Что такое услуги по управлению многоквартирным домом? Лицензирование предпринимательской деятельности по управлению мкд.

По правилам осуществления деятельности по управлению МКД, утверждённым Постановлением Правительства РФ №416 от 15.05.2013 года , управление всеми жилыми домами должно осуществляться на основе действующих стандартов. В 2014 году в соответствии с ФЗ №184 от 27.12.2002 года «О техническом регулировании», а также согласно приказам Росстандарта разработаны и утверждены для добровольного использования национальные стандарты РФ ГОСТ Р .

Национальные стандарты были объединены под общим названием «Услуги жилищно-коммунального хозяйства и управления многоквартирными домами». Документы утверждены Приказом Росстандарта №543 от 11.06.2014 года и введены в действие с 1 июля 2015 года.

Требования национальных стандартов ГОСТ Р к деятельности по управлению МКД

Национальные стандарты ГОСТ Р выработаны для обеспечения более тесного и лучшего взаимодействия между собственниками помещений в МКД и управляющими компаниями. Документы устанавливают конкретные требования к квалификации специалистов УК, порядку ведения и обновления технической документации, формированию состава, определению стоимости и взиманию оплаты выполняемых работ и оказываемых услуг по содержанию и текущему ремонту общего имущества в доме.

Национальные стандарты и правила осуществления деятельности по управлению МКД устанавливаются Правительством РФ. Управляющая компания в целях надлежащего содержания общего имущества в доме должна обеспечивать санитарно-эпидемиологические мероприятия, следить за техническим состоянием МКД и контролировать пожарную безопасность.

Одним из основных условий национальных стандартов ГОСТ Р «Услуги жилищно- коммунального хозяйства и управления многоквартирными домами» является наличие чётко сформулированного заказа на услуги (выполнение работ по содержанию и текущему ремонту общего имущества в МКД).

Перечень национальных стандартов «Услуги жилищно-коммунального хозяйства и управления многоквартирными домами»

В данный перечень входят следующие стандарты:

ГОСТ Р 51929-2014 Услуги жилищно-коммунального хозяйства и управления многоквартирными домами. Термины и определения.
ГОСТ Р 56038-2014 Услуги жилищно-коммунального хозяйства и управления многоквартирными домами. Услуги управления многоквартирными домами. Общие требования.
ГОСТ Р 56037-2014 Услуги жилищно-коммунального хозяйства и управления многоквартирными домами. Услуги диспетчерского и аварийно-ремонтного обслуживания. Общие требования.
ГОСТ Р 51617-2014 Услуги жилищно-коммунального хозяйства и управления многоквартирными домами. Коммунальные услуги. Общие требования.
ГОСТ Р 56192-2014 Услуги жилищно-коммунального хозяйства и управления многоквартирными домами. Услуги содержания общего имущества многоквартирных домов. Общие требования.
ГОСТ Р 56193-2014 Услуги жилищно-коммунального хозяйства и управления многоквартирными домами. Услуги капитального ремонта общего имущества в многоквартирных домах. Общие требования.
ГОСТ Р 56194-2014 Услуги жилищно-коммунального хозяйства и управления многоквартирными домами. Услуги проведения технических осмотров многоквартирных домов и определения на их основе плана работ, перечня работ. Общие требования.
ГОСТ Р 56195-2014 Услуги жилищно-коммунального хозяйства и управления многоквартирными домами. Услуги содержания придомовой территории, сбор и вывоз бытовых отходов.Общие требования.

Эти стандарт целесообразно применять системно, чтобы оптимизировать процесс управления МКД и содержания общего имущества в доме. Для этого, прежде всего, потребуется утвердить состав общего имущества в доме , которое УК принимает для организации и выполнения работ и услуг по содержанию и ремонту.

Порядок определения состава работ и услуг по содержанию общего имущества в МКД

Контроль качества оказываемых работ и услуг

Управляющая компания должна отчитаться перед собственниками жилья за каждый вид работ и услуг, который они заказали (п. 5.21 «Предоставление заказчику отчетов об исполнении обязательств по управлению многоквартирным домом» ГОСТ Р 56038-2014).

Кроме того, после введения лицензирования деятельности управляющих компаний по управлению МКД осуществляется лицензионный контроль за их работой. За несоблюдение лицензионных требований управляющая компания может получить административный штраф в крупных размерах, а её руководитель попасть под дисквалификацию.

Капитальный ремонт

Капитальный ремонт проводит технический заказчик, которым может являться региональный оператор, ТСЖ или УК. При выборе на ОСС способа открытия счёта для формирования фонда капитального ремонта в решении собственников необходимо указать, что капитальный ремонт следует проводить по ГОСТ Р 56193-2014 .

Если фонд капремонта формируется на счёте регионального оператора , то именно этот оператор отвечает за организацию и проведение капитального ремонта. При выборе спецсчёта МКД вся процедура по организации и проведению капремонта ложится на плечи собственников помещений в доме.

Переход на управление МКД в соответствии со стандартами

В соответствии со ст.1 и 12 ФЗ №184 от 27.12.2002 года «О техническом регулировании» стандартизация деятельности управляющих компаний по управлению МКД основана на добровольном применении регламентирующих документов.

Для перехода на управление МКД по ГОСТ Р, нужно выполнить 3 условия:

На общем собрании собственников помещений нужно принять решение о добровольном переходе управления МКД и выполнении работ по содержанию и текущему ремонту общего имущества в доме на основе национальных стандартов ГОСТ Р. Указать в решении собственников жилья все выбранные национальные стандарты, утверждённые требования и порядок выполнения работ.
Специалисты УК должны изучить национальные стандарты с целью их применения на практике.
Управляющей компании нужно внедрить системы управления, подготовки персонала, оценки и контроля качества. УК предстоит внедрять систему оценки и контроля качества и не реже 1 раза в 5 лет в целях прохождения специалистами повышения квалификации (п. 9 ГОСТ Р 56192-2014).

Однако следует учесть, что стандартизация деятельности управляющей компании по управлению многоквартирными домами не должна противоречить соблюдению лицензионных требований, что является основополагающим принципом её работы.

Деятельность по управлению многоквартирными домами осуществляется управляющими организациями, которые имеют лицензию на осуществление предпринимательской деятельности по управлению МКД. Лицензию выдаёт орган ГЖН на основании решения лицензионной комиссии, срок её действия - 5 лет (пп. 1, 4 ст. 192 ЖК РФ).

Управление - выполнение работ и оказание услуг по управлению МКД на основании договора управления.

Список лицензионных требований

Лицензию на управление МКД выдают органы ГЖИ субъекта РФ. Лицензирующий орган формирует и ведёт реестр лицензий субъекта РФ.
Список лицензионных требований, которые должны выполнять управляющие организации:

УО несёт ответственность за оказание всех услуг и выполнение работ, которые обеспечивают надлежащее содержание общего имущества в данном доме (ч. 2.3 ст. 161 ЖК РФ).
Качество выполняемых работ должно соответствовать техническим регламентам и правилам содержания ОИ в МКД (ч. 2.3 ст. 161 ЖК РФ).
УО несёт ответственность за предоставление коммунальных услуг соответствующего качества или за обеспечение готовности инженерных систем к их поставке (ч. 2.3 ст. 161 ЖК РФ).
В течение согласованного срока за плату УО должна исполнять обязанности, которые предусмотрены договором управления (ч. 2 ст. 162 ЖК РФ).
УО должна соблюдать требования к раскрытию информации, которые установлены ч. 10 ст. 161 ЖК РФ , а именно УО должна обеспечить свободный доступ к информации об основных показателях её финансово-хозяйственной деятельности, об оказываемых услугах и о выполняемых работах по содержанию и ремонту общего имущества в МКД, о порядке и об условиях их оказания и выполнения, об их стоимости, о ценах на ресурсы, необходимые для предоставления КУ, в соответствии со стандартом раскрытия информации (ч. 6 ст. 162 ЖК РФ).
УО должна иметь статус юридического лица или индивидуального предпринимателя, зарегистрированного в должном порядке (ч. 1 ст. 193 ЖК РФ).
УО должна иметь уникальное наименование. Оно не должно быть тождественным или схожим с названиями компаний, которые получили лицензию раньше (ч. 1.1 ст. 193 ЖК РФ).
Должностное лицо компании, которая желает получить лицензию, должно иметь квалификационный сертификат, кроме того, у него не должно быть неснятой или непогашенной судимости (ч. 2 ч. 1 ст. 193 ЖК РФ).
В реестре не должно быть лиц, которые исполняли функции единоличного исполнительного органа компании-лицензиата, лицензия которого аннулирована (ч. 4 ст. 193 ЖК РФ).
Информация о должностном лице лицензиата или соискателя лицензии не должно быть в списках лиц, к которым было применено административное наказание в виде дисквалификации или аннулирования лицензии. А именно в списках лиц, несших ответственность за соблюдением требований по обеспечению надлежащего содержания ОИ в МКД, в списках предпринимателей, в списках лиц, осуществлявших функции единоличного исполнительного органа лицензиата, лицензия которого аннулирована (ч. 4 ст. 193 ЖК РФ).
Соискатель лицензии не должен быть ранее лишён лицензии (ч. 5 ст. 193 ЖК РФ).
У должностного лица лицензиата, должностного лица соискателя лицензии не должно быть неснятой или непогашенной судимости за преступления в сфере экономики, за преступления средней тяжести, тяжкие и особо тяжкие преступления (ч. 3 ст. 193 ЖК РФ).
Соблюдать иные требования, установленные Правительством РФ (ч. 1 ст. 193 ЖК РФ).

Получение лицензии

Чтобы получить лицензию, необходимо направить заявление в лицензирующий орган. В заявлении должно быть (п. 1 ст. 13 Федерального закона от 04.05.2011 № 99-ФЗ «О лицензировании отдельных видов деятельности»):

Наименование и организационно-правовая форма юридического лица, адрес места нахождения и мест осуществления лицензируемой деятельности номер записи о создании юридического лица, данные документа, подтверждающего факт внесения сведений о юридическом лице в ЕГРЮЛ, номер телефона и адрес электронной почты юридического лица.
ФИО индивидуального предпринимателя, адрес места жительства, адрес места осуществления лицензируемого вида деятельности, данные документа, удостоверяющего личность, государственный регистрационный номер записи о государственной регистрации индивидуального предпринимателя, данные документа, подтверждающего факт внесения сведений об индивидуальном предпринимателе в ЕГРИП, номер телефона и адрес электронной почты индивидуального предпринимателя.
ИНН, данные документа о постановке соискателя лицензии на учет в налоговом органе.
Вид деятельности, который соискатель лицензии намерен осуществлять, с указанием выполняемых работ, оказываемых услуг, которые составляют лицензируемый вид деятельности.
Сведения об оплате госпошлины.
Реквизиты документов, которые свидетельствуют о соответствии соискателя лицензии лицензионным требованиям.

В связи с последним пунктом в заявлении необходимо указать следующие сведения:

о регистрации соискателя как юридического лица или индивидуального предпринимателя на территории РФ;
об отсутствии у должностного лица соискателя лицензии неснятой или непогашенной судимости;
сведения об отсутствии информации о должностном лице соискателя лицензии в реестре лиц, к которым было применено административное наказание в виде дисквалификации или которые были лишены лицензии;
об отсутствии в сводном федеральном реестре лицензий информации об аннулировании лицензии,ранее выданной соискателю лицензии;
о сайтах и (или) об официальных печатных СМИ, где соискатель раскрывает информацию о своей деятельности, если соискатель уже осуществляет деятельность по управлению МКД на момент обращения с заявлением о предоставлении лицензии.

К заявлению необходимо приложить (п. 3 ст. 13 Федерального закона от 04.05.2011 № 99-ФЗ «О лицензировании отдельных видов деятельности»):

копии учредительных документов юридического лица, засвидетельствованные в нотариальном порядке (для юридических лиц);
копию квалификационного аттестата должностного лица соискателя лицензии;
копию приказа о назначении на должность должностного лица соискателя лицензии;
опись прилагаемых документов.

Документы можно подать лично, отправить заказным письмом с уведомлением или через Единый портал госуслуг (п. 5-6 ст. 13 Федерального закона от 04.05.2011 № 99-ФЗ «О лицензировании отдельных видов деятельности»).
На основании предоставленных соискателем лицензии сведений, а также на основании сведений полученных у государственных органов проводится проверка, по результатам которой принимается решение о предоставлении лицензии или об отказе в её предоставлении.
Если в составе или оформлении документов была допущена ошибка, орган ГЖН сообщит об этом в течение 3 рабочих дней. На исправление недочётов даётся ещё 30 рабочих дней. Этот срок начинает исчисляться с момента получения соискателем такого уведомления. Если в этот срок правки не внесены, то соискатель в течение 3 рабочих дней получает уведомление о возврате документов с объяснением, почему они были возвращены.
Если все документы оформлены правильно и представлены в полном объёме, то в течение 3 дней соискатель получает уведомление об этом. В это же время готовится проект приказа о проведении внеплановой выездной проверки на соответствие соискателя лицензионным требованиям.

Сроки лицензирования

Согласно Приказу Минстроя РФ от 28.10.2014 № 657/пр орган ГЖН должен соблюдать следующие сроки при рассмотрении и оформлении документов:

поступившие документы должны быть зарегистрированы в течение одного рабочего дня;
для принятия решения о выдаче лицензии или об отказе в выдаче - 30 рабочих дней со дня поступления правильно оформленных документов;
для принятия решения о переоформлении или отказе в переоформлении лицензии - 10 рабочих дней с момента поступления правильно оформленного заявления;
выдают лицензию в течение 3 рабочих дней с момента подписания и регистрации в реестре лицензий;
получить дубликат лицензии можно в течение 3 рабочих дней после подачи соответствующего заявления и пакета документов;
получить выписку из реестра лицензий, копию акта органа ГЖН о принятом решении или справку об отсутствии запрашиваемых сведений можно в течение 5 рабочих дней после поступления заявления;
на аннулирование лицензии или прекращение её действия выделяется 5 рабочих дней с момента поступления в орган ГЖН решения суда об этом.

Основание для отказа в выдаче лицензии

Орган ГЖН может отказать в выдаче или переоформлении лицензии по следующим основаниям (

"Жилищно-коммунальное хозяйство: бухгалтерский учет и налогообложение", 2009, N 12

Предметом договора управления является предоставление управляющей организацией собственникам помещений коммунальных услуг, а также выполнение работ по содержанию и ремонту общего имущества. Как квалифицировать организационную деятельность, которую ведет управляющая компания в рамках договора управления конкретным домом (заключение договоров с подрядчиками, контроль их исполнения, расчет платы, печать счетов, информирование собственников, регистрационный учет граждан)? Можно ли считать эту деятельность самостоятельными услугами управления, которые компания оказывает своим клиентам?

Согласно пп. 1 п. 2 ст. 154 ЖК РФ плата за содержание и ремонт жилого помещения включает в себя плату за услуги и работы по управлению многоквартирным домом, содержанию, текущему и капитальному ремонту общего имущества в многоквартирном доме. Фактически это единственная норма в законодательстве, в которой упоминается о работах и услугах по управлению многоквартирным домом . На основании положений п. 2 ст. 152 ЖК РФ в Решении ВС РФ от 25.12.2008 N ГКПИ08-1871 отмечено, что управляющая организация, основной деятельностью которой является управление жилищным фондом, обеспечение благоприятных и безопасных условий проживания граждан в многоквартирном доме, получает плату за оказываемые услуги по управлению многоквартирным домом. Однако суд не пояснил, в чем же состоит такая деятельность, как оказание услуг по управлению домом.

В силу п. 1 ст. 161 ЖК РФ управление домом должно обеспечивать благоприятные и безопасные условия проживания граждан, надлежащее содержание общего имущества в многоквартирном доме, решение вопросов пользования указанным имуществом, а также предоставление коммунальных услуг гражданам, проживающим в таком доме. Аналогичным образом в перечень работ и услуг, составляющих предмет договора управления, включены только содержание и ремонт общего имущества, а также коммунальные услуги (п. 2, пп. 2 п. 3 ст. 162 ЖК РФ). Об услуге управления как таковой (конкретной деятельности, осуществляемой по заданию жителей) речь не идет.

В части коммунальных услуг управляющая организация не может получать прибыль, поскольку приобретает коммунальные ресурсы у РСО и предоставляет коммунальные услуги гражданам по одному и тому же тарифу, установленному для населения. Какие-либо расходы управляющей компании не могут быть включены в тариф на оказание коммунальных услуг (Определение ВС РФ от 05.03.2009 N КАС09-43).

В свою очередь, согласно п. 1 ст. 156 ЖК РФ плата за содержание и ремонт жилого помещения устанавливается в размере, обеспечивающем содержание общего имущества в многоквартирном доме в соответствии с требованиями законодательства. Перечень услуг и работ по содержанию общего имущества представлен в п. 11 Правил содержания общего имущества, а также в Правилах и нормах технической эксплуатации жилищного фонда, утвержденных Постановлением Госстроя России от 27.09.2003 N 170. В этом перечне также отсутствуют услуги по управлению многоквартирным домом.

В п. 29 Правил содержания общего имущества продолжена фраза из п. 1 ст. 156 ЖК РФ: плата за содержание и ремонт жилого помещения устанавливается в размере, обеспечивающем содержание общего имущества в соответствии с требованиями законодательства РФ, включая истребование задолженности с собственников помещений, не выполняющих надлежащим образом свои обязательства по оплате жилых помещений и коммунальных услуг . В Определении от 27.02.2007 N КАС07-7 ВС РФ подтвердил, что истребование задолженности с собственников помещений, не выполняющих надлежащим образом свои обязательства по оплате жилых помещений и коммунальных услуг, - одна из функций управляющей организации, направленная на выполнение обязанностей по надлежащему содержанию общего имущества. Подчеркнем, одна из функций, а не услуга или работа.

Из п. 1 ст. 779 ГК РФ следует, что под оказанием услуги понимается совершение определенных действий или осуществление определенной деятельности по заданию заказчика. То есть для заказчика такие действия или деятельность исполнителя имеют конкретную пользу, причем процесс оказания неразрывно связан с процессом потребления услуги. Что могут представлять собой услуги управления многоквартирным домом, чтобы можно было проверить их объемы, качество, периодичность оказания, чтобы собственник помещения потреблял такую услугу одновременно с ее оказанием?

Традиционно услугами по управлению домом называют (см. Решение Арбитражного суда Красноярского края от 30.10.2006 N А33-14256/2006):

хранение и ведение технической документации по многоквартирным домам;
заключение договоров на выполнение работ по содержанию и ремонту общего имущества с подрядными организациями, осуществление контроля качества выполненных работ;
заключение договоров на холодное и горячее водоснабжение, отопление, водоотведение;
начисление и сбор платы за содержание и ремонт общего имущества, коммунальные услуги, взыскание задолженности по оплате услуг;
осуществление контроля качества коммунальных услуг;
диспетчерское обслуживание;
осуществление регистрационного учета граждан;
выдача собственникам помещений в многоквартирных домах различных справок;
информирование собственников помещений об изменении тарифов;
подготовка предложений о проведении капитального ремонта в многоквартирных домах.

Если вспомнить положения Правил содержания общего имущества и Правил предоставления коммунальных услуг, практически все перечисленные функции названы в числе обязанностей управляющей организации по договору управления многоквартирным домом. Но эти действия вряд ли можно считать работами и услугами, выполняемыми и оказываемыми для собственников помещений. Так, например, информирование собственников помещений об изменении тарифов - это обязанность исполнителя согласно законодательству о защите прав потребителей, вытекающая из договора оказания услуг. Начисление и сбор платы, взыскание задолженности по оплате услуг также не являются услугами для собственников помещений, а признаются действиями управляющей организации по надлежащему исполнению договора (например, никому не придет в голову считать, что кассир в магазине оказывает услугу покупателю, суммируя стоимость приобретенных товаров и выдавая кассовый чек). Аналогичным образом ведение регистрационного учета граждан является обязанностью управляющей организации независимо от того, поручали ли ей собственники помещений совершать соответствующие действия (Перечень должностных лиц, ответственных за регистрацию, утвержденный Постановлением Правительства РФ от 17.07.1995 N 713). Заключив договор управления домом, компания не вправе прекратить выполнение перечисленных выше функций, поскольку они рассматриваются как неотъемлемая часть предоставления коммунальных услуг, выполнения работ по содержанию и ремонту общего имущества. Осуществление данных функций подразумевается, не требует специального указания в перечне работ и услуг в договоре и не должно оплачиваться отдельно.

Кстати, аналогичный подход продемонстрирован в Правилах проведения органом местного самоуправления открытого конкурса по отбору управляющей организации для управления многоквартирным домом, утвержденных Постановлением Правительства РФ от 06.02.2006 N 75. Перед тем как проводить конкурс, орган местного самоуправления должен составить перечень обязательных услуг и работ по содержанию и ремонту общего имущества. В примечании Приложения 3 к указанным Правилам отмечено: услуги по управлению, сбору средств с населения в основной и дополнительный перечни работ не включаются, а оцениваются в составе работ и услуг по содержанию и ремонту жилья.

Таким образом, можно сформулировать следующий вывод. В рамках деятельности по управлению многоквартирным домом организация предоставляет коммунальные услуги, а также оказывает услуги и выполняет работы по содержанию и ремонту общего имущества. Реализация разнообразных функций управляющей компании, носящих вспомогательный характер, осуществляется во исполнение договора управления, в связи с ним и не является самостоятельным обязательством.

Н.В.Сергеева

Эксперт журнала

"Жилищно-коммунальное хозяйство:

бухгалтерский учет и налогообложение"

Принятием Постановления Правительства РФ от 25.12.2015 № 1434 предпринята попытка упорядочить процедуру передачи дома от одного управляющего другому. В частности, скорректирован перечень документации, подлежащей передаче новому управляющему (в него включены оригиналы решений и протоколов общих собраний собственников помещений, а также документы, необходимые для расчета платы за коммунальные услуги)...

Постановлением Правительства РФ от 25.12.2015 № 1434 (вступило в силу 07.01.2016) были внесены изменения в несколько актов Правительства РФ, регулирующих деятельность по управлению МКД. Основной вопрос – порядок прекращения деятельности по управлению конкретным домом. Кроме того, были приведены в соответствие с действующим законодательством отдельные положения подзаконных актов. Рассмотрим новшества и оценим их.

Состав технической документации

Как известно, при прекращении управления домом одной компанией и начале управления домом другим лицом одним из важнейших вопросов становится судьба технической документации на МКД, без которой управление домом невозможно. Учитывая злоупотребления при смене управляющих, законодатель даже ввел административную ответственность за неправомерное удержание технической документации на дом, установив штрафы в существенном размере (ст. 7.23.2 КоАП РФ). Тем не менее нередки иски об истребовании технической документации на МКД, ведь, удерживая документы, прежний УК фактически препятствует вступлению нового управляющего в законные полномочия. Четко очерченный круг данных, которые содержатся в связанных с управлением МКД документах, способствует упрощению процедуры их передачи.

С момента введения в действие Правил содержания общего имущества п. 24, в котором перечислены документы, входящие в состав технической документации на МКД, оставался неизменным. И вот с 2016 года перечень документов был расширен за счет:

документов на установленные ОПУ и сведений о проведении их ремонта, замены, поверки. Это весьма очевидное и ожидаемое дополнение, поскольку названные документы необходимы для заключения договоров ресурсоснабжения (пп. «г» п. 6 Правил заключения договоров ресурсоснабжения). На практике информацию об ОПУ в составе технической документации на дом новый управляющий успешно истребовал в судебном порядке у прежнего управляющего. ОПУ по общему правилу входят в состав общего имущества, документация на них является принадлежностью главной вещи (общего имущества) и должна следовать ее судьбе, то есть передаваться при смене управляющего домом;
информации об оснащении помещений в доме ИПУ, в том числе информации о каждом установленном ИПУ (технические характеристики, год установки, факт замены или поверки), датах последней проверки технического состояния и последнего контрольного снятия показаний. Обратим внимание, что в силу пп. «з» п. 19 Правил предоставления коммунальных услуг договор, содержащий положения о предоставлении коммунальных услуг, должен включать среди прочего сведения о наличии и типе установленных ИПУ, дату и место их установки (введения в эксплуатацию), дату опломбирования прибора учета заводом-изготовителем или организацией, осуществлявшей последнюю поверку счетчика, установленный срок проведения очередной поверки, а также порядок и условия приема показаний приборов учета. Необходимость хранения данных об ИПУ управляющим МКД и передачи их новому управляющему обусловлена преемственностью в начислении платы за коммунальные услуги;
смет, описей работ по проведению текущего ремонта, оказанию услуг по содержанию общего имущества собственников помещений в МКД. Напомним, что в первоначальной редакции к технической документации относились только документы (акты) о приемке результатов работ . Сметы и описи заимствованы из Правил и норм технической эксплуатации жилищного фонда, утвержденных Постановлением Госстроя РФ от 27.09.2003 № 170. Согласно п. 1.5.3 данного документа к технической документации, заменяемой в связи с истечением срока ее действия, относятся сметы, описи работ на текущий и капитальный ремонт. Представляется, что под описью следует понимать согласованный с собственниками помещений план работ по текущему ремонту и содержанию общего имущества. Что касается смет и описей услуг по содержанию общего имущества, включение их в перечень технической документации – это один из последовательных шагов повышения прозрачности работы управляющего (подобная детализация необходима для составления договора управления, а также для раскрытия информации об управлении МКД);
актов проверок готовности к отопительному периоду и выданных паспортов готовности МКД к отопительному периоду. Данные документы фактически рассматривались как элемент технической документации на дом и ранее.

В пункте 26 Правил содержания общего имущества перечислены иные документы, связанные с управлением МКД, и их список также пополнился. Среди новых сведений:

списки собственников и нанимателей помещений в МКД, а также лиц, использующих общее имущество в МКД на основании договоров (по решению общего собрания собственников помещений в МКД), составленные с учетом требований законодательства РФ о защите персональных данных. Согласно пп. «б» п. 4 Правил осуществления деятельности по управлению МКД сбор, обновление и хранение информации о собственниках и нанимателях помещений в доме, а также о лицах, использующих общее имущество в доме на основании договоров (по решению общего собрания собственников помещений), включая ведение актуальных списков в электронном виде и (или) на бумажных носителях, с учетом требований законодательства РФ о защите персональных данных рассматривается как стандарт управления МКД. В силу п. 19 того же документа прежний управляющий обязан передать новому управляющему эти данные вместе с технической документацией на дом и иными связанными с управлением домом документами. То есть рассматриваемые поправки не вносят кардинальных новшеств, а лишь упорядочивают нормативное регулирование. Добавим, что из ч. 8 ст. 9 и п. 5 ч. 1 ст. 6 Федерального закона от 27.07.2006 № 152-ФЗ «О персональных данных» в совокупности следует, что новый управляющий может получить персональные данные собственников и нанимателей помещений в МКД от прежнего управляющего без согласия самих субъектов персональных данных;
договоры об использовании общего имущества собственников помещений в МКД. Принимая на себя ответственность за содержание общего имущества, управляющему необходимо иметь информацию о том, что некоторые элементы используются особым образом, как минимум с целью обоснованного учета коммунальных услуг, повышения внимания к износу используемых элементов общего имущества;
оригиналы решений и протоколов общих собраний собственников помещений в МКД. Данная поправка вызывает множество вопросов, поскольку расходится с положениями ЖК РФ в части представления управляющему МКД решений и протоколов общих собраний. Напомним, что в силу ч. 1 ст. 46 ЖК РФ в редакции, действующей с 30.06.2015, не позднее чем через 10 дней после проведения общего собрания его инициатор обязан представить УК, правлению ТСЖ, ЖК копии решений и протокола общего собрания. В течение пяти дней с момента их получения управляющий должен передать копии документов органу госжилнадзора. Одновременно копии протоколов в электронном виде управляющий обязан опубликовать в соответствии с требованиями пп. «з» п. 3 Стандарта раскрытия информации, утвержденного Постановлением Правительства РФ от 23.09.2010 № 731 (см. форму 2.7, утвержденную Приказом Минстроя РФ от 27.09.2014 № 988). При этом в силу прямого указания ч. 4 ст. 46 ЖК РФ протоколы общих собраний собственников помещений в МКД и решения таких собственников по вопросам, поставленным на голосование, хранятся в месте или по адресу, которые определены решением данного собрания. Это необязательно офис УК. На то, что оригиналы не должны передаваться управляющему, обратил внимание Минстрой в Письме от 22.09.2015 № 31458-ОГ/04. Поскольку приоритет над постановлением Правительства РФ имеет федеральный закон (Жилищный кодекс), требовать от прежнего управляющего именно оригиналы решений и протоколов общих собраний незаконно, так как у него может просто не быть данных документов и, что важнее, он не вправе требовать их от инициатора собрания.

Порядок прекращения деятельности по управлению домом

Во исполнение ч. 2 ст. 198 ЖК РФ в Правила осуществления деятельности по управлению МКД был введен новый разд. VI «Порядок прекращения деятельности по управлению многоквартирным домом в связи с исключением сведений о многоквартирном доме из реестра лицензий субъекта РФ, прекращением действия лицензии на осуществление предпринимательской деятельности по управлению многоквартирными домами или ее аннулированием».

Обратим внимание, что предыдущий раздел (разд. V) данных правил, действующий с самого начала их применения, описывает порядок передачи технической документации при смене способа управления, истечении срока или досрочном расторжении договора управления. Но ранее не был описан порядок прекращения управления в таких ситуациях.

Дата прекращения управления

В нормативном документе теперь названа дата прекращения договора управления МКД в случае изменения способа управления (полагаем, что здесь имеется в виду не только выбор другого способа управления, кроме УК, но и выбор новой УК вместо прежней). Это день, предшествующий дню начала реализации нового способа управления. Это очевидное правило, ведь в силу специфики деятельности должны быть обеспечены непрерывность обслуживания дома, преемственность между управляющими. На практике нередко можно столкнуться с ситуацией, когда прежний управляющий, будучи уязвленным решением собственников помещений о досрочном расторжении договора, прекращает какие-либо работы в доме сразу после получения уведомления о принятом решении, не дожидаясь, когда новый управляющий вступит в полномочия. Это незаконно и теперь может быть квалифицировано как нарушение Правил осуществления деятельности по управлению МКД (ст. 7.23.3 КоАП РФ).

Аналогичный принцип действует в случае исключения сведений об МКД из реестра лицензий субъекта РФ, прекращения действия и аннулирования лицензии: дата прекращения договора определяется как день, предшествующий дню начала управления домом УК, выбранной на общем собрании или по результатам открытого конкурса (либо без конкурса в случае, предусмотренном ч. 6 ст. 200 ЖК РФ). Это правило прямо вытекает из предписания продолжать осуществлять деятельность по управлению МКД вплоть до начала управления новым управляющим в указанных случаях (см. ч. 3 ст. 200 ЖК РФ).

Передача документации на дом

Как уже было сказано, п. 18 – 23 Правил осуществления деятельности по управлению МКД регулируют порядок передачи технической документации на дом при смене способа управления по решению общего собрания, истечении срока действия договора управления или досрочном расторжении договора. В новом п. 25 предусмотрена обязанность УК передавать документы на дом лицу, принявшему на себя обязательства по управлению домом, в случае исключения сведений о доме из реестра лицензий субъекта РФ, прекращения действия лицензии, ее аннулирования. Точнее, по отдельному акту приема-передачи должны быть переданы документы, названные в п. 24, 26 Правил содержания общего имущества, а также документы и сведения, необходимые для начисления платы за коммунальные услуги, в частности:

журнал учета показаний ОПУ, информация о показаниях ОПУ, ИПУ за последние три года (пп. «е» п. 31 Правил предоставления коммунальных услуг);
журнал учета показаний ИПУ, если управляющий уполномочен снимать такие показания самостоятельно (пп. «ж» п. 31 Правил предоставления коммунальных услуг);
акты об установлении количества граждан, временно проживающих в жилом помещении (п. 56 (1) Правил предоставления коммунальных услуг);
информация об окончании срока проживания временно проживающих в помещении потребителей на основании заявления собственника или постоянно проживающего потребителя о пользовании жилым помещением временно проживающими в нем потребителями (пп. «б» п. 57 Правил предоставления коммунальных услуг).

Особо в п. 25 Правил осуществления деятельности по управлению МКД указано: подлежащие передаче документы должны содержать актуальные на день передачи сведения.

Примечательно, что в нормах, регулирующих смену управляющего по решению собственников помещений, эти сведения не названы, хотя новый управляющий независимо от причины прекращения обязательств прежнего управляющего будет начислять плату за коммунальные услуги и ему не помешают указанные выше сведения.

Договоры с подрядчиками и РСО

В случае исключения МКД из реестра лицензий, прекращения действия лицензии, ее аннулирования договоры между УК и организациями, оказывающими услуги и выполняющими работы по содержанию и ремонту общего имущества, капитальному ремонту общего имущества, прекращаются одновременно с прекращением договора управления МКД (п. 26 Правил осуществления деятельности по управлению МКД).

Императивное правило о том, что договор ресурсоснабжения прекращается одновременно с прекращением договора управления в указанных выше случаях, введено в Правила заключения договоров ресурсоснабжения (п. 32). Любопытно, что для иных случаев прекращения у абонента обязанности предоставлять коммунальную услугу правило сформулировано иначе (п. 31): в договоре должен быть предусмотрен порядок его расторжения, включая обязанность исполнителя проинформировать РСО о наступлении указанного обстоятельства в установленные договором ресурсоснабжения сроки. Одновременно из формулировки пп. «б» п. 30 Правил заключения договоров ресурсоснабжения можно сделать вывод, что у исполнителя есть право отказаться от исполнения такого договора в случае прекращения обязанности предоставлять коммунальные услуги, только если оно предусмотрено самим договором (в этой ситуации исполнитель обязан оплатить поставленный до момента расторжения договора коммунальный ресурс и выполнить все обязательства перед РСО). Вместе с тем прекращение обязанности предоставлять коммунальную услугу по причине выбытия дома из управления организации является безусловным основанием для прекращения ее обязательств по договору ресурсоснабжения (см. Определение ВС РФ от 14.11.2014 № 310-ЭС14-4335).

Дополнительно обратим внимание, что в п. 18 Правил заключения договоров ресурсоснабжения включен новый пп. «д (1)», согласно которому в договоре ресурсоснабжения следует предусматривать обязательства сторон по подписанию актов, фиксирующих показания ОПУ на момент прекращения обязательств УК, в том числе в связи с исключением сведений о доме из реестра лицензий субъекта РФ, прекращением действия, аннулированием лицензии УК.

Авторами рассматриваемого подзаконного акта сделана попытка упорядочить процедуру прекращения управления домом и передачи его новому управляющему. На наш взгляд, поправки небезупречны. Прежде всего, они не учитывают, что прекращение управления домом по разным основаниям (смена способа управления по решению общего собрания и принудительные манипуляции с лицензией по причине нарушений со стороны УК), по сути, должно иметь одинаковые последствия (одинаковые основания для расторжения договора с подрядчиками и РСО, одинаковый состав связанной с управлением домом документации, подлежащей передаче новому управляющему). Кроме того, в части включения оригиналов решений собственников и протоколов общих собраний в состав документации, подлежащей передаче при смене УК, поправки устанавливают требования, не предусмотренные ЖК РФ, в чем можно усмотреть нарушение прав собственников помещений.

Раскрытие информации о деятельности по управлению многоквартирным домом

Существенные изменения были внесены в Стандарт раскрытия информации организациями, осуществляющими деятельность в сфере управления многоквартирными домами. С 1 декабря 2014 года управляющие организации должны будут раскрывать неограниченному кругу лиц больше сведений, чем сейчас. Подробнее об этом – читайте в представленном материале.

Прежде отметим, что жилищным законодательством Российской Федерации предусмотрено несколько способов управления многоквартирным домом, причем обязанность выбора одного из способов управления возложена на собственников помещений в этом доме.

Собственники могут самостоятельно управлять помещениями в многоквартирном доме (если количество квартир составляет не более чем шестнадцать), создать для управления товарищество собственников жилья либо жилищный кооператив, а могут предпочесть способ управления управляющей организацией.

Управляющая организация – организация, уполномоченная собственником жилищного фонда осуществлять управление жилищным фондом с целью его надлежащего использования и обслуживания, а также обеспечения потребителей жилищно-коммунальными услугами.

Определение управляющей организации содержат и Указания по заполнению формы федерального статистического наблюдения № 22-ЖКХ (сводная) "Сведения о работе жилищно-коммунальных организаций в условиях реформы", утвержденные Приказом Росстата от 31 января 2013 года № 41. Согласно этому документу управляющая организация – юридическое лицо независимо от организационно-правовой формы, осуществляющее управление многоквартирным домом на основании договора управления многоквартирным домом.

Деятельность управляющих организаций регулируется Жилищным кодексом Российской Федерации от 29 декабря 2004 года № 188-ФЗ (далее – ЖК РФ), который также дает определение управляющей организации – юридическое лицо независимо от организационно-правовой формы или индивидуальный предприниматель, осуществляющие деятельность по управлению многоквартирным домом (пункт 4.2 статьи 20 ЖК РФ).

Способ управления многоквартирным домом выбирается собственниками помещений в этом доме. Способ управления выбирается на общем собрании собственников помещений в многоквартирном доме, что установлено пунктом 3 статьи 161 ЖК РФ. Решение общего собрания является обязательным для всех собственников помещений в многоквартирном доме.

В силу статьи 209 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее – ГК РФ), пункта 2 статьи 161 ЖК РФ избрание способа управления многоквартирным домом является исключительным правом и обязанностью собственников жилья, на что указано в постановлении ФАС Дальневосточного округа от 8 февраля 2010 года по делу № Ф03-191-2010.

Многоквартирный дом в соответствии с пунктом 9 статьи 161 ЖК РФ может управляться только одной управляющей организацией. При этом управляющая организация должна иметь лицензию на осуществление предпринимательской деятельности по управлению многоквартирными домами.

В соответствии с пунктом 10 статьи 161 ЖК РФ управляющая организация в соответствии со стандартом раскрытия информации, утвержденным Правительством Российской Федерации должна раскрывать следующую информацию:

– основные показатели финансово-хозяйственной деятельности;

– оказываемые услуги и выполняемые работы по содержанию и ремонту общего имущества в многоквартирном доме;

– порядок, условия оказания и выполнения оказываемых услуг и выполняемых работ, их стоимость;

– цены (тарифы) на ресурсы, необходимые для предоставления коммунальных услуг.

Особенности раскрытия информации о деятельности по управлению многоквартирным домом и предоставления для ознакомления документов, предусмотренных ЖК РФ, товариществом собственников жилья либо жилищным кооперативом или иным специализированным потребительским кооперативом, осуществляющими управление многоквартирным домом (без заключения договора с управляющей организацией), устанавливаются этим стандартом раскрытия информации.

Так, постановлением Правительства Российской Федерации от 23 сентября 2010 года № 731 утвержден Стандарт раскрытия информации организациями, осуществляющими деятельность в сфере управления многоквартирными домами (далее – Стандарт).

Данный документ устанавливает требования к видам, порядку, способам и срокам раскрытия информации, подлежащей раскрытию организациями, осуществляющими деятельность в сфере управления многоквартирными домами на основании договора управления многоквартирным домом, товариществами собственников жилья, жилищными кооперативами и иными специализированными потребительскими кооперативами, осуществляющими управление многоквартирным домом без заключения договора управления. Таким образом, управляющим компаниям надлежит обеспечить доступ и ознакомление неограниченного круга лиц как с общей информацией, так и с отдельными аспектами ее финансово-хозяйственной деятельности.

Под раскрытием информации в указанном документе понимается обеспечение доступа неограниченного круга лиц к информации (независимо от цели ее получения) в соответствии с процедурой, гарантирующей нахождение и получение информации.

Пунктом 3 Стандарта предусмотрен перечень сведений, подлежащих обязательному раскрытию, что позволяет гражданам, потребителям жилищно-коммунальных услуг, собственникам помещений осуществлять самостоятельный контроль за организацией, выбранной для управления.

Согласно данной норме, управляющая организация, товарищество и кооператив обязаны раскрывать следующие виды информации:

l общая информация об управляющей организации, товариществе и кооперативе;

l перечень многоквартирных домов, управление которыми осуществляет управляющая организация, товарищество и кооператив;

l общая информация о многоквартирных домах, управление которыми осуществляет управляющая организация, товарищество и кооператив;

l информация о выполняемых работах (оказываемых услугах) по содержанию и ремонту общего имущества в многоквартирном доме и иных услугах, связанных с достижением целей управления многоквартирным домом, в том числе сведения о стоимости указанных работ (услуг) и иных услуг;

l информация об оказываемых коммунальных услугах, в том числе сведения о поставщиках коммунальных ресурсов, установленных ценах (тарифах) на коммунальные ресурсы, нормативах потребления коммунальных услуг;

l информация об использовании общего имущества в многоквартирном доме;

l информация о капитальном ремонте общего имущества в многоквартирном доме;

l информация о проведенных общих собраниях собственников помещений в многоквартирном доме, результатах (решениях) таких собраний;

l отчет об исполнении управляющей организацией договора управления, отчет об исполнении смет доходов и расходов товарищества, кооператива за год;

l информация о случаях привлечения управляющей организации, товарищества и кооператива, должностного лица управляющей организации, товарищества и кооператива к административной ответственности за нарушения в сфере управления многоквартирным домом, а также сведения о мерах, принятых для устранения нарушений, повлекших применение административных санкций.

Управляющими организациями информация раскрывается путем:

l обязательного опубликования на официальном сайте в сети Интернет, определяемом уполномоченным федеральным органом исполнительной власти, а также на одном из следующих сайтов в сети Интернет, определяемых по выбору управляющей организации:

– сайт управляющей организации;

– сайт органа местного самоуправления муниципального образования, на территории которого управляющая организация осуществляет свою деятельность;

l опубликования в полном объеме в официальных печатных средствах массовой информации, в которых публикуются акты органов местного самоуправления и которые распространяются в муниципальных образованиях, на территории которых управляющие организации осуществляют свою деятельность (далее – официальные печатные издания), в случае если на территории муниципального образования отсутствует доступ к сети Интернет;

l размещения на информационных стендах (стойках) в помещении управляющей организации;

l предоставления информации на основании запросов, поданных в письменном или электронном виде.

Товариществами и кооперативами информация раскрывается путем:

l обязательного опубликования информации на официальном сайте в сети Интернет, определяемом уполномоченным федеральным органом исполнительной власти, а также на одном из следующих сайтов в сети Интернет, определяемых по выбору товарищества и кооператива:

– сайт органа исполнительной власти субъекта Российской Федерации, определяемого высшим исполнительным органом государственной власти субъекта Российской Федерации;

– сайт органа местного самоуправления муниципального образования, на территории которого товарищество или кооператив осуществляют свою деятельность;

l размещения информации на информационных стендах (стойках), расположенных в помещении многоквартирного дома, доступном для всех собственников помещений в доме (далее – информационные стенды);

l предоставления информации на основании запросов, поданных в письменном виде, а при наличии технической возможности – также в электронном виде.

Информация размещается управляющей организацией, товариществом или кооперативом на официальном сайте в сети Интернет, определяемом уполномоченным федеральным органом исполнительной власти, а также на сайте в сети Интернет, выбранном управляющей организацией, товариществом или кооперативом

При этом информация должна быть доступна в течение 5 лет.

Раскрытие информации путем ее опубликования в сети Интернет и взаимодействие уполномоченного федерального органа исполнительной власти, уполномоченных органов исполнительной власти субъектов Российской Федерации, уполномоченных органов местного самоуправления с управляющими организациями, товариществами и кооперативами при раскрытии информации путем ее опубликования в сети Интернет осуществляются в соответствии с Регламентом, утверждаемым Министерством строительства и жилищно-коммунального хозяйства Российской Федерации.

В настоящее время действует Регламент, утвержденный Министерством регионального развития Российской Федерации от 2 апреля 2013 года № 124 (далее – Регламент). Регламентом определен официальный сайт в сети Интернет, предназначенный для раскрытия информации организациями, осуществляющими деятельность в сфере управления многоквартирными домами, – www.reformagkh.ru, на котором можно узнать достоверную и оперативную информацию о том, что происходит в доме.

Для целей опубликования информации организация должна быть зарегистрирована на официальном сайте в сети Интернет, путем присвоения ей уникального цифрового регистрационного кода и получить право внесения информации в раздел официального сайта в сети Интернет, предназначенного для раскрытия информации организациями.

Управляющая организация обязана размещать на информационных стендах (стойках) в помещении управляющей организации и сообщать по запросу потребителей адрес официального сайта в сети Интернет, на котором размещена информация, а также наименования и реквизиты официальных печатных изданий, где размещена информация.

Товарищество и кооператив обязаны размещать на информационных стендах адрес официального сайта в сети Интернет, на котором размещена информация (пункт 7 Стандарта).

Раскрытие управляющей организацией, товариществом и кооперативом информации осуществляется по формам, утвержденным Министерством строительства и жилищно-коммунального хозяйства Российской Федерации. Указанные формы должны предусматривать детализацию видов информации, обеспечивающую реализацию собственниками помещений в многоквартирном доме правомочий собственников в полном объеме.

Управляющие организации, товарищества и кооперативы обязаны хранить копии материалов, размещаемых на информационных стендах (стойках) в помещении соответствующей организации (включая все обновления), в течение 5 лет.

В соответствии с пунктом 17 Стандарта раскрытие информации может осуществляться на основании письменного запроса и запроса в электронном виде.

Предоставление информации по запросу, поступившему в электронной форме, осуществляется управляющей организацией, товариществом или кооперативом по адресу электронной почты потребителя в течение 10 рабочих дней со дня поступления запроса.

Предоставление информации по письменному запросу осуществляется в течение 10 рабочих дней со дня его поступления посредством направления почтового отправления в адрес потребителя, либо выдачи запрашиваемой информации лично потребителю по месту нахождения управляющей организации, органов управления товарищества или кооператива, либо направления информации по адресу электронной почты потребителя в случае указания такого адреса в запросе.

В заключении напомним, что за нарушение требований законодательства о раскрытии информации, статьей 7.23.1. Кодекса Российской Федерации об административных правонарушениях установлен штраф, который, в частности, для управляющих организаций составит от 250 тысяч до 300 тысяч рублей (смотрите постановления Пятнадцатого арбитражного апелляционного суда от 5 ноября 2013 года по делу № А53-13865/2013, Восьмого арбитражного апелляционного суда от 24 октября 2013 года по делу № А46-8536/2013).