Основание права собственности на квартиру. Договор купли-продажи как основание приобретения жилых помещений в частную собственность

Договор купли-продажи недвижимости выделен в особую группу договоров купли-продажи ввиду специфики недвижимого имущества как объекта. Продажа и приобретение объектов недвижимости являются одной из наиболее распространенных сделок.

По договору купли-продажи недвижимого имущества (договору продажи недвижимости) продавец обязуется передать в собственность покупателя земельный участок, здание, сооружение, квартиру или другое недвижимое имущество, а покупатель обязуется принять указанное имущество и уплатить за него определенную денежную сумму (цену) (п. 1 ст. 454, 549 ГК РФ).

Предметом купли-продажи могут быть и жилые помещения.

Субъектами договоров купли-продажи жилых помещений являются:

граждане, которые продают и покупают принадлежащие им жилые помещения;
юридические лица, реализующие и приобретающие жилые помещения в целях использования их для проживания граждан;
Российская Федерация, субъекты федерации, муниципальные образования - в отдельных случаях.

В большинстве случаев в качестве продавца жилого помещения выступает его собственник. Однако в виде исключения продавцом могут быть субъекты права хозяйственного ведения и оперативного управления - государственные и муниципальные унитарные предприятия, учреждения и казенные предприятия. При этом следует иметь в виду, что их распоряжение закрепленным за ними недвижимым имуществом ограничено. Так, государственные или муниципальные унитарные предприятия не вправе отчуждать недвижимое имущество без согласия собственника (п. 2 ст. 295, п. 1 ст. 297 ГК РФ).

Согласно ст. 550 ГК РФ договор продажи недвижимости должен быть обязательно заключен в письменной форме в виде единого документа, подписанного обеими сторонами. Несоблюдение данного требования влечет за собой недействительность соответствующего договора.

Гражданский кодекс РФ не обязывает нотариально удостоверять договор купли-продажи недвижимости - возможно только по соглашению сторон. Договор продажи жилого помещения, заключенный после 01.03.2013, государственной регистрации не подлежит". При этом ст. 551 ГК РФ устанавливает, что переход прав на недвижимость по договору продажи недвижимости к покупателю подлежит государственной регистрации.

Государственная регистрация возможна при участии обеих сторон. Если одна из сторон договора уклоняется от регистрации перехода права собственности, государственная регистрация может состояться по решению суда по требованию другой стороны. Сторона, необоснованно уклоняющаяся от государственной регистрации перехода права собственности, должна возместить другой стороне убытки, возникшие в результате таких действий.

Отличительной чертой недвижимого имущества является, как правило, его неразрывная связь с землей, поэтому при продаже жилого дома, расположенного на земельном участке, к его покупателю в силу ст. 552 ГК РФ переходит и часть земельного участка (или весь земельный участок), на котором расположен дом. Причем этот переход не зависит от волеизъявления продавца. Продавец недвижимости может только определить, на каком праве земельный участок или его часть передаются покупателю. При этом, когда продавец является собственником земельного участка, на котором находится недвижимость, покупателю передается право собственности на земельный участок, занятый такой недвижимостью и необходимый для ее использования, если иное не предусмотрено законом. Если жилой дом расположен на земельном участке, который не принадлежит продавцу на праве собственности, то земельный участок переходит к покупателю на таком же праве, на каком он принадлежал продавцу (например, на основании договора аренды).

Существенными условиями договора продажи жилого помещения являются:

1) предмет;
2) цена;
3) перечень лиц, сохраняющих в соответствии с законом право пользования этим жилым помещением после его приобретения покупателем, с указанием их прав на пользование продаваемым жилым помещением.

Предметом договора продажи жилого помещения на основании ст. 554 ГК РФ является жилое помещение с указанием всех данных, придающих имуществу индивидуальную определенность, право на которое зарегистрировано в установленном порядке. Поэтому в договоре должны фиксироваться сведения о продаваемом имуществе, содержащиеся в формах государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним (адрес, вид объекта, его площадь, назначение и иная информация). Отсутствие в договоре продажи жилого помещения указанных сведений свидетельствует о том, что сторонами не согласовано условие о недвижимом имуществе, подлежащем продаже, и договор не считается заключенным, а, следовательно, и переход прав на жилое помещение не подлежит государственной регистрации.

Как уже было отмечено, существенным условием договора продажи недвижимости является цена продаваемого имущества. Согласно ст. 555 ГК РФ договор продажи недвижимости должен предусматривать цену этого имущества, и при отсутствии в договоре согласованного сторонами в письменной форме условия о цене недвижимости договор о ее продаже считается незаключенным. Обязательное включение цены имущества в договор обусловлено, как правило, значительной стоимостью продаваемого имущества, а также необходимостью уплаты налога с продажи данного имущества, размеры которого определяются с учетом продажной цены имущества.

Цена конкретного жилого помещения строго индивидуальна и не может быть сопоставима с аналогичными видами жилых помещений, в связи с этим при заключении договора продажи имущества нельзя применять п. 3 ст. 424 ГК РФ, предусматривающий возможность при отсутствии цены в возмездном договоре применять цены, которые при сравнимых обстоятельствах обычно взимаются за аналогичные товары.

При продаже жилого дома, расположенного на земельном участке, установленная цена данного дома включает в себя и цену соответствующего земельного участка, если иное не предусмотрено законом или договором. В договоре продажи может быть указана только цена на единицу площади жилого помещения, например, цена квадратного метра. При этом общая цена продаваемого жилого помещения определяется исходя из его фактического размера.

Среди особенностей договора продажи жилого помещения следует выделить то, что одним из существенных условий договора продажи жилого дома, квартиры, части жилого дома или квартиры, в которых проживают лица, сохраняющие в соответствии с законом право пользования этим жилым помещением после его приобретения покупателем, является приведение перечня этих лиц с указанием их прав на пользование продаваемым жилым помещением (ст. 558 ГК РФ). Это могут быть лица, получившие право пользования жилым помещением на основании завещательного отказа, либо члены семьи или бывшие члены семьи продавца, которые отказались от приватизации продаваемого жилого помещения в пользу продавца".

Передача жилого помещения продавцом покупателю осуществляется по передаточному акту или иному документу о передаче (ст. 556 ГК РФ). При этом законом или договором может быть предусмотрена возможность исполнения договора путем вручения имущества без подписания соответствующего передаточного документа, а также без фактического вручения продаваемого имущества покупателю в момент подписания передаточного акта. В ГК РФ не содержится сведений, которые должны быть в указанном акте, однако на практике в него, как правило, включают качественную и количественную характеристики продаваемого объекта, несоответствие объекта которым может повлечь ответственность продавца за ненадлежащее исполнение договора.

Уклонение одной из сторон от подписания документа о передаче недвижимости означает неисполнение ею договора. Если продавец не подписывает такой документ, то это означает его отказ от передачи имущества. В этом случае у покупателя есть право потребовать передачи ему вещи (п. 2 ст. 463, ст. 398 ГК РФ) либо возмещения причиненных ему убытков. Уклонение от подписания документа покупателем свидетельствует об его отказе от принятия имущества.

Стороны могут также применить нормы главы 25 ГК РФ об ответственности за неисполнение или ненадлежащее исполнение договора, в частности, при неисполнении своей обязанности покупателем - уплаты цены за продаваемую недвижимость, продавец имеет право требовать неуплаченную сумму, а также уплаты процентов и суммы убытков на основании ст. 395 ГК РФ.

Покупатель может принять не соответствующую условиям договора продаваемую недвижимость, когда такое несоответствие оговорено в передаточном акте. Однако это обстоятельство не освобождает продавца от ответственности за ненадлежащее исполнение договора.

Последствия передачи недвижимости ненадлежащего качества установлены в ст. 557 ГК РФ. Ненадлежащее качество недвижимости может быть обнаружено при ее передаче, а также после передачи с подписанием передаточного акта или без такового.

Для выявления ненадлежащего качества недвижимости после ее передачи в процессе использования необходимо установить сроки, в течение которых наступают последствия, предусмотренные ст. 475 ГК РФ. Согласно данной статье покупатель вправе по своему выбору потребовать от продавца соразмерного уменьшения покупной цены; безвозмездного устранения недостатков товара в разумный срок; возмещения своих расходов на устранение недостатков товара. Также покупатель может отказаться от исполнения договора купли-продажи и потребовать возврата уплаченной за товар денежной суммы. При этом покупатель не имеет право требовать замены товара, поскольку по объективным причинам заменить одно жилое помещение на другое невозможно.

Пункт 8 ст. 2 Федерального закона от 30.12.2012 № 302-ФЗ (в ред. от 04.03.2013)«О внесении изменений в главы 1, 2, 3 и 4 части первой Гражданского кодекса Российской Федерации» // СЗ РФ. 2012. № 53 (ч. 1). Ст. 7627.
Статья 19 Федерального закона от 29.12.2004 № 189-ФЗ (ред. от28.02.2015, с изм.от 24.03.2015) «О введении в действие Жилищного кодекса Российской Федерации» //СЗ РФ. 2005. № 1 (часть 1). Ст. 15.

Право собственности на квартиру всегда имеет под собой какое-либо основание , то есть причину (источник ) возникновения этого права у человека. На эту причину и указывает документ-основание права собственности. То есть он указывает, на основе какого события государством было зарегистрировано это право.

По отношению к самому праву собственности , такой документ-основание первичен, поэтому его называют правоустанавливающим документом на квартиру. Именно он устанавливает право конкретного человека на конкретный объект недвижимости.

Основания возникновения права собственности на недвижимость

Так как квартиру можно получить в собственность несколькими путями, то и оснований может быть несколько.

Документами-основаниями возникновения права собственности на квартиру могут быть:

Договор передачи жилья в собственность (в случае, если квартира была );
Договор с Застройщиком , или Договор уступки прав требования (если квартира приобреталась на );
Договор купли-продажи , или Договор мены (если квартира была куплена на );
Справка о выплаченном пае (если );
Свидетельство о праве на наследство (если );
Договор дарения (если );
Соглашение о разделе имущества (если квартира была получена в результате добровольного дележа );
Решение суда (если имущество супругов, наследников или других претендентов делили по суду );
Договор купли-продажи и ипотеки (если квартира приобреталась на заемные средства банка );
Договор пожизненного содержания с иждивением (если квартира была получена под ).

Каждый такой документ-основание показывает Покупателю, в какой области права следует искать ответы на вопросы о «юридической чистоте» квартиры.

1 Нужно подать заявку - а точнее заявление-анкету на получение кредитного продукта .

Форма заявления есть на сайте сбербанка [ссылка] также есть образец заполнения.

Мы брали ипотеку на мужа, я была поручителем. Собственно супруг или супруга заемщика всегда есть поручитель по ипотечному займу...вроде. Так что анкеты заполнили две, одну муж как заемщик, вторую я, как поручитель. И вперед в банк с паспортами, а там скажу какие документы могут им понадобиться, на данном этапе это моэет быть СНИЛС, или документы, подтверждающие финансовое состояние и трудовую занятость заемщика/созаемщика , если последний не получает зарплату на счет Сбербанка. Мы оба получаем зарплату на счета Сбербанка, так что нам в этом отношении было проще, там просто нужно указать номер счета, на который мы получаем зарплату. Нам одобрили заявку примерно через три дня.

2 Документы, которые попросили предоставить после одобрения кредитной заявки.

На фото список документов, которые нас попросили предоставить.

Расскажу по пунктам что и где мы собирали.

1. Отчет об оценке стоимости недвижимости.

Он стоит первый пунктом, на самом же деле, если все документы остальные готовы, то тут остается только заказать ответ оценщику. Многие документы которые нужны в сбербанк - типа зеленки, нужны и для оценки. В Идеале оценщик должен приехать сфотографировать помещение, но у нас оценщик сказал что им далеко ехать, поэтому мы сами предоставили им ряд фотографий квартиры:

1 Общий вид дома

2 Адресный указатель

3 Вход в подъезд

4 Лестничная площадка

5 Входная дверь в квартиру

6 Все помещения по плану БТИ с двух сторон

9 Балкон с двух сторон

10 Коридор

11 Вид из окна

Также в агентстве по оценке недвижимости попросили отсканировать и прислать им на почту сканы следующих документов:

Зеленку - Свидетельство о государственной регистрации права собственности Продавца на Объект недвижимости.

Документ являющийся основнием возникновения права собственности продавца - договор купли продажи, по которому продавец покупал свою квартиру.

Кадастровый паспорт - в нашем случае мы заказывали его в Регистрационной палате, платили гос пошлину, ждали несколько дней - сейчас уже не помню то ли 3 дня, то ли 7.

Технический паспорт - заказывали в БТИ - об этом напишу подробнее ниже.

Паспорта всех собственником квартиры - Разворот с фото и прописка.

Дня через три отчет был готов, там сразу печатают два отчета - один поподробнее для банка, другой в регистрационную палату нужен будет для регистрации сделки купли продажи - но это много позже)

2. Свидетельство о государственной регистрации права собственности Продавца на Объект недвижимости - "зеленка".

Тут и пояснять нечего - зеленка находится у продавца, и спрашивать её следует у него - в банк нужна копия зеленки.

3. Документ являющийся основанием возникновения права собственности продавца.

У наших продавцов это был договор купли продажи, оформленный на женщину и её дочь. - Также хранится у продавцов - в банк нужна копия.

4. Выписка из единого государственного реестра прав на недвижимое имущество и сделок с ним

Делается выписка в регистрационной палате, за что взимается пошлина около 200 рублей - выписка делается около 5 рабочих дней. Подробнее можно узнать на сайте росреестра. [ссылка]

5. Кадастровый паспорт, поэтажный план и экспликация объекта недвижимости, технический паспорт.

Кадастровый паспорт заказывается в регистрационной палате. [ссылка]

Остальное мы заказывали в БТИ - для этого нужно взять с собой зеленку и документ -основание возникновения права собственности Продавца - стоит около 2 тыс.р. - делали нам около месяца.

6. этот пункт для земельного участка - мы же покупали квартиру.

7. Нотариально удостоверенное согласие супруга(и) продавца Объекта недвижимости на отчуждение Объекта недвижимости - или заявление продавца о том что он на момент приобретения квартиры в браке не состоял - последний вариант наш, так как наш продавец женщина была на тот момент вдовой уже, а дочь была ещё маленькой девочкой.

8. Нотариально удостоверенное согласие супруга(и) заемщика (залогодателя) на передачу Кредитуемого объекта недвижимости в залог и на его возможное последующее отчуждение.

Мы оформляли кредит на имя мужа, квартиру тоже только на его имя делали, поэтому я ходила к нотариусу, который оформил мне данный документ - с собой я взяласвой паспорт и деньги - пошлина - в районе 1500 руб. стоило. Сделали сразу же.

9. Документы по продавцу - в нашем случае это были копии паспортов, свидетельство о браке дочери.

10. Договор - основание приобретения Объекта недвижимости.

Нам его составил знакомый юрист за 1 тыс. рублей - обычно это у него стоит чуть дороже.

11. Документы по первоначальному взносу.

Наш первоначальный взнос составил примерно 60 процентов от общей стоимости, мы их заплатили Продавцам о чем они составили расписку. Данную расписку мы и передали банку.

12. Справка о задолженности и справка о прописанных.

Эту справку наш продавец взяла в нашем ЖКХ.

Все документы по пунктам сдаем в сбербанк. Там они проходят проверку. то у нс было не правильно. Наш продавец делал в квартире перепланировку, ничего значительного, и она думала, то стена не несущая, а значит документально это оформлять не надо. Она убрала маленькую кладовку, слегка сдвинула стену и сделала другую кладовку на другом месте. В общем, получилось что сотрудники БТИ приехали, померили все и сделали на основании измерений технический паспорт. В техническом паспорте площадь квартиры получилась 59,7 кв. м. В её зеленке же 60,7 кв.м. В кадастровом же паспорте, выданном в регистрационной палате вообще 60,1 кв.м. Продавец у нас сама поехала приводить в порядок эти документы - т.к. это все было по её вине, в результате около 3 потраченных месяцев, и во всех документах площадь 59,7 кв.м., ну и ещё денежные вложения продавца - сколько не знаю.

Документы проходят проверку в Сбербанке около 2 недель. О результатах приходит смс, ну и сотрудник сбербанка нам позвонила и пригласила придти. Там она подготовила все документы, мы оба подписывали их, в том числе кредитный договор, заплатили страховку.

3 Отправляемся в регистрационную палату.

С документами на квартиру, кредитным договором, закладной, Продавцами, с их и нашими паспортами, со вторым экземпляром оценки стоимости квартиры мы отправились в регистрационную палату оформлять сделку купли -продажи квартиры.

4 Получаем денежные средства по ипотечному займу

Когда в регистрационной палате были готовы новые "зеленки", мы с этими "зеленками" и договором купли продажи отправились в сбербанк, где нашему продавцу перечислили остаток платы за квартиру.

________________________________________________________________________________________

Мы живем в маленьком городке, и взять ипотеку могли только в двух местных банках, один из них сбербанк, собственно он был выбран, за процентную ставку, которая была ниже, чем в другом банке. Также количество необходимых документов для нас было меньшим, так как мы получаем зарплату на счет в сбербанке, поэтому не нужно было приносить копию трудовой или справку о доходах.