Кто может выступать заказчиком по договору строительного подряда. Является ли цена обязательным условием подрядного договора на строительство

АЛЕКСАНДР ЧЕРТОВСКОЙ, член НП «Правовое бюро «ФЭЛИКС», юрист

Договорные отношения в строительстве могут включать в себя не только организационные, изыскательские, проектные, строительно-монтажные и пусконаладочные работы, но и работы по созданию, изменению или сносу объекта, а также взаимодействие с компетентными органами по поводу производства таких работ.

Под строительством понимается возведение зданий и сооружений, а также их капитальный и текущий ремонт, реконструкция, реставрация и реновация.

Конечным результатом строительства считается возведенное здание (сооружение) с внутренней отделкой, действующими инженерно-технологическими системами и полным комплектом документации, предусмотренной законодательством.

Принципы договорных отношений в строительстве и источники правового регулирования

Договорные отношения в сфере строительства основываются на признании принципов: равенства участников, неприкосновенности собственности, свободы договора, недопустимости произвольного вмешательства кого-либо в частные дела, необходимости беспрепятственного осуществления гражданских прав, обеспечения восстановления нарушенных прав, их судебной защиты, т. е. на положениях ст. 1 Гражданского кодекса РФ.

Под источником права понимается форма выражения правовых норм, имеющих общеобязательный характер. Установление или признание государством того или иного источника (формы) права имеет важное юридическое, в том числе и правоприменительное, значение. Только выраженные в источнике права нормы могут применяться для регулирования соответствующих отношений. Формально не признанный источник права, как и содержащиеся в нем правила поведения, не имеет юридического (общеобязательного) значения.

В настоящее время в РФ различают следующие источники гражданского права:

Нормы международного права и международные договоры РФ (ст. 7 ГК РФ);

Конституция РФ;

Гражданское законодательство - Гражданский кодекс РФ и принятые в соответствии с ним иные федеральные законы, регулирующие гражданско-правовые отношения (п. 2 ст. ЗГКРФ);

Иные правовые акты, содержащие нормы гражданского права - указы Президента РФ (п. 3 ст. 3 ГК РФ) и Постановления Правительства РФ (п. 4 ст. 3 ГК РФ). Важное место среди них занимает Постановление Правительства РФ от 21.06.10 №468 «О порядке проведения строительного контроля при осуществлении строительства, реконструкции и капитального ремонта объектов капитального строительства» (вместе с «Положением о проведении строительного контроля при осуществлении строительства, реконструкции и капитального ремонта объектов капитального строительства»);

Нормативные акты министерств и иных федеральных органов исполнительной власти (п. 7 ст. 3 ГК РФ). Примером таких актов, в частности, могут служить «Методические рекомендации по страхованию гражданской ответственности членов саморегулируемых организаций, основанных на членстве лиц, осуществляющих строительство» (одобрены на совещании Минрегиона РФ, протокол от 27.02.10), Приказ Росстата от 29.07.11 №335 «Об утверждении статистического инструментария для организации федерального статистического наблюдения за строительством» (вместе с «Указаниями по заполнению формы федерального статистического наблюдения №УВР-С «Сведения об укрупненных видах работ, выполненных собственными силами по виду деятельности «Строительство»);

Обычаи делового оборота (ст. 5 ГК РФ).

Нормы, регулирующие отношения, возникающие из договора подряда, на сегодняшний день содержатся в Гражданском кодексе РФ, однако регулирование отдельных видов договора подряда производится посредством и иных нормативно-правовых актов. Например, нормы, регулирующие отношения по строительному подряду, содержатся в Градостроительном кодексе Российской Федерации, Земельном кодексе и т. д.

Среди некодифицированных федеральных законов также важное место занимают:

Федеральный закон РФ «Об инвестиционной деятельности, осуществляемой в форме капитальных вложений» от 25.02.99 №39-ФЗ (с изменениями и дополнениями);

Федеральный закон РФ «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации» от 30.12.04 №214-ФЗ (с изменениями и дополнениями);

Федеральный закон «О размещении заказов на поставки товаров, выполнение работ, оказание услуг для государственных нужд»;

Федеральный закон «О защите прав потребителей» и многие другие.

Указанные нормативные акты регулируют отношения между субъектами хозяйственной деятельности, хотя и не совпадающие с подрядными, но тесно с ними связанные. Важное место в нормативной базе занимают федеральные правовые акты, которые издаются с целью регламентации отдельных специфических видов работ или сопутствующих обязательств.

Различают следующие виды договоров подряда: бытовой подряд; строительный подряд; подряд на выполнение проектных и изыскательских работ; подрядные работы для государственных и муниципальных нужд. Существует особенность правового регулирования отдельных видов договора подряда. Так, для регулирования договора строительного подряда особенностью является одновременное обязательное наличие двух видов нормативных актов: нормативно-правовых и нормативно-технических. Среди таких нормативно-технических актов можно выделить Строительные нормы и правила (СНиПы) и Государственные стандарты (ГОСТы). Содержание этих документов определяет организационные, методические, технические и иные требования по строительным работам. Например, с целью закрепления правил безопасности производства, строительных работ разработаны СНиП Ш-4-80 «Техника безопасности в строительстве».

Среди источников правового регулирования договора подряда на осуществление проектных и изыскательских работ, помимо норм ГК РФ, стоит отметить прежде всего Постановление Правительства РФ от 19.01.06 №20 «Об инженерных изысканиях для подготовки проектной документации, строительства, реконструкции, объектов капитального строительства», которым утверждается Перечень инженерных изысканий и Положение, регулирующее порядок их проведения.

Регулирование договора подряда для государственных или муниципальных нужд характеризуется наличием большого спектра правовых актов. Помимо норм гражданского законодательства к ним применяются нормы бюджетного законодательства, которые устанавливают особенности оплаты, работ, сроков, порядка изменения условий контракта и т. д. Также регулирует данные отношения Федеральный закон от 21.07.05 №94-ФЗ «О размещении заказов на поставки товаров, выполнение работ, оказание услуг для государственных и муниципальных нужд».

При составлении договора подряда может оказаться целесообразным, а иногда и необходимо обращение к международной практике. Имеются в виду, например, «Международные условия договора о строительстве», однако следует отметить, что разработанные условия контрактов не могут полностью быть применимы в РФ, так как отдельные их положения могут противоречить нормам Гражданского кодекса РФ.

Таким образом, проанализировав источники правового регулирования договора подряда, можно сделать вывод, что основным источником правового регулирования отношений по договору подряда выступает Гражданский кодекс РФ, однако отдельные виды договора подряда регулируются, кроме ГК РФ, и иными нормативно-правовыми актами: федеральными законами, указами Президента, постановлениями Правительства, нормативными актами министерств и ведомств и др.

Элементы и содержание договоров строительного подряда

По своему характеру договор подряда является возмездным, консенсуальным и двусторонне обязывающим. Основной сферой его применения является предпринимательская деятельность.

Сторонами договора подряда являются заказчик и подрядчик. По договору строительного подряда подрядчик обязуется в установленный договором срок построить по заданию заказчика определенный объект либо выполнить иные строительные работы, а заказчик обязуется создать подрядчику необходимые условия для выполнения работ, принять их результат и уплатить обусловленную цену (п. 1 ст. 740 ГК РФ).

Если из закона или договора подряда не вытекает обязанность подрядчика выполнить предусмотренную в договоре работу лично, подрядчик вправе привлечь к исполнению своих обязательств других лиц. В этом случае он играет роль генерального подрядчика, а привлеченные для выполнения работ лица выступают субподрядчиками (п. 1 ст.706 ГК РФ). Отношения между генеральным подрядчиком и субподрядчиком оформляются договором субподряда.

Договорные отношения в сфере строительного подряда очень тесно связаны с составлением некоторых документов. Подрядчик осуществляет строительство и связанные с ним работы в соответствии с технической документацией - набором документов, используемых при проектировании (конструировании), создании (изготовлении) и использовании (эксплуатации) каких-либо технических объектов: зданий, сооружений, промышленных товаров, программного и аппаратного обеспечения, а также с определяющей цену работ сметой - документом, представляющим собой расчет (план) предстоящих доходов и расходов на осуществление какой-либо деятельности. При отсутствии иных указаний в договоре предполагается, что подрядчик обязан выполнить все работы, указанные в технической документации и смете.

Предметом договора строительного подряда являются действие подрядчика по осуществлению строительства и связанные с ним работы согласно технической документации, определяющей объем, содержание работ и другие требования. Предмет договора, как правило, определяется сторонами в технической документации.

Объектом договора являются конкретные здания и сооружения, которые должны быть созданы в процессе выполнения подрядчиком обязательств по договору строительного подряда.

Важным моментом в договоре являются условия о сроках договора, нужно подчеркнуть, что согласно ст. 740 ГК РФ по договору строительного подряда подрядчик обязуется в установленный срок по заданию заказчика построить определенный объект либо выполнить иные строительные работы. Условие о сроке окончания работ является существенным условием договора.

В договоре строительного подряда должны быть предусмотрены сроки начала и окончания работ, сроки действия договора строительного подряда.

Важно отметить, что, если иное не предусмотрено договором подряда, подрядчик несет риск случайной гибели или случайного повреждения объекта строительства, составляющего предмет договора строительного подряда, до приемки этого объекта заказчиком. Если объект строительства до его приемки заказчиком погиб или поврежден из-за недоброкачественности предоставленного заказчиком материала (деталей, конструкций) или оборудования или исполнения ошибочных указаний заказчика, то подрядчик вправе требовать оплаты всей предусмотренной сметой стоимости работ при условии, что им были выполнены предусмотренные п. 1 ст. 716 ГК РФ обязанности, а именно - если подрядчик обнаружил: непригодность или недоброкачественность предоставленных заказчиком материалов, оборудования, технической документации; возможных неблагоприятных для заказчика последствий выполнения его указаний о способе исполнения работы; иных не зависящих от подрядчика обстоятельств, которые грозят годности или прочности результатов выполняемой работы либо создают невозможность ее завершения в срок, и немедленно предупредил об этом заказчика и до получения от него указаний приостановил работу. Договор строительного подряда может предусматривать обязанность стороны, на которой лежит риск случайной гибели или случайного повреждения объекта строительства, материала, оборудования и другого имущества, используемых при строительстве, застраховать соответствующие риски, либо ответственность за причинение при осуществлении строительства вреда другим лицам.

Сдача результата работ подрядчиком и приемка его заказчиком оформляются подписанным обеими сторонами актом. Если одна из сторон отказывается от подписания акта, то в акте делается отметка об этом, и он подписывается другой стороной. Односторонний акт сдачи или приемки результата работ может быть признан судом недействительным лишь в случае, если мотивы отказа от подписания акта признаны им обоснованными.

Согласно п. 1 ст. 743 ГК РФ подрядчик обязан осуществлять строительство и связанные с ним работы в соответствии с технической документацией, определяющей объем, содержание работ и другие предъявляемые к ним требования, и со сметой, определяющей цену работ. При отсутствии иных указаний в договоре строительного подряда предполагается, что подрядчик обязан выполнить все работы, указанные в технической документации и в смете. Цена договора состоит из компенсации издержек, понесенных подрядчиком при выполнении работы, и причитающегося ему вознаграждения (п. 2 ст. 709 ГК РФ). Как правило, она выражается в денежной сумме, но может заключаться и в ином встречном предоставлении, например, в передаче имущества или оказании услуги.

Оплата выполненных подрядчиком работ производится заказчиком в предусмотренном сметой размере, в сроки и в порядке, которые установлены законом или договором строительного подряда.

Ответственность сторон по договору строительного подряда

За ненадлежащее исполнение принятых на себя по договору обязательств стороны несут ответственность в соответствии с условиями договора и нормами действующего законодательства. Помимо ГК РФ ответственность за нарушения, возникшие при исполнении договора строительного подряда, предусматривают КоАП, Закон РФ от 17.12.92 «Об административной ответственности предприятий, учреждений, организаций и объединений за правонарушения в области строительства», Постановление Совета Министров - Правительства РФ от 27.07.93 №729 «Об утверждении Положения о порядке наложения штрафов за правонарушения в области строительства», а также нормы земельного и экологического законодательства.

Основные участники договора строительного подряда

Заказчик - уполномоченное инвестором лицо, которое осуществляет реализацию инвестиционных проектов. Заказчиками могут быть сами инвесторы. Заказчиком здесь может выступать как физическое, так и юридическое лицо, а также соответствующее публично-правовое образование в лице его уполномоченного органа.

Согласно закону заказчик, не являющийся инвестором, наделяется правами владения, пользования и распоряжения капитальными вложениями на период и в пределах полномочий, которые установлены договором и (или) государственным контрактом.

Подрядчик -лицо, которое выполняет работы по договору подряда (непосредственный исполнитель), либо посредник, который заключает договор субподряда с исполнителялш-субподрядчиками (Федеральный закон от 25.02.99 №39-Ф3 «Об инвестиционной деятельности в Российской Федерации, осуществляемой в форме капитальных вложений»).

Основная часть прав и обязанностей заказчика и подрядчика определяется в договоре: в какой срок и кем должна быть предоставлена техническая документация, состав и содержание технической документации, кому принадлежит обязанность по обеспечению строительства материалами, деталями и конструкциями. Обязанность по обеспечению строительства материалами, в том числе деталями и конструкциями, или оборудованием несет подрядчик, если договором строительного подряда не предусмотрено, что обеспечение строительства в целом или в определенной части осуществляет заказчик.

Права и обязанности заказчика и подрядчика

Заказчик вправе:

Передать подрядчику задание, соответствующее требованиям закона, условиям заключенного договора и пожеланиям самого заказчика;

Вносить изменения в техническую документацию при условии непревышения стоимости дополнительных работ 10% указанной в смете общей стоимости строительства и неизмен-ности характера работ по договору. О внесении изменений на сумму свыше 10% стоимости строительства по смете сторонами должна быть составлена дополнительная смета;

Контролировать ход и качество выполняемых работ, соблюдение сроков, качество предоставляемых подрядчиком материалов, а также правильность использования подрядчиком материалов заказчика, не вмешиваясь в оперативно-хозяйственную деятельность подрядчика;

Без согласия подрядчика привлечь инженера (инженерную организацию) для осуществления контроля и надзора за строительством и принятия от имени заказчика решений во взаимоотношениях с подрядчиком. Функции такого инженера, связанные с последствиями его действий для подрядчика, должны быть определены в договоре строительного подряда.

Заказчик обязан:

Своевременно создать подрядчику необходимые для выполнения работ условия, а также предоставить своевременно для строительства земельный участок, площадь и состояние которого должны соответствовать условиям договора, обеспечивать своевременное начало работ, нормальное их ведение и завершение в срок (п. 1 ст.747 ГК РФ). Использование предоставленного земельного участка должно быть целевым и производиться в соответствии с требованиями действующего законодательства;

Передавать подрядчику в пользование необходимые для выполнения работ по договору здания и сооружения, обеспечивать транспортировку грузов, временную подводку сетей энергоснабжения, водо- и паропровода и оказывать другие услуги в случаях и порядке, предусмотренных договором сторон (п. 2, Зет. 747 ГК РФ);

Принять результат работы и уплатить предусмотренную сметой цену в сроки и порядке, указанными в договоре и законе, либо, при отсутствии соответствующих указаний, в соответствии со ст. 711 ГК РФ. Обязанность заказчика оплатить работу подрядчика сохраняется и в случае консервации строительства (ст. 752 ГК РФ). В этом случае заказчик оплачивает выполненные до момента консервации работы в полном объеме, а также возмещает расходы, вызванные необходимостью прекращения работ, с зачетом выгод, кото-рые подрядчик получил или мог бы получить вследствие прекращения работ. Если заказчиком не выполнено установленное договором обязательство о передаче подрядчику товаров в счет оплаты работ, заказчиком оплачивается результат работы;

Заявить подрядчику об обнаруженных им отступлениях от условий договора и иных недостатках, которые могут ухудшить качество работ («Информационная обязанность заказчика»), в противном случае он лишается права ссылаться в дальнейшем на обнаруженные им недостатки. Заказчик может устранить брак в подрядных работах своими силами или поручить это третьим лицам, если такое условие прямо предусмотрено в договоре строительного подряда.

Права и обязанности подрядчика:

Построить определенный объект либо выполнить иные строительные работы, соответствующие требованиям заказчика и установленным законодательством условиям в соответствии с технической документацией, определяющей объем, содержание работ и другие требования, и со сметой, определяющей цену работ;

Исполнять требования заказчика, полученные в ходе выполнения работ, если такие указания не противоречат условиям договора и не являются вмешательством в оперативно-хозяйственную деятельность подрядчика;

В предусмотренных договором случаях обеспечить эксплуатацию объекта после его принятия заказчиком в течение указанного в договоре срока;

Соблюдать требования закона и иных нормативно-правовых актов об охране окружающей среды и безопасности строительных работ. Подрядчик не вправе использовать материалы и оборудование или выполнять указания заказчика, если это может привести к нарушению обязательных для сторон требований к охране окружающей среды и безопасности строительных работ;

Требовать в порядке ст. 450 ГК РФ пересмотра сметы, если по не зависящим от него причинам стоимость работ превысила смету не менее, чем на 10%. Подрядчик, не сообщивший заказчику о необходимости выполнения дополнительных работ, не учтенных в технической документации, не вправе требовать оплаты этих работ, даже если эти работы были включены в акт при-емки, подписанный представителем заказчика;

Нести риск случайной гибели или случайного повреждения объекта строительства до приемки его заказчиком. Подписание промежуточных актов приемки работ не означает перехода к заказчику риска гибели объекта. В случаях, когда объект строительства до приемки его заказчиком погиб или поврежден по вине заказчика (предоставлен недоброкачественный материал, оборудование, даны ошибочные указания), подрядчик вправе требовать оплаты всей предусмотренной сметой стоимости работ, при условии соблюдения п. 1 ст. 716 ГК РФ. Договором может быть предусмотрена обязанность подрядчика устранять по требованию заказчика и за его счет недостатки, за которые подрядчик не несет ответственности (п. 1 ст. 757 ГК РФ);

Отказаться от возложенной на него договором обязанности устранять по требованию заказчика недостатки, за которые подрядчик не несет ответственности, если это не связано непосредственно с предметом договора или не может быть осуществлено подрядчиком по не зависящим от него причинам. Подрядчик также вправе отказаться и от выполнения дополнительных работ, если они не входят в сферу его профессиональной деятельности или не могут быть им выполнены по не зависящим от него причинам (п. 5 ст. 743, п. 2 ст. 757 ГК РФ).

Отказаться от договора и потребовать уплаты цены договора пропорционально выполненной части работ, если обнаружена невозможность использования предоставленных заказчиком материалов или оборудования без ухудшения качества выполняемых работ и отказа заказчика от их замены.

Информационная обязанность подрядчика - это обязанность немедленно известить заказчика при обнаружении недоброкачественности или непригодности предоставленных заказчиком материалов или технической документации; возможных неблагоприятных последствий выполнения указаний заказчика о способе исполнения работ; иных обстоятельствах, не зависящих от подрядчика, препятствующих надлежащему исполнению условий договора (ст. 716 ГК РФ). Подрядчик также обязан сообщить заказчику об обнаружении в ходе строительства не учтенных в технической документации необходимых работ и увеличении в связи с этим сметной стоимости строительства.

При неполучении от заказчика ответа в течение 10 дней (если законом или договором не установлен иной срок) подрядчик обязан приостановить соответствующие работы с отнесением убытков от простоя на счет заказчика. В случае установления и устранения дефектов в технической документации подрядчик вправе требовать возмещения понесенных им в связи с этим разумных расходов (п. 3 ст. 743 ГК РФ, п. 4 ст. 744 ГК РФ).

Субподрядчик

Очень часто на практике встречаются случаи, когда со стороны подрядчика к исполнению своих обязательств привлекаются другие лица (субподрядчики), при условии, если из закона или договора подряда не вытекает обязанность подрядчика выполнить предусмотренную в договоре работу лично. В этом случае подрядчик выступает в роли генерального подрядчика. Подрядчик, который привлек к исполнению договора подряда субподрядчика в нарушение положений действующего законодательства или договора, несет перед заказчиком ответственность за убытки, причиненные участием субподрядчика в исполнении договора (п. 2 ст. 706 ГК РФ). Генеральный подрядчик несет перед заказчиком ответственность за последствия неисполнения или ненадлежащего исполнения обязательств субподрядчиком в соответствии с правилами п. 1 ст. 313 и ст. 403 Гражданского кодекса РФ, а перед субподрядчиком - ответственность за неисполнение или ненадлежащее исполнение заказчиком обязательств по договору подряда.

Если иное не предусмотрено законом или договором, заказчик и субподрядчик не вправе предъявлять друг другу требования, связанные с нарушением договоров, заключенных каждым из них с генеральным подрядчиком.

С согласия генерального подрядчика заказчик вправе заключить договоры на выполнение отдельных работ с другими лицами. В этом случае указанные лица несут ответственность за неисполнение или ненадлежащее исполнение работы непосредственно перед заказчиком.

Примерная структура договора строительного подряда

При заключении договора строительного подряда должны быть соблюдены все существенные условия, иначе, при отсутствии хотя бы одного из этих условий, договор может быть признан незаключенным (ст. 432 ГК РФ).

Существенными условиями в договоре строительного подряда признаются:

Предмет договора;

Обязательства заказчика по созданию условий, необходимых для выполнения работ подрядчиком;

Срок выполнения работ (начало и окончание работ);

Цена, обусловленная договором.

Форма договора строительного подряда - только письменная.

В договоре должны быть указаны:

Стороны (организационно-правовая форма) и лица, которые выступают от имени заказчика и подрядчика, а также их полномочия;

Предмет договора подряда: строительство по заданию заказчика определенного объекта либо выполнение иных строительных работ;

Стоимость работ (цена договора). В цену работ включается вознаграждение, стоимость материала, предоставленного подрядчиком; компенсация за износ оборудования, инструментов, приборов и т. п.;

Сроки начала и завершения работ: императивная норма договора подряда. При отсутствии сроков договор подряда может быть признан незаключенным;

Порядок и условия расчетов (оплаты) по договору строительного подряда. Согласно ст. 746 ГК РФ стороны самостоятельно определяют порядок расчетов. Порядок оплаты может быть предусмотрен в форме предоплаты, либо по окончании работ, или путем оплаты промежуточных платежей. Возможна как наличная форма оплаты, так и безналичная;

Обязательства сторон. Необходимо указать, кто, что, в какие сроки должен выполнить, какие должен предоставить документы и др.;

Приемка работ. Сдача-приемка работ регулируется ст. 753 ГК РФ и договором. При получении от подрядчика уведомления о готовности к сдаче результата выполненных работ, заказчик обязан немедленно приступить к его приемке. Если иное не оговорено договором, то приемка работ осуществляется за счет заказчика. Приемка завершенного объекта оформляется специальным актом, который подписывается обеими сторонами;

Качество работ. В соответствии со ст. 721 ГК РФ качество выполняемой работы должно соответствовать условиям договора, при отсутствии или неполноте условий договора - требованиям, обычно предъявляемым к работам такого рода. Договор строительного подряда должен содержать в себе точное описание конечного результата, сроки обнаружения ненадлежащего качества работ. Заказчик вправе предъявить требования к подрядчику о ненадлежащем качестве работ в течение гарантийного срока;

Ответственность за нарушение обязательств. За неисполнение или ненадлежащее исполнение обязательств по договору строительного подряда устанавливается имущественная ответственность сторон в соответствии с действующим законодательством и договором. В частности, применяется ст. 393 ГК РФ - возмещение убытков, которые определяются в соответствии со ст. 15 ГК РФ (реальный ущерб или упущенная выгода);

Приостановление работ и расторжение договора строительного подряда. Стороны должны предусмотреть основания и порядок приостановления работ и расторжения договора подряда;

Порядок разрешения спора. Стороны могут применить досудебный (претензионный) порядок рассмотрения спора, либо обратиться за зашитой нарушенного права непосредственно в суд;

Адреса и банковские реквизиты сторон. На стадии заключения договора важно убедиться в достоверности предоставленной контрагентом по договору информации об адресе и банковских реквизитах.

От того, насколько юридически грамотно будут определены условия договора строительного подряда, зависит степень правовой защищенности его участников.

Договор строительного подряда, как и любой другой коммерческий договор, включает в себя ряд юридических характеристик, знание которых позволяет получить представление о структуре правоотношений его участников. Понятие договора строительного подряда раскрывается законодателем в ст. 740 Гражданского кодекса РФ , согласно которой «по договору строительного подряда подрядчик обязуется в установленный договором срок построить по заданию заказчика определенный объект либо выполнить иные строительные работы, а заказчик обязуется создать подрядчику необходимые условия для выполнения работ, принять их результат и уплатить обусловленную цену». Договор строительного подряда заключается на строительство или реконструкцию предприятия, здания (в том числе жилого дома), сооружения или иного объекта, а также на выполнение монтажных, пусконаладочных и иных неразрывно связанных со строящимся объектом работ. Согласно гражданскому законодательству правила о договоре строительного подряда применяются также к работам по капитальному ремонту зданий и сооружений, если иное не предусмотрено договором. В случаях, предусмотренных договором, подрядчик принимает на себя обязанность обеспечить эксплуатацию объекта после его принятия заказчиком в течение указанного в договоре срока. Необходимо обратить внимание, что когда по договору строительного подряда выполняются работы для удовлетворения бытовых или других личных потребностей гражданина-заказчика, то к такому договору применяются правила параграфа 2 главы 37 ГК РФ о правах заказчика по договору бытового подряда.

Источники правового регулирования

Правовые отношения в сфере строительной деятельности преимущественно регули- руются общими правилами о договорах подряда и нормами параграфа 3 главы 37 ГК РФ о договоре строительного подряда. Следовательно, чтобы иметь более полное представление о правовом регулировании в области капитального строительства, необходимо одновременно учитывать как специальные правила о строительном подряде, так и общие положения о договорах подряда. Кроме ГК РФ, к источникам правового регулирования отношений в сфере капитального строительства относятся и другие законодательные акты РФ. Важнейшее место среди них занимают федеральные законы об инвестиционной деятельности в Российской Федерации, осуществляемой в форме капитальных вложений, об архитектурной деятельности в Российской Федерации, Градостроительный и Земельный кодексы РФ и др. К договорам бытового подряда применяется Закон «О защите прав потребителей». Правовые положения законов развиты в подзаконных актах, утвержденных указами Президента, постановлениями Правительства, министерствами и иными федеральными органами исполнительной власти. Наряду с законами и подзаконными актами, утвержденными на федеральном уровне, в области организации строительных работ действует немало актов, принятых субъектами РФ. Так, например, Санкт-Петербург вправе принимать собственные нормативные правовые акты (законы, распоряжения губернатора, положения, регламенты, приказы) по вопросам, отнесенным к предметам ведения Санкт-Петербурга и предметам совместного ведения Российской Федерации и Санкт-Петербурга. В городе также приняты и действуют территориальные строительные, санитарные и иные нормы. Особенностью строительной деятельности является то, что при правовом регулировании договора строительного подряда применяется большое количество строительных норм и правил (СниПов), стандартов и технических условий, различных инструкций и положений, принимаемых уполномоченными государственными органами. Многие из действующих норм и правил данной категории были утверждены еще союзными ведомствами. В настоящее время идет постепенный процесс их обновления, обусловленный как научно-техническим прогрессом, так и повышением требований к качеству и безопасности объектов строительства.

Элементы договора

К элементам договора строительного подряда относятся: стороны, предмет, объект, форма, цена, срок. - стороны. Сторонами договора строительного подряда являются заказчик и подрядчик. В роли заказчика могут выступать любые физические и юридические лица, обладающие определенными финансовыми средствами. В качестве подрядчика могут выступать подрядная организация-генподрядчик или специализированная компания: различные строительные, строительно-монтажные и проектно-строительные организации, независимо от форм собственности, а также индивидуальные предприниматели. Заказчик заключает в пределах предоставленных ему прав договор подряда на строительство или реконструкцию объектов с подрядной организацией–генеральным подрядчи- ком или прямой договор со специализированной компанией. Если из закона или договора подряда не вытекает обязанность подрядчика выполнить предусмотренную в договоре работу лично, подрядчик вправе привлечь к исполнению своих обязательств других лиц – субподрядчиков. В этом случае подрядчик выступает в роли генерального подрядчика (п. 1 ст. 706 ГК РФ). Как правило, субподрядчики выполняют комплексы специальных строительно-монтажных работ. Необходимо обратить внимание на правовую норму ст.750 ГК РФ , к которой предусмотрена обязанность сотрудничества сторон в договоре строительного подряда. Согласно п. 1 ст.750 ГК РФ «если при выполнении строительства и связанных с ним работ обнаруживаются препятствия к надлежащему исполнению договора строительного подряда, каждая из сторон обязана принять все зависящие от нее разумные меры по устранению таких препятствий. Сторона, не исполнившая этой обязанности, утрачивает право на возмещение убытков, причиненных тем, что соответствующие препятствия не были устранены» - иные субъекты. Кроме сторон в правоотношениях строительного подряда участвуют и иные субъекты. К их числу, прежде всего, относятся инвестроры. Инвесторы могут сами выступать в роли заказчиков, если они располагают для этого необходимыми возможностями, или могут возложить эти функции на других лиц. В этом случае между инвестором и заказчиком заключается особый инвестиционный договор, который по своей юридической природе чаще всего является либо договором поручения, либо договором комиссии. Опираясь на данный договор, лицо, действующее по поручению инвестора, заключает с исполнителем работ договор строительного подряда, выступая в нем в качестве заказчика. В качестве инвестора может выступать государство (федеральный и городской бюджет), кредитные ор- ганизации (банки, финансово-инвестиционные компании), строительные компании (которые становятся инвестиционными компаниями), изредка - страховые компании, а также организации (в том числе некоммерческие и общественные) и другие субъекты. Особенно следует отметить инвесторов-дольщиков – юридических и (или) физических лиц, выступающих соинвесторами в порядке долевого участия в строительстве жилых домов на основании отдельных договоров застройки. В соответствии с нормами ст. 749 ГК РФ Заказчик в целях осуществления контроля и надзора за строительством и принятия от его имени решений во взаимоотношениях с под- рядчиком может заключить самостоятельно без согласия подрядчика договор об оказании заказчику услуг такого рода с соответствующим инженером (инженерной организацией). В этом случае в договоре строительного подряда определяются функции такого инженера (инженерной организации), связанные с последствиями его действий для подрядчика. Кроме перечисленных выше субъектов, на рынке строительного подряда действуют: изготовители и поставщики строительных материалов, конструкций и оборудования; компании, оказывающие транспортные услуги; архитектурно-проектные организации; страховые компании, с которыми заключаются договоры страхования строительно-монтажных рисков или ответственности заказчиков перед третьими лицами; риэлтерские компании, которые действуют на рынке продажи готовых квартир; другие участники рынка. Между этими участники инвестиционно-строительной деятельности устанавливаются гражданско-правовые (коммерческие) договорные отношения. - предмет и объект договора. Предметом договора строительного подряда, является как сам процесс выполнения работы, так и ее овеществленный результат. В соответствии с действующим законодательством отсутствие или нечеткое определение в тексте договора условия о предмете является первым из оснований, по которому можно считать договор незаключенным. Причем это не зависит от того, насколько полно будут урегулированы сторонами все остальные условия договора. Каким же образом стороны должны определить предмет договора строительного подряда? Прежде всего, нужно в тексте самого договора дать характеристику объекта строительства или иных работ, связанных с объектом строительства. В частности, условие договора, определяющее предмет, должно содержать:

наименование и месторасположение объекта строительства (в том числе, когда заключается договор на выполнение монтажных, пусконаладочных и иных работ, неразрывно связанных со строящимся объектом);
характеристику проектной документации (кем и когда утвержден или будет утверж- ден проект);
перечень монтажных, пусконаладочных и иных работ, неразрывно связанных со строящимся объектом, которые обязан осуществить подрядчик.

Целесообразно, давая характеристику объекта строительства, указать, в каких целях заказчик собирается этот объект использовать. Указание целей строительства объекта может помочь в случае, если возникнет спор о качестве работ, необходимости предоставления ин- формации об эксплуатации объекта и т. п. Характеристика предмета договора более подробно излагается в технической документации, определяющей объем, содержание работ и другие предъявляемые к этой документации требования. Согласно п. 1 ст. 743 ГК РФ , если в договоре строительного подряда отсутствуют иные указания, то предполагается, что подрядчик обязан выполнить работы, указанные в технической документации и в смете. Техническая документация является неотъемлемой частью договора строительного подряда. Предмет договора подряда является его существенным условием, поэтому при отсутствии в договоре условия о предмете или при недостижении сторонами соглашения о предмете, договор считается незаключенным. - форма. Форма договора строительного подряда специально не регламентируется гл. 37 ГК РФ и подчиняется общим правилам оформления сделок (ст. 158 -161 ГК РФ). Согласно общим правилам ГК РФ договор строительного подряда заключается в простой письменной форме. Несоблюдение простой письменной формы договора лишает стороны права в случае спора ссылаться в подтверждение сделки и ее условий на свидетельские показания, но не лишает их права приводить письменные и другие доказательства. В случаях, прямо указанных в законе или в соглашении сторон, несоблюдение простой письменной формы сделки влечет ее недействительность ( ст. 162 ГК РФ). По соглашению сторон, договор строительного подряда может быть удостоверен нотариально путем совершения удостоверительной надписи нотариусом или другим должностным лицом, имеющим право совершать такое нотариальное действие ( ст.163 ГК РФ). Несоблюдение нотариальной формы в случаях, когда это предусмотрено соглашением сторон, влечет недействительность договора строительного подряда. Такой договор считается ничтожным ( ст. 165 ГК РФ). В условиях обычного делового оборота договор строительного подряда заключается сторонами в простой письменной форме и оформляется, как правило, в виде единого документа, подписываемого сторонами. Договор целесообразно составить с включением в не- го подробного перечня прав и обязанностей сторон. В условиях плановой экономики были широко распространены предельно краткие договоры, к которым, однако, прилагались особые условия с пространным описанием взаи- мных прав и обязанностей сторон. Сейчас все чаще стороны вынуждены заключать более основательные, многостраничные договоры, детально регламентирующие взаимоотношения заказчика и подрядчика. Какого-либо обязательного для сторон типового или примерного договора строительного подряда (субподряда) нет. В ряде случаев при его составлении используются примерные формы договоров строительного подряда, рекомендованные для отдельных видов строительных работ. Например, при заключении договора стороны могут использовать форму (образец) договора, приведенную в качестве приложения к Руководству по составлению договоров подряда на строительство в Российской Федерации. Для отношений с участием иностранных фирм роль примерных условий могут играть, кроме того, Международные условия договоров о строительстве, разработанные Международной федерацией инженеров-консультантов. Необходимо учесть, что при согласовании условий и оформлении договора строительного подряда стороны должны руководствоваться действующим на момент заключения договора законодательством и максимально учесть свои интересы. Это позволит говорить о том, что конкретный договор заключен на взаимовыгодных для сторон условиях и отвечает основным принципам гражданских правоотношений. - цена. Цена в договоре строительного подряда имеет значение существенного условия, которое подлежит обязательному согласованию. Согласно ст. 746 ГК РФ расчеты заказчика с подрядчиком производятся в порядке, установленном законом или заключенным до- говором строительного подряда. Ввиду большого объема строительных работ, цена договора обычно определяется путем составления сметы, представляющей собой постатейной перечень затрат на выполнение работ, приобретение оборудования, закупку строительных материалов и конструкций и т. д. Вместе с технической документацией, определяющей объем, содержание работ и иные предъявляемые к ним требования, смета образует проектно-сметную документацию, являющуюся неотъемлемым элементом договора строительного подряда. Как правило, проектно-сметная документация не может пересматриваться в ходе строительства, за исключением случаев, указанных в ст. 743 - 744 ГК РФ . Отсутствие сметы может повлечь за собой признание договора строительного подряда незаключенным. Этот вывод следует из анализа п. 1 ст. 743 и п. 1 ст. 746 ГК РФ , согласно которым подрядчик обязан осуществить строительство и связанные с ним работы в соответствии со сметой, определяющей цену работ, а заказчик оплачивает работы, выполненные подрядчиком, в размере, предусмотренном сметой. Основание и порядок внесения изменений в техническую документацию регламентируется правовыми нормами ст. 744 ГК РФ . Внесение в техническую документацию изменений может осуществляться на основе согласованной сторонами дополнительной сметы. Цена, указанная в договоре строительного подряда, может быть твердой или приблизительной. Размер твердой цены нельзя изменить, если только не меняются существенные условия самого договора. Приблизительную цену договора устанавливают в том случае, когда есть предположения, что в ходе строительства могут появиться затраты, не учтенные в первоначально согласованной смете. При этом все последующие изменения стоимости затрат по отношению к первоначально согласованной цене должны быть подтверждены документально подрядчиком и согласованы сторонами. В соответствии с п. 5 ст. 709 ГК РФ подрядчик, который считает, что необходимо существенно увеличить приблизительную смету на стоимость дополнительных работ, обязан предупредить об этом заказчика. Заказчик либо соглашается на изменение цены, либо вправе отказаться от договора, оплатив подрядчику выполненную часть работы. Если же подрядчик приступит к дополнительным работам, не уведомив заказчика, то заказчик может не оплачи- вать эти работы. Оплата выполненных подрядчиком работ производится заказчиком в сроки и в порядке, установленные законодательством или договором строительного подряда. В соответствии со ст. 711 ГК РФ договором может быть предусмотрена предварительная оплата выпо-лненных работ, оплата по мере выполнения их отдельных этапов, оплата за объемы работ, фактически выполненные за отчетный период, либо окончательная оплата после сдачи работ заказчику. Расчеты между заказчиком и подрядчиком производятся на основании унифицированных форм первичной учетной документации по учету работ в капитальном строительстве и ремонтно-строительных работ. - срок. Срок в договоре строительного подряда также относится к существенным условиям. Поскольку отношения сторон носят длящийся характер, в договоре обязательно должен быть указан как начальный, так и конечный срок выполнения подрядчиком строительных работ, определены промежуточные сроки завершения отдельных этапов работы. Согласование сроков исполнения взаимных обязательств стороны обычно оформляют различными календарными планами и графиками, которые прилагаются к договору строительного подряда и становятся его неотъемлемой частью. Ответственность сторон за просрочку исполнения обязательств по договору строительного подряда предусмотрена действующим законодательством и может быть определена условиями заключенного договора. Так, если сроки строительства будут нарушены подрядчиком и заказчик утратит интерес к выполнению договора, то в соответствии с п. 2 ст. 405 ГК РФ он может отказаться от принятия результата работ и потребовать возмещения убытков. При неисполнении обязанности по созданию подрядчику необходимых условий для выполнения работ заказчик может утратить право на возмещение убытков (п. 1 ст. 750 ГК РФ). При этом следует учесть, что перечень работ по созданию «необходимых условий» должен быть согласован сторонами в договоре строительного подряда (п. 1 ст. 740 ГК РФ). Содержание договора строительного подряда составляют права и обязанности сторон. Знание законодательства о правах и обязанностях сторон договора строительного подряда поможет участникам правоотношений защитить свои интересы еще на стадии преддоговорных переговоров по согласованию условий будущего договора. Анализ действующего законодательства позволяет сделать вывод о том, что объем возложенных на подрядчика прав и обязанностей более широк - это объясняется спецификой выполняемых работ. *** В гражданском обороте, основанном на рыночных отношениях, договор строительного подряда занимает особое место. И прежде всего это связано с тем, что в строительной сфере произошло резкое изменение источников инвестиций - от бюджетного финансирования к преобладанию внебюджетных (частных) источников. Изменение источников финансирования неизбежно влечет за собой повышенную имущественную ответственность участников правоотношений, в т. ч. за возможные риски. Повышение имущественной ответственности и уровня рисков приводит к тому, что договор становится основным юридическим документом, регулирующим права и обязанности контрагентов во всех сферах инвестиционно-строительных правоотношений. И от того, насколько юридически грамотно будут определены условия договора, зависит стабильность этого сегмента рынка и степень правовой защищенности его участников. Валентина Сидорова, исполнительный директор НП «Правовое бюро «ФЭЛИКС», к. ю. н., доцент кафедры гражданского и трудового права СПбГУП

Договор строительного подряда.

По этому договору подрядчик обязуется в установленный срок построить по заданию заказчика определённый объект либо выполнить иные строительные работы, а заказчик обязуется создать подрядчику необходимые условия для выполнения работ принять результат и оплатить его.

Особенности.

1.Это договор консенсуальный, возмездный, взаимный.

2.Его существенными условиями являются предмет, цена, начало и окончание работ; без этих условий договор считается не заключённым (здесь применяется иск о незаконном обогащении).

3.Заказчиком по договору строительного подряда являются физические или юридические лица имеющие финансовые средства, то есть инвесторы, однако учитывая что для контроля за деятельностью подрядчика необходимы специальные навыки и знания функции заказчика часто передаются специализированной организации (инженеру), который является представителем заказчика. Таким образом зачастую в строительном подряде заказчик и инвестор не совпадают; В этом случае между инженером и заказчиком заключается инвестиционный договор который по своей природе является как правило либо договором поручения, либо договором комиссии. В качестве подрядчика выступают различные строительные, строительно-монтажные, проектростроительные и другие организации, либо индивидуальные предприниматели имеющие лицензию.

4.Предметом ДСП является результат деятельности подрядчика в виде вновь построенного или реконструированного объекта недвижимости

5.Цена устанавливается свободно, однако обычно составляется смета которая определяет постатейный перечень затрат на выполнение работ, стоимость материалов, оборудования. По ДС.П. подрядчик в праве требовать пересмотра сметы и увеличению цены, когда необходимо провести дополнительные работы. Оплата производиться в договорные сроки.

6.Отношения сторон носят длящиеся характер поэтому стороны могут предусмотреть сроки завершения отдельных этапов.

7.Форма Письменная, в виде единого документа часто применяются примерные формы.

8.Существуют два случая риска по Д.С.П.- Риск Гибели или повреждения объекта строительства и использованных при строительстве материалов, кроме того в риск подрядчика также входят и последствия действии субподрядчиков.

А) Закон императивно указывает, что при случайной гибели, повреждении объекта строительства до его приемки риск лежит на подрядчике, если заказчик принял отдельный этап до приемки работы в целом риск случайной гибели, повреждения лежит на нем данного результата. Если объект строительства до приемки погиб или поврежден из-за некачественных материалов заказчика, его оборудования, из-за его ошибочных указаний Подрядчик в праве требовать оплаты всех работ по смете при условии, что он предупреждал заказчика об этом.

Б) Риск случайной гибели повреждения материалов, оборудования лежит на стороне которая их предоставила. Кроме того договором может быть предусмотрена обязанность стороны на которой лежит ответственность риска застраховать объекты от случайной гибели, повреждения либо материал или оборудование, ответственность за причинение вреда третьим лицам при строительств. Условия такого страхования данные о страховщике, размер страховой суммы, какой риск застрахован сообщается контр агенту.

9.Д.С.П. могут заключаться в обычном порядке (Оферта- акцепт)И путем проведения торгов. Торги -это выбор подрядчика на выполнение работы, на основе конкурса который в виде тендера т.е. определяется путем предоставления оферт.

Права и обязанности подрядчика.

1)Он обязан осуществлять строительство в установленный срок. Работы должны выполняться в соответствие с тех. Документацией и сметой качественно. Тех документация и смета составляется в соответствие с требованиями нормативных документов куда входят(Госты и другие законные нормативы). Стороны обязаны согласовать смету и тех. Документацию. Смета и тех документация явл. Частью договора. Они прилагаются к его тексту в качестве приложения их наличие оговаривается в основном тексте договора. Имеют в место случаи, когда в ходе строительства необходимы дополнительные работы, которые увеличивают стоимость сметы. В этом случае подрядчик обязан письменно информировать об этом заказчика и ждать его указаний. При не получении ответа в течении десяти дней если иной срок не предусмотрен в договоре подрядчик обязан приостановить работу, при этом убытки за простой несет заказчик. При невыполнении подрядчиком этой обязанности он лишается права требовать оплаты этих работ.

При необходимости заказчик также может внести изменения в тех документацию если дополнительные работы не превышают 10% процентов от обшей сметной стоимости на строительство при этом подрядчик не вправе от них отказаться за дополнительную оплату. Если дополнительные работы превышают 10% процентов от стоимости этот вопрос подлежит согласованию

2)Подрядчик обязан обеспечить строительство своими материалами и оборудованием, если иное не предусмотрено договором строительного подряда. Если такое обеспечение лежит на заказчике подрядчик в праве не преступать к работе при непредставление материалов, оборудования, тех. Документации.

3)Подрядчик обязан выполнять все указания заказчика если они не противоречат договору и не явл. вмешательством в его хоз. Деятельность

4)Подрядчик Обязан: производить работы с соблюдением требований охраны окружающей среды, безопасности строительства и т.д.

5)Подрядчик обязан своевременно устранять недостатки выявленные при приемки работ.

Права и обязанности заказчика.

1. Он обязан предоставить подрядчику разрешение на земельный участок для строительства, его площадь и состояние должно соответствовать договору.

2. Заказчик обязан передать подрядчику проектную документацию, обеспечить своевременное начало работы, путём предоставления материалов, оборудования, оказывать услуги по содействию в строительстве, например по временной подводке энергоснабжения.

3. В праве осуществлять контроль за ходом выполнения работ, качеством материалов; при этом он не в праве вмешиваться в хозяйственную деятельность подрядчика. Если у заказчика нет специальных навыков за контролем строительством он в праве: заключить договор об оказании этой услуги без согласования с подрядчиком с инженером.

4. Если в ходе строительства обнаруживаться препятствия к надлежащему исполнению договора каждая из сторон обязана: принять разумные меры по их устранению в противном случае обязанная сторона возмещает убытки.

5. Если по независящим от сторон причинам работы приостановлены, и объект строительства законсервирован заказчик оплачивает работы в объеме которые выполненные до момента консервации.

6. Заказчик обязан: организовать и осуществить приемку результата работы за свой счет. В случаях по закону в приемки должны участвовать представители гос. Органов, местного самоуправления: если заказчиком явл. гос. Или муниципальные организации или строительство велось за счет денег из бюджета. Приемка осуществляется в предельно короткие сроки после уведомления об этом.

Задача приемка оформляется специальным актом подписанным сторонами. Отказ от подписания акта не исключает сдачу объекта. В этом случае акт подписывается только одной стороной, а об отказе другой в акте делается пометка такой акт имеет, юридическую силу пока не будет признан в суде по иску другой стороны недействительным. При этом суд устанавливает обоснованность мотивов отказа. Выявленные недостатки фиксируются в акте и подрядчик должен их в разумные сроки устранить.

Ответственность по Д.С.П.

Ответственность устанавливается в порядке и по основаниям установленным договором или законом. Ответственность строиться на общих правилах об ответственности, а в случаях по закону предусматриваться специальные правила. Если стороной договора явл. субъекты предпринимательства их ответственность наступает независимо от вины. В случаях по закону за нарушение в области строительства предусматривается адмистративная ответственность. Это строительство без получения необходимых по закону разрешений, за нарушение нормативных требований уменьшающих прочность, надежность, объекта.

Статья 754 Г.К. выделяет что при отступлении подрядчиком от требовании предусмотренных в тех. Документации от обязательных для него нормативов предусмотренных строительными нормами и правилами он также может быть привлечен к Гражданско правовой ответственности. В этом случае заказник в праве требовать:

В разумный срок устранения этих отступлений

Соразмерного уменьшения цены за работу

Если это предусмотрено договором возмещение своих расходов на устранение.

Договором могут быть предусмотрены и другие последствия.

Исключение : подрядчик не несет ответственности за мелкие отступления если докажет что они не повлияло на качество работы подрядчик

Однако эти последствия возможны также при ошибочных данных, которые заложены в тех документации. Здесь несет ответственность несет сторона ответственная за подготовку тех. Документации.

Подрядчик также несет ответственность за снижение прочности, устойчивости, надежности зданий сооружений при их перестройке и т.д. Здесь наступает ответственность как за ненадлежащие качество работы.

Подрядчик несет ответственность за недостатки объекта обнаруженные в пределах гарантийного. Заказчик обязан заявить о них в разумный срок после их обнаружения если на результат работ гарантийный срок не установлен требования о недостатках могут быть предъявлены в разумный срок но в пределах 5 лет со дня приемки объекта.

Подрядчик освобождается от ответственности если докажет что недостатки возникли в следствие неправильной эксплуатации, ненадлежащего ремонта в следствие нормального износа.

По своей юридической природе договор строительного подряда:

- двусторонний,
- консенсуальный и
- возмездный.

Существенные условия договора строительного подряда:

1. о предмете;
2. о цене;
3. о сроке;
4. о составе и содержании технической документации, а также сроке её предоставления конкретной стороной.

Особенности договора строительного подряда:

- работа, выполняемая подрядчиком, состоит в строительстве определенного объ-екта или представляет собой иной вид строительных работ;
- на стороне заказчика лежит дополнительная (по сравнению с обыч-ным договором подряда) обязанность по созданию подрядчику необ-ходимых условий для выполнения работ.

Правовое регулирование отношений строительного подряда

Поскольку договор строительного подряда представляет собой вид договора подряда, вытекающие из него обязательства субсидиарно ре-гулируются общими положениями о договоре подряда (п. 2 ст. 702 ГК). В частности, это касается общих правил о структуре договорных свя-зей (ст. 706 ГК); о сроках выполнения работ (ст. 708 ГК); о цене рабо-ты (смете) (ст. 709 ГК); о порядке оплаты работы (ст. 711); о правах за-казчика во время выполнения работы подрядчиком (ст. 715 ГК); об ответственности подрядчика за ненадлежащее качество работы (ст. 723 ГК); о сроках обнаружения ненадлежащего качества результа-та работы (ст. 724 ГК) и др.

Вместе с тем отношения, связанные со строительным подрядом, на-ряду с ГК регулируются многочисленными законодательными и иными нормативными актами.

Подробнее

В области инвестиций:

Федеральным законом от 25 февраля 1999 г. N 39-ФЗ "Об инвестиционной деятельности в Российской Федерации, осуществляемой в форме капитальных вложений ", основу которого состав-ляет административно-правовое регулирование отношений между государством и инвесторами;
Федеральный закон от 9 июля 1999 г. N 160-ФЗ "Об иностранных инвестициях в Российской Федерации ", который содержит гарантии ино-странным инвесторам, в том числе в сфере капитальных вложений.

Порядок предоставления земельных участков для строительства регулируется Земельным кодексом (ст. 28-33).

Важное значение имеют законодательные акты, определяющие по-рядок выдачи разрешений на строительство, градостроительные прави-ла, а также технические и иные требования, предъявляемые к строи-тельству объектов. К их числу относятся:

- Градостроительный кодекс Российской Федерации;
- Федеральный закон от 27 декабря 2002 г. N 184-ФЗ "О техническом регулировании ";
- Федеральный закон от 17 ноября 1995 г. № 169-ФЗ "Об архитектур-ной деятельности в Российской Федерации ".

Содержащиеся в названных законах правила регламентируют адми-нистративные отношения в области строительства, возникающие между органами государственной власти (местного самоуправления) и лицами, выступающими в роли заказчиков или подрядчиков по договорам строи-тельного подряда. Однако они должны учитываться также при заключе-нии и исполнении договоров, поскольку «ими создаются определенные предпосылки для возникновения и развития, в том числе обязательных для контрагентов подрядных отношений между сторонами».

Важной особенностью правового регулирования отношений строи-тельного подряда является наличие СНиПов - строительных норм и пра-вил. Нормативно-технические ак-ты нередко именуются нормативными документами. В зависимости от территориальных границ их действия различаются федеральные нор-мативные документы (строительные нормы и правила, технические регламенты в области строительства, своды правил по проектированию и строительству и некоторые другие), нормативные документы субъек-тов Российской Федерации (территориальные строительные нормы), а также производственно-отраслевые нормативные документы.

СНиПы содержат не только организационно-методические, но и технические требования, относящиеся к проектно-изыскательским и строительным работам, и подлежат специальной регистрации. От-сутствие в договоре строительного подряда ссылок на указанные нор-мативные документы, содержащие обязательные требования, не осво-бождает стороны договора от необходимости их соблюдения.

Публично-правовые предпосылки договора строительного подряда

Результат работы, подлежащий передаче заказчику по договору строительного подряда, представляет собой либо построенный под-рядчиком новый объект недвижимого имущества (здание, строение, со-оружение, предприятие), либо конструктивные изменения или улучше-ния соответствующих объектов недвижимости. В связи с этим предмет договора строительного подряда включает в себя действия сторон по приобретению и (или) использованию земельного участка, необходимо-го для строительства (реконструкции) соответствующей недвижимости. Согласно п. 1 ст. 747 ГК заказчик обязан своевременно предоставить для строительства земельный участок, который по своей площади и состоя-нию должен соответствовать условиям договора строительного подря-да, а при отсутствии таковых — обеспечивать своевременное начало ра-бот, нормальное их ведение и завершение в срок. В этих целях заказчик может приобрести земельный участок у граждан или юридических лиц в собственность или по договору долгосрочной аренды.

В случае предоставления для строительства земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, уполномоченные органы публичной власти проводят работу по фор-мированию соответствующего земельного участка: подготовку проек-та границ земельного участка и установление его границ на местности (межевание); определение разрешенного использования земельного участка; определение технических условий подключения объектов к се-тям инженерно-технического обеспечения; принятие решения о про-ведении торгов (конкурса, аукциона) или о предоставлении земельного участка без проведения торгов с публикацией сообщения об этом.

Другой необходимой предпосылкой заключения договора строи-тельного подряда является получение необходимых административ-ных разрешений на возведение соответствующего объекта строитель-ства в целях обеспечения соответствия вновь возводимого здания или сооружения целевому назначению земельного участка и требованиям градостроительной документации (документам территориального планирования, правилам землепользования и застройки, техническим регламентам). Выдача разрешений на строительство, а также на ввод объектов в эксплуатацию относится к полномочиям органов местного самоуправления (ст. 8 Градостроительного кодекса).

Здание, строение, сооружение или иное недвижимое имущество, созданное на земельном участке, не отведенном для этих целей, в поряд-ке, установленном законодательством, либо без получения на это необ-ходимых разрешений или с существенным нарушением градостроитель-ных и строительных норм и правил, признается самовольной построй-кой с последствиями, предусмотренными правилами ст. 222 ГК.

См. также лекцию "Правовой режим самовольной постройки" http://lfacademy.ru/lfacademy/course/39950/39971

Элементы договора строительного подряда

Предмет договора строительного подряда

Предмет договора строительного подряда может быть выражен в следующих действиях подрядчика:

- строительство определенного объекта и передача последнего за-казчику;
- реконструкция предприятия, здания, сооружения или иного объек-та и передача результатов работ заказчику;
- выполнение монтажных, пусконаладочных и иных неразрывно свя-занных со строящимся объектом работ и передача их результатов заказчику.

Понятием «предмет договора строительного подряда» охватывают-ся также следующие действия заказчика :

- создание подрядчику необходимых условий для выполнения работ;
- принятие объекта строительства или результатов иных строитель-ных работ;
- уплата обусловленной цены за выполненные работы.

Основной отличительный признак договора строи-тельного подряда , выделяющим его в отдельный вид договора подряда, служат характер работ и особая область, в которой они осуществляются.

Поэтому, например, выполнение монтажных работ относится к предмету договора строительного подряда, если это связано со строительством со-ответствующего объекта. В том случае, когда монтажные работы не свя-заны со строительством (скажем, при замене старого оборудования на новое), они осуществляются по договору подряда. Выполнение монтаж-ных и пусконаладочных работ в отношении приобретенного оборудова-ния может быть возложено и на поставщика по договору поставки.

Особым образом решается вопрос, связанный с правовой квали-фикацией работ по капитальному ремонту зданий и сооружений: соот-ветствующие правоотношения регулируются договором строительного подряда, если иное не будет предусмотрено самим договором. Следо-вательно, его стороны вправе исключить применение к их правоот-ношениям правил о договоре строительного подряда, которые в этом случае должны квалифицироваться в качестве договора подряда, по-скольку предметом такого договора остается выполнение определен-ных работ с передачей их результата заказчику.

Договором строительного подряда может быть предусмотрено, что отношения сторон продолжаются некоторое время и после сдачи результата работ заказчику. Речь идет о тех случаях, когда по условиям догово-ра подрядчик принимает на себя обязанность обеспечить эксплуатацию объекта после его принятия заказчиком в течение указанного в договоре срока (п. 2 ст. 740 ГК). Виды, объем и стоимость услуг подрядчика, ока-зываемых заказчику по обеспечению эксплуатации построенного объ-екта (например, обучение работников заказчика, разработка инструк-ций по эксплуатации нового оборудования, доведение его до проект-ной мощности и т.п.), определяются в договоре строительного подряда.

Если в роли заказчика по договору строительного подряда высту-пает гражданин , а работы, выполняемые подрядчиком по такому дого-вору, предназначены для удовлетворения бытовых или других личных потребностей гражданина-заказчика, то к отношениям сторон по тако-му договору соответственно применяются правила о правах заказчика по договору бытового подряда (п. 3 ст. 740 ГК). Кроме того, к отношениям сторон та-кого договора, не урегулированным ГК, подлежит применению зако-нодательство о защите прав потребителей (п. 3 ст. 730 ГК).

Стороны договора строительного подряда

Сторонами в договоре строительного подряда являются

заказчик;
подрядчик.

В роли заказчика может выступать любой субъект граж-данского права:

физическое лицо;
юридическое лицо;
публично-правовое образование в лице его уполномочен-ного органа.

На стороне заказчика могут выступать и несколько инвесторов.

В случаях, когда осуществление правомочий заказчика по контро-лю и надзору за выполнением работ по договору строительного под-ряда (ст. 748 ГК) невозможно без специальных познаний в области строительства, заказчик может самостоятельно (без согласия подряд-чика) привлечь для этих целей инженера (инженерную организацию), заключив с ним договор о возмездном оказании соответствующих услуг. Привлеченный заказчиком инженер не только осуществляет контроль и надзор за строительством, но и принимает все необходи-мые решения в этой области во взаимоотношениях с подрядчиком (от имени заказчика). Что касается договора строительного подряда, то в этом случае в его тексте должны быть определены функции инжене-ра, привлеченного заказчиком, а также последствия его действий для подрядчика (ст. 749 ГК).

В качестве подрядчика в договоре строительного подряда могут вы-ступать физические и юридические лица, обладающие необходимыми познаниями, умениями и навыками для выполнения соответствую-щих строительных работ. Если исполнение обязательств по договору строительного подряда связано с осуществлением подрядчиком пред-принимательской деятельности, последний в случаях, предусмотрен-ных законодательством, должен располагать лицензией, разрешающей заниматься определенными видами строительной деятельности.

Вместе с тем для отношений, складывающихся в области строи-тельного подряда, характерна сложная структура договорных связей его участников. Весьма распространенной является ситуация, когда заказчик заключает договор строительного подряда с генеральным под-рядчиком, который в свою очередь привлекает для исполнения своих договорных обязательств других лиц, специализирующихся на прове-дении определенных строительных работ, — субподрядчиков. В этом случае между генеральным подрядчиком и субподрядчиками заклю-чаются договоры строительного субподряда. При такой структуре до-говорных связей особенность правового положения генерального под-рядчика состоит в том, что он несет ответственность перед заказчи-ком за все последствия неисполнения или ненадлежащего исполнения договорных обязательств субподрядчиками (п. 1 ст. 313 и ст. 403 ГК), а перед субподрядчиками — ответственность за неисполнение или не-надлежащее исполнение заказчиком своих обязательств по договору строительного подряда (ст. 706 ГК).

Так, по одному из дел субподрядчик обратился в арбитражный суд с иском о взыскании с генерального подрядчика стоимости работ, а также процентов за пользование чужими денежными средствами (ст. 395 ГК). Генеральный подрядчик иска не признал, ссылаясь на то, что неопла-та выполненных субподрядчиком работ произошла из-за отсутствия денежных средств у заказчика. Арбитражный суд не согласился с воз-ражениями генерального подрядчика и удовлетворил исковые требо-вания, сославшись на то, что подрядчик, если иное не вытекает из за-кона или договора, вправе привлечь к исполнению своих обязательств субподрядчиков. Однако он в этом случае несет ответственность за неисполнение или ненадлежащее исполнение заказчиком обязательств по договору подряда перед субподрядчиком. Поскольку факт выпол-нения субподрядчиком работ и их стоимость были подтверждены ма-териалами дела и сторонами не оспаривались, субподрядчик обосно-ванно требовал от генерального подрядчика оплаты выполненной ра-боты независимо от того, произвел ли заказчик расчет с генеральным подрядчиком (См. п. 9 информационного письма Президиума ВАС РФ от 24 января 2000 г. № 51 «Обзор практики разрешения споров по договору строительного подряда».

Возможны и иные варианты структуры договорных отношений по строительному подряду. Так, с согласия генерального подрядчика заказчиком могут быть заключены так называемые прямые договоры непосредственно с теми лицами, которые выполняют отдельные ви-ды строительных работ. В этом случае указанные лица, выступающие в роли подрядчиков, несут ответственность за нарушение своих обя-зательств перед заказчиком. Не исключается также возможность за-ключения договора строительного подряда со множественностью лиц на стороне подрядчика (ст. 321 ГК).

Риски в договоре строительного подряда

Распределение риска между сторонами договора строительного под-ряда регулируется императивными правилами. Согласно п. 1 ст. 741 ГК риск случайной гибели или случайного повреждения объекта строи-тельства, составляющего предмет договора строительного подряда, до приемки этого объекта заказчиком несет подрядчик.

Вместе с тем в случаях, когда объект строительства до его прием-ки заказчиком погиб или поврежден вследствие недоброкачествен-ности предоставленных заказчиком материалов или оборудования для строительства либо исполнения ошибочных указаний заказчи-ка, подрядчик вправе требовать оплаты всей предусмотренной сме-той стоимости работ. При общей презумпции возложения риска слу-чайной гибели или случайного повреждения объекта строительства на подрядчика бремя доказывания названных обстоятельств, очевидно, лежит на подрядчике.

Кроме того, для того чтобы получить оплату всей предусмотрен-ной сметой стоимости строительных работ при названных обстоятель-ствах, подрядчик должен также доказать, что, обнаружив непригод-ность или недоброкачественность предоставленных заказчиком ма-териалов или оборудования либо возможность неблагоприятных для заказчика последствий выполнения его ошибочных указаний, он не-замедлительно предупредил заказчика об этом и приостановил про-ведение работ по строительству объекта. В противном случае указан-ные обстоятельства не могут служить основанием требования подряд-чика об оплате ему стоимости выполненных строительных работ (п. 2 ст. 741, п. 1 и 2 ст. 716 ГК).

Что касается риска случайной гибели или случайного повреждения материалов, оборудования и иного имущества, используемого для ис-полнения договора строительного подряда, то подлежит применению общее положение о том, что такой риск несет сторона, предоставившая соответствующее имущество, если иной порядок распределения риска не предусмотрен договором (п. 1 ст. 705 ГК).

Однако при просрочке сдачи объекта строительства, допущенной подрядчиком, на него помимо риска случайной гибели или случайно-го повреждения объекта строительства, а также принадлежащих под-рядчику материалов, оборудования и иного имущества будет возложен риск случайной гибели или повреждения имущества, предоставлен-ного заказчиком. И напротив, в случае просрочки приемки объекта строительства заказчиком на него будет возложен риск случайной ги-бели или случайного повреждения как самого объекта строительства, так и материалов, оборудования и иного имущества, предоставленных подрядчиком (п. 2 ст. 705 ГК).

Все перечисленные риски могут быть покрыты страхованием . Обя-занность стороны, на которой лежит соответствующий риск, застра-ховать его может быть предусмотрена договором строительного под-ряда. В договоре строительного подряда по соглашению сторон может быть предусмотрена также обязанность подрядчика застраховать риск ответственности за причинение вреда другим лицам при осуществле-нии строительства (п. 1 ст. 742 ГК). Такое страхование осуществляет-ся прежде всего в пользу тех лиц, которым может быть причинен вред, и в их интересах. При осуществлении страхования указанной ответст-венности на основе соответствующего условия договора строительно-го подряда расходы страхователя (подрядчика) на выплату страховых премий страховой организации могут быть включены в общую смет-ную стоимость строительства. Страхование не освобождает соответст-вующую сторону договора от обязанности принять необходимые меры для предотвращения наступления страхового случая (п. 2 ст. 742 ГК). За стороной, в пользу которой осуществлено страхование, сохраняет-ся возможность взыскать с контрагента сумму убытков, не покрытую страховым возмещением.

связанные с подготовкой, уточнением и изменением технической документации и сметы строительства;
по обеспечению строительства и осу-ществлению строительных работ;
в области контроля и надзора за выпол-нением строительных работ;
в области сотрудничества контрагентов ;
по сдаче-приемке результатов работ;
по оплате строительных работ.

Права и обязанности сторон договора строительного подряда, связанные с подготовкой, уточнением и изменением технической документации и сметы строительства

Подрядчик обязан осуществлять строительство и связанные с ним ра-боты в соответствии с проектно-технической документацией , определяю-щей объем, содержание работ и другие предъявляемые к ним требования (ч. 12 ст. 48 Градостроительного кодекса), и со сметой, определяющей цену работ. При отсутствии иных указаний в договоре строительного подряда предполагается, что подрядчик обязан выполнить все рабо-ты, указанные в проектно-технической документации и в смете (п. 1 ст. 743 ГК). Основными проектными документами на строительство яв-ляются технико-экономическое обоснование (ТЭО) строительства объек-та и утверждаемый на его основании проект строительства объекта.

В необходимых случаях проектно-техническая документация долж-на пройти государственную экспертизу (ст. 49 Гра-достроительного кодекса).

Договор строительного подряда должен предусматривать, какая из сторон и в какой срок обязана предоставить техническую докумен-тацию. Если соответствующая обязанность возложена на подрядчика, то проектно-техническая документация подлежит одобрению заказ-чика. Кроме распределения обязанностей по предоставлению проектно-сметной документации в договоре должны быть определены ее со-став и содержание (п. 2 ст. 743 ГК). В связи с этим можно сделать вы-вод о том, что «условия, определяющие, кто и когда обязан передать проектно-сметную документацию и каково ее содержание, относятся к числу необходимых, а значит, тем самым в силу ст. 432 ГК и сущест-венных условий данного договора » (Брагинский М.И., Витрянский В.В.).

В ходе исполнения договора строительного подряда подрядчик может обнаружить, что определенные работы не были учтены в проектно-технической документации и в связи с этим возникла необходимость про-ведения дополнительных работ и увеличения сметной стоимости строи-тельства. В подобной ситуации у подрядчика возникает не только право, но и обязанность сообщить заказчику, какие именно дополнительные ра-боты следует провести . Заказчик в свою очередь должен в срок не позд-нее 10 дней с момента получения сообщения подрядчика, если законом или договором не предусмотрен иной срок, сообщить подрядчику о при-нятом им решении (например, о своем согласии либо несогласии с про-ведением дополнительных работ). При неполучении от заказчика ответа на свое сообщение в указанный срок подрядчик обязан приостановить соответствующие работы с отнесением убытков, вызванных простоем в строительстве объекта, на счет заказчика, если только последний не до-кажет отсутствия необходимости в проведении дополнительных работ (п. 3 ст. 743 ГК). В случае невыполнения этих обязанностей подрядчик лишается права требовать от заказчика оплаты выполненных им допол-нительных работ и возмещения вызванных этим убытков, если только не докажет, что имелась необходимость немедленных действий в инте-ресах заказчика, в частности, в связи с тем, что приостановление работ могло привести к гибели или повреждению объекта строительства.

С другой стороны, в случаях, когда заказчик дает свое согласие на проведение и оплату дополнительных работ, подрядчик может отка-заться от их выполнения лишь при том условии, что указанные дополнительные работы не входят в сферу его профессиональной дея-тельности либо не могут быть им выполнены по не зависящим от не-го причинам (п. 5 ст. 743 ГК).

Особым образом регламентирован порядок внесения изменений в проектно-техническую документацию строительства (ст. 744 ГК). За-казчик вправе в одностороннем порядке изменять проектно-техниче-скую документацию лишь в том случае, если вызываемые этими изме-нениями дополнительные работы по своей стоимости не превышают 10% указанной в смете общей стоимости строительства и не меняют характера работ, предусмотренных в договоре строительного подряда. Если же такие изменения требуют проведения дополнительных работ, выходящих за указанные рамки, заказчик и подрядчик должны согла-совать дополнительную смету.

В случаях, когда стоимость работ по не зависящим от подрядчика причинам превысила смету на 10 и более процентов, подрядчик вправе требовать от заказчика пересмотра сметы в соответствии со ст. 450 ГК. При несогласии заказчика заключить с подрядчиком соглашение о вне-сении изменений в договор строительного подряда в части увеличения сметной стоимости работ подрядчик вправе добиваться соответствую-щего изменения договора в судебном порядке.

Подрядчику также предоставлено право требовать возмещения ра-зумных расходов, понесенных им в связи с устранением установлен-ных подрядчиком дефектов в технической документации.

Права и обязанности сторон договора строительного подряда по обеспечению строительства и осуществление строительных работ

Одна из основных обязанностей заказчика по договору строитель-ного подряда состоит в создании подрядчику необходимых условий для выполнения работ (п. 1 ст. 740 ГК).

Создание таких условий предполагает прежде всего своевременное предоставление для строительства земельного участка, площадь и со-стояние которого должны соответствовать условиям договора строи-тельного подряда. При отсутствии в договоре условий, определяющих требования к земельному участку, предоставляемый заказчиком для строительства земельный участок должен обеспечивать своевремен-ное начало работ, их нормальное ведение и завершение в установлен-ный договором срок (п. 1 ст. 747 ГК).

Договором строительного подряда могут быть предусмотрены и иные обязанности заказчика по обеспечению осуществления подрядчиком строительных работ, в частности:

по передаче подрядчику в пользование необ-ходимых для осуществления работ зданий и сооружений;
обеспечению транспортировки грузов в адрес подрядчика;
временной подводке се-тей энергоснабжения, водо- и паропровода к земельному участку, на котором проводятся строительные работы;
оказанию иных услуг под-рядчику в ходе осуществления строительных работ.

Особым образом регулируется распределение между сторонами до-говора строительного подряда обязанностей по обеспечению строитель-ства материалами и оборудованием (ст. 745 ГК). Указанные обязанно-сти могут быть возложены договором на любую из сторон либо на обе стороны с указанием конкретных видов материалов (деталей, конст-рукций), а также оборудования, которые должны быть предоставле-ны соответственно заказчиком и подрядчиком. В целях упорядочения взаимоотношений сторон в п. 1 ст. 745 ГК включено положение, уста-навливающее презумпцию: обязанность по обеспечению строительст-ва материалами или оборудованием несет подрядчик, если договором строительного подряда не предусмотрено, что обеспечение строитель-ства в целом или в определенной части осуществляет заказчик.

На сторону, в обязанность которой входит обеспечение строитель-ства материалами и оборудованием, возлагается ответственность за обнаружившуюся невозможность использования предоставленных ею материалов или оборудования без ухудшения качества выполняемых работ, если она не докажет, что невозможность их использования воз-никла по обстоятельствам, за которые отвечает другая сторона. В слу-чаях, когда обязанность по обеспечению строительства материалами и оборудованием возложена на заказчика и последний предоставил ма-териалы и оборудование ненадлежащего качества, создав тем самым невозможность их использования без ухудшения качества выполняе-мой работы, он должен по требованию подрядчика заменить соответ-ствующие материалы и оборудование. Если же заказчик не выполнит это требование подрядчика, последний вправе отказаться от договора строительного подряда (т.е. расторгнуть его в одностороннем порядке) и потребовать от заказчика уплаты цены договора пропорционально выполненной части работ.

Обязанности по осуществлению строительных работ по договору строительного подряда возлагаются на подрядчика. Подрядчик дол-жен построить объект, предусмотренный договором строительного подряда, либо выполнить иные строительные работы в установлен-ный договором срок.

В соответствии со ст. 708 ГК в договоре подряда указываются на-чальный и конечный сроки выполнения работы, а по согласованию сто-рон в договоре могут быть предусмотрены также сроки завершения от-дельных этапов работы (промежуточные сроки). Из указанной нормы видно, что применительно ко всякому договору подряда, а следова-тельно, и договору строительного подряда, являющемуся его отдель-ным видом, условию о начальном и конечном сроке выполнения ра-бот законодателем придается значение существенного условия догово-ра. Судебно-арбитражная практика также исходит из того, что договор строительного подряда считается незаключенным, если в нем отсутст-вует условие о сроке выполнения работ.

Так, генеральный подрядчик обратился в арбитражный суд с иском о взыскании с заказчика установленной договором строительного под-ряда пени за просрочку передачи технической документации для про-изводства работ. Возражая против заявленного иска, ответчик сослал-ся на то, что, поскольку в договоре подряда отсутствует условие о сро-ке выполнения работ, он считается незаключенным. Суд, отказывая в удовлетворении иска, также указал, что условие о сроке окончания работ является существенным условием договора, а в данном договоре оно отсутствовало, в связи с чем его следует считать незаключенным (ст. 432 ГК). Поэтому у заказчика не возникло обязательства по пере-даче документации, следовательно, и пеня, установленная этим дого-вором, взысканию не подлежит (См. п. 4 информационного письма Президиума ВАС РФ от 24 января 2000 г. № 51).

Выполняемые подрядчиком работы по договору строительного под-ряда осуществляются на основании задания заказчика. Однако данное обстоятельство не лишает подрядчика самостоятельности в организации выполнения работ и в выборе способа осуществления работ. Даже пре-доставление заказчику определенных правомочий по надзору и контролю за ходом выполнения работ не ущемляет самостоятельности подрядчика.

Осуществляя работы по строительству объекта либо иные строитель-ные работы, предусмотренные договором строительного подряда, под-рядчик должен соблюдать многочисленные публично-правовые требова-ния, установленные действующим законодательством.

Подрядчику в ходе осуществления работ по договору строительного подряда запре-щается использовать материалы и оборудование, предоставленные за-казчиком, или выполнять указания последнего, если это может привести к нарушению обязательных для сторон требований к охране окружаю-щей среды и безопасности строительных работ (п. 2 ст. 751 ГК).

Лицо, осуществляющее строительство, обязано также обеспечить доступ на территорию, на которой осуществляются строительство, реконструкция или капитальный ремонт объекта, представителей за-стройщика или заказчика, органов государственного строительного надзора, предоставлять им необходимую документацию, проводить строительный контроль, обеспечивать ведение исполнительной доку-ментации, извещать застройщика или заказчика, представителей ор-ганов государственного строительного надзора о сроках завершения работ, которые подлежат проверке, обеспечивать устранение выявлен-ных недостатков и не приступать к продолжению работ до составления актов об устранении выявленных недостатков, обеспечивать контроль за качеством применяемых строительных материалов.

В ходе осуществления строительных работ может возникнуть необ-ходимость консервации строительства, в том числе и по причинам, не за-висящим от сторон договора (стихийное бедствие, прекращение финан-сирования строительства, отказ инвесторов от исполнения своих обяза-тельств и т.п.). Последствия консервации строительства предусмотрены ст. 752 ГК. В этом случае на заказчика возлагается обязанность оплатить подрядчику в полном объеме выполненные до момента консервации работы, а также возместить расходы, вызванные необходимостью пре-кращения работ и консервацией строительства, с зачетом выгод, кото-рые подрядчик получил или мог получить вследствие прекращения ра-бот. В соглашении сторон, обычно заключаемом в связи с консервацией строительства, может быть предусмотрена обязанность подрядчика по-сле отмены консервации возобновить договор строительного подряда на прежних или иных условиях и продолжить осуществление работ по строительству объекта либо иных строительных работ.

Контроль и надзор за выполнением строительных работ

Заказчик в договоре строительного подряда наделяется весьма широ-кими правомочиями по контролю и надзору за действиями подрядчика по

исполнению обязательств, вытекающих из этого договора (ст. 748 ГК). Указанные правомочия включают в себя возможность осуществлять проверку хода и качества выполняемых работ, включая соблюдение сроков их выполнения (графика работ), качества предоставленных подрядчиком материалов, а также правильности использования ма-териалов, предоставленных заказчиком.

С осуществляемым заказчиком контролем и надзором за ходом и ка-чеством выполняемых работ (точнее, с их результатом) связаны для за-казчика не только права, но и определенные обязанности. Обнаружив в ходе соответствующей проверки деятельности подрядчика какие-либо отступления от условий договора строительного подряда, которые могут ухудшить качество работ, или иные недостатки, заказчик обязан немед-ленно заявить об этом подрядчику. Не сделав этого, заказчик в дальней-шем теряет право ссылаться на обнаруженные им недостатки.

Возможности заказчика давать подрядчику обязательные для него указания, основанные на результатах контроля и надзора за выпол-нением работ, ограничены тем обстоятельством, что они не должны противоречить условиям договора строительного подряда. Кроме того, обязанность подрядчика исполнять полученные в ходе строительства указания заказчика распространяется лишь на те указания последне-го, которые не представляют собой вмешательство в оперативно-хо-зяйственную деятельность подрядчика. По общему правилу осущест-вление контроля и надзора за выполнением работ по договору строи-тельного подряда представляет собой право заказчика: согласно п. 4 ст. 748 ГК подрядчик, ненадлежащим образом выполнивший рабо-ты, не вправе ссылаться на то, что заказчик не осуществлял контроль и надзор за их выполнением.

Исключение составляют лишь случаи, когда обязанность осуще-ствлять контроль и надзор за ходом и качеством выполняемых работ возложена на заказчика законом. Так, согласно ч. 4 ст. 53 Градострои-тельного кодекса подрядчиком и заказчиком в процессе строительства, реконструкции, капитального ремонта должен проводиться контроль за выполнением работ, которые оказывают влияние на безопасность объекта капитального строительства. Ими также должен осуществлять-ся контроль за безопасностью строительных конструкций и участков сетей инженерно-технического обеспечения, если устранение выяв-ленных в процессе проведения строительного контроля недостатков невозможно без разборки или повреждения других строительных кон-струкций и участков сетей инженерно-технического обеспечения, за соответствием указанных работ, конструкций и участков сетей требо-ваниям технических регламентов и проектной документации. По ре-зультатам проведения контроля за выполнением указанных работ со-ставляются акты освидетельствования работ, конструкций, участков сетей инженерно-технического обеспечения.

В целях осуществления контроля и надзора за строительством за-казчик может привлечь инженера (инженерную организацию), заключив с ним договор об оказании заказчику соответствующих услуг. В этом случае (инженерная организация) действует от имени заказчика, в том числе и во взаимоотношениях с подрядчиком (ст. 749 ГК).

Сотрудничество сторон договора строительного подряда

Характерной особенностью договора строительного подряда являет-ся включение в его содержание обязательств по сотрудничеству сторон. Согласно п. 1 ст. 750 ГК в случаях, когда при выполнении строитель-ства и связанных с ним работ обнаруживаются препятствия к надле-жащему исполнению договора строительного подряда, каждая из сто-рон обязана принять все зависящие от нее разумные меры по устра-нению таких препятствий.

Специфика правовой природы обязательств по сотрудничеству сто-рон в договоре строительного подряда состоит в том, что они представ-ляют собой элемент совместной деятельности заказчика и подрядчика, направленной на общую цель — строительство, реконструкцию или ка-питальный ремонт объекта капитального строительства. Оценка об-стоятельств, которые могут быть признаны препятствиями к надлежа-щему исполнению договора строительного подряда, а также тех мер, которые должна принять каждая из сторон договора по устранению соответствующих препятствий, может осуществляться лишь на осно-ве начал разумности, добросовестности и справедливости.

При этом сторона, не исполнившая своей обязанности по приня-тию зависящих от нее разумных мер по устранению соответствующих препятствий, утрачивает право на возмещение убытков, причиненных тем, что указанные препятствия не были устранены. Судебно-арбит-ражная практика исходит из того, что неисполнение стороной по до-говору строительного подряда обязанности по сотрудничеству может учитываться при применении мер ответственности за неисполнение договорного обязательства .

Так, заказчик обратился в арбитражный суд с иском о взыскании с подрядчика пени за просрочку завершения работ по договору подряда на строительство жилого дома. Подрядчик, возражая против иска, со-слался на то, что все работы по строительству и отделке дома окончены в срок, но заказчик не принимает результатов работ, поскольку дом не подключен к системе водо- и теплоснабжения, что не может быть сде-лано, так как администрация города отказывается временно отключить подачу тепла и воды для выполнения врезки коммуникаций дома в об-щегородскую систему ресурсоснабжения. При рассмотрении дела бы-ло установлено, что заказчику — муниципальному предприятию по экс-плуатации жилья неоднократно направлялись письма с просьбой оказать содействие в получении разрешения на указанные работы и согласова-нии их графика, которые оставлены без ответа. Заказчик приглашался на совещания с руководством города, где обсуждался вопрос о возмож-ности изменения способа подключения объекта, но не являлся на них. Поскольку договором было предусмотрено участие заказчика в разра-ботке графика производства работ по подключению дома к городским коммуникациям и в получении от администрации города разрешения на временное отключение соответствующих коммуникаций, неисполнение им обязательств по сотрудничеству явилось единственной причиной, по которой подрядчик не сдал объект в эксплуатацию. Арбитражный суд от-клонил доводы заказчика о том, что обязанность по подключению объ-екта возложена на подрядчика, и отказал в иске (См. п. 17 информационного письма Президиума ВАС РФ от 24 января 2000 г. № 51).

Сдача и приемка результата работ

Заказчик, получивший сообщение подрядчика о готовности к сда-че выполненных работ, должен немедленно приступить к приемке их результата. На заказчика возлагается обязанность организовать и осу-ществить приемку результата работ за свой счет, если иное не преду-смотрено договором строительного подряда. В приемке результата выполненных работ должны участвовать представители обеих сторон договора: заказчика и подрядчика, а в предусмотренных законодатель-ством случаях также представители государственных органов и орга-нов местного самоуправления.

Сдача подрядчиком и приемка результата работ заказчиком оформ-ляются актом , который должен быть подписан обеими сторонами. Если же одна из сторон отказывается от подписания акта о приемке резуль-тата работ, то об этом делается отметка в акте, который в этом случае подписывается только одной стороной. Такой односторонний акт сдачи-приемки результата работ не теряет правового значения и может быть признан судом недействительным лишь в том случае, если суд признает мотивы отказа одного из контрагентов по договору строительного под-ряда от подписания акта обоснованными. При этом необходимо учиты-вать, что заказчик вправе отказаться от приемки результата работ лишь в случае обнаружения таких недостатков, которые исключают возмож-ность его использования для указанной в договоре строительного под-ряда цели и не могут быть устранены подрядчиком или заказчиком.

В некоторых случаях приемке результата работ должны предшест-вовать предварительные испытания. Обязанность сторон по осуществ-лению таких предварительных испытаний может быть предусмотрена законом или договором либо вытекать из самого характера выполняе-мых работ. В подобных случаях приемка результата выполненных ра-бот может быть осуществлена только при положительном результате указанных испытаний (п. 5 ст. 753 ГК).

Для тех договоров строительного подряда, которыми предусмотре-ны промежуточные сроки выполнения отдельных этапов работ, осо-бое значение имеют правила о последствиях принятия заказчиком ре-зультата отдельного этапа работ (п. 3 ст. 753 ГК). Принятие заказчиком отдельного этапа работ влечет переход к нему и риска последствий ги-бели или повреждения принятого результата, которые имели место не по вине подрядчика. Данное правило не будет действовать в том слу-чае, когда договором строительного подряда, не содержащим условия о приемке заказчиком отдельных этапов работ, предусматривается со-ставление промежуточных актов, в которых фиксируется объем факти-чески выполненных подрядчиком работ в целях дальнейшего финанси-рования строительства. Подписание таких промежуточных актов при-емки работ не означает перехода к заказчику риска гибели объекта.

Сдача подрядчиком и принятие заказчиком построенного по догово-ру строительного подряда объекта недвижимого имущества дают ос-нование заказчику ставить вопрос о государственной регистрации права собственности на соответствующий объект недвижимости (ст. 219 ГК). В таком же порядке у заказчика возникает право собственности на не-завершенный объект строительства в случае досрочного прекращения договора строительного подряда.

Оплата выполненных работ

Оплата выполненных подрядчиком работ по договору строительно-го подряда производится заказчиком в размере, определенном сметой, в сроки и в порядке, которые предусмотрены законом или договором (п. 1 ст. 746 ГК). По общему правилу ст. 711 ГК заказчик должен оп-латить выполненные подрядчиком работы после окончательной сдачи ему результата выполненной работы и при том условии, что работы выполнены надлежащим образом и в согласованный срок.Договором строительного подряда может быть предусмотрена пред-варительная оплата работ или ее отдельных этапов либо выплата заказчи-ком авансовых платежей. Таким образом, сторонам договора строитель-ного подряда предоставляется возможность самим определить как цену (сметную стоимость работ), так и порядок ее уплаты. При этом в дого-воре может быть указана как цена работ, так и способы ее определения .

Так, подрядчик обратился в арбитражный суд с иском о взыскании с заказчика стоимости выполненных работ на основании акта, подписан-ного обеими сторонами. Истец ссылался на факт установления в договоре конкретной цены работ исходя из базисного уровня сметных цен и при-менения при расчетах текущих индексов стоимостных показателей, опре-деленных областным центром по ценообразованию на день сдачи работ. Конкретный вид индексов был указан в акте приемки работ, подписан-ном заказчиком. Возражая против иска, заказчик высказал мнение, что применение индексов должно быть оформлено как дополнение к дого-вору, а поскольку этого не было сделано, использование их при расчетах неправомерно. Как установил суд, в договоре было определено, что цена работ состоит из двух частей: сметной, выраженной конкретной суммой, и переменной, выраженной текущим индексом стоимостного показате-ля. Следовательно, способ определения цены согласован в форме, по-зволяющей произвести ее расчет без дополнительных согласований, что подтверждается отсутствием между подрядчиком и заказчиком в течение длительного времени разногласий по стоимости работ при проведении промежуточных платежей. Договором не установлено, что каждое изме-нение рекомендуемого индекса цен требует внесения соответствующей поправки в условия договора в отношении стоимости работ, поэтому иск подлежал удовлетворению в размере, определенном подрядчиком (см. п. 6 информационного письма Президиума ВАС РФ от 24 января 2000 г. № 51).

Правила об ответственности подрядчика за качество работ при строительном подряде предусмотрены в ст. 754 ГК РФ. К нарушениям, вызывающим наступление ответственности подрядчика, отнесены допущенные им отступления от требований, предусмотренных в технической документации и в обязательных для сторон строительных нормах и правилах, а равно не достижение указанных в технической документации определенных показателей объекта строительства, и прежде всего таких, как производственная мощность предприятия. Если же речь идет о реконструкции здания или сооружения, подрядчик отвечает за снижение или просто потерю прочности, устойчивости, надежности здания или сооружения либо его части. В той же ст. 754 ГК РФ предусмотрены пределы отступлений от договора, при которых указанная ответственность не наступает. Имеется в виду освобождение подрядчика от ответственности в случаях, когда он допустил мелкие отступления от технической документации при том непременном условии, что для этого ему необходимо доказать, что такие отступления не влияют на качество объекта строительства.

На отношения сторон по строительному подряду распространяются общие для подряда правила относительно возможности заявления требования о ненадлежащем качестве в течение специального срока, установленного для недостатков, возникших до передачи результата работ заказчику или по причинам, которые наступили до указанного момента. Этот срок составляет в связи со сложностью отношений по строительному подряду не два года, как это указано для остальных договоров подряда в ст. 724 ГК РФ, а пять лет. Исчисляемый с момента, когда результат выполненной работы был принят или должен был быть принят заказчиком, он действует, если гарантийный срок не был установлен договором или оказался менее пяти лет.

Специально выделены в ГК РФ (ст. 755) вопросы, связанные с гарантией качества в договоре строительного подряда. Имеется в виду, что на подрядчика возлагается обязанность гарантировать достижение объектом строительства указанных в технической документации показателей и возможность эксплуатации объектов в соответствии с договором на протяжении гарантийного срока. Гарантийный срок может быть установлен законом, и тогда стороны вправе лишь увеличить его (п. 1 ст. 755 ГК РФ). Смысл гарантийного срока состоит в ответственности подрядчика за недостатки (дефекты), которые были обнаружены в течение указанного срока. Исчерпывающий круг оснований для освобождения подрядчика от такой ответственности предусмотрен в самой ст. 755 ГК РФ. Имеются в виду случаи, когда подрядчик смог доказать, что недостатки произошли вследствие нормального износа объекта или его частей, неправильной эксплуатации или неправильности инструкций по эксплуатации, которые были разработаны самим заказчиком или теми, кого он для этой цели привлек, либо ненадлежащего ремонта объекта, который произвел сам заказчик или привлеченные им лица. Если заказчик обнаружил недостатки в период действия гарантийного срока, он обязан в разумный срок поставить об этом в известность подрядчика. На все время в пределах которого объект не мог эксплуатироваться, и до устранения обнаруженных недостатков. По поводу таких недостатков требования должны быть заявлены в разумный срок. Последствия его пропуска не установлены. Во всяком случае, возможность отказа судом по этой причине в удовлетворении требования заказчика не исключена. Несомненно, однако, что при оценке допущенного пропуска срока должны учитываться и возможные последствия отказа в иске по этой причине.

ГК РФ предоставляет заказчику в договоре строительного подряда права требовать от подрядчика устранение недостатков, за которые он ответственности не несет. При этом имеется в виду, что необходимые для этого работы осуществляются за счет заказчика. Однако указанное право возникает только при условии, если оно предусмотрено в договоре. Вместе с тем Кодекс освобождает подрядчика от необходимости устранить недостатки в рассматриваемой ситуации, если это не связано непосредственно с предметом договора либо не может быть осуществлено подрядчиком по причинам, от него не зависящим.

Наряду с гражданской ответственностью в ряде случаев ненадлежащее качество строительства может повлечь за собой и административную ответственность. Различные ее основания предусмотрены, например, в п. 2 ст. 66 Градостроительного кодекса. При этом в общем, плане такая ответственность установлена в Административном кодексе. Имеются в виду сооружение отдельных объектов без согласия со специально уполномоченными государственными органами, ввод в эксплуатацию предприятий без соблюдения требований об охране атмосферного воздуха, нарушение или невыполнение правил пожарной безопасности, противопожарных требований, которые предусмотрены строительными нормами и правилами при проектировании строительства зданий и сооружений.

Применительно именно к строительному подряду выделены специальные нормы, посвященные сотрудничеству контрагентов (ст. 750 ГК РФ). Имеется в виду наложение на обе стороны своего рода генеральной обязанности: принимать все зависящие от них разумные меры по устранению препятствий к надлежащему исполнению договора. Очевидно, что в основе этой статьи лежат общие для всех участников императивы: действовать разумно, добросовестно и справедливо.

Сторона, которая не исполнила свою обязанность, теряет право на возмещение возникших убытков. Соответствующая норма рассчитана на ситуацию, при которой сторона понесла убытки вследствие препятствий, которые контрагент мог и должен был предотвратить. Так, например, в случае, когда подрядчик несвоевременно выполнил работы, ссылаясь на то, что заказчик не предоставил вовремя оборудование, последний может оспорить это возражение, ссылаясь на то, что подрядчик мог приобрести оборудование у третьего лица. В подобном споре предметом доказывания будет служить «возможность» принятия соответствующих мер и их «разумность». В данном случае нет основания для применения установленной ст. 10 ГК РФ презумпции «разумности». Поэтому и «возможность» и «разумность» лиц, которые следовало предпринять контрагенту (в данном случае - подрядчику), должна доказать сторона, которая обратилась в суд (в данном случае - заказчик). Статья 750 ГК РФ предоставляет стороне, понесшей расходы в связи с исполнением обязанности принять меры, направленные на предотвращение препятствий, право требовать возмещения расходов тогда, когда это предусмотрено договором. Приведенное решение не исключает ситуации, при которой потерпевшая сторона может при наличии предусмотренных в ст. 980 ГК РФ оснований заявить требование о возмещении убытков как лицо, действовавшее без поручения в чужом интересе (ст. 984 ГК РФ).

Наряду с взысканием убытков ответственность за нарушение условий договора строительного подряда может выражаться и в уплате неустойки. Оплата неустойки может быть предусмотрена в договоре. Обычно неустойка это процент об общей стоимости строительства. Причем процент может изменяться в зависимости от продолжительности просрочки исполнения обязательства. Так, например, заказчика можно обязать уплатить неустойку:

за задержку передачи подрядчику строительной площадки, технической документации, оборудования и материалов;

за передачу некомплектного оборудования для монтажа;

Подрядчик может быть обязан уплатить неустойку:

за окончание строительства объекта после установленного срока;

за несвоевременное освобождение строительной площадки от принадлежащего ему имущества;

за нарушение сроков выполнения отдельных видов работ и т.д.

При этом стороны должны иметь в виду, что кроме санкций за неисполнение обязательств по договору, виновная сторона возмещает все убытки, не покрытые неустойками. Уплата неустоек, также возмещение убытков не освобождает стороны от исполнения своих обязательств.

Более полно, чем это было ранее сделано в общих положениях о подряде, урегулирован вопрос об ответственности за ненадлежащее качество предназначенных для строительства материалов и оборудования. Такая ответственность возлагается на сторону, которая их предоставила. Эта ответственность может наступить, если обнаружилась возможность использовать предоставленные стороной материалы и оборудование без ухудшения качества выполняемых работ. Она носит объективный характер, так как не зависит от вины стороны, предоставившей материалы и оборудование. Эта последняя сторона может быть освобождена от ответственности только при условии, если докажет, имела место невозможность исполнения, возникшая по обстоятельствам, за которые отвечает контрагент.

На отношения сторон по строительному подряду распространяется ст. 704 ГК РФ в той ее части, в которой на сторону предоставившую оборудование и материалы, возлагается ответственность не только за их ненадлежащее качество, но и за обременение правами третьих лиц.

Заказчик, который предоставил материалы и оборудование ненадлежащего качества и этим создал невозможность их использования без ухудшения качества выполненной работы, должен по требованию подрядчика их заменить. Если заказчик откажется выполнить соответствующее требование, у подрядчика возникает право, отказавшись от договора, потребовать от заказчика уплаты цены договора пропорционально выполненной части работ (п. 3 ст. 745 ГК РФ). Это право превращается в обязанность подрядчика, поскольку в случае обнаружения ненадлежащего качества результата работы, он может ссылаться на недостатки материалов и оборудования, предоставленных заказчиком, только при условии, если эти недостатки не могли быть им обнаружены при надлежащей приемке материалов (п. 3 ст. 714 ГК РФ).

При нарушении обязательств по строительному подряду применяются и другие санкции или способы защиты, не относящиеся к гражданско-правовой ответственности (ст. 12 ГК РФ). Одни из них осуществляются судом, другие - управомоченным субъектом.

Такие меры могут применяться наряду и одновременно с мерами гражданско-правовой ответственности.

К числу способов защиты относятся:

отказ заказчика или подрядчика полностью или частично от исполнения договора;

удержание подрядчиком результата работы либо оборудования или иного оказавшегося у него имущества заказчика в случае неисполнения заказчиком обязанности об оплате;

неприступление к работе или приостановка работ;

безвозмездное устранение подрядчиком недостатков либо соразмерное уменьшение установленной за работу цены при ненадлежащем качестве работ.

На практике достаточно широко применяется такой характерный именно для строительного подряда способ обеспечения надлежащего исполнения обязательства, как удержание заказчиком части предназначенной для полного расчета суммы (к примеру, 10 - 15% стоимости работ) на время до истечения гарантийного срока.

На подрядчика возлагается обязанность в ходе строительства соблюдать требования закона и иных правовых актов об охране окружающей среды и о безопасности строительных работ, постольку на него возлагается ответственность за нарушение отмеченной обязанности.

Ответственность за нарушение требований об охране окружающей среды применительно к области гражданского права может принимать для подрядчика главным образом форму обязательства возместить внедоговорный вред непосредственно потерпевшему. По общему правилу ответственность заказчика перед подрядчиком, возникающая из нарушения указанных требований, носит регрессный характер, то есть наступает после того, как соответствующие выплаты государству или непосредственно потерпевшему произвел заказчик. Эта ответственность в отношении безопасности строительных работ связана, в частности, со ст. 1095 ГК, которая относится к области деликтных обязательств. Упомянутая статья устанавливает, что за вред, причиненный жизни, здоровью или имуществу гражданина либо имуществу юридического лица, отвечает перед потерпевшим тот, кто выполнял работы (подрядчик), а не тот, в чьих интересах он действовал (заказчик). К тому же важно подчеркнуть, что ответственность, о которой идет речь, носит повышенный характер: она наступает независимо от вины подрядчика.

Итак, гражданско-правовая ответственность за неисполнение или ненадлежащее исполнение договора строительного подряда является полной и строится на основании общих положений об ответственности по договору. Гл. 25 ГК РФ и § 3. Гл. 37 ГК РФ.