В ходе осуществления предпринимательской деятельности часто возникает необходимость в письменном оформлении сторонами предварительно согласованных условий предполагаемой к совершению в будущем сделки. При этом стороны, даже достигнув соглашения по ряду вопросов, не готовы заключить непосредственно саму сделку. Причин тому может быть много, включая отсутствие предмета будущей сделки в распоряжении сторон, наличие неопределенности в отношении наступления тех или иных правовых событий. В отдельных случаях участники сделок начинают нести издержки, связанные с подготовкой к будущей сделке с момента завершения преддоговорного этапа и, соответственно, находятся в более уязвимом положении при совершении сделки в будущем. Отсутствие защиты в таком случае может привести к злоупотреблениям другой стороны. Чтобы исключить подобные ситуации, в ст. 429 ГК РФ закреплен институт предварительного договора. Разберемся с особенностями предварительных договоров и их отличиями от других соглашений.

На практике стороны могут именовать предварительные соглашения по-разному (соглашение о намерениях, меморандум и пр.), однако независимо от наименования суды квалифицируют документы исходя из их условий и действительной воли сторон в соответствии со ст. 431 ГК РФ. Соответственно, документы, оформляющие достигнутые сторонами договоренности, могут быть квалифицированы либо как предварительный договор и влечь за собой последствия, предусмотренные ст. 429 ГК РФ, либо как основная сделка с соответствующими последствиями, либо вовсе как соглашение, не влекущее правовых последствий.

Основные черты предварительного договора

Надо отметить, что форма фиксации достигнутых договоренностей имеет важнейшее значение для обеспечения в дальнейшем их соблюдения. Правовые последствия любой формы договоренностей определяются судом (в случае возникновения спора) исходя из существа обязательства и направленности волеизъявления сторон. Инструментарий ГК РФ предоставляет суду возможность правильно квалифицировать договор для корректного применения к нему соответствующих норм и требований, установленных законом. Соответственно, предварительный договор согласно ст. 429 ГК РФ имеет следующие характерные особенности, позволяющие квалифицировать его в таком качестве:

предмет предварительного договора представляет собой обязательство заключить в будущем основной договор, а условиями предварительного договора должны определяться существенные условия основного договора;

предварительным договором установлен срок заключения основного договора (если такой срок в предварительном договоре не определен, основной договор подлежит заключению в течение года с момента заключения предварительного дог

В то же время включение в предварительный договор условий, не характерных для него (не соответствующих его правовой природе), может повлечь за собой переквалификацию такого договора в иной вид, поименованный ГК РФ. Таким образом, сама по себе конструкция предварительного договора в результате некорректной подготовки может повлечь за собой правовые последствия, на которые стороны (или одна из сторон) при его подписании не рассчитывали. В частности, сложившаяся правоприменительная практика знает примеры, когда предварительные договоры признавались судом:

основным договором;

акцептом поступившей оферты;

соглашением об определении размера, порядка возмещения будущих потерь;

письменным доказательством, позволяющим определить действительное волеизъявление сторон при заключении основного договора, или иным письменным доказательством.

Важно отметить, что, определяя правовую природу любых документов, рассматриваемых в ходе разрешения спора, суд исходит из буквального значения содержащихся в них слов и выражений. Буквальное значение условия договора в случае его неясности устанавливается путем сопоставления с другими условиями и смыслом договора в целом (ст. 431 ГК РФ). При этом суды, определяя правовую природу правоотношений сторон, исходят из необходимости их квалификации в соответствии с предусмотренными законом (поименованными в ГК РФ) видами договоров (см., например, п. 4 постановления Пленума ВАС РФ от 11.07.2011 № 54 «О некоторых вопросах разрешения споров, возникающих из договоров по поводу недвижимости, которая будет создана или приобретена в будущем», далее - Постановление № 54). Соответственно, любые предварительные соглашения рассматриваются судами с точки зрения возможности их квалификации в качестве предварительного или основного договора.

Каковы основные характеристики, различающие предварительный договор, основной договор и иные письменные доказательства, договором не являющиеся?

Основной договор устанавливает предмет и иные существенные условия сделки, права и обязанности сторон по ее исполнению, а также ответственность за неисполнение или ненадлежащее исполнение своих обязательств. Следует отметить судебную практику, в которой предварительные договоры признавались судом незаключенными в связи с их квалификацией в качестве основных договоров (смешанных) и установлением факта отсутствия соглашения сторон по существенным условиям соответствующего вида договора (см., например, постановление ФАС Западно-Сибирского округа от 15.02.2010 по делу № А27-6107/2009).

В рамках предварительного договора стороны согласовывают предмет и иные существенные условия будущего основного договора, определяют круг условий, по которым считают необходимым достичь соглашения при заключении основного договора, устанавливают сроки совершения основной сделки. Однако ответственность в рамках предварительного договора устанавливается исключительно за неисполнение или ненадлежащее исполнение обязательства по заключению основного договора на определенных в предварительном договоре условиях.

Таким образом, предварительный договор:

направлен на установление обязанности каждой из сторон заключить впоследствии основное соглашение (о передаче имущества, выполнении работ или оказании услуг) на указанных в предварительном договоре условиях;

Соответствие подписанного сторонами документа приведенным требованиям влечет за собой его квалификацию в качестве предварительного договора. Если же документ приведенным требованиям, предъявляемым к предварительным договорам, не отвечает, он не повлечет за собой прав и обязанностей сторон по заключению сделки в будущем (см., например, постановление Девятого арбитражного апелляционного суда от 30.01.2017 № 09АП-65198/2016 по делу № А40-107421/16).

Предварительный договор могут признать основным

Существует сложившаяся судебная практика, в которой предварительный договор (соглашение о намерениях) признавался основным. В частности, суд, установив согласование сторонами в рамках соглашения о намерениях всех существенных условий основного договора, может прийти к выводу о том, что в действительности воля сторон при его заключении была направлена на установление правоотношений в рамках основного договора, поименованного ГК РФ. Так, например, в одном деле при рассмотрении спора о признании недействительным соглашения о социально-экономическом сотрудничестве суд пришел к выводу о том, что в подписанном сторонами документе определены именно условия основного договора, а не только лишь обязанность заключения сделки в будущем. При таких обстоятельствах правоотношения сторон квалифицированы как связанные с исполнением основного договора (постановление Четвертого арбитражного апелляционного суда от 21.07.2016 № 04АП-3337/2016 по делу № А19-18371/2015).

Предварительный договор как акцепт поступившей оферты

Исходя из характера фактических правоотношений сторон, предшествовавших им переговоров и переписки, а также последовавших за ними конклюдентных действий, достигнутые сторонами предварительные соглашения могут быть квалифицированы судами как акцепт поступившей оферты.

В первую очередь здесь следует обратить внимание на предоставленную действующим законодательством участникам гражданского оборота свободу в формах и способах совершения сделок. В частности, ст. 434 ГК РФ допускает заключение договора в любой форме, предусмотренной для совершения сделок (устной, письменной - простой или нотариальной). При этом совершение сделки в простой письменной форме не предполагает обязательного составления единого документа, подписанного сторонами. Речь идет о заключении договора путем направления оферты (предложения лица, его сделавшего, считать себя заключившим договор с лицом, его принявшим, - ст. 435 ГК РФ) и ее акцепте (принятии оферты). Ограничения по форме акцепта оферты законом также не предусматриваются: допускается акцепт в виде конклюдентных действий (действий, направленных на исполнение договора) с одним лишь условием - акцепт должен быть полным и безоговорочным (ст. 438 ГК РФ).

Такого рода правовая конструкция позволяет в отдельных случаях признавать предварительный договор акцептом полученной оферты. Так, например, при рассмотрении одного дела (постановление ФАС Поволжского округа от 10.10.2008 по делу № А12-9135/08-С45) при разрешении вопроса о привлечении компании, осуществляющей деятельность по передаче (трансляции) и распределению программ телевидения, к административной ответственности на основании ч. 3 ст. 14.1 КоАП РФ (осуществление предпринимательской деятельности с нарушением требований и условий, предусмотренных лицензией), суды первой и кассационной инстанций пришли к выводу, что представленные обществом разрешительные письма и протоколы о намерениях свидетельствуют об акцепте вещателями предложения по заключению договоров на вещание. В приведенном случае факт подтверждения совершения сделки путем заключения сторонами соглашения о намерениях/предварительного договора (акцепта полученной оферты) позволило ретранслятору обосновать отсутствие в его действиях состава административного правонарушения и избежать привлечения к ответственности.

В предварительном договоре можно закрепить условия о возмещении будущих потерь

Анализ сложившейся правоприменительной практики свидетельствует о том, что посредством заключения предварительного договора сторонами могут быть урегулированы как вопросы определения условий самой сделки (существенных условий основного договора), так и договоренности об определении размера, порядка возмещения будущих потерь. Например, при рассмотрении дела (постановление АС Северо-Западного округа от 19.11.2015 по делу № А56-15943/2015) о возмещении ущерба, причиненного имущественным правам истца из-за ликвидации проезда транспорта к его земельному участку, суды сформировали следующие правовые позиции:

предварительный договор (соглашение о намерениях) является надлежащей формой согласования сторонами размера и порядка возмещения потерь;

факт подписания такого договора исключает необходимость последующего доказывания как размера, так и самого факта несения лицом, чьи имущественные права нарушены, расходов в действительности.

В частности, суд при рассмотрении указанного дела отказал в удовлетворении ходатайства ответчика о проведении судебной экспертизы, целью которой являлось определение действительного размера понесенных истцом расходов. В обоснование принятого судебного акта положен сам факт достижения сторонами соглашения по всем вопросам компенсации ущерба (включая определение размера компенсации) при подписании соглашения. Указанные выводы поддержали суды трех инстанций.

Содержание предварительного договора поможет правильно толковать условия основного

Достаточно распространено рассмотрение судами соглашений о намерениях и предварительных договоров в качестве письменных доказательств, позволяющих определить действительное волеизъявление сторон при заключении основного договора. Здесь в первую очередь речь идет об определении сторонами существенных условий будущего основного договора.

Согласно ст. 432 ГК РФ договор считается заключенным с момента достижения сторонами соглашения по всем его существенным условиям. При этом существенными являются как условия, прямо определенные законом (предмет, иные условия для соответствующих видов договоров, поименованных в ГК РФ), так и условия, признанные самими сторонами существенными для будущей сделки. Как отметил Президиум ВАС РФ в информационном письме от 25.02.2014 № 165 «Обзор судебной практики по спорам, связанным с признанием договоров незаключенными», если в ходе переговоров одной из сторон предложено условие о цене или заявлено о необходимости ее согласовать, то такое условие является существенным для этого договора (п. 1 ст. 432 ГК РФ). Договор не может считаться заключенным до тех пор, пока стороны не согласуют названное условие или сторона, предложившая условие о цене или заявившая о ее согласовании, не откажется от своего предложения.

Нередко на практике соглашения о намерениях рассматриваются судами как иные письменные доказательства, подтверждающие обстоятельства, имеющие значение для рассмотрения дела по существу. В частности, при рассмотрении одного спора о взыскании задолженности по договору аренды земельного участка (постановление ФАС Центрального округа от 18.04.2012 по делу № А23-4165/2011) апелляция и кассация, отменяя решение первой инстанции, установили, что заключенным соглашением о намерениях (в совокупности с иными доказательствами) подтверждаются обстоятельства, исключающие (существенно ограничивающие) возможность использования арендованного земельного участка, что в соответствии со ст. 611, 612 ГК РФ является основанием для соразмерного уменьшения арендной платы.

При рассмотрении другого спора о расторжении договора аренды земельного участка и взыскании задолженности по внесению арендной платы (постановление ФАС Центрального округа от 31.07.2014 по делу № А23-3864/2013) соглашение о намерениях, заключенное ответчиком, в совокупности с иными доказательствами суд принял в качестве доказательства надлежащего исполнения ответчиком своих обязательств, предусмотренных договором аренды (в том числе обязательств по использованию арендованных земельных участков в соответствии с целевым назначением).

Значимость института предварительного договора нельзя недооценивать. Первоначально данный институт вводился в целях обеспечения стабильности гражданского оборота путем наделения судебной защитой результатов преддоговорного этапа совершения сделки. Здесь следует отметить особенности российского гражданского законодательства, которые выражаются в отказе в судебной защите прав из сделок, совершенных с отступлениями от императивных предписаний закона. Соответственно, договор, составленный с нарушением установленных законом требований, может быть признан незаключенным (если сторонами не достигнуто соглашение по всем условиям, признаваемым законом существенными для такого рода договоров) или недействительным (при наличии пороков воли, формы, субъектного состава или содержания). Таким образом, в отсутствие института предварительного договора действительность ряда сделок (в том числе в рамках инвестиционной деятельности) оказалась бы под вопросом в связи с тем, что идентифицировать их предмет, равно как и согласовать иные существенные условия на преддоговорном этапе, объективно невозможно. Стоит отметить, что в регулировании правоотношений в сфере инвестиционной деятельности предварительным договорам отводится особо важная роль в Постановлении № 54.

Подводя итог, следует констатировать, что при заключении предварительных договоров сторонам следует определиться с правовой и содержательной нагрузкой планируемого документа, поскольку характер прав и обязанностей сторон, условий о предмете и правовых последствиях заключаемого соглашения влияет на его правовую квалификацию. Соответственно, если при заключении предварительного договора стороны не планируют принимать на себя конкретные, формально определенные права и обязанности, а лишь хотят задекларировать намерения и стремления к сотрудничеству, то им следует конкретизировать свои права и обязанности - заключить договор в будущем. При этом важно учитывать, что действительная воля сторон и характер сложившихся правоотношений будут определяться судом, в том числе на основании предшествовавших подписанию соглашения переписки, переговоров.

Если на момент подписания документа стороны имеют целью зафиксировать достигнутые договоренности и закрепить возможность понудить контрагента к их надлежащему и своевременному исполнению, то при составлении текста важно учитывать сформированные судами подходы к квалификации соглашений о намерениях как предварительных и основных договоров, дабы избежать чрезмерной или же, наоборот, недостаточной регламентации согласованных условий. Потому что чрезмерная регламентация может обернуться понуждением к исполнению зафиксированных условий, а недостаточная - к признанию соглашения незаключенным.

Предварительный договор - как острый нож в руках. Для умелого человека - мощное оружие, для рассеянного и неосторожного - большая опасность. Большинство из нас чувствуют себя на рынке недвижимости как в темном лесу. Таинственные слова ЕГРП,ЭД, НГСР, Росреестр, кадастровый паспорт, ликвидность жилья - способны ввести в ступор. В таком случае неопытные путешественники по рынку недвижимости предпочитают брать с собой проводника - риэлтора.

А те, кто не доверяют проводнику (вдруг, как Сусанин, заведет в болота), приглашают еще и защитника - юриста. Или сами знакомятся с картой местности и вооружаются. И сами несут ответственность за все, что произойдет в пути.

Когда речь идет о документах, надо руководствоваться главным правилом: читай, что подписываешь. А если не понимаешь, что написано, – приглашай специалиста. Именно такой совет дал нам директор АН «Шанс» Александр Авербах. В идеале специалисты советуют приходить на подписание договора вместе с юристом.

Ведь речь идет не о мешке картошке, а о недвижимости стоимостью более миллиона.

Давайте попробуем детально разобраться, что же такое предварительный договор, каким он должен быть, насколько он нужен и когда.

Что это такое?

Предварительный договор купли-продажи - это официально оформленный «протокол о намерениях» между покупателем и продавцом. По этому соглашению, стороны договариваются о заключении в будущем договора купли-продажи на условиях, оговоренных в предварительном договоре, т.е. предварительный договор имеет форму основного договора, причем несоблюдение этой формы приводит к недействительности договора. Согласно действующему законодательству РФ, предварительный договор должен в обязательном порядке содержать предмет сделки будущего основного договора, намеченную дату заключения основного договора и условия проведения сделки купли-продажи, а также иные существенные нюансы. Точную формулировку можно прочесть в ст. 429 Гражданского Кодекса РФ.

Кому и когда выгоден предварительный договор?

Кому более выгоден предварительный договор? Агентству недвижимости или клиенту? Тому, кто лучше его умеет использовать. Мы уже рассказывали о ситуации, когда женщина решила продать квартиру, чтобы потом купить себе другую. Она обратилась в агентство, там ей нашли покупателя и предложили заключить предварительный договор с некой суммой. Клиентка договор подписала, наивно думая, что этот документ в самых общих чертах просто закрепляет намерения. Вскоре она нашла другого покупателя, готового заплатить гораздо большую цену за ее квартиру. И уже на заключительном этапе сделки вдруг выяснилось, что бедолага неправильно поняла слово «предварительный» в названии договора. На самом деле его участников закон обязывает выполнять прописанные условия. В результате агентство недвижимости от имени покупателя подало на женщину в суд и принудило продать квартиру по указанной в договоре цене.

Когда предварительный договор выгоден покупателю? Допустим, мужчина решил купить 2-комнатную квартиру. Чтобы продавец «двушки» в последний момент не передумал, заключать сделку или не завысил цену тысяч на 100, как раз и пригодится предварительный договор с договором задатка. Они закрепляют цену и оговаривают сроки.

Когда предварительный договор выгоден продавцу? Когда вы договорились на словах, что покупатель приобретет именно вашу недвижимость и именно за оговоренную цену, чтобы можно было спокойно рассчитывать на эти деньги. И тогда, даже если покупатели найдут более интересный вариант, они десять раз подумают, прежде чем нарушить договор.

Семь причин для использования

Профессионалы оценивают предварительный договор как очень удобный инструмент, помогающий в сложных сделках. Поскольку он позволяет закрепить права и обязательства сторон в случае, если в ближайшем будущем (в течение недели-двух) провести сделку нельзя. Специалисты называют семь основных причин для использования предварительного договора.

1. Частично не готов комплект документов, а на их сбор требуется время.

2. Необходимо выполнить определенные условия перед проведением сделки (сняться с учета, получить разрешение в органах опеки и попечительства).

3. Человек вступает в наследство (а это занимает, как минимум, полгода), но стороны хотят зафиксировать свои намерения. Впрочем, юристы не рекомендуют заключать предварительный договор, пока от нотариуса не получено свидетельство о наследстве. Ведь за полгода, пока ожидается вступление в наследство, число собственников в квартире может измениться.

4. Покупателю необходимо собрать денежные средства в полном размере.

5. Один из продавцов отсутствует (находится в долгой командировке или в плавании) и не может лично подтвердить свое согласие.

6. При создании цепочки для альтернативной сделки. Ольга Бердюгина, директор АН «Золотой ключик» в таких случаях рекомендует заключать предварительные договоры по всей цепочке, и по договору задатка передавать не очень большие суммы, в пределах 100-200 тысяч рублей, чтобы не подвергать риску продавца или покупателя.

7. Закрепление намерений при покупке квартиры по субсидии или сертификату. Если объект приобретается по субсидии, обналичивание средств происходит после регистрации сделки в службе Росреестра. А на это может понадобиться более двух недель. Задача риэлтора – правильно просчитать сроки предварительного договора, сориентироваться, когда будут деньги и тем самым снизить риски для своих клиентов.

В этих случаях заключается предварительный договор, в котором стороны согласовывают условия сделки, которые являются для них значимыми.

Три повода для осторожности

В заблуждение по поводу предварительного договора может ввести слово «предварительный». Многие думают, что оно означает «промежуточный, примерный, ориентировочный» (именно такие синонимы существуют у слова «предварительный» в русском языке), то есть необязательный. С юридической же точки зрения «предварительный» – просто «отсроченный». И при этом - обязательный к исполнению.

Именно поэтому нужно тщательно взвесить все его плюсы и минусы, прежде чем ставить свою подпись. А риски юристы называют следующие:

1. Быстрое изменение цен. Поскольку предварительный договор жестко фиксирует цену недвижимости, с ним нужно быть особенно осторожными, когда происходит скачок или падение цен. Раз-два в год такие скачки - на 100-200 тысяч - возможны. И вероятно наступление ситуации, когда человек не сможет купить на вырученные от продажи квартиры деньги другое жилье.

2. Ответ придется держать в суде . Если одна из сторон передумала заключать основной договор, то ее можно принудить к заключению основного договора в судебном порядке. Аргументировать такой шаг можно, обратившись к п. 4 ст. 445 ГК РФ, которая гласит о том, что, если сторона, для которой в соответствии с законом заключение договора обязательно, уклоняется от его заключения, другая сторона вправе обратиться в суд с требованием о понуждении заключить договор. Более того, сторона, необоснованно уклоняющаяся от заключения договора, должна возместить другой стороне причиненные этим убытки. Однако не стоит забывать, что обязательства, предусмотренные предварительным договором, прекращаются, если до окончания срока, в который стороны должны заключить основной договор, он не будет заключен, либо одна из сторон не направит другой стороне предложение заключить этот договор. Поэтому одна из сторон предварительного договора должна заблаговременно письменно уведомить другую сторону о дате, месте и времени подписания основного договора.

3. Судьба задатка. Обычно предварительный договор связан с передачей некой суммы. Часто покупатель и продавец заключают предварительный договор купли-продажи квартиры, где предусмотрено внесение задатка. Покупатель квартиры в подтверждение своих намерений (а именно - заключить договор купли-продажи) передает задаток продавцу. Подразумевается, что, если покупатель передумает заключать договор купли-продажи, то задаток остается у продавца. Если же передумает продавец, то он обязуется уплатить покупателю двойную сумму задатка. Но в настоящее время судебная практика по поводу применения норм о задатке в предварительных договорах неоднозначна: суды часто признают недействительными пункты предварительного договора, в силу которых одна сторона перечислила другой денежную сумму в качестве задатка в счет платежей по предварительному договору. Выход – заключать отдельно предварительный договор и отдельно договор задатка.

Здесь тоже есть тонкость: сумма должна быть либо минимальной, с которой не очень жалко расстаться, либо она должна составлять более половины оговоренной цены. Потому что есть статья в Гражданском кодексе, в которой написано, что при уплате более половины стоимости продавец не имеет права требовать назад имущество, а только оставшуюся часть суммы.

Каким он должен быть

История в тему Одна москвичка чуть не стала жертвой квартирных мошенников. Она нашла себе трехкомнатную квартиру, заключила предварительный договор сроком на месяц, указала размер задатка (запросили 5% стоимости) и обратилась в это же агентство для продажи своей «однушки». После чего расслабилась: ведь задаток солидный – продавец отказаться не должен, а ее квартира находится в хорошем районе и прекрасном состоянии, т.е. продастся быстро. Не тут-то было! Из агентства в течение месяца не звонили, покупатели не приходили. А до сделки оставалась неделя… Впоследствии выяснилось, что продавец «трешки» был в сговоре с агентом. Они знали, что, не продав однокомнатную квартиру, девушка не купит трехкомнатную. Значит, задаток останется у продавца «трешки». А сумма солидная… Неизвестно, сколько наивных людей «попались» на эту удочку и лишились задатка, но девушка смогла самостоятельно найти покупателя для своей квартиры за три дня (повезло!) и сделка состоялась.

Скачать образец предварительного договора можно из интернета и «подправить» его под себя. Однако предварительный договор является законным только в том случае, если в нем конкретно прописаны существенные условия.

1. Фамилии, имена, отчества физических лиц с данными паспортов, с указанием адреса и места жительства. Если вторая сторона отказывается предъявлять паспорт (утерян, в наличии только копии и т.п.), юристы предупреждают: не подписывайте предварительный договор!

2. Точные данные о самом объекте недвижимости: адрес, этажность дома, этаж, количество комнат, площадь, а также свидетельство о государственной регистрации права и правоустанавливающий документ.

3. Стоимость недвижимости. Установленная в договоре цена и будет той, по которой передается жилье (не забудьте в скобках «расшифровать» сумму прописью). При этом важно оговорить, что цена является окончательной и не подлежит изменению, что продавец не имеет права требовать от покупателя других сумм, кроме указанной в договоре цены. Это защитит от продавца, который вымогает дополнительные средства для получения свидетельства о праве собственности, например, или других действий, которые и так обязан выполнять по закону.

4. Сведения о деньгах. Если покупателем (в качестве обеспечения исполнения обязательств в будущем) была передана по предварительному договору определенная сумма денег, стороны должны прописать дальнейшую судьбу переданной денежной суммы. Имеются в виду случаи возвращения полученных средств покупателю, случаи оставления у продавца, зачет в стоимость жилья и т.д.

5. Срок данного договора, то есть когда стороны намерены заключить основной договор. Если такой срок не определен, основной договор подлежит заключению в течение года с момента подписания предварительного договора.

Если соблюдены эти требования, тогда предварительный договор действителен. Если один из первых трех пунктов неверен, договор можно признать ничтожным.

Согласно букве закона, желательно заверить договор у нотариуса. Это стоит денег, но спокойствие и уверенность в завтрашнем дне ценятся значительно дороже. Он, кстати, проверит все документы (паспорта, документы на жилье) и станет свидетелем передачи гарантийной суммы.

Каждая сторона хранит копию договора вплоть до сделки. Все копии уничтожаются после подписания основного договора.

Елена Шевцова

Статья подготовлена при участии юриста АН «Жемчужина-Риэлти» Эдуарда Шалина

Иллюстрация фотобанк «Лори»

Предварительный договор (с учетом изменений с 01.06.2015)

Предварительный договор в российской системе права является одним из наиболее востребованных инструментов обеспечения. Механизм позволяет гарантировать заключение сделки в будущем, защищает участников от непредвиденного изменения условий сотрудничества и потери времени. Широкое применение юридических норм в коммерческой среде выявило множество пробелов и противоречий. В результате потребовались многочисленные поправки. С июня 2015 года применению подлежит усовершенствованный правовой алгоритм.

Что такое предварительный договор? Краткая характеристика.

Четкое определение рассматриваемому типу соглашений дает статья 429 ГК РФ Предварительный договор.

Согласно ее положениям, под предварительным договором понимают обязательство двух или нескольких сторон по заключению сделки на оговоренных условиях. Отказ от исполнения влечет финансовые санкции: несостоявшийся контрагент получает полную компенсацию убытков от виновного участника. При этом, обязательства сторон по предварительному договору могут обеспечиваться задатком, о чем прямо сказано с ст. 380 ГК РФ.

На практике предварительные договоренности часто достигаются в отношении недвижимости, которая еще не создана и находится в процессе строительства или права, на которую еще не приобретены. Таким образом, составляются предварительный договор на куплю-продажу недвижимого имущества или предварительный договор аренды нежилого помещения. Но потребность в таком договоре может возникнуть и в других случаях.

Например, наследники, еще не вступившие в наследство, но нашедшие покупателя на наследуемую квартиру, могут заключить с этим лицом квартиры, что позволит связать обязательствами по купле-продаже квартиры в будущем.

Соглашение могут составить в процессе деловых переговоров. Стороны используют его в качестве инструмента закрепления промежуточных итогов. Часто, подобные сделки оформляют при урегулировании конфликтных отношений, в которых прийти к единому мнению сразу удается далеко не всегда.

Форма и содержание предварительного договора

Законодатель устанавливает ряд требований к форме и содержанию документа. Соглашение составляют в том же виде, в котором должна быть заключена основная сделка. Если основной договор должен совершаться в нотариальной форме, таким должен быть и предварительный договор. При этом если основная сделка подлежит государственной регистрации, предварительный договор регистрации не подлежит. Регистрация договора требованием по оформлению сделки не является.

Кроме того, участникам следует определить ряд обязательных условий. К таковым ГК РФ относит:

• предмет основного договора;
• срок, в течение которого будет подписан договор.

С июня 2015 года к этому перечню добавилось также требование о согласовании вопросов, по которым стороны должны прийти к единому мнению. Ранее законодательно устанавливалась обязанность четко оговаривать все существенные условия будущей сделки. По сути, это лишало предварительный договор смысла. Теперь участники получили возможность отложить обсуждение деталей, ограничившись лишь указанием на необходимость их определения.

Скачать предварительный договор аренды нежилого помещения

Правовые аспекты исполнения соглашения

После заключения предварительного договора стороны обязаны совершить основную сделку. При этом изменить базовые условия они могут лишь по обоюдному решению. Если один из участников уклоняется от выполнения обязанности, другой вправе понудить его заключить основной договор через суд. По новым правилам сделать это разрешается в течение 6 месяцев с момента неисполнения обязанности по заключению основной сделки.

В этом случае заинтересованное лицо может обратиться с иском в суд о понуждении к заключению договора, а основной договор признают заключенным со дня вступления решения в силу. При наличии разногласий по условиям основного договора эти условия также определяет суд. Впрочем, нововведение не лишает истца и ответчика возможности подписания мирового соглашения.

Новая модель позволила:

• обеспечить надежную юридическую связь между сторонами до заключения основной сделки;
• отсрочить обсуждение существенных условий.

В заключение стоит отметить, что гибкая система положительно оценена практикующими юристами. По мнению специалистов, такая схема учитывает существующие потребности делового мира и является более эффективной.

Видеоконсультация, для чего нужен предварительный договор, и как понудить заключить основной договор

Антон Иванов о предварительном договоре.

Когда предварительный договор признается основным?

Основные черты предварительного и основного договоров

Основным договором именуют сделку, которую стороны намерены совершить в будущем. Для нее характерно наличие обычных признаков соглашения в гражданском праве:

• стороны;
• существенные условия.

Предварительный договор должен содержать указание:

• на стороны (те же, что и в будущем основном договоре);
• существенные условия основного договора;
• обязательство заключить основной договор.

На момент предварительного соглашения объект основной сделки может отсутствовать (постановление президиума ВАС РФ от 15.01.2013 № 9798/12). Допускается и договор купли-продажи, заключаемый в отношении будущей вещи (п. 2 ст. 455 ГК РФ, постановление пленума ВАС РФ «О некоторых вопросах разрешения споров, возникающих из договоров по поводу недвижимости, которая будет создана или приобретена в будущем» от 11.07.2011 № 54).

Подробнее о форме и условиях такого документа можно узнать из наших статей Как составить предварительный договор - форма по ГК РФ? , Как составить предварительный договор купли-продажи? Подобный документ может относиться и к другим видам сделок, см. об этом в нашей статье Предварительный договор аренды нежилого помещения - образец .

Отличия правовой конструкции предварительного договора от основного

Отличие 2 конструкций — в особенностях предварительного договора:

1. Он не порождает имущественные права и обязанности. В качестве исключения допускаются обеспечительные меры, например задаток (п. 4 ст. 380 ГК РФ, определение ВС РФ от 16.12.2014 № 9-КГ14-8).
2. Он не должен устанавливать другие обязанности, кроме его предмета, установленного законом (постановление президиума ВАС РФ от 15.01.2013 № 9798/12).
3. Он может предусматривать подлежащие согласованию инициативные условия основной сделки (существенные условия, введенные сторонами) (новая редакция п. 3 ст. 429 ГК РФ).
4. В нем указывается срок для совершения основной сделки. По умолчанию это 1 год (п. 4 ст. 429 ГК РФ).

Очевидно, что основным может быть признан договор, который не обладает вышеуказанными признаками и, напротив, устанавливает имущественные обязательства. По этому пути идет судебная практика. Значительная часть споров в этой сфере связана с оформлением сделок, предусматривающих в той или иной форме продажу недвижимости (в том числе заключаемых на стадии строительства).

Судебная практика по предварительному и основному договору: возможность переквалификации в договор купли-продажи

Для переквалификации предварительного договора (или соглашения о задатке, если в нем сформулированы соответствующие условия) могут иметь значение условия соглашения, соответствующие купле-продаже объекта:

• Об оплате существенной части цены объекта (п. 8 постановления № 54). Исходя из сложившейся практики правоприменения, внесения аванса в размере 50% достаточно для признания предварительного договора договором купли-продажи будущей вещи (см. постановление АС ДО от 09.02.2016 № Ф03-6454/15).
• О передаче имущества и установлении оплаты в рассрочку (постановление 19-го ААС от 27.01.2015 № 19АП-7641/14).

Изменение квалификации договора возможно по инициативе как участника процесса, так и суда, поскольку суд обязан устанавливать по существу волю сторон, выраженную в тексте, и не связан наименованием соглашения.

Последствия переквалификации предварительного договора в основной договор купли-продажи

Следует учитывать, что в случае переквалификации предварительного договора в договор купли-продажи будущей вещи правовые последствия будут выражены в таких обстоятельствах:

1. Не подлежит применению п. 6 ст. 429 ГК РФ об окончании срока предварительного договора (постановление ФАС СКО от 24.10.2013 № Ф08-6459/13).
2. Способом защиты права является иск об обязании передать объект и осуществить регистрацию перехода права собственности (см. постановление № 19АП-7465/14) при наличии необходимых условий:
   • объект существует;
   • у продавца есть право собственности на него.
3. Право собственности покупателя не возникает автоматически, поэтому виндикационный иск — ненадлежащий способ защиты в случае, если имущество выбыло из собственности продавца (постановление ФАС ПО от 02.10.2013 № Ф06-8226/13).

   ВАЖНО! При отсутствии объекта может быть предъявлен иск о возврате уплаченных денег, уплате процентов (пп. 3, 4 ст. 487 ГК РФ) и возмещении убытков в размере разницы между договорной и рыночной ценой этого же объекта (п. 5 постановления № 54, определение ВС РФ от 21.12.2015 № 307-ЭС15-15915).

4. Договор может быть прекращен по основаниям и в порядке, предусмотренных для договора купли-продажи, в т. ч. по инициативе продавца (п. 4 ст. 486 ГК РФ, постановление № 19АП-7641/14).

Переквалификация предварительных инвестиционных договоров и договоров о долевом участии в строительстве

Такого рода договоры стороны могут также именовать предварительными договорами. В п. 4 постановления № 54 указано, что в этом случае судам нужно определять природу правоотношений исходя из норм ГК РФ, регулирующих отдельные виды договоров. В том числе такие договоры могут быть переквалифицированы в куплю-продажу.

В последние годы распространенной является ситуация банкротства юридических лиц — застройщиков многоквартирных жилых домов. В этой ситуации у покупателя по предварительному договору есть возможность обратиться в арбитражный суд с заявлением о включении требования в реестр требований о передаче жилых помещений (ст. 71, 100, 201.6 закона «О банкротстве» от 26.10.2002 № 127-ФЗ), представив документы, подтверждающие произведенную оплату.

При этом не принимаются во внимание возражения, основанные на том, что договор не прошел госрегистрацию (см. постановление АС ЦО от 14.03.2016 № Ф10-125/16).

В случае если по каким-либо причинам право на включение в реестр требований о передаче жилых помещений не будет признано (например, договор является незаключенным или недействительным), денежное требование о возврате уплаченных сумм должно быть включено в реестр денежных требований кредиторов (см. постановление АС СЗО от 22.03.2016 № Ф07-65/16).

Переквалификация предварительного договора в договор долевого участия в строительстве

В практике встречаются случаи переквалификации предварительных договоров в договоры о долевом участии в строительстве (ст. 4 закона «Об участии в долевом строительстве…» от 30.12.2004 № 214-ФЗ). Соответствующая ситуация рассматривается в п. 9 Обзора практики о долевом строительстве, утвержденного президиумом ВС РФ 04.12.2013.

Необходимыми условиями при этом являются:

• наличие в предварительном договоре всех реквизитов, предусмотренных ст. 4 закона № 214-ФЗ;
• соответствие застройщика требованиям ст. 2, 3 закона № 214-ФЗ (право на земельный участок, разрешение на строительство и др.).

В исковом заявлении, по мнению высшей судебной инстанции, должны быть указаны следующие требования:

1. Признать предварительный договор договором участия в долевом строительстве.
2. Обязать застройщика представить документы для государственной регистрации.

Несмотря на то что в постановлении № 54 прямо указано, что предметом договора могут быть объекты, которых на момент его заключения не существует, следует стремиться максимально точно описать объект сделки.

Так, по одному из дел суд отказал в защите прав, указав, что предварительный договор невозможно квалифицировать ни в этом качестве, ни как сделку купли-продажи или долевого участия, поскольку из него невозможно определить объект недвижимости, подлежащий передаче (постановление АС ПО от 02.12.2015 № Ф06-3229/15). Но все же в этой части мотивировки данного постановления имеется явное противоречие с п. 2 постановления № 54.

Итак, переквалификация предварительного договора в иной договор возможна в том случае, если он содержит условия, отвечающие конструкции соответствующего договорного вида. В этом случае правовые последствия и возможные требования участников договора определяются нормами, относящимися к установленному судом виду договора.