Договор на будущее время гк рф. Отличия предварительного договора купли-продажи от основного договора купли-продажи

Зуевский районный суд (Кировская область) - Гражданские и административные

По существу в отсутствие не явившихся лиц. Заслушав истца, представителя третьего лица, исследовав письменные материалы дела, суд пришел к следующему. В силу п. 1 ст. 429 ГК РФ по предварительному договору стороны обязуются заключить в будущем договор о передаче имущества, выполнении работ или оказании услуг (основной договор) на условиях, предусмотренных предварительным договором. В...

Решение № 2-245/2018 2-245/2018~М-158/2018 М-158/2018 от 30 июля 2018 г. по делу № 2-245/2018

Песчанокопский районный суд (Ростовская область) - Гражданские и административные

50 000 рублей в подтверждение заключения договора купли-продажи объекта недвижимости и в обеспечение его исполнения. Договор задатка от 18.06.2017 соответствует требованиям ст. 429 ГК РФ, содержит все основные условия предварительного договора, позволяющие установить предмет, срок, а также другие существенные условия договора, то есть фактически является предварительным договором. Епифанова Л.Я., ...

Решение № 2-700/2018 2-700/2018~М-692/2018 М-692/2018 от 30 июля 2018 г. по делу № 2-700/2018

Пензенский районный суд (Пензенская область) - Гражданские и административные

Форме путем составления одного документа, подписанного сторонами (пункт 2 статьи 434). Несоблюдение формы договора продажи недвижимости влечет его недействительность. В соответствии с п. 2 ст. 429 ГК РФ, предварительный договор заключается в форме, установленной для основного договора, а если форма основного договора не установлена, то в письменной форме. Несоблюдение правил о форме предварительного...

Решение № 2-3285/2018 2-3285/2018~М-2592/2018 М-2592/2018 от 30 июля 2018 г. по делу № 2-3285/2018

Мытищинский городской суд (Московская область) - Гражданские и административные

В многоквартирном доме и (или) ином объекте недвижимости, а также устанавливает гарантии защиты прав, законных интересов и имущества участников долевого строительства. Согласно п.1 статьи 429 Гражданского кодекса Российской Федерации по предварительному договору стороны обязуются заключить в будущем договор о передаче имущества, выполнении работ или оказании услуг (основной договор) на условиях, предусмотренных предварительным...

Решение № 2-1221/2018 2-1221/2018~М-967/2018 М-967/2018 от 30 июля 2018 г. по делу № 2-1221/2018

Истца, на которых он основывает заявленные требования, являются убедительными и обоснованными, и объективно подтверждаются представленными в дело доказательствами, не опровергнутыми ответчиком. Согласно п. 2 ст. 429 ГК РФ предварительный договор заключается в форме, установленной для основного договора, а если форма основного договора не установлена, то в письменной форме. Несоблюдение правил о форме предварительного...

Решение № 2-1371/2018 2-1371/2018~М-769/2018 М-769/2018 от 30 июля 2018 г. по делу № 2-1371/2018

Березовский районный суд (Красноярский край) - Гражданские и административные

РФ от 28.06.2012 года N 17 «О рассмотрении судами гражданских дел по спорам о защите прав потребителей» к отношениям сторон предварительного договора (ст. 429 ГК РФ), по условиям которого гражданин фактически выражает намерение на возмездной основе заказать или приобрести в будущем товары (работы, услуги) исключительно для личных, семейных, домашних, бытовых и...

Решение № 2-1404/2018 2-1404/2018~М-927/2018 М-927/2018 от 30 июля 2018 г. по делу № 2-1404/2018

Смольнинский районный суд (Город Санкт-Петербург) - Гражданские и административные

Договора определяются по усмотрению сторон, кроме случаев, когда содержание соответствующего условия предписано законом или иными правовыми актами (статья 422). Согласно п. п. 1 - 4 ст. 429 ГК РФ по предварительному договору стороны обязуются заключить в будущем договор о передаче имущества, выполнении работ или оказании услуг (основной договор) на условиях, предусмотренных предварительным договором. Предварительный...

Решение № 2-1212/2018 2-1212/2018~М-954/2018 М-954/2018 от 30 июля 2018 г. по делу № 2-1212/2018

Рузский районный суд (Московская область) - Гражданские и административные

По делу оставляет на усмотрение суда. Выслушав стороны, проверив материалы дела, суд считает иск подлежащим удовлетворению по следующим основаниям. В соответствии с ч.1 ст. 429 ГК РФ договором признается соглашение двух или нескольких лиц об установлении, изменении или прекращении гражданских прав и обязанностей. В соответствии с ч.3 ст. 433 ГК РФ...

Предварительный договор купли-продажи это документ, который обязывает стороны заключить основной договор. Можно сказать, что данный документ выступает неким гарантом того, что сделка состоится, но только через какое-то время.

Заключается такой договор в случаях, когда заключение основного договора в настоящий момент невозможно по каким-либо причинам. Например, у покупателя может не быть полной суммы, или продавцу требуется время, чтобы доставить товар покупателю.

По своей сути, предварительный договор описывает все те же аспекты, что и основной. В нем обязательно указывается цена за предмет сделки, которая должна быть перенесена в основной документ без изменений. Также в предварительном варианте описывается ответственность сторон, в случае отказа от заключения основного договора.

Важно понимать, что предварительный договор часто оформляют, чтобы подтвердить выплату задатка или аванса за товар. Например, так часто делают с недвижимостью. В случае невыполнения обязательств покупателем данный задаток останется у продавца, а в случае невыполнения обязательств со стороны продавца, он должен будет выплатить компенсацию, которая в два раза больше задатка.

Самым главным подвохом документа является его срок действия. Его можно указать, а можно не указывать. В последнем случае, срок действия будет равен одному году с момента подписания предварительного договора. За данный срок стороны сделки должны подписать основной договор, а если этого не происходит, то предварительный перестает действовать.

Таким образом, можно говорить, что предварительный договор представляет собой своего рода обещание контрагентов на заключение сделки в будущем, которое подкреплено юридически.

Несмотря на то, что предварительный договор очень схож с основным, у него есть ряд отличий, которые его и характеризуют:

В нем обязательно указываются данные о сторонах (паспортные), все важные сроки и предмет, по которому заключается сделка. Но в отличие от основного документа, предмет не обязательно описывать максимально подробно. Например, в случае с машиной будет достаточно написать марку, модель, объем двигателя и цвет. Все остальные характеристики, которые индивидуализируют предмет сделки, будут прописаны уже в основном документе;
Предварительный договор, по своей сути, не привязывает стороны к какой-то ответственности и правовым последствиям. Если невыполнение основного договора одной из сторон может закончиться разбирательством в суде, здесь все немного проще. По сути это просто договоренность. Но большинство участников предпочитают вносить в текст какую-либо ответственность, чтобы сразу была понятна серьезность намерений, а односторонний разрыв договора со стороны контрагента принес какую-то компенсацию;

Как и в основном договоре, сразу описывается полная цена. Но при этом нельзя делать выплаты, основываясь на этот документ в полном размере. Можно только сделать оплату в счет будущих платежей (аванс). К примеру, если человек нанимает подрядчика, он может выплатить какую-то часть за работу, но основная оплата будет произведена только после сдачи объекта и подписания основного документа. Стоит также уточнить, что цена не может меняться, переходя из одного документа во второй. Поэтому чаще всего срок действия предварительного варианта не длительный;
В предварительном договоре всегда есть определенный срок действия, в отличие от основного. Как уже говорилось ранее, его можно указать в тексте, а можно не указывать, тогда его срок будет равен одному году с момента подписания. В основных договорах также указываются сроки, но часто они зависят от процедур оформления документов, регистрации объектов и многих других факторов, поэтому они могут растягиваться на несколько лет. Срок действия предварительного договора заканчивается либо по сроку давности, либо в момент подписания основного договора;
Еще одним важным отличием является форма договора. То есть, предварительный договор может быть попросту составлен в письменном виде с подписями обеих сторон, без процедур регистрации и нотариального заверения. Например, при покупке квартиры необходимо обязательно зарегистрировать основной договор в государственных органах. Предварительный же нигде регистрировать не нужно, вне зависимости от предмета договора и его цены, он всегда имеет одинаковую юридическую силу4
К предварительному документу чаще всего не прилагаются дополнительные документы и редко детально описываются обязательства сторон. Такой договор можно составить даже не имея на руках всей необходимой документации для основного. Часто предварительный вариант и служит отсрочкой для продавца, на оформление всех бумажных вопросов. Также в документе не обязательно описывать максимально подробно каждый пункт.

Несмотря на то, что отличий много, относится к предварительному договору, следует со всей серьезностью, ведь чаще всего он подкреплен материально. Разбирательства относительно конфликтных ситуаций в таких документах могут разбираться в судебном порядке, если стороны не могут прийти к консенсусу.

Что такое предварительный договор купли-продажи?

Предварительный договор купли-продажи представляет собой документ, в котором стороны договариваются заключить в будущем основной договор, на тех же самых условиях, что и предварительный. По сути, документ это всего лишь документальное подтверждение намерений сторон, которое всегда может быть расторгнуто без серьезных последствий.

Участники могут попросту расторгнуть такой документ по договоренности, и он потеряет всю свою юридическую силу.

Основные сведения относительно заключения и подписания предварительного договора купли-продажи содержатся в статье 429 Гражданского кодекса Российской Федерации. В кодексе можно найти информацию о том, как правильно договор составлять, какую ответственность несут стороны в случае его невыполнения, а также основные моменты, которые обязательно следует указать в тексте.

Чаще всего предварительные договора купли-продажи составляются при покупке недвижимости. Давайте рассмотрим основные типы таких сделок:

Предварительный договор с застройщиком. Покупатель выплачивает сумму, которая в будущем пойдет в оплату построенного дома или квартиры. Таким образом, застройщик получает необходимые денежные средства на строительные работы, а покупатель гарантию того, что он без проблем сможет получить построенный объект;
Предварительный документ в случае покупки недвижимости по ипотеке через банк. Большинство банков требуют подобный документ, но, по сути, он является просто формальностью;
Предварительные договора через агентов по недвижимости. Часто риэлторы предлагают заполнить предварительный договор, основная задача которого подтвердить факт передачи аванса или задатка покупателем.

Что такое основной договор купли-продажи?

Основной договор купли-продажи – документ, в котором одна сторона (продавец) обязуется предать товар в собственность другой стороне (покупателю) за оговоренную в договоре цену.

Основной договор купли-продажи, будет считаться заключенным, и будет иметь полную юридическую силу только в таких случаях:

Стороны пришли к договоренности по всем пунктам и подтвердили, это поставив подписи;
В договоре указаны все существенные условия;
Договор составлен в соответствии с нормами и правилами, прописанными в ГК РФ.

Смысл основного договора, заключается не в договоренности, как ранее, а в непосредственной передаче товара от продавца к покупателю.

Стоит обратить внимание, что в основном договоре чаще всего описываются следующие пункты, которые часто опускаются в предварительном:

Ассортимент и количество товара;
Полная характеристика товара;
Упаковка;
Доставка;
Качество;
Обязанности и ответственность сторон.

Юрий Федотенко, юрист

Первое впечатление, что комментируемая статья - это продолжение или вторая часть статьи о предварительных договорах. В этом случае данная вторая часть логически вытекала бы из первой: в первой - понятие предварительного договора, форма предварительного договора, условия его заключения, его отличие от основного договора, соглашения о намерениях и протокола разногласий; во второй - арбитражная практика по предварительным договорам и общие выводы.

1. Итак, предварительный договор. Понятие предварительного договора содержится в статье 429 ГК РФ, которая сформулирована следующим образом:

«1. По предварительному договору стороны обязуются заключить в будущем договор о передаче имущества, выполнении работ или оказании услуг (основной договор) на условиях, предусмотренных предварительным договором.

2. Предварительный договор заключается в форме, установленной для основного договора, а если форма основного договора не установлена, то в письменной форме. Несоблюдение правил о форме предварительного договора влечет его ничтожность.

3. Предварительный договор должен содержать условия, позволяющие установить предмет, а также другие существенные условия основного договора.

4. В предварительном договоре указывается срок, в который стороны обязуются заключить основной договор.

Если такой срок в предварительном договоре не определен, основной договор подлежит заключению в течение года с момента заключения предварительного договора.

5. В случаях, когда сторона, заключившая предварительный договор, уклоняется от заключения основного договора, применяются положения, предусмотренные пунктом 4 статьи 445 настоящего Кодекса.

6. Обязательства, предусмотренные предварительным договором, прекращаются, если до окончания срока, в который стороны должны заключить основной договор, он не будет заключен либо одна из сторон не направит другой стороне предложение заключить этот договор».

Таким образом, предварительный договор не порождает прав и обязанностей, связанных с перемещением материальных благ, но порождает обязанность сторон заключить договор в будущем и право каждой из сторон требовать от другой стороны заключения окончательного договора. То есть если сторона предварительного договора уклоняется от заключения окончательного договора, то другая сторона вправе обратиться в суд с иском о понуждении к заключению договора, а также с требованием о возмещении всех понесенных ею убытков, вызванных несвоевременным заключением основного, окончательного договора. Но чтобы предварительный договор имел такое действие, необходимо следующее условие: в предварительном договоре должны быть согласованы все существенные условия окончательного договора либо установлен порядок их согласования. Если согласованы все существенные условия окончательного договора либо определен порядок согласования, предварительный договор вступает в действие и порождает юридические последствия.

Как следует из пункта 2 статьи 429 ГК РФ, предварительные договоры с участием юридических лиц должны заключаться в письменной форме. А как быть с предварительным договором, если основной договор подлежит государственной регистрации, например договор купли-продажи недвижимости? Необходима ли регистрация предварительного договора в порядке, предусмотренном для основного договора? Разъяснения по этому вопросу дал Президиум Высшего арбитражного суда РФ в Информационном письме от 16.02.2001 № 59. Согласно пункту 14 данного Письма предварительный договор, по которому стороны обязуются в будущем заключить договор, подлежащий государственной регистрации, не подлежит государственной регистрации, так как предметом такого договора является обязательство сторон по поводу заключения будущего договора, а не обязательства по поводу недвижимого имущества.

В предварительном договоре также необходимо установить срок для заключения окончательного договора, то есть когда должен быть заключен окончательный договор.
Такой срок в соответствии со статьей 190 ГК РФ должен определяться календарной датой или истечением периода времени, который исчисляется годами, месяцами, неделями, днями или часами. Он может определяться также указанием на событие, которое должно неизбежно наступить.

В связи с этим нельзя считать определенным срок с указанием на событие, которое может и не наступить. Например, указать, что «основной договор стороны обязуются заключить в течение 10 дней с момента оформления права собственности в регистрирующем органе». Такой срок будет считаться неопределенным, а основной договор будет подлежать заключению в течение года с момента заключения предварительного договора (постановление ФАС Поволжского округа от 31.08.2010 по делу № А65-32553/2009).

Условие о сроке не является существенным условием предварительного договора. Если даже условие о сроке заключения окончательного договора вообще отсутствует, то это не влечет за собой признание предварительного договора незаключенным - он считается заключенным. В этом случае, если срок заключения окончательного договора не установлен, он должен быть заключен в течение года с момента заключения предварительного договора.

Предварительный договор необходимо отличать как от окончательного (основного) договора, так и от протокола о намерениях или соглашения о намерениях. Окончательный (основной) договор отличается от предварительного тем, что он непосредственно порождает права и обязанности сторон, связанные с перемещением материальных благ, как то: передать товар, выполнить работу, оказать услуги, осуществить оплату и т.д. То есть при заключении окончательного или основного договора возникают права и обязанности, которые непосредственно связаны с перемещением материальных благ.

Предварительный же договор - это соглашение сторон о заключении окончательного договора в будущем. Из него не возникает прав и обязанностей, связанных с перемещением материальных благ.

Если взять соглашение о намерениях, то в нем лишь фиксируется желание сторон вступить в будущем в договорные отношения. Они просто выразили свое желание заключить договор в будущем без всяких обязательств и без определения существенных условий. При этом они никаких юридических обязательств на себя не берут, в связи с чем ни один из участников протокола о намерениях не вправе юридически через суд требовать заключения какого-либо договора.

Условия договора, который планируется к заключению в будущем, могут согласовываться сторонами и в протоколе разногласий, который не является по своей сути предварительным договором, хотя и содержит пожелания сторон по поводу условий основного договора. В некотором смысле протокол разногласий можно противопоставить предварительному договору: в предварительном договоре закреплены условия, которые полностью согласованы сторонами, а в протоколе разногласий стороны извещают партнеров о своем несогласии с определенными условиями проекта договора. Протокол разногласий - это своеобразное предложение изменить определенные условия проекта договора, которое противоположная сторона может принять либо отклонить, а также может сделать встречное предложение.

Таким образом, подписание протокола разногласий не порождает конкретных прав и обязанностей сторон в отличие от предварительного договора. В этом заключается разница между юридической силой предварительного договора и протокола разногласий.

2. Вот после такого дополнения, на мой взгляд, было бы логически правильным перейти к арбитражной практике. В комментируемой статье достаточно полно изложена последняя арбитражная практика по вопросу о предварительных договорах. В связи с этим мне хотелось бы остановиться только на одном вопросе: о денежных обязательствах, в том числе о задатках и других обеспечительных платежах, в предварительном договоре.

В статье имеются ссылки на Постановление ФАС Восточно-Сибирского округа от 29.03.2011 № А78-2603/2010, в котором указано, что в предварительном договоре нельзя применять задаток в качестве меры обеспечения обязательств, и на Постановление ФАС Центрального округа от 19.05.2011 № А35-1259/2009, в котором суд принял прямо противоположное решение.

Далее арбитражный суд Санкт-Петербурга и Ленинградской области в своем решении от 19.11.2007 по делу № А56-19751/2007, подтвержденном Определением ВАС РФ от 16.12.2008 № 15811/08, не указал на незаконность включения в предварительный договор условия об обеспечительном платеже (задатке). Однако при этом он признал пользование данными денежными средствами незаконным, обязал сторону вернуть обеспечительный платеж в полном размере и выплатить проценты за пользование чужими денежными средствами.

Напротив, ФАС Поволжского округа в своем Постановлении от 31.08.2010 по делу № А65-32553/2009 указал: «Из содержания пункта 1 статьи 380 Гражданского кодекса Российской Федерации следует, что задатком может обеспечиваться исполнение сторонами денежного обязательства по заключенному между ними договору, должником по которому является или будет являться сторона, передавшая задаток.

Предварительный договор не содержит каких-либо денежных обязательств сторон друг перед другом. Следовательно, задаток не может рассматриваться в качестве обеспечения исполнения обязательств по предварительному договору, что исключает применение к возникшим из него отношениям и последствий, предусмотренных пунктом 2 статьи 381 Гражданского кодекса Российской Федерации».

Таким образом, как видно из рассмотренной арбитражной практики, вопрос о включении в предварительный договор условия о задатке как об обеспечительном платеже является спорным. Сам предварительный договор не порождает конкретных прав и обязанностей для сторон, кроме обязанности заключить в будущем основной договор. У сторон не возникает оснований для денежного обязательства, ведь договор о встречном исполнении еще не заключен. Между тем суды часто не относятся к обеспечительным платежам как к чему-либо незаконному, допуская включение условия об обеспечительном платеже в предварительный договор.

Если вопрос о включении в предварительный договор условия о задатке как обеспечительном платеже до настоящего времени является спорным, то по вопросу о включении в предварительный договор условия о полной оплате стоимости имущества до заключения основного договора суды пришли к единому мнению: включать такое условие в предварительный договор нельзя!

Так, в Постановлении Четырнадцатого арбитражного апелляционного суда от 01.10.2010 по делу № А13-16676/2009, утвержденному Постановлением ФАС Северо-Западного округа от 27.12.2010 указано, что в соответствии с пунктом 3 статьи 429 ГК РФ предварительный договор должен содержать условия, позволяющие установить предмет, а также другие существенные условия основного договора.

В силу положений статьи 429 ГК РФ из предварительного договора может возникнуть только одно обязательство: обязательство заключения сторонами в будущем договора о передаче имущества, выполнении работ или оказании услуг на условиях, предусмотренных предварительным договором.

Как указано выше, в пункте 5 статьи 429 ГК РФ установлена единственная санкция за уклонение стороны, заключившей предварительный договор, от заключения основного договора в виде возможности обращения другой стороны в суд с целью понуждения ее заключить указанный договор.

Какие-либо денежные обязательства сторон из предварительного договора по расчетам за имущество, являющееся предметом основного договора, не могут возникнуть ввиду отсутствия обязательства передать такое имущество. Таким образом, предусмотренное в предварительном договоре денежное обязательство противоречит природе данного договора.

«Следовательно, условие предварительного договора об оплате ответчиком до заключения основного договора стоимости имущества, являющегося предметом незаключенного основного договора, ничтожно в силу статьи 168 ГК РФ как противоречащее статье 429 названного Кодекса».

А в Постановлении ФАС Московского округа от 05.09.2011 по делу № А40-149910/10-34-1281 вообще сделан вывод: «Если предварительный договор устанавливает обязанность приобретателя до заключения основного договора уплатить цену недвижимого имущества, то такой договор следует квалифицировать как договор купли-продажи в будущем с условием о предварительной оплате».

Таким образом, вывод автора статьи о том, что крайне нежелательно применять в предварительном договоре условие о задатке и тому подобные условия, создающие денежные обязательства сторон до заключения основного договора, абсолютно правильный. Я бы добавил, что не просто «крайне нежелательно», а недопустимо.

1. По предварительному договору стороны обязуются заключить в будущем договор о передаче имущества, выполнении работ или оказании услуг (основной договор) на условиях, предусмотренных предварительным договором.

3. Предварительный договор должен содержать условия, позволяющие установить предмет, а также условия основного договора, относительно которых по заявлению одной из сторон должно быть достигнуто соглашение при заключении предварительного договора.

4. В предварительном договоре указывается срок, в который стороны обязуются заключить основной договор.

5. В случаях, если сторона, заключившая предварительный договор, уклоняется от заключения основного договора, применяются положения, предусмотренные пунктом 4 статьи 445 настоящего Кодекса. Требование о понуждении к заключению основного договора может быть заявлено в течение шести месяцев с момента неисполнения обязательства по заключению договора.

В случае возникновения разногласий сторон относительно условий основного договора такие условия определяются в соответствии с решением суда. Основной договор в этом случае считается заключенным с момента вступления в законную силу решения суда или с момента, указанного в решении суда.

Комментарий к статье 429 Гражданского Кодекса РФ

1. Весьма часто в практической деятельности субъекты оборота заинтересованы в том, чтобы обеспечить для себя в будущем определенные гарантии, необходимые для стабильной деятельности. С тем чтобы такие гарантии имели юридическую силу, законодатель в качестве одного из инструментов обеспечения будущих интересов заинтересованных лиц предусмотрел так называемые предварительные договоры. Под предварительным договором понимается такое соглашение сторон, которым они устанавливают взаимное обязательство заключить в будущем основной договор о передаче имущества, выполнении работ или оказании услуг на условиях, предусмотренных предварительным договором.

2. Предварительный договор должен быть заключен в той же форме, который установлен для основного договора. В том случае, если для основного договора нет особых предписаний о его форме, предварительный договор должен быть заключен в письменной форме. Несоблюдение этих правил влечет ничтожность предварительного договора. Если в законодательстве установлено требование о составлении договора в виде единого документа (например, для купли-продажи недвижимости), то это требование распространяется и на предварительный договор о купле-продаже недвижимости.

В законодательстве отсутствуют требования о государственной регистрации предварительных договоров. В связи с этим в судебной практике возник вопрос о том, подлежит ли государственной регистрации предварительный договор, по которому стороны обязуются в будущем заключить договор, подлежащий государственной регистрации. Высший Арбитражный Суд РФ в одной из своих рекомендаций дает отрицательный ответ на этот вопрос (см. письмо ВАС N 59).

3. С заключением предварительного договора у сторон возникает только одно право и только одна обязанность - заключить основной договор. Заключение предварительного договора не может повлечь перехода права собственности, возникновения обязательства по передаче имущества или оказанию услуги и проч.

5. В том случае, если одна из сторон уклоняется от заключения основного договора, другой стороне предоставлено право обратиться в суд с исковым требованием о понуждении к заключению договора. Помимо того, она вправе потребовать возместить причиненные этим убытки, а также неустойку, если требование о неустойке было включено в условия предварительного договора.

6. В предварительном договоре должен быть указан срок, в течение которого стороны обязаны заключить основной договор. Если стороны не определили этого срока, то основной договор должен быть заключен в течение года с момента заключения предварительного договора. В случае если одна из сторон уклоняется от заключения основного договора, то другая сторона вправе обратиться в суд с иском о понуждении к заключению договора.

Если до окончания срока, в который стороны должны заключить основной договор, он не будет заключен или любая из сторон не направит другой стороне предложения заключить договор, то обязанности, предусмотренные предварительным договором, прекращаются.

Как составить предварительный договор - форма по ГК РФ?

Предварительный договор предназначен для обеспечения гарантии заключения основного соглашения в будущем. В какой форме должен быть составлен предварительный договор, какие пункты должны быть в него включены и какие условия в нем не могут быть предусмотрены, расскажет наша статья

Предварительный договор ГК РФ. Практическое значение

Предназначение предварительного договора - организация заключения основного договора (далее по тексту - ОД) между сторонами в дальнейшем. Предварительный договор используется в тех ситуациях, когда стороны уже пришли к соглашению по условиям договора о его предмете и иным положениям, по которым на данном этапе, по мнению участников, должно быть принято единое решение (п. 3 ст. 429 ч. 1 Гражданского кодекса РФ от 30.11.1994 № 51-ФЗ), однако в настоящий момент имеются ограничения к заключению ОД (например, у покупателя нет достаточного количества денежных средств и т. д.).

Отличительной чертой предварительного договора является то, что он не влечет возникновения у сторон прав и обязанностей, связанных с переходом объекта договора, в т. ч.:

Сторона, подписавшая предварительный договор , не получает прав на имущество другой стороны (например, до заключения ОД купли-продажи квартиры покупатель не может требовать перехода к нему прав на названную недвижимость).
Обязательства сторон, установленные предварительным договором, не могут обеспечиваться внесением задатка. Задаток может быть передан другой стороне в счет полагающихся платежей по договору (п. 1 ст. 380 ч. 1 ГК). Но названное обязательство возникнет лишь после подписания ОД. При возникновении спорных ситуаций суды обычно квалифицируют переданную сумму (даже если предварительный договор включает условие о задатке) как аванс (например, решение Норильского горсуда Красноярского края от 10.12.2015 по делу № 2-3737/2015).

Предварительный договор ГК. Содержание документа

Установленного образца документа гражданское законодательство РФ не предлагает, однако заключаемый предварительный договор может иметь следующую структуру:

Наименование сторон, их соответствующие реквизиты (в т. ч. ОГРН, ИНН и юридический адрес организации, фамилия, имя, отчество физического лица, его паспортные данные, адрес проживания и т. д.).
Предмет предварительного договора (т. е. обязательство заключить в дальнейшем ОД).
Условия, позволяющие определить предмет ОД. Для сделок, связанных с передачей имущества, следует указать также признаки объекта сделки, позволяющие однозначно его определить (например, для квартиры - ее адрес, площадь, номер этажа и т. д.). Если сделать это на этапе подписания предварительного договора невозможно, рекомендуется включить в его содержание условия о выполнении стороной действий, посредством совершения которых в дальнейшем можно будет определить индивидуальные характеристики предмета ОД (например, определение ВС РФ от 16.06.2015 № 4-КГ15-21).
Предварительный договор может регламентировать способы обеспечения обязательства по заключению в дальнейшем ОД (например, неустойка и т. д.).
Возможно включение в содержание предварительного договора перечня действий, который должны выполнить стороны, чтобы заключение ОД стало реализуемым: оформление и получение необходимых документов в госорганах, проведение инвентаризации и т. д.
Если предварительный договор предусматривает выполнение сторонами действий, предполагающих финансовые затраты, то в его текстможет быть внесено условие о распределении между участниками таких расходов.
Срок заключения ОД.

Форма предварительного договора и срок заключения основного соглашения

Составляя предварительный договор , стороны должны опираться на следующие правила (п. 2 ст. 429 ч. 1 ГК):

форма предварительного договора должна быть аналогичной форме, предусмотренной для ОД (например, если ОД подлежит заверению в нотариальном порядке - по закону или по соглашению сторон, то и предварительный договор предполагает нотариальную форму);
если форма ОД не определена, то предварительный договор оформляется письменно;
предварительный договор , составленный с нарушением требований законодательства к его форме, признается ничтожным, т. е. не вызывает правовых последствий, кроме тех, которые повлечены его недействительностью.

Предварительный договор не нуждается в госрегистрации.

Срок заключения ОД не относится к существенным условиям предварительного договора . Если названное условие не оговорено в предварительном соглашении, то принимается, что ОД должен быть заключен в продолжение 1 года с даты подписания предварительного(абз. 2 п. 4 ст. 429 ч. 1 ГК).

Итак, предварительный договор служит для организации заключения в будущем ОД. Предварительный договор содержит условия о предмете ОД и иные условия, которые стороны посчитали должным согласовать. Предварительный договор обязательно оформляется письменно.