Арендодатель не отвечает за недостатки. За что отвечает арендодатель

Ответственность арендодателя

В первую очередь арендодатель несет ответственность за передачу имущества с недостатками (ст. 612 ГК). Арендодатель отвечает за недостатки переданного в аренду имущества, даже если во время заключения договора аренды не знал об этих недостатках что является логичным, учитывая, что арендодатель, обычно, является собственником переданного в аренду имущества и должен нести риск его случайной гибели или повреждения.

При обнаружении недостатков переданной вещи арендатор может защитить свои права тремя путями:

1) Может обратиться к арендодателю с требованием о безвозмездном устранении недостатков имущества либо соразмерном уменьшении арендной платы;

2) Может самостоятельно устранить недостатки вещи и потребовать от арендодателя возмещения своих расходов на устранение недостатков либо непосредственно удержать соответствующую сумму из арендной платы;

3) Вправе потребовать досрочного расторжения договора.

Во всех трех указанных случаях после извещения о требованиях арендатора или о его намерении устранить недостатки имущества за счет арендодателя арендодатель вправе без промедления устранить недостатки арендованного имущества или заменить его аналогичным имуществом. Такая норма имеет целью, установление возможно больших возможностей для сохранения арендных отношений и обеспечения, таким образом, стабильности гражданского оборота в целом. Однако в любом случае арендатор имеет право на возмещение убытков, связанных с восстановлением нарушенного права, в том числе понесенных сверх расходов на устранение недостатков арендованного имущества.

В литературе можно встретить мнение Гражданское право: учебник. В 3 т. Т. 2. 4-е изд., перераб. и доп. / отв. ред. А.П. Сергеев, Ю.К. Толстой. М., 2003. С. 183, что, если арендатор требует досрочного расторжения договора, ему нельзя предложить замену арендованного имущества, так как реакция арендодателя на требование арендатора должна соответствовать содержанию этого требования. Однако эта точка зрения не находит подтверждения в ст.612 ГК РФ. В удовлетворении требования арендатора о расторжении договора должно быть отказано, если арендодатель воспользуется своим правом на незамедлительную замену предоставленного арендатору имущества либо безвозмездное устранение недостатков данного имущества.

Ответственность арендодателя не наступает за явные недостатки, т.е. за те из них, которые были оговорены арендодателем уже при заключении договора, заранее известны арендатору или должны были быть обнаружены им во время осмотра имущества или проверки его исправности при заключении договора или передаче имущества в аренду.

Эта норма весьма актуальна, если учесть, что в аренду в большинстве случаев передаются вещи, уже бывшие в употреблении и поэтому имеющие те или иные недостатки. При этом нельзя согласиться с утверждением, что в аренду в любом случае имущество должно быть передано без недостатков, в той или иной мере препятствующих его использованию по назначению. Закон не регулирует вопросы целесообразности передачи имущества в аренду. В интересы арендатора вполне может входить использование с согласия арендодателя имущества не по назначению, в том числе в связи с его недостатками (например, аренда неисправного телевизора для использования в качестве реквизита в киносъемочном процессе).

Арендодатель не отвечает за недостатки, которые:

а) указаны в договоре;

б) хотя и не оговорены, но были заранее известны арендатору;

в) должны были быть обнаружены арендатором во время осмотра имущества или проверки его исправности при заключении договора или передаче имущества в аренду - так называемые явные недостатки.

ГК РФ предусмотрел ответственность арендодателя за нарушение договорного срока сдачи в аренду имущества. Сделана оговорка и на тот случай, если в арендном договоре не указан сам срок сдачи имущества в пользование, - этот срок должен быть разумным. Если арендодатель нарушает все договорные и разумные сроки передачи арендованного имущества, то арендатор имеет право на:

а) истребование такого имущества от недобросовестного арендодателя по нормам обязательственного права (ст. 398 ГК РФ);

б) возмещение убытков, причиненных задержкой в исполнении по передаче имущества;

в) право требовать от арендодателя расторжения договора. Примерно такие же правила применяются законодателем и в том случае, если арендодатель сдает имущество в аренду с какими-либо недостатками.

Ответственность арендатора

Арендатор, получив имущество, должен пользоваться им только так, как это предусмотрено договором аренды. В частности, если арендатор по условиям договора получил помещение для размещения в нем склада готовой продукции, то для других целей это помещение использоваться не может. Нецелевое использование арендованного имущества может привести к неблагоприятным последствиям как для арендодателя, так и для арендатора. Поэтому очень важно, чтобы в договоре аренды стороны четко обозначили, для каких именно целей имущество передается арендатору в пользование. Если договор аренды уже заключен, но назначение имущества им не определено, то необходимо исходить из общих условий возможной эксплуатации арендуемого объекта.

Если арендатор будет использовать имущество вопреки его назначению, арендодатель сможет потребовать расторжения договора и возмещения убытков. Арендодатель может обратиться к арендатору и с другим требованием -- об обязании использовать арендованное имущество в соответствии с целью и условиями его предоставления.

Ответственность арендатора наступает в случае существенного нарушения сроков перечисления арендной платы. В этом случае арендодатель вправе потребовать от него досрочного внесения арендной платы в установленный арендодателем срок (п. 5 ст. 614 ГК). При этом следует руководствоваться п. 2 ст. 450 ГК, согласно которому существенным признается нарушение, которое влечет для другой стороны ущерб, в значительной степени лишающий ее того, на что она рассчитывала при заключении договора.

Также ответственность наступает в случае, если арендатор не возвратил арендованное имущество либо возвратил его несвоевременно. Арендодатель вправе потребовать внесения арендной платы за все время просрочки (ст. 622 ГК). Однако это не касается случаев, когда просрочка возврата имущества вызвана уклонением арендодателя от его приемки. Арендодатель вправе взыскать также иные убытки, причиненные несвоевременным возвратом арендного имущества.

Стороны могут предусмотреть в договоре неустойку за несвоевременный возврат арендованного имущества. Такая неустойка подлежит взысканию за весь период просрочки возврата имущества и не ограничивается сроком действия договора. Важно также учитывать: если договором не предусмотрено иное, убытки, причиненные несвоевременным возвратом имущества, могут быть взысканы сверх неустойки, т.е. данная мера ответственности носит штрафной характер (ст. 622 ГК).

Арендатор несет ответственность при нарушения им правил эксплуатации и содержания арендованного имущества. В этом случае наступает ответственность в форме возмещения убытков арендодателю.

Новая редакция Ст. 612 ГК РФ

1. Арендодатель отвечает за недостатки сданного в аренду имущества, полностью или частично препятствующие пользованию им, даже если во время заключения договора аренды он не знал об этих недостатках.

При обнаружении таких недостатков арендатор вправе по своему выбору:

потребовать от арендодателя либо безвозмездного устранения недостатков имущества, либо соразмерного уменьшения арендной платы, либо возмещения своих расходов на устранение недостатков имущества;

непосредственно удержать сумму понесенных им расходов на устранение данных недостатков из арендной платы, предварительно уведомив об этом арендодателя;

потребовать досрочного расторжения договора.

Арендодатель, извещенный о требованиях арендатора или о его намерении устранить недостатки имущества за счет арендодателя, может без промедления произвести замену предоставленного арендатору имущества другим аналогичным имуществом, находящимся в надлежащем состоянии, либо безвозмездно устранить недостатки имущества.

Если удовлетворение требований арендатора или удержание им расходов на устранение недостатков из арендной платы не покрывает причиненных арендатору убытков, он вправе потребовать возмещения непокрытой части убытков.

2. Арендодатель не отвечает за недостатки сданного в аренду имущества, которые были им оговорены при заключении договора аренды или были заранее известны арендатору либо должны были быть обнаружены арендатором во время осмотра имущества или проверки его исправности при заключении договора или передаче имущества в аренду.

Комментарий к Статье 612 ГК РФ

Комментарий дорабатывается и временно отсутствует.

Другой комментарий к Ст. 612 Гражданского кодекса Российской Федерации

1. Комментируемая статья взаимосвязана с положениями ст. 611 ГК об обязанности арендодателя предоставить имущество в надлежащем состоянии и устанавливает последствия предоставления в аренду имущества с недостатками.

В ч. 1 п. 1 комментируемой статьи (учитывая правила п. 2) речь идет о недостатках сданного в аренду имущества, которые не были арендодателем оговорены при заключении договора или не были заранее известны ни арендодателю, ни арендатору, в том числе если они относились к скрытым, т.е. могли быть обнаружены лишь с помощью специальных способов осмотра вещи или в процессе ее эксплуатации.

Имеет значение и характер недостатков. Подобные недостатки объекта аренды могут быть как несущественными, т.е. не влияющими на основное назначение имущества и устранимыми без особого ущерба для интересов арендатора, так и существенными, т.е. полностью или частично препятствующими пользованию им.

Предусмотренные в п. 1 комментируемой статьи требования могут быть заявлены арендатором при обнаружении не всяких, а только таких из названных недостатков, которые полностью или частично препятствуют пользованию арендованным имуществом, т.е. существенных недостатков.

ГК не устанавливает срок обнаружения арендатором недостатков. Следовательно, существенные недостатки могут быть обнаружены как при передаче имущества в аренду, так и при пользовании имуществом.

2. Арендатор, обнаруживший существенные недостатки имущества, вправе предъявить любое из пяти требований, предусмотренных ч. 2 п. 1 комментируемой статьи:

а) о безвозмездном устранении недостатков. Это требование обычно предъявляется, если при ремонте имущества, замене его неисправных частей, доставке недостающих деталей надлежащее состояние вещи может быть восстановлено. При этом арендатор не должен оплачивать ремонт имущества и замену его элементов, а также их стоимость;

б) о соразмерном уменьшении арендной платы. Такое требование арендатор заявляет чаще всего, когда вещь, несмотря на недостатки, пригодна для использования без каких-либо исправлений, но арендная плата определена без учета фактического более низкого качества вещи;

в) о возмещении расходов, произведенных им для устранения своими средствами недостатков арендованного имущества. При этом фактически произведенные расходы должны быть необходимыми и разумными. Нельзя, например, обязать арендодателя возмещать расходы, сумма которых превышает цену самой вещи;

г) непосредственно удержать сумму понесенных расходов по устранению таких недостатков из причитающихся арендодателю платежей при условии предварительного уведомления об этом арендодателя;

д) потребовать досрочного расторжения договора. (О расторжении договора по требованию арендатора см. комментарий к ст. 620 ГК.)

Выбор способа защиты принадлежит арендатору и зависит от характера недостатков, технических, производственных, организационных и других возможностей арендатора. При этом ГК исходит из принципа полного освобождения арендатора от расходов, связанных с восстановлением его прав. Свободный выбор арендатором способа защиты осуществляется с учетом права арендодателя на немедленное устранение недостатков (см. ч. 3 п. 1 комментируемой статьи).

3. В силу ч. 3 п. 1 комментируемой статьи арендодатель должен быть извещен о требованиях арендатора или о его намерении устранить недостатки имущества за счет арендодателя. ГК умалчивает о форме, в которой должно быть сделано извещение. Надо полагать, что оно должно быть сделано в той форме, в какой совершен сам договор. Моментом извещения следует считать дату, когда арендодатель узнал или должен был узнать о нем, т.е. момент получения извещения арендодателем.

Промедление в устранении недостатков всегда нежелательно, а иногда и вовсе исключается, к примеру, если арендованное имущество используется в производственном процессе. Поэтому ГК в целях стимулирования арендодателя, извещенного о требованиях арендатора к быстрейшему устранению недостатков имущества, предоставляет ему возможность без промедления самому безвозмездно устранить недостатки либо заменить предоставленное арендатору имущество другим, находящимся в надлежащем состоянии. Это позволит арендодателю избежать других нежелательных для него последствий, к примеру, соразмерного уменьшения арендной платы, либо возмещения арендатору его расходов на устранение недостатков, либо расторжения договора и т.п. (О толковании понятия "без промедления" см. п. 4 комментария к настоящей статье.)

Из сказанного также следует, что осуществление права арендатора на свободный выбор способа защиты при обнаружении недостатков имущества ограничено определенными пределами. Некоторые из его требований могут быть удовлетворены лишь при условии, что арендодатель не воспользовался правом без промедления устранить недостатки имущества указанными в ГК способами. Так, не подлежит удовлетворению требование арендатора о расторжении договора в случае немедленного безвозмездного устранения арендодателем недостатков имущества.

4. В ГК не устанавливается конкретный срок для принятия арендодателем мер по устранению недостатков. В ч. 3 п. 1 комментируемой статьи отмечается лишь, что после получения арендодателем соответствующего извещения он может без промедления заменить переданное имущество другим аналогичным имуществом, находящимся в надлежащем состоянии, либо безвозмездно устранить недостатки имущества. Без промедления, т.е. в минимальные сроки, объективно необходимые для устранения данных недостатков имущества с учетом обычно применяемого способа их устранения (п. 11 Постановления Пленума ВС РФ от 29 сентября 1994 г. N 7 "О практике рассмотрения судами дел о защите прав потребителей" (Бюллетень ВС РФ. 1995. N 1)). Иной срок для восстановления прав арендатора названными способами может быть определен законом или, в предусмотренных законом случаях, соглашением сторон. Так, арендодателю по договору проката для устранения недостатков предоставляется десятидневный срок, если более короткий срок не установлен в договоре (п. 1 ст. 629 ГК РФ).

При удовлетворении других требований арендатора применяются сроки, установленные законом или соглашением сторон. Так, при удовлетворении требования арендатора о расторжении договора учитываются установленные п. 2 ст. 452 ГК порядок и сроки заявления арендатором подобного требования. Если такой срок не установлен ни законом, ни соглашением сторон, он определяется согласно общим правилам о сроке исполнения обязательства (см. п. 2 ст. 314 ГК РФ). Так, к примеру, должны определяться сроки возмещения арендатору его расходов на устранение недостатков. В таком же порядке устанавливаются сроки безвозмездного устранения недостатков в случае, когда подобное требование заявлено арендатором и арендодатель не воспользовался своим правом на немедленное устранение недостатков.

5. В ч. 4 п. 1 комментируемой статьи отражено общее правило ГК о возмещении убытков в полном объеме (ст. 15).

В соответствии с ним удовлетворение требований арендатора или удержание им расходов на устранение недостатков из арендной платы не исключает права арендатора на взыскание с арендодателя убытков, не покрытых в результате применения вышеназванных способов защиты. Это могут быть как убытки, вызванные неисполнением или ненадлежащим исполнением арендодателем обязательства (п. 1 ст. 393 ГК РФ), так и убытки, причиненные арендатору расторжением договора (п. 5 ст. 453).

Требования арендатора, установленные в п. 1 комментируемой статьи, не подлежат удовлетворению, если арендодатель докажет, что недостатки сданного в аренду имущества возникли в результате пользования имуществом с нарушением правил его эксплуатации.

6. Передаваемое арендатору имущество должно соответствовать условиям договора и назначению имущества (п. 1 ст. 611 ГК РФ). Поэтому, согласно п. 2 комментируемой статьи, арендодатель не отвечает за недостатки арендованного имущества, которые были им оговорены при заключении договора аренды или были заранее известны арендатору.

Арендатор при принятии имущества обязан его осмотреть, чтобы установить, соответствует ли его состояние условиям договора и назначению имущества. Такой осмотр необходим для предотвращения последующего предъявления арендодателем претензий по поводу недостатков, относительно которых трудно сказать, явились ли они результатом действия арендатора (неправильного использования или хранения объекта и проч.) или были присущи вещи на момент ее передачи. Арендатор, обнаруживший в имуществе недостатки, которые не были оговорены при заключении договора, должен сообщить об этом арендодателю. Последствия их обнаружения определяются в соответствии с правилами п. 1 комментируемой статьи.

Последствия обнаружения арендатором в процессе использования (эксплуатации) имущества недостатков, не замеченных им во время осмотра имущества или проверки его исправности при заключении договора или передаче имущества в аренду, зависят от того, являются ли недостатки явными или скрытыми.

За скрытые недостатки отвечает арендодатель независимо от того, в какой момент они обнаружены арендатором: при передаче имущества нанимателю или при пользовании имуществом (см. комментарий к п. 1 настоящей статьи).

Иной подход к решению вопроса зависит от наличия в имуществе явных недостатков - таких, которые можно заметить, выявить при обычном способе приемки, т.е. уже при внешнем осмотре вещи либо при проверке ее исправности. В силу п. 2 комментируемой статьи в тех немногочисленных случаях, когда явные недостатки, несмотря на их очевидность, арендатор не обнаружил во время осмотра имущества или проверки его исправности при заключении договора или передаче имущества в аренду, а заметил лишь в процессе его использования, он лишается права ссылаться на них в последующем. Все связанные с явными недостатками убытки возлагаются на арендатора.

Вверх

При обнаружении таких недостатков арендатор вправе по своему выбору:

потребовать досрочного расторжения договора.

Комментарии к ст. 612 ГК РФ

1. Данной статьей установлена ответственность арендатора за недостатки переданной в аренду вещи. При этом ответственность наступает, если недостатки частично или полностью лишают арендатора возможности пользоваться арендованным имуществом. Арендодатель отвечает за такие недостатки независимо от наличия вины, а также от того, знал ли он о таких недостатках в момент заключения договора.

В случае обнаружения указанных недостатков арендатор получает право по своему выбору:

Требовать от арендодателя безвозмездного устранения недостатков имущества;

Требовать от арендодателя соразмерного уменьшения арендной платы;

Требовать от арендодателя возмещения своих расходов на устранение недостатков имущества;

Самостоятельно удержать понесенные им расходы из арендной платы;

Потребовать досрочного расторжения договора аренды.

В случае если арендатор решил удержать из суммы аренды расходы, понесенные на устранение недостатков имущества, он обязан предварительно уведомить об этом арендодателя.

Получив извещение от арендатора о требованиях по устранению недостатков, арендодатель может поступить одним из следующих способов:

Без промедления произвести замену имущества другим аналогичным имуществом, находящимся в надлежащем состоянии;

Безвозмездно устранить недостатки имущества.

Обнаруженные в сданном в аренду имуществе недостатки могут привести к возникновению убытков у арендатора. Если устранение недостатков имущества или удержание арендатором расходов на устранение недостатков не покрывает возникшие при этом убытки, он может потребовать их возмещения арендодателем.

2. Арендодатель не отвечает за недостатки имущества, если они:

Оговорены при заключении договора аренды;

Были заранее известны арендатору;

Должны были быть обнаружены арендатором во время осмотра имущества или проверки его исправности при заключении договора или передаче имущества в аренду.

Вопросы, связанные с недостатками арендованного имущества и восстановления прав арендатора рассматриваются в настоящей статье.
Согласно п. 1 ст. 612 ГК РФ арендодатель отвечает перед арендатором за недостатки сданного в аренду имущества, полностью или частично препятствующие пользованию им, даже если во время заключения договора аренды он не знал об этих недостатках. При определении, какие именно недостатки свидетельствуют о невозможности использования арендованного имущества необходимо отталкиваться от возможности использования имущества по целевому назначению. В соответствии с п. 1 ст. 612 ГК РФ при невозможности использовать переданное имущество арендатор вправе требовать в том числе соразмерного уменьшения арендной платы. Если же имущество передано с недостатками, полностью препятствующими его использованию, арендатор, исходя из указанной нормы, может вообще отказаться оплачивать аренду. В данном случае применяется п. 1 ст. 611 ГК РФ и судебной практикой признается, что арендодатель, передавший имущество с недостатками, полностью препятствующими его использованию, фактически не исполнил своей обязанности по передаче имущества, соответствующего условиям договора. В связи с этим у арендатора не возникает встречного обязательства вносить арендную плату. Также в судебной практике сложилась позиция, что прекращение оказания каких-либо коммунальных услуг (отключение электроэнергии, отопления, приостановление подачи воды) в отношении арендованного помещения свидетельствует о невозможности использования такого помещения по целевому назначению. При этом непродолжительное отключение электроэнергии не свидетельствует о невозможности использования арендованного помещения по назначению. Статья 612 ГК РФ, предоставляя арендатору ряд прав при обнаружении недостатков, препятствующих пользованию имуществом, не устанавливает его обязанности уведомлять арендодателя о таких недостатках. Однако этой же статьей предусмотрено право арендодателя устранить обнаруженные недостатки или заменить имущество, что, естественно, он может сделать, только получив соответствующее уведомление. Таким образом, при обнаружении недостатков имущества возникает коллизия прав и обязанностей сторон. В судебной практике возник вопрос о том, необходимо ли согласие арендодателя на устранение арендатором недостатков арендованного имущества. Поскольку ст. 612 ГК РФ не предусматривает необходимости такого согласия, арендатор вправе устранить недостатки арендованного имущества и без получения согласия арендодателя. Пункт 2 ст. 612 ГК РФ исключает ответственность арендодателя за недостатки переданного им имущества, если такие недостатки были известны арендатору. Однако данный пункт не устанавливает прямых последствий для арендатора относительно необходимости производства капитального ремонта, возникающих при принятии им такого имущества.

Арендатор, принявший имущество без замечаний или извещенный при приемке имущества о его недостатках и обязанный по договору производить капитальный ремонт, не имеет права на возмещение расходов по такому ремонту. Согласно п. 1 ст. 612 ГК РФ арендодатель отвечает перед арендатором за недостатки сданного в аренду имущества, полностью или частично препятствующие пользованию им. Однако п. 2 ст. 612 ГК РФ ограничивает ответственность арендодателя тем, что недостатки должны быть обнаружены арендатором во время осмотра имущества или проверки его исправности при заключении договора или передаче имущества в аренду. Таким образом, для осуществления арендатором прав, предусмотренных п. 1 ст. 612 ГК РФ, необходимо доказать, что недостатки возникли до заключения договора аренды и были скрытыми. Вопрос обнаружения и фиксации недостатков арендованного имущества является весьма важным для дальнейших взаиморасчетов по договору, а также взыскания понесенных расходов или убытков. Без правильной фиксации данных обстоятельств, либо неправильного определения их в договоре аренды, возмещение понесенных расходов или убытков может быть весьма проблематично, в связи с чем по подобным вопросам с целью избежания неблагоприятных последствий лучше обращаться к специалистам, имеющим необходимый опыт в разрешении подобных ситуаций.

Здравствуйте, Дмитрий!

В первую очередь Вам необходимо будет зарегистрировать данный договор в Росреестре, так как срок аренды превышает более 1 года.

Так же обязательно пропишите в договоре, что именно арендодатель будет обязан проводить капитальный ремонт, если возникнет необходимость.

Статья 616. Обязанности сторон по содержанию арендованного имущества
[Гражданский кодекс РФ] [Глава 34] [Статья 616]

1. Арендодатель обязан производить за свой счет капитальный ремонт переданного в аренду имущества, если иное не предусмотрено законом, иными правовыми актами или договором аренды.
Капитальный ремонт должен производиться в срок, установленный договором, а если он не определен договором или вызван неотложной необходимостью, в разумный срок.
Нарушение арендодателем обязанности по производству капитального ремонта дает арендатору право по своему выбору:
произвести капитальный ремонт, предусмотренный договором или вызванный неотложной необходимостью, и взыскать с арендодателя стоимость ремонта или зачесть ее в счет арендной платы;
потребовать соответственного уменьшения арендной платы;
потребовать расторжения договора и возмещения убытков.
2. Арендатор обязан поддерживать имущество в исправном состоянии, производить за свой счет текущий ремонт и нести расходы на содержание имущества, если иное не установлено законом или договором аренды.

Вопрос о текущем ремонте можете не поднимать, так как это обязанность будет возложена на арендатора даже если это не будет отражено в договоре.

Так же обязательно пропишите, вопрос о том, как будет разрешать вопрос об улучшениях если они будут производится арендатором. В том числе указать порядок получения согласия на произведение улучшений, а так же порядок возмещения расходов на произведенные улучшения.

Статья 623. Улучшения арендованного имущества
[Гражданский кодекс РФ] [Глава 34] [Статья 623]

1. Произведенные арендатором отделимые улучшения арендованного имущества являются его собственностью, если иное не предусмотрено договором аренды.
2. В случае, когда арендатор произвел за счет собственных средств и с согласия арендодателя улучшения арендованного имущества, не отделимые без вреда для имущества, арендатор имеет право после прекращения договора на возмещение стоимости этих улучшений, если иное не предусмотрено договором аренды.
3. Стоимость неотделимых улучшений арендованного имущества, произведенных арендатором без согласия арендодателя, возмещению не подлежит, если иное не предусмотрено законом.
4. Улучшения арендованного имущества, как отделимые, так и неотделимые, произведенные за счет амортизационных отчислений от этого имущества, являются собственностью арендодателя.