В соответствии со ст. 219 ГК РФ "право собственности на здания, сооружения и другое вновь создаваемое недвижимое имущество, подлежащее государственной регистрации, возникает с момента такой регистрации". При этом вполне очевидным является то, что данное положение распространяется только на те объекты недвижимости, которые созданы после 31 декабря 1994 г. Что же касается объектов, вновь созданных до введения в действие части первой ГК РФ, то право собственности на них возникало с момента их создания независимо от какой-либо регистрации, поскольку ГК РСФСР 1964 г. не содержал каких либо специальных норм о моменте возникновения прав на вновь созданную недвижимость.

Таким образом, объекты, созданные до 1995 г., могли становиться предметом отчуждения без какой-либо предварительной регистрации. Применительно же к процедуре государственной регистрации это означает, что за регистрацией своего права на такой объект может обратиться лицо, право которого возникло на основании сделки отчуждения или по иным основаниям, которые нельзя отнести к первичным способам приобретения права. Между тем для регистрирующего органа такое обращение будет первичным, поскольку ранее право собственности на данный объект никогда не регистрировалось. При этом сложность правовой экспертизы может значительно возрасти, поскольку анализу необходимо будет подвергнуть как основания возникновения права у первичного собственника, так и законность возникновения прав у последующих собственников, которых может быть весьма много. Например, объект, созданный в 1991 г., мог неоднократно продаваться до того, как последний его приобретатель обратился за регистрацией своего права на основании последней сделки.

Итак, с одной стороны, к первичному возникновению прав следует относить возникновение прав на вновь создаваемые объекты недвижимости. Критерием первичности здесь является то обстоятельство, что ранее на соответствующий объект отсутствовало право какого-либо лица. С другой стороны, для регистрирующего органа первичным является всякое обращение, если ранее права на данный объект не были зарегистрированы. При этом как в первом, так и во втором случае деятельность регистрирующего органа обладает значительной спецификой, которая связана с установлением первичного возникновения права.

При регистрации права на объект, права на который ранее не регистрировались, регистратор обязан проверить наличие оснований возникновения прав не только лица, обратившегося за регистрацией, но и всех предшествующих правообладателей.

В настоящее время моментом юридического окончания строительства объекта следует считать момент выдачи разрешения на ввод объекта в эксплуатацию. Объект считается вновь созданным с момента выдачи разрешения на ввод объекта в эксплуатацию либо с момента его приемки в эксплуатацию в установленном законодательством порядке (если соответствующий акт утвержден до 1 января 2005 г.) до момента возникновения права на него у первичного правообладателя.

Здесь момент утраты объектом статуса вновь созданного связан именно с возникновением права на объект, а не с регистрацией этого права по нескольким причинам. Во-первых, как уже отмечалось, возникновение права на новый объект связано с регистрацией только в отношении объектов, созданных позднее 1994 г. Во-вторых, осуществление регистрации права лица на новый объект в некоторых случаях может не означать возникновения у него этого права. В соответствии со ст. 2 закона эта регистрация может быть признана недействительной судом. И если это произойдет, то право на объект не может считаться возникшим. После аннулирования записи о регистрации объект вновь приобретает статус вновь созданного.

Необходимо закрепление в нормативных актах критериев существенности изменения объектов, позволяющих отнести преобразованный объект к вновь созданным. Данный вопрос вряд ли относится к предмету гражданского законодательства. Его решение должно содержаться в Законе "О государственном кадастре недвижимости", с конкретизацией в специальных документах. Формулировка закона при этом могла бы выглядеть следующим образом:

«Объект недвижимого имущества признается вновь создаваемым, если он создается без использования конструктивных элементов ранее существовавших объектов недвижимости, либо создается в результате реконструкции ранее существовавшего объекта.

Объект недвижимости признается вновь создаваемым во всяком случае изменения его внешних границ по сравнению с ранее существовавшим объектом».

Рассматривая проблему вновь созданных объектов недвижимости, необходимо обратить внимание и на то, что законодательством установлены три группы объектов: а) земельные участки, б) здания и сооружения, в) помещения.

Анализируя судебную практику при рассмотрении вопроса о регистрации первичного возникновения прав на объекты недвижимости, в качестве примера, можно привести дело в качестве примера, можно привести дело, рассмотренное Федеральным арбитражным судом Восточносибирского округа, в частности, - Постановление от 27 апреля 2009 г. N А47-4148/2008-12ГК.

Общество "ЛикосСтрой" обратилось в Арбитражный суд Оренбургской области с иском к администрации г. Оренбурга, обществу "СФ "Стройтраст" о признании права собственности на не завершенный строительством объект - жилой дом. Исковые требования были удовлетворены. За обществом "ЛикосСтрой" признано право собственности на объект недвижимости. В жалобе общество "СФ "Стройтраст" просит указанные судебные акты отменить, принять по делу новый судебный акт об отказе в удовлетворении исковых требований, ссылаясь на неправильное применение судами п. 1 ст. 218 Гражданского кодекса Российской Федерации, несоответствие выводов судов фактическим обстоятельствам дела и имеющимся в деле доказательствам. Заявитель полагает, что для приобретения права собственности истцу необходимо обратиться в регистрирующий орган, в связи с чем, требование, заявленное в судебном порядке не может быть удовлетворено.

В отзыве на кассационную жалобу администрация г. Оренбурга просит решение суда первой инстанции и постановление суда апелляционной инстанции оставить без изменения, кассационную жалобу - без удовлетворения, считая доводы, изложенные в ней, несостоятельными. Администрация г. Оренбурга полагает, что строительство осуществляется обществом "ЛикосСтрой" на земельном участке, находящемся у него на праве аренды; спорный объект является самостоятельным объектом недвижимого имущества, права иных лиц в отношении этого объекта отсутствуют, объект создан силами истца, на заемные средства, без привлечения средств граждан.

В возражениях на кассационную жалобу общество "ЛикосСтрой" просит обжалуемые судебные акты оставить без изменения, считая их законными и обоснованными. Общество "ЛикосСтрой" указывает, что признание судом за ним права собственности на не завершенный строительством жилой дом не нарушает прав граждан-инвесторов, закрепивших в судебном порядке за собой право собственности на квартиры в жилом доме. Общество "ЛикосСтрой" считает, что общество "СФ "Стройтраст" не представило доказательств финансирования, инвестирования или иных оснований прав требования в отношении спорного объекта.

Судами установлено, что на основании разрешения комитета по градостроительству и архитектуре администрации г. Оренбурга 25.10.2007, на указанном земельном участке общество "ЛикосСтрой" возвело объект незавершенного строительства, который согласно справке от 20.03.2008, выданной государственным унитарным предприятием Оренбургской области "Областной центр инвентаризации и оценки недвижимости", представляет собой строение…пристроено к не завершенному строительством жилому дому литер А. Общество "ЛикосСтрой", ссылаясь на то, что общество "СФ "Стройтраст" и администрация г. Оренбурга не признают за ним право на не завершенный строительством жилой дом литер А1, на основании ст. 130, 218 Гражданского кодекса Российской Федерации обратилось в арбитражный суд с данным иском.

В итоге, рассмотрев все обстоятельства дела, руководствуясь ст. 286, 287, 289 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, суд постановил решение Арбитражного суда Оренбургской области от 05.11.2008 по делу N А47-4148/2008-12ГК и постановление восемнадцатого арбитражного апелляционного суда от 26.01.2009 по тому же делу оставить без изменения, кассационную жалобу общества с ограниченной ответственностью "Строительная фирма "Стройтраст" без удовлетворения.

Правовые экспертизы

2. Приобретение прав на вновь созданный объект недвижимости

3. Приобретение и регистрация прав на введенные в эксплуатацию объекты

4. Предоставление земельного участка для строительства

5. Разрешение на строительство

6. Строительство застройщиком с целью приобретения права собственности

7. Документы для регистрации права застройщика

8. Инвестиции и совместное строительство объектов недвижимости

9. Долевое участие в строительстве многоквартирных домов и иных объектов

10. Особенности приобретения и регистрации прав на объекты, возведенные на земельном участке, предоставленном для ведения са­доводства, дачного хозяйства

11. Приобретение и регистрация прав на незавершенные стро­ительством объекты

12. Правовая экспертиза объектов жилищного строительства

13. Система заявительных и разрешительных процедур, связан­ных с проектом и эксплуатацией недвижимости

14. Обеспечение строительства проектно-сметной документацией

15. Взаимоотношения заказчика с проектными организациями

16. Доверительное управление имуществом

17. Аренда

18. Финансовая аренда (лизинг)

19. Франчайзинг

20. Залог (ипотека)

21. Защита права собственности и иных вещных прав

Правовая экспертиза - это изучение оснований, прав и обязанностей субъекта в отношении объекта собственности.

Продукты юридической деятельности

Конкретных продуктов юридической деятельности выделяют два.

Во-первых, по заказу собственника юрист может произвести разовые действия и подготовить заключение по представленным документам и или справку о необходимых действиях (проявляется во всевозможных экспертизах, предписаниях на производство работ).

Во-вторых, может осуществляться длительный процесс юридического сопровождения интересов собственника (инспектирование (надзор) в строительстве).

Необходимость правовой экспертизы

С точки зрения участника рынка недвижимости экспертиза - это широкое понятие. Любые вопросы, связанные с инвестиционно-строительным проектом, либо управлением недвижимостью, т.е. на любой стадии жизненного цикла объекта недвижимости, находятся в правовом поле , и любое заключение содержит правовые вопросы.

Обязательным условием всех вариантов использования недвижимости и её рыночного оборота является их соответствие действующим правовым нормам . В связи с этим, правовые экспертизы являются обязательным элементом системы экспертиз недвижимости. Содержание этих экспертиз можно определить как установление объектов, субъектов и содержания законных прав в отношении конкретного объекта недвижимости.

Предметы экспертиз

Сложность правовых экспертиз объясняется так же большим количеством их видов. Предметом экспертиз могут быть:

А) На стадии подготовки проекта и выполнения заявительных и разрешительных процедур:

Юридические вопросы увязки законодательства разных уровней;

Соответствие выполняемых процедур действующему законодательству;

Б) На стадии строительства:

Соответствие строительной продукции функциональному назначению;

Качество, стоимость и вид строительных работ и материалов;

Выполнение сторонами договорных обязательств;

В) Раздел имущества в бракоразводных процессах;

Г) Хищение материальных ценностей при производстве строительных материалов и ремонтных работ;

Д) Нарушение правил техники безопасности;

Е) На стадии оформления прав собственности и введения объекта в эксплуатацию:

Создание пакета документов на объект с целью его государственной регистрации и др.

Создание или изготовление нового объекта недвижимости является наиболее распространенным первичным способом приобретение права собственности. Право собственности на здание, сооружение и другое вновь создаваемое недвижимое имущество возникает с момента государственной регистрации права (ст.219 ГК РФ). Для лица, осуществившего строительство объекта недвижимости, государственная регистрация права влечёт определенные юридические последствия, поскольку именно с момента государственной регистрации права лицо приобретает право распоряжаться объектом недвижимости и может по своему усмотрению совершать в отношении объекта любые действия (ст.209 ГК РФ).

Государственная регистрация права на вновь возведенные объекты недвижимости является одним из самых распространенных регистрационных действий, производимых органами государственной регистрации.

Возникновение права на вновь созданный объект

Для возникновения права на вновь созданный объект недвижимости необходим не отдельный юридический факт, а их совокупность, именуемая фактическим составом. В соответствии с п.1 ст.218, ст. 263, ст.222 ГК РФ право собственности на вновь созданные объекты недвижимости возникает на основании совокупности следующих юридических фактов :

1. для строительства объекта отведен земельный участок;

2. для строительства получено разрешение;

3. при возведении объекта соблюдены градостроительные, строительные, природоохранные и другие нормы;

4. объект возведен застройщиком для себя, с целью приобретения права собственности, а не для иных лиц.

Особенности государственной регистрации прав на вновь созданные объекты недвижимого имущества установлены статьёй 25 Закона о государственной регистрации прав (№217 ФЗ от 30.12.2005 г.). Пункт 1 данной статьи устанавливает специальное основание регистрации права: право собственности на созданные объекты недвижимости регистрируются на основании документов, подтверждающих факт его создания.

Правовая экспертиза при государственной регистрации

Правовая экспертиза при государственной регистрации должна включать проверку всех юридических фактов, влекущих приобретение прав на вновь построенный объект. Для выполнения вышеуказанных требований необходимо представление в регистрирующий орган дополнительных документов , подтверждающих:

Право на земельный участок;

Соблюдение при создании объекта требований градостроительных, строительных и иных норм;

Наличие или отсутствие прав третьих лиц на созданный объект недвижимости.

Если для создания объекта недвижимости застройщик земельного участка привлекал средства третьих лиц под обязательства передать им в собственность жилые или нежилые помещения в объекте, осуществляется регистрация прав инвесторов - участников долевого строительства, которые вкладывали денежные средства в строительство с целью приобретения в собственность помещений.

Весь сайт Законодательство Типовые бланки Судебная практика Разъяснения Фактура Архив

Статья 219. Возникновение права собственности на вновь создаваемое недвижимое имущество. Право собственности на здания, сооружения и другое вновь создаваемое недвижимое имущество, подлежащее государственной регистрации, возникает с момента такой регистрации.

Комментарий к статье 219
1. Норма ст. 219 дополняет п. 1 ст. 218 ГК и особо оговаривает условия возникновения права собственности на вновь созданный объект недвижимости.
Серьезные проблемы возникают из определенной коллизии этой нормы с нормой ст. 130 ГК, которая дает определение объекта недвижимости. Поскольку в ст. 130 ГК не указано на регистрацию как обязательный признак объекта недвижимости, возникает вопрос о природе вновь созданного имущества, тесно связанного с земельным участком, до государственной регистрации права собственности на него.
Если исходить из того, что недвижимость - это свойства самого имущества, то приходится признать, что объект недвижимости возникает независимо от его регистрации, если только он отвечает признакам, указанным в ст. 130 ГК.
Если, напротив, считать, что недвижимость - понятие юридическое, то до регистрации его быть не может.
Очевидно, что трудности в применении ст. 219 ГК вызваны прежде всего отсутствием в действующем российском законодательстве правила суперфиция: все, что находится на земельном участке, принадлежит собственнику участка. Поскольку такого правила нет, собственник участка не может рассматриваться как собственник созданного объекта, и необходимо искать иные подходы к урегулированию возникающих имущественных конфликтов.
Вопрос этот практически важен для определения отношений тех лиц, которые участвовали в создании объекта.
2. Дело в том, что в любом случае имеется определенное имущество, связанное с земельным участком и представляющее значительную ценность. Очевидно, что это имущество не может рассматриваться как строительные материалы, так как имеет иные свойства. Стоимость его также значительно превышает стоимость материалов, поскольку включает также права на земельный участок, стоимость проектных и монтажных работ и т.д.
Нужно признать, что данное имущество не является объектом недвижимости до государственной регистрации права на него в силу прямого предписания ст. 219 ГК. В то же время налицо целостный объект, который может быть назван объектом строительства. В частности, такое определение содержится в ст. 742 ГК. В этом качестве объект строительства может быть предметом, например, договоров страхования, охраны и т.п. В отношении этого объекта может быть применено право удержания (ст. 359 ГК).
3. В то же время этот объект не может быть объектом права собственности, что и является главным выводом из нормы ст. 219 ГК. Конечно, в отношении данного объекта осуществляется владение подрядчиком или самим застройщиком, если он ведет строительство собственными силами. Но для осуществления владения вовсе не требуется иметь право на объект. Во владении могут находиться и фактически находятся предметы, изъятые из оборота, на которые у владельца не может возникнуть право собственности (например, боеприпасы или фальшивые деньги, находящиеся в камере хранения вещественных доказательств).
Значит, для осуществления владения юридически безразлично, отвечает ли объект признакам недвижимости. Если иметь в виду это обстоятельство, то становится понятно, что дискуссия о юридической природе незавершенного строительства до его регистрации в значительной мере лишена практического смысла.
4. ВАС РФ в п. 16 Постановления Пленума от 25 февраля 1998 г. N 8 разъяснил, что недвижимым имуществом могут признаваться только такие объекты незавершенного строительства, которые не являются предметом действующего договора строительного подряда. Очевидно, что это разъяснение увязывает свойства недвижимости именно с юридическими обстоятельствами, а не с физическими факторами. По смыслу этого разъяснения до тех пор, пока объект является предметом строительного подряда, на него существуют лишь обязательственные права в рамках договора подряда, но не вещные. Владение, которое осуществляет подрядчик, не увязывается, как уже говорилось, с вещным правом на объект.
Если же подряд прекращен до завершения строительства либо если объект возводится без заключения договора подряда, права на объект могут быть зарегистрированы за заказчиком в порядке ст. 25 Федерального закона "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним" от 21 июля 1997 г. N 122-ФЗ.
После такой регистрации объект незавершенного строительства приобретает свойства объекта недвижимости и может быть предметом сделок об отчуждении недвижимости - купли-продажи, мены и т.п.
5. Большую сложность представляют споры, возникающие между застройщиками, осуществляющими посредством договора простого товарищества совместное строительство объекта.
В силу ст. 1043 ГК участники договора простого товарищества приобретают право общей собственности на произведенную в результате совместной деятельности продукцию. Очевидно, что если целью простого товарищества является создание объекта недвижимости, то на этот объект также возникает право общей собственности товарищей.
Наиболее сложные конфликты возникают тогда, когда объект не завершен и, стало быть, цель договора простого товарищества не достигнута, поскольку предметом договора является, как правило, создание завершенного строительством объекта. Если до завершения строительства один из участников требует выдела его доли, то возникает вопрос, имеется ли объект общей собственности, поскольку только при наличии отношений общей собственности возможно предъявление требований, вытекающих из общей собственности, в том числе о выделе доли.
Надо признать, что до регистрации объекта незавершенного строительства отношения общей собственности на объект недвижимости не возникают, точно так же как не возникают вообще вещные права на объект. Соответственно, нет и оснований для иска о выделе.
6. Кроме того, вполне очевидно, что, пока продолжается строительство, нет и технической возможности выдела. Более того, невозможно даже определить долю участника, если предполагается его выход из договора и прекращение им инвестиций, так как размер доли определяется в зависимости от фактического вклада участника либо предполагается равным для тех участников, которые полностью выполнили свои обязательства. Досрочный выход из договора исключает применение этих правил.
В то же время установление в случае спора судом права на долю под условиями дальнейших инвестиций, завершения строительства или иными условиями недопустимо (см. Постановление Президиума ВАС РФ по делу N 7421/97).
Таким образом, постольку, поскольку выход из договора не прекращает действия договора простого товарищества, установление доли в общей собственности и выдел доли при выходе товарища из совместного строительства следует признать невозможным.
7. В том случае, когда возникший конфликт, отказ кого-либо из товарищей от участия в договоре либо расторжение договора по требованию товарища влекут прекращение договора простого товарищества, а значит, и прекращение договора подряда, поскольку стороной в нем солидарно выступают все товарищи, появляются основания для возникновения права общей собственности на объект незавершенного строительства с соблюдением правил ст. 25 Закона о регистрации прав на объекты недвижимого имущества, т.е. с регистрацией прав на объект. После регистрации прав на объект незавершенного строительства товарищи вправе установить доли в общей собственности на объект, произвести выдел или раздел объекта.

Установлено, что право собственности на здание, сооружение и другое вновь создаваемое недвижимое имущество возникает с момента государственной регистрации права. Для человека, осуществившего строительство объекта недвижимости, государственная регистрация права влечет определенные юридические последствия, поскольку именно с момента государственной регистрации права человек приобретает право распоряжения объектом недвижимости и может по своему усмотрению совершать в отношении объекта любые действия ().
Государственная регистрация прав на вновь возведенные объекты недвижимости является одним из самых распространенных регистрационных действий, производимых органами по государственной регистрации. Приобретение права собственности или иного вещного права (хозяйственного ведения, оперативного управления) в данном случае происходит в соответствии с пунктом 1 статьи 218 Гражданского Кодекса РФ , которым установлено, что право собственности на новую вещь, изготовленную или созданную человеком для себя с соблюдением закона и иных правовых актов, приобретается этим человеком.

Аналогичная норма содержится в статье 263 Гражданского Кодекса РФ : собственник земельного участка приобретает право собственности на здание, сооружение и иное недвижимое имущество, возведенное или созданное им для себя на принадлежащем ему земельном участке, опять же при условии соблюдения в ходе строительства градостроительных и строительных норм и правил. Для возникновения права на вновь созданный объект недвижимости необходим не отдельный юридический факт, а их совокупность, именуемая фактическим составом. В соответствии с пунктом 1 статьи 218, статьи 263 и с учетом статьи 222 Гражданского Кодекса РФ право собственности на вновь созданные объекты недвижимости возникает на основании совокупности следующих юридических фактов:
1) для строительства объекта отведен земельный участок ;
2) для строительства получено разрешение ;
3) при возведении объекта соблюдены градостроительные, строительные, природоохранные и другие нормы ;
4) объект возведен застройщиком для себя, с целью приобретения права собственности, а не для иных лиц .

Особенности государственной регистрации прав на вновь созданные объекты недвижимого имущества установлены статьей 25 Закона о государственной регистрации прав . Пункт 1 данной статьи устанавливает специальное основание регистрации права: право собственности на созданный объект недвижимого имущества регистрируется на основании документов, подтверждающих факт его создания. Правовая экспертиза при государственной регистрации должна включать проверку всех юридических фактов, влекущих приобретение прав на вновь построенный объект. Для выполнения вышеуказанных требований пункта 1 статьи 218, статьи 222, статьи 263 Гражданского Кодекса РФ необходимо представление в регистрирующий орган дополнительных документов, подтверждающих:
- право на земельный участок (при отсутствии государственной регистрации прав, возникших до 31.01.1998 года );
- соблюдение при создании объекта требований градостроительных, строительных и иных норм ;
- наличие или отсутствие прав третьих лиц (участников долевого строительства) на созданный объект недвижимости .
Если для создания объекта недвижимости застройщик земельного участка привлекал средства третьих лиц под обязательства передать им в собственность жилые или нежилые помещения в объекте, осуществляется регистрация прав инвесторов - участников долевого строительства, которые вкладывали денежные средства в строительство с целью приобретения в собственность помещений.

Полезные страницы.