Договоры ресурсоснабжения между ук и рсо подлежат лицензионному контролю. Узнайте как обезопасить себя от воровства со стороны управляющих компаний Способы реструктуризации долгов управляющей компании

Концепция «исполнителя коммунальных услуг», утверждённая жилищным законодательством России, постоянно критикуется экспертами сферы ЖКХ, а в последнее время критика этой концепции слышна и из уст непосредственно её утвердивших депутатов Государственной Думы РФ. Существующая схема предоставления и оплаты коммунальных услуг предусматривает поставку некого коммунального ресурса от ресурсоснабжающей организации к исполнителю коммунальных услуг (УО, ТСЖ, ЖСК), потом этот «коммунальный ресурс» на некой границе зон эксплуатационной ответственности загадочным образом превращается в «коммунальную услугу», которая исполнителем оказывается потребителю. Соответственно, оплата предоставленной услуги поступает от потребителя к исполнителю, а от исполнителя (уже в качестве оплаты коммунального ресурса) в РСО. Сложившаяся система двух различных правоотношений («РСО - исполнитель КУ» и «исполнитель КУ - потребитель КУ») не всегда устраивает самих участников этих правоотношений.

Чего хотят РСО?

В рамках утверждённой законодательством концепции РСО поставляет исполнителю КУ коммунальный ресурс и предъявляет к оплате стоимость этого ресурса. При этом исполнитель, оказывающий коммунальную услугу потребителю, несёт ответственность за качество этой услуги, осуществляет учёт объёмов потребления, производит перерасчёты, для чего принимает от потребителей соответствующие документы, ведёт претензионную работу с должниками - и несёт соответствующие издержки на все эти работы. При этом тарифы на коммунальные услуги равны тарифам на соответствующие коммунальные ресурсы, т.е. РСО получает доход в виде стоимости поставленного ресурса, и не несёт издержек, связанных с предоставлением коммунальных услуг. Казалось бы, очень даже хорошая для РСО схема - не надо работать с каждым конкретным потребителем, вести соответствующую бухгалтерию, «выбивать» деньги с должников.

Но возникает другая проблема. Исполнитель коммунальных услуг в подавляющем числе случаев не может в полном объёме оплатить полученный от РСО коммунальный ресурс.

Во-первых, как никогда остро стоит проблема неплатежей потребителей жилищно-коммунальных услуг. Причина и в низком уровне доходов населения при высокой стоимости ЖКУ, и в «протестных» неплатежах, вызванных как низким качеством услуг, так и устоявшимся общественным мнением о повальной недобросовестности всех исполнителей КУ.

Во-вторых (отчасти это последствия первой причины), исполнитель КУ полученные за коммунальные услуги денежные средства часто использует для собственных нужд, компенсации собственных расходов, покрытия собственных издержек. Необходимо учесть, что потребители-неплательщики имеют задолженности не только за коммунальные услуги, но и за жилищные, а стоимость именно жилищных услуг является доходом исполнителя КУ. При этом стоимость жилищных услуг устанавливается самими потребителями, и в подавляющем числе случаев тариф установлен в размере, обеспечивающим работу исполнителя с минимальной рентабельностью, а то и вообще не покрывающим издержек исполнителя. Низкий тариф и задолженности потребителей приводят к необходимости для исполнителя КУ использовать для собственных нужд любые денежные средства, находящиеся на расчётных счетах организации, в том числе средства, предназначенные для оплаты коммунальных ресурсов.

Сложившаяся ситуация приводит к тому, что РСО пытаются найти такую схему работы, при которой исполнитель КУ работает с конечными потребителями, несёт ответственность за качество услуг, ведёт претензионную работу, но при этом денежные средства от потребителей поступают напрямую в РСО, минуя «ненадёжные» расчётные счета исполнителей КУ. И, надо сказать, ряд таких схем жилищным законодательством предусмотрено.

Прямые платежи

В случае, если общим собранием собственников помещений МКД избран способ управления управляющей организацией, либо ТСЖ, либо ЖСК или иным специализированным жилищным кооперативом и избрана конкретная организация, осуществляющая управление домом, такая организация становится исполнителем коммунальных услуг. Исполнитель заключает с собственниками помещений дома договоры управления, предусматривающие в числе прочего предоставление коммунальных услуг, а с РСО заключает договоры ресурсоснабжения для целей оказания коммунальных услуг.

Согласно договору управления исполнитель коммунальных услуг предоставляет эти самые услуги и предъявляет к оплате потребителям их стоимость, т.е. получает денежные средства на свой расчётный счёт.

Однако, части 6.3 и 7.1 ст.155 ЖК РФ устанавливают, что общим собранием собственников помещений МКД (или общим собранием членов ТСЖ, ЖСК) может быть установлена возможность внесения оплаты за коммунальные услуг непосредственно в РСО. В этом случае внесение собственниками платы за коммунальные услуги напрямую в РСО считается выполнением своих обязательств по оплате коммунальных услуг. При этом никаких договоров между потребителями и РСО не заключается, оплата производится на основании договора управления, заключенного между исполнителем КУ и потребителями, исполнитель КУ продолжает нести ответственность за качество коммунальных услуг и не освобождается от обязанности ведения претензионной работы с должниками.

Это первый способ оплаты коммунальных услуг напрямую в РСО.

Второй способ предусмотрен Постановлением Правительства РФ от 14.02.2012г. N124 (далее - Правила N124).

Согласно п.26 Правил N124 в договоре ресурсоснабжения может быть предусмотрена уступка от исполнителя коммунальной услуги к ресурсоснабжающей организации права требования задолженности потребителей в соответствии со ст.382 ГК РФ.

В этом случае никакого дополнительного согласия собственников не требуется, никаких дополнительных договоров между РСО и потребителями не заключается, РСО выставляет собственникам счета на оплату КУ, ведёт с ними претензионную работу по задолженностям и т.п. Исполнитель КУ при этом продолжает нести ответственность за качество услуг, но решение вопросов финансовых расчётов за эти услуги передаёт РСО.

Помимо двух приведённых случаев, при которых договорные отношения между РСО и потребителями отсутствуют, все платежи вносятся потребителями КУ непосредственно в РСО в случае наличия прямых договоров на предоставление коммунальных услуг между потребителями и РСО.

Однако, необходимо знать, что далеко не всегда такие прямые договоры правомерны.

Прямые договоры

Не будем долго расписывать случаи правомерности заключения прямых договоров между РСО и потребителями КУ, а просто приведём исчерпывающий перечень таких случаев:

1. Заключение договора с собственником индивидуального жилого дома.

2. Заключение договоров с собственниками помещений МКД в случае выбора общим собранием собственников непосредственного управления.

3. Заключение договоров с собственниками помещений МКД в случае, если договоры управления собственников с ранее действующим исполнителем КУ (УО, ТСЖ, ЖСК) не действуют (истёк срок действия, расторгнуты по тем или иным причинам), а договор управления с иным исполнителем КУ не заключен (не выбран или не реализован способ управления, не выбрана организация, управляющая домом, либо выбрана с ещё не наступившей даты и т.п.).

4. Заключение договоров с собственниками нежилых помещений МКД.

5. Заключение договоров с собственниками помещений МКД в случае, если задолженность исполнителя КУ перед РСО превысила стоимость потребления коммунального ресурса за три месяца.

Иных случаев заключения прямых договоров на предоставление КУ между РСО и потребителем КУ законодательством не предусмотрено.

Необходимо обратить особое внимание, что при наличии исполнителя коммунальных услуг (УО, ТСЖ, ЖСК) и отсутствии трёхмесячной задолженности этого исполнителя перед РСО, заключение прямых договоров между РСО и собственниками жилых помещений МКД не основано на законе. Наличие такого договора свидетельствует о том, что имеет место один из ранее перечисленных случаев - либо исполнитель имеет трёхмесячную задолженность (а в «условиях задачи» указано, что это не так!), либо собственники помещений избрали непосредственное управление (а мы рассматриваем случай реализации способа управления УО, ТСЖ или ЖСК). Такой договор подразумевает наличие у РСО обязанностей исполнителя КУ, т.е. содержание и ремонт внутридомовых сетей, обеспечивающих предоставление соответствующих коммунальных услуг собственникам помещений. Но, во-первых, сами РСО обычно не планируют исполнять такие обязанности, во-вторых, при наличии избранного общим собранием исполнителя КУ его функции не могут быть переданы РСО. Таким образом, в рассматриваемом случае прямой договор между РСО и собственниками жилых помещений МКД является ничтожным, и любой суд это признает.

Выводы

Подведём итог наших рассуждений.

Прямые платежи собственников помещений в РСО возможны:

1. От собственников жилых домов, на основании договора с РСО. Основания: часть 9 ст.155 ЖК РФ, подп. «в» п.17 Правил предоставления коммунальных услуг, утверждённых ПП РФ от 06.05.2011 г. N354 (далее - Правила N354).

2. От собственников нежилых помещений МКД. Основание: п.18 Правил N354.

3. От собственников жилых помещений МКД в случаях:

3.1. При непосредственном управлении МКД. В этом случае РСО является исполнителем КУ, между РСО и собственниками заключаются договоры предоставления коммунальных услуг. Основания: часть 8 ст.155 ЖК РФ, подп. «а» п.17 Правил N354.

3.2. При управлении домом УО, ТСЖ, ЖСК, если общее собрание собственников помещений МКД приняло соответствующее решение. Договор между РСО и собственниками не заключается, могут вноситься изменения в договор управления. Основания: части 6.3 и 7.1 ст.155 ЖК РФ.

3.3. При переуступке права требования от исполнителя КУ к РСО. Вносятся соответствующие изменения в договор ресурсоснабжения, заключенный между РСО и исполнителем КУ, согласия потребителей не требуется, договоры между РСО и собственниками помещений не заключаются. Основания: п.26 Правил N124, ст.382 ГК РФ.

3.4. Если договоры управления собственников с ранее действующим исполнителем КУ (УО, ТСЖ, ЖСК) не действуют (истёк срок действия, расторгнуты по тем или иным причинам), а договор управления с иным исполнителем КУ не заключен (не выбран или не реализован способ управления, не выбрана организация, управляющая домом, либо выбрана с ещё не наступившей даты и т.п.). Основание: подп. «б» п.17 Правил N354.

3.5. Если задолженность исполнителя КУ перед РСО превысила стоимость потребления коммунального ресурса за три месяца. Основание: подп. «а» п.30 Правил N124.

Иных случаев прямых платежей собственников помещений МКД в РСО и заключения прямых договоров действующим законодательством РФ не предусмотрено.

Центр дистанционного обучения "АКАТО" предлагает
претендентам на получение квалификационного аттестата
(должностным лицам соискателей лицензии,
ответственным за деятельность по управлению МКД)
пройти предаттестационную подготовку , в ходе которой
экспертом будут подробно разъяснены все утверждённые вопросы
квалификационного экзамена
с указанием верных ответов
и ссылками на положения законодательства,
регламентирующие рассматриваемые вопросы.

___________________________________________________________________

Получить разъяснения актуальных вопросов ЖКХ Вы можете,
приняв участие в семинарах ЦДО "АКАТО".
Следите за расписанием мероприятий на сайте "АКАТО".
___________________________________________________________________

Дополнительная информация по телефону 8-800-700-60-58

Лицензиаты, осуществляющие предпринимательскую деятельность по управлению МКД, должны иметь в наличии заключённые договоры с ресурсоснабжающими организациями на предоставление коммунальных услуг населению. При отсутствии таких договоров управляющие компании будут штрафовать как за нарушение лицензионных требований по и 14.1.3 .

Разъяснения Минстроя

По этому вопросу Минстрой РФ дал разъяснения в своём письме №35750-ОЛ/04 от 5 ноября 2015 года , в котором чётко обозначил, что у управляющей компании обязательно должен быть заключён договор ресурсоснабжения с РСО, поскольку это является обязательным лицензионным требованием и подлежит лицензионному контролю (ч.1 ст.193 ЖК РФ).

Согласно Постановлению Правительства РФ №416 от 15.05.2013 года "О порядке осуществления деятельности по управлению МКД" управление домами обеспечивается также и посредством заключения договоров энергоснабжения, теплоснабжения, горячего и холодного водоснабжения, водоотведения, газоснабжения с РСО для предоставления собственникам помещений в МКД коммунальных услуг. Соответственно, заключение договоров ресурсоснабжения является лицензионным требованием, подлежащим лицензионному контролю .

Минстрой также обращает внимание на то, что договоры между собственниками помещений в МКД и РСО, заключённые до вступления в силу ФЗ №176 от 29.06.2015 года , действуют до окончания срока их действия или отказа одной из сторон от исполнения. Только в этом единственном случае отсутствие договора ресурсоснабжения между УК и РСО не может квалифицироваться как нарушение лицензионных требований.

В Письме Минстроя №35750-ОЛ/04 заместитель директора Департамента ЖКХ О.А.Лещенко делает упор на пункт 7 ч.1 ст.193 Жилищного Кодекса , в котором сказано, что управляющие компании должны соблюдать “иные требования, установленные Правительством РФ”. Кроме того, в соответствии с п.3 Положения о лицензировании предпринимательской деятельности по управлению МКД, утверждённого Постановлением Правительства РФ №1110 от 28 октября 2014 года , к лицензионным требованиям относятся:

ч.2.3 ст.161 ЖК РФ ;
исполнение обязательств по договору управления, предусмотренных ч.2 ст.162 ЖК РФ ;
соблюдение требований, предусмотренных ч.1 ст.193 ЖК РФ .

В соответствии с ч.2 ст.162 ЖК РФ по договору управления управляющая компания по заданию собственников помещений в МКД в течение согласованного срока за оплату обязуется выполнять работы и оказывать услуги по управлению МКД, надлежащему содержанию и ремонту общего имущества в доме, предоставлять коммунальные услуги, осуществлять другую направленную на достижение целей управления домом деятельность.

Для применения ст.162 ЖК РФ Постановлением Правительства РФ №416 от 15 мая 2013 года утверждены Правила осуществления деятельности по управлению МКД, в которых говорится, что согласно пп "д" п.4 управление домом обеспечивается, в том числе, за счёт предоставления коммунальных услуг населению на основании заключённых договоров ресурсоснабжения на поставку ресурсов. Суммируя всё вышесказанное, заключение договоров ресурсоснабжения между УК и РСО является лицензионным требованием и попадает под лицензионный контроль.

Разница между прямыми договорами и прямыми платежами

Как показала практика, большинство представителей сферы ЖКХ, включая управляющие компании , не до конца понимают разницы между прямыми договорами, которые теперь будут заключаться между собственниками жилья и РСО, и прямыми платежами по схеме потребитель КУ - поставщик КУ.

Термин «исполнитель коммунальных услуг », закреплённый в жилищном законодательстве, никем пока не отменялся, поэтому ответственность за качество предоставленных КУ и сбор платежей по-прежнему несут управляющие компании. При наличии управляющей компании в качестве выбранной организации для управления МКД именно УК выступает исполнителем КУ. Следовательно, управляющая компания должна предоставлять потребителям коммунальные услуги и приобретать для этого коммунальные ресурсы на основании заключённых договоров ресурсоснабжения с РСО.

Как ни странно, но до сих пор многие управляющие компании пользуются серыми договорными и расчётными схемами. Например, управляющая компания договаривается с РСО о прямом выставлении счетов за КУ потребителям, а сама занимается расчётами, доставкой квитанций, претензионной работой, взысканием задолженностей. При этом, УК вообще не имеет права по закону заниматься такой деятельностью, так как не имеет к коммунальным услугам никакого отношения.

Более того, зачастую управляющие компании вообще не имеют в наличии заключённых договоров ресурсоснабжения с РСО. Тогда на каком основании осуществляется поставка коммунальных ресурсов в жилые дома и взимается плата? Чтобы такого в дальнейшем не было, теперь будут тщательно проверять управляющие компании на наличие договоров ресурсоснабжения с РСО в рамках лицензионного контроля.

Нужно понимать, что максимальный риск в данном случае несёт управляющая компания, которая помимо угрозы проверки лицензионного контроля может попасть в ситуацию, когда РСО абсолютно на законных основаниях может в любой момент потребовать с УК долги, не оплаченные потребителями за поставленные им ресурсы. В свою очередь, потребители КУ также на законных основаниях могут потребовать со своей управляющей компании перерасчёты за не предоставленные КУ или ненадлежащее качество коммунальных услуг . Но есть и более серьёзная ответственность за отсутствие заключённых договоров между УК и РСО.

Ответственность

За несоблюдение и нарушение лицензионных требований для управляющих компаний наступает административная ответственность в виде штрафа или дисквалификации руководителя управляющей компании .

В соответствии с ч.1 ст.7.23.3. за нарушение организациями и ИП правил осуществления предпринимательской деятельности по управлению МКД на основании договоров управления грозит наложение административного штрафа:

на юридических лиц - от 150-250 тысяч рублей

В соответствии с ч.2.ст.7.23.3. за невыполнение обязанностей, предусмотренных правилами осуществления предпринимательской деятельности по управлению МКД, в период прекращения действия лицензии или её аннулирования, грозит наложение административного штрафа:

на должностных лиц - от 100-200 тысяч рублей или дисквалификацию на срок до 3 лет
на ИП - от 150-500 тысяч рублей или дисквалификацию на срок до 3 лет
на юридических лиц - от 150-500 тысяч рублей

В соответствии с ч.2 ст.14.1.3. за осуществление предпринимательской деятельности по управлению МКД с нарушением лицензионных требований грозит наложение административного штрафа:

на должностных лиц - от 50-100 тысяч рублей или дисквалификацию на срок до трех лет
на ИП - от 250-300 тысяч рублей или дисквалификацию на срок до 3 лет
на юридических лиц - от 250-300 тысяч рублей

В соответствии с ч.24.ст.19.5. за невыполнение или ненадлежащее выполнение в установленный законодательством срок предписания ГЖН об устранении нарушений лицензионных требований грозит наложение административного штрафа:

на должностных лиц - от 50-100 тысяч рублей или дисквалификацию на срок до 3 лет
на юридических лиц - от 200-300 тысяч рублей

За административные правонарушения по ст. 7.23.3. и 14.1.3. КоАП РФ предприниматели, осуществляющие свою деятельность без образования юридического лица, несут административную ответственность как юридические лица.

Следовательно, переход на прямые договорные отношения между собственниками помещений в МКД и ресурсоснабжающими организациями не исключает обязанности УК по заключению договоров ресурсонабжения с РСО.

Если у вас остались вопросы, вы всегда можете обратиться к нам за консультацией. Также мы помогаем управляющим компаниям заполнять сайты Реформа ЖКХ и ГИС ЖКХ . Мы всегда рады вам помочь!

"Жилищно-коммунальное хозяйство: бухгалтерский учет и налогообложение", 2012, N 5

Постановлением Правительства РФ от 14.02.2012 N 124 утверждены Правила, обязательные при заключении управляющей организацией или товариществом собственников жилья либо жилищным кооперативом или иным специализированным потребительским кооперативом договоров с ресурсоснабжающими организациями (далее - Правила заключения договоров с РСО). Этот документ действует с 28.02.2012, за исключением тех положений, для которых вступление в силу отложено до 01.09.2012, то есть до момента начала действия Правил предоставления коммунальных услуг собственникам и пользователям помещений в многоквартирных домах и жилых домов <1> (далее - новые Правила предоставления коммунальных услуг). Расскажем подробнее об этом нормативно-правовом акте.

<1> Утверждены Постановлением Правительства РФ от 06.05.2011 N 354.

Заявка (оферта) и документы, прилагаемые к ней

Заключению договоров с РСО всегда сопутствовали и, несомненно, будут сопутствовать спорные ситуации в части применения общих и специальных норм. Отчасти это объясняется отсутствием четких логических взаимосвязей между документами разных ведомств и иерархических уровней. Поэтому считаем нелишним напомнить, что договор ресурсоснабжения является публичным договором, в связи с чем порядок его заключения имеет ряд особенностей, рассмотренных ранее на страницах журнала (N 6, 2011) <2>.

<2> См. статью А.Р. Мироновой "Заключаем договор с РСО".

Правила заключения договоров с РСО утверждены Правительством РФ в силу содержания ст. 157 ЖК РФ и обязательны для применения всеми исполнителями коммунальных услуг, то есть управляющими организациями, ТСЖ, ЖК и иными специализированными потребительскими кооперативами. Согласно терминологии документа все они называются исполнителями. На основании п. 5 Правил заключения договоров с РСО заключение договора энергоснабжения начинается с отправки исполнителем соответствующей заявки (оферты) в адрес РСО. Данным документом определены сроки обращения с заявкой в РСО, а новые Правила предоставления коммунальных услуг четко устанавливают, когда исполнитель должен не просто инициировать переговоры с РСО, а приступить к предоставлению коммунальных услуг потребителям в МКД. Приведем эту информацию в таблице.

Исполнитель	Срок подачи заявки (оферты) (п. 5 Правил заключения договоров с РСО)	Дата начала предоставления потребителям коммунальных услуг (п. п. 14, 15 новых Правил предоставления коммунальных услуг)
УК	В течение семи дней со дня вступления в силу договора управления МКД, но не ранее 10 рабочих дней со дня принятия решения о выборе УК	Дата, указанная в решении общего собрания собственников помещений в МКД о выборе УК, или дата заключения договора управления МКД, но не ранее даты начала поставки коммунального ресурса по договору о его приобретении, заключенному между УК и РСО
ТСЖ	Если ТСЖ не заключало договор управления МКД с УК - в течение семи дней со дня государственной регистрации ТСЖ, а если заключало - в течение семи дней со дня расторжения такого договора	Дата государственной регистрации ТСЖ или кооператива, но не ранее даты начала поставки коммунального ресурса по договору о его приобретении, заключенному между ТСЖ или кооперативом и РСО
Кооператив	Если кооператив не заключал договор управления МКД с УК - в течение семи дней со дня принятия решения собственниками помещений в МКД об управлении домом, в том числе о предоставлении коммунальных услуг кооперативом, а если заключал - в течение семи дней со дня расторжения такого договора

Разумеется, к заявке (оферте) исполнителю необходимо приложить определенные документы (п. 6 Правил заключения договоров с РСО). Так, в РСО, кроме правоустанавливающих документов, подаются документы, подтверждающие наличие у исполнителя обязанности по предоставлению соответствующей коммунальной услуги потребителям, пользующимся помещениями в МКД (жилом доме), указанном в заявке (оферте). Для УК такими документами являются:

протокол общего собрания собственников помещений в МКД, на котором принято решение о выборе способа управления МКД (управление управляющей организацией);
протокол общего собрания собственников помещений в МКД, на котором принято решение о выборе управляющей организации (естественно, той УК, которая обращается с заявкой (офертой));
договор управления МКД, если он заключен.

Однако УК может участвовать в управлении МКД не только в результате сознательного выбора собственниками помещений соответствующего способа управления. Для отдельных домов, где не выбран или по тем или иным причинам не реализован способ управления этими домами (п. 4 ст. 161 ЖК РФ), управляющую организацию выбирает орган местного самоуправления посредством проведения открытого конкурса. Кроме того, УК выбирается по конкурсу для тех домов, в которых доля РФ, субъекта РФ или муниципального образования в праве общей собственности на общее имущество составляет более 50% (п. 2 ст. 163 ЖК РФ), а также для новостроек (п. 13 ст. 161 ЖК РФ). В указанных случаях документами, подтверждающими полномочия УК, являются протокол открытого конкурса по выбору УК и (или) договор управления МКД (если он заключен).

Кроме прочего, УК может фигурировать в процессе управления теми домами, где первоначально созданы ТСЖ или кооперативы. Для таких управляющих организаций в качестве документов, подтверждающих наличие у них обязанности предоставлять соответствующую коммунальную услугу потребителям, пользующимся помещениями в конкретном МКД (жилом доме), названы протокол общего собрания собственников помещений в МКД, на котором принято решение о выборе управляющей организации, и (или) договор управления МКД, заключенный между ТСЖ или кооперативом и УК.

К сведению. Ранее на страницах журнала подробно изучался вопрос привлечения УК к управлению домами, где созданы ТСЖ и ЖСК. Напомним, что согласно позиции Президиума ВАС РФ, приведенной в Постановлении от 22.03.2011 N 11333/10, привлечение УК к управлению МКД, в котором создано ТСЖ или кооператив, не изменяет способа управления этим домом (управление товариществом или кооперативом). Поэтому всегда был актуален вопрос, нужно ли инициировать общее собрание собственников помещений в МКД для того, чтобы заключить договор с УК на выполнение (оказание) определенных работ (услуг). Напомним, что согласно ст. 44 ЖК РФ к исключительной компетенции общего собрания собственников относится ряд вопросов, в том числе выбор способа управления МКД. Казалось бы, в ситуации, когда речь не идет о смене способа управления домом, решить вопрос о выполнении тех или иных функций по содержанию дома с привлечением УК можно и без созыва общего собрания. Однако содержание Правил заключения договоров с РСО в соответствующей части свидетельствует об обратном. Судебная практика на этот счет неоднородна. Чаще всего собственники помещений оспаривают факты заключения договоров с УК на основании одного лишь решения правления ТСЖ, в то время как согласно уставам этих товариществ такие вопросы должны были выноситься на обсуждение общего собрания членов ТСЖ (см. Постановление ФАС УО от 21.02.2011 N Ф09-208/11-С5, Определение Пермского краевого суда от 19.12.2011 по делу N 33-12843).

Со своей стороны, обратим внимание читателей на то, что в силу ст. 44 ЖК РФ на общем собрании собственников помещений в МКД принимаются решения о текущем, капитальном ремонте дома, а также о его реконструкции. ТСЖ и кооперативам следует учитывать данный факт как при составлении сметы доходов и расходов, утверждении обязательных платежей и взносов, так и при заключении договоров с УК. Если собственники помещений сочтут, что те или иные работы (стоимость этих работ) запланированы в смете или договоре помимо их воли (без проведения общего собрания собственников), суд, вероятнее всего, встанет на их сторону (см. Постановление ФАС ЦО от 26.09.2011 по делу N А09-8899/2010).

Для товарищества и кооператива документами, подтверждающими наличие у них обязанности предоставлять соответствующую коммунальную услугу потребителям, являются:

протокол общего собрания собственников помещений в МКД (членов кооператива), в котором зафиксировано решение о выборе в качестве способа управления МКД управления товариществом или кооперативом;
устав товарищества или кооператива.

Кроме перечисленных документов, к заявке (оферте) все исполнители прилагают:

документы, подтверждающие факт подключения (технологического присоединения) дома в установленном порядке к централизованным сетям инженерно-технического обеспечения (ЦС ИТО), по которым осуществляется подача соответствующего вида коммунального ресурса;
документы об установке и приеме в эксплуатацию коллективного (общедомового) прибора учета (при наличии такового);
протокол общего собрания собственников помещений в МКД, на котором принято решение о внесении платы за все или некоторые коммунальные услуги непосредственно РСО (если такое решение принято);
документы, содержащие сведения о размере площади каждого жилого и нежилого помещения в МКД, а также об общей площади помещений в МКД, включая помещения, входящие в состав общего имущества (до вступления в силу новых Правил предоставления коммунальных услуг, то есть до 01.09.2012, такие документы представляются РСО в том случае, если они есть в наличии);
иные документы, предусмотренные нормативными правовыми актами, регулирующими отношения в сфере энергоснабжения.

Неправильное оформление документов, прилагаемых к заявке (оферте), как и представление этих документов не в полном объеме, не является основанием для отказа в заключении договора ресурсоснабжения (п. 14 Правил заключения договоров с РСО). В этом случае РСО должна сообщить исполнителю о всех обнаруженных неточностях (на это отведено пять рабочих дней) и порядке их устранения. Рассмотрение заявки (оферты) на это время приостанавливается, но не прекращается. Только если в течение 30 дней исполнитель не представит недостающие документы, оформленные надлежащим образом, РСО вправе прекратить рассмотрение заявки (оферты). Однако это не значит, что исполнитель не сможет повторно обратиться с заявкой (офертой) к той же РСО после устранения всех недостатков в документах.

Обратите внимание! Необходимо отметить, что в Правилах заключения договоров с РСО поименованы и такие случаи, когда заявку (оферту) о заключении договора направляет не исполнитель, а РСО. Согласно п. 10 названных Правил, если коммунальный ресурс уже подается в МКД без оформления договорных отношений (в письменном виде), РСО может направить исполнителю соответствующую заявку (оферту) о заключении договора ресурсоснабжения на условиях прилагаемого проекта договора, подписанного РСО.

Существенные условия договора ресурсоснабжения

Согласно п. 16 Правил заключения договоров с РСО данный нормативный акт является лишь одним из документов, определяющих условия, которые необходимо согласовать при заключении договора ресурсоснабжения. Безусловно, на первом месте находится Гражданский кодекс, на втором - непосредственно Правила заключения договоров с РСО, на третьем - иные нормативные правовые акты в сфере ресурсоснабжения <3>. В п. 17 Правил заключения договоров с РСО названы существенные условия любого договора ресурсоснабжения:

предмет договора (вид коммунального ресурса);
дата начала поставки коммунального ресурса;
показатели качества поставляемого коммунального ресурса;
порядок определения объемов поставляемого коммунального ресурса;
порядок определения цены договора;
порядок оплаты коммунального ресурса. При этом расчетный период принимается равным одному календарному месяцу.

<3> Приблизительный перечень таковых приведен в статье А.Р. Мироновой "Является ли граница эксплуатационной ответственности существенным условием договора?", N 7, 2011, с. 46 - 47.

Каждому из перечисленных выше существенных условий (кроме первого) в Правилах заключения договоров с РСО уделено особое внимание.

Начало поставки коммунального ресурса

На основании п. 19 Правил заключения договоров с РСО при согласовании данного условия стороны должны соотнести дату начала поставки коммунального ресурса и дату начала предоставления коммунальных услуг потребителям (приведена выше). Дата начала поставки коммунального ресурса не может предшествовать дате, с которой УК обязана предоставлять коммунальные услуги потребителям, либо дате государственной регистрации ТСЖ или кооператива. В свою очередь, согласно формулировкам п. п. 14, 15 новых Правил предоставления коммунальных услуг дата начала предоставления коммунальных услуг потребителям не может предшествовать дате начала поставки коммунального ресурса, обозначенной в договоре с РСО. Получается, что дата начала поставки коммунального ресурса, указанная в договоре между УК (ТСЖ, кооперативом) и РСО, и дата начала предоставления коммунальной услуги согласно договору между УК (ТСЖ, кооперативом) и потребителями совпадают. Данное обстоятельство необходимо учесть при выборе формулировок для каждого из названных договоров.

Качество коммунального ресурса

Поскольку приобретаемые исполнителем коммунальные ресурсы должны позволять ему обеспечивать конечных потребителей услугами надлежащего качества и в достаточном объеме, условия договоров ресурсоснабжения относительно качества коммунальных ресурсов должны быть согласованы его сторонами с учетом положений:

Правил предоставления коммунальных услуг <4>, действующих вплоть до 01.09.2012 (пп. "д" п. 3 Постановления Правительства РФ от 14.02.2012 N 124);
новых Правил предоставления коммунальных услуг, вступающих в силу с 01.09.2012. Кроме того, показатели качества коммунальных ресурсов должны соответствовать условиям подключения МКД к ЦС ИТО (п. 20 Правил заключения договоров с РСО). Напомним, что Требования к качеству коммунальных услуг приведены в Приложении 1 к новым Правилам, а бесперебойность их оказания является неизменной составляющей качества коммунальных услуг.

<4> Утверждены Постановлением Правительства РФ от 23.05.2006 N 307.

Кстати, п. 24 Правил заключения договоров с РСО установлено, что в договоре ресурсоснабжения предусматриваются меры ответственности РСО за нарушение показателей качества и объема поставляемого коммунального ресурса, являющееся причиной предоставления исполнителем коммунальной услуги ненадлежащего качества и (или) в недостаточном объеме. Это дополнительная мера, не отменяющая необходимости пересчета стоимости предоставленного исполнителю коммунального ресурса.

Объем коммунального ресурса

Вопрос определения объемов потребления коммунального ресурса особенно беспокоит организации, обслуживающие дома, где отсутствуют общедомовые приборы учета. Правила заключения договоров с РСО многое меняют в этом направлении.

Во-первых, согласно документу в целом алгоритм расчета объема поставляемого в рамках договора ресурсоснабжения коммунального ресурса до и после вступления в силу новых Правил предоставления коммунальных услуг не является одинаковым (контрольная дата - 01.09.2012).

Во-вторых, до и после начала действия Правил заключения договоров с РСО приемы подсчета количества (объема) коммунального ресурса также имеют различия (контрольная дата - 28.02.2012).

В связи с обозначенным уместно определить, как это было, как есть сейчас и как будет.

Порядок определения объема коммунального ресурса, действовавший до 28.02.2012. В нашем журнале размещалось достаточно публикаций о том, как исполнителям коммунальных услуг следует определять объем приобретенных и потребленных конечными пользователями коммунальных ресурсов при отсутствии в МКД общедомовых счетчиков <5>. Позиция экспертов основывается на совокупности норм права и сложившейся арбитражной практике по их применению. В первую очередь это положения ст. 157 ЖК РФ, согласно которым размер платы за коммунальные услуги рассчитывается исходя из объема потребляемых коммунальных услуг, определяемого:

по показаниям приборов учета;
на основании нормативов потребления коммунальных услуг (при отсутствии соответствующих приборов).

<5> Статьи Е.В. Емельяновой "Учет выручки РСО в отсутствие общедомовых приборов учета" (N 3, 2011) и А.Р. Мироновой "Порядок определения объема переданной тепловой энергии при расчетах с РСО" (N 4, 2011).

Во-вторых, это содержание п. 8 Правил предоставления коммунальных услуг, согласно которому условия договоров ресурсоснабжения не должны противоречить как самим Правилам, так и иным нормативным правовым актам РФ.

В-третьих, имеют значение выводы Президиума ВАС РФ, в силу которых, если в МКД отсутствует общедомовой прибор учета (при этом индивидуальные счетчики могут быть установлены), объемы поставленных коммунальных ресурсов следует определять в соответствии с нормативами потребления (см. Постановления от 09.06.2009 N 525/09, от 21.04.2009 N 15791/08, от 23.11.2010 N 6530/10, от 22.09.2009 N 5290/09, от 15.07.2010 N 2380/10, от 22.02.2011 N 12552/10). Перечисленные Постановления вынесены при участии тепло- и водоснабжающих организаций. Один из последних судебных актов по данной тематике - Постановление Президиума ВАС РФ от 11.10.2011 N 5514/11. Участники дела - управляющая и энергосбытовая компании. Предметом спора стал расчет электропотребления (в том числе на общем имуществе) при отсутствии общедомового прибора учета (в случае его поломки). Арбитры вынесли вердикт: осуществить расчет по нормативу. Пояснения были следующими: действующее законодательство <6> предусматривает установление норматива в виде единой величины , то есть без выделения в его составе отдельной строкой норматива потребления электрической энергии внутри жилого помещения, нормативных технологических потерь, а также нормативов потребления электрической энергии на общедомовые нужды. Следовательно, лица, обязанные применять в расчетах за электрическую энергию соответствующий норматив потребления (исполнители коммунальных услуг, граждане-потребители, ресурсоснабжающие организации), не вправе по своему усмотрению выделять из единой величины, установленной уполномоченным органом, какую-либо составляющую (внутриквартирное потребление, нормативные потери, общедомовые нужды). Такие действия должны рассматриваться как изменение соответствующего норматива потребления, правомочиями по осуществлению которого упомянутые лица (включая истца) не наделены.

<6> На момент возникновения спора, то есть на декабрь 2009 г.

В том случае, когда МКД оборудован общедомовым прибором учета, объем потребляемых в нем коммунальных ресурсов определяется исходя из показаний такого прибора (п. 22 Правил предоставления коммунальных услуг). Расчет потребления в жилых и нежилых помещениях дома, частично или полностью оборудованных индивидуальными счетчиками, следовало производить по соответствующим формулам в силу требований п. 23 Правил предоставления коммунальных услуг.

Порядок определения объема коммунального ресурса, действующий с 28.02.2012 по 01.09.2012. Согласно пп. "е" п. 3 Постановления Правительства РФ от 14.02.2012 N 124 объем коммунального ресурса, поставляемого по договору ресурсоснабжения в МКД, не оборудованный коллективным (общедомовым) прибором учета, определяется по формуле:

Д П СРЕД Н РАСЧ КР
V = V + V + V + V + V , где
о о о о о о
П
о
расчетный период в жилых и нежилых помещениях по показаниям индивидуальных
или общих (квартирных) приборов учета;
СРЕД
V - объем (количество) коммунального ресурса, определенный исходя
о
из объемов среднемесячного потребления коммунального ресурса в случаях,
установленных п. 32 Правил предоставления коммунальных услуг (при ремонте,
замене, поверке индивидуального или коллективного (общедомового) прибора
учета, не превышающих 30 календарных дней);
Н
V - объем (количество) коммунального ресурса, определенный за
о
расчетный период в жилых помещениях, не оборудованных индивидуальными или
общими (квартирными) приборами учета, исходя из норматива потребления
коммунальной услуги, включая потребление этого ресурса на общедомовые
нужды, а также в случаях, установленных п. 32 Правил предоставления
коммунальных услуг;
РАСЧ
V - объем (количество) коммунального ресурса, определенный за
о

приборами учета, исходя из расчетных объемов коммунальных услуг в порядке,
установленном соглашением сторон договора ресурсоснабжения с учетом п. 20
Правил предоставления коммунальных услуг;
КР
V - объем (количество) коммунального ресурса, использованного за
о
расчетный период при производстве и предоставлении коммунальной услуги по
отоплению и (или) горячему водоснабжению с использованием оборудования,
входящего в состав общего имущества собственников помещений в МКД,
определенный на основании показаний приборов учета, позволяющих установить
такой объем, а при их отсутствии - на основании удельных расходов
коммунального ресурса на производство единицы тепловой энергии на цели
отопления или единицы горячей воды на цели горячего водоснабжения в
соответствии с техническими характеристиками такого оборудования.
П СРЕД РАСЧ
Обратите внимание! Показатели V , V и V не включают объемы
о о о
поставки коммунального ресурса собственникам нежилых помещений в МКД по
договорам ресурсоснабжения, заключенным ими непосредственно с РСО.

В свою очередь, в совокупном объеме оставляемого в МКД коммунального ресурса выделяется объем коммунального ресурса, использованного для предоставления коммунальной услуги в нежилые помещения дома (пп. "з" п. 3 Постановления Правительства РФ от 14.02.2012 N 124).

Относительно определения объемов потребления коммунальных ресурсов в МКД, оборудованных общедомовыми приборами учета в указанном периоде (с 28.02.2012 по 01.09.2012), следует отметить следующее. В соответствии с пп. "а" п. 21 Правил заключения договоров с РСО объем коммунального ресурса, поставляемого в дом, оборудованный коллективным (общедомовым) счетчиком, определяется на основании его показаний (за расчетный период - месяц) за вычетом объемов поставки коммунального ресурса собственникам нежилых помещений в этом доме, заключившим договор ресурсоснабжения непосредственно с РСО (в случае, если объемы поставок таким собственникам фиксируются общедомовым прибором учета).

На уровне нормативных актов владельцы нежилых помещений в МКД получили возможность заключать договоры энергоснабжения (договоры купли-продажи (поставки) электрической энергии) с гарантирующим поставщиком (энергосбытовой организацией) в 2011 г. в результате внесения Постановлением Правительства РФ от 06.05.2011 N 354 изменений в п. 88 Основных положений функционирования розничных рынков электрической энергии <7>. Поэтому вступление в силу пп. "а" п. 21 Правил заключения договоров с РСО не привязано к дате начала действия новых Правил предоставления коммунальных услуг, которые допускают заключение прямого договора между собственником нежилого помещения и РСО (конечно, в части индивидуального потребления) на приобретение любого коммунального ресурса, а не только электроэнергии.

<7> Утверждены Постановлением Правительства РФ от 31.08.2006 N 530.

Порядок определения объема коммунального ресурса, который будет действовать с 01.09.2012. Именно с этой даты собственники нежилых помещений смогут воспользоваться п. 18 новых Правил предоставления коммунальных услуг о заключении договоров энергоснабжения непосредственно с РСО без участия исполнителей (УК, ТСЖ и кооперативов) коммунальных услуг. С учетом данного обстоятельства и сформулирован упомянутый выше пп. "а" п. 21 Правил заключения договоров с РСО. Так что в части определения объема приобретенного коммунального ресурса в домах, оборудованных общедомовыми приборами учета, действует все тот же принцип расчета - принцип разницы между показателями общедомового и индивидуального (в нежилых помещениях) потребления.

Что касается объема коммунального ресурса, поставляемого по договору ресурсоснабжения в МКД, не оборудованный коллективным (общедомовым) прибором учета (или оборудованный неисправным прибором), то он также рассчитывается по формуле, которая приведена в пп. "в" п. 21 Правил заключения договоров с РСО:

Д П СРЕД Н РАСЧ КР ОДН ОДН
V = V + V + V + V + V + V + V , где
1 2
П
V - объем (количество) коммунального ресурса, определенный за
расчетный период в жилых и нежилых помещениях по показаниям комнатных
приборов учета электрической энергии (при отсутствии общих (квартирных)
приборов учета электрической энергии), индивидуальных или общих
(квартирных) приборов учета;
СРЕД
V - объем (количество) коммунального ресурса, определенный за
расчетный период в жилых и нежилых помещениях исходя из объемов
среднемесячного потребления коммунальной услуги в случаях, установленных
п. 59 новых Правил предоставления коммунальных услуг;
Н
V - объем (количество) коммунального ресурса, определенный за
расчетный период в жилых помещениях исходя из норматива потребления
коммунальной услуги в случаях, предусмотренных п. 42 новых Правил
предоставления коммунальных услуг;
РАСЧ
V - объем (количество) коммунального ресурса, определенный за
расчетный период в нежилых помещениях, не оборудованных индивидуальными
приборами учета, в соответствии с п. 43 новых Правил предоставления
коммунальных услуг исходя из расчетных объемов коммунального ресурса;
КР
V - объем (количество) коммунального ресурса, использованного при
производстве и предоставлении коммунальной услуги по отоплению и (или)
горячему водоснабжению с применением оборудования, входящего в состав
общего имущества собственников помещений в МКД, определенный за расчетный
период в соответствии с п. 54 новых Правил предоставления коммунальных
услуг (в случае отсутствия централизованного теплоснабжения и (или)
горячего водоснабжения);
ОДН
1

среднемесячного объема потребления коммунального ресурса, рассчитанного в
случаях и порядке, которые предусмотрены п. 60 новых Правил предоставления
коммунальных услуг;
ОДН
V - объем (количество) коммунального ресурса, предоставленного на
2
общедомовые нужды в МКД, определенный за расчетный период исходя из
соответствующего норматива в случаях, предусмотренных п. 48 новых Правил
предоставления коммунальных услуг.
П СРЕД РАСЧ
Обратите внимание! Величины V , V , V не включают объемы
поставки коммунального ресурса собственникам нежилых помещений в МКД,
заключившим договор ресурсоснабжения непосредственно с РСО.

При этом в совокупном объеме коммунального ресурса, поставляемого в МКД, выделяются (пп. "г" п. 21 Правил заключения договоров с РСО):

объем коммунального ресурса, использованного для предоставления коммунальной услуги соответствующего вида собственникам и пользователям нежилых помещений;
объем потребления коммунальной услуги, предоставленной на общедомовые нужды, подлежащий оплате собственниками и пользователями нежилых помещений.

Порядок определения стоимости поставленного коммунального ресурса

Этому вопросу посвящен п. 22 Правил заключения договоров с РСО. Речь в нем идет о правилах изменения стоимости коммунальных ресурсов ненадлежащего качества (пп. "д") и применении установленных тарифов на коммунальные услуги. В частности, согласно пп. "б" указанного пункта стоимость коммунального ресурса для пользователей нежилых помещений (в части как индивидуального, так и общедомового потребления) рассчитывается с применением тарифов для населения только в том случае, если собственники нежилых помещений относятся к категории потребителей, приравненных к населению . Буквальное прочтение данной нормы позволяет предположить, что стоимость коммунальных услуг в отношении нежилых помещений одного и того же назначения будет различна, если одним таким помещением владеет и распоряжается физическое лицо, а другим - юридическое лицо.

Порядок оплаты коммунального ресурса

Напомним, что с июня 2011 г. в связи с внесением Федеральным законом от 04.06.2011 N 123-ФЗ поправок в ЖК РФ (в частности, в ст. 155) собственники и наниматели помещений (как жилых, так и нежилых) в МКД получили возможность вносить плату за все или некоторые коммунальные услуги (за исключением коммунальных услуг, потребляемых при использовании общего имущества в МКД) напрямую РСО. Ввиду данного обстоятельства пп. "л" п. 3 Постановления Правительства РФ от 14.02.2012 N 124 посвящен тому, как исполнителю до 01.09.2012 рассчитать платеж РСО при условии, что потребители перешли на прямые расчеты за коммунальные услуги, иными словами, как в общем объеме потребления выделить количество ресурса, потребленного за расчетный период на общем имуществе МКД, оборудованного коллективным счетчиком. Для этого из объема потребления, рассчитанного по показаниям данного прибора, вычитаются:

объем, приходящийся на жилые и нежилые помещения, по показаниям индивидуальных или общих (квартирных) приборов учета;
объем, приходящийся на жилые и нежилые помещения, исходя из среднемесячного потребления и нормативов потребления в случаях и порядке, установленных Правилами предоставления коммунальных услуг;
расчетный объем коммунальных услуг в нежилых помещениях, не оборудованных индивидуальными приборами учета.

Это переходное положение, в целом же порядок оплаты коммунального ресурса регламентируется п. 25 Правил заключения договоров с РСО в зависимости от того, приняли ли собственники помещений в МКД решение об осуществлении прямых расчетов с РСО.

Если такое решение не было принято, исполнитель должен перечислить плату за поданные в дом коммунальные ресурсы до 15-го числа месяца, следующего за истекшим расчетным периодом, любым законным способом. Кстати, в п. 26 Правил заключения договоров с РСО сказано, что УК (ТСЖ и кооператив) может исполнить обязательство по оплате коммунальных ресурсов, приходящихся на долю потребителей-должников, путем уступки РСО права требования соответствующего долга.

Если собственники вносят плату за коммунальные услуги непосредственно РСО, это должно быть обозначено в договоре между исполнителем и РСО, как и то, что плату за коммунальные ресурсы для общего имущества также вносит исполнитель до 15-го числа месяца, следующего за истекшим расчетным периодом. В случае когда собственники оплачивают коммунальные услуги именно РСО, в договоре между РСО и исполнителем предусматриваются обязанность детализации состояния расчетов, нюансы проведения сверки расчетов и т.д. (п. 27 Правил заключения договоров с РСО).

Кроме сроков оплаты, п. 25 указанных Правил устанавливает необходимость информирования исполнителя о его задолженности по оплате коммунального ресурса по состоянию на 1-е число каждого месяца, а также проведения сверки расчетов как минимум один раз в квартал. Порядок информирования исполнителя о задолженности и проведения сверки расчетов, конкретные сроки и формы документов (акта сверки) устанавливаются договором.

Иные условия договора ресурсоснабжения

Кроме существенных условий, в договор ресурсоснабжения могут (а в некоторых случаях - должны) включаться иные положения, которые обязательно согласовываются сторонами. Некоторые из них названы в п. 18 Правил заключения договоров с РСО. Первое - разграничение ответственности сторон за несоблюдение показателей качества коммунального ресурса, второе - разграничение обязательств по обеспечению обслуживания внутридомовых инженерных систем (ВИС) и ЦС ИТО.

Речь здесь идет о таких знакомых всем категориях, как точка поставки и граница эксплуатационной ответственности. Сразу оговоримся, что исполнитель и РСО вправе самостоятельно определить, где проходит граница ответственности. Однако, если этого не будет сделано, они будут руководствоваться общим положением, сформулированным в пп. "а" п. 18 Правил заключения договоров с РСО, согласно которому РСО несет ответственность за качество поставляемого коммунального ресурса на границе раздела ВИС, являющихся общим имуществом собственников помещений в МКД, и ЦС ИТО.

Обращаем внимание, что ранее эксперты журнала обращались к проблеме согласования точек поставки и границ эксплуатационной ответственности <8> и на основе совокупности действовавших на тот момент отраслевых документов констатировали тот факт, что и те, и другие в общем случае устанавливаются по внешней границе ВИС. При отсутствии коллективного (общедомового) прибора учета это внешняя граница стены МКД, а при его наличии - место соединения коллективного (общедомового) прибора учета с соответствующей сетью РСО.

<8> Статья А.Р. Мироновой "Точка поставки коммунального ресурса и граница эксплуатационной ответственности" (N 5, 2011).

Надо полагать, с учетом положений пп. "а" п. 18 Правил заключения договоров с РСО отношение к определению границ ответственности должно измениться хотя бы потому, что само определение ВИС в новых Правилах предоставления коммунальных услуг сформулировано иначе, чем в старых Правилах. Прежнее понятие относило к ВИС инженерные коммуникации и оборудование, расположенные в помещениях МКД . Согласно терминологии новых Правил ВИС - это инженерные коммуникации и оборудование, предназначенные для подачи коммунальных ресурсов от ЦС ИТО до внутриквартирного оборудования. Таким образом, очевидно, что продолжительность ВИС, а значит, и определение границ ответственности не ограничены стенами МКД. В принципе, это и раньше было понятно, но не имело нормативного подтверждения <9>.

<9> См. статью А.Р. Мироновой "Точка поставки коммунального ресурса и граница эксплуатационной ответственности", N 5, 2011, с. 43.

Граница раздела ответственности (установленная договором или Правилами) определяется в соответствии с актом разграничения балансовой принадлежности сетей и актом эксплуатационной ответственности сторон. Копии этих актов должны прилагаться к договору ресурсоснабжения.

Кстати, исполнитель несет перед РСО ответственность за неправомерные действия потребителей, влияющие на показатели качества коммунального ресурса и его объем (они перечислены в п. 53 Правил предоставления коммунальных услуг и п. 35 новых Правил предоставления коммунальных услуг).

Кроме названных условий, стороны договора ресурсоснабжения согласовывают:

условие о разграничении обязательств по оборудованию МКД коллективным (общедомовым) прибором учета;
обязательства сторон по снятию и передаче показаний приборов учета и (или) иной информации, используемых для определения объемов поставляемого по договору ресурсоснабжения коммунального ресурса.

Отказ от исполнения (расторжение) договора ресурсоснабжения

Право отказаться от исполнения договора есть и у РСО, и у исполнителя (п. 30 Правил заключения договоров с РСО), но оно, естественно, небезусловно. Так, договором может быть предусмотрено, что РСО отказывается от исполнения договора при наличии у УК, ТСЖ, кооператива задолженности перед ней за поставленный коммунальный ресурс в размере, превышающем стоимость соответствующего коммунального ресурса за три расчетных периода (расчетных месяца). Речь идет о задолженности, признанной исполнителем по акту сверки расчетов или подтвержденной решением суда. При этом сразу возникает вопрос, о каких месяцах идет речь (о месяцах, следующих друг за другом, или произвольных). Понятно, что от перестановки слагаемых совокупная стоимость коммунального ресурса за три месяца изменится. Полагаем, что здесь возможны дискуссии и двоякие толкования.

Исполнитель также может быть наделен согласно договору правом на его расторжение в случае прекращения обязанности предоставлять соответствующую коммунальную услугу. Обязательными условиями являются оплата поставленного до момента расторжения договора ресурсоснабжения коммунального ресурса в полном объеме и исполнение иных возникших до указанного момента обязательств. Есть опасения, что данная норма исключает возможность перевода существующего долга на новую УК, принявшую дом в управление.

* * *

Первое ознакомление с комментируемым документом, естественно, не может выявить все его плюсы и минусы. Очевидно только то, что Правительством РФ предпринята попытка упорядочить основополагающие правовые нормы, связанные с заключением договоров, и адаптировать их к отраслевой специфике сегмента ЖКХ. Насколько этот опыт удачен, покажет практическое применение Правил заключения договоров с РСО (вместе с новыми Правилами предоставления коммунальных услуг) и других подзаконных актов, активно разрабатываемых и утверждаемых в последнее время в рамках реформы ЖКХ.

М.О.Денисова

Главный редактор журнала

"Жилищно-коммунальное хозяйство:

бухгалтерский учет и налогообложение"

Жилищно-коммунальная сфера - многоотраслевой комплекс, в котором пересекаются все социально-экономические, организационно-технические вопросы, связанные с жилищно-коммунальным обслуживанием населения. Отсюда иногда возникают сложности и недопонимание.

Жилищный кодекс закрепляет три возможные формы управления многоквартирным домом: непосредственное управление, управление ТСЖ и делегирование полномочий по управлению общедомовым имуществом в управляющую организацию (УК). Напомним, что форму управления выбирают на общем собрании жильцов.

Разберем эти три способа.

При непосредственном способе управления многоквартирным домом собственниками помещений договоры оказания услуг по содержанию и (или) выполнению работ по ремонту общего оборудования (ст, 164 ЖК РФ) заключают на основании решений общего собрания. Договоры холодного и горячего водоснабжения, водоотведения, электро-, тепло- и газоснабжения заключают с каждым собственником помещения. Соответственно и оплата за эти услуги осуществляется напрямую ресурсоснабжающей организации.

Товарищество собственников жилья (ТСЖ) - некоммерческая организация, объединяющая собственников помещений в многоквартирном доме для совместного управления комплексом недвижимого имущества в многоквартирном доме (ст. 135 ЖК РФ).

При управлении многоквартирным домом между управляющей компанией и собственниками жилья заключается письменный договор, в котором стороны закрепляют перечень работ и услуг, осуществляемых УК, их стоимость, права, обязанности и ответственность. (ст. 162 ЖК РФ).

Исполнитель коммунальных услуг (ИКУ), а именно УК и ТСЖ, обеспечивает получение жильцами электрической и тепловой энергии, газа, холодной и горячей воды, производимых ИКУ самостоятельно либо приобретаемых у других организаций. Как следует из п. 3 Правил предоставления коммунальных услуг, именно исполнители коммунальных услуг подписывают договоры с ресурсоснабжающей организацией (РСО). То есть, РСО поставляет ресурс УК и ТСЖ, а те поставляют услугу гражданам. За собственниками жилья остается оплата по квитанциям, выставленным управляющими организациями. (ст. 155 и 161 ЖК РФ).

Такой механизм договорных отношений не всегда устраивает как управляющие и ресурсоснабжающие организации, так и собственников помещений. УК и ТСЖ недовольны навязанной им ролью ответственных за качество и своевременную оплату коммунальных ресурсов перед РСО, а также необходимостью работать с задолженностью жильцов. Сами собственники помещений не всегда заинтересованы в посредниках для оплаты услуг.

Закон трактует, что именно УК и ТСЖ отвечают за своевременную оплату коммунальных ресурсов перед ресурсоснабжающей организацией (РСО). Только при НСУ, о котором мы уже говорили ранее, РСО сама занимается сбором денег за поставленный ресурс, используя допустимые законом методы. Этими же правами обладают ТСЖ и УК.

В крупных городах нашей республики, а именно в Якутске и Нерюнгри, сложилось так, что Энергосбыт выступает платежным агентом для УК и ТСЖ и принимает платежи от населения за жилищно-коммунальные услуги по заключенным агентским договорам. Для удобства жителей действует сеть платежных пунктов, а в столице республики работает современный Центр обслуживания потребителей, где работают кассы по приему платежей. В соответствии с договорами, действующими между Энергосбытом и УК (ТСЖ), энергосбытовой филиал может засчитать часть полученных средств от населения в счет оплаты заключенных договоров энергоснабжения с этими же УК и ТСЖ. На сегодня Энергосбыт только в Якутске заключил 180 таких соглашений с УК и ТСЖ. Так что разговор о посредниках между ресурсниками и исполнителями коммунальных услуг излишен по определению. Ведь стороны заинтересованы в друг друге неразрывно.

Якутская процессинговая компания «Платежи» (ЯПК «Платежи»), недавно появившаяся на рынке услуг в столице, создана для организации сбора платежей и их расщепления. Она помогает УК и ТСЖ распределить финансовые поступления от разных платежных агентов между РСО и исполнителями ЖКУ. «Дом. Онлайн» - это модуль ЕИИАС, созданный на уровне Правительства республики. Пользователями этого программного обеспечения являются ЯПК «Платежи», МКУ «РБЦ», ИКУ, РСО, а также специалисты «Якутскэнерго», осуществляющие прием платежей населения в кассах Энергосбыта. При условии расторжения агентских договоров ИКУ с Энергосбытом будет исключена возможность приема платы в кассах компании, ввиду отсутствия информации по ним из «Дом. Онлайн».

Сегодня никто не должен лишать права выбора исполнителей коммунальных услуг выбирать через какого агента он будет организовывать сборы за оказанные коммунальные услуги. Здесь важен результат, в котором заинтересованы и РСО, и УК, и ТСЖ, и население, то есть каждый из нас. Своевременная и в полном объеме внесенная оплата за энергоресурсы - это гарантия того, что и в дальнейшем потребитель будет получать услугу вовремя и с должным качеством. Значит в его квартире будут свет, вода и тепло.

Пресс-служба Энергосбыта ПАО «Якутскэнерго»

Если УК управляет многоквартирным домом, то даже в отсутствие договорных отношений она должна оплатить РСО стоимость коммунальных услуг, израсходованных на общедомовые нужды. Собственники помещений – даже при наличии договоров с РСО – оплачивать "общедомовые" коммунальные услуги не должны. Однако УК включает названные расходы в состав платы за содержание жилого помещения.

К такому выводу пришел Верховный Суд Российской Федерации, рассматривая спор между водоканалом и УК по поводу взыскания с последней задолженности за услуги холодного водоснабжения на содержание общего имущества в многоквартирных домах ().

лицом, обязанным производить РСО оплату поставленных коммунальных ресурсов является, по смыслу Жилищного кодекса и Гражданского кодекса, исполнитель коммунальных услуг. Он же вправе требовать оплаты предоставленных коммунальных услуг от потребителей;
по УК приобретает статус исполнителя коммунальных услуг не ранее даты начала поставки коммунального ресурса по договору о приобретении коммунального ресурса, заключенному ей с РСО. До указанного момента исполнителем коммунальных услуг является ТСЖ (если договор управления с УК был заключен органами управления ТСЖ и именно оно ранее выполняло функции исполнителя) или сама РСО;
договорные отношения между водоканалом и УК отсутствуют;
при этом если УК фактически управляет общим имуществом МКД, собственники помещений вносят ей плату за коммунальные услуги, а РСО выставляет счета за поставку соответствующего ресурса, то отношения между УК и РСО квалифицировать как фактически сложившиеся договорные отношения по снабжению ресурсом по присоединенной сети, а за самой УК признать статус исполнителя коммунальных услуг;
однако в рассматриваемом случае - в отсутствие договора водоснабжения между РСО и УК – водоканал выставлял платежные документы именно потребителям (собственникам и нанимателям помещений), а не УК, и оплачивали эти счета тоже потребители непосредственно и напрямую, минуя счета УК;
следовательно УК не является исполнителем коммунальной услуги, а значит, и оплачивать "общедомовую" холодную воду не обязана.

Арбитражные суды двух инстанций полностью поддержали УК и отказали водоканалу.

Однако ВС РФ не мог согласиться с указанными выводами. Он обратил внимание на следующее:

бремя расходов на содержание общего имущества в МКД собственники помещений в многоквартирном доме;
при этом расходы на оплату коммунальных ресурсов, в том числе холодной воды, потребляемых при содержании общего имущества в МКД, в состав платы за содержание жилого помещения;
плата именно за коммунальные услуги вноситься потребителями услуг либо УК, либо напрямую ресурсоснабжающей организации;
однако плата за коммунальные ресурсы, потребленные при содержании общего имущества в МКД, – поскольку она включена в состав платы за содержание жилого помещения, а не платы за коммунальные услуги, – с 1 января 2017 года при управлении МКД УК подлежит возмещению потребителями услуг исключительно данной УК, но не РСО;
следовательно, независимо от решения собственников МКД, РСО не вправе предъявлять им и взимать плату за коммунальные ресурсы, потребляемые при содержании общего имущества МКД, а потребители не могут быть обязаны оплачивать непосредственно РСО покупку коммунальных ресурсов, потребляемых при использовании общего имущества МКД и необходимых, в том числе для надлежащего оказания услуг по содержанию общего имущества МКД;
сам по себе факт отсутствия договорных отношений между водоканалом и УК в рассматриваемом случае не изменяет статуса УК по отношению к собственникам помещений в МКД как исполнителя коммунальных услуг и лица, осуществляющего содержание общего имущества МКД, ведь УК обязана содержать общедомовое имущество МКД, предоставлять собственникам помещений весь комплекс коммунальных услуг по общему имуществу МКД и принимать от жителей МКД плату за содержание жилого помещения.

Значит, указал ВС РФ, УК даже в случае прямых заключенных договоров между собственниками помещений МКД и РСО обязана в целях содержания общего имущества МКД заключить с РСО договор, которым определить виды и объем коммунального ресурса, потребляемого при содержании общего имущества МКД и подлежащего оплате именно управляющей организацией, а не потребителями. А названные расходы УК, в свою очередь, включает в состав платы за содержание жилого помещения.

Противоположная позиция, ошибочно поддержанная судами, сводится, по существу, к полному освобождению УК от оплаты стоимости ресурса, отпущенного на общедомовые нужды, что противоречит требованиям , .

Итог: предыдущие судебные акты отменены, а дело передано на новое рассмотрение в суд первой инстанции, который должен будет, в том числе, рассмотреть вопрос о злоупотреблении управляющей компанией своим правом вследствие уклонения от заключения договора на поставку коммунального ресурса на общедомовые нужды.