Предварительный договор аренды жилой образец. Предварительный договор аренды

Собственникам строящихся помещений выгодно пускать их в дело уже на этапе возведения или даже до его начала, ведь на вырученные деньги можно покрыть часть расходов. Один из таких способов получения прибыли с недостроенной недвижимости – это предварительный договор аренды.

Понятие и значение предварительного договора аренды нежилого помещения

Суть предварительного договора в том, что за определенную плату, после ввода помещения в эксплуатацию, оно будет сдано в аренду именно этому лицу и никому другому. Сумма, уплачиваемая за это, весьма существенна, и поэтому собственники идут на такой шаг, несмотря на то, что в будущем им могут подвернуться более выгодные варианты. Законодательно все дела, касающиеся этого вида соглашений, регулируются 429-ой статьей гражданского кодекса РФ.

Образец

Образец юридически грамотной формы предварительного договора аренды нежилого помещения в формате word.

Особенности и условия договора

Соглашения, связывающие стороны до начала основных взаимоотношений, имеют ряд особенностей и рисков, обусловленных многими факторами, включая то, что стороны договариваются в отношении виртуального предмета, который не может быть измерен или как-то непосредственно оценен.

При заключении подобных контрактов учитывают:

Высокий риск обмана . Несмотря на возможные опасности, которые, безусловно, оправданы, бизнесмены довольно часто бронируют себе таким образом аренду, поскольку это позволяет обойти конкурентов еще на ранних стадиях. Например, предположим, что в людном месте строится помещение для магазина, соответственно, выиграет та компания, которая успеет раньше других предложить его владельцу арендную плату. А если возводится несколько помещений, то заняв их все, можно не допустить появления в данном районе магазинов другой сети. Но такая тактика работает, мягко говоря, 50 на 50, так как строительный бизнес, особенно, в нашей стране – один из самых нестабильных. Об этом можно судить по многочисленным недостроенным зданиям, которыми изобилует практически любой российский город. Надо ли говорить, что в случае банкротства и, как следствие, прекращения застройщиком работ, арендатор, заплативший за предварительный договор, останется ни с чем? Скорее всего, нет.
Долгие и нудные судебные разбирательства в случае обмана, так как законы в этой области очень слабо проработаны;
Фактор времени – в нестабильном государстве сложно с уверенностью сказать, что будет, когда помещение достроят, но деньги вернуть уже не получится.

Требования к форме и содержанию

Форма предварительного контракта вызывает множество споров: с одной стороны, по обычаю любое приложение к основному документу заполняется тем же способом, что и основной бланк. Однако здесь договора аренды как такового еще нет, поэтому, основной договор нужно будет заключать в том же виде, что и предварительный: либо оба ручкой или оба на компьютере.

Бланк заполняется в свободной форме, при этом контракт должен давать реальные гарантии исполнения сторонами их обязанностей, то есть должен быть составлен юридически грамотно.

В контракте должно быть прописано:

Предельно конкретные и точные параметры помещения, его физический адрес , этаж, сторона от лестничной клетки, площадь, количество комнат и т.д. Все это потом может потребоваться на суде;
Сроки, по истечении которых должен быть заключен основной договор;
Штрафные санкции , которые понесут стороны в случае невыполнения обязательств;
Денежные суммы не должны фигурировать в предварительном контракте , в соответствии с ГК РФ. Как правило, деньги передаются сторонами “между собой”.

Как минимизировать вероятность обмана

Неисполнение владельцами своих обязанностей является одной из главных проблем предварительной аренды. Дело в том, что уплачиваемая при заключении соглашения сумма идет в счет арендной платы, или проще говоря, во время самой аренды клиент будет платить меньше. Естественно, арендодателю выгодно обмануть арендатора и найти на его место другого, который будет платить полную сумму, а лазейки в законах очень хорошо позволяют проводить такие махинации.

Любая сделка по закону должна содержать точное описание своего предмета, а идентифицировать помещение в недостроенном здании при отсутствии технического плана и нумерации крайне сложно. Часто этим пользуются, чтобы обойти закон, и судебная практика в этом вопросе весьма противоречива. Для того, чтобы максимально обезопасить себя, стороны стараются заранее оговорить и запротоколировать все спорные моменты.

Так, например:

Арендатор предоставляет собственнику банковскую гарантию того, что он может платить. От этого выигрывают обе стороны – хозяин будет уверен, что денежный поток не прекратится, а клиент, таким образом, в случае обмана, сможет опровергнуть в суде показания арендодателя о его неплатежеспособности;
Во избежание мошенничества, подписание договора сопровождается предоставлением сторонами как можно большего количества информации друг о друге , и в случае, если кто-то будет что-то скрывать, доверия между сторонами не возникнет, а значит, не будет речи и о сделке;
Для пущей уверенности за неисполнение обязанностей по договору стороны назначают друг другу штрафные санкции. Это может быть просрочка ввода помещения в эксплуатацию, предоставление его в аренду кому-то другому, а также отсутствие регулярных платежей со стороны клиента.
В интересах арендатора максимально полно идентифицировать помещение, являющееся предметом сделки, так как это ключевой момент: в случае обмана, он сможет вернуть свои деньги через суд, но если судья решит, что помещение, о котором идет речь невозможно найти, мошенничество, к сожалению, будет иметь успех.

Определение срока заключения основного договора

По закону (п.4 ст. 429 ГК РФ) предварительное соглашение не может быть бессрочным, и заключается либо на один год, если иное не указано в соглашении, либо на срок, оговоренный сторонами. Таким образом, с точки зрения права вступление в силу основного договора привязывается не к конкретному событию, например, вводу помещения в эксплуатацию или регистрации права собственности, а к некой дате, которая сама по себе ничего не означает. При этом считается, что стороны обязаны заключить основное соглашение только до тех пор, пока будет действовать предварительный договор.

На примере это выглядит так: индивидуальный предприниматель А и строительная компания Б договариваются, что не позднее 31-го декабря 2017 года Б передаст А в аренду помещение в строящемся здании. Однако, если не учесть тот факт, что здание могут не успеть построить к этому сроку, А потратит деньги на ветер. Поэтому обычно стороны дополнительно уточняют, что в случае просрочки ввода здания в эксплуатацию Б понесет штрафные санкции.

Задаток и обеспечительный платеж в предварительном договоре аренды

Предварительный договор всегда сопровождается уплатой арендодателю денежной суммы, которая, собственно, и является целью этой процедуры. Плату называют по-разному: задаток, обеспечительный платеж, аванс и так далее, но сути это не меняет: арендатор покупает себе место для будущей аренды.

Однако по закону, в силу ст. 380 п.1 ГК РФ, денежные суммы могут фигурировать только в денежных обязательствах, а предварительное соглашение, согласно ст. 429, не является таковым. Поэтому оплата передается сторонами только “между собой” и либо не фиксируется ни в каких документах, либо происходит по иному механизму, например, по дарственной.

Данный нюанс также является почвой для мошеннических действий и очень часто арендодатель сначала платит, а после заключения основного договора или окончания срока аренды через суд требует вернуть задаток. Закон же в этом случае практически всегда защищает арендатора, так как арендодатель не имеет права взимать плату за предварительные договоры.

Типичный пример такого разбирательства: постановление ФАС УО от 09.06.2008 № Ф09-4135/08-С6, в котором собственника помещения обязали вернуть аванс с процентами, под предлогом незаконного обогащения.

Судебная практика

Судебная практика очень богата разбирательствами по предварительным договорам, она содержит самые разные случаи: от банального недопонимания и до целенаправленного мошенничества.

Приведем наиболее типичные случаи, встречающиеся чаще всего:

Индивидуальный предприниматель А перечислил застройщику Б 570 тысяч рублей в виде аванса, которые Б потратил на облицовку помещения. Однако проект закончен не был и срок заключения основного договора был просрочен. По закону А и Б больше не связаны обязательствами, однако А, согласно договору, должен вернуть Б его задаток с процентами. Суд первой инстанции отказал Б в иске, ссылаясь на то, что предварительный договор не может содержать товарно-денежных и иных материальных отношений, а может лишь связать стороны обязательствами. После этого А подал апелляцию в суд второй инстанции, где его ждало то же самое, и лишь с третьей попытки А удалось вернуть свои деньги, доказав, что Б обогатился, не имея на то законных оснований.
Та же самая ситуация, только хозяин помещения Б решил обмануть А, путем составления юридически-неправильного договора. В соглашении не было указано точных параметров помещения, включая площадь и технический план, а присутствовали лишь общие фразы наподобие: “комната на n-ом этаже” и “вторая от окна”. Суд постановил признать договор недействительным, и А остался без денег и с неприятным осадком на душе.
Также часто встречается и следующая схема: заключается грамотный контракт, учитывающий все нюансы, но застройщик после уплаты аванса, неожиданно банкротится, соответственно вернуть деньги арендатор не может. При этом, обычно, здесь еще имеет место заключение нескольких договоров на одно помещение с разными лицами, и соответственно, получение нескольких задатков.

Для чего нужно заключать данный договор

От предварительных контрактов выигрывают обе стороны: наниматель может забронировать себе место и выиграть, таким образом, в перспективе, а наймодатель получает деньги непосредственно на этапе строительства помещения, когда они нужны для его отделки. Кроме того такой договор связывает стороны обязательствами, неисполнение которых будет иметь для них последствия.

Во избежание недоразумений, неприятных сюрпризов и долгих судебных тяжб, юристы советуют перед заключением договора тщательно изучить судебную практику, чтобы знать все подводные камни такого рода отношений.

Важно понимать, что предварительные договоренности очень плохо регулируются законом, поэтому на 90% они строятся на “честном слове”. Иногда гарантом доверия может выступать собранный компромат, а иногда обстоятельства, которые держат стороны в тисках.

Сегодня сдача недвижимости в аренду подразумевает составление специального договора. Причем формат такового не определяется законодательством.

Дорогие читатели! Статья рассказывает о типовых способах решения юридических вопросов, но каждый случай индивидуален. Если вы хотите узнать, как решить именно Вашу проблему - обращайтесь к консультанту:

ЗАЯВКИ И ЗВОНКИ ПРИНИМАЮТСЯ КРУГЛОСУТОЧНО и БЕЗ ВЫХОДНЫХ ДНЕЙ .

Это быстро и БЕСПЛАТНО !

Но при этом необходимо будет обязательно сформировать таковой. Таким образом возможно будет стандартизировать взаимоотношения арендодателя и арендатора.

Также помимо этого такого типа договор выполняет обширный перечень самых разных иных функций. Например, дает возможность защитить свои права в законном порядке как нанимателю, так и арендатору.

Несмотря на отсутствие единой формы договора данного типа существуют специальные нормативы, в соответствии с которыми должно быть составлено соглашение.

В противном случае оно попросту может быть признано частично или даже полностью недействительным.

Основные моменты

Нежилые помещения сегодня могут быть использованы для реализации самых разных целей. Стоимость такой недвижимости как и жилой относительно велика.

Именно поэтому нередко таковые помещения попросту оформляются в аренду. На данный момент существует множество самых разных тонкостей, непосредственно связанных с арендой.

В дальнейшем это позволит избежать обширного количества самых разных затруднений. Со всеми тонкостями составления соглашения нужно будет разобраться предварительно, заранее.

Сегодня договор аренды нежилого помещения в строящемся здании, а также в иных типах недвижимости составляется стандартным образом.

Что это такое

Непосредственно под арендой подразумевается предоставление во временное пользование недвижимости для определенных целей. Причем таковые могут быть различными.

Чаще всего нежилые помещения используются для реализации следующих задач:

размещение товаров – в качестве склада;
под производственные помещения;
иное.

Соответственно, аренда должна осуществляться на определенных условиях. Все таковые обозначаются в подписываемом в двустороннем порядке договоре.

С какой целью заключаются

Договор предварительной аренды нежилого помещения позволяет разрешить одновременно сразу несколько достаточно серьезных задач.

В первую очередь к таковым относится следующее:

Сегодня существует большое количество разнообразных тонкостей составления данного вида договора.

Потому если в соглашении фигурирует достаточно существенная сумма – стоит обратиться за консультацией к квалифицированному юристу.

Второй не подразумевает обязательства по арендной плате, а также иные тонкости. Причем потенциальный арендатор имеет право расторгнуть таковой договор.

Соответственно, именно по этой причине нередко одним из обязательных пунктов является раздел о , предварительной оплате.

Соответственно, при расторжении такового соглашения предоплата попросту не возвращается.

Правовое регулирование

Сегодня все вопросы, связанные с договором аренды нежилого помещения отражаются в специальном законодательстве.

Она включает в себя ряд статей, отражающих саму возможность аренды помещения, а также множество иных моментов.

Все тонкости формирования договора аренды обозначаются в . Там же дается определение таковому.

На данный момент существует перечень требований к имуществу, которое может быть передано в аренду. Вопрос объекта аренды подробно раскрывается в .

Также отдельно представлены разделы, в которых обозначается вопрос сторон договоренностей рассматриваемого типа.

На данный момент права и обязанности арендодателя указаны в .

В некоторых случаях договора аренды обязательно нужно регистрировать в специальных государственных реестрах.

Момент таковой определяется именно . Соответственно, на договор предварительной аренды таковой правило попросту не распространяется.

Соглашения такого типа обязательно должны быть составлены в установленном порядке. Опять же законодательно определяется отрезок времени, в течение которого может продолжатся таковая аренда.

Данный момент определяется . Соответственно, аренда может быть долгосрочной и краткосрочной.

Арендодатель же в свою очередь несет определенную ответственность. В первую очередь – за предоставление имущества в аренду в надлежащем состоянии.

Вопрос таковой опять же закрепляется на уровне законодательно. Он определяется в .

Нередко возникают ситуации, когда на недвижимость, сдаваемую в аренду, имеют право третьи лица. Все нюансы подобной ситуации опять же отражены в – в .

Также в договоре предварительной аренды нередко затрагивается вопрос оплаты арендной платы. Данный момент закрепляется на законодательном уровне.

Также в договоре предварительной аренды возможно указать обязанности сторон по поводу содержания недвижимости.

Данный момент устанавливается в . Соответственно, арендатор обязан будет поддерживать имущество в надлежащем состоянии.

Существуют особые виды имущества и аренды. Соответственно, момент таковой отражается в действующих нормах законодательства. Подобные нюансы определяют формат составляемого соглашения.

Все вопросы по этому поводу достаточно подробно раскрываются именно в .

Предварительный договор аренды нежилого помещения с задатком подразумевает перечисление денежных средств в определенном количестве.

Сами деньги могут быть переданы как наличным, так и безналичным расчетом. Этому моменту нужно будет уделить особое внимание.

Нередки случаи возникновения спорных ситуации именно по поводу , задатка.

Отдельно стоит отметить вопрос разрешения спорных, конфликтных ситуаций. На данный момент времени разрешить таковые возможно будет лишь через суд.

Но при этом попытаться сначала разрешить вопрос мирным путем. Если же это по какой-то причине сделать не удается – только в таком случае необходимо обращаться в суд.

В противном случае если попыток урегулировать вопрос в до судебном порядке невозможно – понадобится обязательно обращаться в суд.

Форма предварительного договора аренды нежилого помещения

Сегодня существует обширный перечень важных особенностей формирования договора аренды нежилого помещения. В первую очередь это касается именно формата самого договора.

При отсутствии опыта составления таковых документов лучше всего будет изучить нюансы заранее. Оптимальное решение – обратиться для составления к квалифицированному юристу.

Существует ряд базовых вопросов – разобрать которые понадобится предварительно. К таковым относится следующее:

стороны соглашения;
что относится к существенным условиям;
если для регистрации ООО;
между физическими лицами;
образец заполнения.

Стороны соглашения

В договоре в обязательном порядке отражается подробная информация по поводу сторон, которые заключили подобного типа соглашение.

Со всеми ними нужно будет ознакомиться предварительно. Причем договор аренды помещения может быть заключен между следующими лицами:

индивидуальный предприниматель;
физическое лицо;
юридическое лицо.

В зависимости от статуса конкретного гражданина будет изменяться формат договора. Причем в каждом случае понадобится указать в договоре:

полное наименование конкретного арендатора, арендодателя (будь то физическое лицо или же юридическое);
место регистрации;
место фактического расположения;
индивидуальный регистрационный номер.

Существует обширный перечень самых разных тонкостей, связанных с оформлением подобного рода договора.

Представленная информация о сторонах, заключивших такое соглашение, должна быть обязательно актуальной, точной.

Нередко проблемы юридического характера возникают именно в силу невыполнения данного требования.

Что относится к существенным условиям

Существует обширный перечень условий, которые должны быть обязательно отражены в договоре предварительной аренды нежилого помещения.

К таковым на данный момент времени относится следующее:

что представляет собой предмет договора;
цена соответствующего типа договора;
сроки реализации;
порядок разрешения споров;
заключительные положения;
реквизиты сторон;
приложения.

Наиболее важные моменты, которые должны быть обязательно указаны с максимальной точностью – это срок аренды, а также сумма, которая должна быть перечислена в качестве .

Сам пример составления такового документа не составит большого труда найти. При наличии верно составленного образца вероятность допущения ошибок будет сведена к самому минимуму.

Если для регистрации ООО

Сегодня одной из самых популярных форм организации является общество с ограниченной .

При этом одним из обязательных условий создания такового является наличие постоянного юридического адреса.

Соответственно, во многих случаях попросту нет возможности использовать личную собственность в качестве такового.

Именно поэтому необходим договор аренды помещения – по указанному в нем адресу будет поступать креспонденция.

Важно учитывать, что расхождение фактического и юридического адреса не допускается. Если же подобное имеет место – может возникнуть большое количество самых разных затруднений, сложностей.

Видео: предварительный договор аренды

Важно учитывать этот факт при предоставлении информации на регистрацию в специальный государственный реестр.

Между физическими лицами

Допускается составление договора данного типа между физическими лицами. Соответственно, формат составляемого соглашения будет стандартным.

Единственное отличие – вместо наименования юридических организации понадобится обозначить персональные, паспортные данные сторон договора. Все тонкости процесса определены законодательно.

Образец заполнения

При отсутствии опыт составления договоров предварительной аренды можно поступить различным способом.

Но оптимальным решением будет опять же именно обращение к юристу. Но далеко не всегда есть таковая возможность.

Бланк документа «Предварительный договор аренды нежилого помещения» относится к рубрике «Договор аренды нежилого помещения, здания». Сохраните ссылку на документ в социальных сетях или скачайте его себе на компьютер.

Предварительный договор аренды нежилого помещения

г. [место заключения договора] [число, месяц, год]

[Наименование организации-арендодателя], в лице [должность, Ф. И. О.], действующего на основании [устава, положения, доверенности], именуемое в дальнейшем "Арендодатель", с одной стороны, и

[Наименование организации-арендатора], в лице [должность, Ф. И. О.], действующего на основании [устава, положения, доверенности], именуемое в дальнейшем "Арендатор", с другой стороны, а вместе именуемые "Стороны", заключили предварительный договор о нижеследующем:

1. Предмет договора

1.1. По настоящему предварительному договору Стороны обязуются заключить договор аренды нежилого помещения в здании, строящемся Арендодателем по договору инвестирования N [значение] от [число, месяц, год], в течение [значение] дней с момента государственной регистрации права собственности Арендодателя, но не позднее [число, месяц, год].

1.2. По договору аренды Арендодатель обязуется предоставить Арендатору за плату нежилое помещение во временное владение и пользование (далее - Основной договор).

1.3. Подлежащее передаче в аренду нежилое помещение, ориентировочно общей площадью [значение] кв. м, находится на [значение] этаже в здании, расположенном по адресу: [вписать нужное] (далее - Объект).

1.4. На момент заключения Основного договора площадь Объекта может быть уточнена на основании сведений ФГУП "Ростехинвентаризация", полученных Арендодателем.

1.5. Объект должен использоваться Арендатором для [указать целевое назначение объекта].

1.6. Передаваемый в аренду Объект свободен от любых прав третьих лиц и иных обременений.

1.7. Срок действия Основного договора с [число, месяц, год] по [число, месяц, год].

1.8. Объект должен быть передан в аренду не позднее [значение] дней с момента подписания Сторонами Основного договора.

1.9. Передача Объекта в аренду и его возврат Арендодателю оформляются актами приема-передачи помещения, в которых указывается техническое состояние помещения на момент передачи.

2. Права и обязанности сторон

2.1. Арендодатель обязуется:

2.1.1. Заключить с Арендатором Основной договор на условиях и в сроки, согласованные Сторонами при заключении настоящего предварительного договора.

2.1.2. Передать Арендатору Объект в срок, указанный в п. 1.7. настоящего предварительного договора, на основании акта приема-передачи помещения, а также все относящиеся к арендуемому Объекту документы, необходимые для его эксплуатации.

2.1.3. Передать Арендатору Объект в состоянии, соответствующем условиям договора и его назначению.

2.1.4. Производить капитальный ремонт Объекта за свой счет.

2.2. Арендодатель вправе:

2.2.1. Потребовать от Арендатора досрочного внесения арендной платы в установленный им срок в случае существенного нарушения Арендатором сроков внесения арендной платы.

2.2.2. Потребовать расторжения договора и возмещения убытков, если Арендатор пользуется Объектом не в соответствии с условиями договора аренды или назначением Объекта.

2.2.3. В случае не возврата или несвоевременного возврата арендованного Объекта потребовать внесения арендной платы за все время просрочки.

2.3. Арендатор обязуется:

2.3.1. Заключить с Арендодателем Основной договор на условиях и в сроки, согласованные Сторонами при заключении настоящего предварительного договора.

2.3.2. Использовать Объект исключительно по его назначению и в целях, предусмотренных настоящим предварительным договором.

2.3.3. Своевременно вносить арендную плату за пользование Объектом.

2.3.4. Поддерживать Объект в исправном состоянии, производить за свой счет текущий ремонт и нести расходы на содержание Объекта.

2.3.5. Не проводить реконструкции Объекта, переоборудования и других капитальных ремонтных работ без письменного согласия Арендодателя.

2.3.6. Неотделимые улучшения арендуемого Объекта производить только с письменного разрешения Арендодателя.

2.3.7. При прекращении договора аренды вернуть Арендодателю Объект в том состоянии, в котором он его получил, с учетом нормального износа.

2.4. Арендатор вправе:

2.4.1. Истребовать от Арендодателя арендуемый Объект в соответствии со статьей 398 Гражданского кодекса Российской Федерации и потребовать возмещения убытков, причиненных задержкой исполнения, либо потребовать расторжения договора и возмещения убытков, причиненных его неисполнением в случае непредставления Арендодателем арендуемого Объекта в указанный в договоре аренды срок.

2.4.2. При обнаружении недостатков сданного в аренду Объекта, полностью или частично препятствующих пользованию им, по своему выбору:

Потребовать от Арендодателя либо безвозмездного устранения недостатков Объекта, либо соразмерного уменьшения арендной платы, либо возмещения своих расходов на устранение недостатков Объекта;

Непосредственно удержать сумму понесенных им расходов на устранение данных недостатков из арендной платы, предварительно уведомив об этом Арендодателя;

Потребовать досрочного расторжения договора аренды.

2.4.3. Потребовать соответственного уменьшения арендной платы, если в силу обстоятельств, за которые он не отвечает, условия пользования, предусмотренные договором аренды, или состояние Объекта существенно ухудшились.

2.4.4. С письменного согласия Арендодателя сдавать арендованный Объект в субаренду.

2.4.5. В случае нарушения Арендодателем обязанности по производству капитального ремонта, по своему выбору:

Произвести капитальный ремонт, предусмотренный договором или вызванный неотложной необходимостью, и взыскать с Арендодателя стоимость ремонта или зачесть ее в счет арендной платы;

Потребовать соответственного уменьшения арендной платы;

Потребовать расторжения договора и возмещения убытков.

2.4.6. Заключить договор аренды на новый срок, письменно уведомив Арендодателя о желании заключить такой договор, в срок [вписать нужное].

3. Обеспечение исполнения обязательства

3.1. В качестве обеспечения исполнения обязательства, предусмотренного настоящим предварительным договором, Арендатор обязуется выплатить Арендодателю обеспечительный платеж в размере [цифрами и прописью] рублей в течение [значение] календарных дней с момента подписания настоящего предварительного договора.

3.2. При заключении Сторонами Основного договора перечисленная сумма обеспечительного платежа [возвращается Арендатору/засчитывается в счет арендных платежей по договору аренды].

3.3. В случае уклонения Арендодателя от заключения Основного договора обеспечительный платеж подлежит возврату Арендатору в полном объеме.

3.4. В случае уклонения Арендатора от заключения Основного договора Арендодатель в безусловном порядке удерживает сумму обеспечительного платежа.

4. Арендная плата по основному договору

4.1. По предварительной договоренности между Сторонами размер арендной платы составляет [цифрами и прописью] рублей, в том числе НДС [вписать нужное].

4.2. Арендная плата будет включать [плату за пользование помещением/плату за коммунальные и эксплуатационные услуги/плату за каналы электронной связи/плату за телефон/плату за пользование местами для парковки].

4.3. Не позднее [значение] числа каждого месяца, начиная со дня подписания Сторонами Основного договора, Арендатор уплачивает в пользу Арендодателя арендную плату путем перечисления денежных средств на расчетный счет Арендодателя в банке.

4.4. Обязанность Арендатора по уплате арендной платы считается исполненной с даты [списания денежных средств с расчетного счета Арендатора/поступления денежных средств на расчетный счет Арендодателя].

5. Ответственность сторон

5.1. В случае неисполнения или ненадлежащего исполнения своих обязательств по настоящему договору Стороны несут ответственность в соответствии с действующим законодательством Российской Федерации.

5.2. В случае, если одна из Сторон будет уклоняться от заключения Основного договора, вторая Сторона вправе обратиться в арбитражный суд с требованием о понуждении заключить договор.

5.3. Сторона, необоснованно уклоняющаяся от заключения Основного договора, должна возместить другой стороне причиненные этим убытки.

5.4. Арендодатель отвечает за недостатки сданного в аренду Объекта, полностью или частично препятствующие пользованию им.

5.5. В случае просрочки передачи Объекта в аренду Арендодатель выплачивает Арендатору неустойку в размере [значение] процентов от суммы месячной арендной платы за каждый день просрочки.

5.6. За несвоевременное внесение арендной платы Арендатор выплачивает Арендодателю неустойку в размере [значение] процентов от суммы задолженности за каждый день просрочки платежа.

6. Порядок изменения и расторжения основного договора

6.1. Все изменения и дополнения к настоящему предварительному договору и Основному договору оформляются дополнительными соглашениями Сторон в письменной форме, которые являются неотъемлемой частью настоящего предварительного договора и Основного договора.

6.2. Переход права собственности на сданный в аренду Объект к другому лицу не является основанием для изменения и расторжения Основного договора.

6.3. Основной договор может быть расторгнут досрочно в судебном порядке по требованию Арендодателя в случаях, когда Арендатор:

Пользуется Объектом с существенным нарушением условий договора аренды или назначением Объекта либо с неоднократными нарушениями;

Существенно ухудшает состояние Объекта;

Более двух раз подряд по истечении установленного договором аренды срока платежа не вносит арендную плату.

Арендодатель уведомляет Арендатора о необходимости исполнения им обязательства в разумный срок путем направления письменного предупреждения [указать способ направления предупреждения].

6.4. Основной договор может быть расторгнут досрочно в судебном порядке по требованию Арендатора в случаях, когда:

Арендодатель не предоставляет Объект в пользование Арендатору либо создает препятствия пользованию Объектом в соответствии с условиями договора аренды или назначением Объекта;

Переданный Арендатору Объект имеет препятствующие пользованию им недостатки, которые не были оговорены Арендодателем при заключении договора, не были заранее известны Арендатору и не должны были быть обнаружены Арендатором во время осмотра Объекта при заключении договора аренды;

Арендодатель не производит являющийся его обязанностью капитальный ремонт Объекта;

Объект в силу обстоятельств, за которые Арендатор не отвечает, окажется в состоянии, не пригодном для использования.

7. Порядок разрешения споров

7.1. Споры и разногласия, которые могут возникнуть при исполнении настоящего договора, будут по возможности разрешаться путем переговоров между Сторонами.

7.2. В случае, если Стороны не придут к соглашению, споры разрешаются в судебном порядке в соответствии с действующим законодательством Российской Федерации.

8. Заключительные положения

8.1. Настоящий договор является предварительным и содержит основные условия договора аренды, который будет заключен Сторонами в последующем.

8.2. Настоящий предварительный договор составлен в двух экземплярах, имеющих одинаковую юридическую силу, по одному экземпляру для каждой из Сторон.

8.3. Настоящий предварительный договор вступает в силу с момента его подписания и действует до заключения Сторонами договора аренды.

8.4. Основной договор аренды подлежит государственной регистрации, расходы по которой осуществляет [Арендатор/Арендодатель].

8.5. В случаях, не предусмотренных настоящим предварительным договором, Стороны руководствуются действующим законодательством Российской Федерации.

9. Реквизиты и подписи сторон

Арендодатель Арендатор

Высший арбитражный суд РФ постановлением Пленума от 25.01.13 № 13 подтвердил возможность аренды будущей недвижимости, но участники делового оборота предпочитают оформлять предварительные договоры аренды с последующим заключением основного договора.

Часто арендодатели и арендаторы находят друг друга ещё на стадии строительства здания.

Случается, что уже после того, как здание завершается строительством, его собственник всеми способами пытается избежать заключения долгосрочного договора.

На что стоит обратить внимание арендатору, если такой отказ не отвечает его интересам?

Предварительный договор аренды заключается на этапе строительства, и многие характеристики объекта аренды, равно как и дату ввода в эксплуатацию, и уж тем более дату заключения долгосрочного договора, точно определить невозможно.

В предварительном договоре, как правило, закрепляется необходимость заключения и краткосрочного (до года) договора аренды, поскольку арендодателю после завершения строительства придётся ещё зарегистрировать право собственности. Это не быстрый процесс, и с учётом отсутствия права собственности договор долгосрочной аренды зарегистрировать практически невозможно, гораздо разумнее заключить договор краткосрочной аренды, сроком менее года (он не требует регистрации).

В идеале после того, как будет оформлено право собственности, оформляется основной договор. Однако арендодатель по каким-то причинам может передумать заключать долгосрочный договор. Арендатору же необходимо принять меры для того, чтобы обезопасить себя от такой возможности, Например, следить за сроками, чтобы не допустить просрочки заключения основного договора.

Следует чётко представлять себе, что фактические арендные отношения не продлевают срок предварительного договора.

Если срок для заключения основного договора, указанный в предварительном договоре, уже истёк, а стороны продолжают исполнять предварительный договор, то если арендодатель будет уклоняться от заключения основного договора, то принудить его к заключению договора в судебном порядке вряд ли получится. Гражданское законодательство не предусматривает возможности продления срока предварительного договора какими-либо действиями сторон.

Таким образом, ни факт ведения переговоров относительно заключения основного договора, ни фактическое использование арендатором объекта суды не сочтут продлением предварительного договора.

Подписание краткосрочного договора аренды также не влияет на срок заключения долгосрочного договора. Кстати, риск пропуска срока заключения долгосрочного договора возрастает, если стороны после ввода здания в эксплуатацию, но до регистрации права собственности заключают краткосрочный договор. Как правило, краткосрочный договор приходится несколько раз продлевать, и с учётом того, что арендодатель может просто не сообщить о том, что право собственности зарегистрировано, можно просто упустить срок заключения основного договора.

Для того чтобы минимизировать риск такого умолчания, можно посоветовать арендатору периодически просить арендодателя предоставлять ему выписку из ЕГРП.

К слову, предварительный договор долгосрочной аренды в регистрации не нуждается, потому что:

госрегистрация договора - это не разновидность формы договора (п. 1 ст. 158 ГК РФ);
закон устанавливает, что форма договора аренды - простая письменная (п. 1 ст. 651 ГК РФ).

То есть требований к госрегистрации предварительного договора законодательство не содержит.

В любом случае надо чётко помнить, что право аренды возникает исключительно на основании договора аренды, а не предварительного договора (эта точка зрения подтверждается в том числе и постановлением Президиума ВАС РФ от 25.09.12 № 6616/12).

Ещё одна «невинная» хитрость, на которую часто идут арендодатели, - это уклонение от заключения основного договора аренды по причине того, что, мол, уже заключён краткосрочный договор. В основном на такие хитрости провоцируют нормы договора, согласно которым краткосрочный договор считается возобновлённым на неопределённый срок, т. е. когда после окончания срока этого договора арендатор продолжает пользоваться помещением, в результате чего договор считается возобновлённым не на такой же, а на неопределённый срок (п. 2 ст. 621 ГК РФ).

Так, арендодатель и арендатор договорились заключить основной договор не позднее определённой даты. Срок действия предварительного договора ограничивается днём вступления в законную силу основного договора.

Далее путём заключения ещё пары дополнительных соглашений были перенесены сроки заключения краткосрочного и долгосрочного договоров, и наконец был подписан краткосрочный договор, срок которого был обозначен как 11 месяцев или до даты заключения долгосрочного договора.

В пределах срока, установленного последним допсоглашением, арендодатель обратился с предложением заключить долгосрочный договор на ранее согласованных условиях, и арендодатель отказал, сославшись на то, что:

предварительный договор прекратил действие в связи с заключением краткосрочного договора аренды;
он не в состоянии заключить основной договор, поскольку объект уже находится у арендатора по краткосрочному договору.

Спор дошёл до суда, дошло до ФАС округа, и в итоге он указал, что:

предварительный и краткосрочный договоры стороны заключили только на срок оформления всех необходимых документов для госрегистрации основного договора;
воля сторон при заключении этих договоров была направлена на заключение основного договора аренды;
заключение краткосрочного договора аренды не прекратило обязательств сторон по заключению долгосрочного договора (постановление ФАС Уральского округа от 22.06.12 по делу № А76-17329/2011).

Практика выявила следующие условия предварительного договора, которые может использовать арендодатель для того, чтобы избежать заключению основного договора.

Это, например, установление конкретного дня, не позднее которого договор должен быть заключён. В случае если день настал, а право собственности ещё не зарегистрировано, то, очевидно, нет смысла заключать основной договор. И стороны продлевают срок, подписывая дополнительное соглашение.

Помимо того что арендодатель может просто не согласиться на пролонгацию, есть ещё два «узких места» - это условия о сроке заключения основного договора и об объекте.

Если в течение срока, предусмотренного для заключения основного договора, стороны его не заключат, то обязательства, предусмотренные предварительным договором, прекращаются (п. 6 ст. 429 ГК РФ). Если стороны не определили в предварительном договоре срок заключения основного договора, то таким сроком считается один год с момента заключения предварительного договора (п. 4 ст. 429 ГК РФ).

Но срок заключения основного договора увязывают, как правило, не конкретной датой, а днём регистрации права собственности на объект аренды (или же ко дню уведомления об этом, например «в течение 10 дней после уведомления Арендодателем Арендатора о получении свидетельства о праве собственности»).

Статья 190 ГК РФ допускает устанавливать срок в зависимости от события, которое неизбежно должно наступить, причём независимо от воли и действий заинтересованных лиц, впрочем, как и иных (п. 4 информационного письма Президиума ВАС РФ от 11.01.02 № 66).

Акт регистрации права собственности и уведомление об этом полностью зависят от волеизъявления и действий арендодателя, поэтому эти действия не могут быть расценены как неизбежные.

Согласно разъяснениям Президиума ВАС РФ если начальный момент периода определён указанием на действие стороны или иных лиц и такие действия совершены в разумный срок, то неопределённость в определении срока устраняется (постановление Президиума ВАС РФ от 18.05.10 № 1404/10).

Однако поскольку этот вывод сделан в отношении срока выполнения работ по договору подряда, то некоторые суды по-прежнему считают эти сроки неопределёнными. И, кроме того, ссылаться на это разъяснение имеет смысл тогда, когда событие, указанное в предварительном договоре, уже наступило. Если же событием определено уведомление арендатора о регистрации права собственности, а арендодатель такое уведомление так и не отправил, то срок нельзя считать определённым.

Что до объекта аренды, то по общему правилу в договоре должны быть указаны данные, позволяющие определённо установить имущество, подлежащее передаче арендатору в качестве объекта аренды (п. 3 ст. 607 ГК РФ).

И предварительный договор также должен содержать условия, позволяющие установить предмет, а также другие существенные условия основного договора (п. 3 ст. 429 ГК РФ).

Из этого следует, что объект аренды должен быть достаточно ясно индивидуализирован и в предварительном договоре, в противном случае договор нельзя считать заключённым (определение ВАС РФ от 13.08.12 № ВАС-15200/11).

Однако очевидно, что на день заключения предварительного договора объект аренды (он ведь только строится) обладает лишь примерными характеристиками, и после того, как объект будет введён в эксплуатацию, характеристики вполне могут измениться.

И это даёт арендодателю возможность уклониться от заключения основного договора, просто упирая на то, что объект, указанный в предварительном договоре, просто отсутствует, а существует объект с совершенно другими характеристиками, в отношении которого предварительный договор не заключался.

Тут всё зависит от того, насколько существенны эти расхождения и можно ли с уверенностью установить объект недвижимости, относительно которого заключался договор.

о местонахождении возводимой недвижимости;
об ориентировочной площади будущего здания или помещения;
об иных характеристиках, определённых в том числе в соответствии с проектной документацией.

В случае если объект аренды фактически был передан арендатору (например, для косметического ремонта, отделки и т. д.), то арендатор может ссылаться на то, что если арендуемая вещь в договоре аренды не индивидуализирована должным образом, но договор фактически исполнялся сторонами, то стороны не вправе оспаривать этот договор по основанию, связанному с ненадлежащим описанием объекта аренды, в том числе ссылаться на то, что договор не заключён (п. 15 постановления Пленума ВАС РФ от 17.11.11 № 73 в редакции постановления от 25.01.13 № 13).

Заключая разговор, следует ещё раз подчеркнуть: если суд установит, что объект аренды описан максимально подробно (насколько это возможно), если описанные в договоре признаки позволяют с уверенностью определить объект аренды, то, скорее всего, арендодателя обяжут заключить основной договор.

Надежда ЛЕОНОВА, эксперт АН «Солнечная сторона»