Государственная дума РФ приняла новый закон, предусматривающий формирование компенсационного фонда для россиян, являющихся участниками долевого строительства. Но распространяться новый законопроект будет только на участников долевого строительства, которые подпишут соответствующие контракты не ранее 1 июля текущего года.

Специалисты по недвижимости и застройщики пока не совсем понимают новые правила, по которым им придется работать уже во второй половине 2018 года. Следует заметить, что данный закон, защищающий права дольщиков, вызывал достаточно много возмущений еще на стадии обсуждения. Учитывая, что при его принятии были внесены некоторые дополнительные правки, вопросов стало только больше.

Итак, начиная с июля 2018 года, дольщики будут более защищены от неправомерных действий застройщика или же его банкротства.

Это вызывает возмущение у участников долевого строительства, которые уже признаны пострадавшими на сегодняшний день, или могут оказаться в их числе. Для данной категории дольщиков будут действовать прежние правила, и все разбирательства им придется вести с местными властями.

Новый закон, принятый Госдумой, указывает не только порядок создания компенсационного фонда, но и предусматривает ужесточение требований к самим застройщикам. Обсуждения законопроекта были достаточно длительными и, можно сказать, продуктивными. В итоге после первого чтения было внесено 30 поправок. Одна из них касается преобразования компенсационного фонда в публично-правовую компанию. Средства данной компании могут быть израсходованы на следующие цели:

• процедуру официального утверждения арбитражных управляющих;
• выплата компенсаций участникам долевого строительства при банкротстве застройщика;
• оплата услуг по введению многоквартирного дома в эксплуатацию.

На данный момент уже известно, что на счету публично-правовой компании будет 4,5 млрд рублей. Такая сумма рассчитывалась, исходя из приблизительного финансового оборота за установленный период крупного отечественного застройщика. Но в том случае, когда обанкротится два и более масштабных застройщика, резервного фонда гарантированно не хватит на выплату всех гарантированных законом компенсаций. Эксперты сферы указывают, что необходимо уже в следующем году пересмотреть этот вопрос и постепенно увеличивать сумму.

Однако даже при условии стопроцентного исполнения нового закона, дольщики не являются абсолютно защищенными. Все дело в том, что у государства на данный момент еще нет практики защиты граждан от банкротства застройщика. Таким образом, можно говорить о том, что уже с июля 2018 года обманутые дольщики смогут получить хотя бы частичный возврат вложенных средств. На данный момент нет возможности говорить о полной компенсации.

Как данный законопроект отразится на стоимости готового жилья? Важно понимать, что компенсационный фонд будет формироваться из взносов застройщиков. Речь идет об 1,2% от стоимости договора о долевом строительстве. Поэтому, вероятнее всего, для самих дольщиков это обернется увеличением инвестиционных сумм.

Еще одно нововведение для застройщиков – разрешение на строительство может быть выдано только в том случае, когда на счету компании есть сумма, равная минимум 10% от запланированной стоимости объекта. Плюс такая же сумма должна быть на резервном счету в уполномоченном банке. Такие требования становятся невыполнимыми для малых и средних компаний, следовательно – на рынке долевого строительства останутся только гиганты сферы. Снижение конкуренции, бесспорно, повлечет за собой рост цен на недвижимость для граждан России.

Как будет действовать закон на практике, покажет время. Но, по мнению большинства экспертов, поправки и доработки неизбежны.

Фото с сайта www.ruseminar.ru

15 августа вступил в силу закон, устанавливающий особенности банкротства застройщиков. вносит изменения в закон "О несостоятельности (банкротстве)” и АПК РФ и решает многие проблемы, из-за которых до недавнего времени дольщики оставались ни с чем при банкротстве застройщика.

Один из участников рабочей группы по разработке закона, ведущий советник управления частного права Высшего Арбитражного Суда Олег Зайцев рассказал “Право.Ru”, что соответствующий законопроект был подготовлен Минэкономразвития совместно с депутатами Госдумы и сотрудниками ВАС РФ. Первое чтение проект прошел достаточно давно, но был принят только этим летом.

Отличительной чертой закона Зайцев называет его направленность на защиту граждан - физических лиц. "Как правило, банкротство организаций редко затрагивает интересы граждан. До вступления этого закона в силу граждане не относились к привилегированной очереди кредиторов и имели мало шансов что-то получить", — поясняет он.

Зайцев выделяет основные положения закона, направленные на защиту дольщиков. Первое, на что он обращает внимание — закон выделяет дольщиков - граждан в приоритетную очередь и теперь им должны заплатить раньше, чем всем обычным конкурсным кредиторам (банкам, поставщикам материалов).

Во-вторых, поясняет Зайцев, теперь дольщики могут заявлять свои требования в деле о банкротстве, не расторгая договор. Раньше в деле о банкротстве могли участвовать только те дольщики, которые имели денежные требования к застройщику, расторгнув договор о приобретении квартиры.

Также закон позволяет суду признать наличие у дольщика требования к застройщику независимо от того, какой схемой прикрывались отношения по инвестированию в строительство жилья. “Очень часто договоры с застройщиками строятся по самым причудливым юридическим схемам, — рассказывает Зайцев. — Могут использоваться коммандитное товарищество, вексельная схема или предварительный договор. Это вызывало у судов сложности на практике. Поэтому сейчас закон специально прямо указывает на право суда, рассматривающего дело о банкротстве, квалифицировать отношения сторон, руководствуясь правилами о притворных сделках. Если суд видит, что на самом деле стороны имели в виду заключить именно договор купли-продажи квартиры, то, как бы они его не назвали, суд будет квалифицировать его как договор купли-продажи. Надеюсь, это поможет дольщикам. Схемы использовались до поры до времени, теперь этому пришел конец”.

Если дом уже был построен и квартир в нем хватает на всех, то закон позволяет отдать эти квартиры дольщикам при соблюдении определенных условий.

Закон устанавливает и особый порядок распоряжения недостроенным домом. “В этом случае есть два варианта, — конкретизирует Зайцев. — Первый, классический банкротный вариант - продажа дома с торгов третьему лицу. В этом случае дольщики имеют приоритет на выручку от его реализации. Второй вариант — это передача недостроенного объекта самим дольщикам, кооперативу, специально созданному для этого дольщиками, чтобы они его достроили”.

О причинах появления закона Зайцев говорит следующее: “Раньше, распространенной была ситуация, когда отсутствие правовых механизмов помогало кому-то ловить “рыбу в мутной воде” — некоторым дольщикам удавалось успеть пойти отсудиться и получить квартиру. Остальные при этом ничего не получали. Теперь закон говорит: как только вводится процедура наблюдения, все споры с недвижимостью будут только в рамках дела о банкротстве, суд в этом деле уже не допустит “разбазаривания” квартир. В этом концепция закона - простая и единственно возможная - решить дело таким образом, чтобы удовлетворить всех дольщиков равным образом. Не должно быть такого, чтобы одни дольщики получают квартиры или деньги, а другие — ничего. Условно можно сказать: или всем дольщикам квартиры, или всем дольщикам деньги.”

Рассказываем, как власти планируют защитить дольщиков и контролировать застройщиков

Госдума приняла в окончательном чтении поправки в 214-ФЗ «Об участии в долевом строительстве...». Законодатели и правительство в этот закон. Если к первому чтению документ составлял около 40 страниц, то после второго чтения увеличился почти в три раза. По мнению авторов законопроекта, поправки позволят защитить дольщиков от недобросовестных застройщиков.

Закон также будет регулировать деятельность застройщиков в переходный период — от долевого к проектному финансированию. Он регулирует банковское сопровождение сделок с новостройками, вводит механизм эскроу-счетов и страхование средств граждан на них, достройку проблемных объектов, запрещает иные формы привлечения средств граждан в строительство, вводит новые требования к застройщикам, а также наделяет Минстрой полномочиями контролировать стройки, пояснил «РБК-Недвижимости» один из авторов законопроекта, председатель комитета Госдумы по природным ресурсам, собственности и земельным отношениям Николай Николаев.

Как защитят права дольщиков

Согласно поправкам, обязательное страхование вкладов распространяется на счета эскроу. Деньги дольщиков на спецсчетах будут защищены в размере до 10 млн руб. Для решения проблем обманутых дольщиков законом предусматривается предоставлять без торгов компенсационные земельные участки компаниям, которые будут достраивать проблемные объекты.

Теперь Фонд защиты прав граждан — участников долевого строительства получил полномочия по финансированию достройки объектов, по которым не уплачивались взносы в компенсационный фонд. В том числе сопутствующая инженерная, транспортная и социальная инфраструктура будет возводиться за счет дополнительных средств из бюджета России и ее субъектов.

Закон граждан в долевое строительство через механизмы жилищных сертификатов и жилищно-строительные кооперативы. ЖСК смогут лишь создаваться в рамках процедуры банкротства застройщика для достройки проблемных объектов на землях, предоставленных государством или муниципалитетом.

Контроль застройщиков

С 1 июля 2019 года в России полностью откажутся от существующей системы привлечения денег граждан в строительство жилья. Такой срок переходного периода от долевого строительства к проектному финансированию Владимир Путин. Привлечение средств граждан будет возможно только через эскроу-счета, если договор участия в строительстве (ДДУ) в новом проекте с покупателем заключен после обозначенной даты, пояснил Николай Николаев.

Банковское сопровождение и эскроу-счета

С 1 июля 2018 года на всех застройщиков, получивших разрешение на строительство до указанной даты, распространяется обязательное банковское сопровождение сделок и расчетов. Девелоперы также уже сейчас смогут использовать эскроу-счета. Деньги с этих счетов застройщики будут получать после введения дома в эксплуатацию, говорится в законе.

Начиная с этой даты застройщики должны открывать банковский счет по каждому разрешению на строительство в уполномоченном банке. Другие денежные операции по строительству объекта вне рамок закона о долевом строительстве будут запрещены. Согласно поправкам, банк сможет контролировать и отказать в проведении операций, связанных с нецелевым расходованием средств застройщика.

Девелоперы смогут возводить жилые дома по нескольким разрешениям на строительство в рамках проектов комплексного развития территории, но при условии, что на каждое разрешение на строительство будет открыт отдельный банковский счет. Застройщикам позволяется привлекать целевые небанковские займы от основного общества в размере до 20% от проектной стоимости строительства по ставке не более 2 п. п. выше ключевой ставки Банка России, отмечается в документе.

Госконтроль

Закон вводит солидарную ответственность владельцев (бенефициаров) девелопера за причиненный гражданам ущерб. Правительство России должно выработать обязательные требований к организации и проведению государственного контроля в области долевого строительства. Минстрой России наделяется полномочиями по снятию и назначению на должности руководителей контролирующих органов.

Единая информационная система

Предусматривается создание единой информационной системы жилищного строительства на базе Дом.рф. Девелоперы будут обязаны размещать в системе информацию, указанную в данном федеральном законе. Там должны быть размещены все правоустанавливающие документы на земельный участок, собственниках компании, разрешения на строительство жилых домов и иных объектов недвижимости.

Госорганы обязаны размещать в этой системе сведения о зарегистрированных ДДУ, финансовой устойчивости застройщика и т. д., а органы госконтроля — сведения о выявленных нарушениях, результаты проверок, административных и иных нарушениях застройщиков, информацию об их устранении, данные о взносах в компенсационный и другую информацию. По мнению авторов законопроекта, это позволит сделать механизм строительства абсолютно контролируемым и прозрачным.

Проблемы дольщиков

«Всего в стране у нас свыше 1,1 млн договоров долевого строительства, и объем денег, который там находится, — 3,4 трлн руб. Это огромные средства, и далеко не всегда они эффективно используются застройщиками», — сказал Владимир Путин во время прямой линии.

Где сейчас остановлено строительство, в России растет. «Если на 1 января 2018 года было 836 таких объектов, или 1101 дом, то сейчас уже 842 объекта, или 1261 дом. В данных жилых комплексах заключено 80,3 тыс. ДДУ дольщиками, которые попали в реестр пострадавших. Рост происходит несмотря на то, что часть домов достраивается: с начала года введено 67 долгостроев, по 15 из них приняты компенсационные меры.

Изменения закона о долевом строительстве (214-ФЗ), вводимые с 2016 года, обязывают застройщиков соотносить собственный капитал и стоимость жилья, которое возводится с помощью ДДУ. При этом формируется единый реестр работающих на рынке девелоперов и запускается альтернативный механизм, обеспечивающий права граждан, инвестирующих в строительство дома, - размещение средств дольщиков на эскроу счетах в банке.

Некоторые участники рынка высказывают справедливые сомнения, что подобным образом можно кардинально улучшить ситуацию с обманутыми дольщиками. А ведь именно для этого и составлялся законопроект.

Что измениться для дольщиков

Мнение различных экспертов сходятся в том, что абсолютное большинство дольщиков, обманутых при строительстве жилья, приобретали свои квартиры, обходя 214-ФЗ. Один из вариантов этого маневра - участие в ЖСК. В то время как из покупателей по ДДУ количество обманутых частных инвесторов не превышает 1%.

В Москве и Подмосковье около 92% объектов жилищного строительства возводится с привлечением средств по договору долевого участия. Это почти 400 объектов. Только в столице сейчас в работе почти 60 тысяч договоров, с объемом привеченных средств более 500 млрд. рублей. В тоже время ЖСК в столичном регионе строят лишь 7,5% жилых домов, от числа возводимых с участием средств граждан. И, напоминают эксперты, именно по схемам ЖСК наблюдается наибольшее число нарушений.

Мало кто из профессионалов сомневается, что нововведения существенно осложнят жизнь не только строителям, но и потребителям, поскольку выльются повышением цены.

Что измениться для строителей

Новые требования законодательства могут оказаться непосильными для небольших компаний. Ведь законом предусмотрено право использования нового механизма по размещению средств дольщиков на эскроу-счетах только для крупных банков, имеющих капитал не меньше 20 млрд руб. фактически, ряд мелких компаний не будут работать на рынке.

Оставшиеся будут вынуждены конкурировать за доступ к ресурсам банков. А значит, и выставлять на продажу квартиры с высокой степенью готовности. По сути, первичный рынок потеряет свое главное преимущество – возможность купить жилье по низкой стартовой цене.

Финансирование строительства объекта компания будет обеспечивать из собственных средств. При отсутствии их - за счет кредитов. А это существенно отразится не только на застройщике, но и на цене на недвижимость.

В большинстве случаев в проектах по ДДУ доля частных инвестиций составляет не менее 70%. И если невозможно будет использовать при строительстве привлеченные средства дольщиков, то строительным организациям придется брать эту сумму в банке под немалый процент. Эти затраты, естественно, пойдут за счет покупателей. А некоторые застройщики попытаются обойти этот механизм, что обернется созданием новых серых схем.

Что изменится для банков

По мнению экспертов, рынок недвижимости все больше перекраивают под интересы банков и девелоперских компаний, уже контролируемых банками. Показателен прецедент, когда проштрафившееся СУ выла отдана под управление банку. Следующий шаг, считают аналитики, будет создание государственной корпорации, занимающейся строительством, которая вытеснит с рынка частный бизнес.

В тоже время отмечается, что удушение частного бизнеса не входит в официально объявленную программу государства. Да и все существующие сейчас строительные компании были когда-то этими самыми мелкими частными застройщиками.

Некоторые аналитики обращают внимание на то, что требования ужесточены только для компаний, привлекающих средства дольщиков. Те строительные организации, которые намерены строить за счет собственных средств или изначально намерены привлекать средства банков, могут иметь уставной капитал хоть и тысячу рублей.

Защитит ли новый Закон обманутых дольщиков? (Сухаренко А.)

Дата размещения статьи: 30.06.2016

Проблема так называемых обманутых дольщиков является актуальной для абсолютного большинства регионов страны. Сегодня насчитывается уже более сотни тысяч пострадавших граждан, инвестировавших немалые средства в строительство жилья. Однако далеко не всегда застройщиков удается своевременно привлечь к уголовной ответственности. Для решения этого вопроса и был принят Федеральный закон от 01.05.2016 N 139-ФЗ.

Рискованное вложение

Долевое строительство, вероятно, не только самый выгодный для дольщика способ приобретения жилья, но и высокорисковый. Такое строительство выгодно для обеих сторон договора: квартира в строящемся доме на этапе котлована на 20 - 30% дешевле готовой квартиры в сданном в эксплуатацию доме. А застройщик, используя для строительства деньги дольщиков, экономит на процентах, которые уплачивает в случае строительства за счет банковского кредита.
Несмотря на кризис, рынок долевого строительства не только устоял, но и показал тенденции к росту. По данным Минстроя России, в прошлом году в долевое строительство было инвестировано почти 1,5 трлн. руб., из которых 940 млрд. - заемные средства. За счет средств дольщиков строилось 12 тыс. объектов недвижимости, состоящих из 2 млн. самостоятельных единиц - квартир, офисов, гаражей.
В то же время такой способ инвестирования рискован для покупателя. Застройщик может обанкротиться, не введя дом в эксплуатацию, и заплативший за будущую квартиру дольщик останется без этой квартиры и без денег. По подсчетам рабочей группы президиума Генсовета "Единой России" по защите прав вкладчиков и дольщиков, насчитывается 888 проблемных жилых объектов в 69 субъектах РФ и 114214 обманутых дольщиков (в 2014 году - 684 объекта и 70915 пострадавших). Правда, Минстрой России утверждает, что на 1 января 2016 года в стране насчитывалось 510 проблемных объектов и 42 тыс. обманутых граждан.
Правоотношения, связанные с привлечением денежных средств для долевого строительства многоквартирных домов и (или) иных объектов недвижимости и возникновением прав собственности на эти объекты, регулируются Федеральным законом от 30.12.2004 N 214-ФЗ "Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации".
Закон N 214-ФЗ устанавливает гарантии защиты прав, законных интересов и имущества участников долевого строительства. Так, сделка по привлечению средств граждан для строительства многоквартирных домов и (или) иных объектов недвижимости, совершенная в нарушение способов ее заключения, установленных ч. 2 ст. 1 Закона N 214-ФЗ, может быть признана судом недействительной только по иску гражданина, заключившего такую сделку. Должностные лица и юрлица, привлекающие денежные средства граждан для строительства в нарушение этих требований, несут ответственность в соответствии со ст. 14.28 Кодекса РФ об административных правонарушениях. Наряду с этим установлены и гражданско-правовые меры ответственности.

Всероссийская проблема

Несмотря на пристальное внимание властей, ситуация на рынке жилищного строительства остается неблагополучной. По данным Генпрокуратуры РФ, в 2015 году было выявлено более 4 тыс. нарушений в сфере долевого строительства, для устранения которых внесено 1,5 тыс. представлений, а в суды направлено 180 заявлений. Наиболее распространены нарушения при организации строительных работ, вводе построенных объектов в эксплуатацию и передаче их дольщикам. По требованиям прокуроров к различным видам ответственности привлечено 2,1 тыс. человек. По направленным в следственные органы постановлениям прокуроров было возбуждено 36 уголовных дел.
Так, в сентябре по требованию Раменской городской прокуратуры возбуждено уголовное дело по ч. 4 ст. 159 УК РФ ("Мошенничество") в отношении руководителя компании, который под предлогом строительства малоэтажных жилых домов организовал массовое привлечение средств дольщиков при отсутствии реальной возможности исполнения обязательств. По предварительной оценке, в результате его действий пострадало более 700 граждан, которым причинен ущерб на сумму свыше 800 млн. руб.
Кризисные явления в экономике способствовали ухудшению криминогенной обстановки и увеличению количества обратившихся в правоохранительные органы участников долевого строительства. Всего за прошлый год было зарегистрировано 799 преступлений, а следственными органами возбуждено 546 уголовных дел (Алтайский, Краснодарский, Красноярский края, Калининградская, Московская, Новосибирская, Ростовская и Тюменская области, города Москва и Санкт-Петербург и др.).

Мошенников к ответу

До недавнего времени лица, виновные в нецелевом использовании денежных средств участников долевого строительства, привлекались к уголовной ответственности по ст. ст. 201, 159, 160, 165, 174 УК РФ.
Так, в октябре 2015 года Железнодорожный районный суд г. Новосибирска приговорил учредителей жилищно-строительного кооператива "Держава" Ю. Котлярова и Л. Котлярову к 15 и 9 годам лишения свободы заочно. Их признали виновными в совершении преступлений, предусмотренных ч. 3 ст. 174.1, ч. ч. 3, 4 ст. 159 УК РФ. По данным следствия, супруги Котляровы организовали ЖСК "Держава" для строительства трех многоэтажных домов на территории г. Новосибирска. Не получив разрешительную документацию, они привлекли почти 200 граждан, которые инвестировали в строительство несуществующих домов более 178 млн. руб. Потерпевшие заключали инвестиционные договоры и договоры участия в долевом строительстве, поскольку стоимость квадратного метра жилья была ниже рыночной. Часть похищенных средств супруги успели легализовать, купив квартиры на общую сумму свыше 55 млн. руб.
В апреле 2016 года Ленинский районный суд г. Новосибирска приговорил к 13 с половиной годам лишения свободы со штрафом в 1 млн. руб. директора строительных компаний ЗАО "СУМет", ООО "СУМЕТ.Сибирь.Плюс" и ООО "СУМет" В. Зуркова. Он признан виновным в совершении преступлений, предусмотренных ч. ч. 3, 4 ст. 159 УК РФ (мошенничество, совершенное группой лиц по предварительному сговору, с использованием служебного положения в крупном и особо крупном размерах), ч. 4 ст. 160 (присвоение с использованием служебного положения в особо крупном размере) и ч. 2 ст. 201 УК РФ (злоупотребление полномочиями). Как установил суд, с июля 2001 года по март 2011 года Зурков, вопреки интересам участников долевого строительства и инвесторов, продавал ниже рыночной стоимости жилые и нежилые помещения в строящихся в разных районах г. Новосибирска многоэтажных жилых домах и зданиях. В результате этих действий возглавляемые им строительные организации оказались банкротами и не смогли исполнить обязательства по строительству жилья перед 913 гражданами. Ущерб от его действий составил около 900 млн. руб.

Превентивная мера

Для нормализации ситуации был принят Федеральный закон от 01.05.2016 N 319-ФЗ, вводящий уголовную ответственность за нарушение требований законодательства о долевом строительстве. Согласно ч. 1 ст. 200.3 УК РФ привлечение денежных средств граждан для строительства в нарушение требований законодательства об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и (или) иных объектов недвижимости в крупном размере (более 3 млн. руб.) наказывается обязательными работами на срок до 360 часов, либо исправительными работами на срок до года, либо принудительными работами на срок до двух лет, либо лишением свободы на тот же срок с ограничением свободы на срок до года или без такового. Если это деяние было совершено группой лиц или в особо крупном размере (5 млн. руб.), то виновному грозят обязательные работы на срок до 480 часов, либо исправительные работы на срок до двух лет, либо принудительные работы на срок до пяти лет, либо лишение свободы на тот же срок с ограничением свободы на срок до двух лет или без такового (ч. 2 ст. 200.3 УК РФ).
В соответствии с примечанием к указанной статье виновный освобождается от уголовной ответственности, если сумма привлеченных им денежных средств возмещена в полном объеме и (или) если им приняты меры, в результате которых многоквартирный дом и (или) иной объект недвижимости введены в эксплуатацию.
Остается добавить, что летом прошлого года вступил в силу Федеральный закон от 13.07.2015 N 236-ФЗ "О внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации" с новыми требованиями к страхованию гражданской ответственности застройщика за неисполнение или ненадлежащее исполнение обязательств по передаче жилого помещения по договору долевого участия в строительстве. Указанные договоры подлежат регистрации в Росреестре при представлении застройщиком страхового полиса. Документ выдает компания, которая входит в перечень ЦБ РФ на момент регистрации ДДУ. С 1 октября ЦБ РФ ужесточил требования к страховщикам. Так, страховщик должен осуществлять страховую деятельность не менее пяти лет; иметь лицензию на осуществление добровольного имущественного страхования и размер собственного капитала не менее чем 1 млрд. руб. (ранее - 400 млн. руб.). Информация о страховых организациях, которые соответствуют установленным требованиям, размещается в разделе "Финансовые рынки" отдельным файлом в реестре субъектов страхового дела на сайте ЦБ РФ. Сейчас таких насчитывается 19.
В переходный период с 2016 по 2020 год продавать квартиры в строящемся жилье можно будет только с использованием специального банковского счета по трехсторонним договорам дольщика, банка и застройщика. С 2020 года предлагается полностью отказаться от долевого строительства жилья. Застройщики смогут продавать квартиры только после ввода дома в эксплуатацию. В Правительстве полагают, что покупка готового жилья решит проблему обманутых дольщиков и не приведет к существенному повышению цен на недвижимость.