^ ТЕМА 1.4 ЖИЛИЩНОЕ ПРАВООТНОШЕНИЕ
Жилищное правоотношение – это урегулированное нормами жилищного права конкретное общественное отношение, участники которого выступают носителями жилищных прав и обязанностей.

Жилищное правоотношение – это не форма соответствующего общественного правоотношения, как иногда утверждают некоторые, а результат правового регулирования общественного отношения.

Жилищному правоотношению как одному из видов российских правоотношений присущ ряд общих признаков, наличие которых позволяет рассматривать всю совокупность российских правоотношений в качестве определенного социального единства. Представители общей теории права относят к числу таких общих признаков общественный и волевой характер правоотношений, их основанность на законе, специфичность содержания, выражающегося во взаимных правах и обязанностях субъектов правоотношений, и ряд иных моментов.

Жилищные правоотношения весьма многочисленны и разнообразны.

Все их разнообразие в литературе дифференцировалось на две группы :

1) организационные правоотношения , которые складываются по вертикали на началах власти и подчинения (например, по управлению жилищным фондом, по учету граждан, нуждающихся в жилье, и распределению жилых помещений);

2) имущественные правоотношения , складывающиеся на началах равенства их участников. Сюда следует отнести отношения, которые складываются между субъектами жилищного права по поводу пользования жилыми помещениями. Эти отношения могут, в частности, возникать: 1) из договора социального найма жилого помещения; 2) из договора коммерческого найма жилого помещения; 3) из договора найма жилого помещения, находящегося в специализированном жилищном фонде; 4) из договора поднайма жилого помещения и др.

Вместе с тем ст. 4 ЖК РФ указывает, что жилищное законодательство регулирует отношения, возникающие по поводу:

1) возникновения, осуществления, изменения, прекращения права владения, пользования и распоряжения жилыми помещениями государственного и муниципального жилищных фондов;

2) пользования жилыми помещениями частного жилищного фонда;

3) пользования общим имуществом собственников помещений;

4) отнесения помещений к числу жилых помещений и исключения их из жилищного фонда;

5) учета жилищного фонда;

7) переустройства и перепланировки жилых помещений;

8) управления многоквартирными домами;

9) создания и деятельности жилищных и жилищно-строительных кооперативов, товариществ собственников жилья, прав и обязанностей их членов;

10) предоставления коммунальных услуг;

11) внесения квартирной платы за жилое помещение и коммунальные услуги;

12) контроля за использованием и сохранностью жилищного фонда, соответствием жилых помещений установленным санитарным и техническим правилам и нормам, а также иным требованиям законодательства.

Вот такие возможные виды жилищных правоотношений предусматривает законодатель.

Указанные виды по различным квалифицирующим признакам можно подразделить, в свою очередь, на подвиды.

Так, по юридической природе жилищные правоотношения можно подразделить на первичные и производные .

Правоотношение по пользованию и владению жилым помещением собственником жилья и жилыми помещениями, находящимися в государственном и муниципальном жилищных фондах того или иного фондодержателя, будет первичным , а правоотношения по пользованию и владению указанными помещениями нанимателями – производными .

Среди перечисленных в ст. 4 ЖК РФ отношений следует выделить отношения по управлению многоквартирными домами.

Жилищные отношения, связанные с ремонтом, переустройством и перепланировкой жилых помещений, использованием инженерного оборудования, предоставлением коммунальных услуг, могут регулироваться нормами гражданско-правового характера с учетом требований, установленных ЖК РФ.

Основываясь на признаках определенности и конкретизированности обязанного лица, жилищные правоотношения делятся на абсолютные и относительные.

Если управомоченному лицу противостоит одно или несколько определенных лиц, то данное правоотношение является относительным. Например, нанимателю по договору социального найма жилого помещения противостоит наймодатель - орган местного самоуправления, в случае наделения его в установленном законом порядке государственными полномочиями по предоставлению по договорам социального найма жилых помещений отдельным категориям граждан (п. 4 ст. 49 ЖК РФ).

Если же такой определенности нет и носителем обязанности является всякий и каждый, значит, здесь имеет место абсолютное правоотношение. Наиболее характерным примером абсолютного правоотношения является правоотношение собственности на жилое помещение, по которому собственник жилого помещения как управомоченное лицо осуществляет правомочия владения, пользования и распоряжения принадлежащим ему на праве собственности жилым помещением в соответствии с его назначением и пределами его использования, которые установлены Жилищным кодексом (п. 1 ст. 30 ЖК РФ), а всякое и каждое лицо обязано не препятствовать собственнику осуществлять указанные правомочия.

Особенностями жилищного правоотношения является то, что:

1) объектом его всегда выступает только жилое помещение;

2) оно носит длящийся характер;

3) по своему юридическому содержанию это правоотношение является, как правило, структурно сложным, поскольку каждый из субъектов имеет к другому право требования и одновременно несет обязанность совершения положительных действий в соответствии с правомочиями второго субъекта.

Основанием возникновения жилищных правоотношений выступают юридические факты , т.е. конкретные жизненные обстоятельства (факты реальной действительности), с которыми нормы жилищного права связывают возникновение, изменение или прекращение жилищных правоотношений.

Статья 10 ЖК РФ указывает, что жилищные правоотношения возникают из оснований, предусмотренных ЖК РФ, другими федеральными законами и иными правовыми актами, а также из действий участников жилищных отношений, которые хотя и не предусмотрены такими актами, но в силу общих начал и смысла жилищного законодательства порождают жилищные права и обязанности.

В соответствии с этим жилищные права и обязанности возникают:

1) из договоров и иных сделок, предусмотренных федеральным законом, а также из договоров и иных сделок, хотя и не предусмотренных федеральным законом, но не противоречащих ему;

2) из актов государственных органов и актов органов местного самоуправления, которые предусмотрены жилищным законодательством в качестве основания возникновения жилищных прав и обязанностей;

3) из судебных решений, устанавливающих жилищные права и обязанности;

4) в результате приобретения в собственность жилых помещений по основаниям, допускаемым федеральным законом;

5) из членства в жилищных и жилищно-строительных кооперативах;

6) вследствие действий (бездействия) участников жилищных отношений или наступления событий, с которыми федеральный закон или иной нормативный правовой акт связывает возникновение жилищных прав и обязанностей.

^ Структура жилищного правоотношения . Под структурой жилищного правоотношения понимается совокупность устойчивых элементов, обеспечивающих его целостность. Любое жилищное правоотношение состоит из следующих трех структурных элементов: 1) субъектов (участников) правоотношений; 2) объектов правоотношений – предметов материального мира, по поводу которых складывается определенная правовая связь между субъектами; 3) взаимосвязи прав и обязанностей субъектов правоотношений, в соответствии с которыми складывается реальное поведение субъектов правоотношений.

Структуру самого жилищного правоотношения не следует смешивать со структурой содержания жилищных правоотношений, поскольку содержание жилищного правоотношения, являясь элементом правоотношения, имеет собственную структуру, речь о которой будет идти в дальнейшем.

^ Субъекты правоотношения - это лица, обладающие правосубъектностью, которые могут участвовать в правовых отношениях и быть носителями прав и обязанностей.

Субъекты жилищных отношений указаны в п. 2 ст. 4 ЖК РФ. Ими являются: 1) граждане; 2) юридические лица; 3) Российская Федерация; 4) субъекты Российской Федерации; 5) муниципальные образования.

Положения ЖК РФ применяются к жилищным отношениям с участием иностранных граждан и иностранных юридических лиц, если иное не установлено ЖК РФ или другим федеральным законом.

Граждане (физические лица) выступают субъектами самых разнообразных жилищных правоотношений, поскольку в соответствии с жилищным законодательством жилое помещение предназначено для проживания граждан (п. 1 ст. 17 ЖК). В целях удовлетворения постоянной потребности в жилье граждане вступают в жилищное правоотношение с юридическими лицами, в хозяйственном ведении или оперативном управлении которых находятся жилые помещения. Вместе с тем, являясь нанимателями жилых помещений в указанных домах, граждане могут являться субъектами правоотношений поднайма и временного проживания, выступая в качестве наймодателей занимаемых ими жилых помещений.

В домах жилищных кооперативов правоотношения по пользованию жилыми помещениями складываются между гражданами – членами кооператива и кооперативом.

В частном жилищном фонде граждане вступают в правоотношения пользования жилыми помещениями между собой. Гражданин – собственник жилья использует, как правило, жилье для личного проживания и проживания членов его семьи, но может также сдавать жилье для проживания другим гражданам по договору коммерческого найма.

Юридические лица участвуют в жилищных правоотношениях, как правило, в виде наймодателей, в хозяйственном ведении или оперативном управлении которых находятся жилые дома (жилые помещения). В договоре социального найма жилого помещения в качестве наймодателя выступают жилищно-эксплуатационные организации, а также государственные и муниципальные предприятия, учреждения, организации или создаваемые ими жилищно-эксплуатационные организации, являющиеся юридическими лицами.

^ Объекты правоотношения – это жилые помещения. Законодатель определяет, что жилым помещением признается изолированное помещение, которое является недвижимым имуществом и пригодно для постоянного проживания граждан (отвечает установленным санитарным и техническим правилам и нормам, иным требованиям законодательства).

Порядок признания помещения жилым помещением и требования, которым должно отвечать жилое помещение, устанавливаются Правительством Российской Федерации в соответствии с ЖК РФ и другими федеральными законами.

Общая площадь жилого помещения состоит из суммы площади всех частей такого помещения, включая площадь помещений вспомогательного использования, предназначенных для удовлетворения гражданами бытовых и иных нужд, связанных с их проживанием в жилом помещении, за исключением балконов, лоджий, веранд и террас.

ЖК различает следующие виды жилых помещений: 1) жилой дом; 2) часть жилого дома; 3) квартира; 4) часть квартиры; 5) комната.

Жилым домом признается индивидуально определенное здание, которое состоит из комнат, а также помещений вспомогательного использования, предназначенных для удовлетворения гражданами бытовых и иных нужд, связанных с проживанием в таком здании (п. 2 ст. 16 ЖК РФ).

Весьма сходным с понятием «жилой дом» является определение части его. Частью жилого дома признается определенная доля (1/2, 1/3 и т.п.) индивидуально определенного здания, которая имеет отдельный вход и состоит из комнат, а также помещений вспомогательного использования, предназначенных для удовлетворения гражданами бытовых или иных нужд, связанных с проживанием в таком здании.

Квартирой признается структурно-обособленное помещение в многоквартирном доме, обеспечивающее возможность прямого доступа к помещениям общего пользования в таком доме и состоящее из одной или нескольких комнат, а также помещений вспомогательного использования, предназначенных для удовлетворения гражданами бытовых и иных нужд, связанных с их проживанием в таком обособленном помещении (п. 3 ст. 16 ЖК РФ).

Частью квартиры признается структурно обособленное помещение, состоящее из одной или нескольких комнат в многокомнатной квартире, обеспечивающее возможность прямого входа в него и доступа к помещениям общего пользования, находящимся в квартире и предназначенным для удовлетворения гражданами бытовых и иных нужд, связанных с проживанием в таком обособленном помещении.

Комнатой признается часть жилого дома или квартиры, предназначенная для использования в качестве места непосредственного проживания граждан в жилом доме или квартире (п. 4 ст. 16 ЖК РФ).

^ Содержание жилищного правоотношения составляют субъективные жилищные права и неразрывно связанные с ними жилищные обязанности.

Субъективное жилищное право – это мера возможного поведения управомоченного субъекта жилищного правоотношения. Оно состоит из ряда правомочий, составляющих содержание субъективного жилищного права.

а) правомочия на совершение собственных положительных действий, имеющих юридическое значение;

б) правомочие требовать совершения определенных действий от обязанного лица;

в) правомочия на защиту.

Характерная особенность субъективного права заключается в том, что оно дает некоторый «юридический плюс» для его носителя. Возможность совершения известных действий, возможность что-то требовать от других лиц включает момент усмотрения в выборе вариантов поведения из имеющегося у носителя субъективного права возможностей. Основным средством обеспечения субъективного жилищного права является возложение на другое лицо юридической обязанности.

^ Юридическая обязанность – это предписанная обязанному субъекту мера должного поведения его (обязанного лица).

Жилищное правоотношение называется простым , если в нем одному субъективному праву управомоченного лица противостоит одна обязанность обязанного лица. Например, в организационном правоотношении по учету нуждающихся в жилье гражданин, нуждающийся в жилье, вправе подать заявление с приложением необходимых документов о принятии его на учет нуждающихся в жилом помещении, а орган местного самоуправления обязан (при наличии законных оснований) принять гражданина на учет нуждающихся в жилье.

В имущественном жилищном правоотношении как управомоченное, так и обязанное лицо имеют права и обязанности, а порой каждый имеет комплекс прав и обязанностей. Такие правоотношения называются структурно-сложными . Рассмотрим, например, структуру содержания имущественного жилищного правоотношения, вытекающего из договора социального найма жилого помещения. Так, наниматель (управомоченное лицо) имеет следующие права:

1) сдавать жилое помещение в поднаем;

2) разрешать проживание в жилом помещении временных жильцов;

3) вселять в занимаемое жилое помещение иных лиц;

4) осуществлять обмен или замену жилого помещения;

5) требовать от наймодателя своевременного проведения капитального ремонта жилого помещения, надлежащего участия в содержании имущества в многоквартирном доме, а также предоставления коммунальных услуг.

Вместе с тем наниматель жилого помещения по договору социального найма обязан:

1) обеспечивать сохранность жилого помещения и не допускать выполнения в нем работ или совершения других действий, приводящих к его порче;

2) использовать жилое помещение по назначению и в пределах, которые установлены в ЖК РФ;

3) осуществлять пользование жилым помещением с учетом соблюдения прав и законных интересов проживающих в жилом помещении граждан и соседей;

4) поддерживать надлежащее состояние жилого помещения, а также помещения общего пользования в многоквартирном доме, соблюдать чистоту и порядок в жилом помещении, подъездах, кабинах лифтов, на лестничных клетках, других помещениях общего пользования;

5) проводить текущий ремонт жилого помещения;

6) своевременно вносить плату за жилое помещение и коммунальные услуги;

7) информировать наймодателя в установленные договором сроки об изменении оснований и условий, влияющих на пользование жилым помещением;

8) немедленно принимать возможные меры к устранению обнаруженных неисправностей жилого помещения или санитарно-технического и иного оборудования, находящегося в нем, и в случае необходимости сообщать о них наймодателю или в соответствующую управляющую организацию;

9) допускать в заранее согласованное время в жилое помещение работников наймодателя или управомоченных им лиц, представителей органов государственного контроля и надзора для осмотра технического и санитарного состояния жилого помещения, санитарно-технического и иного оборудования, находящегося в нем, а также для выполнения необходимых ремонтных работ;

10) не производить переустройство и (или) перепланировку жилого помещения в нарушение установленного порядка;

11) при прекращении права пользования жилым помещением сдать по акту наймодателю в исправном состоянии жилое помещение, санитарно-техническое и иное оборудование, находящееся в нем, или производить ремонт за свой счет, а также погашать задолженность по оплате жилого помещения и коммунальных услуг.

Наймодатель (обязанное лицо), в свою очередь, обязан:

1) передать нанимателю юридически и физически свободное от прав иных лиц жилое помещение;

2) принимать участие в надлежащем содержании и ремонте общего имущества в многоквартирном доме, в котором находится сдаваемое внаем жилое помещение;

3) обеспечить предоставление нанимателю необходимого количества и надлежащего качества коммунальных услуг;

4) осуществлять капитальный ремонт жилого дома.

Наймодатель имеет право:

1) требовать от нанимателя и совместно проживающих с ним членов семьи использовать помещение по его целевому назначению (т.е. использовать помещение для проживания в нем) и в пределах, установленных ЖК РФ;

2) требовать от нанимателя своевременного внесения платы за жилое помещение и коммунальные услуги.

При анализе содержания исследуемого правоотношения нельзя не заметить выступающую на первый план тесную связь и взаимную обусловленность прав и обязанностей контрагентов. Так, в этом правоотношении управомоченное лицо может достигнуть определенного результата не непосредственно, а лишь через выполнение обязанности другим лицом. Вместе с тем взаимная обусловленность прав и обязанностей контрагентов находит свое проявление, прежде всего, в том, что в указанном правоотношении каждый из субъектов имеет к другому право требования и одновременно несет обязанность совершения положительных действий в соответствии с правомочиями другого субъекта. Здесь, следовательно, происходит встречное сочетание субъективных жилищных прав и обязанностей, концентрирующихся вокруг объекта правоотношения. Именно наличие у каждого из субъектов прав и обязанностей позволяет сделать вывод, что рассматриваемое правоотношение относится к структурно-сложным. Содержание характеризуемого правоотношения нередко еще более структурно осложняется. Это осложнение может иметь место тогда, когда управомоченное лицо в одностороннем порядке отказывается от договора, скажем, в связи с необходимостью переезда в другой населенный пункт. Наймодатель (обязанное лицо) обязан принять отказ. При описанной ситуации рассматриваемая правовая связь прекращается.

Защита нарушенных жилищных прав осуществляется судом в соответствии с подведомственностью дел, установленной гражданским процессуальным законодательством.

Защита жилищных прав осуществляется путем:

1) признания жилищного права;

2) восстановления положения, существовавшего до нарушения жилищного права, и пресечения действий, нарушающих это право или создающих угрозу его нарушения;

3) признания судом недействующими полностью или в части нормативного правового акта государственного органа либо нормативного правового акта органа местного самоуправления, нарушающих жилищные права и противоречащих Жилищному кодексу или принятым в соответствии с ним федеральному закону, иному нормативному правовому акту, имеющим большую, чем указанные нормативные правовые акты государственного органа либо нормативный правовой акт органа местного самоуправления, юридическую силу;

4) неприменения судом нормативного правового акта государственного органа или нормативного правового акта органа местного самоуправления, противоречащих ЖК РФ или принятым в соответствии с ним федеральному закону, иному нормативному правовому акту, имеющим большую, чем указанные нормативный правовой акт государственного органа или нормативный правовой акт органа местного самоуправления, юридическую силу;

5) прекращения или изменения жилищного правоотношения;

6) иными способами, предусмотренными ЖК РФ или другим федеральным законом.

Защита жилищных прав в административном порядке осуществляется только в случаях, предусмотренных ЖК РФ и другим федеральным законодательством. Решение, принятое в административном порядке, может быть обжаловано в судебном порядке.
Вопросы для самоконтроля:

1. 
   Дайте определение понятию «жилищное правоотношение».
2. 
   По каким основаниям можно классифицировать жилищные правоотношения?
3. 
   Что лежит в основе возникновения, изменения и прекращения жилищных правоотношений?
4. 
   Какими способами возможно осуществить защиту своих жилищных прав?

^ РАЗДЕЛ 2. ПРАВИЛА ВЛАДЕНИЯ, ПОЛЬЗОВАНИЯ

И РАСПОРЯЖЕНИЯ ЖИЛЫМИ ПОМЕЩЕНИЯМИ

Изменение жилищных отношений является результатом изменения договора найма (договора поднайма, договора аренды) жилого помещения. Договор найма жилого помещения может быть изменён только с согласия нанимателя, совместно проживающих с ним членов семьи и наймодателя, за исключением случаев, предусмотренных законом.

Основаниями для изменения жилищных отношений выступают:

1. Вселение в жилое помещение других членов семьи либо других граждан в качестве временных жильцов;

2. Выбытие из жилого помещения, в том числе в случае смерти;

3. Раздел жилого помещения (заключение договора найма жилого помещения с несколькими совместно проживающими нанимателями);

4. Объединение нанимателей жилого помещения в одну семью;

5. Замена нанимателя либо члена ЖСК и ЖК;

6. Получение освободившегося в коммунальной квартире жилого помещения;

7. Отказ нанимателя от излишней жилой площади и предоставление ему жилого помещении меньшего размера взамен занимаемого;

8. Перевод жилого помещения в другой правовой режим (приватизация жилого помещения и т. д.).

По общему правилу в соответствии с п. 1 ст. 450 ГК РФ изменение гражданско-правового договора возможно только по соглашению сторон. В случае одностороннего отказа от исполнения договора в какой-либо его части, когда такой отказ допускается законом, договор найма также будет считаться измененным (п. 3 ст. 450 ГК РФ).

По требованию одной из сторон договор найма, может быть, подвергнут изменению только в судебном порядке и в случаях, предусмотренных законом:

1. При существенном нарушении договора найма жилого помещения одной из сторон - по требованию другой стороны. Существенным признается такое нарушение договора найма одной из сторон, которое влечет для другой стороны такой ущерб, что она в значительной мере лишается того, на что была вправе рассчитывать при заключении договора найма жилого помещения;

2. При существенном изменении обстоятельств, т. е. когда они изменились настолько, что если бы стороны могли это разумно предвидеть, договор найма жилого помещения вообще не был бы ими заключен, либо был заключен на значительно отличающихся условиях.

Прекращение жилищных правоотношений

Прекращение жилищных отношений влечет за собой прекращение прав и обязанностей сторон - наймодателя, нанимателя, совместно проживающих с нанимателем членов его семьи (п. 2 ст. 453 ГК РФ).

При этом стороны не вправе требовать возвращения того, что было исполнено ими по обязательству до момента расторжения договора, если иное не установлено законом, либо соглашением сторон (п. 4 ст. 453 ГК РФ).

В соответствии со ст. 450 ГК РФ по требованию одной из сторон гражданско-правовой договор, может быть, расторгнут только в судебном порядке и только в случаях, предусмотренных законом.

Договор поднайма жилого помещения, предоставленного по договору социального найма, прекращается по истечении срока, на который он был заключен.

В соответствии со ст. 84 ЖК РФ выселение из жилого помещения в доме государственного или общественного жилищного фонда, занимаемого по договору социального найма, допускается лишь в судебном порядке по трем вариантам:

1. с предоставлением другого благоустроенного жилого помещения по договору социального найма;

2. с предоставлением другого жилого помещения по договору социального найма;

3. без предоставления другого жилого помещения. Истцами по этой категории дел могут быть как граждане, так и представители органов государства.

В соответствии со ст. 85 ЖК РФ, граждане выселяются из жилых помещений с предоставлением других благоустроенных жилых помещений по договорам социального найма в случае, если:

1) дом, в котором находится жилое помещение, подлежит сносу;

2) жилое помещение подлежит переводу в нежилое помещение;

3) жилое помещение признано непригодным для проживания;

4) в результате проведения капитального ремонта или реконструкции дома жилое помещение не может быть сохранено или его общая площадь уменьшится, в результате чего проживающие в нем наниматель и члены его семьи могут быть признаны нуждающимися в жилых помещениях, либо увеличится, в результате чего общая площадь занимаемого жилого помещения на одного члена семьи существенно превысит норму предоставления.

Если наниматель и проживающие совместно с ним члены его семьи в течение более шести месяцев без уважительных причин не вносят плату за жилое помещение и коммунальные услуги, они могут быть выселены в судебном порядке с предоставлением другого жилого помещения по договору социального найма, размер которого соответствует размеру жилого помещения, установленному для вселения граждан в общежитие (ст. 90 ЖК РФ).

Статья 91 ЖК РФ регулирует порядок выселения нанимателя и (или) проживающих совместно с ним членов его семьи из жилого помещения без предоставления другого жилого помещения. Без предоставления другого жилого помещения могут быть выселены из жилого помещения граждане, лишенные родительских прав, если совместное проживание этих граждан с детьми, в отношении которых они лишены родительских прав, признано судом невозможным.

В рамках жилищного законодательства не ограничивается срок временного отсутствия, в течение которого лицо продолжат сохранять право на занимаемое им жилое помещение. Временно отсутствующий гражданин сохраняет права и обязанности нанимателя или члена семьи нанимателя по договору социального найма, в том числе плату за жилое помещение и коммунальные услуги. За временно отсутствующим гражданином сохраняется право состоять на учете в качестве нуждающегося гражданина.

Основанием для признания лица временно отсутствующим могут быть:

1) призыв на военную службу,

2) временный выезд из постоянного места жительства по условиям и характеру работы, в связи с командировкой за границу либо с обучением;

3) выезд из жилых помещений в домах государственного или муниципального жилищного фонда детей в связи с утратой попечения родителей;

4) выезд в связи с выполнением обязанностей опекуна (попечителя);

5) выезд для лечения;

6) заключение под стражу или лишение свободы и т.д.

Вместе с тем, в соответствии с ч. 3 ст. 83 ЖК РФ, в случае выезда нанимателя и членов семьи на постоянное место жительства в другое место договор найма жилого помещения считается расторгнутым со дня выезда. Суды удовлетворяют только те исковые заявления, по которым установлен не факт отсутствия гражданина в спорном жилом помещении свыше 6 мес., а факт расторжения им договора найма жилого помещения, если сам гражданин не подал заявление об исключении его из регистрации в спорном жилом помещении.

Жилищными правоотношениями называются любые взаимодействия людей, связанные с жильем. Это может быть владение (а также покупка и продажа) квартиры, отношения аренды, а также обслуживание и содержание жилья в надлежащем виде. Все это регулируется Жилищным кодексом Российской Федерации.

Жилищные правоотношения — любые отношения граждан, возникающие по поводу жилых помещений.

Жилищный кодекс определяет жилищные правоотношения как любые отношения граждан, возникающие по поводу .

В эту группу входят такие понятия, как владение или аренда жилья, предоставление жилища нуждающимся, а также любые операции с жилыми помещениями – покупка, продажа, обслуживание.

Все эти отношения регулируются Жилищным кодексом, который устанавливает порядок вступления в подобные отношения, правила, которые необходимо соблюдать их участникам, а также способы разрешения спорных вопросов.

Структура

Структурой правоотношений называют взаимодействие их трех основных элементов – объекта, субъекта и содержания. Об объектах и субъектах речь пойдет ниже. Содержание жилищных правоотношений очень многогранно. В эту категорию входят права и обязанности людей и организаций, которые вступают или задействуются в операциях с жильем.

Если говорить менее сухим языком, то содержание правоотношений с жильем – это то, что должны делать собственники, квартиросъемщики, хозяева квартир, управляющая компания и государство, и на что они имеют право.

Их объекты и субъекты

Объект отношений – это предмет, из-за которого они возникают. В данном случае объект – жилое помещение (квартира, комната, частный дом). Отношения по поводу (хозяйственных построек, промышленных зданий и т.д.), земельных участков и другой недвижимости регулируются другими аспектами права.

Жилое помещение отличается от нежилого тем, что оборудовано всем необходимым для круглогодичного проживания людей. Т.е. жилое помещение всегда капитальной постройки, в нем есть отопление, вода и канализация, электричество. Такие помещения учитываются в реестре жилого фонда.

Субъекты – это люди и организации, которые вступают в правоотношения. В данном случае это могут быть физические лица (отдельные люди), предприятия и организации, являющиеся собственниками квартир, городские власти, управляющие компании и государство.

Участники

Практически все люди являются участниками жилищных правоотношений.

Физическое лицо становится участником жилищных правоотношений в следующих случаях:

• Владеет жильем ();
• Сдает жилье (арендодатель);
• Снимает жилье (квартиросъемщик);
• Прописан в жилье;
• Проживает в жилье;
• Продает или покупает жилье.

Т.е. любой человек за редким исключением является участником правовых отношений с жильем.

Другие участники:

• Управляющая компания (обеспечивает содержание жилого помещения и взаимодействие с поставщиками ресурсов);
• Предприятия, обеспечивающие сотрудников служебным жильем;
• Местные власти, имеющие в своем распоряжении часть жилого фонда;
• Государство.

Какие они бывают?

К жилищным правоотношениям относятся следующие состояния и операции:

1. Владение (собственником может быть гражданин, организация, органы местной власти, государство);
2. Прописка и проживание (для этого не обязательно быть владельцем жилья, а собственник не обязательно живет в своей квартире);
3. Купля-продажа (только для в частной собственности);
4. Аренда и найм;
5. Обслуживание жилья.

Все они регулируются Жилищным кодексом РФ.

Виды

Жилищные правоотношения делятся на равноправные и организационные.

Все виды жилищных правоотношений делятся на равноправные и организационные.

Равноправные предполагают взаимодействие участников, равных по правому статусу, чаще всего это отношения между частными лицами, реже – операции, совершаемые предприятиями (например, передача служебного жилья из фонда одно организации в другую).

Организационные отношения основаны на власти и подчинении. Такие отношения возникают, если собственником жилья является организация или органы местной власти, а также это любые правоотношения, в которые включено государство.

Подвиды

Равноправные отношения подразделяются на имущественные и неимущественные. Большинство из них относится именно к первой категории – это операции с недвижимостью, отношения арендодателя и квартиросъемщика, собственника и любого из прописанных в жилье, отношения между собственниками, если их несколько.

Личные неимущественные отношения не связаны с правом собственности или проживания в помещении. К ним могут относиться личные отношения людей, прописанных в жилье, соседей по коммунальной квартире. Такие отношения не регулируются законом и устанавливаются стихийно.

Особенности

Право на жилище и его неприкосновенность – одно из основных прав человека. Исходя из этого, взаимоотношения, связанные с данной областью, влекут за собой ряд взаимодействий в самых разных сферах. Например, отношения нескольких собственников одной квартиры или дома могут быть как исключительно личными (близкие родственники), так и экономическими, порядок которых устанавливается в суде (хозяева помещений в квартире).

Самый простой вид жилищных правоотношений, в которые вступает любой гражданин – это прописка и проживание. Прописка – это документально подтвержденное право проживать в определенном жилье. Приписан может быть как собственник, так и его близкие родственники или другие люди. Проживать по месту прописки не обязательно, однако, если человек длительно не появляется там, где зарегистрирован, прописка может быть объявлена фиктивной и аннулирована.

Основания для возникновения

Причины, по которым граждане и организации вступают в жилищные правоотношения, устанавливает ЖК РФ.

Как и любые правоотношения, жилищные взаимодействия должны иметь под собой какую-либо почву для возникновения. ЖК РФ устанавливает следующие причины, по которым граждане и организации вступают в жилищные правоотношения:

• Договоры и сделки, касающиеся жилья и не противоречащие законам;
• Законы и акты органов местного самоуправления, устанавливающие право владения или проживания на определенной жилплощади;
• Решения суда;
• Приобретение жилья в собственность (покупка в новостройке, приватизация);
• Членство в жилищных кооперативах;
• Действия или бездействие других заинтересованных сторон (наследство).

Все эти события являются основаниями для возникновения жилищных отношений только в том случае, если не противоречат закону. В противном случае такие отношения называются неправомерными, и могут быть аннулированы.

Их содержание

Содержанием правоотношений называют права и обязанности их участников. Граждане имеют право владения, проживания и пользования жилыми помещениями в установленном законом порядке, и сдачи в аренду, купли-продажи. Также в некоторых ситуациях предусмотрено право на получение служебного, муниципального или государственного жилья. Из них вытекают право требовать надлежащего обслуживания дома от управляющей компании, требовать положенное по закону улучшение жилищных условий и т.д.

В свою очередь у граждан имеются и обязанности, связанные с жильем. Это обязанность вовремя вносить коммунальные платежи (для собственников) и арендную плату (для квартиросъемщиков), бережно относиться к общему имуществу (в многоквартирных домах или коммунальных квартирах), выполнять условия договора, согласно которому гражданину было предоставлено право проживания (если он имел место).

Права и обязанности организаций и органов власти обычно прописаны в соответствующих договорах и постановлениях, которые необходимо соблюдать всем сторонам.

Правовая база

Все отношения, которые связаны с жилыми помещениями, регулируются Жилищным кодексом РФ. Если же там нет четких указаний для определенных ситуаций, то уточнения могут содержаться в Гражданском или Семейном кодексе. Например, именно СК РФ регламентирует признание квартиры коммунальной.

Поскольку взаимодействия достаточно сложны, а избежать их практически невозможно, существует множество специалистов, консультирующих население по вопросам жилищного законодательства. Их помощь значительно облегчает взаимодействие в вопросах операций с жильем.

Видео о правах в сфере жилищных отношений:

Важную роль в понимании жилищно-правового регулирования этих общественных отношений играет понятие жилищного правоотношения . В результате урегулирования нормами права жилищных отношений они приобретают правовую форму и становятся правоотношениями. Иначе говоря, жилищное правоотношение – это общественное отношение, урегулированное нормами жилищного права.

Данные нормы, как указывалось выше, преимущественно содержатся в жилищном законодательстве: ЖК РФ и других правовых актах, принятых в соответствии с этим базовым отраслевым законом.

В юридической литературе не существует единого мнения относительно самого определения понятия "правоотношение", элементов его структуры и других вопросов.

Так, В. В. Лазарев и С. В. Липень дают следующее определение правоотношения: "Правоотношение – это возникающая на основе правовых норм и вследствие наступления определенных юридических фактов связь субъектов права, обладающих взаимными субъективными правами и обязанностями" , т.е. это своеобразная правовая связь, возникающая между участниками (субъектами) жилищных отношений. Из теории права следует, что обязательными элементами любого правоотношения являются субъекты (участники жилищных отношений) и содержание (их субъективные права и обязанности), а также объекты (материальные и нематериальные блага). В частности, в ст. 15 ЖК РФ в качестве объекта жилищных прав (жилищных отношений) называется жилое помещение. Однако существует и иная точка зрения, которая заключается в том, что объекты не относятся к элементам самого правоотношения: "... они суть того, на что правоотношения воздействуют " .

Правоотношения возникают, изменяются и прекращаются на основании различных жизненных обстоятельств и фактов, с которыми право связывает определенные юридические последствия. Эти обстоятельства и факты именуются юридическими фактами. Они классифицируются по различным критериям. В частности, это могут быть действия граждан или юридических лиц (например, заключение договора) и юридически значимые события (например, стихийные явления природы, смерть человека).

В ст. 10 ЖК РФ перечислены основания возникновения жилищных прав и обязанностей (жилищных правоотношений). Жилищные права и обязанности возникают из оснований, предусмотренных ЖК РФ, другими федеральными законами и иными правовыми актами, а также из действий участников жилищных отношений, которые хотя и не предусмотрены такими актами, но в силу общих начал и смысла жилищного законодательства порождают жилищные права и обязанности. В соответствии с этим жилищные права и обязанности возникают:

• – из договоров и иных сделок, предусмотренных федеральным законом, а также из договоров и иных сделок, хотя и не предусмотренных федеральным законом, но не противоречащих ему;
• – из актов государственных органов и актов органов местного самоуправления, которые предусмотрены жилищным законодательством в качестве основания возникновения жилищных прав и обязанностей;
• – из судебных решений, установивших жилищные права и обязанности;
• – в результате приобретения в собственность жилых помещений по основаниям, допускаемым федеральным законом;
• – из членства в ЖК или ЖСК;
• – вследствие действий (бездействия) участников жилищных отношений или наступления событий, с которыми федеральный закон или иной нормативный правовой акт связывает возникновение жилищных прав и обязанностей.

Названные в указанной статье основания (юридические факты) возникновения жилищных прав и обязанностей находят закрепление в соответствующих главах и статьях ЖК РФ, в частности судебные решения могут быть основаниями возникновения жилищных прав и обязанностей.

В соответствии со ст. 11 ЖК РФ защита нарушенных жилищных прав осуществляется судом в соответствии с подведомственностью дел, установленной процессуальным законодательством. Она осуществляется путем:

• – признания жилищного права;
• – восстановления положения, существовавшего до нарушения жилищного права, и пресечения действий, нарушающих это право или создающих угрозу его нарушения;
• – признания судом недействующими полностью или в части нормативного правового акта государственного органа либо органа местного самоуправления, нарушающих жилищные права и противоречащих ЖК РФ или принятым в соответствии с ним федеральным законом, иному нормативному правовому акту, имеющим большую, чем указанный нормативный правовой акт государственного органа либо нормативный правовой акт органа местного само- управления, юридическую силу;
• – неприменения судом нормативного правового акта государственного органа или органа местного самоуправления, противоречащего ЖК РФ или принятым в соответствии с ним федеральным законом, иному нормативному правовому акту, имеющим большую, чем указанный нормативный правовой акт государственного органа или нормативный правовой акт органа местного самоуправления, юридическую силу;
• – прекращения или изменения жилищного правоотношения;
• – иными способами, предусмотренными ЖК РФ, другим федеральным законом.

Названные в ст. 10 ЖК РФ юридические факты являются основаниями не только для возникновения жилищного правоотношения, но и для его изменения и прекращения. Зачастую основаниями для изменения жилищного правоотношения служат действия граждан, которые выражаются, например, в следующем:

• – вселении граждан в жилое помещение (ст. 70 ЖК РФ);
• – объединении граждан – нанимателей по договору социального найма в одну семью (ст. 82 ЖК РФ).

Прекращение жилищного правоотношения влечет прекращение жилищных прав и обязанностей его участников (субъектов). Для нанимателей по договору социального найма это означает прекращение (расторжение) данного договора. В соответствии со ст. 83 ЖК РФ:

"1. Договор социального найма жилого помещения может быть расторгнут в любое время по соглашению сторон.

• 2. Наниматель жилого помещения по договору социального найма с согласия в письменной форме проживающих совместно с ним членов его семьи в любое время вправе расторгнуть договор социального найма.
• 3. В случае выезда нанимателя и членов его семьи в другое место жительства договор социального найма жилого помещения считается расторгнутым со дня выезда.
• 4. Расторжение договора социального найма жилого помещения по требованию наймодателя допускается в судебном порядке в случае:
• 1) невнесения нанимателем платы за жилое помещение и (или) коммунальные услуги в течение более шести месяцев;
• 2) разрушения или повреждения жилого помещения нанимателем или другими гражданами, за действия которых он отвечает;
• 3) систематического нарушения прав и законных интересов соседей, которое делает невозможным совместное проживание в одном жилом помещении;
• 4) использования жилого помещения не по назначению.
• 5. Договор социального найма жилого помещения прекращается в связи с утратой (разрушением) жилого помещения, со смертью одиноко проживавшего нанимателя".

Во многих случаях договор социального найма расторгается (прекращается) в связи с выселением граждан из жилых помещений.

В современном законодательстве жилищными правоотношениями принято называть общее, родовое понятие, которое охватывает различные виды отношений, возникающих по поводу жилища: по владению, пользованию и распоряжению жилыми помещениями, предоставлению жилых помещений нуждающимся в них, по управлению и эксплуатации жилищного фонда и т.д. Урегулированные нормами жилищного права общественные отношения приобретают правовую форму и становятся жилищными правоотношениями. ЖК РФ ввел новое правовое регулирование жилищных отношений в современных условиях по сравнению с ранее действовавшим жилищным законодательством. Он регулирует правоотношения по осуществлению права собственности и иных вещных прав на жилые помещения.

Группы жилищных правоотношений: 1) организационные отношения, построенные на началах власти и подчинения; 2) отношения, складывающиеся на началах равенства их участников, которые подразделяются на имущественные и личные неимущественные отношения, вытекающие из факта соседства.

Руководствуясь жилищным законодательством, принято регулировать отношения по поводу: 1) возникновения, осуществления, изменения, прекращения права владения, пользования, распоряжения жилыми помещениями; 2) пользования жилыми помещениями частного жилищного фонда; 3) пользования общим имуществом собственников помещений; учета жилищного фонда, его ремонта и содержания и т.д.

Жилищные права и обязанности возникают не только из оснований, предусмотренных законодательством, но и действий участников этих отношений, которые в силу общих начал и смысла жилищного законодательства порождают жилищные права и обязанности. В юридической литературе до сих пор не сложилось четкой позиции по поводу того, что называть объектом жилищных правоотношений. Но, обращаясь к законодательству, в ЖК РСФСР, и вслед за ним в ЖК РФ, можно найти такое понятие, как «жилое помещение». Согласно ч. 1 ст. 15 ЖК РФ единственным объектом жилищных правоотношений выступают жилые помещения. К ним относятся жилые дома, части жилых домов; квартиры, части квартир; комнаты. Помещение считается жилым в том случае, когда оно предназначено и пригодно для проживания граждан круглогодично. Что касается всевозможных времянок, вагончиков и т.д., то они не принадлежат к жилым помещениям и поэтому не считаются объектами жилищных правоотношений. Заселение жилых помещений, признанных в соответствии с санитарным законодательством РФ непригодными для проживания, равно как и предоставление гражданам для постоянного или временного проживания нежилых помещений, не допускается.
Лица, участвующие в жилищных правоотношениях, именуются субъектами жилищных правоотношений. Субъектами жилищных отношений являются граждане, юридические лица, Россия, субъекты РФ, муниципальные образования (ст. 4 ЖК РФ). Положения ЖК РФ применяются к жилищным отношениям с участием иностранных граждан, лиц без гражданства, иностранных юридических лиц, если иное не установлено Кодексом или другим федеральным законом.
Круг субъектов жилищных правоотношений довольно широк и разнообразен: 1) стороны жилищного обязательства; 2) пользователи жилых помещений, не совпадающие со сторонами обязательства; 3) лица, имеющие самостоятельное право пользования жилыми помещениями; 4) лица, права которых носят зависимый, производный характер, и др.

Основными субъектами жилищных правоотношений выступают стороны. Наименование сторон, их правовое положение зависят от нескольких факторов: 1) от их вида; 2) того, в силу каких оснований данные правоотношения возникают; 3) вида жилищного фонда, в котором предоставлено жилое помещение.

Например, сторонами жилищных организационных правоотношений, с одной стороны, выступают органы, уполномоченные вести учет лиц, нуждающихся в улучшении жилищных условий, и распределять жилье (местная администрация, государственные и муниципальные предприятия и организации, жилищно-строительные и жилищные кооперативы и др.), с другой - гражданин, имеющий право на получение жилья в данном жилищном фонде.

Содержание жилищных правоотношений сводится к взаимным правам и обязанностям его субъектов (участников). В зависимости от характера и объема жилищные правоотношения различаются по правовому режиму жилого помещения, субъектному составу и виду жилищного правоотношения. Относительно организационных отношений гражданин, имеющий право на получение жилой площади из фонда социального использования, приобретает право требования к органам, ведущим учет таких граждан, которые обязаны поставить его на учет по улучшению жилищных условий и вынести решение о предоставлении лицу конкретного жилого помещения. Сроком возникновения жилищных имущественных правоотношений принято считать момент выдачи ордера и заключения договора социального найма, в соответствующих случаях - с момента заключения договора найма жилого помещения (договора коммерческого найма, поднайма и др.).