После чего выдают свид на квартиру. Отмена свидетельства о праве собственности: что ждет оборот? Способы получения прав на недвижимость
Изменятся ли сроки оказания услуг по регистрации права собственности?
Нет, отмена выдачи свидетельств о регистрации прав не изменяет сроки оказания услуг. Он составляет не более 10 рабочих дней, если иное не установлено законом.
Правда ли, что сейчас можно получить выписку из любой точки РФ, а не только в МФЦ по месту расположения объекта?
Здесь важно не путать выписку, удостоверяющую регистрацию права собственности на объект, с той, что содержит общедоступные сведения и может быть предоставлена любому лицу по его запросу.
Сейчас, как и раньше, можно получить общедоступную выписку из ЕГРП в любом офисе Росреестра, Федеральной кадастровой палаты или МФЦ на территории России независимо от места расположения объекта. Запросить сведения ЕГРП из любой точки страны можно также через Интернет.
А вот выписка, удостоверяющая регистрацию права собственности на объект, выдается только там, где находится этот объект.
Какие документы требуются, если хочешь зарегистрировать право собственности на недвижимость?
Для получения услуги по государственной регистрации прав необходимо подать заявление и пакет документов. Какие конкретно документы надо собрать для совершения определенного вида регистрационного действия можно узнать на сайте Росреестра, а также обратиться за справкой в офисы ведомства, Федеральной кадастровой палаты или МФЦ, где оказываются такие услуги.
Например, для регистрации перехода права при продаже квартиры надо предоставить заявления от продавца и покупателя, оригинал договора купли-продажи в двух экземплярах, документы, удостоверяющие личность участников сделки, другие документы в зависимости от особенностей процедуры регистрации.
Чтобы зарегистрировать права на недвижимость с помощью Интернета, потребуется заполнить заявление и прикрепить все необходимые документы в электронном виде. Важный момент - все отправляемые документы, включая заявление, должны быть заверены электронной подписью автора или авторов документов, например, договор купли-продажи должен быть подписан в электронном виде всеми его сторонами.
Для получения услуги необходимо заплатить государственную пошлину: физическим лицам - 2 000 рублей, юридическим - 22 000 рублей. В случае получения услуги в электронном виде размер пошлины для физических лиц сокращается на 30%.
Надо ли специально обращаться за выпиской, которая удостоверяет возникновение или переход права собственности на недвижимость?
За такой выпиской специально обращаться не надо, она выдается по итогам процедуры регистрации прав на недвижимость. Для регистрации прав документы можно подать в электронном виде или обратиться в офисы Росреестра, Федеральной кадастровой палаты или МФЦ.
Придется ли собственнику обращаться за выпиской всякий раз, когда какой-либо орган потребует от него документ о регистрации права собственности?
Органы государственной власти и органы местного самоуправления обязаны самостоятельно запрашивать в Росреестре сведения о зарегистрированных правах, если такие сведения необходимы им для осуществления своих функций, в том числе для оказания услуг гражданам. То есть владельцы недвижимости избавлены от необходимости самостоятельно запрашивать выписки, чтобы подтвердить свои права.
Поменяется ли процедура регистрации права собственности после отмены свидетельств?
Здесь нужно четко понимать, что сам факт отмены свидетельств не говорит об отмене выдачи документа, который удостоверяет регистрацию права собственности, например, на квартиру.
До вступления в силу данных изменений в законодательство заявитель мог выбрать - при регистрации права собственности получить свидетельство о регистрации собственности или выписку из ЕГРП.
Сейчас же остается только одна форма документа, которая удостоверяет регистрацию возникновения и перехода прав на недвижимость.
Отмена свидетельств о государственной регистрации прав не меняет процедуры регистрации прав, поэтому для заявителей при получении услуги ничего не изменится.
Что представляет собой выписка из ЕГРП, которую будут выдавать после отмены свидетельства?
Выписка представляет собой документ, подтверждающий, что на указанную в нем дату выдачи за определенным лицом зарегистрировано право на конкретный объект недвижимости, о чем в ЕГРП сделана регистрационная запись. Документ можно получить как в бумажном, так и электронном виде.
Не нужно путать выписку, удостоверяющую регистрацию права собственности на объект, с той, что запрашивается дополнительно в Росреестре при продаже или покупке квартиры для подтверждения актуальности данных об объекте и владельце.
Дело в том, что такую стандартную (общедоступную) выписку об интересующем объекте недвижимости может получить при наличии паспорта абсолютно любой человек. В подобной справке будут указаны имя собственника, адрес, описание недвижимости, сведения о виде зарегистрированного права, дате и номере его регистрации, а также его обременения: имеется ли ипотека, арест и аналогичные сведения, но не будут указаны сведения о документах, на основании которых данные права зарегистрированы.
Будут ли действительными ранее выданные свидетельства и нужно ли их менять?
С 15 июля 2016 года прекращается выдача (а также замена) свидетельств о государственной регистрации прав. С этого момента регистрация возникновения и перехода прав на недвижимость будет удостоверяться только выпиской из Единого государственного реестра прав на недвижимое имущество и сделок с ним (ЕГРП).
При этом свидетельства, которые находятся на руках у законных владельцев недвижимости менять на выписки не нужно, они не перестают действовать.
Документ подтверждает именно факт регистрации права собственности на дату его выдачи.
Изменения положений действующих законов, согласно которым документ, подтверждающий право собственности на квартиру больше не будет оформляться, вступили в силу 15 июля 2016 года.
Однако, это изменение вовсе не означает, что обладатели недвижимости больше не смогут получить никакого документального подтверждения своих прав.
Какие документы придут на смену свидетельству о собственности на квартиру, где и как их можно будет получить, и придется ли менять ранее выданные бумаги? Ответы на все вопросы вы найдете в этой статье.
Новшества в законодательстве: какие документы придется получать собственникам жилья
Отмена свидетельства о государственной регистрации права собственности вызвала немало вопросов и сомнений у граждан, обладающих недвижимостью: все хотят получить больше информации о том, что сейчас выдают вместо свидетельства о собственности.
Многие владельцы жилья считают, что «благодаря» нововведениям, регистрация сделок с недвижимостью в 2016 году существенно усложнится и потребует оформления дополнительных бумаг и справок.
Однако, на практике все не так уж и страшно – законодатели отменили розовое свидетельство (впрочем, их прекратили оформлять еще летом 2015 года, заменив обычными распечатками на белой бумаге), и ввели в обиход так называемую выписку из ЕГРП.
Ее можно было запросить и раньше в качестве дополнительной справки, подтверждающей статус собственника при заключении сделок приобретения или продажи дома, кредитования и т.п. С того момента, как свидетельство о собственности на квартиру отменили, такая выписка стала единственной справкой, которой владелец жилья может подтвердить свои права.
Отмена выдачи свидетельств не влечет за собой изменений в порядке регистрации собственности. Поэтому при заключении соглашений продавцам и покупателям квартир придется выполнять точно такие же действия, как и прежде.
По мнению экспертов, такие нововведения позволят снизить риск совершения сделок мошенниками, которые с легкостью подделывали документы или использовали старые недействительные бланки.
Что нужно сделать для получения выписки
Выписка из Единого государственного реестра прав на недвижимое имущество и сделок с ним (ЕГРП) – это справка, которая подтверждает факт того, что определенный гражданин является собственником квартиры или другого помещения. Выписка составляется на основании данных, хранящихся в реестре.
Заказать выписку из ЕГРП на квартиру, уточнить список требуемых для ее оформления документов, а также узнать стоимость услуги можно онлайн на официальном сайте Росреестра, перейдя по ссылке https://rosreestr.ru/site/fiz/poluchit-svedeniya-iz-egrp/.
Если вы не хотите заказывать выписку через интернет, то вам придется обратиться в ближайшее отделение Росреестра или МФЦ и подать все необходимые документы лично.
Для того чтобы получить выписку из государственного реестра вам потребуется представить:
- свой паспорт;
- заявление на оформление справки (его бланк можно скачать на официальном сайте Росреестра или попросить образец у сотрудника);
- документ об уплате государственной пошлины (ее размер составляет 200 рублей).
После получения заявления ответственный сотрудник выдаст вам бланк, в котором будет указана дата выдачи готовой справки. Если вас интересует сколько дней готовится выписка, знайте – ее оформление занимает пять рабочих дней с момента получения вашей заявки дежурным специалистом государственного органа.
Еще один вопрос, который волнует всех собственников жилья – сколько действует такая выписка? Фактически срок ее действия является неограниченным. И если вы, купив квартиру, получили такой документ, не стоит усложнять себе жизнь, постоянно меняя его на новый.
А вот если вам предстоит совершение какой-либо сделки с недвижимостью (например, ), справку придется обновить: ведь за период времени, прошедший с момента ее получения, вы могли заложить или подарить квартиру или ее часть. В этом случае срок годности выписки из ЕГРП составляет 1 месяц со дня ее получения, поэтому не стоит торопиться и заказывать ее заранее: ведь к моменту заключения сделки она может оказаться просроченной.
Если у вас уже есть документ, подтверждающий ваши права, не пытайтесь заменить свидетельство на выписку из ЕГРП – все выданные до 15 июля 2016 года бумаги являются действительными и могут использоваться и после принятия закона.
Граждане, которые столкнулись с необходимостью продажи или покупки жилья, задаются вопросом о том, как выглядит документ на право собственности квартиры. Он составляется на листе бумаги формата А4 и содержит следующие данные:
- адрес квартиры;
- ее площадь и назначение;
- кадастровый номер;
- информация о владельце жилья;
- сведения об отсутствии обременений или ограничений на проведение сделок.
Выписка заверяется подписью регистратора и синей печатью отделения Росреестра. Если заявление на ее получение было подано по e-mail, документ также будет передан в электронном виде; при этом его подлинность будет заверена электронной цифровой подписью ответственного регистратора.
Электронная выписка будет иметь такую же юридическую силу, как и обычная, привычная для большинства граждан бумага с подписями и печатями.
Выяснив, чем подтверждается право собственности на квартиру, не забывайте, что оформить такой документ может только собственник жилья. В этом заключается его отличие от общедоступной выписки из Росреестра, обладателем которой может стать любой желающий, уплативший пошлину.
Другие изменения в законодательстве, регулирующем порядок оформления недвижимости
С 1 января 2017 года начинает действовать 218 ФЗ «О государственной регистрации недвижимости», определяющий порядок и правила оформления документации. Сейчас собственность регистрируется в ЕГРП.
Регистрация недвижимости с 2017 года будет вестись в Едином государственном реестре недвижимости (ЕГРН), а это значит, что вместо выписки из ЕГРП собственникам жилья придется получать кадастровую выписку об объекте недвижимости из ЕГРН.
Кроме того, новый закон о регистрации недвижимости 2017 уточняет перечень оснований, по которым приобретатель может получить отказ в оформлении его прав на помещение. Такое нововведение существенно упрощает жизнь покупателя квартиры – зная точную причину, на основании которой заявка на регистрацию была отклонена, будет гораздо проще ее устранить.
Подведем итоги. Выдача собственникам жилья привычных свидетельств, подтверждающих их права, действительно отменяется с 15 июля 2016 года. Вместо них выдается выписка из ЕГРП, а в 2017 году и она будет заменена на выписку из ЕГРН.
Чтобы оформить этот документ, необходимо подать заявку в Росреестр или МФЦ – в течение пяти рабочих дней справка о праве собственности на недвижимое имущество, будет готова.
Срок действия выписки из ЕГРП не ограничен, однако перед заключением сделки вам придется ее обновить, чтобы подтвердить тот факт, что жилье действительно принадлежит вам и не было передано сторонним лицам за время, прошедшее с момента получения прошлой справки.
Новый порядок оформления документов не повлечет за собой никаких дополнительных проблем, за исключением необходимости уплаты государственной пошлины, взимаемой за подготовку и выдачу официальной бумаги.
Теперь вы знаете, какой документ подтверждает право собственности на квартиру, сколько действительна выданная вам справка, сколько делают ее обновленную копию сотрудники Росреестра и каков размер государственной пошлины, подлежащей уплате за оказанную вам услугу.
С 15 июля 2016 года владельцам недвижимости в качестве основного документа начали выдавать выписки из реестра.
Россияне больше не будут получать свидетельство о праве собственности на жилье: 15 июля вступил в силу закон, который отменяет выдачу такого документа. Вместо свидетельства владельцам недвижимости будут выдавать выписку из Единого государственного реестра прав (ЕГРП) - бумагу, которая описывает, кому именно принадлежит объект. Уже выданные свидетельства о праве собственности сохраняют юридическую силу, однако, по сути, становятся бесполезными: для проведения сделок с жильем этот документ не требуется, сообщили «РБК-Недвижимости» в Росреестре.
Изменения не приведут к хаосу на рынке жилья, так как запрос выписки из ЕГРП и прежде был обычным этапом на сделке по обмену или купле-продаже, убеждена руководитель департамента оформления риелторского агентства «НДВ-Недвижимость» Надежда Аверина. «Другое дело, что собственникам жилья понадобится время, чтобы психологически привыкнуть к новшеству, - уточнила Аверина. - В свое время они с недоверием воспринимали простые бланки свидетельств, а сейчас вместо них выдается выписка из ЕГРП. Она в некоторой степени отличается от того варианта, по которому заказывают получение информации об объекте или субъекте недвижимости, однако здесь отображена вся информация, которая была бы распечатана на бланке свидетельства. Для добропорядочных собственников никакой угрозы нет».
Два документа - одно название
Новая выписка из ЕГРП не полностью дублирует старую, притом что называются они одинаково. «Важно различать выписку, удостоверяющую регистрацию права собственности на объект, и выписку, которая запрашивается дополнительно в Росреестре при продаже или покупке квартиры для подтверждения актуальности данных об объекте и владельце, - сообщили «РБК-Недвижимости» в пресс-службе Росреестра. - Удостоверяющая выписка выдается по итогам процедуры регистрации прав на недвижимость. Такая выписка представляет собой документ, подтверждающий, что на указанную в ней дату выдачи за определенным лицом зарегистрировано право на конкретный объект недвижимости, о чем в ЕГРП в соответствующий день сделана регистрационная запись под соответствующим номером. Документ можно получить как в бумажном, так и электронном виде».
Такая выписка из ЕГРП будет бесплатной: стоимость бланка уже включена в государственную пошлину за оформление сделки, объяснили в «НДВ-Недвижимости». Бланк свидетельства о праве собственности также автоматически включался в госпошлину, а потому стоимость государственной услуги по регистрации сделки с 15 июля не изменится, указала Аверина. «До вступления в силу изменений в законодательство заявитель мог выбрать: при регистрации права собственности получить свидетельство о регистрации собственности или выписку из ЕГРП. С 15 июля 2016 года это может быть только выписка из ЕГРП», - заключили в Росреестре.
Старый формат выписок также сохраняется: в противовес «удостоверяющей» Росреестр называет ее «дополнительной». «Дополнительную выписку из ЕГРП, которая актуальна на дату запроса, можно получить в любой точке России независимо от места нахождения объекта недвижимости. Такую выписку из ЕГРП может получить при наличии паспорта абсолютно любой человек. В подобной справке будут указаны имя собственника, адрес, описание недвижимости, сведения о виде зарегистрированного права, дате и номере его регистрации, а также его обременения: имеется ли ипотека, арест и аналогичные сведения, но не будут указаны сведения о документах, на основании которых данные права зарегистрированы», - говорится в комментариях, которые Росреестр подготовил по просьбе «РБК-Недвижимости».
В отличие от удостоверяющей, дополнительная выписка оформляются за деньги. Стоимость бумажной версии при личном обращении в Росреестр составляет 200 руб., документ в электронном виде можно заказать за 150 руб. В случае запроса из другого региона стоимость вырастает до 300 руб., уточнила юрисконсульт риелторского агентства «Инком-Недвижимость» Мария Королева.
Все выписки из ЕГРП являются бессрочными, говорится в законе. Впрочем, это не означает, что человек сможет пользоваться одной и той же выпиской во всех ситуациях, считают риелторы. «Различными инстанциями указанные в выписке сведения рассматриваются как актуальные в течение месяца со дня выдачи, - пояснила Королева. - При этом свидетельство о праве собственности также не имело срока действия и отображало сведения на указанную в нем дату». «Для получения актуальной информации лучше запросить дополнительную выписку из ЕГРП, сведения которой действительны на дату запроса», - предупредили в Росреестре.
Кому на самом деле нужны выписки
Несмотря на замену свидетельств на выписки, процесс регистрации сделок с недвижимостью не изменится, утверждают в Росреестре. Ведомству и раньше не требовались ни свидетельство, ни выписка, так как Росреестр самостоятельно ведет Единый государственный реестр прав на недвижимое имущество и сделок с ним. Выписки запрашивали риелторы и покупатели квартир для проверки юридической чистоты объекта: документ показывал, не заложена ли квартира и не находится ли она под арестом. Выписка останется «средством успокоения» и в дальнейшем, так как это не правоустанавливающий, а правоподтверждающий документ, разъяснила управляющий партнер риелторского агентства «Миэль-Сеть офисов недвижимости» Марина Толстик . «Свидетельство лишь подтверждает, что собственник владеет данной недвижимостью. Основанием для возникновения права являются правоустанавливающие документы. Это договор купли-продажи, свидетельство о наследовании, справка ЖСК, может быть свидетельство о приватизации», - перечислила Толстик.
Свидетельство о праве собственности являлось вторичным документом, подтвердил управляющий партнер юридической компании Heads Consulting Александр Базыкин. Документы первого уровня - это договор участия в долевом строительстве, договор дарения, акт государственного органа власти о предоставлении помещения, договор купли-продажи и все остальные соглашения, в результате которых у человека возникает право собственности, указала Мария Королева. Именно этот документ остается ключевым для каждого собственника в России - выписки и свидетельства при этом оказываются необязательным элементом, заключили риелторы. «Собственник и прежде не обязан был предоставлять в Росреестр свидетельство для регистрации перехода прав, если его право зарегистрировано в ЕГРП. При проведении государственной регистрации проводится правовая экспертиза документов, при которой проверяется отсутствие противоречий между заявленными и уже зарегистрированными правами и соответствующие права лица, обратившегося за регистрацией», - объяснили в «Инком-Недвижимости».
Таким образом, выписка остается сугубо добровольным документом. «Менять режим и порядок работы регистраторов Росреестр не планирует, так как в связи с отменой свидетельств ничего не меняется ни в процедуре регистрации собственности, ни в действиях граждан при операциях на рынке недвижимости. Запрашивать выписки регулярно не было и нет никакой необходимости. Этот документ требуется в связи с какой-то конкретной операцией», - сообщили в Росреестре.
Защищает ли новый закон от мошенников
Упразднение свидетельств о праве собственности повышает правовую защиту собственников при заключении сделок, сообщили «РБК-Недвижимости» юристы из компании «Неделько и партнеры» и Люберецкой коллегии адвокатов. «Теперь непосредственно перед сделкой можно получить актуальные сведения о собственнике имущества, исключив двойные продажи и предоставление поддельных или украденных свидетельств. Преступникам усложнили задачу», - заявила адвокат Люберецкой коллегии адвокатов Вера Ефремова.
Часто мошенники пользовались тем, что покупатели недвижимости считали свидетельство о праве собственности исчерпывающим документом, который отражает всю полноту информации о доме или квартире, рассказал Василий Неделько. «Существует схема: человек покупает помещение на основании свидетельства права собственности, в котором не отражена важная информация, имеющаяся в реестре. Например, информация об обременении: допустим, на купленное помещение действует договор аренды на 49 лет со ставкой 1 руб. за все помещение в год, - объяснил юрист. - В выписке из ЕГРП содержится куда больше значимой информации, которая поможет предотвратить мошенничества».
С этими доводами не согласились в юридической компании Heads Consulting. «Помимо свидетельства о праве собственности, есть запись в ЕГРП о зарегистрированных правах, сведения о правоустанавливающих документах, паспорта, которые проверяют при приеме документов от заявителя. Невозможно совершить мошеннические действия с недвижимостью, подделав только одно свидетельство, - утверждает Александр Базыкин. - Получение выписки из ЕГРП является единственной проверкой объекта перед сделкой».
Отмена свидетельств и полный переход на электронное ведение реестра способны привлечь киберпреступников и создать новые угрозы для владельцев недвижимости, предупредил антивирусный эксперт «Лаборатории Касперского» Денис Макрушин. «Любая новая технология и система, которая ее использует, открывает не только новые возможности для добропорядочных людей, но и приносит новые угрозы - например, новые уязвимости, которые могут быть использованы для кражи данных из этой системы. [Она] обязательно будет удостоена внимания со стороны злоумышленников, преследующих очевидные цели: используя недостатки технологии, украсть ценные данные и в конечном итоге получить финансовую выгоду», - заявил Макрушин.
Продажа квартиры по интернету
Одновременно с отходом от бумажного документооборота в России происходит перевод регистрации сделок с жильем в электронный вид без привязки к месту, где физически находится дом или квартира. «Зарегистрировать права собственности из любого региона можно уже сейчас с помощью интернета. С 1 июня 2015 года Росреестр начал принимать документы на государственную регистрацию прав в электронном виде на всей территории России, - сообщили «РБК-Недвижимости» в Росреестре. - После 1 января 2017 года можно будет экстерриториально подать документы на государственную регистрацию прав при личном визите в офис Федеральной кадастровой палаты или многофункциональный центр».
Только через нотариуса: как изменятся сделки с жильем
Принцип экстерриториальности, не подразумевающий привязку продавца и покупателя к региону, в котором находится недвижимость, нравится не всем. «Подозрительно выглядит ситуация, когда участник сделки постоянно проживает в одном регионе, а переход права по сделке регистрируется в другом - за многие тысячи километров, - считает Марина Королева. - Подавать документы в электронном виде может любой человек, у которого есть усиленная квалифицированная электронная подпись. Мошенники есть и будут. Они подделывают документы; не исключено, что будут подделывать и электронную цифровую подпись или незаконным путем получать ее от владельца. Допустим, вы узнали, что переход прав регистрируется по вашей квартире против вашей воли, а регистрируется он за тысячи километров от вас. Достаточно сложно оперативно предпринять меры по приостановлению или прекращению такой регистрации».
В связи с отменой «бумажных» свидетельств о праве собственности на недвижимость у собственников такого имущества возникает много вопросов. На самом деле в этом нововведении не столько минусов, сколько плюсов. Однако одну из насущных проблем - ошибки и противоречия в записях в ЕГРП - оно не решит.
Недвижимость, будь то квартира, дом, жилое или нежилое помещение или земельный участок, была, есть и будет вещью, которая пользуется особым спросом как у физических, так и у юридических лиц. Сделки с недвижимостью требуют соблюдения определенного порядка - право собственности субъекта на имущество возникает лишь после государственной регистрации.
До 31 января 1998 г. права собственности на любое недвижимое имущество оформлялись по правилам, действовавшим на тот момент в регионе. Сделки с недвижимостью, во-первых, подлежали обязательному нотариальному удостоверению и, во-вторых, заверялись и регистрировались органами БТИ или местной администрацией. Если речь шла о земельном участке, то регистрация проходила в местном земельном комитете, по ее итогам выдавалось «розовое» свидетельство о праве собственности. Единый порядок государственной регистрации права собственности на тот момент не был еще законодательно закреплен.
31 января 1998 г. вступил в силу Федеральный закон от 21.07.97 № 122-ФЗ «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним» (далее - Закон о госрегистрации), который закрепил единый порядок государственной регистрации права собственности, установил государственный орган, отвечающий за регистрацию, список необходимых документов и т.д. Взамен устаревших свидетельств собственникам недвижимости стали выдавать новые, установленного образца.
Свидетельства о праве собственности больше не нужны
Четкая, устоявшаяся система регистрации права собственности продержалась 18 лет, и вот 15 июля 2016 г. вступает в силу Федеральный закон от 03.07.2016 № 360-ФЗ «О внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации» (далее - Закон № 360-ФЗ). Этим законом внесены изменения в том числе и в упомянутый Закон о госрегистрации, а точнее, в ст. 14 Закона, которая посвящена удостоверению государственной регистрации прав. Теперь государственная регистрация возникновения и перехода прав на недвижимое имущество будет удостоверяться не по выбору правообладателя свидетельством о государственной регистрации прав или выпиской из Единого государственного реестра прав, а исключительно выпиской из ЕГРП, которая должна приниматься наравне со свидетельством о государственной регистрации для подтверждения регистрации прав на недвижимость. Выписка из ЕГРП представляет собой документ, в котором указаны субъект и объект права, документ, являющийся основанием возникновения права собственности, адрес и кадастровый номер объекта, обременения, а также дата внесения в ЕГРП регистрационной записи.
Данное изменение для многих стало полной неожиданностью, а для некоторых собственников недвижимости и вовсе выглядит пугающе. Хотя отмена выдачи свидетельства не меняет процедуру государственной регистрации перехода права собственности, соответственно, для субъектов права трудностей в этом не возникнет. Документы на регистрацию теперь можно подать в электронном виде, при этом все документы должны быть заверены электронной подписью автора или авторами документов.
Отметим, что выписка, удостоверяющая теперь регистрацию права собственности на объект недвижимости, не идентична выписке из ЕГРП, которую, как правило, заказывают для подтверждения актуальности сведений о субъекте и объекта права.
Жизнь без бумаги: как это будет?
По сути, кардинальных изменений Закон № 360-ФЗ не внес. Собственникам потребуется привыкнуть к отсутствию на руках привычного «бумажного» свидетельства, но особых сложностей его упразднение не принесет.
Выписка из ЕГРП содержит даже больше информации, чем свидетельство о государственной регистрации права. Да, собственникам было спокойнее иметь на руках некий документ в виде свидетельства, но оно никогда и не являлось правоустанавливающим документом. Свидетельство и выписка являются документами правоподтверждающими. Правоустанавливающими же являются документы-основания, например договор купли-продажи, мены, дарения, договор долевого участия в строительстве, договор инвестирования, то есть документ, на основании которого у субъекта возникает право собственности на объект недвижимости.
Факт государственной регистрации договоров и иных сделок удостоверяется посредством совершения специальной регистрационной надписи на документе, выражающем содержание сделки. Если документ, выражающий содержание сделки, представлен в форме электронного документа, то специальная регистрационная надпись на нем подписывается усиленной квалифицированной электронной подписью государственного регистратора. Это положение закреплено в п. 2 ч. 1 ст. 14 Закона о госрегистрации и изменений не претерпело.
Свидетельства о праве собственности, выданные до 15 июля 2016 г. и находящиеся на руках у законных собственников в данный момент, менять на выписки или сдавать в Росреестр не нужно, они не перестают действовать. Изменения в законе распространяются лишь на будущие сделки. Выписка же из ЕГРП как была, так и останется необходимой, и требуется она в основном для проверки чистоты сделки при ее проведении, а также в качестве подтверждения права собственности, для проверки обременений на объект недвижимости.
Возникает резонный вопрос: как часто теперь придется заказывать выписку из ЕГРП? Ответ достаточно прост: каждый раз, когда необходимо подтвердить право собственности. Ведь, по сути, такая выписка актуальна только один день - день ее выдачи. Обращаться за ней можно в Росреестр, в кадастровую палату или же в МФЦ. Такую (общедоступную) выписку может заказать абсолютно любой человек, указав интересующий объект недвижимости и предъявив паспорт.
Конечно, необходимость получать актуальные сведения из реестра приведет к дополнительным расходам. Не исключено, что размер госпошлины за получение выписки из ЕГРП в скором времени возрастет, а тот факт, что очереди для ее получения, без того длинные сейчас, станут еще больше, бесспорен. Однако стоит помнить, что в случае необходимости подтвердить факт госрегистрации права для государственных органов предоставлять им выписку из ЕГРП не нужно - они такие сведения полномочны получать от Росреестра напрямую в порядке внутреннего взаимодействия.
Критикуя новые правила, не стоит забывать, что и свидетельство о праве собственности, по сути, подтверждало именно факт регистрации права собственности на дату его выдачи. Свидетельство о праве собственности при оформлении последующей сделки и переходе права собственности к другому лицу у продавца не изымалось. А это значит, что и ранее, увидев свидетельство о праве собственности, нельзя было верить, что предъявивший его человек является собственником имущества. Следовательно, для актуализации сведений в любом случае требовалась выписка из ЕГРП.
Новый порядок удостоверения госрегистрации прав на недвижимость таит в себе другую опасность - опасность утраты и изменения информации о таких фактах. Поскольку информация о правах на недвижимость теперь будет храниться только в электронном виде, нельзя исключать вероятность взлома баз данных и изменения информации о субъекте и переходе права собственности.
Обо всех минусах и несовершенствах отмены выдачи свидетельств о праве собственности на недвижимость как правоподтверждающего документа нам еще предстоит узнать на практике, после чего можно будет сформировать объективное мнение, подтвержденное фактами. Пока же все предполагаемые минусы и плюсы являются лишь субъективными суждениями.
Споры о праве собственности: ошибка Росреестра исправляется судом
Собственник недвижимого имущества имеет право владеть, пользоваться и распоряжаться принадлежащим ему имуществом, по своему усмотрению совершать в отношении такого имущества любые действия, не противоречащие закону и иным правовым актам и не нарушающие права и охраняемые законом интересы других лиц, в том числе отчуждать свое имущество в собственность другим лицам (ст. 209 ГК РФ). Факт регистрации права собственности органами Росреестра в ЕГРП подтверждает наличие у лица перечисленных правомочий в отношении конкретного объекта недвижимости.
Однако из анализа сложившейся судебной практики можно сказать, что существенные ошибки Росреестра, не являющиеся редкостью, довольно часто влияют на возможность действительных собственников осуществлять свои права. К сожалению, ни свидетельства о праве собственности, ни императивные положения закона в таких случаях не спасают правообладателя от необходимости обращения в суд. Рассмотрим несколько споров, возникших в связи с такими ошибками.
Объект недвижимости был приобретен собственником ранее 1998 г., сделка зарегистрирована в нотариальном порядке. При продаже недвижимости (уже после 1998 г.) собственник свидетельство о праве собственности нового образца не получил, что вполне допустимо: в силу ст. 6 Закона о госрегистрации права на недвижимое имущество, возникшие до момента вступления в силу этого закона, признаются юридически действительными при отсутствии их государственной регистрации в соответствии с положениями Закона о госрегистрации. При этом государственная регистрация таких прав проводится по желанию их обладателей.
Однако когда продавец обратился в Росреестр с заявлением о регистрации перехода права собственности, он получил отказ, так как оказалось, что на данный объект недвижимости зарегистрированы права одновременно двух лиц, в связи с чем установлено противоречие между заявленными и ранее зарегистрированными правами. В выписке из ЕГРП в графе «Собственник» было указано «собственник не определен». Продавец обратился в суд с требованиями признать незаконным отказ в регистрации, признать право собственности на объект недвижимости, обязать управление Росреестра внести запись в ЕГРП, указав собственником надлежащее лицо.
Собственник вправе требовать устранения всяких нарушений его права, хотя бы эти нарушения и не были соединены с лишением владения (ст. 304 ГК РФ). Однако, выявив ошибку Росреестра, при обращении в суд за защитой своих прав необходимо понимать, что вполне возможен вариант, когда придется защищать свои права не только в суде первой инстанции. В приведенном выше деле № 2-320/2013 произошло именно так: суд первой инстанции (Головинский районный суд города Москвы) отказал в удовлетворении требований истца полностью, и последний только в апелляционной инстанции добился восстановления права.
Необходимо также иметь в виду, что зарегистрированное право на недвижимое имущество не подлежит оспариванию путем заявления требований, подлежащих рассмотрению по правилам главы 25 ГПК РФ или главы 24 АПК РФ, поскольку в порядке производства по делам, возникающим из публичных правоотношений, не может разрешаться спор о праве на недвижимое имущество (п. 56 постановления Пленума ВС РФ № 10, Пленума ВАС РФ № 22 от 29.04.2010, далее - Постановление № 10/22). Но если лицо полагает, что государственным регистратором допущены нарушения при осуществлении государственной регистрации права или сделки, оно вправе обратиться в суд с заявлением по правилам главы 25 ГПК РФ или главы 24 АПК РФ с учетом подведомственности дела. Судебный акт по таким делам является основанием для внесения записи в ЕГРП только в том случае, когда об этом указано в его резолютивной части.
Выбор способа защиты - залог успеха в судебном споре
Нередко в судебной практике возникают споры, связанные с признанием права собственности, где существенным является вопрос владения недвижимым имуществом. В качестве примера можно привести дело, рассмотренное Верховным судом РФ (Определение от 08.09.2014 № 304-ЭС14-92 по делу № А46-30023/2012).
ООО на праве собственности принадлежал гаражный бокс, согласно свидетельству о праве собственности расположенный по адресу: г. Омск, ул. Завертяева, д. 7/1. В то же время согласно данным ЕГРП другое ООО являлось собственником объекта недвижимости «Спецпредприятие», расположенного по адресу: г. Омск, ул. Успешная, д. 6. Первый собственник обратился в суд с иском о признании отсутствующим права собственности второго ООО на объект недвижимости. В ходе проведенной судебной экспертизы было установлено, что два объекта, на которые были зарегистрированы права компаний, являются одним и тем же объектом.
При рассмотрении спора суд указал, что выбор способа защиты нарушенного права должен соответствовать характеру нарушенного права. Так, возможность обращения как с требованием о признании права собственности на недвижимое имущество отсутствующим, так и с требованием о признании за лицом права собственности на недвижимое имущество предоставлена лицу, в чьем владении находится спорное имущество (п. 52 Постановления № 10/22). В данном деле один и тот же объект недвижимости зарегистрирован за двумя юридическими лицами, поэтому признание отсутствующим права собственности за одним из собственников невозможно без установления права владения. В зависимости от того, в чьем владении находится объект, истец вправе предъявить иск о признании права собственности или иск об истребовании имущества из чужого незаконного владения.
При рассмотрении дела было установлено, что у первого собственника (истца) отсутствовало право владения спорным имуществом, следовательно, иск был предъявлен неправомерно. Заметим, что подобные споры, в которых истец должен доказать наличие материального права на иск, встречаются на практике довольно часто.
Зарегистрированное право нельзя признать недействительным
Как видно из предыдущего дела, выбор способа защиты своих прав при обращении в суд имеет принципиальное значение. Для подтверждения данного тезиса приведем еще один судебный спор. Истец обратился в суд с требованиями о признании недействительным права собственности ответчика на здание, признании недействительным свидетельства о праве собственности на здание, об обязании Росреестра внести соответствующие записи в реестр (постановление Пятого арбитражного апелляционного суда от 05.02.2016 № 05АП-11602/2015, дело № А59-2227/2015).
Суд в удовлетворении требований отказал в связи с выбором ненадлежащего способа защиты права. Так, перечень способов защиты права установлен в ст. 12 ГК РФ. Но ни ГК РФ, ни Закон о госрегистрации не предусматривают такой способ защиты нарушенного права, как признание недействительным зарегистрированного права собственности.
Требования о признании недействительным права собственности и свидетельства о праве собственности суд также признал ненадлежащими способами защиты нарушенного права. Свидетельство о государственной регистрации прав удостоверяет проведенную государственную регистрацию возникновения и перехода прав на недвижимое имущество (абз. 1 ч. 1 ст. 14 Закона о госрегистрации в предыд. ред.) и, следовательно, лишь подтверждает конкретный юридический факт.
Совершенно верно истцом были сформулированы требования в другом деле (постановление Десятого арбитражного апелляционного суда от 16.10.2015 № 10АП-10228/2015 по делу № А41-46818/2013) - о признании отсутствующим права собственности. Судьи признали способ защиты права надлежащим, так как он предусмотрен п. 52 Постановления № 10/22 и не содержит ограничений по доказательствам, предусмотренным для другого способа защиты. Учитывая, что на один и тот же объект недвижимости не может быть зарегистрировано право за двумя лицами одновременно, и приняв во внимание отсутствие у ответчика законных оснований для наличия права собственности, а также тот факт, что соответствующая запись в ЕГРП на спорный объект нарушает право истца, суд первой инстанции пришел к выводу, что заявленные требования о признании права отсутствующим законны и обоснованны. Суд апелляционной инстанции данный вывод подтвердил.
Итоги отмены свидетельства: время покажет
Оспаривание зарегистрированного права на недвижимое имущество осуществляется путем предъявления исков, решения по которым являются основанием для внесения записи в ЕГРП. Права на недвижимое имущество, установленные решением суда, подлежат государственной регистрации на общих основаниях. Момент возникновения права определяется решением суда. Государственный регистратор не вправе отказать в государственной регистрации права, установленного вступившим в силу решением суда (ст. 28 Закона о госрегистрации).
Разумеется, в настоящей статье затронуты далеко не все вопросы, возникающие при защите права собственности на недвижимость. Но в любом случае из приведенных примеров судебных решений понятно, что свидетельство о праве собственности как таковое не является основанием для иска и уж точно не гарантирует успех для истца при разрешении спора. В связи с этим возникает и вопрос: если раньше органы Росреестра допускали ошибки в данных при регистрации прав на недвижимость, приводившие к многолетним судебным тяжбам, то станет ли система регистрации работать лучше в связи с отменой свидетельств? Предположительный ответ напрашивается сам собой, однако реальный результат покажет время.
Выдача свидетельств о государственной регистрации прав на недвижимое имущество прекращается в России с 15 июля 2016 года.
Основанием для нововведения послужили изменения, внесенные в Федеральный закон от 21.07.1997 № 122-ФЗ «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним» Федеральным законом от 03.07.2016 № 360-ФЗ «О внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации».
Вместо привычного всем документа теперь придется довольствоваться только выпиской из ЕГРП (единого государственного реестра прав). Выписка, конечно же, является платной для гражданина.
Центральные СМИ давали пока мало информации об этом событии. Бурное обсуждение идет в соцсетях и на региональных сайтах. Заголовки статей различные - от «Теперь будет меньше бумажной волокиты» до «Государство подготовилось к отъему собственности у граждан».
Мы не беремся утверждать однозначно, что «теперь будет лучше», или «теперь будет хуже». Никто ведь не доведет статистику о преступлениях в сфере недвижимости - как было, и как стало.
Тем не менее с учетом реальных условий мы не одобряем данное нововведение.
Мы полагаем, что информация о злоупотреблениях, связанных с отменой выдачи свидетельств о праве собственности , просто не будет тиражироваться центральными СМИ, «прикормленными» властью. Иначе это будет признанием чиновников (и депутатов) в собственных ошибках.
Но ошибки-то как раз и никакой нет - это целенаправленная акция. Об этом ниже.
Сразу скажем, что забота о гражданах со стороны власти - это почему-то самое последнее, что приходит в голову. Привычка?
В целом мы выступаем за минимизацию «бумажной» волокиты, и за снижение взаимодействия «обычный человек - чиновник». Мы поддерживаем внедрение электронного документооборота в целях снижения коррупции.
Честно сказать, ряд позитивных изменений, конечно же, в последние годы есть - к примеру, это внедрение электронных очередей в налоговых инспекциях, в подразделениях Росреестра и т.д.
Правительству необходимо продолжать подобную работу - это реально снижает уровень коррупции и повышает качество обслуживания людей, создает более комфортный психологический климат в учреждениях.
Однако внедрение электронных баз в повседневную жизнь не должно влиять на безопасность граждан и их имущества - а вот с этим как раз пока проблемы.
Сделаем небольшой экскурс в историю.
Напомним, что раньше, когда гражданин становился собственником объекта недвижимости, ему выдавался документ - свидетельство о праве собственности.
Риэлторы даже по внешнему виду документа могли сказать, сколько лет гражданин был собственником объекта - в зависимости от того, было свидетельство «зеленым» или «розовым»; это было косвенным доказательством того, что в течение определенного количества лет с объектом не совершалось никаких сделок.
Актуальность информации в свидетельстве проверялась получением актуальной выписки из ЕГРП (единого государственного реестра прав).
Сам документ (свидетельство) являлся бланком строгой отчетности, имел водяные знаки, каждый бланк имел серию и номер (индивидуально для каждого бланка). Заверялся подписью и печатью.
Согласитесь, подделать такой документ все-таки сложнее, чем обычный листок бумаги. Или не подделывать вообще ничего.
И хотя само по себе свидетельство не являлось правоустанавливающим документом, оно все-таки «грело душу».
Затем последние «настоящие бланки» - «розовые» свидетельства были отменены, и с 01.07.2015 года гражданам стали выдавать в качестве свидетельства обычный лист белой бумаги формата А4 (с распечатанной информацией на обычном лазерном принтере), в котором отражалась информация о праве собственности гражданина.
Этот документ, правда, имел печать и подпись, но уже тогда у многих граждан он вызывал недоумение. Водяных знаков, голограмм и т.д. на нем не было.
Тем не менее это новшество не вызвало возмущения в народе. В итоге молчание народа вызвало еще более активные действия со стороны властей. Теперь и эти бланки перестали выдавать.
Раньше гражданин имел свидетельство, и мог получить выписку из ЕГРП для подтверждения актуальности информации . Теперь гражданин может подтвердить свое право только выпиской из ЕГРП.
Обращают внимание несколько фактов:
Поспешность принятия данного федерального закона;
Почти полное отсутствие логичных и понятных объяснений данного новшества по центральным СМИ от чиновников и депутатов (голосовавших за этот закон).
Интересен сам факт объяснений со стороны сотрудников Росреестра, Минэкономразвития и прочих:
«Это новшество позволит уберечь потенциальных покупателей недвижимости от действий недобросовестных продавцов, которые могут использовать во время сделок поддельные или просроченные документы на жилье».
«Отмена свидетельств о праве собственности призвана укрепить гарантию зарегистрированных прав, а также минимизировать угрозу мошенничества с бланками этих документов».
Более странных объяснений сложно придумать.
Вот что мешает после нововведений недобросовестному продавцу использовать во время сделки «поддельную или просроченную» выписку из ЕГРП?
Да, не спорим, продавец перед сделкой мог подсунуть покупателю свидетельство, в котором сведения о собственности неактуальны. Или подсунуть фальшивое свидетельство.
Но что мешает теперь недобросовестному продавцу подсунуть покупателю неактуальную или фальшивую выписку?
Для минимизации рисков покупатель и ранее (до нововведений) перед сделкой мог запросить выписку из ЕГРП , в которой отражалась вся необходимая информация об объекте недвижимости. Много сделок между знакомыми людьми заключалось и без запроса выписки из ЕГРП - только на основании свидетельства о государственной регистрации.
А сотрудник Росреестра, который принимает документы по сделке - у него ведь перед глазами должна быть вся информация из реестра прав, и мошенников можно было «брать» прямо у столика сотрудника Росреестра. Сотрудник Росреестра-то куда смотрит, когда принимает документы от десяти разных людей на приобретение одной и той же квартиры? Реестр единый, информация в который должна вноситься в режиме онлайн.
Минимизация рисков при сделках для граждан заключается именно в индивидуальной ответственности (в т.ч. уголовной) сотрудников Россреестра.