Постоянная рента выплачивается в сроки. Форма договора постоянной ренты

2869

Договор постоянной ренты: основные понятия

Под рентой понимается такое соглашение, которое заключается между сторонами для подтверждения передачи от одного гражданина недвижимости в собственность другому в обмен на фиксированные ежемесячные выплаты или .

Данные правоотношения регулируются и контролируются главой 33 ГК РФ , а пояснение самого понятия « » дается в Постоянная рента регламентируется параграфом 2 главы 33 ГК РФ .

Законом предусмотрены три вида ренты:

1. до момента смерти получателя;
2. постоянная;
3. оплата проживания получателя ренты до конца его жизни.

Основным условием постоянной ренты является то, что сумма по соглашению выплачивается в срок и беспрерывно. Размер устанавливается по договоренности между сторонами.

Сторонами сделки могут быть физические лица, достигшие совершеннолетнего возраста и являющиеся дееспособными на момент подписания акта. могут стать только те граждане, которые владеют недвижимость по праву собственности, а вот вправе являться как физические, так и юридические лица. Если участник сделки юридическое лицо, то оно должно подтвердить, что деятельность компании не нарушает условий сделки и представить подтверждающие документы.

Предмет договора постоянной ренты

Договор постоянной ренты должен содержать все существенные условия, необходимые для того, чтобы сделка считалась действительной. Одним из таких условия является предмет соглашения.

Предмет сделки - это та собственность, которая передается рентодателю за осуществление периодических выплат в пользу ее получателя.

Во время заключения акта в его содержании прописывается вся техническая характеристика недвижимости:

• Стоимость.
• Площадь помещения.
• Количество комнат.
• Наличие или отсутствие имущественных в отношении этого имущества.

Цена квартиры определяется посредством предоставления оценочного акта.

Существенные условия договора постоянной ренты

В главе 33 ГК РФ отражены существенные условия договора постоянной ренты :

• Сроки заключения сделки.
• Предмет соглашения.
• Размер оплаты.
• Условия выкупа ренты.

Также очень важно указать размер компенсации за пропуск платежей. Помимо уже обозначенных условий, в соглашении могут быть прописаны и дополнительные требования, как со стороны получателя ренты, так и со стороны плательщика. Например, организация погребения умершего получателя или выполнение периодического ремонта квартиры.

Форма договора постоянной ренты

Относительно соглашения постоянно ренты предусмотрена письменная форма и обязательное заверение в нотариате. Если сделка подразумевает отчуждение недвижимости, принадлежащей получателю выплаты, то акт необходимо будет предоставить в Росреестр для госрегистрации.

В акте ренты прописываются:

• Место, время и дата заключения соглашения.
• Информация о каждой из сторон: паспортные данные, адрес проживания, .
• Предмет сделки.
• Порядок проведения сделки и основные требования в отношении ее участников.
• Права и обязанности сторон соглашения.
• Условия выкупа ренты.
• Ответственность участников соглашения и форс-мажорные обстоятельства.
• Сроки договора постоянной ренты, а также иные моменты.
• Подписи сторон.

Документ должен составляться только при наличии правоустанавливающей документации на недвижимость, а также текст соглашения пишется простым лаконичным, однозначно трактующимся языком.

Порядок заключения договора постоянной ренты

Законом предусмотрен стандартный заключения договора постоянной ренты :

1. Стороны соглашения обращаются в нотариат и предоставляют все необходимые документы, в том числе правоустанавливающую и техническую документацию на квартиру.
2. Нотариус проводит проверку документов и составляет договор ренты, соответствующий требованиям участников.
3. Стороны знакомятся с соглашением и подписывают его в присутствии нотариуса.
4. Договор заверяется, и участники получают по экземпляру.
5. После этого документ передается на регистрацию в Росреестр.

Регистрация соглашения также проводится в установленном порядке, в течение двух недель . Договор вступает в силу только после того, как будет зарегистрирован должным образом.

Список документов

Чтобы составить соглашение ренты, от участников сделки потребуется собрать определенный :

• Документы, подтверждающие личность сторон (если плательщик ренты – юридическое лицо, то необходима нотариальная доверенность).
• Бумаги, подтверждающие право рентополучателя распоряжаться недвижимостью по своему усмотрению.
• Документация технического характера, дающая описание недвижимости (техпаспорт, кадастровый план, выписки из ЕГРП).
• Выписка из домовой книги относительно наличия прописанных лиц.
• Документы на юридическое лицо (если оно выступает в роли участника сделки).

Предоставляются только подлинники документов.

Наиболее популярные вопросы и ответы на них по договору постоянной ренты

Вопрос : Здравствуйте, эксперты! Меня зовут Ирина, и мне очень нужен совет. У меня имеется квартира, но продавать я жилье не хотела бы. Могу ли я предоставить ее в качестве предмета постоянной ренты, получать за это деньги периодически, но не передавать имущество в собственность другому лицу? Что мне необходимо сделать, чтобы составить договор ренты, и где его регистрируют? И смогу ли я расторгнуть соглашение, если мне что-то не понравится?

Ответ : Добрый день. Уважаемая Ирина, в ст. 602 ГК РФ четко прописаны, что под рентой понимается передача имущества именно в собственность, взамен получении постоянного содержания.

То есть вы не сможете оставить квартиру в личной собственности и в тоже время получать за нее платежи. Для этого случая вам подойдет заключение обычного договора аренды.

Если вы все же решите заключить соглашение о постоянной ренте, то от вас потребуются правоустанавливающие документы на квартиру, все необходимые справки и выписки технического характера, а также личные документы (паспорт). Собрав всю документацию, нужно будет обратиться к нотариусу, чтобы он составил необходимый акт. Для этого потребуется присутствие и второго участника с соответствующими документами. После этого, договор подписывается, и юрист его заверяет. Получив соглашение, вы совместно с плательщиком ренты отправляетесь в Росреестр и сдаете документы на перерегистрацию прав собственности на жилплощадь. После того как соглашение вступит в юридическую силу, вы будете получать оплату, прописанную в договоре.

Что касается прекращения договора, то гражданское право дает сторонам возможность сделать это в добровольном порядке по соглашению между участниками. Если соглашение не достигнуто, то единственный вариант – это обращение в суд, однако для иска должны иметься веские основания.

Заключение

В заключении можно сформулировать ряд советов:

1. Соглашение о ренте является правовой сделкой в рамках которой одна сторона передает другой свою недвижимость, а взамен получает пожизненное или постоянное содержание.
2. Сторонами сделки выступают: получатель ренты и плательщик. Причем получателем может быть только физическое лицо, являющееся совершеннолетним и дееспособным, а плательщиком и физическое и юридическое, если условия не противоречат деятельности фирмы.
3. Содержание договора определяется существенными условиями сделки и пожеланиями участников соглашения.
4. Соглашение может быть признано , если существенные условия или оформление документа не соответствуют требованиям, прописанным в законодательстве РФ.
5. Предметом договора является та жилплощадь, которая передается согласно содержанию сделки.
6. Договор должен быть оформлен в письменном виде и заверен нотариально. Текст соглашения составляется понятным, однозначно трактуемым и лаконичным языком.
7. Акт можно расторгнуть в добровольном порядке по соглашению сторон либо путем подачи искового заявления в суд .

1. Постоянная рента выплачивается в деньгах в размере, устанавливаемом договором.

Договором постоянной ренты может быть предусмотрена выплата ренты путем предоставления вещей, выполнения работ или оказания услуг, соответствующих по стоимости денежной сумме ренты.

2. Размер выплачиваемой постоянной ренты, установленный договором постоянной ренты, в расчете на месяц должен быть не менее установленной в соответствии с законом величины прожиточного минимума на душу населения в соответствующем субъекте Российской Федерации по месту нахождения имущества, являющегося предметом договора постоянной ренты, а при отсутствии в соответствующем субъекте Российской Федерации указанной величины не менее установленной в соответствии с законом величины прожиточного минимума на душу населения в целом по Российской Федерации.

Размер постоянной ренты, установленный договором постоянной ренты на уровне указанной в абзаце первом настоящего пункта величины прожиточного минимума на душу населения, подлежит увеличению с учетом роста соответствующей величины прожиточного минимума на душу населения.

Комментарий к Ст. 590 ГК РФ

1. Рентные платежи могут осуществляться как в форме денежных выплат, так и в форме предоставления вещей, выполнения работ и оказания услуг. По общему правилу, закрепленному в п. 1 комментируемой статьи, основной формой рентных платежей при выплате постоянной ренты является денежная.

Стороны договора должны самостоятельно установить размер постоянных выплат. Минимальный и максимальный размер таких выплат законом не регулируется. На наш взгляд, минимальный размер выплат должен соответствовать смыслу и содержанию договора постоянной ренты. Получатель ренты, передавая свое имущество, надеется на минимально обеспеченную ренту, которая соответствует фактическому содержанию договора и возможности сторон обеспечить его исполнение в надлежащем порядке. Именно поэтому важно, чтобы размеры рентных платежей обеспечивали защиту интересов рентного кредитора и устанавливали объективные критерии отграничения ренты от притворной сделки, прикрывающей другую сделку. Так, если рентный кредитор передал дорогостоящее недвижимое имущество, а размер рентных платежей не соответствует фактическому доходу, который такое имущество могло приносить получателю ренты при иных формах его экономического использования, то возникает вопрос о реальной цели совершенной сделки. Сторонам следует учитывать требования законодательства и публичные интересы государства (в частности, фискальные) при совершении подобных сделок.

Эти положения нашли свое отражение и в судебной практике. Так, в Определении ВАС РФ от 13 октября 2009 г. N ВАС-12996/09 было указано, что законодатель, осуществляя регулирование договора постоянной ренты с учетом его особенностей и социального предназначения, предусмотрел — в целях защиты законных интересов получателя как социально уязвимой стороны в договоре — минимальный уровень рентных платежей и возможность их повышения, с тем чтобы обеспечить добросовестность и юридическую справедливость реализации таких договоров.

———————————
Определение ВАС РФ от 13 октября 2009 г. N ВАС-12996/09 // СПС «КонсультантПлюс».

Договором может быть предусмотрено, что денежные платежи стороны могут заменить на любое встречное удовлетворение: предоставление вещей, выполнение работ или оказание услуг. В любом случае закон предусматривает правило, согласно которому любая натуральная выплата по своей денежной оценке должна соответствовать установленной договором денежной выплате.

Это правило представляется правильным с точки зрения защиты интересов получателя ренты, как уже было отмечено выше в решении Высшего Арбитражного Суда РФ, как социально уязвимой стороны договора. В случае просрочки выплаты плательщиком ренты обязательных рентных платежей будет возможно определить в соответствии с положениями ст. 588 ГК РФ проценты (по правилам ст. 395 ГК). Правила ст. 588 ГК РФ как раз и составляют особую меру защиты интересов получателя ренты.

2. Пункт 2 комментируемой статьи в диспозитивной форме устанавливает правило постоянной индексации рентных платежей; привязка делается к установленному законом минимальному размеру оплаты труда (МРОТ). В договоре стороны могут предусмотреть иной порядок увеличения ренты. Это правило позволяет получателю ренты индексировать свои рентные доходы в зависимости от условий, которые стороны могут прописать в договоре.

Существует интересная оценка судебной практикой обязанности плательщика постоянной ренты увеличивать размер ренты. Суды не признают в большинстве случаев, что неувеличение плательщиком ренты рентных платежей пропорционально МРОТ является основанием для расторжения договора постоянной ренты. Позиция судов основывается прежде всего на том, что в соответствии с п. 2 ст. 450 ГК РФ по требованию одной из сторон договор может быть изменен или расторгнут по решению суда только при существенном нарушении договора другой стороной и в иных случаях, предусмотренных настоящим Кодексом, другими законами или договором.

———————————
Постановление ФАС Центрального округа от 24 мая 2010 г. N А09-6804/2009 // Налоги и финансовое право. 2010. N 6; Определение ВАС РФ от 7 мая 2010 г. N ВАС 5720/10 // СПС «КонсультантПлюс».

Существенным нарушением договора признается нарушение договора одной из сторон, которое влечет для другой стороны такой ущерб, что она в значительной степени лишается того, на что она была в праве рассчитывать при заключении договора.

Поэтому суды предполагают, что если стороны не установили в договоре особых условий для изменения (увеличения) рентных платежей, методику расчета и основания для такого изменения, то получателю ренты будет сложно доказать, что отказ от увеличения рентных платежей пропорционально увеличению МРОТ является существенным нарушением договора. Поэтому сторонам, прежде всего получателю ренты, стоит предусматривать иной порядок изменения рентных платежей и привязывать эти изменения не к изменению МРОТ, а к иному показателю (например, к официальному показателю инфляции в стране или др.).

Постоянная рента имеет свои специфические признаки, чем отличается от других видов ренты.
Во-первых, субъектным составом. Получателями постоянной ренты могут быть только граждане, а также некоммерческие организации, если это не противоречит закону и соответствует целям их деятельности. Права получателя ренты по договору постоянной ренты могут передаваться лицам путем уступки требования и переходить по наследству либо в порядке правопреемства при реорганизации юридических лиц (ст. 589 ГК РФ).
Во-вторых, постоянная рента выплачивается в деньгах в размере, устанавливаемом договором. Договором постоянной ренты может быть предусмотрена выплата ренты путем предоставления вещей, выполнения работ или оказания услуг, соответствующих по стоимости денежной сумме ренты. При этом размер выплачиваемой ренты увеличивается пропорционально увеличению установленного законом минимального размера оплаты труда (ст. 590 ГК РФ).
В-третьих, возможен выкуп ренты. Плательщик постоянной ренты вправе отказаться от дальнейшей выплаты ренты путем ее выкупа. Такой отказ действителен при условии, что он заявлен плательщиком ренты в письменной форме не позднее чем за три месяца до прекращения выплаты ренты или за более длительный срок, предусмотренный договором постоянной ренты. При этом обязательство по выплате ренты не прекращается до получения всей суммы выкупа получателем ренты, если иной порядок выкупа не предусмотрен договором. Условие договора постоянной ренты об отказе плательщика постоянной ренты от права на ее выкуп ничтожно. Договором может быть предусмотрено, что право на выкуп постоянной ренты не может быть осуществлено при жизни получателя ренты либо в течение иного срока, не превышающего тридцати лет с момента заключения договора (ст. 592 ГК РФ).
Получатель постоянной ренты вправе требовать выкупа ренты плательщиком в случаях, когда:
1) плательщик ренты просрочил ее выплату более чем на один год, если иное не предусмотрено договором постоянной ренты;
2) плательщик ренты нарушил свои обязательства по обеспечению выплаты ренты;
3) плательщик ренты признан неплатежеспособным либо возникли иные обстоятельства, очевидно свидетельствующие, что рента не будет выплачиваться им в размере и в сроки, которые установлены договором;
4) недвижимое имущество, переданное под выплату ренты, поступило в общую собственность или разделено между несколькими лицами;
5) в других случаях, предусмотренных договором (ст. 593 ГК РФ).
Выкуп постоянной ренты осуществляется по цене, определенной договором постоянной ренты. При отсутствии условия о выкупной цене в договоре постоянной ренты, по которому имущество передано за плату под выплату постоянной ренты, выкуп осуществляется по цене, соответствующей годовой сумме подлежащей выплате ренты. При отсутствии условия о выкупной цене в договоре постоянной ренты, по которому имущество передано под выплату ренты бесплатно, в выкупную цену наряду с годовой суммой рентных платежей включается цена переданного имущества (ст. 594 ГК РФ).
18.3. Пожизненная рента
Пожизненная рента может быть установлена на период жизни гражданина, передающего имущество под выплату ренты, либо на период жизни другого указанного им гражданина. Допускается установление пожизненной ренты в пользу нескольких граждан, доли которых в праве на получение ренты считаются равными, если иное не предусмотрено договором пожизненной ренты. В случае смерти одного из получателей ренты его доля в праве на получение ренты переходит к пережившим его получателям ренты, если договором пожизненной ренты не предусмотрено иное, а в случае смерти последнего получателя ренты обязательство выплаты ренты прекращается. Договор, устанавливающий пожизненную ренту в пользу гражданина, который умер к моменту заключения договора, ничтожен (ст. 596 ГК РФ).
Пожизненная рента определяется в договоре как денежная сумма, периодически выплачиваемая получателю ренты в течение его жизни.
Пожизненная рента выплачивается в виде денежной формы. Размер пожизненной ренты относится к числу существенных условий договора и потому должен быть обязательно оговорен в нем. При определении размера ренты стороны, однако, не могут нарушить требование закона о том, что в расчете на месяц он не должен быть меньше минимального размера оплаты труда, установленного законом. При этом размер ренты автоматически увеличивается одновременно с увеличением установленного законом минимального размера оплаты труда (ст. 597 ГК РФ).
Сроки выплаты ренты определяются договором, при отсутствии в договоре такого условия пожизненная рента выплачивается по окончании каждого календарного месяца.
Срок действия договора определяется продолжительностью жизни получателя ренты. В течение всего этого периода плательщик ренты обязан выплачивать получателю ренты периодические платежи. Если иное не предусмотрено договором, пожизненная рента выплачивается по окончании каждого календарного месяца (ст. 598 ГК РФ).
Особого рассмотрения требует вопрос прекращения ренты. Основанием прекращения обязательства по выплате постоянной ренты является смерть ее получателя. В период жизни получателя ренты договор может быть расторгнут по соглашению сторон, в том числе путем предоставления отступного, посредством сложения долга, а иногда и по односторонней инициативе получателя ренты.
Расторжение договора пожизненной ренты по требованию получателя ренты возможно:
1) в случае существенного нарушения договора пожизненной ренты плательщиком ренты получатель ренты вправе требовать от плательщика ренты выкупа ренты либо расторжения договора и возмещения убытков;
2) если под выплату пожизненной ренты квартира, жилой дом или иное имущество отчуждены бесплатно, получатель ренты вправе при существенном нарушении договора плательщиком ренты потребовать возврата этого имущества с зачетом его стоимости в счет выкупной цены ренты (ст. 599 ГК РФ).
Следует подчеркнуть, что случайная гибель или случайное повреждение имущества, переданного под выплату пожизненной ренты, не освобождает плательщика ренты от обязательства выплачивать ее на условиях, предусмотренных договором. Не пользуется плательщик ренты и правом на ее выкуп (ст. 600 ГК РФ).

Стороны договора : получатель ренты, которым может выступать физическое лицо, а также некоммерческая организация, но только в том случае, если это не противоречит законодательству и соответствует целям ее деятельности. Для граждан, возможность выступать в качестве получателя ренты, не связана с их возрастом и трудоспособностью. Среди юридических лиц не могут быть получателями ренты коммерческие организации. Наличие же у юридического лица статуса некоммерческой организации само по себе предполагает и ее право на получение ренты.

Права получателя ренты по договору постоянной ренты могут передаваться гражданам и некоммерческим организациям посредством уступки требования (гл. 24 ГК), переходить по наследству, а также в порядке правопреемства при реорганизации юридических лиц.

Гражданский кодекс не устанавливает требований к плательщикам ренты. Это могут быть граждане и юридические лица. Вместе с тем, отдельные виды деятельности по законодательству могут требовать наличие специального разрешения (лицензии), а для юридических лиц возможность осуществления ими деятельности, связанной с выплатой постоянной ренты должна основываться на требованиях ст. 45 ГК («Правоспособность юридического лица»).

Предмет договора постоянной ренты . Вопрос о предмете договора постоянной ренты (договора ренты) в юридической литературе остается неопределенным. В одних случаях говорят о том, что предметом является имущество (в частности, дом), передаваемое собственником под выплату ренты. 175 В других случаях в качестве предмета называется передаваемое под выплату ренты имущество (например, дом, земельный участок), а также и сама рента, которая выплачивается ее получателю. 176

Если исходить из распространенного мнения о том, что договор ренты относится к группе договоров направленных на отчуждение имущества, то вполне логично считать предметом договора ренты имущество, передаваемое под выплату ренты.

В качестве отчуждаемого имущества может выступать любое имущество, но чаще всего это недвижимое имущество. Форма и размер постоянной ренты определяется по правилам ст. 561 ГК. Презюмируется денежная форма ренты, размер которой в любом случае устанавливается договором. Договором может быть предусмотрена выплата ренты посредством предоставления вещей, выполнения работ или оказания услуг, соответствующих по стоимости денежной сумме ренты. Если иное не предусмотрено договором, размер выплачиваемой ренты увеличивается пропорционально увеличению установленного законодательством размера базовой величины.

Срок в договоре постоянной ренты. Сущность постоянной ренты в ее бессрочности. В договоре устанавливаются лишь сроки (периоды) выплаты ренты. Если иное не предусмотрено договором, постоянная рента выплачивается по окончании каждого календарного квартала (ст. 562 ГК).

Цена в договоре постоянной ренты позиционируется как выкупная цена постоянной ренты и связана правом плательщика ренты отказаться от дальнейшей выплаты ренты путем ее выкупа. Выкупная цена определяется договором постоянной ренты. Отсутствие условия о выкупной цене в договоре позволяет осуществить выкуп по цене, соответствующей годовой сумме подлежащей выплате ренты. Если же в договоре отсутствует условие о выкупной цене, при том, что имущество под выплату ренты передано бесплатно, в выкупную цену наряду с годовой суммой рентных платежей включается цена переданного имущества, определяемая по правилам, предусмотренным п. 3 ст. 394 ГК.

Плательщик ренты вправе отказаться от дальнейшей ее выплаты посредством выкупа ренты. Условием действительности отказа является: а) соблюдение его письменной формы; б) совершение заявления об отказе в срок не позднее чем за три месяца до прекращения выплаты ренты или за более длительный срок, предусмотренный договором. При условии действительности отказа обязательство по выплате ренты не прекращается до получения всей суммы выкупа получателем ренты, если только иной порядок выкупа не предусмотрен договором.

Статья 564 ГК указывает на случаи, когда получатель ренты вправе требовать выкупа ренты плательщиком: а) просрочка плательщиком выплаты ренты более чем на один год, если иное не предусмотрено договором; б) нарушение плательщиком своих обязательств по обеспечению выплаты ренты (ст. 558 ГК); в) признание плательщика экономически несостоятельным (банкротом); г) возникновение обстоятельств, очевидно свидетельствующих о том, что рента не будет выплачиваться в размере и сроки установленные договором; д) переход имущества, переданного под выплату ренты в общую собственность или его раздел между несколькими лицами. Договором могут быть предусмотрены и иные случаи, когда наступает право требовать выкупа ренты плательщиком.

Риски в договоре постоянной ренты:

1. Риск случайной гибели или случайной порчи, повреждения имущества, переданного бесплатно под выплату ренты, несет плательщик ренты.

2. Риск случайной гибели или случайного повреждения имущества, переданного за плату под выплату ренты, дает плательщику право требовать соответственно прекращения обязательства по выплате ренты либо изменения условий ее выплаты.

Прекращение договора постоянной ренты. Возможность прекращения договора постоянной ренты определяется исходя из сущности постоянной ренты по правилам гл. 26 ГК «Прекращение обязательств» и специальных правил ст. 566 ГК («Риск случайной гибели имущества, переданного под выплату постоянной ренты»).