Договор аренды субаренды. Образец договор субаренды нежилого помещения

Многие предприниматели, начиная свою деятельность, задумываются, где обустроить свой офис. Чтобы выбрать и начать пользоваться подходящей площадью, сначала стоит позаботиться о подготовке необходимой документации.

Скачать образец договора субаренды нежилого помещения заключенного между юридическими лицами

Договор субаренды нежилого помещения, между юридическими лицами, составленный по образцу, позволит получить определенные гарантии соблюдения своих прав, а также даст возможность сэкономить, не расходуя деньги на аренду чересчур большого помещения.

Приобретение помещения – это не самый лучший вариант для начинающего бизнесмена, у которого каждая копейка на счету. Аренда подходящей площади может стать самым оптимальным способом для устройства офиса и открытия фирмы. Чтобы подготовиться к мероприятию, необходимо запастись бланками, которые можно скачать бесплатно в интернете. Расскажем подробнее о то, что такое субаренда и как оформляется соответствующее соглашение.

В Гражданском кодексе РФ прописано определение указанного понятия. В тексте кодекса прописано, что под субарендой следует понимать определенный вид правовых отношений, в рамках которых право на использование объекта недвижимости передается арендатором третьему лицу. Данное право закреплено за ним в договоре и не считается нарушением действующего законодательства.

Если сказать кратко, то лицо, взявшее в аренду помещение у владельца, может передать часть площади или всю арендованную территорию субарендатору, то есть третьему лицу. Период оформления субаренды обсуждается участниками сделки и прописывается время, в течение которого такое право будет действовать. Юридически значимой считается лишь та сделка, при которой был составлен письменный договор субаренды и сторонами выступили арендатор и субарендатор.

Арендатор может передавать объект во временное пользование частично или полностью. Преимущество такого вида правоотношений заключается в том, что собственнику выгоднее сдать в аренду всю площадь, но при этом разрешить арендатору передавать части помещения в субаренду, если недвижимость остается неиспользованной.

Такой вариант позволяет снять с арендатора часть финансовых обязательств и сделать аренду более выгодной. Единственная сложность может возникнуть при распределении платы за коммунальные услуги. Этот момент рекомендуется обговорить с субарендаторами еще до подписания акта, чтобы в дальнейшем исключить недопонимание. Такой вид соглашения не может быть заключен в виде соглашения о безвозмездном пользовании.

Особенности составления договора субаренды

Закон не устанавливает ограничений на повышение аренды, если недвижимость передается в субаренду. Поэтому некоторые предприниматели специально занимаются субарендой, получая прибыль путем передачи площадей в пользование третьих лиц.

Срок действия такого соглашения может быть различным, но самое главное, чтобы он не превышал период действия основного договора с собственником. Если основной акт будет изменен, все поправки коснутся и заключенных позднее договоров субаренды.

До заключения первого договора акты субаренды не могут быть заключены, поскольку для этого нет никаких оснований. Если срок действия соглашения превышает 365 дней, необходимо будет зарегистрировать документ в Росреестре. Такой же порядок предусмотрен для пролонгации соглашений.

Расторжение договоренности предусмотрено двумя способами. С одной стороны, этого может потребовать арендатор, фигурирующий в основном соглашении, а с другой, по инициативе собственника имущества. Все эти моменты должны быть прописаны в соглашении субаренды и доведены до сведения третьих лиц.

Если срок документа не ограничен, то прекращение сделки может произойти в любое время. Предварительно арендатор или собственник обязаны уведомить остальных участников в письменном виде. Это должно произойти за 90 дней до предполагаемой даты прекращения действия соглашения.

Договор такого типа напрямую зависит от содержания первичного документа, и все изменения, принятые по отношению к первичному соглашению, могут повлечь за собой прекращение действия акта субаренды.

Как составить соглашение между юридическими лицами?

Договор субаренды можно заключать не только гражданам, но и юридическим лицам. Оформление осуществляется по общим правилам проведения подобных сделок. Основное отличие данного акта, оформленного с участием юридического лица, заключается в наличии письменного согласия собственника на передачу имущества третьему лицу во временное пользование.

Если такого пункта в соглашении нет, то подписанный акт субаренды не имеет юридической значимости. Копия основного акта предоставляется субарендаторам при составлении вторичного документа.

Заключение

Соглашение субаренды – это документ, который заключается после подписания основного документа по найму помещения. В рамках субаренды третье лицо получает во временное пользование имущество, которое предварительно было оформлено в распоряжение арендатора.

Такой вид правовых отношений предусмотрен только для арендаторов, в договоре с которыми присутствует пункт о разрешении собственника на передачу имущества в субаренду.

Бланк документа «Договор субаренды нежилого помещения» относится к рубрике «Договор аренды нежилого помещения, здания». Сохраните ссылку на документ в социальных сетях или скачайте его себе на компьютер.

Договор субаренды нежилого помещения

[указать место заключения договора] [число, месяц, год]

[полное наименование организации, предприятия с указанием организационно-правовой формы], в лице [должность, Ф. И. О. руководителя организации, предприятия], действующего на основании [наименование документа, подтверждающего полномочия], именуемое в дальнейшем "Арендатор", с одной стороны, и [полное наименование организации, предприятия с указанием организационно-правовой формы], в лице [должность, Ф. И. О. руководителя организации, предприятия], действующего на основании [наименование документа, подтверждающего полномочия], именуемое в дальнейшем "Субарендатор", с другой стороны, именуемые в дальнейшем "стороны", заключили настоящий договор о нижеследующем:

1. Предмет договора. Общие положения

1.1. Арендатор с предварительного письменного согласия [указать краткое наименование собственника нежилого помещения] (Приложение N 4) согласно п. [вписать нужное] Договора аренды нежилого помещения от [число, месяц, год] передает, а Субарендатор принимает в субаренду нежилое помещение: [указать наименование или номер нежилого помещения в соответствии с экспликацией технического паспорта], площадью цифрами и прописью кв.м, расположенное на [указать этаж] этаже [указать характеристику здания в соответствии с техническим паспортом например, административное и т. д.] здания общей площадью [цифрами и прописью] кв.м, расположенного по адресу: [вписать нужное], кадастровый N [вписать нужное] по Акту приема-передачи, являющемуся приложением и неотъемлемой частью настоящего договора.

Площадь нежилого помещения, предоставляемого в субаренду, его расположение (местонахождение) в составе нежилых помещений, принадлежащих на праве собственности [краткое наименование общества собственника], определяются согласно экспликации и поэтажного плана технического паспорта (Инв. N [вписать нужное]), выданного [наименование организации, осуществляющей техническую инвентаризацию недвижимости] по состоянию на [число, месяц, год] с изменениями по состоянию на [число, месяц, год].

Площадь арендуемого нежилого помещения отмечена на плане красным цветом.

Экспликация и поэтажный план технического паспорта является приложениями и неотъемлемыми частями настоящего договора.

1.2. [указать характеристику здания, в соответствии с техпаспортом, например, административное] здание общей площадью [цифрами и прописью] кв.м, расположенное по адресу: [вписать нужное], кадастровый N [вписать нужное] принадлежит [указать краткое наименование собственника] на праве собственности на основании [указать наименование правоустанавливающих документов, орган, их выдавший или утвердивший, дату выдачи документов]. Право собственности [указать полное наименование Арендатора] на [вписать нужное] здание общей площадью [указать цифрами и прописью] кв.м зарегистрировано в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним [число, месяц, год] за N регистрации [вписать нужное] согласно Свидетельству о государственной регистрации права серии [вписать нужное] N [вписать нужное], выданному [вписать нужное] [число, месяц, год].

1.3. Нежилое помещение [указать наименование или номер нежилого помещения в соответствии с экспликацией технического паспорта], площадью [цифрами и прописью] кв.м расположенное на [вписать нужное] этаже [указать характеристику здания в соответствии с техническим паспортом например, административное и т.д.] здания общей площадью [цифрами и прописью] кв.м, расположенного по адресу: [вписать нужное], кадастровый N [вписать нужное] передано в аренду Арендатору на основании Договора аренды нежилого помещения, заключенного между [краткое наименование собственника] и [краткое наименование Арендатора] [число, месяц, год] согласно Акту приема-передачи нежилого помещения от [число, месяц, год]. Договор аренды нежилого помещения от [число, месяц, год] зарегистрирован [указать наименование органа, осуществляющего государственную регистрацию прав на недвижимое имущество и сделок с ним] в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним [число, месяц, год] за рег. N [вписать нужное].

1.4. Указанное в пункте 1.1. настоящего договора недвижимое имущество будет использоваться Субарендатором для [указать целевое назначение арендуемого недвижимого имущества, например, для размещения офиса и т.д.].

1.5. Арендатор гарантирует, что сдаваемое в субаренду нежилое помещение свободно от любых имущественных прав третьих лиц, за исключением зарегистрированных.

1.6. Арендатор доводит до сведения Субарендатора, а Субарендатор принимает к сведению, что в отношении сдаваемого в субаренду нежилого помещения отсутствуют споры, не разрешенные вступившим в законную силу решением суда, о которых в момент заключения настоящего договора Арендатор знал или не мог не знать.

2. Арендная плата и порядок расчетов

2.1. Субарендатор уплачивает Арендатору арендную плату в сумме [сумма цифрами и прописью] рублей ежемесячно в срок до [вписать нужное] числа месяца, следующего за оплачиваемым, путем перечисления денежных средств на расчетный счет Арендатора или внесения наличными в кассу Арендатору.

2.2. Арендная плата может пересматриваться сторонами по требованию одной из сторон, но не чаще одного раза в год, при этом сторона, выступившая инициатором пересмотра арендной платы, должна предупредить об этом другую сторону за [вписать нужное] путем направления другой стороне письменного уведомления.

3. Права и обязанности сторон

3.1. В период действия настоящего договора Арендатор имеет право:

3.1.1. контролировать целевое использование, правильность эксплуатации и техническое состояние арендованного недвижимого имущества;

3.1.2. на возмещение убытков, связанных с неисполнением или ненадлежащим исполнением Субарендатором своих обязательств по настоящему договору.

3.2. В период действия настоящего договора Субарендатор имеет право:

3.2.1. произвести с предварительного согласия Арендатора ремонт и отделку арендованного нежилого помещения:

[указать какой вид ремонта, например, капитальный, косметический и т.д.].

3.2.2. на преимущественное заключение договора субаренды указанного в п. 1.1. настоящего договора недвижимого имущества на новый срок в случае надлежащего исполнения обязательств по настоящему договору;

3.2.3. На возмещение причиненных убытков, связанных с неисполнением или ненадлежащим исполнением Арендатором своих обязанностей, предусмотренных настоящим договором.

3.3. В период действия настоящего договора Арендатор обязан:

3.3.1. предоставить Субарендатору в течение [значение] дней с момента подписания настоящего договора нежилое помещение в состоянии, пригодном для эксплуатации в соответствии с его назначением и условиями настоящего договора, предупредив о недостатках, которые Арендатор обязан оговорить в Акте приема-передачи. Арендатор не несет ответственности за недостатки сданного в субаренду нежилого помещения, которые были им оговорены при заключении настоящего договора или были заранее известны Субарендатору либо должны были быть обнаружены Субарендатором во время осмотра нежилого помещения при передаче его в субаренду;

3.3.2. обеспечить беспрепятственное использование и эксплуатацию Субарендатором арендуемого нежилого помещения на условиях настоящего договора;

3.3.3. выполнять в полном объеме все условия настоящего договора;

3.3.4. в случае расторжения настоящего договора по любым основаниям принять недвижимое имущество от Субарендатора по Акту приема-передачи в срок [вписать нужное];

3.3.5. не менее чем за [значение] дней предупредить Субарендатора о досрочном расторжении договора.

3.4. В период действия настоящего договора Субарендатор обязан:

3.4.1. использовать арендуемое нежилое помещение строго в соответствии с его целевым назначением, указанным в п. 1.4. настоящего договора;

3.4.2. представить по требованию Арендатора надлежащие доказательства использования арендуемого недвижимого имущества в соответствии с условиями настоящего договора, в том числе и при проведении проверки на месте;

3.4.3. своевременно уплачивать арендную плату в порядке и размере, установленных разделом 2 настоящего договора;

3.4.4. поддерживать арендованное нежилое помещение в исправном состоянии, производить за свой счет текущий ремонт, а также нести возникающие в связи с эксплуатацией арендованного нежилого помещения расходы;

3.4.5. при эксплуатации арендованного нежилого помещения соблюдать меры пожарной безопасности, санитарные нормы и правила;

3.4.6. обеспечить сохранность инженерных сетей отопления, коммуникаций и оборудования (водопровода, канализации, электросети, системы охранной сигнализации и т.д.);

3.4.7. соблюдать правила внутреннего распорядка [указать краткое наименование собственника нежилого помещения] и Арендатора, которые могут периодически корректироваться ими. Указанные правила касаются безопасности, использования мест общего пользования, входа и выхода из здания, использования оборудования и коммуникаций, рабочего времени, использования парковки и других моментов, касающихся общих интересов Субарендатора, Арендатора и [указать краткое наименование собственника нежилого помещения];

3.4.8. обеспечить беспрепятственный доступ в арендованное помещение уполномоченных представителей Арендатора, службы государственного пожарного надзора и других служб, контролирующих соблюдение законов и норм, касающихся порядка использования и эксплуатации зданий, и в установленные ими сроки устранять зафиксированные нарушения;

3.4.9. в случае возникновения любых аварийных ситуаций, неполадок в арендуемом нежилом помещении, в том числе на трубопроводах центрального отопления, горячего и холодного водоснабжения, электротехнического и прочего оборудования немедленно уведомить Арендатора [указать каким образом: по факсу, по телефону, электронной почте и т.д.] принять соответствующие меры по устранению аварий или неполадок, а также сообщить службам и обеспечить им беспрепятственный доступ в арендованное помещение соответствующим аварийным службам для устранения аварий и неполадок, вне зависимости от режима работы помещений;

3.4.10. возместить Арендатору убытки, причиненные в случае повреждения арендованного имущества, если Арендатор докажет, что повреждение имущества произошло в результате наступления обстоятельств, за которые Субарендатор несет ответственность в соответствии с действующим законодательством РФ или условиями настоящего договора субаренды;

3.4.11. не менее чем за [значение] дней до истечения срока договора субаренды в письменной форме сообщить Арендатору о своем намерении заключить договор субаренды на новый срок;

3.4.12. освободить арендованное нежилое помещение в течение [значение] дней после окончания срока действия настоящего договора или прекращения действия его по любым другим основаниям;

3.4.13. в течение [значение] дней после освобождения нежилого помещения передать его Арендатору по Акту приема-передачи в надлежащем виде и состоянии с учетом естественного износа со всеми улучшениями, составляющими принадлежность нежилого помещения и неотделимыми без вреда для конструкций помещения, исправными сетями и сантехническим оборудованием.

4. Ответственность сторон

4.1. Ответственность Субарендатора:

4.1.1. В случае нарушения Субарендатором сроков и порядка внесения арендной платы, установленного разделом 2 настоящего договора, последний уплачивает пени в размере [значение] % от суммы просроченного платежа за каждый день просрочки.

4.1.2. В случаях грубого нарушения Субарендатором условий настоящего договора, а именно:

Использование нежилого помещения не по целевому назначению, указанному в п. 1.4. настоящего договора;

Умышленное ухудшение Субарендатором состояния арендуемого недвижимого имущества;

Невыполнение требований Арендатора, предусмотренных п.п. 3.4.4. - 3.4.9. настоящего договора, Субарендатор уплачивает неустойку в виде штрафа в размере [вписать нужное] кратной месячной арендной платы, существующей на день выявления нарушения комиссией Арендатора.

4.1.3. В случае, если Субарендатор после прекращения действия договора по любым законным основаниям не освобождает арендованное нежилое помещение в установленные настоящим договором сроки, не возвращает его, т.е. уклоняется от подписания Акта приема-передачи или возвращает нежилое помещение несвоевременно, Арендатор вправе потребовать помимо внесения Арендатором арендной платы за весь период фактического пользования недвижимым имуществом и неустойки в виде штрафа в размере [вписать нужное] кратной сумме месячной арендной платы, а также возмещения убытков, причиненных задержкой исполнения.

4.1.4. Уплата санкций не освобождает Субарендатора от исполнения обязательств по настоящему договору.

4.2. Ответственность Арендатора:

4.2.1. В случае нарушения Арендатором обязательств, предусмотренных п. 3.3.1. и п. 3.3.2. настоящего договора, Арендатор обязан уплатить Субарендатору штраф в размере [сумма цифрами и прописью] рублей, а также полностью возместить Арендатору ущерб, причиненный таким неисполнением, в части, не покрытой неустойкой.

5. Порядок изменения и расторжения договора

5.1. Все изменения и дополнения к настоящему договору действительны лишь в случае их оформления в письменном виде и подписания обеими сторонами. Сторона направляет проект изменений в договор в виде дополнительного соглашения к договору, другая сторона обязана рассмотреть представленный проект изменений и в течение [значение] дней с момента получения направляет подписанный экземпляр дополнительного соглашения либо мотивированный отказ от внесения представленных изменений в письменной виде.

5.2. Настоящий договор прекращает свое действие по окончании его срока, а также может быть расторгнут досрочно по соглашению сторон.

В соответствии со ст. 618 ГК РФ досрочное прекращение Договора аренды нежилого помещения от [число, месяц, год] влечет прекращение заключенного в соответствии с ним настоящего договора субаренды. Субарендатор в этом случае имеет право на заключение с [краткое наименование собственника] договора аренды на нежилое помещение, находившееся в его пользовании в соответствии с настоящим договором субаренды, в пределах оставшегося срока субаренды на условиях, соответствующих условиям прекращенного договора аренды.

5.3. По требованию Арендатора настоящий договор субаренды может быть досрочно расторгнут судом в случаях, когда Субарендатор:

Пользуется нежилым помещением с существенным нарушением условий настоящего договора или назначения недвижимого имущества, указанного в п. 1.4. настоящего договора, либо с неоднократными нарушениями;

Существенно ухудшает недвижимое имущество.

5.4. По требованию Субарендатора настоящий договор субаренды может быть досрочно расторгнут судом в случаях, когда:

Арендатор не предоставляет недвижимое имущество в пользование Субарендатору либо создает препятствия пользованию недвижимым имуществом в соответствии с условиями договора или назначением имущества;

Переданное Субарендатору недвижимое имущество имеет препятствующие пользованию им недостатки, которые не были оговорены Арендатором при заключении договора, не были заранее известны Субарендатору и не должны были быть обнаружены Субарендатором во время осмотра недвижимого имущества или проверки его исправности при заключении настоящего договора;

Недвижимое имущество в силу обстоятельств, за которые Субарендатор не отвечает, окажется в состоянии, не пригодном для использования в соответствии с назначением, указанным в п. 1.3. настоящего договора.

5.5. В случае однократного неисполнения или ненадлежащего исполнения Субарендатором любого из обязательств, предусмотренных разделом 2 настоящего договора, Арендатор вправе расторгнуть настоящий договор в одностороннем порядке, предупредив об этом Субарендатора в письменном виде не менее, чем за [значение] дней до такого расторжения.

5.6. Все произведенные Субарендатором улучшения арендованного имущества, отделимые и неотделимые без вреда для этого имущества, являются собственностью [краткое наименование собственника нежилого помещения]. По окончании срока действия настоящего договора, а также в случае прекращения его действия по любым другим основаниям стоимость произведенного Субарендатором ремонта, перестройки и перепланировки помещения, а также всех произведенных за счет Субарендатора отделимых и неотделимых улучшений Субарендатору не возмещается.

6. Срок действия договора. Заключительные положения

6.1. В соответствии со ст. 131, а также ч. 2 ст. 651 ГК РФ настоящий договор подлежит государственной регистрации в едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним и считается заключенным с момента такой регистрации.

6.2. Настоящий договор вступает в силу с момента его государственной регистрации в установленном законодательством РФ порядке и действует до [число, месяц, год] (не менее года).

6.3. Расходы, связанные с государственной регистрацией настоящего договора субаренды, оплачиваются Субарендатором в полном объеме.

6.4. Ответственность и права сторон, не предусмотренные настоящим договором, определяются в соответствии с действующим законодательством Российской Федерации.

6.5. Реорганизация Арендатора, а также переход права собственности (хозяйственного ведения, оперативного управления) на арендуемое нежилое помещение к другому лицу не является основанием для изменения или расторжения настоящего договора субаренды.

6.6. Все споры и разногласия, возникающие между сторонами по вопросам исполнения обязательств по настоящему договору, будут разрешаться путем переговоров на основе действующего законодательства и обычаев делового оборота.

6.7. В случае неурегулирования в процессе переговоров спорных вопросов, споры разрешаются в суде в порядке, установленном действующим законодательством.

6.8. В случае изменения наименования, местонахождения, банковских реквизитов и других данных каждая из сторон обязана в [вписать нужное] срок в письменной форме сообщить другой стороне о произошедших изменениях.

6.9. Настоящий договор составлен в трех экземплярах, имеющих одинаковую юридическую силу, один из которых хранится в делах [наименование органа, осуществляющего государственную регистрацию прав на недвижимое имущество и сделок с ним], а остальные два выдаются Субарендатору и Арендатору.

Приложение:

1. Акт приема-передачи нежилого помещения от [число, месяц, год] (Приложение N 1);

2. Экспликация нежилых помещений [вписать нужное] этажа (Приложение N 2);

3. План расположения нежилых помещений [вписать нужное] этажа здания (копия плана [вписать нужное] этажа Технического паспорта здания (Приложение N 3);

4. Письмо-согласование [указать краткое наименование собственника нежилого помещения] на передачу в субаренду Исх. N [вписать нужное] от [число, месяц, год] (Приложение N 4).

Подписи, адреса и реквизиты сторон

Арендатор Субарендатор

[вписать нужное] [вписать нужное]

Не секрет, что офисный труд негативно сказывается и на физическом, и на психическом состоянии работника. Фактов, подтверждающих и то и то, существует довольно много.
На работе каждый человек проводит значительную часть своей жизни, поэтому очень важно не только то, чем он занимается, но и то, с кем ему приходиться общаться.
Сплетни в рабочем коллективе – вполне обыденное явление, причем не только среди женщин, как это принято считать.

Когда устраивают площадь и цена, компания соглашается на субаренду и не требует помещение от собственника. Чтобы заключить между юридическими лицами договор субаренды нежилого помещения, составьте документ на основе образца. Предусмотрите риски.

В этом материале:

Чтобы зарегистрировать компанию, нужен адрес места нахождения (п. в ч. 1 ст. 5 ). Когда фирма только начинает работу, она ищет бюджетные варианты, но с удобным месторасположением. Чтобы сэкономить, компания рассматривает офисы небольшой площади. Как правило, такие предложения исходят от арендатора, а не собственника. Организация может арендовать целое здание и сдавать помещения в поднаем небольшим компаниям.

Сделку с арендатором оформляют как субаренду. За основу можно взять образец договора субаренды и составить документ для сделки между юридическими лицами на нежилое помещение. Но если фирма планирует заключить такой договор, нужно оценить риски.

Договор субаренды нежилого помещения труднее согласовать и настоять на своей редакции

Когда заключали соглашение с арендодателем, арендатор, скорее всего, согласился на условия собственника. Он мог:

принять на себя обязательства внести значительную сумму в качестве депозита,
взять обязательства предупредить об окончании аренды за несколько месяцев,
подписаться под крупными штрафами.

Соответствующие условия он перенесет в договор субаренды офиса. Такие меры позволят арендатору снизить риски, но создадут сложности субарендатору. В этой ситуации целесообразно запросить копию договора аренды. Это позволит убедиться в том, что арендодатель разрешил сдавать помещения в субаренду , и заодно узнать, на каких условиях помещение передавали. Если предоставлять помещения третьим лицам – одно из направлений деятельности арендатора, найти типовой договор субаренды нежилого помещения можно на его сайте.

Вид помещения под субаренду влияет на условия

Обратите внимание, что условия (в том числе по оплате) могут отличаться в зависимости от вида помещения. Например, субаренда торгового помещения или магазина может потребовать дополнительных расходов и занятия определенной деятельностью. Это возможно, если арендатор является плательщиком торгового сбора (). Он может включить в стоимость субаредны соответствующие расходы или компенсировать свои затраты за счет субарендаторов.

Если арендатор не стремился перевыставить возможные штрафы, а по своей инициативе значительно увеличил суммы штрафов, а также ввел дополнительные неустойки, обсудите этот вопрос. Составьте протокол разногласий или в устных переговорах постарайтесь условиться об уступках и поменять кабальные условия субаренды офиса на более выгодные.

Срок действия договора не должен быть дольше срока аренды

Проверьте срок, на который арендатор заключил соглашение с арендодателем. Если период субаренды превышает время аренды, возникнут риски. Суд сделает вывод, что субаренда не может длиться дольше аренды. Заключайте договор на срок, который не превышает договор с владельцем или убедитесь, что стороны договорились об аренде на неопределенный срок ().

Проверьте, что получаете по договору субаренды нужное коммерческое помещение

Обратите внимание на целевое назначение помещений. Если нужно пространство под офис, а контрагент предлагает заключить договор субаренды склада, возникнут риски. Использовать помещение необходимо в соответствии с целевым назначением. В противном случае возможны споры (). Убедиться в том, что помещение соответствует целям субаренды, поможет например технический паспорт. Запросите соответствующий документ у арендатора, прежде чем подписывать договор.

Арендодатель может возразить против заключения договора субаренды нежилого помещения

Чтобы сдавать помещения в субаренду, нужно согласие арендодателя. Арендодатель может выразить свое согласие на сдачу помещений арендатором в договоре или в письме. Это важно для заключения договора субаренды нежилого помещения (образец см. в приложении к статье). Чтобы обезопаситься, субарендатор запрашивает копию договора или письма-разрешения, но ситуация может измениться (постановление Арбитражного суда Дальневосточного округа от 04.07.2017 № Ф03-2062/2017 по делу № А73-5337/2016).

Встречаются случаи, когда арендодатель отзывает свое согласие. Такое право ему дает закон (ст. 209, 608 ГК РФ). Оспорить отказ не получится. Суды считают, что арендодатель вправе распоряжаться принадлежащим ему имуществом по своему усмотрению ().

Снизить риски компании, которая заключает договор субаренды помещения, помогут условия об ответственности арендатора за досрочное расторжение по его вине. Например, условие о неустойке. Если недобросовестный арендатор не поставит компанию в известность, что арендодатель отозвал согласие на субаренду, потребуйте с арендатора неустойку. Если договор не предусматривает штрафных санкций, докажите ущерб и взыскивайте убытки.

Компании могут передать адрес массовой регистрации

Еще один риск, с которым сталкивается субарендатор – получить адрес, по которому окажется множество других компаний. ФНС откажет в регистрации фирмы, если выявит по адресу в заявлении много других юридических лиц, например, 75 компаний (постановление Арбитражного суда Поволжского округа от 21.08.2017 № Ф06-22897/2017 по делу № А55-17806/2016). Аналогичный риск появится, когда компания обратится в кредитное учреждение, чтобы заключить договор на открытие банковского счета.

Например, компании пришлось обращаться в суд, поскольку банк отказался открывать счет. Последний посчитал указанный заявителем адрес местом массовой регистрации, поскольку по данных ФНС на указанном объекте располагалось еще десять организаций. Компания оспорила отказ, но потратила время на судебное разбирательство ().

Чтобы избежать споров, отказов в регистрации и проблем с банками, проверьте адрес с помощью специальных сервисов или узнайте через сайт ФНС информацию о других компаниях, которые снимают помещения в том же здании.

Компанию могут обязать оплачивать ремонт вместе с другими субарендаторами

Большое количество компаний в одном здании вызывает и другие сложности. Например, когда речь идет о штрафах и исполнении предписаний контролирующих органов. Если арендатор переложил обязанность вести ремонт здания на субарендаторов, последним придется кооперировать свои усилия. Если кто-то откажется платить за ремонтные работы (например, фасада, за который отвечают все субарендаторы), расходы на работы и материалы придется распределять между собой остальным. Если субарендаторы откажутся от ремонта, возникнет риск новых штрафов.

Опасные условия необходимо исключать из текста соглашения и заранее узнать о будущих соседях. Проверьте договор субаренды нежилого помещения между юридическими лицами по образцу перед тем, как его подписывать.

Вложенные файлы

Договор субаренды нежилого помещения, выгодный субарендатору.doc
Дополнительное соглашение к договору субаренды нежилого помещения о продлении срока субаренды.doc

Такое понятие, как субаренда нежилого помещения, включает массу тонкостей и нюансов. В частности, это затрагивает уплату налогов. До 2012 года, налогообложение для лиц, заключающих договора аренды и субаренды, проходило по упрощённой схеме. В настоящее время, эти понятия попадают под общую систему налогообложения.

Кроме того, необходимо точно знать какой код ОКВЭД применим для субаренды нежилого объекта недвижимости. В этой статье, мы постараемся разобраться во всех тонкостях сдачи помещений в субаренду.

Что такое субаренда?

Само понятие субаренды можно классифицировать как повторную сдачу объекта недвижимости в аренду третьему лицу. Для этого необходимо согласие собственника помещения. Процедура актуальна для жилых и нежилых помещений.

Стоит отметить, что можно сдать в субаренду помещение целиком или его часть. Выглядит это следующим образом: вы арендуете у организации или физического лица нежилое помещение за определённую сумму денег. После этого, можно сдать его в субаренду за более существенную сумму.

Разрешение на субаренду помещений подтверждается статьёй 615 пункт 2 Гражданского кодекса РФ. Он гласит, что арендатор может поступать с арендованным объектом недвижимости следующим образом:

сдавать строение (или его часть) в субаренду;
отдать его в безвозмездное пользование;
передать свои права арендатора третьему лицу.

Стоит отметить, что первоначальный договор аренды не предусматривает право арендатора на субаренду без разрешения собственника. Зато может быть включён пункт, дающий право арендатору осуществлять сдачу недвижимости в субаренду. Это обеспечивает прямое заключение договора между арендатором и третьим лицом. Согласие собственника уже не требуется.

Из этого можно сделать вывод, что договор субаренды заключается между участниками договора. Это могут быть как физические, так и юридические лица.

Иногда в роли юридического лица может выступать агентство недвижимости, которое оказывает услуги по сдаче помещений в аренду. В этом случае меняется налогообложение для арендатора и вступает в силу другой код ОКВЭД.

Читайте также :

Составление подразумевает письменное оформление стандартного документа. Подписывается договор участниками сделки. Это стандартная процедура, на которую не влияют сроки заключения договора и статус его участников.

Договор на сдачу нежилого помещения в субаренду должен включать следующие моменты:

территориальное расположение с указанием точного адреса;
общая площадь строения;
целевое предназначение;
срок договора субаренды;
форма и сроки оплаты.

В некоторых случаях основной договор может быть подкреплён следующими документами:

кадастровым паспортом и свидетельством о Государственной регистрации объекта;
актом приёма/сдачи нежилого помещения;
протоколами разногласий и согласия разногласий.

Важно! Несмотря на наличие стандартной формы договора субаренды, допускается его оформление в свободной форме. При этом обязательным условием является вхождение всех основных пунктов.

Необходимо знать, что если договор заключается на срок свыше 12 месяцев, необходима его государственная регистрация. Договор вступает в действие только с момента его регистрации. Иначе разрешение на аренду помещения третьим лицом не будет иметь юридической силы.

Кроме того, договор повторной аренды не должен превышать срок первичного найма. При этом по истечении срока действия, документ не продлевается автоматически. Каждый раз требуется составление нового договора.

Права и обязанности сторон

Отдельного внимания заслуживают права и обязанности участников договора. Это не касается собственника помещения, а только арендатора и субарендатора. Рассмотрим права и обязанности каждого из участников соглашения.

Арендатор

Эта сторона обязана: предоставить нежилое помещение в состоянии пригодном для эксплуатации, обеспечить поставки воды, электроэнергии и отопления.

Стоит отметить, что бездействие коммунальных служб не подразумевает ответственность арендатора. Кроме того, арендатор обязан ознакомить субарендатора с правилами внутреннего распорядка и планом эвакуации в случае возникновения чрезвычайных ситуаций.

Арендатор вправе проводить проверку соблюдения условий договора субаренды. Это делается в рабочее время и в присутствии субарендатора. Последний обязан предоставить все документы, в том числе разрешение на определённый вид деятельности.

Арендатор имеет право на проведение капитального или текущего ремонта в нежилых помещениях, переданных в субаренду. При этом субарендатор уведомляется в письменном виде за 30 дней до проведения работ. Стоит отметить, что во время ремонта, арендная плата с субарендатора не взимается.

Арендатор вправе устанавливать порядок работы помещений в выходные и праздничные дни. На порядок и размер оплаты это не влияет.

Субарендатор

Эта сторона, заключившая договор, обязана использовать помещение только в целях, указанных в договоре. Следить за техническим и пожарным состоянием нежилого помещения в соответствии с установленными нормами.

Самостоятельно нести полную ответственность перед органами, дающими разрешение и контролирующими предпринимательскую деятельность. Ликвидировать последствия аварий и другого ущерба помещениям, причинённого по собственной вине.

Не проводить или , если отсутствует письменное разрешение арендатора. Своевременно вносить установленную договором арендную плату.

Если договор сдачи помещения расторгается досрочно, по инициативе субарендатора, арендатор должен быть уведомлен об этом не позднее, чем за месяц.

Субарендатор обязан при заключении договора представить арендатору следующие документы:

выписку банковских реквизитов, с печатью предприятия и подписью бухгалтера;
выписку из ЕГРЮЛ, взятую не позднее, чем за 30 дней до подписания договора;
документ, дающий разрешение на подписание договора субаренды.

Стоит отметить, что приведённый перечень обязанностей сторон далеко не полный, но здесь указаны их основные права и обязанности.

Особенности налогообложения

Субаренду очень часто путают с посредническими услугами по сдаче помещения в аренду. Согласно Налоговому кодексу Российской Федерации, это разные понятия, соответственно, различается и порядок налогообложения.

Посреднические услуги часто оказывают агентства недвижимости, заключающие договора аренды с собственником и с его согласия осуществляют сдачу помещений третьим лицам. Для этого используется код ОКВЭД 70.31 «Деятельность агентств недвижимости» и код ОКВЭД 68.31 «Агентства недвижимости».

Для деятельности по передаче в субаренду недвижимости, можно использовать код ОКВЭД 70.20 «Сдача в аренду собственной жилой и нежилой недвижимости» и код ОКВЭД 68.20 «Предоставление в аренду и эксплуатацию собственных или арендованных объектов недвижимости».

Доход физических лиц от сдачи недвижимости в субаренду облагается по ставке НДФЛ в размере 13%. Документ по форме 3-НДФЛ подаётся ежегодно, до 30 апреля. Требуемая сумма должна быть оплачена не позднее 15 июля текущего года.

Для юридических лиц ставка налогообложения составляет 6% по УСН. Но учитывая статус предпринимателя, могут быть назначены дополнительные страховые взносы.

Помните, что уклонение от налогообложения попадает под административную и уголовную ответственность.

Максимальный размер штрафа при уклонении от налогов при сдаче нежилых помещений в субаренду, может составить 500 000 рублей или лишение свободы сроком до 3-х лет.

Остались вопросы? Напишите ваш вопрос в форме ниже и получите развернутую консультацию юриста: