Принудительное отчуждение земельного участка. Отчуждение земельного участка находящегося в частной собственности

Условия и порядок отчуждения участков земли в Российской Федерации регулируются 52 статьей Земельного кодекса.

Согласно положениям указанной статьи ЗК, отчуждение участка земли его собственником в пользу других лиц должно производиться в порядке, определенном российским гражданским законодательством, учитывая предусмотренные 27 статьей Кодекса ограничения оборотоспособности участков земли.

Исходя из трактовки гражданско-правовых норм, отчуждение недвижимого объекта – это добровольная или принудительная передача собственником недвижимости своего права собственности на определенное имущество третьему лицу либо переход такого права собственности на недвижимые объекты, произошедший без волеизъявления собственника.

Правовые сделки, связанные с передачей собственником имущества иному лицу без одновременного передачи права собственности (к примеру, в аренду или доверительное управление, передача по доверенности), в гражданском праве не считаются отчуждением недвижимости.

Отчуждение объектов недвижимости, включая и земельные участки, должно оформляться совершением определенных гражданско-правовых сделок. Помимо сделок основаниями отчуждения участка земли могут выступать решения суда и административные акты.

При отчуждении участков земли важно учитывать ограничения их оборотоспособности, установленные в земельном законодательстве. Это касается отдельных категорий земли, полностью изъятых из гражданского оборота (к примеру, участки, на которых расположены природные заповедники, национальные парки, гражданские и воинские захоронения и иные категории земель) либо ограниченных в обороте (например, участки земли, входящие в лесной фонд, или выделенные для нужд связи).

Виды отчуждения участков земли

Отчуждение участка земли может быть:

добровольным (по непосредственному волеизъявлению собственника);
принудительным.

Добровольно отчуждая объекты недвижимости, собственник имущества реализует свое правомочие на свободное распоряжение этим имуществом. В данном случае главным основанием для перехода права собственности выступают заключенные сделки – купля-продажа, мена, завещание и иные сделки.

Принудительная передача прав на участки земли, как следует из названия, осуществляется принудительно, без волеизъявления и согласия собственника. В качестве примера принудительного отчуждения участка земли можно назвать конфискацию имущества, проводимую по судебному приговору, или изъятие у собственника участка земли для определенных муниципальных либо государственных нужд.

Как при добровольной передаче, так и при принудительном отчуждении, участки земли могут передаваться собственником третьим лицам и возмездно, и безвозмездно.

При возмездном отчуждении собственник получает за передачу своего участка земли и права на него денежную или иную компенсацию. При добровольной передаче участка возмездное отчуждение оформляется договорами мены, купли-продажи, соглашением о пожизненном содержании, а безвозмездное отчуждение – завещанием, .

В случае принудительного изъятия участка земли у собственника, право собственности также может переходить безвозмездно (к примеру, конфискация имущества, изъятие участка без его выкупа), и на возмездных основаниях (изъятие участка земли для государственных либо муниципальных потребностей путем выкупа).

Участок земли, выступая объектом недвижимости, должен отчуждаться с соблюдением правил гражданского права, касающихся процедуры регистрации сделок с недвижимостью. Основной нормативной базой, устанавливающей порядок регистрации подобных сделок, а, следовательно, и порядок отчуждения земли, является российский ФЗ от июля 1997 года “О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним”.

4235

Основания для отчуждения земельного участка

Отчуждение земельного участка это переход или на него при наличии законных оснований.

Порядок и основания для отчуждения земли описаны в . При этом указанная норма не играет самостоятельной роли и является, по сути, оговоркой. Отчуждение земельного участка, находящегося в частной собственности может происходить двумя способами:

Добровольно.

Последнее возможно в следующих случаях:

Если гражданин не эксплуатирует земельный участок в соответствии с нормами закона (нецелевым образом , отказывается от ухода за землей).
При загрязнении территории.
В порядке или .
Если собственник не эксплуатирует территорию более трех лет или на протяжении срока, утвержденного соответствующим договором.
По причине с возмещением его стоимости.

Как правило, во всех указанных ситуациях отчуждение происходит в пользу государства или муниципалитета, распоряжающихся землей. Исключением является запрет отчуждения земли сельскохозяйственного назначения во время сбора урожая.

Виды отчуждения земельного участка

Отчуждение земель может быть нескольких видов. Как уже было сказано, выделяется добровольное и принудительное отчуждение. В первом случае, владелец земельной территории самостоятельно подает заявление об и на основании данной бумаги прекращаются его права как собственника. Во втором, изъятие осуществляется на основании официального документа: акта, распоряжения, судебного решения. Регистрация прекращения прав на территорию происходит именно при подаче указанных бумаг и соблюдении всех условий оформления.

Наряду с указанными, различаются безвозмездные и возмездные виды изъятия земель. Под первыми следует понимать такие способы, когда гражданин не получает денежную компенсацию при изъятии площади. В частности, это может быть конфискация, национализация, отчуждение по причине нецелевого использования территорий, когда имущество передается в пользу государства.

Возмездными считаются те виды изъятия, когда собственник земли получает какое-либо возмещение за отчуждение надела . К таким видам относятся реквизиция, выкуп площади у владельца для нужд муниципалитета.

Заявление на отчуждение земельного участка

Чтобы передать свой надел в распоряжение муниципалитета, собственник участка должен подать официальное заявление (посмотреть и скачать можно здесь: .) на имя начальника данного учреждения.

В бумаге обязательно должны быть указаны следующие сведения:

данные собственника и информация о его праве на земельный участок (номер свидетельства или соответствующего акта);
суть вопроса с указанием причины передачи надела;
данные о территории, адрес, площадь;
место и дата подачи заявки;
подпись гражданина.

Документ составляется исключительно в письменном виде и подписывается лично собственником. Обычно для подачи такой заявки используется типовой бланк.

Порядок отчуждения земельного участка

Отчуждение происходит в том порядке, который прописан в земельном законодательстве РФ. Если это происходит по желанию собственника, то предусмотрены следующие этапы:

Владелец надела обращается с официальным заявлением в исполнительное ведомство , обычно в администрацию.
Сотрудники принимают заявку и предают на проверку и утверждение.
Если вопросов не возникает, то документ приобретает официальный статус и направляется на регистрацию в Росреестр .
На финальной стадии происходит регистрация прекращения прав гражданина на территорию.

Оформление занимает порядка одного месяца, в зависимости от конкретной ситуации.

В случае принудительного изъятия порядок отчуждения земельных участков несколько иной:

Гражданину поступает уведомление о нарушении им норм закона касательно использования земельной площади
Суд рассматривает вопрос о принудительном изъятии земли.
В случае, если вина собственника установлена в судебном порядке, оформляется исполнительный лист и земля изымается судебными приставами.
После этого земельный участок может быть реализован на торгах или вновь перейти в распоряжение городских властей.
Восстановить свои права на участок, гражданин может лишь в судебном порядке.

Данная процедура может занять несколько месяцев и более. Все зависит от обстоятельств дела.

Список документов

Для отчуждения земельного надела могут потребоваться следующие бумаги:

паспорт собственника;
на землю;
правоудостоверяющие документы на землю;
техническая документация на участок – кадастровый план, описание территории, выписка из БТИ об имеющихся постройках, оценочное заключение;
экспертное заключение о состоянии площади;
постановление, распоряжение, другой акт об изъятии земли;
судебное решение.

Каждый из документов предоставляется в виде копий, и удостоверяется оригиналами. Наряду с указанными бумагами, могут понадобиться заявления об отказе от участка и другие документы по требованию регистрирующего органа.

Последствия отчуждения земельного участка

Результатом отчуждения надела могут стать следующие последствия:

Собственник лишится всех своих прав на земельный участок , не сможет эксплуатировать его по собственному усмотрению и извлекать выгоду.
Собственник не будет иметь права на использование территории в качестве залогового имущества.
Утрата возможности продавать, сдавать в аренду, менять или дарить землю.

Наряду с правами исчезнут и собственника по отношению к данной территории:

оплачивать налоги и коммунальные счета;
организовывать агротехнические и охранные мероприятия;
эксплуатировать землю лишь по прямому назначению.

Некоторые случаи прекращения прав собственности предусматривают их восстановление . Исключением в данной ситуации является конфискация .

При изъятии таким способом имущество реализовывается с торгов и переходит другому лицу. Как правило, предыдущий владелец не имеет возможности опротестовать данное действие и единственный вариант возместить причиненный ущерб - это денежная компенсация. Такой же процедурой является и национализация, в рамках которой участок полностью переходит к государству.

Также нельзя восстановить права при изъятии земель на нужды государственных и муниципальных ведомств. В этом случае выплачивается компенсация.

Пример по отчуждению земельного участка

Гражданка Макарова год назад получила земельный участок в порядке безвозмездного пользования . По заключенному соглашению, женщине было дано три года на то, чтобы начать использовать территорию для организации фермерского хозяйства. Макарова взяла под это дело несколько кредитов и попыталась организовать ЛПХ .

Через некоторое время ее постигла неудача, и фермерское хозяйство прекратило свое существование. Женщина осталась должна банкам и перестала эксплуатировать площадь по целевому назначению.

Чтобы поправить свои дела, Макарова, предложила владельцам соседнего участка складировать на своей площади мусор.
В результате таких действий, плодородный участок превратился в свалку.

После очередной санитарной проверки, данный факт был установлен и собственнице было направлено уведомление, согласно которому для приведения территории в надлежащее состояние отводится 10 дней .

Предпринимательница исполнила уведомление, однако, земля пришла в полный упадок.

Через месяц у Макаровой была изъята данная территория на основании нецелевого использования предоставленной площади и приведения ее в негодность. Также на женщину был наложен денежный штраф.

Заключение

В итоге можно сделать следующие выводы:

Отчуждение земельного участка подразумевает потерю законных прав собственника на площадь при наличии законных оснований.
Отчуждение может быть добровольным если гражданин сам подает заявку в администрацию и принудительным , на основании постановления муниципалитета или решения суда.
В рамках классификации различаются также безвозмездные и возмездные способы изъятия. Вторые подразумевают наличие компенсации за отчуждение площади, а первые нет.
Порядок осуществления процедуры зависит от конкретной ситуации и вида отчуждения.
В результате прекращения прав на землю, собственник теряет возможность распоряжаться своим наделом.
Вернуть свои права можно через суд, но не во всех случаях.

Наиболее популярные вопросы и ответы на них по отчуждению земельного участка

Вопрос : Здравствуйте, меня зовут Эдуард Владимирович. До недавнего времени я работал руководителем унитарного предприятия, однако, после очередной проверки меня обвинили в превышении своих должностных полномочий и краже имущества учреждения на крупную сумму. После того как было вынесено решение о моей виновности на мой единственный участок земли, на котором находится коттедж, где я проживаю с женой и ребенком, был наложен арест приставами .

Все это происходило в то время, когда я подал апелляционную жалобу на первое решение суда . Пока шло рассмотрение моего заявления, земельный участок был продан с торгов и передан в собственность моему соседу, который теперь требует выселить меня и мою семью из дома, хотя апелляция состоялась в мою пользу, и первое решение было опротестовано.

Подскажите, что мне делать в данном случае, и считается ли незаконным способом такое изъятие земли приставов-исполнителей?

Ответ : Уважаемый Эдуард, согласно и основываясь на , решение о конфискации стало бы законным основанием для изъятия вашего имущества, если бы не несколько нюансов.

Прежде всего, пристав не может принимать каких-либо действий, пока решение не вступит в законную силу. Данное положение предусматривает и порядок подачи апелляционной жалобы. С вашей стороны, для надежности, следовало уведомить сотрудника УФССП о своих действиях и попросить его отложить арест имущества . Второй существенный момент – это то, что арест был наложен на имущество, которое является вашим единственным местом проживания. В данном случае как минимум следует признать сделку по передаче прав на ваш участок и дом ничтожной. Что касается пристава, то его действия не просто выходят за рамки правового поля. Это просто плевок в лицо вам и всему отечественному правосудию. В обязательном порядке подавайте заявление в суд на действия пристава и соседа. А лучше - в правоохранительные органы.

Время чтения: 6 минут

Согласно законодательству РФ, земельные участки могут находиться в собственности, пожизненном наследуемом владении, бессрочном пользовании и так далее. Собственник земли волен продать, подарить надел или заключить любую другую сделку, которая касается прав на его имущество. Стоит получить представление о том, в каких случаях это можно сделать и как правильно оформить отчуждение земельного участка.

Передача земельного участка

Основные положения регулирования оборота земель устанавливаются Гражданским кодексом РФ , а особенности – Земельным кодексом РФ . Существует несколько форм собственности:

государственная – земли, которые не находятся в собственности у граждан или муниципалитета;
муниципальная – наделы, отданные муниципальным образованиям при разграничении государственной собственности и законодательно признанные такими;
частная – участки сельскохозяйственного назначения и земли населенных пунктов.

В отношении некоторых земель государственной и муниципальной собственности установлены ограничения оборота – участки, перечисленные в ст. 27 Земельного кодекса РФ, нельзя передавать в собственность и приватизировать.

Территории, находящиеся в частной собственности, как и другое имущество, подлежат передаче по наследству, дарению, продаже, или передаются другим способом. Это называется отчуждение земли:

в возмездной либо безвозмездной форме;
добровольное или принудительное.

От того, какой объем прав передается при заключении сделок, последние можно разделить на 2 группы:

купля-продажа, мена, дарение, выкуп участка. Предполагается передача всех прав на владение, пользование и распоряжение, в соответствии со ст. 207 Гражданского кодекса РФ;
аренда, передача по доверенности или доверительное управление. Осуществляется лишь временная передача права пользования, поэтому отчуждением такие сделки не являются.

Более полно правовые аспекты отчуждения раскрыты в статье .

Любое распоряжение имуществом возможно, лишь если участки прошли процедуру регистрации права собственности и поставлены на кадастровый учет в соответствии с Законом РФ от 24.07.2007 № 221-ФЗ «О кадастровой деятельности» .

Только наличие информации о земельном участке с отображением основных характеристик в Росреестре является подтверждением законных прав на обладание им. Соблюдение этого условия делает возможным полноценное владение и распоряжение наделом в соответствии с гражданским законодательством, определяющим что такое отчуждение земельного участка.

Для граждан доказательством права собственности и подтверждением регистрации в Реестре является .

Все условия сделки оговариваются в договоре, который составляется в 3 экземплярах: для продавца, покупателя и органа государственной регистрации.

Если надел принадлежит несовершеннолетнему гражданину или находится в общедолевой собственности, предусматривается нотариальное удостоверение.

Факт перехода собственности при отчуждении земли удостоверяется государственной регистрацией в соответствии с Законом РФ от 13.07.2015 № 218-ФЗ «О государственной регистрации недвижимости».

Каким образом может происходить отчуждение

Согласно Земельному кодексу РФ, гражданам могут быть предоставлены участки, находящиеся в государственной или муниципальной собственности. Основанием для отвода, в соответствии со ст. 39.1 ЗК РФ, служит:

решение органа исполнительной власти,

договор безвозмездного использования;

договор купли-продажи (проведение торгов, аукционов, конкурсов).

Нюансы передачи гражданам федеральных и муниципальных земельных наделов обсуждаются в материале .

Собственник вправе владеть, пользоваться и распоряжаться наделом по своему усмотрению, в том числе отчуждать землю. Передача прав на нее классифицируется следующим образом:

добровольная передача: купля-продажа, мена, дарение;

отказ собственника от законного права ();

принудительное изъятие земельного участка на основании решения суда о прекращении права собственности.

Любое отчуждение должно происходить в соответствии с законом, иначе завладение землей будет считаться самовольным захватом либо неправомерной передачей участка.

Занятие надела без правовых оснований является административным правонарушением, за которое предусмотрена ответственность по ст. 7.1 КоАП РФ .

Добровольное отчуждение имущества

Отчуждение земельных участков по воле собственника регулируют нормы гражданского законодательства о сделках и договорах. Как правило, в этой двухсторонней сделке присутствует передающая и принимающая сторона.

Право собственности переходит после заключения договора и регистрации изменений в Россреестре, иногда при согласии третьих лиц. Например:

отчуждение земельного участка, находящегося в долевой собственности, требует согласия всех владельцев;

отчуждение земель сельскохозяйственного назначения возможно только при отказе от преимущественного права покупки муниципальных органов;

отчуждение надела, приобретенного в период брака, происходит при наличии нотариально удостоверенного согласия второго супруга.

Участниками сделки могут быть физические и юридические лица, государство и муниципальные органы.

Принудительное отчуждение земельного участка

Способы отчуждения частной собственности условно разделяются на 2 группы:

экспроприация, в основе которой лежат общеполезные цели;

– санкция за правонарушение.

Конфискация земельного надела, находящегося в частной собственности, возможна только по решению суда в случаях, когда участок используется не по назначению либо не используется совсем. В некоторых случаях предполагается принудительное изъятие участков без компенсации стоимости недвижимости:

по обязательствам собственника;

истребование имущества из чужого незаконного владения.

При экспроприации возможно изъятие земельных наделов для нужд государства или муниципалитета в национальных интересах, для общественной пользы или безопасности. Владельцу выплачивается компенсация.

На каких условиях можно отчуждать объект

В зависимости от способа передачи права собственности устанавливается определенный порядок. Для добровольного отчуждения земельного участка существуют следующий алгоритм:

Определение стоимости надела по согласованию сторон или на основании заключения экспертной организации.

Подписание договора купли-продажи.

Регистрация права собственности в Росреестре.

Порядок купли-продажи земель сельскохозяйственного назначения устанавливает ст. 8 Закона РФ от 24.07.2002 № 101-ФЗ «Об обороте земель сельскохозяйственного назначения» . Владелец обязан письменно и под расписку уведомить муниципальное образование о намерении продать надел, указать стоимость и другие условия сделки. Муниципалитет имеет преимущественное право покупки по цене, объявленной продавцом.

Земли сельскохозяйственного назначения не могут отчуждаться, если органы местного самоуправления не отказались от их приобретения и в 30-дневный срок продавец не получил извещения о намерении купить надел.

Главным условием совершения сделок с землей является ее . Ограничения на передачу ЗК РФ устанавливает для:

государственных заповедников и национальных парков;

участков, входящих в состав ;

особо охраняемых природных территорий;

наделов, расположенных рядом с водными объектами государственной или муниципальной собственности.

Если эти ограничения не распространяются на отчуждаемый земельный участок, передача права собственности возможна на общих условиях.

В каком порядке выполняется отчуждение

Единственная сделка с земельными участками, которая заключается в устной форме, – аренда до 1 года. Поэтому первый этап отчуждения – заключение письменного договора с указанием:

сторон и предмета договора с точными характеристиками;

отсутствия запрета на и : залога, аренды, сервитутов;

цены договора и способа оплаты;

других обязательств сторон.

Следующий этап – регистрация перехода права собственности. Фактически отчуждение земельного участка его собственником другим лицам осуществляется только после регистрации в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество.

Частичное отчуждение надела

Нередки случаи, когда земельный участок имеет несколько собственников и один из них решает продать, подарить или обменять свою долю. Общий принцип права собственности не запрещает им распоряжаться своей частью имущества. Но для этого необходимо известить остальных владельцев о намерении произвести долевое отчуждение земельного участка, находящегося в частной собственности.

Продавец доли обязан направить уведомление в письменной форме, в соответствии со ст. 250 Гражданского кодекса РФ.

Поскольку совладельцы имеют преимущественное право покупки, третьи лица смогут выкупить часть участка лишь если никто из них в течение 1 месяца не откликнется на это предложение.

Если участок можно делить, раздел выполняется по соглашению сторон или по решению суда (ст. 252 Гражданского кодекса РФ). Общая долевая собственность в этом случае прекращается, а каждый совладелец может оформить регистрацию права собственности на отдельный участок. После этого распоряжение недвижимостью происходит в общем порядке.

Отчуждение доли сельхозназначения выполняется в соответствии со ст. 12 Закона РФ от 24.07.2002 № 101-ФЗ и нормами гражданского законодательства. Без выделения надела и с учетом преимущественного права приобретения совладельцами участник долевой собственности вправе:

продать, подарить или завещать свою ;

отказаться от права собственности;

внести участок в уставной капитал сельскохозяйственной организации;

передать надел в доверительное управление.

Распоряжение земельным участком сельскохозяйственного назначения, который находится в долевой собственности более чем 5 человек, происходит на основании решения владельцев, принятого на общем собрании.

Изъятие земельного участка

Понятие реквизиции имущества установлено в ст. 51 ЗК РФ. В случае чрезвычайных обстоятельств и в целях защиты жизненно важных интересов граждан надел может быть изъят. Собственнику такого участка возмещаются убытки и выдается документ о реквизиции.

Если после прекращения обстоятельств вернуть надел невозможно, владельцу предоставляется равноценный участок или выплачивается рыночная стоимость реквизированной земли.

Реквизиция может применяться не только для собственников, но и при постоянном пользовании, наследуемом владении или безвозмездном срочном пользовании.

Правовые аспекты изъятия земельных участков рассматриваются в статье .

Заключение

Любое отчуждение земельного участка влечет утрату права собственности на него лишь после государственной регистрации. Порядок и условия процедуры зависят от формы сделки. Участки можно передавать добровольно, принудительно, на возмездной и безвозмездной основе. При несоблюдении закона договора могут признать недействительными, что влечет за собой отказ в переходе права собственности. Поэтому прежде чем распорядиться недвижимостью, желательно изучить правовые аспекты отчуждения земельных участков.

Магистр юридических наук по направлению «Гражданское и семейное право». В 2005 году окончил СПбГУ, в 2012 году – экономический факультет МГУ им. М.В. Ломоносова по специальности “Финансовая аналитика”. После получения второго высшего образования основал независимую оценочную компанию. Занимаюсь оценкой недвижимости, земли и другого имущества.