Обзор практики рассмотрения городскими и районными судами Калининградской области отдельных категорий дел о выселении из жилых помещений

Дела по искам жилищных органов о выселении граждан в связи с невнесением более полугода платы за жилье и коммунальные услуги

Согласно представленным на обобщение делам и представленных судами статистическим данным, судами Калининградской области в 2007 г. окончено производство по 87 делам по искам о выселении в связи с невнесением более полугода платы за жилье и коммунальные услуги. Из них по существу с вынесением решения рассмотрено 44 дела, производство прекращено в связи с отказом от иска по 28 делам, утверждено 1 мировое соглашение, без рассмотрения оставлено 14 дел.

Из рассмотренных по существу дел данной категории в удовлетворении иска отказано по 41 делу, 3 иска удовлетворены.

Обжалованы в кассационном порядке 2 решения суда, оба судебных постановления оставлены без изменения.

Как видно из приведенных данных, дел о выселении граждан в связи с невнесением более полугода платы за жилье и коммунальные услуги относительно немного.

При этом, как усматривается из материалов дел, истребованных для изучения из судов, соответствующие жилищные органы обращаются с требованиями о выселении при наличии крупных сумм задолженности, в большинстве случаев задолженность взыскивалась ранее по решениям мировых судей, однако их решения ответчиками не исполнены.

При рассмотрении дел данной категории суды в основном правильно руководствуются требованиями Жилищного кодекса РФ, нормами Гражданского кодекса РФ, регулирующими вопросы пользования жилыми помещениями по договору социального найма, в том числе статьей 90 Жилищного кодекса РФ, регулирующей последствия невнесения платы за жилое помещение и коммунальные услуги.

Согласно п. 1 ч. 4 ст. 83 Жилищного кодекса РФ расторжение договора социального найма жилого помещения по требованию наймодателя допускается в судебном порядке в случае невнесения нанимателем платы за жилое помещение и (или) коммунальные услуги в течение более шести месяцев.

В соответствии со статьей 90 Жилищного кодекса РФ, если наниматель и проживающие совместно с ним члены его семьи в течение более шести месяцев без уважительных причин не вносят плату за жилое помещение и коммунальные услуги, они могут быть выселены в судебном порядке с предоставлением другого жилого помещения по договору социального найма, размер которого соответствует размеру жилого помещения, установленному для вселения граждан в общежитие.

Исходя из требований данной правовой нормы, имеющими юридическое значение обстоятельствами, которые необходимо установить суду, являются: наличие отношений по договору социального найма; наличие задолженности по оплате жилья и коммунальных услуг свыше 6 месяцев и причины образования задолженности, поскольку основанием для выселения нанимателя и проживающих с ним членов семьи является невнесение платы по неуважительным причинам. При этом уважительными причинами признаются длительные задержки заработной платы, пенсии, отсутствие работы, тяжелое материальное положение в связи с болезнью, наличие в составе семьи инвалидов и т.д.; вопрос о состоянии предоставляемого в случае выселения жилого помещения, пригодно ли оно для постоянного проживания и соответствует ли оно требованиям, предъявляемым к жилым помещениям. Обращаясь в суд с иском о выселении по основаниям ст. 90 Жилищного кодекса РФ, истец обязан указать в иске конкретное жилое помещение, куда в случае удовлетворения иска должны быть выселены ответчики и представить данные относительно предлагаемого жилья - сведения о соответствии предоставляемого жилища требованиям, предъявляемым к жилым помещениям, площади, правовой принадлежности.

Изучение дел показало, что судами приведены следующие мотивы отказа в выселении граждан из занимаемых жилых помещений при наличии задолженности по оплате жилья и коммунальных услуг:

Наличие уважительных причин образования задолженности по оплате жилья и коммунальных услуг - 17 дел;

Отсутствие данных о применении мер по взысканию задолженности - 2 дела;

Погашение в период рассмотрения дела образовавшейся задолженности или большей ее части - 11 дел;

Выселение в жилое помещение, которое не может быть объектом договора социального жилищного найма (помещение в закрытом военном городке), - 1 дело;

Невозможность установления причин образования задолженности по оплате жилья и коммунальных услуг - 2 дела;

Постановка вопроса о выселении ответчиков без предоставления другого жилого помещения - 1 дело;

Непредставление истцом доказательств соответствия предоставляемого в связи с выселением помещения санитарным и техническим требованиям - 4 дела;

Выселение собственников жилых помещений - 2 дела.

Из изложенного видно, что указанные судами причины отказа в удовлетворении иска не полностью соответствуют вышеперечисленным требованиям закона.

Отказывая в иске о выселении, суды 22 раза использовали данное частью 2 статьи 687 ГК РФ право предоставить нанимателю срок для погашения задолженности. Такие решения являются правомерными.

Согласно п. 3 ст. 672 ГК РФ к договору социального найма применяются правила ст. ст. 674 , 675 , 678 , 680 , пунктов 1-3 статьи 685 ГК РФ. Другие положения ГК РФ применяются к договору социального найма жилого помещения, если иное не предусмотрено жилищным законодательством. К числу таких положений относится и п. 2 ст. 687 ГК РФ.

Действующее жилищное законодательство допускает возможность выселения в связи с невнесением платы за жилье граждан, проживающих в жилом помещении на основании договора социального найма, в связи с чем правила п. 2 ст. 687 ГК РФ в этой части применяются к данным правоотношениям с учетом особенностей, установленных Жилищным кодексом РФ.

В силу ч. 2 ст. 687 ГК РФ договор найма жилого помещения может быть расторгнут в судебном порядке по требованию наймодателя в случаях невнесения нанимателем платы за жилое помещение за шесть месяцев, если договором не установлен более длительный срок. По решению суда нанимателю может быть предоставлен срок не более года для устранения им нарушений, послуживших основанием для расторжения договора найма жилого помещения. Если в течение определенного судом срока наниматель не устранит допущенных нарушений или не примет всех необходимых мер для их устранения, суд по повторному обращению наймодателя принимает решение о расторжении договора найма жилого помещения. При этом по просьбе нанимателя суд в решении о расторжении договора может отсрочить исполнение решения на срок не более года.

К примеру, Советстким# городским судом рассмотрено дело по иску Администрации г. Советска Калининградской области к С.О.М., С.Е.З. о выселении. Отказывая администрации г. Советска в иске о выселении С.О.М., С.Е.З. и несовершеннолетнего С.Е.З. суд первой инстанции правильно исходил из того, что расторжение договора найма жилого помещения в подобных обстоятельствах является правом, а не обязанностью суда. Поскольку выселение нанимателя за невнесение оплаты за жилье и коммунальные услуги признается мерой ответственности за нарушение обязательств, вытекающих из договора жилищного найма, суд обязан учитывать причины, по которым наниматель не вносит перечисленные платежи. Судом правильно установлено, что С.О.М. не оплачивала коммунальные услуги по уважительной причине в связи с отсутствием постоянного источника дохода и выполнением алиментных обязательств. Правильно учел суд, что С.О.М. частично погасила образовавшуюся задолженность, перечисляя денежные средства наймодателю. Кроме того, С.О.М. лишена родительских прав в отношении сына С.Е.З. 1992 г.р., помещенного в соответствии с постановлением администрации СГО N _ от 01.08.2005 г. в детское государственное учреждение и находящегося на полном государственном обеспечении. В связи с отсутствием вины в образовании задолженности по оплате жилья и коммунальных услуг, несовершеннолетний С.Е.З. не может быть выселен из спорной квартиры. Он на основании ст. 69 ЖК РФ пользуется равными правами с С.О.М., вытекающими из договора жилищного найма. Его выселение в связи с нарушением обязательств со стороны других лиц, проживающих в спорной квартире, невозможно.

Кроме того, судом обоснованно установлено, что при исчислении размера задолженности по оплате жилья и коммунальных услуг наймодателем не учтен факт нахождения ребенка в детском государственном учреждении, задолженность по коммунальным платежам рассчитана исходя из 3-х проживающих в спорной квартире, что не соответствует пунктам 54-59 Правил предоставления коммунальных услуг гражданам, утвержденных Постановлением Правительства РФ N 307 от 23.05.2006 г.

Решением Светловского городского суда отказано в удовлетворении иска МУ "Управление ЖКХ, ГО и защиты населения от ЧС" к Б.О.Н., Б.А.С., Б.Е.А., О.Т.Н. и другим о выселении. Принимая решение об отказе в иске, суд правильно исходил из того, что задолженность по оплате жилья и коммунальных услуг возникла у ответчиков по уважительным причинам. Так, О.Т.Н. не работает, одна воспитывает двоих несовершеннолетних детей и при этом оплачивает приходящуюся на них долю квартплаты и оплаты за коммунальные услуги. Б.О.Н. работает уборщицей, получает низкую заработную плату.

В отдельных случаях отказ в удовлетворении заявленных требований имел место и в связи с тем, что предлагаемое жилое помещение не соответствует требованиям законодательства.

В частности, в силу ст. 90 , ч. 1 ст. 105 и ч. 1 ст. 15 Жилищного кодекса РФ при выселении лиц в связи с невнесением оплаты за жилье и коммунальные услуги нанимателю и проживающим с ним членам его семьи подлежит предоставлению# жилое помещение в домах государственного или муниципального жилищного фонда на условиях договора социального найма в черте того же населенного пункта, пригодного для постоянного проживания, соответствующее норме предоставления из расчета не менее шести квадратных метров жилой пощади# на одного человека.

При этом исключено предоставление жилого помещения, находящегося в общежитии, маневренном фонде, закрытых военных городках, поскольку заключение договора социального найма на такое жилое помещение невозможно.

Некоторые судьи ошибочно полагают, что предоставляемое в связи с выселением по основаниям, предусмотренным ст. 90 ЖК РФ, жилое помещение должно быть благоустроенным применительно к условиям населенного пункта. Эти выводы не основаны на законе. В частности, указанная норма таких требований к предоставляемому в связи с выселением жилому помещению не содержит. Жилое помещение, предоставляемое в связи с выселением по указанным основаниям, исходя из положений, предусмотренных частями 2 , 3 ст. 15 ЖК РФ, должно быть изолированным, пригодным для постоянного проживания (отвечать установленным санитарным и техническим правилам и нормам, иным требованиям законодательства). Требования, которым должно отвечать жилое помещение, устанавливаются Правительством РФ.

В частности, они установлены пунктами 9-32 Положения о признании помещения жилым помещением, жилого помещения непригодным#

С учетом изложенного, представляется неправильной мотивировка, данная судьями Советского городского суда Калининградской области при принятии решений об отказе в удовлетворении исков администрации Советского городского округа к семье К., Б., Л.В.А. и др., семье Т., семье Ц., С.О.Н. и другим о выселении. В удовлетворении исков отказано в связи с тем, что истцом не представлены доказательства того, что жилое помещение, в которое администрация просит выселить ответчиков, отвечает степени благоустроенности жилых помещений по г. Советску.

Неверными являются выводы некоторых судей о необходимости соблюдения досудебного порядка урегулирования спора, направления нанимателю предупреждения, принятии мер к предварительному взысканию задолженности в судебном порядке.

Вопросы расторжения договора социального найма в полной мере урегулированы жилищным законодательством - статьями 83 и 90 ЖК РФ, в связи с чем общие положения ГК РФ о порядке расторжения договора применению не подлежат. Нормы Жилищного кодекса РФ требований о необходимости соблюдения досудебного порядка расторжения договора социального найма не содержат. Отсутствуют в законодательстве и нормы, согласно которым перед обращением с иском о расторжении договора жилищного найма наймодатель обязан принимать меры по взысканию образовавшейся задолженности.

Так, Советским городским судом дважды вынесены решения об отказе в удовлетворении иска администрации Советского городского округа к семье Н. и С. в связи с тем, что истцом не представлены доказательства предпринятых до обращения в суд действий по взысканию задолженности в рамках установленных сроков.

Ошибочно Московским районным судом г. Калининграда мотивированы вынесенные решения об отказе в удовлетворении исков администрации Московского района г. Калининграда к семье П. и Ж. о выселении в связи с тем, что судом не установлены причины образования у ответчиков задолженности по оплате жилья и коммунальных услуг. Отказ в иске мог иметь место, если такая задолженность образовалась по уважительным причинам. При этом, поскольку обязанность по оплате жилья и коммунальных услуг, исходя из положений ст. 67 ЖК РФ, лежит на нанимателе, в случае возникновения спора в суде именно наниматель на основании ст. ст. 56 , 57 ГПК РФ должен представить доказательства наличия уважительных причин образования такой задолженности.

Изучение дел показало, что в ряде случаев имеет место формальный подход к разрешению споров, когда суд, вынося решение о выселении граждан, не принимает мер к установлению всех юридически значимых обстоятельств.

Как изложено выше, при предъявлении иска наймодатель обязан представить доказательства соответствия предоставляемого в связи с выселением жилого помещения требованиям, предъявляемым к предмету договора социального жилищного найма ст. 15 ЖК РФ. Требования, которым должно отвечать жилое помещение, устанавливаются Правительством РФ. В частности, они предусмотрены пунктами 9-32 Положения о признании помещения жилым помещением, жилого помещения непригодным# для проживания и многоквартирного дома аварийным и подлежащим сносу, утвержденного Постановлением Правительства РФ N 47 от 28.01.2006 г.

Понятия жилого помещения и многоквартирного жилого дома в пунктах 5 , 6 , 7 указанного положения разделены. Жилыми помещениями признаются индивидуальный жилой дом, квартира и комната. Многоквартирным жилым домом является совокупность двух или более квартир, имеющих самостоятельные выходы.

Жилое помещение, исходя из требований п. 12 указанных Правил_ должно быть обеспечено инженерными системами (электроосвещение, хозяйственно-питьевое и горячее водоснабжение, водоотведение, отопление и вентиляция, а в газифицированных районах так же# и газоснабжение).

Как видно из материалов дел, рассмотренных Светловским городским судом Калининградской области, по которым были вынесены решения об удовлетворении исков жилищных органов о выселении граждан - должников, истцом не представлялись доказательства соответствия предоставляемых выселяемым жилых помещений вышеперечисленным требованиям.

Так, в деле по иску МУ УЖКХ г. Светлого к С.Т.Н., В.В.И. о выселении имеется только копия поквартирной карты на предоставляемое жилое помещение. Документы, содержащие характеристики этого жилища, истцом не представлены.

В отношении жилого помещения, которое по иску администрации МО "Светловский городской округ" предоставлено выселенной семье М., отсутствуют сведения о его соответствии установленным законодательством требованиям.

Дела по искам о выселении в связи с разрушением или повреждением жилого помещения нанимателем или другими гражданами, за действия которых он отвечает

Согласно п. 2 ч. 4 ст. 83 ЖК РФ расторжение договора найма по требованию наймодателя допускается в судебном порядке в случае разрушения или повреждения жилого помещения нанимателем или другими гражданами, за действия которых он отвечает.

Расторжение договора жилищного найма осуществляется в порядке, установленном ч. 1 ст. 91 ЖК РФ после направления наймодателем предупреждения нанимателю и членам его семьи о необходимости устранить нарушения. Наймодатель также вправе назначить указанным лицам срок для устранения этих нарушений. Если наниматель жилого помещения и (или) проживающие совместно с ним члены его семьи после предупреждения наймодателя не устранят эти нарушения, виновные граждане по требованию наймодателя или других заинтересованных лиц выселяются в судебном порядке без предоставления другого жилого помещения.

Судами Калининградской области в 2007 году рассмотрено 9 дел данной категории.

Решение об удовлетворении иска принято по 4 делам.

Трижды в удовлетворении соответствующих требований отказано.

Ни одно из решений по делам данной категории в кассационном порядке не обжаловано.

Производство по одному делу прекращено в связи с отказом от иска.

Одно исковое заявление оставлено без рассмотрения.

Основанием к отказу в удовлетворении исковых требований жилищных органов явилось несоблюдение ими установленного ст. 91 ЖК РФ порядка о предупреждении нанимателя жилого помещения и совместно проживающих с ним граждан о необходимости устранить нарушения правил содержания жилых помещений, а также отсутствие у граждан материальной возможности своевременно привести занимаемые ими помещения в надлежащее состояние (дела по искам "Управление ЖКХ, ГО и защиты населения от ЧС" к Б. - Светловский городской суд, иску Правдинского городского поселения к Б.В.П., Р.В.С. - Правдинский районный суд Калининградской области), предупреждение нанимателя о недопустимости антиобщественного поведения ненадлежащим лицом и отсутствие доказательств разрушения им занимаемого жилого помещения (дело по иску Р.А.П. к Р.П.Г. о выселении).

Требования Неманского МУП ЖХ к В.Г.Н. о выселении удовлетворены не только в связи с тем, что занимаемое ответчиком жилое помещение содержится в антисанитарном состоянии и разрушается, но и в связи с выездом нанимателя на другое место жительства и утратой интереса к спорному жилому помещению.

Гусевским городским судом Калининградской области 18.09.2007 г. Ц.Н.Л. выселена без предоставления другого жилого помещения в связи с тем, что она бесхозяйно обращалась с жилым помещением, допуская его разрушение, квартира была отключена от водоснабжения, отопления и электрических и газовых сетей, уборка помещений не производилась. В квартире отсутствуют батареи, унитаз, ванна и умывальник, водопроводные краны, плита. В окнах отсутствуют стекла. Полы прогнили. На предупреждения со стороны наймодателя и суда (вынесено по рассмотренному ранее делу о выселении Ц.Н.Л.) о необходимости прекратить противоправные действия ответчица не реагировала. Кроме того, ответчица злоупотребляет спиртными напитками и постоянно нарушает покой соседей, в том числе в ночное время, устраивает скандалы.

Зеленоградским районным судом рассмотрены дела по иску прокурора Зеленоградского района в интересах несовершеннолетних детей, помещенных в детские государственные учреждения, о выселении родителей, не лишенных родительских прав, но разрушающих жилые помещения, право на которые имеют несовершеннолетние. Так, ответчица К. содержала дом в антисанитарном состоянии. Дом не отапливался, стекла были выбиты, в комнатах содран пол, дом отключен от электричества и систем водоснабжения. Фактически жилое помещение частично разрушено. Сама К. проживает на свалке. На предупреждения администрации об устранении перечисленных нарушений не реагирует. Аналогичные обстоятельства установлены судом и по делу о выселении Р.Ж.Ф.

Октябрьским районным судом оставлено без рассмотрения заявление прокурора Октябрьского района г. Калининграда в интересах несовершеннолетних к М.О.А. о выселении без предоставления жилого помещения. Иск заявлен по основаниям разрушения ответчицей жилого помещения, в котором проживают дети.

Оставляя заявление без рассмотрения, суд исходил из того, что "истцом (прокурором) не соблюден установленный законом порядок предупреждения наймодателем нанимателя", который суд счел досудебным порядком урегулирования спора.

Однако такие выводы противоречат нормам процессуального права.

В соответствии со ст. 222 ГПК РФ суд оставляет заявление без рассмотрения в случае, если истцом не соблюден установленный законом или договором досудебный порядок урегулирования спора.

Действительно, частью 1 статьи 91 ЖК РФ предусмотрено, что расторжение договора жилищного найма осуществляется после направления наймодателем предупреждения нанимателю и членам его семьи о необходимости устранить нарушения. Наймодатель также вправе назначить указанным лицам срок для устранения этих нарушений. Если наниматель жилого помещения и (или) проживающие совместно с ним члены его семьи после предупреждения наймодателя не устранят эти нарушения, виновные граждане по требованию наймодателя или других заинтересованных лиц выселяются в судебном порядке без предоставления другого жилого помещения.

Однако данный порядок не является досудебным порядком урегулирования спора. Об этом не указано в соответствующей норме закона, хотя предварительный досудебный порядок урегулирования спора должен быть четко установлен законом или договором. Смыслом предварительного досудебного порядка урегулирования спора является принятие сторонами мер к урегулированию спора без обращения в суд. Предупреждение же наймодателя об устранении нарушений, предусмотренное статьей 91 ЖК РФ, является предупреждением о возможной ответственности за действия, нарушающие права наймодателя и граждан. Порядок выселения граждан в связи с разрушением ими жилых помещений урегулирован статьями 83 и 90 ЖК РФ, в связи с чем общие положения ГК РФ о порядке расторжения договора применению не подлежат.

Кроме того, досудебный порядок урегулирования спора должен быть соблюден истцом. Поскольку наймодатель, на которого по делам данной категории возложена обязанность по предупреждению лиц, ведущих антиобщественный образ жизни, не всегда выступает истцом по таким делам, заинтересованные лица не могут быть лишены права на обращение в суд в зависимости от позиции наймодателя по конкретному делу. Отсутствие соответствующего предупреждения может служить основанием к отказу в удовлетворении иска, но не служит препятствием к обращению в суд и не влечет возврат заявления или оставление его без рассмотрения. По настоящему делу представители несовершеннолетних детей, не являясь наймодателем, не могли предупредить ответчицу о необходимости устранить нарушения и назначить М.О.А. срок для устранения этих нарушений. Заявление оставлено без рассмотрения незаконно.

Дела по искам о расторжении договора социального найма и выселении в связи с систематическим нарушением прав и законных интересов соседей, которое делает невозможным совместное проживание в одном жилом помещении

Согласно п. 3 ч. 4 ст. 83 ЖК РФ расторжение договора социального найма жилого помещения по требованию наймодателя допускается в случае систематического нарушения прав и законных интересов соседей, которое делает невозможным совместное проживание в одном жилом помещении.

В соответствии с ч. 1 ст. 91 ЖК РФ, если наниматель или проживающие совместно с ним члены его семьи используют жилое помещение не по назначению, систематически нарушают права и законные интересы соседей, они могут быть выселены без предоставления жилого помещения после предупреждения наймодателя о необходимости устранить указанные нарушения в случае, если такие граждане не изменят своего поведения.

Судами рассмотрено 8 дел о выселении граждан по основаниям, предусмотренным п. 3 ч. 4 ст. 83 ЖК РФ, ч. 1 ст. 91 ЖК РФ.

В удовлетворении 7 заявлений отказано, одно заявление удовлетворено.

Обжалованы в кассационном порядке 5 решений, все они оставлены судебной коллегией по гражданским делам Калининградского областного суда без изменения.

Мотивами отказа в удовлетворении исковых заявлений были следующие:

Отсутствие доказательств противоправного поведения ответчиков, делающего невозможным совместное с ними проживание - 2 дела;

Нарушение установленного порядка выселения по данным основаниям (отсутствие предупреждения со стороны наймодателя) - 3 дела;

Заявление требований о выселении к отношениям, не урегулированным нормами о договоре социального жилищного найма (выселение из дома интерната лица, находящегося в нем на основании договора о стационарном обслуживании) - 1 дело;

Заявление требований о выселении соседей, имеющих отдельный договор найма жилого помещения ненадлежащим истцом - 1 дело.

Так, отказывая Н.А.В. в удовлетворении иска к Н.И.В., Центральный районный суд г. Калининграда правильно исходил из того, что истец не представил доказательств, свидетельствующих о невозможности совместного проживания с бывшей женой.

По обращению матери истца в органы внутренних дел сотрудниками милиции вынесено постановление об отказе в возбуждении уголовного дела. Факты совершения Н.И.В. противоправных поступков не подтвердились. Доказательств нанесения ответчицей телесных повреждений отцу истца не представлено. Сама Н.И.В. в спорной квартире проживает лишь периодически, не предупреждалась наймодателем о возможности выселения за противоправное поведение.

Поскольку предупреждение наймодателем лица, систематически нарушающего права и законные интересы соседей, является обязательным условием удовлетворения иска о выселении по указанным основаниям, суды правильно отказывали в удовлетворении исков о выселении лиц, не предупреждавшихся наймодателем о необходимости устранить нарушения.

Обосновано# отказано по данным основаниям в удовлетворении иска П.Т.М. к Р.М.П. о выселении (Гусевский городской суд). Правильно рассмотрены и другие дела.

Вместе с тем, представляется ошибочной мотивировка решения Балтийского районного суда г. Калининграда об отказе Р.Л.А. в иске о выселении соседки по коммунальной квартире П.Е.В. за невозможностью совместного проживания в связи с тем, что указанные лица проживают в помещениях квартиры по разным договорам жилищного найма. С требованиями о выселении П.Е.В. в такой ситуации вправе, по мнению суда, обратиться только наймодатель. Суд сослался в решении только на положения п. 3 ч. 4 ст. 83 ЖК РФ. Однако судом не учтены положения ч. 1 ст. 91 ЖК РФ, позволяющие требовать выселения по таким основаниям не только наймодателю, но и другим заинтересованным лицам. Таким образом, иск о выселении соседей может быть заявлен и лицом, не имеющим с ними одного договора жилищного найма, в случае систематического нарушения ответчиками прав лица, обратившегося в суд.

Обосновано# удовлетворен Ленинградским районным судом г. Калининграда иск С.И.А. о выселении С.А.В. за невозможностью совместного проживания. Судом установлено, что С.А.В. ведет аморальный образ жизни, нигде не работает, в течение длительного периода времени злоупотребляет спиртными напитками, оскорбляет и избивает истицу, приводит в квартиру посторонних людей для распития спиртных напитков, после чего возникают скандалы и драки. Неправомерное поведение ответчика также нарушает права несовершеннолетних детей, отрицательно влияет на условия их проживания и воспитания, на их обучение, создает невозможные условия для совместного проживания с ним. После вынесения судом решения от 24.11.2000 г. с предупреждением С.А.В. о возможности выселения он не изменил своего поведения. Кроме того, причинил телесные повреждения истице.

Дела о выселении граждан, лишенных родительских прав

Согласно ч. 2 ст. 91 ЖК РФ без предоставления другого жилого помещения могут быть выселены из жилого помещения граждане, лишенные родительских прав, если совместное проживание этих граждан с детьми, в отношении которых они лишены родительских прав, признано судом невозможным.

Судами рассмотрено 7 дел данной категории.

Обжаловано в кассационном порядке 3 дела. Два решения отменены, одно оставлено без изменения.

Основаниями для удовлетворения исков по трем делам явилось то, что лишенные родительских прав лица, оставшись проживать в квартире, право пользования которой имеют несовершеннолетние дети, разрушали жилые помещения, приводили их в антисанитарное состояние, сделав невозможным совместное проживание с ответчиками. Также указанные лица злоупотребляли спиртными напитками и вели аморальный образ жизни (дело по иску прокурора Багратионовского района к К. и П. о выселении, рассмотренное Багратионовским районным судом, дело по иску прокурора Нестеровского района к Н.Т.П. о выселении, рассмотренное Нестеровским районным судом, дело по иску В.М.И. к Л.Н.А. о выселении - Светловский городской суд).

Однако дело по иску В.М.И. к Л.Н.А. о выселении рассмотрено судом с грубыми нарушениями процессуального законодательства. Как видно из материалов дела, иск предъявлен В.М.И. в интересах Л.Н.А., переданного ей в приемную семью на основании договора. Поскольку в соответствии со ст. 151 Семейного кодекса РФ на воспитание в приемную семью передаются дети, не достигшие совершеннолетия, по смыслу данной нормы договор о передаче ребенка на воспитание в семью не может заключаться свыше срока достижения ребенком совершеннолетия. В момент подачи иска В.М.И. Л.Р.С. 02.10.1989 г.р. не было 18 лет и дело по заявлению В.М.И. возбуждено судом правильно. В то же время в нарушение положений ч. 3 ст. 37 ГПК РФ, ч. 2 ст. 38 ГПК РФ суд не привлек самого Л.Р.С. к участию в деле. Ко времени вынесения решения 08.10.2007 г. Л.Р.С. исполнилось 18 лет, и В.М.И. потеряла право представлять его интересы. Однако суд рассмотрел дело с представителем Л., не имеющим полномочий защищать его интересы, не привлек самого истца к участию в деле и вынес решение, нарушив установленные ч. 1 ст. 38 ГПК РФ, ст. 12 ГПК РФ положения о равенстве сторон и состязательности судебного разбирательства по гражданским делам.

Советским городским судом отказано в удовлетворении иска МОУ "Детский дом-школа" в интересах несовершеннолетнего Т.Е.А. к Т.Е.И. о лишении родительских прав. Одним из оснований для отказа в иске явилось то, что истцом не представлено доказательств предупреждения Т.Е.И. о недопустимости антиобщественного поведения.

Однако такие выводы суда противоречат нормам материального права.

Предусмотренные частью 2 статьи 91 ЖК РФ основания для выселения являются самостоятельными и отличаются от оснований выселения, указанных в ч. 4 ст. 83 ЖК РФ и ч. 1 ст. 91 ЖК РФ.

В отличие от положений части 1 ст. 91 ЖК РФ для выселения по данному основанию не требуется предупреждения со стороны наймодателя о недопустимости антиобщественного поведения. Указанные в ч. 2 ст. 91 ЖК РФ граждане могут быть выселены при установлении судом невозможности совместного проживания с детьми, в отношении которых они лишены родительских прав. По смыслу закона, невозможность совместного проживания родителей, лишенных родительских прав, с детьми устанавливается при рассмотрении иска о выселении данных лиц. При принятии решения о лишении родительских прав жилищные права и обязанности участников судопроизводства не могут быть предметом судебного разбирательства.

Допускались судами и иные ошибки при рассмотрении дел данной категории. Так, Московским районным судом г. Калининграда удовлетворен иск Г.С.А. к Г.Е.М. о выселении. Обстоятельства дела таковы:

Г.Е.М. с 22.09.1989 г. зарегистрирован по месту жительства в кв. 8 д. 7 по ул. Д. в г. Калининграде в связи со вступлением в брак с Г.С.А. Право пользования жилым помещением имеют его бывшая жена Г.С.А. и сын Г.Г.Е. В связи с конфликтом с матерью истицы с 1995 года в спорной квартире ответчик не проживает, снимает другое жилье по ул. М. д. 1 кв. 1. 18.10.1997 г. брак между Г.Е.М. и Г.С.А. расторгнут. Решением Московского районного суда г. Калининграда от 02.04.2007 г. Г.Е.М. лишен родительских прав в отношении сына Г.Г.Е. 21.09.1989 г.р.

В соответствии со ст. 91 ЖК РФ, если наниматель или проживающие совместно с ним члены его семьи используют жилое помещение не по назначению, систематически нарушают права и законные интересы соседей, они могут быть выселены без предоставления жилого помещения. В аналогичном порядке могут быть выселены из жилого помещения граждане, лишенные родительских прав, если совместное проживание этих граждан с детьми, в отношении которых они лишены родительских прав, признано судом невозможным.

Удовлетворяя требования Г.Е.М., суд исходил из того, что Г.Е.М. лишен родительских прав в отношении сына и их совместное проживание в однокомнатной квартире невозможно.

Как видно из материалов дела, Г.Е.М. в спорной квартире длительное время не проживает, прав проживающих в ней лиц и соседей не нарушает. Основанием для лишения его родительских прав решением суда от 02.04.2007 г., вынесенным за 6 месяцев до достижения Г.Г.Е. совершеннолетия, явилось то, что Г. уклоняется от уплаты алиментов на содержание сына и не принимает участия в его воспитании. Данных о том, что ответчик когда-либо применял насилие к сыну, что его совместное проживание с сыном, достигшим 18 лет, опасно для Г.Г.Е., в материалах дела не имеется. Предъявляя иск, Г.С.И. в соответствии со ст. ст. 56 , 57 ГПК РФ должна была представить доказательства асоциального поведения ответчика, нарушения им прав лиц, проживающих в спорной квартире, однако таких доказательств она не представила. Г.Е.М. к ответственности за правонарушения, совершенные в быту или же в отношении сына, не привлекался. С учетом изложенного, основания для выселения Г.Е.М. из спорной квартиры в связи с невозможностью совместного с сыном проживания отсутствуют.

Решение суда отменено судебной коллегией с вынесением по делу нового решения об отказе в иске Г.С.А.

Возникали у судов проблемы и с рассмотрением дел о выселении родителей, лишенных родительских прав и находящихся в местах лишения свободы. Судом допущена ошибка в применении норм материального права при рассмотрении дела по иску С.М.Р. к С.В.Б. о выселении.

С.М.Р. в своих интересах и интересах несовершеннолетней дочери обратилась в суд с иском к бывшему мужу С.В.Б., указав, что вместе с дочерью проживает в кв. 1 д. 1 по ул. У. в г. Калининграде. Ее бывший муж С.В.Б. с 2002 года стал злоупотреблять спиртным, устраивал дома скандалы, избивал бывшую жену и дочь. В 2005 году он выгнал истицу вместе с дочерью из квартиры. С.В.Б. осужден за совершение преступления в отношении С.М.Р. (истязание). Он лишен родительских прав в отношении дочери. В настоящее время он осужден к лишению свободы за совершение убийства. Поскольку совместное проживание С.М.Р. и несовершеннолетней С.М.В. с ответчиком, лишенным родительских прав в отношении дочери, невозможно, просит выселить С.В.Б. из указанной квартиры.

Судом в удовлетворении иска было отказано.

Как установлено судом, С.В.Б. является нанимателем кв. 1 в д. 1 по ул. У. в г. Калининграде. Право пользования данной квартирой кроме него имеют бывшая жена нанимателя С.М.Р. и их несовершеннолетняя дочь С.М.В.

Отказывая в удовлетворении искового заявления, суд исходил из того, что С.В.Б. осужден к длительному сроку лишения свободы, в спорном жилом помещении не проживает и не может быть выселен по основаниям, предусмотренным ст. 91 ЖК РФ. Обращение же истицы в суд вызвано предполагаемыми нарушениями ее прав, возможными по возвращении С.В.Б. из мест лишения свободы.

Однако такие выводы суда противоречат нормам материального права и фактическим обстоятельствам дела.

В соответствии со ст. 71 ЖК РФ, правовой позиции Конституционного Суда РФ, выраженной в постановлении от 23.06.1995 г., временное отсутствие нанимателя жилого помещения по договору социального найма, кого-либо из проживающих совместно с ним членов его семьи или всех граждан не влечет за собой изменение их прав и обязанностей по договору социального найма.

С.В.Б. находится в местах лишения свободы временно, факт отсутствия С.В.Б. в вышеназванной квартире не изменяет его прав и обязанностей, вытекающих из договора жилищного найма. Отсутствие нанимателя, допускавшего нарушения прав проживающих совместно с ним лиц, в жилом помещении, по поводу которого возник спор, может служить основанием к отказу в иске о выселении за невозможностью совместного проживания в случае, если такое отсутствие носит добровольный характер и свидетельствует о желании нанимателя разрешить конфликтную ситуацию. Отсутствие С.В.Б. в спорной квартире вызвано осуждением к лишению свободы, не зависит от его воли и не означает, что не имеется указанных в ст. 91 ЖК РФ оснований для его выселения. Таким образом, суд неправомерно отказал в удовлетворении иска, исходя только из факта отсутствия нанимателя в спорной квартире в настоящее время, и был обязан дать оценку доводам С.М.Р. о невозможности совместного проживания с ответчиком.

Из материалов дела видно, что решением Центрального районного суда г. Калининграда от 10.04.2006 г., оставленным без изменения определением судебной коллегии по гражданским делам Калининградского областного суда от 28.06.2006 г., С.В.Б. лишен родительских прав в отношении дочери. Основанием для лишения ответчика родительских прав явилось то, что С.В.Б. злоупотреблял спиртными напитками, распивал спиртное в квартире в присутствии дочери с посторонними людьми, в том числе с женщинами, устраивал скандалы и драки в семье, применял физическое насилие в отношении дочери, когда та защищала мать, препятствовал в получении дочерью заграничного паспорта, злостно уклонялся от уплаты алиментов на содержание дочери, его задолженность по алиментам на 2006 год составила 164772 рубля 75 копеек.

Приговором мирового судьи второго судебного участка Центрального района г. Калининграда от 16 ноября 2006 г. С.В.Б. осужден за совершение преступления, предусмотренного ч. 1 ст. 117 УК РФ (истязание) в отношении бывшей жены С.М.Р.

Несмотря на то, что постановлением апелляционной инстанции Центрального районного суда г. Калининграда от 23 апреля 2007 г. уголовное дело в отношении С.В.Б. по данной статье прекращено, однако прекращение уголовного дела имело место по нереабилитирующим основаниям - в связи с истечением срока давности. Апелляционный суд счел доказанным факт совершения С. указанного преступления.

В настоящее время С.В.Б. отбывает наказание в местах лишения свободы по приговору Центрального районного суда г. Калининграда от 07.07.2006 г. за совершение преступления, предусмотренного ч. 1 ст. 105 УК РФ (умышленного убийства).

С предыдущих мест работы С. характеризуется как лицо, злоупотребляющее спиртными напитками с 1996-1997 года.

Участковый инспектор милиции охарактеризовал С.В.Б. как злоупотребляющего спиртными напитками, агрессивного в состоянии опьянения.

Из акта обследования жилищно-бытовых условий С.В.Б. усматривается, что С.В.Б. применял насилие в отношении бывшей жены и дочери, устраивал в доме скандалы, распивал спиртные напитки с посторонними людьми, в результате чего жена и дочь были вынуждены покинуть спорную квартиру.

Судебная коллегия указала, отменяя решение суда и постанавливая новое решение об удовлетворении иска, что с учетом данных, характеризующих С.В.Б., сведений о его поведении в быту, а так же# действий, совершенных в отношении дочери, совместное проживание С.В.Б. с несовершеннолетней С.М.В., в отношении которой он лишен родительских прав, невозможно. С.В.Б. злоупотребляет спиртными напитками, склонен к насилию, применял физическую силу и в отношении дочери, что явилось одним из оснований лишения родительских прав.

При этом судебная коллегия не согласилась с доводами о том, что иск о выселении по основаниям, предусмотренным ст. 91 ЖК РФ, может быть заявлен только наймодателем.

Согласно ст. 11 ГК РФ, ст. 3 ГПК РФ судом осуществляется защита нарушенных прав заинтересованных лиц. Таким образом, с иском о выселении родителя, лишенного родительских прав по основаниям, предусмотренным ч. 2 ст. 91 ЖК РФ, может обратиться законный представитель несовершеннолетнего ребенка, права которого нарушаются действиями ответчика. При этом по данным основаниям может быть выселен и наниматель квартиры, в связи с нарушением прав членов его семьи, в том числе бывших. В силу ст. 69 ЖК РФ члены семьи нанимателя жилого помещения по договору социального найма имеют равные с нанимателем права и обязанности. Следовательно, хотя члены семьи нанимателя и не подписывают договор социального найма, они являются участниками договора. Исходя из равенства прав и обязанностей нанимателя и членов его семьи (в том числе бывших) иск о выселении нанимателя квартиры может быть предъявлен лицами, имеющими право пользования спорной жилой площадью. Возможность выселения нанимателя по основаниям, предусмотренным ст. 91 ЖК РФ, четко указана в первой части данной статьи.

Правильно рассмотрено судом дело по иску В.Н.А. к Б.А.Г. о выселении. Иск В. был удовлетворен. Судом установлено, что Б.А.Г., являющийся нанимателем однокомнатной квартиры 2 в д. 5 по ул. Л., в 2006 году лишен родительских прав в отношении сына, от уплаты алиментов уклонялся, с 2004 г. состоит на учете по поводу хронического алкоголизма, осложненного опийной наркоманией, имеет заболевание гепатит "С", осужден за сбыт наркотических средств к лишению свободы. При таких обстоятельствах суд пришел к правильному выводу о том, что его совместное проживание с ребенком невозможно и на основании ч. 2 ст. 91 ЖК РФ выселил Б.А.Г. без предоставления другого жилого помещения.

Споры о выселении собственником жилого помещения членов его семьи и иных лиц, допускающих разрушение или повреждение жилого помещения, а также выселении их за невозможностью совместного проживания в связи с систематическим нарушением прав и интересов собственника

В соответствии с ч. 2 ст. 35 ЖК РФ случае, если гражданин, пользующийся жилым помещением на основании решения суда, принятого с учетом положений части 4 статьи 31 настоящего Кодекса, или на основании завещательного отказа, использует это жилое помещение не по назначению, систематически нарушает права и законные интересы соседей или бесхозяйственно обращается с жилым помещением, допуская его разрушение, собственник жилого помещения вправе предупредить данного гражданина о необходимости устранить нарушения. Если указанные нарушения влекут за собой разрушение жилого помещения, собственник жилого помещения также вправе назначить данному гражданину разумный срок для проведения ремонта жилого помещения. В случае, если данный гражданин после предупреждения собственника жилого помещения продолжает нарушать права и законные интересы соседей, использовать жилое помещение не по назначению или без уважительных причин не проведет необходимый ремонт, данный гражданин по требованию собственника жилого помещения подлежит выселению на основании решения суда.#

Судами рассмотрено 5 дел, по которым истцы в исковых заявлениях в суд сослались на обстоятельства, предусмотренные ч. 2 ст. 35 ЖК РФ.

Однако решения о выселении по этим основаниям не выносились.

Рассмотрено по существу 4 дела, 2 иска удовлетворены, в удовлетворении 2-х заявлений отказано. Одно дело прекращено производством в связи с отказом от иска.

Основаниями к отказу в иске явилась недоказанность обстоятельств, на которые ссылаются истцы.

Удовлетворены иски были по иным основаниям. Так, по рассмотренному Октябрьским районным судом делу по иску С.Ю.В. к Д.А.А. о выселении судом принято признание иска ответчиком, и он выселен на этом основании. Неманским городским судом Калининградской области удовлетворен иск Т.Т.В. к Т.Ю.Н., который выселен по основаниям, предусмотренным ч. 2 ст. 292 ГК РФ и ст. 31 ЖК РФ. Доводы о невозможности совместного проживания с ответчиком судом в качестве основания для удовлетворения иска не приняты.

В настоящей статье мы рассмотрим лишь некоторые аспекты проблемы выселения, которые наиболее актуальны для судебной практики и на которые в своем Постановлении от 2 июля 2009 г. N 14 Верховный Суд РФ обратил особое внимание.

В последнее время периодически наблюдаются всплески активности жилищных органов по выселению жильцов, не вносящих оплату за жилье и коммунальные услуги, которые проживают по договору социального найма. Статья 90 ЖК РФ гласит: выселение нанимателя и проживающих совместно с ним членов его семьи из жилого помещения с предоставлением другого жилого помещения по договору социального найма возможно, если наниматель и проживающие совместно с ним члены его семьи в течение более шести месяцев без уважительных причин не вносят плату за жилое помещение и коммунальные услуги.
По статистике, с начала 2009 года Управлением Федеральной службы судебных приставов по Московской области возбуждено порядка 20 тысяч исполнительных производств по взысканию задолженностей по оплате услуг ЖКХ. За тот же период судебными приставами окончено около 3 тысяч подобных исполнительных производств на общую сумму более 30 млн. рублей. Но, как показывает практика, нормы о принудительном выселении из квартиры по договору найма за неуплату коммунальных платежей и платы за пользование жильем применяются нечасто и не во всех городах. В некоторых из них, например в Омске, отсутствует фонд для переселения, а выселяемым по такому основанию обязательно должно быть предоставлено другое жилое помещение по договору социального найма. В Санкт-Петербурге практика выселения за неуплату формируется уже с 2001 года, но дела о выселении по такому основанию рассматриваются судами нечасто.
К примеру, в 2001 году судами Санкт-Петербурга по искам жилищного комитета города были выселены из собственной квартиры в общежитие двое неплательщиков, ведущих асоциальный образ жизни, а в 2003 году за долги из трехкомнатной квартиры была выселена семья петербуржцев С. На момент вынесения решения суда семья не оплачивала коммунальные платежи и плату за пользование жильем с 1997 года и задолжала почти 50 тыс. рублей. Квартиру мать и сын С. приватизировать не успели.
Решение о выселении было вынесено после того, как судья убедился, что у ответчиков не было уважительной причины для неуплаты. Ведь причины неуплаты могут быть различными: от нежелания платить по причине затруднительного материального положения до продолжительной болезни или отъезда на длительный срок. Принудительное выселение не допускается, если причины задолженности по квартплате являются уважительными, например длительная невыплата заработной платы, острая необходимость оплаты дорогостоящего лечения и т.п.
Верховный Суд РФ к уважительным причинам невнесения нанимателем и членами его семьи платы за жилое помещение и коммунальные услуги относит: длительные задержки выплаты заработной платы, пенсии; тяжелое материальное положение нанимателя и дееспособных членов его семьи в связи с утратой ими работы и невозможностью трудоустройства, несмотря на предпринимаемые ими меры; болезнь нанимателя и (или) членов его семьи; наличие в составе семьи инвалидов, несовершеннолетних детей и др.
Заявленный иск не может быть удовлетворен, если суд придет к выводу об уважительности причин невнесения платы нанимателем и членами его семьи за жилое помещение и коммунальные услуги более чем шесть месяцев подряд (пункт 38 Постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 2 июля 2009 г. N 14).
Напротив, не считаются уважительными такие причины невнесения платы, как злоупотребление спиртными напитками или наркотическими веществами, забывчивость, отсутствие работы у трудоспособного гражданина. Отсутствие у нанимателя уважительных причин должен доказывать наймодатель как истец по делу.
На практике выселению в судебном порядке мешает неудачно сформулированная статья 90 ЖК РФ, которая позволяет выселять за неуплату тех, кто "в течение более шести месяцев без уважительных причин не вносят плату за жилое помещение и коммунальные услуги". Получается, если должник платит раз в четыре месяца по 10 рублей или вносит плату только за коммунальные услуги без оплаты за жилое помещение, то к такому должнику не может быть применена норма статьи 90 ЖК РФ.
В пункте 38 Постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 2 июля 2009 г. N 14 внимание судов обращается на причины и длительность периода неуплаты за жилое помещение и коммунальные услуги.
В резолютивной части решения суда о расторжении договора социального найма и выселении нанимателя и членов его семьи по основанию, предусмотренному статьей 90 ЖК РФ, указывается конкретное другое жилое помещение, предоставляемое по договору социального найма выселяемым нанимателю и членам его семьи. Предоставляемое другое жилое помещение должно быть изолированным, пригодным для постоянного проживания (часть 2 статьи 15 ЖК РФ), быть по размеру не менее шести квадратных метров жилой площади на одного человека (статьи 90 и 105 ЖК РФ), располагаться в том же населенном пункте и относиться к жилищному фонду социального использования. Это необходимо в связи с тем, что на этапе исполнения решения гражданин не мог быть принудительно выселен до того момента, как для него определено новое место жительства.
В частности, в ноябре 2008 года из московской двухкомнатной квартиры в Текстильщиках была выселена семья Николаевых, задолжавшая за коммунальные услуги 104 тыс. руб. Вместо "двушки" им была выделена 19-метровая комната в Капотне. Это первый случай семейного выселения, до этого "выгоняли" только неплательщиков-одиночек.
На практике неплательщиков за жилье и коммунальные услуги нередко выселяют не только в общежития, но и в бараки, едва пригодные для проживания.
Одновременно с выселением к нанимателю может быть предъявлено требование об уплате всей суммы задолженности и начисленной пени за несвоевременную оплату. Ведь выселение не освобождает от уплаты этих платежей за весь период проживания до момента выселения из жилого помещения.
Процедура выселения за неуплату за жилое помещение и коммунальные услуги считается соблюденной, если, во-первых, вынесено судебное решение о выселении, во-вторых, договор социального найма расторгнут, а в-третьих, гражданину предоставлено иное жилое помещение, которое является предметом нового договора найма.
Одним из оснований выселения из жилья, занимаемого по договору социального найма, является снос дома. Снос жилого здания может производиться, во-первых, в связи с государственными или муниципальными нуждами, обусловленными градостроительной документацией; во-вторых, в связи с признанием многоквартирного дома аварийным и подлежащим сносу. В случае сноса дома выселяемым из него гражданам органом государственной власти или органом местного самоуправления, принявшим решение о сносе такого дома, предоставляются другие благоустроенные жилые помещения по договорам социального найма (статья 86 ЖК РФ).
Государственные или муниципальные нужды могут быть обусловлены планируемой на земельном участке, где расположен дом, важной застройкой территории, которая отвечает общественным интересам. Согласно статье 132 Конституции РФ органы местного самоуправления самостоятельно управляют муниципальной собственностью, решают иные вопросы местного значения. При этом все земли в пределах черты населенного пункта находятся в ведении городской администрации.
При выселении граждан из жилых помещений государственного, общественного жилых фондов, если дом, в котором находится жилое помещение, подлежит сносу, выселяемым гражданам должны быть предоставлены другие благоустроенные жилые помещения. Суд, принимая решение о выселении, должен обязательно проверить состояние жилья, предлагаемого под отселение, а также его соответствие нормам предоставления жилой площади, его принадлежность.
ЗАО "Задача" обратилось в суд с иском о выселении семьи К., имеющей несовершеннолетних детей, из квартиры с предоставлением другого благоустроенного жилого помещения в связи с тем, что Постановлением Администрации земельный участок, на котором расположен дом, отведен ЗАО "Задача" под проектирование и строительство многоэтажного жилого дома. На основании данного Постановления Администрацией заключен договор аренды земельного участка сроком на 25 лет.
Под переселение семье К. была предложена квартира в 4-этажном кирпичном доме, имеющая изолированные комнаты, раздельный санузел, горячее и холодное водоснабжение, центральное отопление, балкон, большую жилую площадь, но расположенная в отдаленном районе города, с чем ответчики категорически не согласны. Предлагаемая квартира предложена в порядке обмена и на момент предложения принадлежала на праве собственности М. Суд посчитал исковые требования не подлежащими удовлетворению, поскольку не соблюден порядок выселения жильцов из спорной квартиры, а квартира, предлагаемая семье К., находится в собственности М. (см. решение Волжского районного суда г. Саратова от 19.03.2001).
Суд проверяет наличие и правильность оформления документации, подтверждающей цель сноса дома: она должна в действительности соответствовать общественным нуждам. Например, органы местного самоуправления для рационального использования муниципальной земли вправе разрешать снос жилого дома старой постройки для строительства нового многоэтажного жилого дома. Удовлетворение жилищных потребностей граждан обычно признается соответствующим общественным нуждам, тогда как снос жилого дома для строительства торгового объекта суд вряд ли сочтет соответствующим нуждам горожан.
ЗАО "Шелдом" обратилось в суд с иском о выселении из жилого дома К. и В. Земельный участок, на котором расположен дом, согласно Постановлению Администрации г. Саратова предоставлен истцу в аренду на 10 лет для проектирования и строительства многоэтажного жилого дома. Истцу поручено произвести отселение жильцов. Проект дома согласован с заинтересованными службами и ими утвержден. Истец в ходе отселения жильцов со стройплощадки предлагал ответчикам для переселения две квартиры, находящиеся в муниципальной собственности, в которых никто не зарегистрирован. Ответчики заявили, что предлагаемые квартиры находятся в отдаленном районе, далеко от места работы и поликлиники К., а В. нуждается в постоянном медицинском наблюдении, имеет преклонный возраст, передвигается с трудом. В судебном заседании исследована копия Постановления Администрации г. Саратова о предоставлении ЗАО "Шелдом" в аренду на 10 лет земельного участка под проектирование и строительство многоэтажного жилого дома, исследованы акты обследования квартир, предлагаемых под отселение.
Суд исковые требования удовлетворил (см. решение Волжского районного суда г. Саратова от 09.07.2002).
В данном случае суд учел, что органами местного самоуправления соблюден порядок выселения, снос дома отвечает общественным интересам, так как готовы документы на возведение новой жилой застройки, а предлагаемые для отселения жилые помещения имеют жилую площадь, отвечающую требованиям закона, и отвечают санитарно-техническим требованиям.
На практике чаще всего снос домов обусловлен именно физическим износом и истечением срока эксплуатации домов. На федеральном уровне порядок признания дома аварийным регламентирован Положением о признании помещения жилым помещением, жилого помещения непригодным для проживания и многоквартирного дома аварийным и подлежащим сносу или реконструкции, утвержденным Постановлением Правительства РФ от 28 января 2006 года N 47.
В судебном разбирательстве судом проверяется правильность действий и принятия решений межведомственной комиссии, которая создана для признания многоквартирного дома аварийным и подлежащим сносу. Комиссия для признания дома, являющегося федеральной собственностью, подлежащим сносу должна быть создана федеральным органом исполнительной власти, а в ее состав включаются представители органа исполнительной власти, органов, уполномоченных на проведение государственного контроля и надзора в сфере санитарно-эпидемиологической, пожарной, промышленной, экологической и иной безопасности, защиты прав потребителей и благополучия человека, на проведение инвентаризации и регистрации объектов недвижимости, а также собственник с правом совещательного голоса. Перед тем как принять решение о сносе дома, комиссия должна принять и рассмотреть заявление и прилагаемые к нему документы; определить состав привлекаемых в комиссию экспертов проектно-изыскательских организаций; провести работу по оценке пригодности (непригодности) жилых помещений в доме для постоянного проживания.
Основными документами, помимо решения о сносе дома, являются акт обследования и заключение межведомственной комиссии. К примеру, Судебная коллегия по гражданским делам Верховного Суда РФ отменила судебные постановления о выселении из двух комнат коммунальной квартиры в центре Москвы гражданина С. и членов его семьи с предоставлением двух двухкомнатных квартир в черте города в связи со сносом дома. Основанием для такого решения послужили следующие факты: Правительство Москвы решение о сносе дома не принимало, протокол рабочей группы по вопросам сохранения зданий в исторически сложившихся районах Москвы о целесообразности сноса этого дома, а также распоряжение префекта округа о сносе спорного здания, на которые сослался суд при вынесении решения, не являются документами, на основании которых возможен снос домов и выселение граждан.
В суде истец должен доказать или наличие выявленных вредных факторов среды обитания человека, которые не позволяют обеспечить безопасность жизни и здоровья граждан впоследствии; или ухудшение в связи с физическим износом в процессе эксплуатации здания в целом или отдельными его частями эксплуатационных характеристик, приводящее к снижению до недопустимого уровня надежности здания, прочности и устойчивости строительных конструкций и оснований; или изменение окружающей среды и параметров микроклимата жилого помещения, не позволяющих обеспечить соблюдение необходимых санитарно-эпидемиологических требований и гигиенических нормативов в части поддержания потенциально опасных для человека химических и биологических веществ, качества атмосферного воздуха, уровня радиационного фона и физических нарушений градостроительной деятельности.
Любое благоустроенное помещение должно обладать рядом обязательных признаков, которые определены статьей 89 ЖК РФ. Во-первых, помещение должно быть благоустроенным применительно к условиям конкретного населенного пункта. Это значит, что уровень благоустроенности не должен быть ниже, чем средний уровень в данном населенном пункте (городе, поселке, деревне) по планировке помещения, по времени введения многоэтажного дома в эксплуатацию, по материалу постройки и т.п. Если собственник проживал в кирпичном доме, то он вправе через суд требовать предоставления ему квартиры в кирпичном или монолитном доме, а не в панельной новостройке.
Во-вторых, помещение должно быть равнозначным по общей площади ранее занимаемому жилому помещению. Это фактически означает, что количество комнат во вновь предоставленном помещении должно быть не меньше числа комнат, ранее занимаемых в жилом помещении. Заселение в одну комнату лиц разного пола (в том числе детей), за исключением супругов, допускается только с их согласия. Возможность предоставления вместо отдельной квартиры комнат в коммунальной квартире не предусматривается. Так, по одному из дел, в котором было заявлено требование о выселении из отдельной квартиры в аварийном доме, суд обязал предоставить выселяемой семье с несовершеннолетним ребенком комнаты площадью 12,7 кв. м, 9,6 кв. м и 12,9 кв. м в коммунальной квартире по другому адресу. Определением Судебной коллегии Верховного Суда РФ от 21 июля 1994 г. удовлетворен протест прокурора по делу, а дело направлено на новое рассмотрение, поскольку предоставляемое гражданам жилое помещение не является отдельной квартирой. Вывод суда о том, что ответчики как ведущие раздельное хозяйство фактически уже не пользовались отдельной квартирой, кассационная инстанция признала ошибочным.
По другому судебному делу супругам, длительное время проживающим в разводе в разных комнатах коммунальной квартиры (одному из супругов принадлежат две комнаты, другому - одна), в связи со сносом дома Департаментом жилищной политики была предоставлена равноценная трехкомнатная квартира на праве собственности. Бывшие супруги не согласились на предложенный вариант. Суд обязал жилищный орган предоставить бывшим супругам две отдельные квартиры.
В-третьих, жилое помещение должно отвечать установленным требованиям. Имеются в виду санитарные, экологические, технические и тому подобные требования и условия, предъявляемые к жилому помещению в соответствии со статьей 15 ЖК РФ (см. комментарий к статье 15 ЖК РФ).
В-четвертых, жилое помещение должно находиться в черте того же населенного пункта, в котором ранее проживал выселяемый гражданин.
Так, суд удовлетворил иск мэрии города МО "Город Биробиджан" к К., Б., В., П., А. о выселении из жилого помещения, находящегося в муниципальной собственности, и вселении в другое жилое помещение. Постановлением главы мэрии города принято решение о сносе дома в связи с признанием его непригодным для проживания, а ответчикам предоставлено другое благоустроенное жилое помещение по договору социального найма. Ответчики в аварийном доме занимают однокомнатную квартиру общей площадью 30,1 кв. м, а в связи со сносом дома ответчикам предложено другое благоустроенное жилое помещение, которое находится в муниципальной собственности и расположено в кирпичном доме, на пятом этаже, общей площадью 32,6 кв. м, с лоджией, в черте города, имеет удовлетворительное техническое и санитарное состояние, дом оборудован водопроводом, канализацией, централизованным отоплением и газоснабжением. Предоставляемая квартира фактически и юридически свободна.
В каждом конкретном случае понятие благоустроенности помещения должно рассматриваться отдельно, в зависимости от прежних условий жизни выселяемого лица и характеристик населенного пункта, где это лицо проживает.
В соответствии со статьей 32 ЖК РФ предоставляемое гражданам в связи с выселением из старого фонда новое помещение должно быть не менее занимаемого и находиться в черте данного населенного пункта. На практике при выселении остаться в том же районе крупного города, где находилось первоначальное жилье выселяемого, сложно, особенно в столице. В Москве в связи с переселением из сносимых домов, в первую очередь из панельных пятиэтажек строительных серий К-7; 2-32; 1-МГ; 2-35; 1605-АМ; МГ-300 первого периода индустриального домостроения, предоставляется жилье с нормой предоставления нового жилья на одного человека 33 м общей площади, на двоих - 42 м, на троих и более - по 18 м на человека.
Несмотря на возражения ответчиков, суды имеют формальный подход к оценке предоставляемого благоустроенного помещения взамен сносимого. Не учитывается район населенного пункта, где предоставляется новое жилье, хотя в средних и крупных городах местонахождение жилья является определяющим в его стоимости.
ФГОУ "Ростовская государственная консерватория имени С.В. Рахманинова" обратилось с иском к семье К. о выселении из 1/6 части домовладения, расположенного в центре города, указав, что ответчикам в связи со сносом будет предоставлена на праве собственности квартира, расположенная в другом удаленном районе города. Ответчик с предложенным вариантом отселения не согласился. Суд, давая оценку доводам ответчиков, указал, что требования К. о предоставлении им жилья только в центре г. Ростова-на-Дону не основаны на законе.
Район проживания, в котором расположено предлагаемое им жилье, может категорически не устраивать выселяемых из-за плохой транспортной доступности или удаленности от места работы, учебы или лечения. Но судом такие возражения не берутся во внимание.
В пункте 37 Постановления от 2 июля 2009 г. N 14 Пленум Верховного Суда Российской Федерации по рассматриваемой категории дел обобщил требования, предъявляемые к благоустроенному жилью, предоставляемому гражданам по договору социального найма, согласно статье 89 ЖК РФ: оно должно быть благоустроенным применительно к условиям соответствующего населенного пункта, равнозначным по общей площади ранее занимаемому жилому помещению, отвечать установленным требованиям и находиться в черте данного населенного пункта.
При этом граждане, которым предоставлено другое равнозначное жилое помещение, сохраняют право состоять на учете в качестве нуждающихся в жилых помещениях, если у них не отпали основания состоять на таком учете (см. Обзор судебной практики Верховного Суда РФ от 01.03.2006).
Так, в одном из дел суд не принял во внимание довод ответчицы, что фактически ее семья занимает в аварийном доме две квартиры, но зарегистрированы все в одной; что муж ответчицы обращался в жилищный отдел мэрии города с просьбой предоставить семье освободившуюся квартиру в этом же доме, где ранее она жила со своим сожителем; что в семье имеется больной туберкулезом, который несколько лет назад встал в очередь на получение жилья; что в квартире зарегистрирован еще один больной туберкулезом, который отбывает наказание в местах лишения свободы.
В этом и подобных случаях граждане, которым предоставлено другое равнозначное жилое помещение, сохраняют право состоять на учете в качестве нуждающихся в жилых помещениях, например в связи с наличием туберкулезного больного его семье полагаются дополнительные квадратные метры либо две квартиры, тем более что в семье есть несовершеннолетний ребенок. Переселяемые граждане сохраняют право на постановку на учет для внеочередного предоставления жилых помещений по договорам социального найма в порядке пункта 3 части 2 статьи 57 ЖК РФ, но не имеют право на предоставление еще одного отдельного жилья в связи со сносом дома.
По критериям, предусмотренным выше, может быть оценено жилье, предоставляемое нанимателям в связи с выселением из жилого помещения в другое жилое помещение в случае, если производится капитальный ремонт или реконструкция дома, которые невозможны без выселения жильцов (статья 88 ЖК РФ).
К капитальному ремонту относится устранение неисправностей всех изношенных элементов здания и оборудования, смена, восстановление или замена их на более долговечные и экономичные, улучшение эксплуатационных показателей жилищного фонда, осуществление технически возможной и экономически целесообразной модернизации жилых зданий с установкой приборов учета тепла, воды, газа, электроэнергии и обеспечения рационального энергопотребления. Подробный перечень работ, производимых при капитальном ремонте, установлен Постановлением Госстроя РФ от 27.09.2003 N 170 "Об утверждении Правил и норм технической эксплуатации жилищного фонда".
Реконструкцией является изменение параметров объектов капитального строительства, их частей (высоты, количества этажей (далее - этажность), площади, показателей производственной мощности, объема) и качества инженерно-технического обеспечения.
Как правило, жилье выселяемым жильцам на время реконструкции или ремонта предоставляется из маневренного фонда. Маневренным является жилищный фонд из жилых помещений, предоставляемых гражданам временно, на небольшой срок при различных непредвиденных обстоятельствах. За нанимателем независимо от срока проживания в помещении маневренного фонда должно быть сохранено право вернуться в отремонтированное или реконструированное жилое помещение.
Однако если жилье претерпит такие изменения, что жилое помещение не сохранится (значительно уменьшится или значительно увеличится, например, будет объединено с соседним жилым помещением), то собственник до начала работ по ремонту или реконструкции обязан выселить нанимателя и его семью в другое благоустроенное жилье.
В суд было подано исковое заявление о переселении ответчиков в жилое помещение маневренного фонда. Ответчики возражали против удовлетворения иска об их выселении, так как у них были все основания полагать, что занимаемое ими жилое помещение после ремонта не сохранится.
При рассмотрении этого дела судом было установлено, что проектом капитального ремонта предусмотрено переоборудование дома, в результате которого количество жилых помещений уменьшится за счет увеличения их площадей. В ходе капитального ремонта будут снесены практически все внутренние стены дома и восстановлены новые стены совершенно в других местах. Из двух-трех жилых помещений, занимаемых ранее разными нанимателями, будет построена одна квартира, т.е. жилое помещение нанимателя станет частью чужого жилого помещения. Некоторые жилые помещения поменяют свое функциональное назначение (жилые комнаты станут кухнями и т.п.). Учитывая эти обстоятельства, суд в иске отказал.
Исход дел о выселении из жилья, подлежащего капитальному ремонту и реконструкции, определяется тем, какими будут последствия капитального ремонта или реконструкции. Поэтому в суде тщательно исследуются акты исполнительной власти о проведении капитального ремонта, где указываются виды, цели и срок работ, а также проектная и техническая документация на дом.
Если наниматели жилых помещений выселяются временно в жилые помещения маневренного фонда, то в договоре найма или в решении суда о выселении обязательно должен быть указан срок, на который выселяется наниматель с членами своей семьи.
Дело о выселении граждан на время капитального ремонта было направлено на новое рассмотрение, поскольку суд неправильно определил срок проведения капитального ремонта - не более шести месяцев, в то время как городская администрация указывала, что ремонт планируется производить в течение одного года. Проектно-сметная документация, из которой только и можно установить характер и срок ремонта, не была надлежащим образом исследована в судебных заседаниях.
Таким образом, срок выселения в маневренный фонд, который определен неправильно, может являться основанием для пересмотра дела. Ведь договор, определяющий проживание в маневренном фонде, по своей природе является срочным договором.
Без предоставления другого жилого помещения могут быть выселены из жилого помещения граждане, лишенные родительских прав, если совместное проживание этих граждан с детьми, в отношении которых они лишены родительских прав, признано судом невозможным (см. пункт 2 статьи 91 ЖК РФ). Лишение родительских прав производится только судом и только при наличии вины родителя. Лишение родительских прав возможно, когда изменить поведение родителей (одного из них) в лучшую сторону уже нельзя.
Пленум Верховного Суда РФ в пункте 40 Постановления Пленума от 02.07.2009 N 14 указал на то, что иск о выселении подлежит удовлетворению, если в ходе судебного разбирательства суд придет к выводу о невозможности совместного проживания этих граждан с детьми, в отношении которых они лишены родительских прав. Право обратиться с иском о выселении из жилого помещения родителей, лишенных родительских прав, предоставлено органам опеки и попечительства, опекуну или попечителю или приемному родителю ребенка, прокурору, а также родителю, не лишенному родительских прав.
Мать и отец, лишенные в отношении своих детей родительских прав, утрачивают все права, основанные на факте родства с детьми, в том числе на личное воспитание ребенка и право на общение с ним.
Если ребенок и родители проживают в неприватизированной квартире и суд сделает вывод, что совместное проживание ребенка и родителя невозможно, родители могут быть выселены без предоставления другого жилья в соответствии со статьей 98 ЖК РФ.
Основанием для выселения является решение суда о лишении родительских прав, в котором указывается на выселение. В том случае если в решении суда о лишении родительских прав не говорится о выселении, заинтересованное лицо должно обратиться в суд с заявлением о выселении. Истцами в делах о выселении из жилого помещения родителей, лишенных родительских прав, могут выступать органы опеки и попечительства, опекуны (попечители) ребенка или прокурор.
Целесообразность дальнейшего совместного проживания в жилом помещении ребенка и родителей (одного из них), лишенных родительских прав, решается судом в порядке, установленном жилищным законодательством. Если ребенок и родители проживают в жилом помещении государственного или муниципального жилищного фонда по договору социального найма, то родители, лишенные родительских прав, могут утратить право на совместное проживание с детьми. Для этого в судебном порядке должно быть признано невозможным их совместное проживание с несовершеннолетними детьми.
В этом случае родители, лишенные родительских прав, подлежат выселению без предоставления другого жилого помещения.
По решению суда из трехкомнатной квартиры, расположенной в селе Камышовка Еврейской автономной области, по иску прокуратуры была выселена мать двух несовершеннолетних детей, лишенная к тому моменту родительских прав. Прокуроры просили выселить гражданку без предоставления другого жилья в интересах ее несовершеннолетних детей, переданных к тому времени под опеку. Один из мальчиков станет совершеннолетним уже через несколько лет. За ними на время пребывания в детском доме будет сохранено право на квартиру, которую к тому времени органы местного самоуправления приведут в надлежащее состояние (несколько последних лет мать детей бесхозяйственно обращалась с жилым помещением, допустила его разрушение, не платила за жилье и коммунальные услуги).
В приведенном выше примере суд учел, что проживание матери в жилом помещении во время пребывания детей в детском учреждении для сирот и детей, оставшихся без попечения родителей, приведет к существенному ухудшению жилого помещения.
Если квартира принадлежит на праве собственности ребенку или другому родителю, то родитель, лишенный родительских прав, может быть выселен, во-первых, потому что с момента лишения родительских прав он не считается более членом семьи своих детей, во-вторых, потому, что такое выселение предусмотрено нормами жилищного законодательства.
На практике, как правило, в случае лишения обоих родителей родительских прав органы опеки и попечительства определяют форму устройства ребенка (кроме усыновления, которое производится по решению суда) и переселяют его к усыновителю, опекуну, приемному родителю.
Если же родители и дети проживают в квартире, которая принадлежит им в равной степени, или собственником жилья является сам родитель, лишенный родительских прав, то выселение его невозможно. В такой ситуации ребенок сохраняет свое право собственности на жилое помещение или право проживать там. Однако если его проживание с родителем, лишенным родительских прав, невозможно, то переселяется ребенок. Жилье сохраняется за ребенком на все время его отсутствия.
Ребенок после развода родителей не теряет связи с обоими родителями. Оба родителя должны обеспечивать его материально, принимать участие в воспитании и обучении, общаться с ребенком.
Однако до 2007 года в российской судебной практике ребенок, который по соглашению родителей остается проживать с родителем, у которого в собственности жилья не имеется, признавался бывшим членом семьи собственника жилья и подлежал выселению вместе с бывшим супругом на основании части 4 статьи 31 ЖК РФ (см. вопрос 18 Обзора судебной практики Верховного Суда РФ за III квартал 2005 года, утв. Постановлением Президиума Верховного Суда РФ от 23 ноября 2005 г.). Норма части 4 статьи 31 Жилищного кодекса РФ позволяла собственнику при разводе выселять всех бывших членов семьи, в том числе и детей.
Своим разъяснением, приведенным в Обзоре судебной практики за третий квартал 2005 года (вопрос 18), Верховный Суд РФ установил исключение из указанной нормы, касающееся выселения несовершеннолетних детей вместе с одним из родителей из квартиры собственника в случае развода, а в 2007 году дал новое разъяснение, согласно которому право пользования жилым помещением, находящимся в собственности одного из родителей, должно сохраняться за ребенком и после расторжения брака между его родителями (Обзор законодательства и судебной практики ВС РФ за третий квартал 2007 г., вопрос 4).
В пункте 14 Постановления Пленума Верховного Суда РФ от 02.07.2009 N 14 четко указано, что прекращение семейных отношений между родителями несовершеннолетнего ребенка, проживающего в жилом помещении, находящемся в собственности одного из родителей, не влечет за собой утрату ребенком права пользования жилым помещением. Разъяснение подкреплено ссылками на законодательство. В пункте 3 статьи 65 СК РФ место жительства детей при раздельном проживании родителей устанавливается соглашением родителей. Если после расторжения брака ребенок стал проживать с тем из родителей, у которого не имеется жилого помещения в собственности, и у другого родителя возникли алиментные обязательства в отношении его, то ребенок уже не может считаться членом семьи собственника.
На практике часто возникает вопрос о праве бывших членов семьи собственника жилья на проживание в этом жилом помещении.
По общему правилу бывшие члены семьи собственника теряют право пользоваться его жилым помещением, если иное не установлено соглашением между ними и собственником, например брачным контрактом. В противном случае у собственника возникает право выселить их в судебном порядке на основании статьи 35 ЖК РФ.
Однако Пленум Верховного Суда РФ интерпретировал норму закона в пользу бывших членов семьи собственника и указал, что по закону члены семьи собственника жилого помещения имеют равное с собственником право пользования данным жилым помещением, если иное не установлено соглашением между ними и собственником. Таким соглашением, в частности, в пользование членам семьи собственника могут быть предоставлены отдельные комнаты в квартире собственника, установлен порядок пользования общими помещениями в квартире, определен размер расходов члена семьи собственника на оплату жилого помещения и коммунальных услуг и т.д. (пункт 12 Постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 02.07.2009 N 14). Специальных требований к порядку заключения такого соглашения не установлено.
При разрешении споров, связанных с осуществлением членами семьи собственника жилого помещения права пользования жилым помещением, Верховный Суд РФ рекомендует судам учитывать, что члены семьи собственника не имеют права на вселение в данное жилое помещение других лиц без согласия остальных проживающих с ними членов семьи, за исключением несовершеннолетних детей.
К членам семьи собственника жилого помещения относятся супруг, его дети и его родители. Бывший супруг имеет право пользования жильем в случае развода, только если брак был официально зарегистрирован. Для признания названных лиц членами семьи собственника жилого помещения требуется установление лишь одного факта - совместного проживания с собственником. При этом регистрация граждан в спорной квартире сама по себе не является основанием для признания их членами семьи собственника жилого помещения.
Ф., собственница квартиры, обратилась в суд с иском к своему брату К-у и его жене К-ой о выселении из спорной квартиры, право на которую она приобрела в порядке наследования. Ее брат с женой обещали при вселении в квартиру платить ей 600 руб. в месяц, но затем отказались от оплаты. Ответчики предъявили Ф. встречный иск, где ссылались на регистрацию в спорной квартире.
Суд иск Ф. удовлетворил, мотивируя решение статьей 288 ГК РФ, которой установлено, что жилые помещения могут сдаваться их собственником для проживания на основании договора, а в данном случае договор найма либо аренды жилого помещения между истцом и ответчиком не заключался и от его заключения ответчики отказались. Ссылка ответчика на регистрацию в спорной квартире не является основанием для признания ответчиков членами семьи собственника.
Лицо, имеющее регистрацию по месту жительства, но не проживающее в жилом помещении по месту такой регистрации, не приобретает самостоятельного права на жилую площадь, поскольку для приобретения права пользования жилым помещением необходимо не только быть прописанным на этой жилой площади, но и фактически быть вселенным.
Л. обратился в суд с иском к Б. и Ш. о вселении его в квартиру. Истец сослался на то, что он вступил в брак с Б. и с согласия ее дочери Ш. прописался в квартиру, нанимателем которой являлась Б. Однако в эту квартиру он не вселился и жил с супругой в другой квартире. После расторжения им брака с Б. ответчики возражали против проживания истца в квартире, в которой он был прописан.
Судебная коллегия по гражданским делам Верховного Суда РФ пришла к выводу о том, что Л. мог приобрести равное с нанимателем и членами его семьи право на спорную квартиру, если бы он был вселен в нее как супруг Б.
Иные лица, например другие родственники, нетрудоспособные иждивенцы (за исключением несовершеннолетних), могут быть признаны членами семьи только в исключительных случаях: при вселении в жилое помещение родителей супруга собственника жилого помещения, сожителя и т.п. Для признания членами семьи суду нужно установить два юридических факта: факт совместного проживания с собственником жилья; факт вселения собственником в качестве членов его семьи. Степень родства при этом значения не имеет.
Согласно части 2 статьи 292 ГК РФ переход права собственности на жилой дом или квартиру к другому лицу является основанием для прекращения права пользования жилым помещением членами семьи прежнего собственника, если иное не установлено законом. Соответственно, переход права собственности на жилой дом или квартиру к другому лицу нужно рассматривать как одно из оснований прекращения права пользования жилым помещением членами семьи прежнего собственника и их выселения.
Гр-ка М. обратилась в районный суд с иском о выселении граждан П.В. и П.Р. из квартиры без предоставления другого жилого помещения.
В 2006 году М. приобрела по договору купли-продажи двухкомнатную квартиру у гр-на Ф. В указанной квартире, кроме самого Ф., на момент оформления сделки купли-продажи были зарегистрированы по месту жительства гражданка П.В. (жена Ф.) и П.Р. (несовершеннолетний сын Ф.). Согласно договору купли-продажи гражданин Ф. обязался в течение двух месяцев с момента подписания договора сняться с регистрационного учета из продаваемой им квартиры, а также обязался снять с регистрационного учета свою жену и сына. Через две недели после подписания сторонами договора купли-продажи гражданин Ф. исполнил обязательство, а П.В. и П.Р. продолжали проживать в указанной квартире и были зарегистрированы в указанной квартире по месту жительства.
Решением суда исковые требования гражданки М. удовлетворены в полном объеме.
В рассматриваемом примере стороны в момент совершения сделки договорились о том, что члены семьи продавца квартиры утрачивают право пользования с момента совершения сделки, о чем внесли соответствующее условие в договор купли-продажи. При этом продавец действовал в рамках, установленных законом, в частности получил согласие супруги на сделку по продаже квартиры. Именно поэтому переход права собственности явился основанием для прекращения права пользования проданным жильем самим продавцом и членами его семьи.
К сожалению, норма закона о выселении бывших членов семьи бывшего собственника иногда может использоваться в недобросовестных целях, и вот пример этому.
Б. обратилась в суд с иском к Щ. о выселении и снятии с регистрационного учета по месту жительства, ссылаясь на то, что она получила от своего брата Щ. на основании договора дарения квартиру, в которой кроме него зарегистрированы по месту жительства и проживают там его бывшая жена Щ. и сын. Суд установил, что зарегистрированные в квартире на момент совершения сделки являются бывшими членами семьи прежнего собственника.
Поскольку осуществлен переход права собственности, членом семьи нового собственника ответчица не является, то оснований для сохранения за бывшей супругой Щ. права пользования жилым помещением не имеется и она подлежит выселению. Несовершеннолетний ребенок сохраняет право проживать в квартире отца (подробнее см. Постановление Президиума Московского городского суда по делу N 44г-426/06 от 06.07.2006).
В приведенном выше примере бывшая жена к моменту заключения договора дарения квартиры утратила статус члена семьи прежнего собственника квартиры, чем и воспользовался собственник жилья, формально передав квартиру своей родственнице. Представляется, что в подобных случаях единственное, что остается лицам, проживающим в квартире, - это оспаривать саму сделку по основаниям мнимости, а не ограничиваться ролью ответчика, пытающегося доказать свое право на жилье.
Точно так же на основании положений статьи 292 ГК РФ утрачивает право пользования помещением бывший супруг, супруга которого умерла, а по наследству право собственности на жилое помещение приобрело другое лицо.
В суд обратился Т. с иском о выселении своего отчима, мужа умершей матери, из квартиры. До своей смерти мать Т. являлась собственником квартиры в соответствии с выплаченным паем. Т. на основании завещания после смерти матери оформил свидетельство о праве на наследство и стал собственником спорной квартиры. Все это время бывший супруг его матери продолжал пользоваться квартирой. Суд признал, что на основании статьи 292 ГК РФ отчим утратил право на проживание в квартире, поскольку он являлся членом семьи прежнего собственника.
Однако из общего правила всегда есть исключения. Покупатель квартиры, который приобретает квартиру с обременением в виде регистрации и фактического проживания в ней членов семьи прежнего собственника, фактически соглашается на сохранение права пользования квартирой за этими лицами, если к моменту совершения сделки члены семьи прежнего собственника не выразили желания отказаться от своего права пользования жилплощадью, полученной в результате приватизации. Право пользования жилым помещением при переходе права собственности на него другому лицу сохраняется за бывшим членом семьи собственника жилого помещения при условии, что в момент приватизации данного жилого помещения бывший член семьи собственника имел равные права пользования этим жилым помещением с лицом, его приватизировавшим.
К. обратилась в суд с иском к М. о выселении из квартиры и снятии с регистрационного учета, ссылаясь на то, что она является собственником квартиры, приобретенной у С. по договору купли-продажи. На момент приобретения квартиры в ней была зарегистрирована бывшая жена собственника М., которая освободить это жилое помещение отказалась.
Судебная коллегия по гражданским делам Верховного Суда РФ 19 августа 2008 года определила, что на момент приватизации данной квартиры М. состояла в браке с С., совместно с ним проживала и имела равное с ним право пользования жилым помещением, но в приватизации квартиры не участвовала, поскольку ранее использовала предоставленное ей законом право на приватизацию другого жилого помещения. Давая С. согласие на приватизацию указанной квартиры, М. не отказывалась от принадлежащего ей права пользования этим жилым помещением, добросовестно полагая, что такое право является безусловным. К. знала о приобретении ею в собственность квартиры, в которой зарегистрирована М., т.е. приобрела квартиру с обременением - правом пользования М. жилым помещением (см. Определение Судебной коллегии по гражданским делам Верховного Суда РФ от 19.08.2008 N 5-В08-75).
В данном случае суд при вынесении окончательного решения воспользовался нормой части 4 статьи 69 ЖК РФ о том, что приватизация жилого помещения возможна только при обязательном согласии на приватизацию всех совершеннолетних членов семьи нанимателя, в том числе бывших членов семьи нанимателя. Каких-либо исключений для проживающих совместно с нанимателем членов его семьи, в том числе и для тех, кто ранее участвовал в приватизации другого жилого помещения, данная норма права не устанавливает. При прекращении семейных отношений с собственником приватизированного жилого помещения за бывшим членом семьи собственника, реализовавшим свое право на бесплатную приватизацию, сохраняется право пользования приватизированным жилым помещением, поскольку на приватизацию этого жилого помещения необходимо было его согласие.
Вот еще один похожий пример.
Кассационной инстанцией было отменено решение городского суда, которым Л. был признан прекратившим право пользования жилым помещением. Собственницей жилого дома является З. по договору купли-продажи. Отменяя решение суда, кассационная инстанция обратила внимание, что Л. на момент приватизации спорной квартиры в ней проживал, имел право на участие в приватизации, сведения о его регистрации в квартире на момент приобретения квартиры З. имелись, с чем покупатель З. была согласна. При таких обстоятельствах у суда не имелось оснований для удовлетворения иска З.
В приведенном примере судебная ошибка имела место, поскольку при вынесении первоначального решения не были учтены положения статьи 19 Федерального закона "О введение в действие Жилищного кодекса Российской Федерации" о том, что действие положений части 4 статьи 31 ЖК РФ не распространяется на бывших членов семьи собственника приватизированного жилого помещения при условии, что в момент приватизации данного жилого помещения указанные лица имели равные права пользования этим помещением с лицом, его приватизировавшим.
Верховный Суд РФ в пункте 18 Постановления Пленума от 02.07.2009 N 14, обобщая судебную практику по делам об оспаривании права бывших членов семьи собственника жилого помещения, указывает, что, давая согласие на приватизацию занимаемого по договору социального найма жилого помещения, без которого она была бы невозможна, "они исходили из того, что право пользования данным жилым помещением для них будет носить бессрочный характер и, следовательно, оно должно учитываться при переходе права собственности на жилое помещение по соответствующему основанию к другому лицу (например, купля-продажа, мена, дарение, рента, наследование)".
Вышесказанное не касается случаев, если жилое помещение хотя и было приобретено и зарегистрировано на имя только одного из супругов, но является их общей собственностью. Один из супругов, который формально значится собственником жилого помещения (по свидетельству о праве собственности), не вправе выселить другого, если судом будет установлено, что жилое помещение приобретено в совместную собственность супругов. В данном случае они являются собственниками и речь может идти только о разделе общего имущества.
За супругом сохраняется право пользования жилым помещением в случае фактического прекращения семейных отношений без расторжения брака, когда супруги не могут прийти к соглашению о проживании под одной крышей. Ведь, исходя из части 1 статьи 31 ЖК РФ, к членам семьи собственника жилого помещения относятся проживающие совместно с данным собственником в принадлежащем ему жилом помещении его супруг, а также дети и родители данного собственника. Имеет значение юридический статус супруги, которая переходит в "разряд" бывших членов семьи собственника только после официального расторжения брака. К такому же выводу пришел Верховный Суд РФ (см. вопрос 17 Обзора судебной практики Верховного Суда РФ за III квартал 2005 года, утв. Постановлением Президиума Верховного Суда РФ от 23.11.2005, пункт 12 Постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 02.07.2009 N 14).
Жилищные правоотношения носят длящийся характер. По общему правилу к длящимся правоотношениям применяется закон, который действует на текущий момент. Если семейные отношения между собственником жилого помещения и бывшим членом его семьи были прекращены до момента вступления в силу ЖК РФ, т.е. до 1 марта 2005 года, то положения части 4 статьи 31 ЖК РФ распространяются на требования о выселении бывших членов семьи.
Так, Определением Судебной коллегии было отменено решение районного суда. Спор возник по праву пользования жилым домом, принадлежащим на праве собственности К. на основании договора дарения дома матерью К. Истец обратился в суд с иском о признании его бывшей супруги прекратившей право пользования спорным жильем и снятии ее с регистрационного учета.
Решением суда в удовлетворении иска отказано, поскольку действие нового ЖК РФ, вступившего в законную силу с 1 марта 2005 года, а именно части 4 статьи 31 ЖК РФ, в данном случае не применяется, право пользования спорным жильем у ответчицы возникло в 1991 году, расторжение брака произошло в 1999 году, а закон не может иметь обратную силу. Кассационная инстанция решение отменила, так как истец обратился в суд с иском о применении статьи 31 ЖК РФ после введения его в действие, 14 июля 2005 года.
Таким образом, положения статьи 31 ЖК РФ не ставятся в зависимость от того момента, когда были прекращены семейные отношения между собственником жилого помещения и бывшим членом его семьи. Имеет значение лишь момент обращения в суд.
В соответствии с частью 3 статьи 83 ЖК РФ в случае выезда нанимателя и членов его семьи в другое место жительства договор социального найма жилого помещения считается расторгнутым со дня выезда. При пересмотре одного из дел Верховный Суд РФ подтвердил, что в случае если после расторжения брака бывший супруг добровольно выбыл из квартиры на иное место жительства, где он проживает длительное время, он считается отказавшимся от прав и обязанностей в отношении спорной квартиры.
А. обратилась в суд с иском к Б. о признании расторгнутым договора социального найма квартиры, признании утратившим право пользования жилым помещением, снятии с регистрационного учета. В обоснование заявленных требований истица указала, что нанимателем спорной квартиры являлась ее мать. Истица состояла с ответчиком в браке. После рождения дочери ответчик был вселен и зарегистрирован в спорной квартире как член семьи. После расторжения брака ответчик добровольно выехал из квартиры, но сохранил в спорной квартире регистрацию, а коммунальные платежи не вносит. Суд отказал в удовлетворении исковых требований, исходя из того, что непроживание Б. в спорной квартире вызвано уважительными причинами: сложившимися с истицей неприязненными отношениями и созданием у них новых семей, а также тем, что ответчик на другое постоянное место жительства не выезжал, прав на иное жилое помещение не приобрел. Поэтому Верховный Суд РФ ранее вынесенные судебные акты по данному делу отменил, а исковые требования А. признал подлежащими удовлетворению.
В данном случае Верховный Суд РФ, устанавливая факт утраты права пользования жильем, исходил из того, что бывший супруг добровольно выехал из спорной квартиры и с момента выезда не несет расходов по содержанию жилья; бывший супруг уже более восемнадцати лет преимущественно проживает в квартире своей новой супруги с согласия всех проживающих в ней лиц.
Суд вправе обязать собственника жилого помещения обеспечить иным жилым помещением бывшего супруга и других членов его семьи, в пользу которых собственник исполняет алиментные обязательства, по их требованию. Это значит, что при предъявлении иска о выселении бывший член семьи может заявить встречный иск об обязании собственника обеспечить его отдельной жилплощадью. Например, встречный иск могут предъявить нетрудоспособные родители собственника жилья пенсионного возраста, имеющие инвалидность I или II группы. По своей инициативе суд такой вопрос рассматривать не должен.
По мнению Пленума Верховного Суда РФ, судьи должны при решении вопроса об обязании собственника обеспечить отдельной жилплощадью бывшего члена семьи учитывать (пункт 16 Постановления от 02.07.2009 N 14):
- продолжительность брака супругов;
- длительность совместного проживания собственника и бывшего члена его семьи в жилом помещении;
- возраст, состояние здоровья, материальное положение сторон;
- период, в течение которого собственник жилого помещения исполнял и будет обязан исполнять алиментные обязательства в пользу бывшего члена своей семьи;
- наличие у собственника денежных средств для приобретения другого жилья бывшему члену своей семьи;
- наличие у собственника иных жилых помещений в собственности, одно из которых может быть предоставлено для проживания бывшему члену семьи, и т.п.
В решении суда, обязывающего собственника приобрести жилье для бывшего члена семьи, должны быть отражены следующие моменты: срок, в который должно быть исполнено решение суда; основные характеристики жилья и его местоположение (в другом населенном пункте жилье может находиться только с согласия бывшего члена семьи); на каком праве собственник обязан обеспечить бывшего члена своей семьи другим жилым помещением (наем, безвозмездное пользование или собственность).
Удовлетворение заявления сохранить за бывшим членом семьи на определенный срок право пользования жильем собственника может предъявляться неоднократно. Оно не исключает права одновременно предъявить требование об обязании собственника жилья приобрести или снять новое жилье для бывшего супруга или иных родственников.
На практике, хоть и не часто, встречаются случаи выселения за систематическое разрушение или порчу жилого помещения, использование жилого помещения не по назначению и систематическое нарушение правил общежития нанимателя и проживающих совместно с ним членов его семьи. Такое выселение, как правило, производится без предоставления другого жилого помещения.
Выселение нанимателя и проживающих совместно с ним членов его семьи из жилого помещения без предоставления другого жилого помещения является крайней мерой воздействия на жильцов, которые злостно нарушают свои обязанности. Требование о таком выселении может быть предъявлено в суд наймодателем в лице жилищного органа. В соответствии с пунктом 39 Постановления Пленума Верховного Суда РФ от 02.07.2009 N 14 к заинтересованным лицам, имеющим право обратиться в суд с требованием о выселении нанимателя жилого помещения и (или) членов его семьи, в указанных случаях относятся лица, чьи права нарушаются неправомерными действиями нанимателя или проживающих совместно с ним членов его семьи. Например, обратиться в суд могут соседи по дому, коммунальной квартире, жилищные органы, органы прокуратуры.
В одном из подмосковных сел Воскресенского района из однокомнатной квартиры выселили мать, 56-летнюю П., и ее 36-летнюю дочь.
Судом установлено, что ответчики вселились в однокомнатную квартиру год назад и за это время успели сделать жизнь соседей невыносимой. Их жилище стало рассадником антисанитарии и очагом пожаров, тушить которые приходилось соседям. В актах обследования жилого помещения, исследованных судом, записано, что в квартире "длительное время не проводился ремонт, сантехническое оборудование в аварийном состоянии, унитаз не функционирует и забит фекалиями, естественные потребности справляются на пол. В квартире стоит сильный запах аммиака, наблюдается скопление тараканов и мух, пол и балкон квартиры завалены бытовым мусором, отходами человеческой жизнедеятельности". Все просьбы соседей, предупреждения работников ЖКХ и местной администрации, требования привести жилище в нормальное состояние женщины игнорировали. П. нигде не работала, злоупотребляла спиртным, принимала у себя лиц асоциального поведения. Суд принял решение о расторжении договора социального найма жилого помещения и выселении ответчиков в муниципальное жилое помещение (комнату) меньшей площади.
Жилищное законодательство не предусматривает обязательного выселения всех лиц, проживающих в жилом помещении. Если удается установить конкретных виновных лиц, то в судебном порядке могут быть выселены именно эти лица. Соответственно, остальные проживающие в жилом помещении могут быть оставлены в качестве нанимателей жилого помещения. Поэтому суд при рассмотрении вышеуказанного дела проверил виновность обоих лиц: и матери, и дочери П.
Выселение по рассматриваемому основанию является крайней мерой ответственности и возможно лишь при установлении факта систематичности противоправных виновных действий со стороны нанимателя или членов его семьи, которые, несмотря на предупреждение наймодателя о необходимости устранить допущенные нарушения, эти нарушения не устранили.
Под использованием жилого помещения не по назначению суды понимают использование жилого помещения не для проживания граждан, а для иных целей, например использование его для офисов, складов, размещения промышленных производств, содержания и разведения животных (для нежилых целей). Жилец, который нарушает права и законные интересы других граждан, а также правила пожарной безопасности, санитарно-гигиенические требования, которым должно отвечать жилое помещение, подлежит выселению.
К систематическому нарушению прав и законных интересов соседей нанимателем и (или) членами его семьи суды относят неоднократные, постоянно повторяющиеся действия по пользованию жилым помещением без соблюдения прав и законных интересов проживающих в этом жилом помещении или доме граждан, без соблюдения требований пожарной безопасности, санитарно-гигиенических, экологических и иных требований законодательства, правил пользования жилыми помещениями. К таким действиям Пленум Верховного Суда Российской Федерации в Постановлении от 02.07.2009 N 14 относит, например, прослушивание музыки, использование телевизора, игру на музыкальных инструментах в ночное время с превышением допустимой громкости; производство ремонтных, строительных работ или иных действий, повлекших нарушение покоя граждан и тишины в ночное время; нарушение правил содержания домашних животных; совершение в отношении соседей хулиганских действий. Под систематическим бесхозяйственным обращением с жилым помещением, ведущим к его разрушению, следует понимать целенаправленные постоянного характера действия нанимателя и (или) членов его семьи, влекущие повреждение либо уничтожение структурных элементов квартиры: окон, дверей, пола, стен, санитарно-технического оборудования и т.п.
В подмосковном Красноармейске зимой 2008 года из двухкомнатной квартиры выселили 35-летнего Н.Н., который свое жилье превратил в мусорную свалку, завалив комнаты от пола до потолка мешками с отходами. Из-за этого весь подъезд превратился в заповедник для тараканов, блох и крыс. Дважды Н. становился виновником пожаров. Из-за захламленности лестничной площадки мусором с помоек пожарным приходилось пробираться в квартиру с балкона. Зимой из-за аварии в системе центрального отопления весь дом остался без тепла, так как Н. в морозы не закрывал окна. Решением Пушкинского городского суда Н. выселен "за грязь".
Суд учитывает правильность соблюдения процедуры урегулирования взаимоотношений нанимателя и наймодателя в досудебном порядке. Предварительно наймодатель обязан письменно предупредить нанимателя и проживающих совместно с ним членов его семьи о необходимости устранить нарушения и назначить разумный срок для восстановления разрушенных частей жилого помещения. Этот срок зависит от конкретных обстоятельств и должен быть достаточным для совершения действий по восстановлению. Только после этого возможно предъявление иска в суд. В случае устранения нарушения наниматель и члены его семьи не подлежат выселению.
Наниматель и проживающие совместно с ним члены его семьи не могут претендовать на предоставление другого жилого помещения в случаях, если они используют жилое помещение не по назначению, систематически нарушают права и законные интересы соседей или бесхозяйственно обращаются с жилым помещением, допуская его разрушение. К примеру, в Новгороде суд удовлетворил иск муниципального учреждения "Служба заказчика по ЖКХ" к семье П. Муж и жена П. были выселены на основании статьи 91 ЖК РФ, поскольку они не только завалили все грязью, но и постоянно заливали соседей, бытовые отходы выбрасывали прямо из окон, вызывая постоянные жалобы соседей. Решением суда П. были лишены жилья без предоставления другого.
Выселение собственника жилья возможно не только по основаниям, предусмотренным ЖК РФ. Любое жилье является объектом права, и собственник жилья имеет право владеть, пользоваться и распоряжаться своим жилым помещением. Право выселить кого-либо из жилья основано на праве распоряжения. Выселение часто является последствием лишения права собственности на недвижимое имущество. При этом процедура лишения права собственности регулируется нормами гражданского законодательства, а процедура выселения - нормами жилищного законодательства.
В 2008 году в России началась большая кампания по выселению неплательщиков ипотечных кредитов, выданных в рамках национального проекта "Доступное жилье". К настоящему времени судебная практика о выселении кредитных должников во многих регионах уже сложилась. Истцом по многим таким делам о выселении выступает Агентство по ипотечному жилищному кредитованию (АИЖК). За минувший год только в Алтайском крае, лидировавшем по объему выданных ссуд, удовлетворено более 100 исков о взыскании и наложен арест на имущество более десятка должников для его реализации на аукционах и выселения заемщиков без предоставления жилплощади. В Уфе и ряде других городов Башкирии удовлетворено несколько десятков исков Уфимского городского агентства по ипотечному кредитованию.
В соответствии с пунктом 3 статьи 54 ФЗ об ипотеке суд может при наличии уважительных причин отсрочить обращение взыскания на предмет залога - квартиру или иное жилье, принадлежащее физическом лицу, на срок до одного года. Тем самым должнику может быть дано время на урегулирование собственных проблем с оплатой.
Временное жилье для ипотечных заемщиков не предоставляется, хотя на уровне органов власти разрабатывались законопроекты о предоставлении выселяемым кредитным заемщикам жилья на условиях социального найма по норме общежитий (6 кв. м на человека). Выселение ипотечных заемщиков является следствием лишения их права собственности и проводится безадресно, без предоставления другого жилья.
В случае вселения в жилое помещение без согласия собственника этого жилого помещения жильцы могут быть выселены собственником без предоставления другого помещения. Статья 288 ГК РФ предоставляет собственнику право требовать выселения жильцов без предоставления другого жилого помещения и возмещения убытков, если жильцы проживают в квартире или ином жилом помещении без правовых оснований и без согласия на то собственника жилья. Жилые помещения могут сдаваться их собственниками для проживания на основании договора.
К. обратилась в суд с иском о признании недействительным договора дарения жилого дома, устранении препятствий в пользовании жилым домом и выселении к ответчикам, указав, что ее матери на праве собственности принадлежала 1/2 часть дома, который был реально разделен согласно решению суда между ее родственниками. После смерти матери К. стала принадлежать 1/3 от всего дома. Однако без ее согласия половину дома занял ее брат и его семья. Суд, исследовав материалы дела, иск удовлетворил и выселил родственников К., безосновательно занявших 1/2 части дома (см. решение Заводского районного суда г. Саратова).
В приведенном выше примере суд проверил отсутствие у жильцов договорных отношений с собственником жилья и, убедившись, что договор коммерческого найма между собственником и лицами, проживающими в доме, отсутствует, принял справедливое решение о выселении.
Часть 1 статьи 35 Жилищного кодекса РФ устанавливает, что в случае прекращения права пользования жилым помещением по основаниям, предусмотренным ЖК РФ, другими федеральными законами, договором, или на основании решения суда данный гражданин обязан освободить жилое помещение (прекратить пользоваться им). Иначе он подлежит выселению по требованию собственника на основании решения суда.
Гр-ка К. обратилась в суд с иском о выселении М. из спорной квартиры без предоставления другого жилого помещения и взыскании с нее в пользу К. заявленной суммы убытков.
В 2004 году гражданка К. приобрела у ООО "Строй Инвест Проект Групп" по договору долевого участия в строительстве жилого дома двухкомнатную квартиру. В 2005 году жилой дом был сдан в эксплуатацию. К. оформила право собственности на вышеуказанную квартиру. Однако когда она решила вселиться в квартиру и перевезти туда свои вещи, оказалось, что в квартире уже более двух лет фактически проживает гражданка М., пользующаяся коммунальными и техническими услугами, в результате чего коммунальными службами на имя гражданки К. была начислена большая заложенность. Гражданка М. заявила, что она также заключила с ООО "Строй Инвест Проект Групп" договор долевого участия на спорную квартиру. Однако поскольку в 2005 году ООО "Строй Инвест Проект Групп" обанкротилось, гражданка М. не обжаловала в суд действия менеджеров ООО "Строй Инвест Проект Групп", заключивших договоры долевого участия в строительстве на эту квартиру сразу с несколькими гражданами.
Решением районного суда исковые требования гражданки К. были удовлетворены в полном объеме.
В данном случае решение суда было основано на статье 288 ГК РФ и статье 35 ЖК РФ. У ответчицы изначально отсутствовали правовые основания для проживания в квартире.
В соответствии со статьей 301 ГК РФ собственник вправе истребовать свое имущество из чужого незаконного владения и на основании указанной нормы выселить лиц, незаконно занявших жилье. Однако истцу необходимо доказать факт изначальной незаконности, самоуправности вселения.
Департамент жилищной политики и жилищного фонда города Москвы заявил иск к семье М. (далее - ответчики) об истребовании муниципальной квартиры из чужого незаконного владения и выселении. Семья М. проживала в квартире, предоставленной в связи с признанием ее собственной квартиры непригодной для проживания и необходимостью проведения капитального ремонта за счет средств федерального или городского бюджета.
Члены семьи М. зарегистрированы в однокомнатной квартире, которая была признана непригодной для постоянного проживания. Ответчики являются нуждающимися в улучшении жилищных условий. Решением Ленинского райисполкома народных депутатов г. Москвы семье М. временно до окончания капитального ремонта их квартиры было разрешено переселение

Вы думате, что вы русский? Родились в СССР и думаете, что вы русский, украинец, белорус? Нет. Это не так.

Вы на самом деле русский, украинец или белорус. Но думате вы, что вы еврей.

Дичь? Неправильное слово. Правильное слово “импринтинг”.

Новорожденный ассоциирует себя с теми чертами лица, которые наблюдает сразу после рождения. Этот природный механизм свойственен большинству живых существ, обладающих зрением.

Новорожденные в СССР несколько первых дней видели мать минимум времени кормления, а большую часть времени видели лица персонала роддома. По странному стечению обстоятельств они были (и остаются до сих пор) по большей части еврейскими. Прием дикий по своей сути и эффективности.

Все детство вы недоумевали, почему живете в окружении неродных людей. Редкие евреи на вашем пути могли делать с вами все что угодно, ведь вы к ним тянулись, а других отталкивали. Да и сейчас могут.

Исправить это вы не сможете – импринтинг одноразовый и на всю жизнь. Понять это сложно, инстинкт оформился, когда вам было еще очень далеко до способности формулировать. С того момента не сохранилось ни слов, ни подробностей. Остались только черты лиц в глубине памяти. Те черты, которые вы считаете своими родными.

3 комментария

Система и наблюдатель

Определим систему, как объект, существование которого не вызывает сомнений.

Наблюдатель системы - объект не являющийся частью наблюдаемой им системы, то есть определяющий свое существование в том числе и через независящие от системы факторы.

Наблюдатель с точки зрения системы является источником хаоса - как управляющих воздействий, так и последствий наблюдательных измерений, не имеющих причинно-следственной связи с системой.

Внутренний наблюдатель - потенциально достижимый для системы объект в отношении которого возможна инверсия каналов наблюдения и управляющего воздействия.

Внешний наблюдатель - даже потенциально недостижимый для системы объект, находящийся за горизонтом событий системы (пространственным и временным).

Гипотеза №1. Всевидящее око

Предположим, что наша вселенная является системой и у нее есть внешний наблюдатель. Тогда наблюдательные измерения могут происходить например с помощью «гравитационного излучения» пронизывающего вселенную со всех сторон извне. Сечение захвата «гравитационного излучения» пропорционально массе объекта, и проекция «тени» от этого захвата на другой объект воспринимается как сила притяжения. Она будет пропорциональна произведению масс объектов и обратно пропорциональна расстоянию между ними, определяющим плотность «тени».

Захват «гравитационного излучения» объектом увеличивает его хаотичность и воспринимается нами как течение времени. Объект непрозрачный для «гравитационного излучения», сечение захвата которого больше геометрического размера, внутри вселенной выглядит как черная дыра.

Гипотеза №2. Внутренний наблюдатель

Возможно, что наша вселенная наблюдает за собой сама. Например с помощью пар квантово запутанных частиц разнесенных в пространстве в качестве эталонов. Тогда пространство между ними насыщено вероятностью существования породившего эти частицы процесса, достигающей максимальной плотности на пересечении траекторий этих частиц. Существование этих частиц также означает отсутствие на траекториях объектов достаточно великого сечения захвата, способного поглотить эти частицы. Остальные предположения остаются такими же как и для первой гипотезы, кроме:

Течение времени

Стороннее наблюдение объекта, приближающегося к горизонту событий черной дыры, если определяющим фактором времени во вселенной является «внешний наблюдатель», будет замедляться ровно в два раза - тень от черной дыры перекроет ровно половину возможных траекторий «гравитационного излучения». Если же определяющим фактором является «внутренний наблюдатель», то тень перекроет всю траекторию взаимодействия и течение времени у падающего в черную дыру объекта полностью остановится для взгляда со стороны.

Также не исключена возможность комбинации этих гипотез в той или иной пропорции.

Право человека на его жилье появляется с момента рождения и может изменяться с учетом семейного положения, возраста и многих других нюансов. Но никого нельзя выселить просто так. При владении и использовании жилья его собственниками часто возникает много разногласий, которые могут решаться только в суде, ведь не всегда конфликт решается мирным путем. Стоит отметить, что судебная практика по выселению сформировала определенную защиту прав граждан. В судах рассматривается много разных сложных дел, которые требуют знаний хитрого сплетения процессуального и жилищного кодексов.

Какие споры по выселению чаще всего встречаются в судебной практике

В судебной практике рассматриваются дела разной направленности по выселению, а именно:

1. выселение бывших членов семьи владельца жилища. Тут появляется актуальный вопрос: сохранится ли право пользование квартирой за этим членом семьи. К примеру, супруги на грани развода, брачные отношения прекратились, но соглашений у них нет никаких. В этом деле учитываются многие нюансы. К примеру, если проживающий с собственником бывший член семьи не имеет своей квартиры, и у него нет денег на аренду – суд может оставить его жить здесь на определенное время – от одного месяца до трех лет;
2. выселение по ходатайству наймодателя или заинтересованных в этом вопросе людей. При этом человека, который проживает вместе с наймодателем, могут выселить без предоставления ему другого помещения для жилья;
3. выселение при использовании жилых помещений не по прямому предназначению. Это возникает тогда, когда жилец не считается с требованиями соседей и тех, с кем живет вместе, нарушает их покой и разрушает жилье. К примеру, муж развелся с женой, но живут они в одной квартире, хозяйкой которой является жена. Но муж не считается с ее интересами и нарушает ее права. Чаше всего в этих случаях мужа выселяют. Стоит отметить, что если все семейные отношения прекратились, но супруги живут в одной квартире, им нужно разделить ведение хозяйства и порядок пользования жильем изменяется. Поэтому они становятся не близкими людьми, а обычными соседями и из-за противозаконного поведения недобросовестного супруга могут выселить через суд;
4. выселение в случае отказа бывшего члена семьи от приватизации. Во время приватизации жилья собственник должен получить согласие всех, кто вместе с ним проживает. К примеру, бывший муж не хочет приватизировать вместе с другими квартиру и его могут выселить. Но если он дал согласие на приватизацию в пользу другого родственника, который живет в квартире – он может жить тут пожизненно;
5. выселение в случае неуплаты за коммунальные услуги и жилье по договору социального найма. Такие иски подают жилищные органы. По статье 90 ЖК России выселить нанимателя жилья и его семью можно в том случае, если они не платят коммуналку более шести месяцев без всяких на то уважительных причин. После выселения по решению суда семье дают другое жилье по договору соцнайма, но уже меньшей площади.

Основные моменты при рассмотрении судебных дел по выселению

Наличие регистрации или прописки еще не указывает на право собственности на жилье. Прежде всего, суд учитывает то, есть ли у человека право пользования на жилище. Без него он может подвергнуться выселению. Собственник квартиры не может выселить из нее членов своей семьи, это возможно лишь при расторжении семейных уз. Если бывший член семьи, подлежащий выселению, не может сразу найти другое жилище – в суде ему дают отсрочку на конкретное время. Собственник может использовать разные методы для выселения бывшего мужа или жены с отсрочкой – обменять или продать жилье. Есть очень сложные случаи в судебной практике, когда практически невозможно выселить собственника квартиры или ее определенной части.

Выселять человека можно как с предоставлением ему другого жилья, так и без него. Без предоставления жилья выселяются те, которые живут в квартире по договору, но своих обязательств договорных не выполняют. К примеру, не платят за квартиру или портят имущество.

Не выселяют несовершеннолетних детей и детей, которые остались без родительского попечения. Также не получится выселить иждивенца собственника квартиры.

Дела, связанные с выселением очень сложные, но если собрать все доказательства и правильно составить исковое заявление – шансы на справедливость вполне реальны.

Судебная практика по жилищным спорам обильная и разнообразная. Наверное, именно такие дела в суде рассматриваются весьма часто. Ведь жилищные споры имеют массу нюансов, и каждая...

Судебная практика по пожарной безопасности с каждым днем пополняется новыми прецедентами. Если ранее к пожарной безопасности не предоставлялись слишком жесткие требования, то в...

Самовольные постройки в нашей стране не редкость. И мало кто задумывается о том, чтобы узаконить строение, пока не возникают определенные споры, чаще всего с административными...

Как показывает судебная практика по ЖКХ - суды неохотно принимают на рассмотрение иски по спорам с жилищно-коммунальными хозяйствами, либо же вообще не желают их принимать. Часто...

Выселение собственником из квартиры судебная практика в таких случаях говорит, что в большинстве своём при наличии нужных оснований вопрос судом решается в положительном смысле. Конечно, при проживании где-либо регистрация является жизненно необходимой. Гражданин, который проживает в квартире, также обязан её получить.

В некоторых случаях может возникнуть необходимость произвести выселение граждан с занимаемой жилплощади или специализированного жилого помещения. Конечно, это может быть как добровольная, так и принудительная выписка с использованием судебных приставов.

Регистрация бывает двух видов:

• постоянная;
• временная.

Если речь идёт о временной регистрации в данной квартире, то, в течение её срока действия, как правило, никто не может выселить жильца без соответствующего решения суда. Что же происходит после окончания срока действия временной регистрации? Она может быть либо продлена, либо нет. Это зависит не только от этого жильца, но и от собственника квартиры.

В случае постоянной регистрации речь идёт о постоянном проживании в этом жилье. Здесь нет ограничения по срокам. Добровольной выписка граждан из жилых помещений может быть только в том случае, если это выгодно самому жильцу. Например, если он при выселении переезжает в другой город на постоянное место жительства. Пока его поведение соответствует правилам проживания, выселить его никто не сможет.

Ещё существует такое основание для проживания, как договор социального найма. В этом случае также подразумевается, что жилец будет здесь проживать постоянно. Добровольно жильцы выселяются только в том случае, если это соответствует намерением самого жильца.

Любой из собственников жилья имеет право как прописываться, так и выписываться по своему желанию. Это одно из прав, которые даются правом собственности на квартиру.

Зачем принудительно выписывать

Если гражданин уже проживает в данной квартире, значит, он получил на это согласие собственника.

Это может свидетельствовать:

• о доверительных отношениях между жильцом и собственником;
• о том, что жилец состоит в договорных отношениях с собственником, выплачивая ему определённую компенсацию за своё право проживания.

С течением времени жизненная ситуация может существенно измениться. Жилплощадь может понадобиться самому собственнику, жилец может оказаться не очень приятным человеком и сделать определённые поступки, после которых лучше будет с ним расстаться. Регистрация может быть связана с семейными узами, которые не всегда длятся долго. Бывает и так, что фактически жилец здесь уже не проживает и это длится в течение многих лет. Его местонахождение в данный момент может при этом быть неизвестным. В этих и многих других аналогичных случаях может возникнуть желание выписать жильца с занимаемой жилплощади.

Единственным способом, при помощи которого можно выполнить это, является обращение с соответствующим иском в суд. Там после всестороннего рассмотрения вопроса и будет принято решение.

Здесь рассматривается вопрос о выписке с занимаемой жилплощади в следующих трёх ситуациях:

• при наличии постоянной регистрации;
• имеется временная регистрация, но срок её ещё не истёк;
• в той ситуации, когда заключён договор социального найма жилья.

Первый и второй случай являются в рассматриваемом отношении идентичными. При рассмотрении третьего варианта существуют дополнительные основания для выписки.

Общие основания для выписки:

1. Одно из самых распространённых - это длительное отсутствие данного лица по месту его регистрации. Насколько длительно оно должно быть для того, чтобы служить аргументом в суде? Считается, что если данного человека не было на месте в течение шести месяцев или больше, то это может быть одним из рассматриваемых аргументов для выселения.
2. Нарушение правил проживания. Тут речь может идти о различных вещах. Одна из них - это асоциальное поведение как внутри семьи, так и по отношению к соседям. Другой вариант - это действия или бездействие, которое приводит к существенному повреждению квартиры.
3. Регистрация могла быть незаконной. Если это обнаружилось, то она может быть отменена.
4. В том случае, если жилец уже имеет постоянное место жительство в другом месте.

   Если так сложились обстоятельства, он обязан выписаться с данного места и провести регистрацию на новом месте жительства.

5. Есть причины не столь очевидные, при этом очень серьёзные для того, чтобы выписать конкретного человека с занимаемой жилплощади. Бывают ситуации, когда совместная жизнь по тем или иным причинам становится совершенно невозможной. Одним из примеров могут быть бывшие супруги после развода. Конечно, под данную категорию подпадают и некоторые другие ситуации того же рода.
6. В каком-то смысле аналогичная ситуация может возникнуть и в том случае, когда проживающие в рассматриваемой квартире люди планируют её обмен или продажу, а кто-то из них с этим не согласен. Выписка в данном случае может стать одним из оснований для возможной попытки выселения.
7. Ещё один подобный вариант может возникнуть тогда, когда была продана или куплена квартира с жильцами, которые уже были зарегистрированы в ней.

При наличии договора социального найма все перечисленные здесь варианты остаются актуальными, но к ним можно добавить ещё несколько.

1. Иногда ради своей выгоды жильцы могут использовать свою жилую площадь в виде коммерческой недвижимости (например, в качестве помещения магазина). Так делать запрещено. Это может служить одним из оснований для разрыва договора найма.
2. Поскольку жилец не является собственником квартиры, он не имеет права делать здесь всё, что захочет. Например, несанкционированная перепланировка и перестройка квартиры может стать причиной для расторжения соглашения.
3. Если собственник принял решение об использовании данной квартиры, дома или территории под ними в каких-то других целях, то договор социального найма может быть расторгнут на этом основании.
4. Выселение из аварийного жилья.

Если имеет место хотя бы одна из указанных причин, то истец имеет возможность обратиться в суд с иском о выселении жильца. В большинстве такого рода случаев судебная инстанция положительно решает вопрос. Кроме договоров социального найма жилья, также применяются договоры ведомственного найма.

Судебная практика по жилищным спорам позволит лучше ориентироваться в этой теме. Сначала необходимо разобраться в том, действительно ли так необходимо начинать процедуру выселения данного жильца. После этого нужно чётко прояснить для себя, есть ли предусмотренные законодательством причины для этого.

Выселение происходит только на основании ограниченного списка имеющихся для этого причин. В этой сфере недопустимо произвольное выселение законопослушных граждан, которые соблюдают все установленные для проживания правила.

Для примера приводится несколько случаев, которые показывают по делам, какова судебная практика по выселению.

Первый случай

Таким образом, можно было предположить, что он устроил свою жизнь где-то в другом месте. Однако, умозрительные рассуждения, даже если они выглядят относительно правдоподобно, не могут никаким образом стать основанием для выселения. Истец принял решение обратиться в суд по этому вопросу. Он подал иск о выписке своего брата с места его постоянной регистрации, по которому он долгое время не проживал.

Суд принял к рассмотрению этот иск и после тщательного изучения ситуации принял положительное решение, выселив ответчика. Какими же основаниями суд руководствовался для того, чтобы принять решение о выселении?

Во внимание были приняты следующие обстоятельства:

1. Никто не вынуждал выселенного ответчика уезжать с указанного места его жительства. Несмотря на это в течение очень долгого срока, более десяти лет, он не проживал в данной квартире, поэтому не имеет отношения к этой недвижимости.
2. Он выехал в другую местность и устроился там на постоянное проживание. Это обстоятельство согласно Жилищному Кодексу является достаточным основанием для его выписки с рассматриваемого адреса.
3. При внимательном изучении ситуации не было обнаружено ни одной причины, которая могла вынудить ответчика выехать из этой квартиры и проживать в другой области.
4. Нет никакой вообще информации о том, что выехавший за много лет своего отсутствия вносил квартирную плату хотя бы частично.
5. Выезд был осуществлён полностью на добровольных началах. Данное обстоятельство ясно свидетельствует о том, что ответчик по своей воле отказался от всего комплекса прав и обязанностей, которые связаны с проживанием по данному месту жительства.

По решению суда на приведённых выше основаниях ответчик был выписан с занимаемой жилплощади.

По подобным делам о выселении из жилого помещения обычно выносится решение о выселении из квартиры.

Суть этого дела состоит в следующем. Семья первоначально состояла из трёх человек. В неё входили муж, жена и дочь. Так получилось, что жена и муж развелись. Жена и дочь проживали в данной квартире до 1999 года, затем забрали свои вещи и выехали на другое место постоянного проживания. Истцом является бывший муж. Он подал документы на выписку бывшей жены и дочери из этой квартиры.

Был рассмотрен поданный иск и принято по нему решение суда о выселении. На каких обстоятельствах он основывал своё решение?

Прежде всего нужно было определиться в том, нормы какого закона необходимо применять при рассмотрении данного дела. Это связано с тем, что на момент выезда из квартиры Жилищный кодекс РФ ещё не вступил в силу. Поэтому рассмотрение происходило на основании тех законов, которые действовали в то время. Это законы РСФСР. В соответствии с ними, если ответчик более полугода отсутствовал на месте своей постоянной прописки без уважительных причин, то его можно было выписать с занимаемой жилплощади. Уважительной причиной могла быть, например, длительная командировка. Предусмотрены также и другие причины.

Итак:

1. Было доказано, что выселяемые забрали свои вещи и добровольно выехали из занимаемой квартиры.
2. Больше они здесь не появлялись, вещей не осталось, они не пытались вселиться обратно.
3. Ответчица в течение всего времени отсутствия не участвовала в оплате коммунальных услуг.
4. Сейчас её единственное место проживания Украина.

Всё перечисленное в совокупности позволило принять постановление выселить ответчицу из квартиры через суд.

Юридическая судебная практика о выселении говорит о том, что при наличии соответствующих оснований дело обычно решается положительно.

В данном случае речь идёт о муже и жене. Они сочетались браком и стали жить в квартире, собственником которой был муж. Что-то у них не заладилось. Жена собрала своё имущество и выехала с этой жилплощади. После этого в рассматриваемой квартире она больше не появлялась.

Муж подал судебный иск с целью прекращения её регистрации в принадлежащей ему квартире и выселении.

При рассмотрении дела в судебном порядке были приняты во внимание следующие обстоятельства.

1. Ответчица выехала, забрав вещи, и больше в доме не появлялась.
2. Решение о выезде было принято на добровольной основе, что можно рассматривать как добровольный отказ от прав и обязанностей жильца этой квартиры.
3. Квартплату и коммунальные платежи за время отсутствия ответчица не вносила.

На этом основании было принято решение суда о выселении ответчицы с рассматриваемой жилплощади. Ей пришлось выселиться.

Как именно надо действовать, если сложилась необходимость принудительного снятия с регучёта?

Сначала нужно произвести анализ ситуации и определиться с тем, какой именно иск следует подать в судебную инстанцию.

Возможны, например, следующие варианты того, как это происходит.

1. Требование признания того факта, что данный жилец не выполняет права и обязанности, которые связаны с проживанием на рассматриваемой жилплощади.
2. В некоторых случаях дело может быть просто в том, что жилец изначально не имел права на регистрацию в данной квартире. Иск в этом случае направлен на юридическое признание этого факта.
3. Принудительное выселение по решению суда данного жильца.

После того как сделан вывод о том, что будет подаваться иск о выселении, необходимо подготовить пакет документов для обращения в судебное учреждение.

Для этого нужны именно такие бумаги, которые требуются для обоснования поданного иска.

В такой пакет могут входить, в частности, такие документы.

1. Свидетельство о заключении или о расторжении брака, свидетельство о рождении ребёнка.
2. Те документы, которые могут подтвердить задолженность по коммунальным платежам со стороны ответчика. Например, речь может идти о неоплаченных им коммунальных счетах.
3. Могут потребуются как те документы, которые подтверждают, что этот человек не проживает по рассматриваемому месту жительства, так и те, что подтверждают наличие у него постоянного места жительства по другому адресу.
4. Могут быть предъявлены доказательства отсутствия имущества ответчика по данному адресу.
5. Если речь идёт о том, что жилец вёл себя аморально, угрожающе или нарушал правила общежития другим образом, то бумаги, удостоверяющие это, имеет смысл подшить в рассматриваемый пакет. Такие действия могут помочь положительно решить рассматриваемый вопрос.
6. Если есть основания говорить о незаконности проведённой регистрации, то при обращении в суд потребуются доказательства. Они могут стать основанием для выселения через суд.
7. Для обращения в судебные инстанции должна быть уплачена предусмотренная законом госпошлина. Соответствующую квитанцию необходимо подать вместе с другими документами.

После подачи документов суд производит рассмотрение дела. В случае положительного решения происходит выписка ответчика с занимаемой площади. В отдельных ситуациях, если суд сочтёт нужным, может производиться и выселение судебными приставами ответчика из его жилья. Порядок действий, когда происходит принудительное выселение из квартиры по решению суда, определяется действующим на данный момент законодательством. Процедура выселения включает в себя уведомление, а затем, если понадобится, и визит судебных приставов.

Решение суда об отказе в выселении может быть принято в том случае, если оснований недостаточно. Выселение из нежилого помещения подразумевает, что имела место аренда, но соответствующий договор был разорван на законных основаниях. Выселение собственника - это довольно сложная процедура. Одной неуплаты коммунальных платежей для выселения собственника из квартиры недостаточно. Однако выселение из квартиры собственника прописанного им здесь лица возможно при наличии законных оснований.