покупатель обращается в уполномоченные органы за оформлением права собственности или права аренды по своему выбору. Договор купли-продажи (и передаточный акт) служит подтверждением возможности оформления его прав на землю в соответствии с п. 2 ст.3 Закона о введении в действие Земельного кодекса. Органы, уполномоченные распоряжаться соответствующим земельным участком, в предусмотренном законом порядке заключают с покупателем договор купли-продажи или аренды. Данные договоры тоже могут быть заключены под отлагательным условием: земельный участок передается в собственность или в аренду при условии государственной регистрации перехода права на недвижимость.

Стороны обращаются в учреждение юстиции за регистрацией перехода права на недвижимость. Покупатель представляет также договор выкупа или договор аренды земельного участка. Учреждение юстиции регистрирует одновременно право собственности покупателя на недвижимость и на земельный участок либо право собственности на недвижимость и сделку - договор аренды участка.

Кроме вышеназванных, Закон о введении в действие Кодекса (Вводный закон) создает еще такие серьезные проблемы. Как отмечают исследователи, «пункт 4 ст. 3 Вводного закона предоставляет гражданам возможность зарегистрировать право собственности на земельные участки, находящиеся в их "фактическом пользовании". Ничего подобного у нас еще не было. Что такое "фактическое пользование"? Это понятие, не знакомое нашей правовой системе.

На практике это означает, что гражданин правового титула на занимаемый участок не имеет, участок ему если и выделялся (закреплялся за домом), то без соблюдения юридической процедуры. Под "фактическое пользование", однако, подпасть может буквально все: участок любого размера, любой планировки - вплоть до участков, захваченных самовольно. И все предлагается узаконить, зарегистрировав право собственности.

Думаю, что эта норма в силу своей неопределенности и на редкость небрежного изложения вызовет много судебных дел».

Кроме того, как отмечает, Плеханов А.Ф. «ситуация осложняется тем, что в некоторых регионах органы местного самоуправления даже после принятия Кодекса продолжают выделять участки без указания титула - просто закрепляют за домом, и все. Происходит это отчасти потому, что Кодекс запрещает предоставлять гражданам участки на праве пожизненного наследуемого владения, постоянного пользования, а предоставлять участки в собственность власти не торопятся. Решения проблемы пока не видно Указ Президента Российской Федерации от 1 октября 1992 г. № 1151 "О проведении на территории Московской области в 1992 году эксперимента по аукционной продаже земельных участков для индивидуального жилищного.

Кодекс между тем устанавливает принцип единства судьбы земельных участков и прочно связанных с ними объектов (п. 5 ст. 1), и понятно, что законодатели пытались все существующие отношения под этот принцип "подогнать".

Проблем и противоречий, связанных с этим принципом, возникло очень много. Например, в наследственных делах часто бывает, что строение и земельный участок завещаны разным лицам, либо вообще завещано что-то одно, а другой объект наследуется по закону. В таких случаях возникнет вопрос о действительности завещания. Вправе ли, например, нотариусы выдавать свидетельства о праве на наследство отдельно на земельный участок и отдельно на строение? С этой проблемой неизбежно столкнутся все суды в самое ближайшее время».

Еще одна коллизия действующего земельного законодательства - это ст. 61 ЗК РФ, п. 2 которой прямо противоречит ст. 1069 ГК РФ, закрепляющей принцип ответственности казны за убытки, причиненные гражданину неправомерными действиями органов государственной власти либо местного самоуправления. Иного подхода просто не может быть. А в п. 2 ст. 61 Кодекса говорится об ответственности самих органов государственной власти. На наш взгляд, это противоречит общим принципам действующего законодательства.

Проблемным остается и вопрос разграничение земель. Кодекс не внес ясности в вопросы разграничения государственной собственности на федеральную собственность и собственность субъектов Федерации, а также в определение того, что относится к муниципальной собственности. Ни Кодекс, ни Федеральный закон от 17 июля 2001 г. N 101-ФЗ "О разграничении государственной собственности на землю" не отвечают на вопрос: в чьей собственности (федеральной или субъектов Федерации) находится земля, которую необходимо разграничить? Установленный указанным Законом порядок разграничения вызывает массу вопросов. Кодекс не только не отвечает на них, но и порождает новые Шагайда Н. Формирование рынка земель сельскохозяйственного назначения в России // Отечественные записки.2006, № 1..

Например, в ст. 17 Кодекса указывается, что в федеральной собственности находятся земельные участки, "которые признаны таковыми федеральными законами". Из буквального толкования данного положения следует, что никакого разграничения государственной собственности на землю проводить не требуется, ибо любые земли можно обратить в федеральную собственность на основе федерального закона.

Аналогичная формулировка используется в Кодексе применительно к собственности субъектов Российской Федерации (ст. 18) и муниципальным землям (ст. 19). Трудно истолковать и п. 2 ст.17 Кодекса о том, что "в федеральной собственности могут находиться не предоставленные в частную собственность земельные участки по основаниям, предусмотренным Федеральным законом "О разграничении государственной собственности на землю". Это положение повторяется в отношении земель субъектов Российской Федерации и муниципальных земель. Казалось бы, если земли находятся в частной собственности, то вопрос о нахождении их в государственной собственности снимается сам собой.

Законодательные основы функционирования и развития физической культуры и спорта в Российской Федерации

Обратимся к «конституции» хоккея - Регламенту проведения открытого чемпионата России по хоккею - чемпионата Континентальной хоккейной лиги сезона 2010 - 2011 гг. (далее - Регламент КХЛ)...

Защита трудовых прав женщин и несовершеннолетних

Защита прав несовершеннолетних является важнейшей проблемой современного общества, а в условиях экономического кризиса требуются усилия для того...

Конституционно-правовое регулирование взаимоотношений церкви и государства

Конституция Российской Федерации предоставляет право на свободу совести каждому. Однако пользование этими правами иностранцами связано с законностью их пребывания на территории страны...

Правовая сущность государственной регистрации в сфере недвижимого имущества

Правовое государство

В ч. 1 ст. 1 Конституции РФ закреплено, что «Российская Федерация -- Россия есть демократическое правовое федеративное государство с республиканской формой правления». Несмотря на то, что в данной статье прямо указывается...

Правовое регулирования рынка земли в Республике Беларусь

Рынок земли - из экономических справочников? Как отмечает Н. А. Шингель, система земельного законодательства как самостоятельной отрасли стала создаваться одновременно с развитием белорусской государственности...

Правоотношения в сфере правового регулирования, формирования и исполнения местных бюджетов

В соответствии ст. 35 Федерального Закона от 28.08.1995 N 154-ФЗ (ред. от 21.07.2005) «Об общих принципах организации местного самоуправления в Российской Федерации» (принят ГД ФС РФ 12.08.1995): 1. К местным бюджетам относятся бюджеты муниципальных образований. 2...

Преступления в сфере потребительского рынка

Преступления в сфере потребительского рынка имеют свою уголовно-правовую характеристику. Нормативно-правовая база в данной области не совершенна, но, тем не менее, на основе нее, возможно...

Регистрация в сфере недвижимости

Впервые понятие «недвижимое имущество» появилось в римском праве в связи с введением в гражданский оборот земельных участков и других природных объектов. Существовало правило: Superficies solo cedit - сделанное над поверхностью следует за поверхностью...

Роль права в становлении информационного общества

Учитывая отмеченные современные тенденции в развитии правового регулирования в области обеспечения информационной безопасности и становления информационного общества, большой массив не всегда согласованных правовых актов...

Система государственного регулирования рынка труда

К важнейшим направлениям государственного регулирования рынка труда в России можно отнести: Проведение государственной макроэкономической политики стабилиза-ции и содействия экономическому росту на основе развития реального сектора и...

Совершенствование правового регулирования ипотечных отношений в Российской Федерации

Одной из существующих особенностей ипотеки зданий, сооружений и земельных участков, на которых они расположены, в случае их принадлежности одному лицу является то...

Услуги связи: проблемы правового регулирования

Традиционное российское законодательство о телекоммуникациях (об электросвязи) исторически было сформировано для решения, главным образом, вопросов государственного управления сугубо технической стороной телекоммуникационных отношений...

1. При исследовании правовой природы государственной регистрации прав на недвижимость отдельного рассмотрения требует проблема содержания регистрационных действий. Поскольку современное российское законодательство не определяет конкретно виды регистрации, предполагает не совсем обычную для мировой регистрационной практики двойную государственную регистрацию, включающую не просто регистрацию перехода прав (как на первый взгляд можно было бы заключить, основываясь на буквальном прочтении законодательства), а отдельные регистрационные действия по признанию и подтверждению государством не только самих прав, но и порождающих эти права обязательственных правоотношений. В этом случае наиболее ярко проявляет себя различие вещных и обязательственных правоотношений.

Договор и регистрация были четко разделены еще Постановлением Пленума Высшего Арбитражного Суда РФ от 25.02.1998г. №8 « О некоторых вопросах практики разрешения споров, связанных с защитой прав собственности и других вещных прав», в п. 14 которого подчеркнуто, что «отсутствие государственной регистрации перехода права собственности на недвижимость не является основанием для признания недействительным договора продажи недвижимости». При этом Пленум отметил, что « до государственной регистрации перехода права собственности по договору продажи недвижимости покупатель не вправе распоряжаться данным имуществом, поскольку право собственности на это имущество до государственной регистрации сохраняется за продавцом», и в то же время « после передачи недвижимого имущества покупателю, но до государственной регистрации перехода права собственности продавец также не вправе им распоряжаться, поскольку указанное имущество служит предметом исполненного продавцом обязательства, возникшего из договора продажи, а покупатель является его законным владельцем». Все вышеизложенное порождает вопрос: каковы в этом случае правовые последствия исполнения договора (вещные они или обязательственные?).

Иногда исследователи не разделяют вещных и обязательственных правоотношений и рассматривают проблему в категориях сделок. В этой связи А.А Эрделевский пишет: « Отличие регистрации прав на недвижимость от регистрации сделок с ней заключается в том, что в первом случае сделка уже действует и регистрация необходима для того, чтобы во исполнение этой сделки произошел переход прав на недвижимое имущество, а во втором случае-регистрация необходима для вступления в силу самой сделки.

Кроме того, надо обратить внимание и на то, что в действующем законодательстве отсутствует четкий перечень сделок, подлежащих государственной регистрации (в то же время категории прав на недвижимое имущество, подлежащих государственной регистрации, определены в статье ГК РФ в виде закрытого перечня, расширение которого допускается лишь «в случаях, предусмотренных настоящим Кодексом и иными законами»). Особую сложность в этом случае составляет правовая природа договоров, не требующих регистрации их именно как сделок. Так, Е.С. Болтанова пишет: « В соответствии с п. 2 ст. 223 ГК право собственности у приобретателя по договору, который является производным способом приобретения прав, возникает с момента государственной регистрации отчуждения имущества, если иное не установлено законом. Статья 551 прямо предусматривает необходимость государственной регистрации перехода права собственности, поэтому до такой регистрации собственник (продавец) недвижимости сохраняет за собой все права на это имущество, даже если договорное обязательство выполнено полностью и предмет передан покупателю по договору. Эта норма четко разграничивает обязательственно-правовое требование, вытекающее из договора и вещное право собственности, возникающее из договора с момента государственной регистрации права».

Таким образом, обязательственные права в отношении недвижимого имущества уже существуют на момент регистрации перехода права. В этом случае требует анализа правовая природа исполненного обязательства: действительно ли оно с неизбежностью порождает вещные права, или его роль более скромна- служить одним из двух элементов объемного юридического состава, включающего собственно обязательство и акт укрепления права (государственную регистрацию). Регистрация сделок представляется более сложным именно по своему существу юридическим действием. Поскольку сделка в первую очередь-волевое действие, то любое публично-правовое вмешательство (например, закрепление ее содержания в виде регистрационной записи в реестре, получение согласие органов опеки и попечительства на совершение сделки в отношении жилья) означает, что в своем изначальном (незарегистрированном) виде воля в сделке недостаточно устойчива или государство в целях защиты тех или иных социально значимых интересов презюмирует неполноценность волевого момента сделки. Если же государство в лице законодателя признает действительность сделки в силу самого факта выражения ее вовне в установленной форме, регистрация перехода права означает существование другой презумпции-полной юридической правомерности всех элементов сделки, в том числе и волевого. В этом случае регистрация приближается к действиям технического характера.

Отсутствие правоустанавливающего характера такой регистрации изначально было предусмотрено ч. 2 ст. 551 ГК РФ. В ней, в частности, указано, что «исполнение договора продажи недвижимости сторонами до государственной регистрации перехода права собственности не является основанием для изменения их отношений с третьими лицами». Иными словами, общий для сделок с недвижимостью правовой режим предполагает их законность, действительность в качестве юридического факта. Переход права, его принадлежность новому правообладателю требует государственной регистрации, т.е. в правовую систему России де-факто возвращается процедура укрепления прав, известная еще дореволюционному законодательству.

Прежде чем подойти к рассмотрению собственно юридической и технической природы регистрации, необходимо выяснить, что же представляет собой регистрационное действие в более широком аспекте этого явления. Объективация права во вне, демонстрация его свойств, не только внутренних (т.е. конкретного содержания, качества прикрепленности его к определенному лицу), но и противостоящих личности внешних механизмов, не всегда приемлемых для одной личности, но необходимых для безопасности общества в целом и отдельных наиболее значимых его составляющих. Надличностный характер регистрации нельзя ограничить традиционными ссылками на общественную, социальную и экономическую значимость недвижимых объектов.

Если рассмотреть содержание современного Закона о госрегистрации и подзаконных актов (в том числе многочисленных инструкций и разъяснений региональных регистрационных палат) в части, касающейся содержания регистрационных действий, и выяснить что подлежит регистрации (служит для нее основанием), то можно заключить следующее: регистратор, внося запись о вещном праве в государственный реестр, опирается на заключенные договоры и иные аналогичные документы, которые сами по себе носят правоустанавливающий характер. Регистрация же как юридически значимое действие играет подтверждающую роль.

В некоторых случаях момент возникновения права проявляется ярче. При наследовании регистрационному действию предшествует нотариальное оформление свидетельства о праве на наследство. Нотариальный орган в этом случае совершает действие от имени государства. То обстоятельство, что во всех этих примерах вышеуказанные органы выступают от имени государства или муниципального образования, свидетельствует не только об особой практической значимости оформляемых ими документов, но и о сфере их действия. Для всех них характерна общеобязательность и публичный характер. В Конституции РФ (ст. 9) определен правовой статус земли и природных ресурсов: они « используются и охраняются как основа жизнедеятельности народов, проживающих на соответствующей территории». Таким образом, объекты, так или иначе связанные с землей, приобрели особый публично-правовой статус. Для более подробного рассмотрения существа публичного акта будет целесообразным обратиться к устоявшейся терминологии. Публичный- буквально «осуществляемый в присутствии публики, открытый, общественный». Публичность права иначе можно определить как придание структуре вещного или обязательственного отношения качества общественной значимости и автономности от воли частных лиц. Наиболее рельефно публичность регистрационных действий проявляется во впервые включенном в российское законодательство принципе открытости информации о зарегистрированных правах. Особенно показательно в этом смысле то, что законодатель не устанавливает даже в порядке исключения юридической возможности для правообладателей сделать информацию о своих правах недоступной для заинтересованных лиц. При этом, к сожалению, не учитываются публично-правовые интересы другого рода: обеспечение общественной безопасности и предупреждение возможных правонарушений в сфере оборота недвижимого имущества. Последнее было бы необходимо для защиты прав наиболее слабых в социальном отношении лиц, например престарелых одиноких граждан, инвалидов и т.д. Несомненно, такого рода информация должна быть открытой для правоохранительных, налоговых и иных подобных органов. Однако ее открытость для всех желающих нежелательна опять же с точки зрения общественных, публичных интересов, несмотря на то, что наличие свободного доступа к информации об объектах недвижимости и правах на нее способствует более активному использованию его в обороте (например, при залоге). В этом смысле, безусловно, прав Б. Гонгало, который утверждает: « Система нынешних регистрационных отношений сформировалась благодаря развитию залоговых обязательств». Строго говоря, о залоговой «составляющей» систем регистрации прав на недвижимость, или сделок с ней, или того и другого одновременно, высказываются практически все авторы от дореволюционных российских цивилистов до исследователей новейшего времени, а также некоторые специалисты европейского (континентального) права. Возвращаясь к вопросу о соотношении частноправового и публично-правового начал в регистрации, нельзя не отметить следующее. Акт государственной регистрации дополняет правоотношения по поводу недвижимого имущества, возникшие до него на основании других юридических фактов. С юридической точки зрения специфика недвижимого имущества как объекта проявляется в правах и обязанностях, возникающих в отношении его. В рассматриваемом случае обязательственное право уже существует к моменту регистрации, но для сторон в сделке. В этом случае оно носит частноправовой характер. Качество обязательности для третьих лиц оно приобретает лишь после внесения сведений о нем в Государственный реестр прав и последующей выдачи свидетельства о регистрации права. Как считает А. Эрдлевский, регистрация необходима для вступления в силу самой сделки.

Введение в законодательство системы регистрации породил множество вопросов технико-юридического характера. В традиционную конструкцию гражданско-правовых договоров был включен новый элемент- «признание и подтверждение государством прав на недвижимое имущество и сделок с ним». Данная формулировка предполагает, что права на недвижимость и сделки с ней уже существуют на момент их государственной регистрации. Последняя лишь конституирует, укрепляет их- не случайно в связи с этим в цивилистическую литературу возвращается само понятие «укрепление прав». Показателен в этом отношении тот факт, что в ряде случаев в законодательстве момент возникновения вещных прав на недвижимое имущество связывается не с моментом государственной регистрации, а с наступлением иных, прямо предусмотренных законом обстоятельств. Так, право собственности на недвижимое имущество у члена жилищно-строительного кооператива возникает с момента полной выплаты членом кооператива паевого взноса. Логично было бы предположить, что аналогичное правило будет действовать и в отношении тех вещных прав на недвижимое имущество, которые возникли до момента совершения регистрации и регистрация которых носит, скорее, правоподтверждающий, чем правоустанавливающий характер. К ним могут быть отнесены права, возникшие до момента вступления в силу Закона о регистрации; права, появившиеся в промежуток времени с момента вступления этого Закона в силу до момента создания в соответствующем субъекте РФ департамента по регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним, а также права на недвижимое имущество, появившиеся в силу судебных решений или нотариально оформленных договоров. В последнем случае законодатель допускает, что для осуществления государственной регистрации достаточно волеизъявления одной из сторон по договору. Однако в этом случае нормативно прописана лишь ситуация, когда регистрируется договор, для которого нотариальное оформление не является обязательным по закону, однако стороны предпочли его оформить именно нотариально. Случаи регистрации договоров, в то же время требующих и обязательного нотариального оформления, законодателем не предусмотрены. В литературе существует мнение, что в отношении этой категории договоров должны применяться те же правила, что и в отношении не требующих нотариального оформления договоров, но удостоверенных именно таким образом.

недвижимый имущество сделка право

Важным фактором становления рынка недвижимости является обеспечение благоприятной рыночной среды или инфраструк-туры недвижимости как в обществе в целом, так и в каждом регионе и муници-пальном образовании. Оно представляет собой совокупность условий, норм и гарантий экономической деятельности, в частности, устойчивости финансового положения. Исследования в регионах, в частности, в Курской области, показали, что четвертая часть субъектов в сфере недвижимости, как и предпринимателей в целом, оценивает свое финансовое положение как устойчивое. Остальные считают его нестабильным и даже критическим, признаются, что им удается удержаться на плаву не столько за счет собственных знаний, сколько за счет невысокой зарплаты наемных работников. Успешное ведение бизнеса на рынке недвижимости затрудняет сложившаяся практика финансовых отношений: высокие налоги, невозможность взять кредит для развития, утверждающаяся система взяточничества.

В сознании определенной части предпринимателей на рынке недвижимости преобладает негатив-ное восприятие законодательной базы рынка недвижимости. Они характеризуют ее как не вполне разработанную и противоречивую, или вовсе отрицают на-личие таковой. Вместе с тем большинство респондентов, судя по опросу пред-принимателей в городах Москве, Воронеже, Курске, Орле, либо не очень тщательно изучают нормативно-правовую базу своей деятельности, либо вовсе ею не интересуются. Имеющиеся противоречия и «белые пятна» в законодательной базе, а также низкое качество законодательных актов снижает реальную эффективность ее исполнения властными структурами всех уровней.

Занятость на рынке недвижимости требует достаточно высокого уровня знаний в различных областях (финансовой, управленческой, юридической и др.). Требования к профессионализму работников качественно изменяются в последнее время: усложнилось и расширилось теоретическое и законодательное содержание работы в сфере недвижимости. Согласно результатам опроса, бизнесмены-респонденты начинали и продолжают свою деятельность в основном на базе ранее полученных профессиональных навыков, прежнего управленческого опыта. Лишь немногие из них обучались за время своей ра-боты в новом качестве на курсах повышения квалификации и переподготов-ки руководителей структур рынка недвижимости, новых сфер бизнеса. Причем около половины респондентов не испы-тывает в этом потребности, оправдываясь отсутствием времени и высокой стоимостью обучения.

Предпринимательская среда и инфраструктура рынка недвижимости должны обеспечивать: общую благоприятную обстановку для становления и разви-тия правовой среды рынка недвижимости; правовую определенность и защищенность субъектов и объектов, в том числе и на основе предпринимательского договора ; необходимые стартовые условия получения ссуд и кредитов; экономическую и личную безопасность; страхование предприни-мательских рисков; удобный режим взаимоотношений с местной админист-рацией; условия для самоорганизации и обучения субъектов рынка недвижимости.

В целом трудности развития правовых норм, правосубъектности на российском рынке недвижимости обусловлены многими причинами.

Во-первых, происходит ужесточение стартовых условий для созда-ния материальной базы рынка недвижимости из-за более высоких первоначальных затрат и усложнения процедур ре-гистрации, постановки на учет в статистических, налоговых органах, в пенсионном и других фондах для вновь создаваемых структур в сфере недвижимости.

Во-вторых, ужесточа механизмы контроля за деятельностью объектов недвижимости со стороны фискальных и ведомственных контроли-рующих органов (пожарная охрана, санэпидемнадзор, ГИБДД, энер-гонадзор и др.), что не сопровождается расширением консультатив-ной или технической помощи малым предприятиям.

У отдельных субъектов рынка нет доступа к относительно дешевым источникам заемных денежных средств. Возможности государственной финансо-вой поддержки субъектов, работающих на рынке недвижимости, ограничены, а банки сохраняют высокие ставки кредитования и ужесточают правила расчетно-кассового обслуживания (введение требований к минимальному остатку, минимальному обороту по счету клиента, абсолютных ставок за проведение плате-жей и расчетов и т.п.).

В-третьих, слабо развита инфраструктура для реализации продукции и услуг сферы предпринимательства. Не функционирует система участия субъектов рынка недвижимости в реализации государствен-ных заказов. Крупные структуры ориентируются на старые хозяй-ственные связи между собой и не используют преимущества малого бизнеса как своего партнера. После первой волны «малой приватизации» рынок недвижимости остается недоступным для многих субъектов в силу гиперболизации рыночных отношений. Слабо организованные, стихийные рынки не стимулируют реализа-цию качественных товаров и услуг. Малый бизнес не имеет устойчи-вых каналов реализации.

В-четвертых, даже в высокорентабельных видах деятельности социальная защищенность потенциальных участников отношений в сфере недвижимости остается ниже уровня допустимого риска. Наиболее инициативные слои населения вступили в предпринимательскую деятельность еще в годы коопера-тивного движения, и в настоящее время большинство из них уже пере-росло рамки малого бизнеса. Новое поколение мелких предпринима-телей формируется из людей с меньшей степенью самостоятельной ини-циативы, они требуют больших правовых и социальных гарантий. Многие структуры рынка недвижимости сегодня не могут самостоятельно защитить себя от неправомерных действий как со стороны криминальных струк-тур, так и со стороны представителей государственных органов. В силу своих масштабов малый бизнес остается очень чувствителен к малей-шему изменению спроса, условий сбыта, налогообложения, ведомствен-ного контроля, безопасности и правовых рамок своей деятельности.

В-пятых, научно-методическое обеспечение деятельности субъектов рыночных отношений на рынке недвижимости нельзя признать удовлетворительным. Они владеют навыками учета, бизнес-планирования, маркетинга, финансового анализа, правовой культуры, а разработка федеральных и региональных программ поддержки рынка недвижимости происходила без учета реальной отдачи выделяемых средств и ресурсов, что провоцировало неоправданные иждивенчес-кие настроения среди участников рынка недвижимости. Многочисленные преграды на пути цивилизованного развития рынка недвижимости делают императивным поиск инновационных подхо-дов к разрешению возникающих проблем, прежде всего в контексте форми-рования современной эффективной концепции его общественной поддержки и действенных механизмов правореализации.

Главная задача упорядочения правового регулирования – имущественной политики государства – содействие созданию инфраструктуры рынка недвижимости. Важнейшее значение имеет решение проблем сохранения льготного режима для малого бизнеса в сфере недвижимости.

Еще одна важная проблема – полнота реализация политики в области недвижимости, предусмотренной федеральными зако-нами, поручениями Президента РФ, его указами и распоряжениями, по-становлениями и распоряжениями Правительства РФ, поручениями Председателя Правительства РФ. Нередко федеральные министерства и ведомства, соглашаясь с предложениями субъектов Федерации при под-готовке проектов этих документов, в дальнейшем не создают реальных условий для их выполнения в соответствии с политическими установками государства. В федеральных органах исполнительной власти контроль и проверка исполнения поручений Президента РФ и Пра-вительства РФ в некоторых случаях имеют формальный характер, невысоки исполнительская дисциплина и ответственность должностных лиц.

Вместе с тем имеются и позитивные результаты, достижение которых невозможно представить без правовой аналитики. Главное, что изменилось в содержании полномочий органов государственной власти на переходном этапе – это превращение их в органы регулирования рынка недвижимости и рыночной экономики в целом . Об этом говорит анализ состояния отношений в том или ином секторе экономики. Подтверждением тому – прогнозирование и определение основных направлений развития профильных отраслей, создание благоприятных условий функционирования предприятий и прочих экономических субъектов региональных отношений, установление правил поведения, исключающих введение различных форм ограничения свобод в предпринимательской деятельности.

Государственно-правовое развитие имущественных отношений, как ответ на возросшие потребности рынка, содержит в себе такие инструменты (элементы правового статуса органов) государственного управления, как налогообложение, установление таможенных пошлин, лицензирование отдельных видов хозяйственной деятельности, регулирование цен в рамках антимонопольного законодательства.

Действительно, их полноценное применение возможно только в условиях социально-ориентированного рынка, так как если они и имели место в системе государственного управления советской экономикой, то скорее были формальными. Например, максимальный размер подоходного налога с граждан не превышал 15% . Налоги с предприятий в СССР также практически не имели значения. Вместо них были предусмотрены обязательные платежи в бюджет следующих видов: а) плата за производственные фонды ; б) фиксированные рентные платежи ; в) отчисления свободного остатка прибыли ; г) налог с оборота . В настоящее время большая часть доходов государственного бюджета Российской Федерации складывается из налоговых поступлений.

А.П. Алехин, в качестве одного из методов (инструментов) государственного регулирования экономики, называет заказы для государственных нужд. Представляется, что в данном случае он прав лишь отчасти. Он признает, что государственное управление является юридически властной деятельностью. Действительно, государственные заказы, введенные еще Законом СССР от 4 июня 1990 г. «О предприятиях в СССР», носили директивный характер. Но в настоящее время порядок и принципы формирования, размещения и исполнения заказов на закупку и поставку товаров, работ и услуг для государственных нужд определяются в рамках преимущественно гражданского законодатель-ства. Государственные заказы основываются на договорных равноправных отношениях. Поэтому, например, статьей 525 Гражданского Кодекса РФ установлено, что к отношениям по поставкам для государственных нужд применяются общие правила поставок. Элементы властного государственного воздействия (нормы административного права) к исполнителю заказа проявляются здесь только в вопросах согласования условий договора, а также в принуждении к принятию заказа предприятием-монополистом, что определяется, например, пунктом 2 статьи 5 Федерального закона от 13 декабря 1994 г. №60-ФЗ «О поставках продукции для федеральных государственных нужд». Впрочем, этот элемент административно-правового воздействия также является одним из показателей изменения содержания государственного управления экономикой, его перехода на рыночное регулирование.

Поскольку исследуется сущность управленческо-правовых (государственных и муниципальных) имущественных отношений, то способ организации аппарата управления по отраслевому и территориальному признаку, на наш взгляд, не имеет принципиального значения для выявления степени соответствия государственного и муниципального регулирования рынка недвижимости. Роль индикатора выполняют только методы (инструменты) властного воздействия. Поэтому, основываясь на нормах, определяющих статус государственных и муниципальных органов, в целом, можно считать, что государственное и муниципальное управление в сфере недвижимости – это деятельность, осуществляемая рыночными способами, и она отражает новые регулятивные функции государства.

Вместе с тем, некоторые способы использования таких инструментов государственного и муниципального управления в экономике региона, как лицензирование, квотирование экспорта, предоставление льгот в той или иной области экономической деятельности едва ли можно признать соответствующими в полной мере принципам рыночной экономики. В частности, равенству хозяйствующих субъектов, демократизму принятия управленческого решения, свободе хозяйственной деятельности.

Так, внешнеэкономическая деятельность на начальном этапе преобразований характеризовалась тем, что большая часть российского экспорта квотировалась и лицензировалась. Необходимость данного вида государственного воздействия объясняли распродажей сырья по заниженным ценам. Однако результатом стал только расцвет взяточничества. Бывший министр внешнеэкономических связей П. Авен, исходя из опыта, так сформулировал свое мнение: «Любое препятствие для экономической деятельности, особенно такой, которая предполагает свободу выбора, в России обойдут, поэтому эта страна должна быть более либеральной, чем другие». Лицензирование и квотирование экспорта в основном было отменено с изданием соответствующего Указа Президента РФ от 23 мая 1994 г. Отменен также ряд актов о предоставлении льгот по таможенным платежам, в частности, небезызвестные льготы спортивным организациям по Указу Президента РФ от 22 ноября 1993 г. «О протекционистской политике Российской Федерации в области физической культуры и спорта». Но целый ряд льгот отдельным участникам внешнеэкономической деятельности сохраняется до сих пор. Подобные рецидивы нерыночного, административно-командного управления экономикой свидетельствуют о незавершенности преобразований, так называемом состоянии переходной экономики в Российском государстве.

См.: Положение о порядке распределения прибыли министерств, всесоюзных (республиканских) промышленных объединений, производственных объединений и предприятий, переведенных на нормативный метод распределения прибыли // Совершенствование хозяйственного механизма. Сборник документов. - М., 1982. С. 307-309.

УДК 349.41: 347.4

Страницы в журнале: 64-66

Е.М. БУТАЕВА,

аспирант кафедры государственно-правовых дисциплин Дальневосточного юридического института Тихоокеанского государственного университета

научный руководитель:

М.И. ПОРОТНИКОВ,

кандидат юридических наук, доцент кафедры государственно-правовых дисциплин Дальневосточного юридического института Тихоокеанского государственного университета, заслуженный юрист России

В статье анализируется ряд вопросов правового регулирования земельных отношений в Российской Федерации; уделяется особое внимание государственному управлению в сфере приватизации и распоряжения земельными участками, принадлежащими Российской Федерации на праве собственности; отмечаются недостатки действующего законодательства, а также делается вывод о необходимости внесения изменений в федеральные нормативные правовые акты.

Ключевые слова: право собственности, рынок недвижимости, земельные участки, государственное управление, функции, публичный собственник, приватизация, отчуждение.

In article some question of legal regulation of ground relations in the Russian Federation is analyzed; it is given particular attention to the government in sphere of privatization and the order by the ground areas belonging to the Russian Federation on the property right; current legislation lacks are marked, and also the conclusion about necessity of modification of federal standard legal certificates becomes.

Keywords: the property right, the real estate market, the ground areas, the government, functions, the public proprietor, privatization, alienation.

С незапамятных времен люди живут в государственных союзах, и размеры накопленного ими политического опыта огромны. И тем не менее ученый-государствовед доселе затрудняется указать те категории, в которых обстоит его предмет, а практический политик доселе повторяет старые ошибки и нередко ведет свой корабль неуверенною и неискусною рукою. Эти ошибки объясняются не только случайными недосмотрами или личными неспособностями, но и общими и основными дефектами государственного правосознания.

И.А. Ильин

Очевидно, что на пути к построению правового государства и рыночной экономики концепция государственного градорегулирования должна носить системный характер, отвечать критериям надежности, достоверности, а значит, государственную политику в области градостроительной деятельности необходимо осуществлять на научной основе с учетом закономерностей развития и изменения среды функционирования власти. В этой связи достойными применения являются законы функционирования государственного управления, разработанные А.П. Лончаковым. Один из них - создание базисных условий для развития производственных отношений.

Обзор типологии форм политико-правового устройства государств на разных этапах их исторической эволюции показывает, что отношения собственности в стране играют определяющую роль в выборе той или иной модели управления, территориального и политического устройства. Причем доминирующую роль в экономике играет собственность на природные ресурсы и средства производства. Земля - источник жизнедеятельности человека и основа для любого строительства. Эффективное использование земельных ресурсов влияет на уровень ВВП и иные показатели социально-экономического благополучия страны. Рыночная экономика предполагает различные формы собственности на земельные ресурсы - государственную, муниципальную, частную. Вопросы собственности на землю, а точнее объем прав собственника или иного титульного владельца, гарантированный государством посредством правового механизма, становятся предметом научных дискуссий, судебных споров и задают вектор совершенствования законодательства и развития политики в сфере имущественно-земельных отношений. Свобода в выборе средств и методов хозяйствования, закрепленная в Конституции РФ, регулируется необходимостью соблюдения публичных и частных интересов в системе социального управления, и цель данных ограничений - защита жизни и здоровья граждан, имущества физических и юридических лиц, правовая охрана окружающей среды. Следовательно, закрепляемый в законодательстве объем ограничений прав собственника должен подчиняться только этим - и никаким другим - целям, опосредуя собой правовой механизм, который, с одной стороны, защищает права собственника, с другой стороны, устанавливает пределы осуществления этих прав с целью не допустить злоупотребления правом во вред частным и публичным интересам.

В связи с вышесказанным справедливо замечание об относительном соотношении частных и публичных интересов в системе градорегулирования. «В силу того что градостроительная деятельность частных лиц является первичной (по отношению к производной, вторичной функции регулирования: если нет деятельности, то ничего не нужно и регулировать), сбалансированная система градорегулирования должна выстраиваться “вокруг” частных интересов и в соответствии с ними».

До принятия Конституции РФ 1993 года и ряда законодательных актов, развивающих ее положения, в нашей стране отсутствовал полноценный рынок недвижимости. После приватизационных процессов 1990-х годов, проходивших в условиях отсутствия действенного законодательства и недооценки важности правовой охраны отношений собственности, рынок недвижимого имущества получил одностороннее развитие. Как показывает статистика, в государственной и муниципальной собственности находится 92,3% земель. Недостаток земельных участков, вводимых государством и муниципалитетами в гражданский оборот, т. е. предоставляемых на праве собственности или аренды, рождает высокий спрос, следствием которого становится спекулятивная цена на имеющиеся на рынке земельные участки, а также монополизм на строительных рынках, обусловленный скупкой земельных участков на аукционе по наиболее высокой цене, что могут позволить себе только крупные строительные компании.

Преодолеть сложившуюся ситуацию, связанную с дефицитом земельных участков, выделяемых для жилищного и иных видов строительства, призван Федеральный фонд содействия развитию жилищного строительства (далее - фонд). Он имеет достаточно широкие четко прописанные в законе полномочия, связанные с распоряжением земельными участками, право собственности на которые принадлежит Российской Федерации; фонд может заниматься инвестиционной деятельностью в сфере строительства, а также имеет иные права и полномочия, закрепленные в Федеральном законе от 24.07.2008 № 161-ФЗ «О содействии развитию жилищного строительства». На наш взгляд, функции по распоряжению государственной собственностью (земельными участками и недвижимыми объектами, прочно связанными с данными участками), по сути, представляют собой публично-правовые полномочия Российской Федерации и должны находиться в компетенции органов исполнительной власти. Распоряжение государственной собственностью должно носить властно-организационный подзаконный характер и осуществляться на системной основе специально уполномоченными органами государственного управления. В правовой литературе вполне обоснованно, на наш взгляд, разрабатывается концепция о процессуальном характере деятельности по распоряжению государственным имуществом, согласно которой процесс управления государственной собственностью представляет собой единую систему, состоящую из элементов «административного правонаделительного, административного правотворческого, административного юрисдикционного и законодательного процессов».

Согласно типологии органов исполнительной власти, установленной в Указе Президента РФ от 09.03.2004 № 314 «О системе и структуре федеральных органов исполнительной власти», функции по управлению государственным имуществом осуществляет федеральное агентство. Применительно к рассматриваемым правоотношениям, возникающим в связи с отчуждением земельных участков, на наш взгляд, функции публичного собственника должно осуществлять Федеральное агентство по управлению государственным имуществом. Иные функции фонда, указанные в подпунктах 13-19 п. 3 ст. 3 Федерального закона от 24.07.2008 № 161-ФЗ «О содействии развитию жилищного строительства», за исключением полномочий по инвестированию в объекты капитального строительства, должно осуществлять Министерство регионального развития Российской Федерации.

Таким образом, приходится констатировать, что рынок земельных участков, необходимых для строительной деятельности, в России не создан, т. е. нет условий для инновационного и прогрессивного развития производственных отношений.

Кроме того, актом революционного характера в рыночных отношениях явился Земельный кодекс РФ, принятый 25 октября 2001 г. В складывающихся (после этапа приватизации государственных и муниципальных предприятий) земельно-имущественных отношениях законодатель в одностороннем порядке путем принятия нормативного правового акта федерального уровня существенно урезал права собственников приватизированных предприятий, зданий, сооружений, которые были выкуплены у государства или муниципального образования. Так, согласно п. 1 ст. 2 Федерального закона от 25.10.2001 № 137-ФЗ «О введении в действие Земельного кодекса Российской Федерации» (далее - Закон № 137-ФЗ) до 1 января 2010 г. осуществляется продажа земельных участков, находящихся в государственной или муниципальной собственности, юридическим и физическим лицам, которые являются собственниками расположенных на таких земельных участках зданий, строений, сооружений, если эти здания, строения, сооружения были отчуждены из государственной или муниципальной собственности. Представляется, что этот срок должен быть продлен до 1 января 2013 г. В этом аспекте мы поддерживаем проект федерального закона № 143496-5 «О внесении изменений в статьи 2 и 3 Федерального закона “О введении в действие Земельного кодекса Российской Федерации” и статью 7 Федерального закона “О внесении изменений в законодательные акты Российской Федерации в части уточнения условий и порядка приобретения прав на земельные участки, находящиеся в государственной или муниципальной собственности”» в части продления установленного срока для продажи земельных участков.

Согласно п. 3 ст. 2 Закона № 137-ФЗ органы государственной власти в городах, население которых превышает 3 млн человек, одновременно с приобретением в собственность земельных участков, находящихся в государственной собственности, где ранее были приватизированы предприятия, здания и сооружения, могут устанавливать запрет на строительство, реконструкцию зданий, строений, сооружений, расположенных на соответствующем земельном участке. Данные ограничения противоречат нормам о праве собственности, закрепленным в ГК РФ, а также принципам, изложенным в ЗК РФ. Можно предположить, что установление подобных запретов законодатель оправдывает заботой о пространственно-территориальной организации городских агломераций, которые имеют уплотненную застройку. Вместе с тем вето на строительство может быть снято в случае, если собственник уплатит соответствующий выкуп. Размер платы за снятие такого запрета, как устанавливает п. 3 ст. 2 Закона № 137-ФЗ, не может превышать 80% кадастровой стоимости земельного участка, что составляет значительную денежную сумму в условиях использования кадастровой оценки для расчета выкупной цены земельных участков.

Как верно отмечено в Концепции развития законодательства Российской Федерации на период 2008-2011 гг., предложенной Торгово-промышленной палатой Российской Федерации, возможность установления запрета на строительство создает предпосылки для коррупции и может стать инструментом давления на землепользователя с целью понудить его переоформить право постоянного (бессрочного) пользования на право аренды, а не на право собственности.

В аспекте формирования цивилизованного рынка, основанного на признании и правовой защите прав собственности, учитывая необходимость последовательной реализации в законодательстве и на практике принципа единства земельных участков и прочно связанных с ними объектов недвижимости (подп. 5 п. 1 ст. 1 ЗК РФ), представляется, что положение, дающее право органам государственной власти устанавливать ограничения в виде запрета на строительную деятельность, должно быть исключено из ст. 2 Закона № 137-ФЗ.

Библиография

1 См.: Лончаков А.П. Государственное управление и законы его функционирования. - Хабаровск, 1996.

2 См.: Мировые земельные ресурсы и их оценка // Правовые вопросы строительства. 2009. № 1. С. 3-6.

3 Градорегулирование: Основы регулирования градостроительной деятельности в условиях становления рынка недвижимости. - М., 2007. С. 14.

4 Винницкий А.В. Процессуальные аспекты управления государственной собственностью // Современное право. 2009. № 8. С. 23.

Проблемы правового регулирования недвижимости. Недвижимость как особый объект правового регулирования (проблемы и пути решения в понимании недвижимости)

Рекомендованный список диссертаций

Правовое регулирование аренды федерального недвижимого имущества 2010 год, кандидат юридических наук Аникин, Антон Сергеевич

Гражданско-правовые основания приобретения прав на нежилые помещения 2006 год, кандидат юридических наук Хурцилава, Анастасия Геннадьевна

Введение диссертации (часть автореферата) на тему «Проблемы правового регулирования сделок с недвижимостью»

Похожие диссертационные работы по специальности «Гражданское право; предпринимательское право; семейное право; международное частное право», 12.00.03 шифр ВАК

Правовой режим объекта незавершенного строительства: теория и практика 2009 год, кандидат юридических наук Шалагинов, Константин Константинович

Купля-продажа жилой недвижимости: Современные правовые проблемы 2002 год, кандидат юридических наук Борисенко, Анна Вячеславовна

Правовые коллизии при совершении сделок с жилыми помещениями 2007 год, кандидат юридических наук Прохоренко, Виолетта Игоревна

Заключение диссертации по теме «Гражданское право; предпринимательское право; семейное право; международное частное право», Козлова, Елена Борисовна

Список литературы диссертационного исследования кандидат юридических наук Козлова, Елена Борисовна, 2004 год

2. Основные проблемы правового регулирования с сфере формирования рынка земли. Коллизии законодательства РФ