Распоряжение общей совместной собственностью осуществляется. Практические проблемы распоряжения имуществом, находящимся в общей долевой и совместной собственности

1. Участники совместной собственности, если иное не предусмотрено соглашением между ними, сообща владеют и пользуются общим имуществом.

2. Распоряжение имуществом, находящимся в совместной собственности, осуществляется по согласию всех участников, которое предполагается независимо от того, кем из участников совершается сделка по распоряжению имуществом.

3. Каждый из участников совместной собственности вправе совершать сделки по распоряжению общим имуществом, если иное не вытекает из соглашения всех участников. Совершенная одним из участников совместной собственности сделка, связанная с распоряжением общим имуществом, может быть признана недействительной по требованию остальных участников по мотивам отсутствия у участника, совершившего сделку, необходимых полномочий только в случае, если доказано, что другая сторона в сделке знала или заведомо должна была знать об этом.

4. Правила настоящей статьи применяются постольку, поскольку для отдельных видов совместной собственности настоящим Кодексом или другими законами не установлено иное.

Комментарии к статье 253 ГК РФ

1. Участники совместной собственности сообща владеют и пользуются общим имуществом. В отличие от собственности долевой, пользование и владение которой осуществляются по соглашению всех ее участников, совместное владение и пользование не требует каждый раз выявления общей воли, которая подразумевается: считается, что все действия в отношении общего имущества, совершаемые участниками совместной собственности, осуществляются ими сообща. Однако участники совместной собственности вправе заключить соглашение по поводу владения и пользования общим имуществом. Закон не предусматривает возможности обращения в суд с требованиями об установлении определенного порядка пользования совместным имуществом. Если конфликт возник, он, как правило, влечет установление долевой собственности (п. 5 ст. 244 ГК РФ).

2. Распоряжение совместной собственностью также предполагается осуществляемым по согласию всех участников независимо от того, кем из них совершаются сделки и иные акты распоряжения общим имуществом. Презумпция согласия всех совместных собственников избавляет третьих лиц от выяснения воли всех других участников. Например, если один из супругов договорился о ремонте жилого помещения, имеющего режим совместного супружеского имущества, то заключенный договор имеет силу и для другого супруга.

Если соглашением между участниками совместной собственности установлено, что определенные сделки должны совершаться с предоставлением полномочий на ее совершение от всех участников, то презумпция согласия на распоряжение совместным имуществом тем не менее продолжает действовать. Сделки любого из участников совместной собственности, совершенные с нарушением заключенного между ними соглашения, будут действительны, кроме случаев, когда другая сторона сделки должна была знать о том, что имелось соглашение о необходимости получения полномочий. Полномочия могут выражаться в доверенности, а также в иной форме, допускаемой законом (письменное заявление, подпись на договоре и др.). Допустимо и последующее одобрение сделки.

Действительность сделки, совершенной с превышением полномочий, предусмотренных соглашением между участниками совместной собственности, не лишает потерпевшего собственника возможности заявить требования к другому участнику о возмещении причиненных убытков.

3. В ряде случаев установлены специальные гарантии соблюдения прав участников совместной собственности. Например, в силу п. 3 ст. 35 СК при совершении одним из супругов сделки по распоряжению недвижимостью или сделки, требующей нотариального удостоверения и (или) регистрации в установленном законом порядке, необходимо получить нотариально удостоверенное согласие другого супруга.

Супруг, согласие которого получено не было, вправе требовать признания этой сделки недействительной в течение года со дня, когда он должен был узнать о совершении этой сделки. Таким образом, сделка, совершенная с нарушением правила п. 3 ст. 35 СК, является оспоримой по тем же мотивам, по которым может быть оспорена любая сделка, совершенная без согласия другого участника совместной собственности. Однако в этом случае исчезает презумпция согласия другого супруга и бремя доказывания такого согласия лежит уже на том лице, которое совершило сделку без нотариально удостоверенного согласия супруга.

В то же время ни супруг, совершивший сделку, ни его контрагент не вправе оспорить заключенный договор, хотя бы и было вполне установлено, что он совершен без согласия другого супруга.

Новая редакция Ст. 253 ГК РФ

Комментарий к Ст. 253 ГК РФ

1. Комментируемой статьей открывается группа норм, посвященных особенностям, установленным ГК для совместной собственности. В п. 4 комментируемой статьи установлен приоритет специального законодательства в регулировании данных отношений.

Специальный закон.

Семейный кодекс Российской Федерации (Федеральный закон от 29.12.1995 N 223-ФЗ).

Федеральный закон от 11.06.2003 N 74-ФЗ "О крестьянском (фермерском) хозяйстве".

2. Суть отношений сособственников по владению и пользованию имуществом, находящимся в совместной собственности, заключается в том, что владение и пользование осуществляются сообща, т.е. презюмируется согласие сособственников по совместному владению и пользованию имуществом, но не их соглашение о раздельном владении и пользовании. Отсюда проистекает следующее принципиальное отличие от режима владения и пользования, установленного для долевой собственности (ср. с положениями, установленными в ст. 247 ГК РФ): суду не подведомственны споры по установлению порядка владения и пользования имуществом, находящимся в совместной собственности.

Соглашения, устанавливающие особенности владения и пользования имуществом, могут быть закреплены: в брачном договоре для супругов (ст. 42 СК) и в соглашении о создании фермерского хозяйства для членов фермерского хозяйства (ст. 4 ФЗ "О крестьянском (фермерском) хозяйстве").

Конфликтные ситуации, связанные с недостижением согласия, могут быть разрешены (на сей раз уже через суд) как трансформацией совместной собственности в долевую (п. 5 ст. 244 ГК РФ), так и разделом имущества, находящегося в совместной собственности, или выделом из него доли (ст. 254 ГК РФ).

3. Существенно отличается от долевой собственности и режим, установленный для распоряжения имуществом, находящимся в совместной собственности (ср. с положениями, установленными в ст. 246 ГК РФ): сделки, совершенные одним из сособственников, являются действительными.

В то же время специальным законодательством установлены следующие особенности:

а) для совершения одним из супругов сделки, требующей нотариального удостоверения и (или) государственной регистрации, необходимо получить нотариально удостоверенное согласие другого супруга (ст. 35 СК);

б) распоряжение имуществом фермерского хозяйства осуществляется в интересах фермерского хозяйства главой фермерского хозяйства (ст. 8 ФЗ "О крестьянском (фермерском) хозяйстве").

Другой комментарий к Ст. 253 Гражданского кодекса Российской Федерации

Вверх

Статья 253. Владение, пользование и распоряжение имуществом, находящимся в совместной собственности

Комментарий к Ст. 253 ГК РФ:

1. Вторым видом общей собственности является общая совместная собственность, которая не предполагает наличие долей, т.е. носит бездолевой характер: участники общей совместной собственности обладают правами на общее имущество, но у них нет долей в праве на это имущество, что обусловлено существованием лично-доверительных отношений между сособственниками. Лично-доверительный характер взаимоотношений участников означает их незаменимость: участники могут выйти из указанных отношений и получить определенную долю в имуществе в порядке раздела или выдела, но они не вправе заменить себя другими лицами, как это может сделать участник долевой собственности путем распоряжения принадлежащей ему доли (см.: Иоффе О.С. Советское гражданское право. М., 1967. С. 343).

Участники совместной собственности сообща владеют и пользуются общим имуществом, если иное не предусмотрено соглашением между ними. Например, супруги могут договориться о том, что каким-то конкретным имуществом (компьютером, автомашиной и проч.) пользуется только муж или жена. Совместное владение и пользование предполагает и совместное несение расходов, связанных с содержанием имущества. Каждый сособственник обязан совместно участвовать в уплате налогов, сборов, различных издержек, связанных с наличием у них имущества.

2. Распоряжение имуществом, находящимся в совместной собственности, осуществляется по согласию всех его участников, которое при этом предполагается, независимо от того, кем из участников совершается сделка по распоряжению имуществом. Поскольку согласие других сособственников презюмируется, не требуется какого-либо специального его оформления.

3. Общее правило о том, что каждый из участников совместной собственности вправе совершать сделки по распоряжению имуществом, может быть изменено соглашением сособственников, в котором можно предусмотреть правила оформления такого согласия, критерии сделок, для которых следует получить согласие, и т.д. Однако условия этого соглашения распространяются лишь на отношения между самими сособственниками и не касаются третьих лиц, с которыми один из сособственников заключает сделку, т.е. контрагенты по сделкам не должны проверять наличие согласия сособственника на совершение сделок, связанных с распоряжением имуществом.

Сделка по распоряжению общим имуществом, совершенная одним из участников совместной собственности, может быть признана недействительной по требованию остальных участников по мотивам отсутствия у участника, совершившего сделку, необходимых полномочий только в том случае, если доказано, что другая сторона по сделке знала или должна была знать об этом, т.е. действовала недобросовестно. Такая сделка относится к числу оспоримых, поэтому сторона, которая требует признания сделки недействительной, должна доказать недобросовестность контрагента.

4. Такой общий порядок совершения и оспаривания сделок, вытекающий из принципа "презумпции согласия", применяется всегда, за исключением случаев, когда для отдельных видов совместной собственности ГК или другими законами не установлено иное. В частности, СК предусмотрено, что для совершения одним из супругов сделки по распоряжению недвижимостью и сделки, требующей нотариального удостоверения и (или) регистрации в установленном законом порядке, необходимо получить нотариально удостоверенное согласие другого супруга.

Официальный текст :

Статья 253. Владение, пользование и распоряжение имуществом, находящимся в совместной собственности

Комментарий юриста :

Правовое регулирование совместной собственности имеет общие и специфические черты по сравнению с долевой собственностью. Владение и пользование имуществом, находящимся в совместной собственности, осуществляется сособственниками сообща и, в отличие от долевой собственности, не зависит от размера вклада каждого из них в создание общего имущества.

Соглашением между участниками совместной собственности может быть предусмотрено раздельное владение и пользование общим имуществом. Однако при несоразмерности имущества, предоставленного во владение и пользование, вкладу сособственника в создание общего имущества, он, в отличие от участника долевой собственности, не вправе требовать от других сособственников соответствующей компенсации.

При совершении одним из сособственников сделки по распоряжению имуществом, находящимся в совместной собственности, предполагается, что она осуществлена по согласию всех сособственников. При распоряжении имуществом, находящимся в долевой собственности, согласие всех ее участников не презюмируется. Поэтому участник долевой собственности вправе распорядиться общим имуществом, если он имеет соответствующие полномочия, основанные на доверенности, выданной ему другими участниками долевой собственности.

Статьи 256 и 257 Гражданского Кодекса РФ устанавливают специальное правовое регулирование для общей собственности супругов и собственности крестьянского (фермерского) хозяйства. Законом о фермерском хозяйстве установлено, что сделки по распоряжению общим имуществом крестьянского (фермерского) хозяйства осуществляются главой крестьянского (фермерского) хозяйства либо доверенным лицом. Для главы крестьянского хозяйства доверенность на совершение сделок по поводу имущества крестьянского (фермерского) хозяйства не требуется.

Комментарий к статье 253 Гражданского Кодекса РФ

1. Владение, пользование и распоряжение имуществом, находящимся в совместной собственности, осуществляется по согласию всех ее участников, которое предполагается. Они сообща владеют и пользуются общим имуществом, если иное не предусмотрено соглашением между ними. Согласие сособственников предполагается и при сделке по распоряжению общим имуществом, кто бы из них ее ни совершал.

2. Совершать сделки по распоряжению общим имуществом может каждый из участников совместной собственности, если иное не вытекает из соглашения всех участников. Например, такое право может быть предоставлено лишь одному из участников, для чего другие выдают ему доверенность.

Если один из участников общей совместной собственности (например, на приватизированную квартиру) является недееспособным, частично или ограниченно дееспособным, то при совершении сделок с его участием в целях ограждения его прав и интересов должны соблюдаться установленные законом специальные требования. Так, для сделок в отношении приватизированных жилых помещений, в которых проживают несовершеннолетние (независимо от того, являются ли они собственниками, сособственниками или членами семьи собственников, в том числе бывшими), имеющие право пользования данным жилым помещением, требуется предварительное разрешение органов опеки и попечительства. Это правило распространяется также на жилое помещение, в котором несовершеннолетний не проживает, если на момент приватизации он имел на это помещение равные с собственником права (см. ч. 2 ст. 3 Закона о приватизации жилищного фонда).

Если один из участников совместной собственности совершил сделку по распоряжению общим имуществом при отсутствии необходимых полномочий, то она по требованию остальных участников может быть признана недействительной только в случае, когда доказано, что другая сторона о сделке знала или заведомо должна была об этом знать.

Такая сделка относится к числу оспоримых, бремя доказывания возлагается на сторону, которая требует признания сделки недействительной; другая сторона в сделке должна действовать умышленно или, во всяком случае, проявить при совершении сделки грубую неосторожность. В случае признания сделки недействительной применению подлежат правила п. 2 ст. 167 ГК, т.е. обе стороны возвращаются в первоначальное положение (см. коммент. к ст. 167 ГК). Впрочем, редакция п. 3 ст. 253 ГК несовершенна. Сделка по распоряжению общим имуществом, заключенная участником совместной собственности при отсутствии необходимых полномочий, может квалифицироваться как недействительная независимо от субъективного отношения другой стороны к совершению данной сделки. Но если умысла или грубой неосторожности в поведении другой стороны не было, то все полученное ею по сделке возврату не подлежит, а отвечать перед участниками совместной собственности будет тот из них, кто совершил сделку, не имея на то полномочий.

3. Изложенные выше правила о владении, пользовании и распоряжении имуществом, находящимся в совместной собственности, применяются постольку, поскольку для отдельных видов совместной собственности ГК или другими законами не установлено иное. Так, в развитие положений, закрепленных в п. 3 ст. 253 ГК и по существу воспроизведенных в п. п. 2, 3 ст. 35 Семейного кодекса, предусматривает, что для совершения одним из супругов сделки по распоряжению недвижимостью и сделки, требующей нотариального удостоверения и (или) регистрации в установленном законом порядке, необходимо получить нотариально удостоверенное согласие другого супруга. При отсутствии такого согласия другой супруг вправе требовать по суду признания сделки недействительной в течение года со дня, когда он узнал или должен был узнать о совершении данной сделки (об иных особенностях владения, пользования и распоряжения отдельными видами совместной собственности см. коммент. к последующим статьям настоящей главы).